{"id":19884,"date":"2016-02-15T16:32:25","date_gmt":"2016-02-15T15:32:25","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19884"},"modified":"2016-03-18T16:37:43","modified_gmt":"2016-03-18T15:37:43","slug":"consentimiento-de-los-conduenos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/consentimiento-de-los-conduenos\/","title":{"rendered":"Consentimiento de los condue\u00f1os"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/a><\/strong><\/p>\n

Si en la declaraci\u00f3n de obra nueva de un edificio se hace donaci\u00f3n de un local y se prev\u00e9 la ulterior realizaci\u00f3n en la finca de nuevos edificios, en la posterior escritura de obra nueva de estos edificios no es necesario el consentimiento del due\u00f1o del local, si aqu\u00e9l ya resulta de la primera inscripci\u00f3n que se practic\u00f3. Por otra parte, de ese consentimiento no podr\u00eda prescindirse, aunque, como en este caso, el titular del local en cuesti\u00f3n\u00a0 lo fuera bajo condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n

2 abril 1980<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el ep\u00edgrafe \u00abProblemas relativos a la creaci\u00f3n de servidumbres\u00bb.<\/p>\n

19 septiembre 1994<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el ep\u00edgrafe \u00abDivisi\u00f3n de un local\u00bb.<\/p>\n

21 septiembre 2000<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, bajo el t\u00edtulo \u201cComunidad de propietarios: forma de acreditar sus acuerdos\u201d, el problema de la identificaci\u00f3n de los asistentes a la Junta para inscribir sus acuerdos.<\/p>\n

12 diciembre 2002<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el ep\u00edgrafe \u201cElementos comunes: alteraci\u00f3n\u201d, respecto a los requisitos que debe reunir el acuerdo de desafectaci\u00f3n y venta de elementos comunes.<\/p>\n

4 marzo 2004<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- El requisito de la unanimidad en los acuerdos que deben adoptarse por todos los copropietarios de una comunidad se examina, m\u00e1s adelante, bajo el t\u00edtulo \u201cElementos comunes: alteraci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

23 marzo 2005<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- La necesidad de este consentimiento para acordar una modificaci\u00f3n en los elementos comunes se examina, m\u00e1s adelante, bajo el t\u00edtulo \u201c\u201dElementos comunes: alteraci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

30 marzo 2005<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- La necesidad de este consentimiento para acordar una modificaci\u00f3n en los elementos comunes y la identificaci\u00f3n de los que tomaron el acuerdo se examina, m\u00e1s adelante, bajo el t\u00edtulo \u201c\u201dElementos comunes: alteraci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

31 marzo 2005<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- 1. La correcta resoluci\u00f3n del presente recurso exige un claro planteamiento cronol\u00f3gico del supuesto de hecho: se declara en 1975 la obra nueva de un edificio, haciendo constar que cuenta con planta baja y dos plantas altas, albergando cada una de estas dos una vivienda, y se a\u00f1ade que en la planta baja hay un trastero y dos pasajes, uno cubierto y otro descubierto. En la propia escritura se constituye el edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, creando dos \u00fanicos elementos independientes (las dos viviendas) a cada una de las cuales se le fija una cuota del cincuenta por ciento y se le asigna como anejo la mitad indivisa del trastero. Seguidamente, el propietario \u00fanico cede los dos pasajes al Ayuntamiento de Bail\u00e9n, y esta cesi\u00f3n se inscribe s\u00f3lo en el folio correspondiente a la finca matriz. En 1978, el citado propietario \u00fanico vende las dos unidades independientes a los actuales titulares. Y en 2003 dichos titulares otorgan, proclam\u00e1ndose propietarios de la totalidad del edificio, una escritura de subsanaci\u00f3n de la propiedad horizontal, en la que rectifican la descripci\u00f3n del trastero de la planta baja. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no contar con el consentimiento del Ayuntamiento, copropietario del edificio, aunque no exista ning\u00fan elemento independiente inscrito a su nombre.<\/p>\n

2. La propia naturaleza del r\u00e9gimen de propiedad horizontal y las determinaciones legales imperativas exigen que las modificaciones de la descripci\u00f3n del edificio contenidas en el t\u00edtulo constitutivo hayan de ser consentidas por todos los copropietarios, cuesti\u00f3n \u00e9sta que no es discutida por el recurrente. Pretende, sin embargo, que no sea preciso el consentimiento del Ayuntamiento de Bail\u00e9n por no figurar como propietario de ning\u00fan elemento independiente del edificio. No es este el momento ni la sede oportuna para analizar el mayor o menor acierto de la configuraci\u00f3n jur\u00eddica de la cesi\u00f3n efectuada ni de la inscripci\u00f3n en su d\u00eda practicada a favor del Ayuntamiento, pero es lo cierto que, como el propio recurrente reconoce en los documentos que acompa\u00f1a a su recurso, los pasajes de titularidad del citado Ayuntamiento forman parte del bloque, aunque no hayan sido constituidos como elemento independiente y la titularidad municipal figure tan solo en la hoja abierta al edificio matriz.<\/p>\n

El Ayuntamiento es, por tanto, copropietario del edificio, por lo que su consentimiento, expresado en debida forma, es inexcusable para proceder a la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo. Por otro lado, no se entiende muy bien que el recurrente pretenda ahora la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo sin dicho consentimiento cuando, adem\u00e1s, lo ha solicitado antes de forma expresa, conforme reconoce en el propio escrito de interposici\u00f3n del recurso.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

25 abril 2005<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- En el apartado \u201cEstatutos\u201d, que figura m\u00e1s adelante, se examinan los requisitos que debe reunir el acuerdo de la comunidad cuando se requiere que sea un\u00e1nime.<\/p>\n

5 julio 2005<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cEstatutos\u201d, en el que se examina la cuesti\u00f3n de un acuerdo adoptado por una comunidad para modificar los estatutos, pero que se presenta mucho tiempo despu\u00e9s en el Registro.<\/p>\n

23 julio 2005<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- Para un caso de desafectaci\u00f3n de elementos comunes y posterior venta, ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cDesafectaci\u00f3n y venta de un local\u201d.<\/p>\n

30 noviembre 2006<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- La forma de reflejarse el consentimiento un\u00e1nime de los condue\u00f1os, cuando el acuerdo se refiere a la modificaci\u00f3n de las cuotas, se examina, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cCuota de participaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

19 abril 2007<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- \u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad1. Se presenta en el Registro escritura por la que una promotora inmobiliaria segrega de un local en propiedad horizontal una porci\u00f3n, que pasa a formar finca independiente.<\/p>\n

Se da la circunstancia de que la finca objeto de segregaci\u00f3n constituye un conjunto de aparcamiento y trasteros destinado a ser enajenado en porciones indivisas para tener derecho a una plaza de aparcamiento o un trastero.<\/p>\n

El Registrador deniega la inscripci\u00f3n ya que han tenido acceso al Registro con anterioridad escrituras otorgadas posteriormente por las que se enajenan distintas participaciones indivisas del local, por lo que es preciso el consentimiento de los titulares correspondientes o resoluci\u00f3n judicial en procedimiento seguido contra ellos.<\/p>\n

El interesado recurre, acompa\u00f1ando al recurso testimonio de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante y una nota simple de la finca objeto del recurso. En el primero se declara legal el cerramiento del local segregado y respecto de la segunda, reconoce el Registrador la existencia de un error, que fue comunicado a los interesados.<\/p>\n

2. El recurso no puede prosperar. Inscritos en el Registro varios t\u00edtulos traslativos de porciones indivisas de un local, no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a los derechos inscritos sin consentimiento de sus titulares (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. Por lo que se refiere al testimonio de la sentencia que se acompa\u00f1a al recurso, por una parte, es un documento extempor\u00e1neo, y por otra, no afecta nada a la titularidad de la porci\u00f3n segregada ya que se limita a declarar legal la obra de cerramiento.<\/p>\n

4. Respecto al error sufrido en la nota simple, es evidente que no incide en el resultado del recurso, si bien puede ser causa de responsabilidad civil del Registrador en el caso de haber causado alg\u00fan perjuicio (cfr. art\u00edculo 222.5 de la ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

13 junio 2007<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- Para el caso de consentimiento un\u00e1nime de los propietarios, prestado muchos a\u00f1os antes de otorgarse la escritura que lo recog\u00eda y que accedi\u00f3 al Registro cuando algunos de los titulares registrales eran distintos, v\u00e9ase m\u00e1s atr\u00e1s el apartado \u201cAlteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo\u201d.<\/p>\n

22 septiembre 2009<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- No es necesario cuando, para segregar una porci\u00f3n de un local, existe una previa autorizaci\u00f3n estatutaria. Ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cDivisi\u00f3n de un local\u201d.<\/p>\n

12 abril 2010<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- Sobre la forma en que debe manifestarse ese consentimiento (mediante el acta de la Junta o compareciendo todos los copropietarios ante notario, cuando hace falta unanimidad), ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cAlteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo\u201d.<\/p>\n

27 diciembre 2010<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible la ejecutoria de una Sentencia firme de declaraci\u00f3n de nulidad de determinados t\u00edtulos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de una propiedad horizontal y de cancelaci\u00f3n de las inscripciones causadas por los mismos. La resoluci\u00f3n judicial declara la nulidad de las inscripciones porque la modificaci\u00f3n se realiz\u00f3 sin el consentimiento un\u00e1nime de los propietarios, pues el otorgante ya no era propietario \u00fanico del inmueble al haber transmitido alguno de sus elementos. El Registrador deniega la cancelaci\u00f3n bas\u00e1ndose en que en el procedimiento no han tenido intervenci\u00f3n los titulares de todas y cada una de las fincas registrales a que afecta, ya que con posterioridad a la inscripci\u00f3n de las escrituras declaradas nulas se han inscrito transmisiones de determinados elementos de la propiedad horizontal. Por el recurrente se alega que existe Sentencia, a los efectos de lo previsto en el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria y que ha intervenido en el procedimiento judicial -como demandante- el Presidente de la Junta de Propietarios del edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (v\u00e9ase entre otras muchas Resoluci\u00f3n de 16 de agosto de 2010) que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l. De modo que, no habiendo sido dirigido un procedimiento judicial contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el mismo, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.<\/p>\n

Frente a ello no puede alegarse la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes (art\u00edculo 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el t\u00edtulo en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 1998).<\/p>\n

En efecto, como ha se\u00f1alado esta Direcci\u00f3n General en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 de octubre de 2007, 19 de octubre de 2007 y 17 de marzo de 2009), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan. Pero el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del Juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Este principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervenci\u00f3n legalmente prevista en el procedimiento; de ah\u00ed que en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n

3. El art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria, exige la intervenci\u00f3n de los titulares de derechos sobre las fincas a que afecte la rectificaci\u00f3n que tenga su origen en la declaraci\u00f3n de nulidad de los t\u00edtulos que dieron lugar al asiento respectivo. Dicha intervenci\u00f3n se podr\u00e1 producir, bien mediante la prestaci\u00f3n por los mismos del correspondiente consentimiento o bien por medio de la intervenci\u00f3n en el procedimiento en el que recaiga la sentencia que declare la nulidad.<\/p>\n

De esta forma, la resoluci\u00f3n judicial en la que no haya intervenci\u00f3n de los interesados en el procedimiento, no ser\u00e1 medio apto para originar las alteraciones registrales que se puedan derivar de la declaraci\u00f3n de nulidad, en contra de lo que afirma el recurrente. Dicho de otro modo, la resoluci\u00f3n judicial opera a falta del consentimiento voluntario expreso previsto en el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria, pero nunca puede producirse sin que se verifique la intervenci\u00f3n -en el procedimiento en que recaiga- de los titulares de derechos cuya cancelaci\u00f3n se pretende.<\/p>\n

En el mismo sentido debe interpretarse el art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria cuando exige para modificar un asiento el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial firme, pues esta debe estar dictada esta en procedimiento seguido contra los titulares registrales.<\/p>\n

4. Ahora bien, esta exigencia, trat\u00e1ndose de inscripciones relacionadas con el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, debe ponerse en relaci\u00f3n con la doctrina de esta Direcci\u00f3n General, que distingue los actos colectivos competencia de la Junta, de los actos individuales que exigen consentimiento expreso de los titulares registrales afectados.<\/p>\n

Cabe recordar que, como se\u00f1al\u00f3 este Centro Directivo (v\u00e9ase Resoluciones de 19 de abril de 2007 y 27 de diciembre de 2010 entre otras), el r\u00e9gimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un \u00fanico derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo -es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y la participaci\u00f3n inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. art\u00edculo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del C\u00f3digo Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un \u00fanico derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas caracter\u00edsticas m\u00e1s destacadas se encuentran: por una parte, la atribuci\u00f3n a cada piso o local de \u00abuna cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent\u00e9simas del mismo\u00bb, de suerte que dicha cuota \u00abservir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar la participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad\u00bb (art\u00edculo 3, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal), y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre \u00ablas partes en copropiedad\u00bb o elementos comunes, \u00abque s\u00f3lo podr\u00e1n ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable\u00bb (art\u00edculo 396, p\u00e1rrafo segundo, del C\u00f3digo Civil). Por otra parte, debe recordarse que la Ley de Propiedad Horizontal ha superado dos caracter\u00edsticas propias del cl\u00e1sico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acci\u00f3n de divisi\u00f3n ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulaci\u00f3n especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protecci\u00f3n jur\u00eddica a trav\u00e9s del \u00f3rgano competente y con las facultades y l\u00edmites que la propia Ley se\u00f1ala (cfr. la Resoluci\u00f3n de 15 de junio de 1973).<\/p>\n

Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como \u00f3rgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de inter\u00e9s de la Comunidad (cfr. art\u00edculos 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien trat\u00e1ndose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad) s\u00f3lo ser\u00e1n v\u00e1lidos cuando se adopten por los propietarios en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acci\u00f3n para obtener la sustituci\u00f3n de la unanimidad por v\u00eda judicial, en el llamado \u00abjuicio de equidad\u00bb a que se refiere el p\u00e1rrafo tercero de la de la norma 2.\u00aa del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable tambi\u00e9n a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003-).<\/p>\n

Para decidir si un acuerdo entra o no en ese \u00e1mbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, y 19 de abril de 2007), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislaci\u00f3n de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta -cfr. art\u00edculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal-), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como \u00f3rgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretaci\u00f3n de los de los art\u00edculos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal; cfr., tambi\u00e9n, el \u00faltimo inciso del apartado 2 del art\u00edculo 18, seg\u00fan la redacci\u00f3n hoy vigente). Ciertamente, en este \u00faltimo caso no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n si no se ha otorgado \u00abuti singuli\u00bb por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. art\u00edculo 17, n.\u00ba 1, de la Ley de Propiedad Horizontal), siendo necesaria la unanimidad expresa y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos el acto, por raz\u00f3n de su objeto y causa, no puede ser calificado como un acto corporativo, por lo que la decisi\u00f3n o acto de voluntad no puede proceder de la Junta, sino que se trata de una decisi\u00f3n personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimaci\u00f3n y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.<\/p>\n

Expuesta as\u00ed la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es preciso el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresi\u00f3n de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuesti\u00f3n se reduce a determinar si estamos en uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditaci\u00f3n de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento, mientras que en el segundo se satisfacen acreditando que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislaci\u00f3n reguladora de la propiedad horizontal.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con supuestos concretos, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir cu\u00e1ndo se requiere un acto de la Junta como \u00f3rgano colectivo de la Comunidad, adoptado por unanimidad de los propietarios en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (la desafectaci\u00f3n de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos -Resoluciones de 4 de marzo de 2004; 23 de marzo de 2005, y 30 de noviembre de 2006-; la vinculaci\u00f3n \u00abob rem\u00bb de los trasteros a las viviendas, como anejos -Resoluci\u00f3n de 31 de marzo de 2005-; o determinada modificaci\u00f3n de los estatutos -Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2005-).<\/p>\n

En cambio, ha considerado que la especificaci\u00f3n del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, constituye un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura p\u00fablica en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y dem\u00e1s elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2002), o la conversi\u00f3n de un elemento privativo en com\u00fan configurado un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus c\u00f3nyuges -en r\u00e9gimen de gananciales- en la correspondiente escritura de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo (Resoluci\u00f3n de 23 de junio de 2001). Lo mismo ocurre con la modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n en la Comunidad de Propietarios establecidas en el t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, as\u00ed como con la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la propiedad horizontal mediante la creaci\u00f3n de un elemento nuevo, por omisi\u00f3n en su d\u00eda del mismo en el t\u00edtulo constitutivo, y subsiguiente alteraci\u00f3n de la cuota de otro elemento preexistente, con alteraci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la total propiedad y con ello de la determinaci\u00f3n de los elementos comunes, en los que tambi\u00e9n se ha considerado que no es suficiente el acuerdo o emplazamiento de la Comunidad de Propietarios (Resoluci\u00f3n de 27 de diciembre de 2010).<\/p>\n

Toda esta doctrina es aplicable igualmente a los supuestos de resoluciones judiciales adoptadas en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, donde ser\u00e1 necesario el emplazamiento individualizado de los titulares registrales cuando no se trate de acto colectivo competencia de la Junta de Propietarios. Esto es lo que ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, en el que se pretende la cancelaci\u00f3n de derechos inscritos a favor de personas determinadas.<\/p>\n

5. En el caso concreto, debemos concluir que la resoluci\u00f3n judicial versa sobre actos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal que no pueden integrarse dentro de los denominados colectivos, pues afectan a la propiedad de elementos independientes que han sido transmitidos a terceros que no han sido parte en el procedimiento. Por eso no ser\u00eda suficiente con que hubiera sido demandado el Presidente de la Comunidad de Propietarios del edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, para la cancelaci\u00f3n de los asientos registrales de propietarios individuales. Con m\u00e1s raz\u00f3n debe rechazarse el reflejo registral de la resoluci\u00f3n judicial en la que la Junta de Propietarios act\u00faa como demandante, sin que conste el consentimiento de los propietarios titulares registrales afectados por la declaraci\u00f3n de nulidad.<\/p>\n

Se trata, pues, de un supuesto en el que se requiere el consentimiento individual de los propietarios afectados o en su defecto resoluci\u00f3n judicial en la que haya sido demandado individualmente y no a trav\u00e9s de la Junta de Propietarios. Declar\u00e1ndose nulos determinados t\u00edtulos que han dado lugar a varias inscripciones afectantes a distintas fincas registrales y existiendo seg\u00fan el Registro titulares de derechos sobre las mismas que no han tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento, no cabe llevar a cabo la extensi\u00f3n de las cancelaciones que en su caso se pretendan en virtud de la Sentencia, sino con la intervenci\u00f3n de todos y cada uno de los titulares afectados.<\/p>\n

Los propios argumentos de la Sentencia para declarar nula la modificaci\u00f3n estatutaria inscrita (como es que no se adopt\u00f3 por unanimidad de los propietarios, al haberse acordado por quien ya no era propietario \u00fanico del inmueble) son aplicables tambi\u00e9n a la cancelaci\u00f3n de los asientos, pues afectan a propietarios que no han sido parte en el procedimiento.<\/p>\n

6. En conclusi\u00f3n, ser\u00e1 necesario el consentimiento expreso de los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripci\u00f3n de la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo que ahora se declara nula, lo cual se hubiera podido evitar si se hubiera anotado la demanda de declaraci\u00f3n de nulidad con anterioridad a la inscripci\u00f3n de tales derechos.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

8 abril 2011<\/p>\n

<\/a>Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificaci\u00f3n impugnada, la propietaria con car\u00e1cter privativo de una finca urbana \u2013que tiene como anejo un desv\u00e1n\u2013, actuando seg\u00fan se indica en el t\u00edtulo \u00abcon el consentimiento del resto de propietarios de los dem\u00e1s elementos independientes que forman parte del edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal al que pertenece la finca descrita, que son los otros se\u00f1ores aqu\u00ed comparecientes…\u00bb, segrega dicho desv\u00e1n, como nueva finca independiente, y lo transforma en vivienda con la descripci\u00f3n que consta en el t\u00edtulo calificado, de modo que se redistribuye entre las fincas resultantes la cuota correspondiente a la originaria, aunque sin alterar las del resto de entidades. En la misma escritura se a\u00f1ade que los restantes comparecientes \u2013que, seg\u00fan se expresa en la misma, son junto con la otorgante los \u00fanicos titulares de los elementos independientes\u2013, dan al otorgamiento \u00abel car\u00e1cter de junta universal de vecinos y consienten y ratifican en su totalidad el contenido de este escritura\u00bb.<\/p>\n

Como fundamento de la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n solicitada, la registradora afirma que aunque en el t\u00edtulo se indica que los comparecientes son los \u00fanicos propietarios de todos los elementos que componen el edificio, seg\u00fan resulta del Registro existe otra propietaria que no comparece ni es nombrada en dicha escritura.<\/p>\n

Interesa hacer constar que, seg\u00fan resulta del expediente, la propietaria no compareciente es la esposa de uno de los otorgantes de la escritura calificada y que su derecho deriva \u00fanicamente del hecho de que determinada finca del mismo edificio est\u00e1 inscrita a nombre del se\u00f1or compareciente \u00ab\u2026 por t\u00edtulo de compra y para la sociedad de gananciales con su citada esposa\u00bb.<\/p>\n

2. A fin de centrar la cuesti\u00f3n planteada, cabe recordar que, como se\u00f1al\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2007, el r\u00e9gimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un \u00fanico derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo \u2013es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y la participaci\u00f3n inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. art\u00edculo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del C\u00f3digo Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y de copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un \u00fanico derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas caracter\u00edsticas m\u00e1s destacadas se encuentran; por una parte, la atribuci\u00f3n a cada piso o local de \u00abuna cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent\u00e9simas del mismo\u00bb, de suerte que dicha cuota \u00abservir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar la participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad\u00bb (art\u00edculo 3, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal); y, por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre \u00ablas partes en copropiedad\u00bb o elementos comunes, \u00abque s\u00f3lo podr\u00e1n ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable\u00bb (art\u00edculo 396, p\u00e1rrafo segundo, del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

La Ley de Propiedad Horizontal ha superado dos caracter\u00edsticas propias del cl\u00e1sico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acci\u00f3n de divisi\u00f3n ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulaci\u00f3n especial en la que los intereses comunitarios predominan sobre los individuales y encuentren su debida protecci\u00f3n jur\u00eddica a trav\u00e9s del \u00f3rgano competente y con las facultades y l\u00edmites que la propia Ley se\u00f1ala (cfr. la Resoluci\u00f3n de 15 de junio de 1973).<\/p>\n

Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como \u00f3rgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de inter\u00e9s de la comunidad (cfr. art\u00edculos 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien trat\u00e1ndose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) s\u00f3lo ser\u00e1n v\u00e1lidos cuando se adopten por los propietarios en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acci\u00f3n para obtener la sustituci\u00f3n de la unanimidad por v\u00eda judicial, en el llamado \u00abjuicio de equidad\u00bb a que se refiere el p\u00e1rrafo tercero de la de la norma 2.\u00aa del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable tambi\u00e9n a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual \u2013cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003\u2013).<\/p>\n

3. Es necesario, en consecuencia, decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese \u00e1mbito de competencias de la junta. Para ello debe recordarse que la doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr. entre otras Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, y 19 de abril de 2007), en materia de propiedad horizontal que distingue entre los acuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colectivos que deben adoptarse con los requisitos previstos en la legislaci\u00f3n de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta \u2013cfr. art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal- que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como \u00f3rgano comunitario, de aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico para su acceso al Registro de la Propiedad (interpretaci\u00f3n de los de los art\u00edculos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y el \u00faltimo inciso del apartado 2 del art\u00edculo 18, seg\u00fan la redacci\u00f3n hoy vigente). Ciertamente, en este \u00faltimo caso no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n si no se ha otorgado \u00abuti singuli\u00bb por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, el consentimiento presunto (cfr. art. 17, norma 1.\u00aa, de la Ley de Propiedad Horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de un acuerdo o acto de la junta, sino que se trata de una decisi\u00f3n personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimaci\u00f3n y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.<\/p>\n

Con base en esta doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresi\u00f3n de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuesti\u00f3n se reduce a determinar si se trata de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditaci\u00f3n de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislaci\u00f3n reguladora de la propiedad horizontal.<\/p>\n

4. Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de que se trataba consist\u00eda en actos de la Junta como \u00f3rgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no requieren la prestaci\u00f3n de consentimiento individualizado de los titulares registrales (as\u00ed, la desafectaci\u00f3n de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos \u2013Resoluciones de 4 de marzo de 2004; 23 de marzo de 2005, y 30 de noviembre de 2006\u2013; la vinculaci\u00f3n ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos \u2013Resoluci\u00f3n de 31 de marzo de 2005\u2013; o determinada modificaci\u00f3n de los estatutos \u2013Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2005\u2013). En cambio, ha considerado que la especificaci\u00f3n del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, es un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura p\u00fablica en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y dem\u00e1s elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2002). Ha concluido igualmente, que la conversi\u00f3n de un elemento privativo en com\u00fan es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus c\u00f3nyuges \u2013en r\u00e9gimen de gananciales\u2013 en la correspondiente escritura de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo (Resoluci\u00f3n de 23 de junio de 2001).<\/p>\n

5. Para resolver el presente recurso debe tenerse en cuenta que s\u00f3lo puede decidirse respecto de las cuestiones que directa e inmediatamente se relacionen con la concreta calificaci\u00f3n impugnada (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Aunque la escritura calificada no destaca por su precisi\u00f3n (dada la parquedad con que se rese\u00f1an las titularidades de aquellos propietarios de entidades independientes que comparecen en el otorgamiento de aquella dando a tal acto el car\u00e1cter de junta universal de propietarios), lo cierto es que el defecto invocado por la registradora, tal como ha sido expresado en la calificaci\u00f3n impugnada, no puede ser confirmado.<\/p>\n

El presente caso debe configurarse como un acto colectivo, al afectar a un elemento com\u00fan que pasa a formar una finca independiente, sin alteraci\u00f3n de las cuotas de los restantes elementos privativos del r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Por ello la calificaci\u00f3n habr\u00e1 de alcanzar a la comprobaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos que la Ley de Propiedad Horizontal establece para la adopci\u00f3n de acuerdos por la junta de propietarios, sin que pueda extenderse a los que se derivar\u00edan del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Consta en este caso que todos los propietarios han prestado su consentimiento en junta universal de propietarios acreditando el cumplimiento de dicha Ley.<\/p>\n

Desde este punto de vista, no puede compartirse la duda de la registradora sobre la celebraci\u00f3n de la junta universal de propietarios por el hecho de que en el Registro conste que uno de los elementos independientes del r\u00e9gimen de propiedad horizontal perteneciente a uno de los comparecientes est\u00e9 inscrito a su nombre por t\u00edtulo de compra y para la sociedad de gananciales cuya intervenci\u00f3n se exige en la calificaci\u00f3n impugnada. En este sentido, no puede olvidarse que una cosa es la exigencia de unanimidad para las modificaciones del t\u00edtulo de propiedad horizontal y otra distinta la articulaci\u00f3n del voto de los titulares de cada finca en caso de que \u00e9sta pertenezca a varias personas. As\u00ed, en caso de comunidad pro indiviso los propietarios deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (art\u00edculo 15.1 de la Ley Propiedad Horizontal) regla que se aplica tambi\u00e9n cuando una entidad tenga car\u00e1cter ganancial, pues en ambos casos se trata de evitar la discrepancia de criterios en caso de pluralidad de titulares.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, tampoco puede negarse trascendencia al hecho de que un determinado elemento independiente est\u00e9 inscrito a nombre de uno s\u00f3lo de los c\u00f3nyuges, aunque para su sociedad conyugal, de modo que a los efectos de prestar su consentimiento en la adopci\u00f3n de acuerdos por la junta de propietarios, despliegue su eficacia la norma de legitimaci\u00f3n contenida en el art\u00edculo 1384 del C\u00f3digo Civil (cfr., tambi\u00e9n, los art\u00edculos 93.3 y 94.2 del Reglamento Hipotecario), por lo que su asistencia a la junta estar\u00eda plenamente legitimada, con plena vinculaci\u00f3n de la sociedad conyugal.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n registral, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n

30 julio 2011<\/p>\n

Consentimiento de los condue\u00f1os<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n que se analiza en este expediente consiste en si es posible inscribir una ampliaci\u00f3n de obra por la que se habilita como vivienda un desv\u00e1n, con ampliaci\u00f3n de la superficie registrada cuando concurren las siguientes circunstancias: ha reca\u00eddo y se incorpora licencia municipal autorizando la reforma interior de planta bajo cubierta y de la cubierta. Tambi\u00e9n se incorpora a la escritura certificaci\u00f3n expedida por arquitecto t\u00e9cnico indicativa del final de la obra y que \u00e9sta se ajusta a la licencia y al proyecto en base al cual se obtuvo la licencia. Y finalmente, se aporta una rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n, con aportaci\u00f3n de certificado t\u00e9cnico, en el que se modifica la superficie respecto de la inicialmente declarada. Posteriormente es reducida mediante una aclaraci\u00f3n del t\u00edtulo, sin ser coincidente con la originaria.<\/p>\n

Se alega por el registrador que es preciso, adem\u00e1s, el consentimiento de los propietarios del inmueble o el acuerdo un\u00e1nime de la junta de propietarios, al estar integrada la finca en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y suponer la ampliaci\u00f3n de obra, una mayor superficie y aumento de volumen a efectos de los elementos comunes, por lo que se altera al t\u00edtulo constitutivo de la divisi\u00f3n horizontal y por ende, la declaraci\u00f3n de la obra nueva.<\/p>\n

Frente a ello el recurrente afirma que ese consentimiento ya ha reca\u00eddo en un documento publico anterior y que se ha rectificado la superficie.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n, por tanto, dado que no se discuten otros requisitos en relaci\u00f3n con la obra nueva y tampoco el recurrente lo hace respecto de la necesidad del consentimiento de los restantes propietarios \u2013todos ellos por t\u00edtulo de herencia\u2013, consiste en si el mismo ya ha sido prestado.<\/p>\n

Seg\u00fan se refleja en la hoja registral y parcialmente en los t\u00edtulos aportados, la autorizaci\u00f3n, a la que se refiere el recurrente en su escrito, viene referida a la desvinculaci\u00f3n del anejo, no a la ampliaci\u00f3n de obra.<\/p>\n

La autorizaci\u00f3n, conferida en la escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia y otras operaciones particionales, fue posteriormente detallada por los restantes propietarios en cuanto a la forma en que deber\u00eda hacerse la desvinculaci\u00f3n. Con anterioridad al otorgamiento del t\u00edtulo sobre el que ahora se discute en anexo fue desvinculado e inscrito como finca independiente.<\/p>\n

As\u00ed consta en dos escrituras p\u00fablicas posteriores a la de adjudicaci\u00f3n de herencia citada por el recurrente y tambi\u00e9n en la hoja registral.<\/p>\n

Por lo tanto, la especial autorizaci\u00f3n requerida por parte de los restantes propietarios o el acuerdo un\u00e1nime de la junta de propietarios no ha sido aportado. En \u00e9l deber\u00e1n consentir la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal que conlleva la ampliaci\u00f3n de obra realizada.<\/p>\n

Hasta entonces, no puede considerarse cumplido este esencial requisito con la documentaci\u00f3n aportada y por lo tanto, no podr\u00e1 atenderse a la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n

3. Finalmente, la rectificaci\u00f3n de superficie realizada en escritura de aclaraci\u00f3n, disminuyendo la expresada en el t\u00edtulo calificado, por error en la determinaci\u00f3n de elementos privativos y comunes, en nada altera lo anterior pues la que ahora se pretende inscribir, a\u00fan continua siendo superior a la que consta inscrita en un porcentaje notable.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.<\/p>\n

27 noviembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Consentimiento de los condue\u00f1os Si en la declaraci\u00f3n de obra nueva de un edificio se hace donaci\u00f3n de un local y se prev\u00e9 la ulterior realizaci\u00f3n en la finca de nuevos edificios, en la posterior escritura de obra nueva de estos edificios no es necesario el consentimiento del due\u00f1o del local, si aqu\u00e9l […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[4516,1526],"class_list":{"0":"post-19884","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-consentimiento-de-los-conduenos","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19884","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19884"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19884\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19884"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19884"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19884"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}