{"id":19880,"date":"2016-02-17T16:29:36","date_gmt":"2016-02-17T15:29:36","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19880"},"modified":"2016-03-18T16:31:21","modified_gmt":"2016-03-18T15:31:21","slug":"comunidad-de-propietarios-personalidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/comunidad-de-propietarios-personalidad\/","title":{"rendered":"Comunidad de propietarios: personalidad"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Comunidad de propietarios: personalidad<\/a><\/strong><\/p>\n

A pesar de las facultades que como \u00f3rgano rector le competen, la Ley no ha llegado a tribuir a la Junta de propietarios personalidad jur\u00eddica independiente de la de los miembros que la integran, por lo que no puede ser titular de la propiedad de un piso que adquiri\u00f3 para destinarlo a vivienda del portero.<\/p>\n

1 septiembre 1981<\/p>\n

Comunidad de propietarios: personalidad<\/strong>.- Cuando se demanda y condena a una comunidad de propietarios, se demanda y condena realmente a los propietarios, puesto que la comunidad carece de personalidad jur\u00eddica. La deuda puede hacerse efectiva sobre los bienes comunes, a disposici\u00f3n de los \u00f3rganos de gobierno, o sobre los bienes privativos de cada propietario, en funci\u00f3n de su cuota de participaci\u00f3n. Pero en este segundo caso los \u00f3rganos colectivos de la comunidad no tienen poder directo sobre tales bienes, sino que cada propietario debe ser personalmente convocado y requerido, y por eso es correcta, conforme a los art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, la denegaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo si de los t\u00edtulos presentados no resulta que el titular registral fuera parte, con car\u00e1cter personal y directo, en las actuaciones judiciales que dieron lugar al embargo de sus bienes privativos.<\/p>\n

27 y 30 junio 1986<\/p>\n

Comunidad de propietarios: personalidad<\/strong>.- La Direcci\u00f3n General, ante un supuesto casi id\u00e9ntico al que figura en las Resoluciones de 27 y 30 de junio -rese\u00f1adas delante de \u00e9sta- se pronuncia en los mismos t\u00e9rminos. La \u00fanica diferencia es que en este caso la demanda de embargo se pretendi\u00f3 hacer efectiva no sobre los pisos y locales correspondientes a la comunidad de propietarios demandada, sino solamente sobre los locales comerciales, por lo que l\u00f3gicamente vino a decir que, con m\u00e1s raz\u00f3n, proced\u00eda la denegaci\u00f3n.<\/p>\n

7 julio 1986<\/p>\n

Comunidad de Propietarios: personalidad<\/strong>.- El art\u00edculo 9\u00ba, 5, de la Ley de Propiedad Horizontal establece una afecci\u00f3n real al pago de los gastos de comunidad. El periodo garantizado (un a\u00f1o y parte vencida de la anualidad corriente) debe computarse desde la presentaci\u00f3n de la demanda encaminada a la ejecuci\u00f3n y anotaci\u00f3n de embargo. Pero para evitar que por el gran lapso de tiempo que puede producirse desde la presentaci\u00f3n de la demanda, la preferencia se convierta en un gravamen oculto, contrario al principio de publicidad, debe solicitarse la constancia registral inmediata de aquella demanda, lo cual, cuando no sea posible el embargo preventivo, se conseguir\u00e1 a trav\u00e9s de una anotaci\u00f3n de las prevenidas en el art\u00edculo 42, p\u00e1rrafo 1 de la Ley Hipotecaria. Y si el piso o local hubiera pasado a poder de un tercero no deudor, deber\u00e1 dirigirse tambi\u00e9n contra \u00e9l la demanda, no por la pretensi\u00f3n personal de obtener el pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afecci\u00f3n real ya existente por disposici\u00f3n legal.<\/p>\n

9 febrero y 18 mayo 1987<\/p>\n

Comunidad de Propietarios: personalidad<\/strong>.- Esta Resoluci\u00f3n reitera la doctrina de las de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y, en consecuencia, confirma la nota del Registrador que, ante un mandamiento de embargo expedido en 1987, en el que se solicitaba la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n expresando el car\u00e1cter preferente del cr\u00e9dito reclamado, por encontrarse el deudor en suspensi\u00f3n de pagos, deneg\u00f3 la extensi\u00f3n de la anotaci\u00f3n en los t\u00e9rminos solicitados -con expresi\u00f3n de la preferencia indicada- y practic\u00f3 la anotaci\u00f3n sin expresi\u00f3n de privilegio alguno, pese a la situaci\u00f3n de suspensi\u00f3n de pagos reflejada en el Registro, apoy\u00e1ndose en la doctrina contenida en la Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 1987 [1]<\/a>.<\/p>\n

1 junio 1989<\/p>\n

Comunidad de propietarios: personalidad<\/strong>.- Inscrita una finca, destinada a zona com\u00fan de una urbanizaci\u00f3n, a favor de diversas personas designadas nominativamente y por cuotas indivisas, no es anotable el embargo dirigido contra una determinada Comunidad de Propietarios, pese a que tal Comunidad se rige por unos Estatutos que le otorgan personalidad y que en tal car\u00e1cter ha sido demandada. La Direcci\u00f3n, al no estar la finca inscrita a favor de ninguna comunidad y sin que los derechos de cuota sean inherentes a propiedades separadas sobre otras parcelas, entiende que no es aplicable la soluci\u00f3n adoptada en la Resoluci\u00f3n de 27 de junio de 1986 (rese\u00f1ada delante de \u00e9sta). Por otra parte, los Estatutos invocados no constan inscritos en el Registro y se necesita, adem\u00e1s, el consentimiento un\u00e1nime de los titulares registrales para hacerlo.<\/p>\n

5 septiembre 1988<\/p>\n

Comunidad de propietarios: personalidad<\/strong>.- Cuando la Comunidad incurre en responsabilidad y \u00e9sta se quiere hacer efectiva sobre bienes privativos de sus miembros, es necesario un acuerdo de la Junta que determine dicha responsabilidad o bien una decisi\u00f3n judicial adoptada con las debidas garant\u00edas, consistentes en que las actuaciones se entiendan con los propietarios, llamados como partes personalmente y no a trav\u00e9s de los \u00f3rganos colectivos. De acuerdo con lo anterior, no es posible anotar un embargo, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley hipotecaria, sobre una finca inscrita \u00abcomo derecho subjetivamente real a favor de los que sean propietarios\u00bb de otras fincas, cuando la demandada es una Comunidad de Propietarios y no los titulares registrales.<\/p>\n

5 febrero 1992<\/p>\n

Comunidad de Propietarios: personalidad<\/strong>.- Ante la nota de calificaci\u00f3n que deniega la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo a favor de una Comunidad de Propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, por carecer de personalidad dicha Comunidad y entender el Registrador que la anotaci\u00f3n deb\u00eda practicarse a favor de las personas que integraban dicha Comunidad al surgir el cr\u00e9dito, la Direcci\u00f3n revoca la nota con los siguientes argumentos: si el Presidente representa en juicio a la Comunidad porque as\u00ed lo determina el art\u00edculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, la representa a todos los efectos, tanto en la etapa de cognici\u00f3n como en la de ejecuci\u00f3n, en la que entre otras medidas cautelares est\u00e1 el embargo en favor de la Comunidad, cuyo asiento de anotaci\u00f3n se practicar\u00e1 tambi\u00e9n en favor de la Comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos individualmente los que ejercitan la acci\u00f3n, sino el \u00f3rgano comunitario. Por tanto las circunstancias del asiento ser\u00e1n las que identifiquen a la Comunidad, sin que sean necesarias las personales de los comuneros, porque en las anotaciones preventivas las circunstancias de las inscripciones son exigibles \u00aben cuanto resulten de los t\u00edtulos o documentos presentados\u00bb y porque su omisi\u00f3n s\u00f3lo produce la nulidad cuando por el asiento \u00abno pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta\u00bb.<\/p>\n

19 febrero 1993<\/p>\n

Comunidad de Propietarios: personalidad<\/strong>.- No puede practicarse la anotaci\u00f3n de embargo ordenada sobre los veintinueve elementos componentes de un edificio dividido horizontalmente, y que deriva de un procedimiento seguido contra la Comunidad de Propietarios, sin que \u00e9stos hayan tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento, dado su inter\u00e9s leg\u00edtimo en cuestiones como las siguientes: 1\u00ba Si la condena a la Comunidad se produjo estando \u00e9sta debidamente representada en el procedimiento y si recay\u00f3 sobre materias comunes de la incumbencia de los \u00f3rganos colectivos. 2\u00ba Si el respectivo comunero era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto com\u00fan se produjo, o si es comunero que debe responder por raz\u00f3n de la afecci\u00f3n real que sufre cada piso o local. 3\u00ba Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota de participaci\u00f3n\u00a0 respectiva. No resultando que los titulares registrales de los bienes sobre los que el embargo ha de recaer hayan tenido intervenci\u00f3n personal y directa en el procedimiento, el principio de tracto sucesivo impide que pueda ser anotado, pues para ello es preciso que el acto inscribible sea otorgado por el titular registral o dictado por la autoridad en el correspondiente juicio o expediente en el que haya tenido intervenci\u00f3n personal y directa, para evitar su indefensi\u00f3n.<\/p>\n

24 agosto 1993<\/p>\n

Comunidad de Propietarios: personalidad<\/strong>.- Reclamado por una comunidad en propiedad horizontal el pago de unos cr\u00e9ditos comprendidos en el art\u00edculo 9.5 de la Ley y solicitada la anotaci\u00f3n de demanda, que se dirigi\u00f3 contra el anterior propietario, estando el piso inscrito a nombre de un tercero, la Direcci\u00f3n distingue entre la pretensi\u00f3n personal de obtener una sentencia condenatoria del pago y la real del reconocimiento y reflejo registral de la afecci\u00f3n real ya existente por disposici\u00f3n legal; y para que esta \u00faltima pueda hacerse constar en el Registro por medio de la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva, es inexcusable que la demanda se dirija contra el titular registral actual, pues, de no ser as\u00ed, se har\u00eda caer sobre \u00e9ste la afecci\u00f3n, sin que pudiera alegar lo que a su derecho convenga, produci\u00e9ndose indefensi\u00f3n y contraviniendo, en consecuencia, el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, que tiene su desenvolvimiento registral en el principio de tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

3 marzo 1999<\/p>\n

Comunidad de Propietarios: personalidad<\/strong>.- Ordenada una anotaci\u00f3n preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios, con solicitud de que se haga constar la preferencia del cr\u00e9dito, derivada del art\u00edculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Direcci\u00f3n distingue entre la demanda que pretende s\u00f3lo la declaraci\u00f3n de existencia, cuant\u00eda y exigibilidad, que no plantea ning\u00fan inconveniente, y aqu\u00e9lla en que se postula tambi\u00e9n la declaraci\u00f3n de preferencia, que, por afectar a los titulares de cargas ya registradas, que ver\u00e1 postergados sus derechos si efectivamente recae la declaraci\u00f3n pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relaci\u00f3n jur\u00eddico procesal a trav\u00e9s de la extensi\u00f3n a los mismos de la demanda, pues as\u00ed lo exigen el principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) y la relatividad de la cosa juzgada. Para evitar los riesgos de que entre la demanda y la sentencia surjan nuevos titulares de cargas, que ya no pueden ser llamados al procedimiento, la soluci\u00f3n ser\u00eda solicitar anotaci\u00f3n preventiva de la demanda, que no es presupuesto del derecho que se pretende hacer valer, pero que puede ser eficaz frente a terceros.<\/p>\n

26 diciembre 1999<\/p>\n

Comunidad de Propietarios: personalidad<\/strong>.- No es posible anotar el embargo obtenido en procedimiento seguido contra una Comunidad de Propietarios, sobre el piso de un propietario que no consta haya tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento, pues sin perjuicio de que en la sentencia se hayan decidido cuestiones que afecten y obliguen a la Comunidad, habr\u00e1 otros asuntos que requieren la intervenci\u00f3n del propietario afectado, que tiene un leg\u00edtimo inter\u00e9s en cuestiones como: 1\u00ba Si la condena a la Comunidad se produjo estado \u00e9sta debidamente representada y si recay\u00f3 sobre materias de la incumbencia de los \u00f3rganos colectivos. 2\u00ba Si el respectivo comunero era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto com\u00fan se produjo, o si es comunero que debe responder por raz\u00f3n de la afecci\u00f3n real que sufre cada piso o local. 3\u00ba Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota de participaci\u00f3n respectiva. Como consecuencia, y en virtud del principio de tracto sucesivo, es precisa la intervenci\u00f3n del titular registral afectado.<\/p>\n

22 marzo 2000<\/p>\n

Comunidad de propietarios: personalidad<\/strong>.- No es posible practicar la inscripci\u00f3n de un local a favor de la Comunidad de Propietarios, ya que carece de personalidad y, por tanto, no puede ostentar la titularidad registral.<\/p>\n

23 junio 2001<\/p>\n

Comunidad de propietarios: personalidad<\/strong>.- Solicitada anotaci\u00f3n de demanda interpuesta contra una denominada Supracomunidad de propietarios de un Centro comercial, la Direcci\u00f3n confirma \u00edntegramente la calificaci\u00f3n denegatoria porque: 1) No se describen las fincas sobre las que debe recaer la anotaci\u00f3n. 2) El demandado no figura como titular de ninguna finca. 3) Los bienes que se relacionan en una adici\u00f3n al mandamiento, figuran inscritos a favor de terceros. 4) Como consecuencia, se vulnerar\u00edan los principios constitucionales de protecci\u00f3n jurisdiccional y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) y los registrales de salvaguardia judicial de los asientos, tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n (art\u00edculos 1, 20 y 38.3 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

11 julio 2001<\/p>\n

<\/a>Comunidad de propietarios: personalidad<\/strong>.- 1. Se presente en el Registro escritura por la que una Comunidad de Propietarios en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal adquiere una finca r\u00fastica.<\/p>\n

La Registradora deniega la inscripci\u00f3n por los defectos de carecer dicha comunidad de personalidad jur\u00eddica y por no acreditarse debidamente la representaci\u00f3n del Presidente de la comunidad, que es quien comparece para adquirir.<\/p>\n

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser mantenido. Como ha dicho ya este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jur\u00eddica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos \u2013como la anotaci\u00f3n preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal\u2013 tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que, sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripci\u00f3n correspondiente.<\/p>\n

3. Igual camino ha de seguir el segundo de los defectos. Como tambi\u00e9n ha dicho esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones de 26 de junio de 1987 y 23 de junio de 2001), la acreditaci\u00f3n de los cargos en la Propiedad Horizontal puede verificarse por una doble v\u00eda: testimonio notarial del contenido del Libro de Actas, o bien por certificaci\u00f3n expedida por el \u00f3rgano de la Comunidad que tenga facultad certificante, con aseveraci\u00f3n notarial, con referencia al Libro de Actas, de que el autor de la certificaci\u00f3n se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite el cargo de Presidente en ninguna de dichas formas.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

25 mayo 2005<\/p>\n

Comunidad de Propietarios: personalidad<\/strong>.- 1. Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada en el presente recurso, respecto del \u00fanico defecto que es objeto del mismo, el Registrador deniega la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo como consecuencia de mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, entablado por el Presidente de una comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, porque, a juicio del funcionario calificador, al haber sido anulado por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 el art\u00edculo 11 del Reglamento Hipotecario, en su redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 1867\/1998 de 4 de septiembre, que lo permit\u00eda, no cabe hoy la pr\u00e1ctica de dicho asiento por carecer tal comunidad de personalidad jur\u00eddica, toda vez que los art\u00edculos 9.4.\u00aa y 72 de la Ley Hipotecaria, exigen que en el asiento se haga constar la persona natural o jur\u00eddica a cuyo favor se practica.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n debatida ha de ser resuelta conforme a la doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de febrero de 1993 y 25 de mayo de 2005, esta \u00faltima dictada para un supuesto posterior a la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), seg\u00fan la cual el hecho de que la comunidad de propietarios carezca de personalidad jur\u00eddica no impide que en algunos asientos -como la anotaci\u00f3n preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral.<\/p>\n

En efecto, aunque la comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal carece de personalidad jur\u00eddica independiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 115\/1999, de 14 de junio), aqu\u00e9lla es objeto consideraci\u00f3n unitaria a determinados efectos legales, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 y 8 de marzo de 1991). As\u00ed, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y cr\u00e9ditos comunes -cfr. art\u00edculos 9.1.f) y 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-, y la existencia de obligaciones de la misma -cfr. art\u00edculos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-as\u00ed como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes -art\u00edculo 17.1.\u00aa, p\u00e1rrafo segundo, de la misma Ley-. Adem\u00e1s, la comunidad tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. art\u00edculos 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, 7 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial, y 6.1.5.\u00ba y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

Si el Presidente representa en juicio a la comunidad en los asuntos que la afecten (art\u00edculo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal), ha de entenderse que la representa en las actuaciones procesales a todos los efectos y, por ende, tambi\u00e9n para pedir y obtener en esa cualidad de Presidente y en favor de la comunidad las medidas cautelares o de ejecuci\u00f3n, de las cuales un ejemplo es el embargo en favor de la comunidad, cuya posibilidad prev\u00e9 expresamente el art\u00edculo 21.5 de la Ley de Propiedad Horizontal. El correspondiente asiento de anotaci\u00f3n se practicar\u00e1 entonces tambi\u00e9n en favor de la comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos los que a t\u00edtulo individual ejercitan la acci\u00f3n, sino el \u00f3rgano comunitario competente; basta por tanto, para expresar las circunstancias del titular de la anotaci\u00f3n, indicar aquellas que identifiquen a la comunidad, y sin hacer referencias personales a cada uno de los comuneros, m\u00e1xime en un tipo de asientos, las anotaciones preventivas, en que las circunstancias de las inscripciones son exigibles \u00aben cuanto resulten de los t\u00edtulos o documentos presentados\u00bb (cfr. art. 72 de la Ley Hipotecaria) y en que la omisi\u00f3n de alguna circunstancia exigida para las inscripciones s\u00f3lo produce nulidad de la anotaci\u00f3n cuando por el asiendo \u00abno pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta la anotaci\u00f3n\u00bb (cfr. art. 75 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n impugnada en cuanto al \u00fanico defecto que es objeto del presente recurso, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

3 marzo 2008<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Puede verse en \u201cANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO. A favor del Estado, por cr\u00e9ditos no preferentes, existiendo una previa de suspensi\u00f3n de pagos\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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