{"id":19887,"date":"2016-02-14T16:37:54","date_gmt":"2016-02-14T15:37:54","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19887"},"modified":"2016-03-18T16:40:06","modified_gmt":"2016-03-18T15:40:06","slug":"constitucion-5","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/constitucion-5\/","title":{"rendered":"Constituci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Constituci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

Sobre una casa que figura inscrita con entrada por un edificio colindante pretende inscribirse una propiedad horizontal, en la que se dice que uno de sus dos elementos privativos tiene entrada por una casa colindante perteneciente al mismo propietario y la Direcci\u00f3n confirma la nota de calificaci\u00f3n en la que se suspende la inscripci\u00f3n por ser requisito esencial que la entrada a los elementos independientes sea directa, a trav\u00e9s de la v\u00eda p\u00fablica o de un elemento com\u00fan del edificio. Respecto a la alegaci\u00f3n del recurrente, de que dicha entrada tiene lugar a trav\u00e9s de una servidumbre de paso sobre el predio colindante, la Direcci\u00f3n da a entender que es posible, pero no entra en esta cuesti\u00f3n por no haberse constituido dicha servidumbre.<\/p>\n

3 julio 2000<\/p>\n

Constituci\u00f3n<\/strong>.- Para inscribir la venta de un piso o local es necesario que previamente est\u00e9 inscrita la divisi\u00f3n horizontal del edificio, cuya constituci\u00f3n precisa el consentimiento de todos los propietarios. Este requisito se considera cumplido en la escritura de venta de un piso (de un edificio que contiene dos elementos independientes sin que conste en el Registro el r\u00e9gimen de propiedad horizontal), otorgada de oficio por el Juez, en rebeld\u00eda del propietario del edificio y vendedor, y en ejecuci\u00f3n de la sentencia que condena al demandado al otorgamiento de la escritura de compraventa en \u00ablos t\u00e9rminos y condiciones que se hacen constar en documento privado\u00bb, documento que se incorpor\u00f3 a los autos y en el que figuraban todos los elementos definidores del r\u00e9gimen de propiedad horizontal. D\u00e1ndose la circunstancia de que el documento privado no se transcribi\u00f3 en la sentencia, la Direcci\u00f3n considera que el Registrador no puede afirmar que hubiera incongruencia entre la sentencia y las actuaciones realizadas, pero da a entender que el Registrador pudo reclamar el documento privado para calificar este punto.<\/p>\n

17 marzo 2001<\/p>\n

Constituci\u00f3n.-<\/strong> Dividida horizontalmente una finca en cuatro parcelas con un elemento com\u00fan que es la v\u00eda central y con la previsi\u00f3n de que cada titular de las parcelas podr\u00e1 edificar sobre ellas un edificio industrial, no puede rechazarse la inscripci\u00f3n por considerar que a una divisi\u00f3n horizontal debe preceder una declaraci\u00f3n de obra nueva construida o comenzada, pues en este caso lo que existe es un complejo inmobiliario. Pero en cualquier caso, no es precisa la previa declaraci\u00f3n de obra nueva, pues la divisi\u00f3n horizontal puede recaer sobre una edificaci\u00f3n antigua susceptible de aprovechamiento independiente.<\/p>\n

23 octubre 2002<\/p>\n

Constituci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que la due\u00f1a \u00fanica de un edificio constituye el mismo en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y, en uni\u00f3n de la entidad acreedora de una hipoteca que grava la finca, distribuye tal hipoteca entre los elementos privativos resultantes.<\/p>\n

La Registradora, bas\u00e1ndose en que en el Registro figura que el edificio est\u00e1 en mal estado de conservaci\u00f3n y que el pr\u00e9stamo hipotecario que figura inscrito se concedi\u00f3 para financiar la compra y reparaci\u00f3n de la misma, no practica la inscripci\u00f3n, por entender que la propiedad horizontal que se establece no se corresponde con el edificio \u2013se refiere a la distribuci\u00f3n interior del mismo-, por lo que es preciso hacer la previa declaraci\u00f3n de obra nueva.<\/p>\n

Entrando en el fondo del asunto, el recurso ha de ser estimado. No puede presuponerse que el edificio, tal y como ahora se describe, sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuraci\u00f3n interior, ni que la reparaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n del mismo, objeto del pr\u00e9stamo hipotecario, haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuraci\u00f3n exterior es la misma, aunque se hayan realizado algunas modificaciones interiores, las cuales pueden venir impuestas por las exigencias f\u00edsicas que presupone la constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

19 febrero 2005<\/p>\n

Constituci\u00f3n<\/strong>.- En una escritura de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal en dos viviendas unifamiliares, cada una con un anejo consistente en un jard\u00edn, los problemas planteados por la calificaci\u00f3n pueden verse, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cConstituci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

28 febrero 2005<\/p>\n

Constituci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se discute en este recurso en torno a la inscripci\u00f3n, en el Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera (C\u00e1diz), de una escritura en la que el titular registral de una finca r\u00fastica radicada en dicha localidad (inscrita bajo el n\u00famero 10224 de su Registro de la Propiedad), previa declaraci\u00f3n de la obra nueva de una casa, construida en 1998, destinada a vivienda, procede a su \u00abparcelaci\u00f3n vertical y divisi\u00f3n por departamentos del edificio\u00bb \u2013sic-, resultando dos entidades independientes (una, y dos, viviendas unifamiliares \u00abA\u00bb y \u00abB\u00bb, respectivamente) asign\u00e1ndose a cada una de dichas entidades una cuota de participaci\u00f3n de cincuenta enteros por ciento. En el apartado de la escritura relativo a las normas reguladores de la comunidad, expresamente se indicaba: \u00abLa comunidad en r\u00e9gimen de propiedad Horizontal constituida en la presente escritura…\u00bb La titular del Registro de Conil de la Frontera, en una calificaci\u00f3n confirmada por el Registrador Sustituto (titular del Registro de Medina Sidonia), exige, con base a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, que se acompa\u00f1e declaraci\u00f3n de innecesariedad de licencia del correspondiente Ayuntamiento, en tanto que, a su juicio, debe destruirse la presunci\u00f3n que pesa sobre las divisiones horizontales en fincas r\u00fasticas en la Ley, al considerarlas como posibles operaciones de parcelaci\u00f3n. A\u00f1ade tambi\u00e9n, como dato en el que basa su calificaci\u00f3n, el hecho de que, de los asientos presentados en su Registro, resultan varias Divisiones Horizontales en r\u00fastica, si bien ello no ha de ser tenido en cuenta en esta resoluci\u00f3n, dado que dichas operaciones se refieren a otras fincas registrales.<\/p>\n

2. Sobre la cuesti\u00f3n b\u00e1sica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasi\u00f3n de manifestar, con car\u00e1cter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/p>\n

3. As\u00ed las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica dictada por la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, contenida en los preceptos citados en los \u00abFundamentos de Derecho \u00bb. Del examen de los mismos (especialmente de su art\u00edculo 66-1b, p\u00e1rrafo 2) tiene raz\u00f3n la Registradora de la Propiedad cuando entiende que debe destruirse esa presunci\u00f3n que establece dicho precepto al considerar, como actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acci\u00f3n o participaci\u00f3n social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable.<\/p>\n

La consideraci\u00f3n anterior, por lo dem\u00e1s, se refuerza a la vista de lo que disponen: el art. 68-2 del mismo cuerpo legal: \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb; y el art\u00edculo 66-3: \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad. No podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb.<\/p>\n

N\u00f3tese, tambi\u00e9n, que, en el expositivo cuarto de la escritura calificada, expresamente se dice que el titular registral ha decidido proceder a la parcelaci\u00f3n vertical y divisi\u00f3n por departamentos del edificio \u2013sic-, por lo que con mayor raz\u00f3n, a\u00fan, es necesario no sustraer al Ayuntamiento la posibilidad de llevar a t\u00e9rmino, mediante la expedici\u00f3n del certificado de innecesariedad, su labor de control preventivo de la legalidad urban\u00edstica; la cual, por cierto, aparece, si cabe, a\u00fan m\u00e1s reforzada en el art\u00edculo 66.4 de la citada Ley Urban\u00edstica de la Comunidad Andaluza, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de \u00e9stas se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura publica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n, y que la no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura publica determina la caducidad de la licencia o de la declaraci\u00f3n de innecesariedad por ministerio de la Ley, \u00absin necesidad de acto aplicativo alguno\u00bb.<\/p>\n

Obviamente, si una licencia concedida, o una declaraci\u00f3n de innecesariedad, tienen esos fuertes condicionantes, con mayor rigor a\u00fan habr\u00e1 que examinar aquellos t\u00edtulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo dem\u00e1s, tienen pleno encaje \u2013reforz\u00e1ndolo\u2013 en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva, Notarios y Registradores han de desempe\u00f1ar.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

31 mayo 2005 [1]<\/strong><\/strong><\/a><\/p>\n

<\/a>Constituci\u00f3n<\/strong>.- Respecto al requisito de la numeraci\u00f3n correlativa de los elementos independientes, al constituirse la propiedad horizontal, ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cElementos independientes: requisitos\u201d.<\/p>\n

12 enero 2010<\/p>\n

Constituci\u00f3n<\/strong>.- Habiendo desistido el registrador del tercer defecto expresado en su nota de calificaci\u00f3n, se plantean \u00fanicamente dos cuestiones. La primera, si es posible inscribir una declaraci\u00f3n de obra nueva cuando el solar pertenece proindiviso a tres cond\u00f3minos y la obra se declara exclusivamente por uno de ellos con manifestaci\u00f3n de que \u00e9l solo coste\u00f3 la misma y los otros dos cond\u00f3minos se limitan a consentir la operaci\u00f3n formalizada en la escritura (la otra cuesti\u00f3n examinada en este recurso puede verse en el apartado \u201cURBANISMO. Disciplina urban\u00edstica\u201d).<\/p>\n

2. Respecto del primer defecto, el t\u00edtulo presentado adolece de indeterminaci\u00f3n. En la escritura de obra nueva, simplemente se procede a declarar la obra en cuesti\u00f3n por el recurrente, due\u00f1o con car\u00e1cter ganancial de una tercera parte indivisa de una finca r\u00fastica manifestando que \u00abel conjunto ocupa de la finca, con la cual linda por sus cuatro puntos cardinales, por hallarse plenamente enclavada en ella, una superficie de …\u00bb.<\/p>\n

Como indica el recurrente en su escrito, cuando se declara una obra nueva en finca perteneciente pro indiviso a tres personas, la inscripci\u00f3n ha de practicarse de esa misma forma. Ahora bien, al haber intervenido exclusivamente en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva \u00fanicamente quien coste\u00f3 las obras y limitarse los otros cond\u00f3minos en la escritura posterior a la prestaci\u00f3n de un consentimiento, no se determina si el resultado que se pretende inscribir es el de una obra nueva titularidad de uno de los cond\u00f3minos, el que la coste\u00f3, o una obra nueva a nombre de los tres con pacto personal interno de pagar el importe al que la construy\u00f3, como explica el escrito del recurrente; y no es un recurso t\u00edtulo h\u00e1bil para aclarar, complementar o subsanar una escritura.<\/p>\n

En la accesi\u00f3n hay dos principios: el primero es el de que el edificio accede al propietario del suelo, que son los tres. Pero tambi\u00e9n hay una excepci\u00f3n, que el que edifica en suelo ajeno -en este supuesto el suelo es ajeno en cuanto a dos terceras partes indivisas, aunque sea propio en cuanto a una tercera parte- con fondos propios da lugar a un supuesto en que el due\u00f1o del suelo tiene una opci\u00f3n, la de pagar al que coste\u00f3 la obra adquiriendo \u00e9sta, o que el que coste\u00f3 le pague el terreno y se quede \u00e9l con la obra. Con una mera declaraci\u00f3n de que coste\u00f3 la obra el que la declara y un mero consentimiento de los otros dos cond\u00f3minos, no se resuelve qu\u00e9 inscripci\u00f3n se solicita.<\/p>\n

Por tanto, no queda claro qu\u00e9 es lo que se pretende inscribir, dadas las especiales circunstancias del caso, y concretamente ni la declaraci\u00f3n del que hace la obra ni el consentimiento de los otros dos titulares, debido a su abstracci\u00f3n y con el aditamento de la declaraci\u00f3n sobre el costeamiento de las obras sin m\u00e1s precisiones, permiten determinar si el resultado es una accesi\u00f3n ordinaria a nombre de los tres, o una accesi\u00f3n invertida a favor del constructor como titular \u00fanico. Por tanto, debe aclararse lo que se pretende por los tres copropietarios, y si lo que se solicita es que la obra nueva quede a nombre del que lo coste\u00f3 ser\u00eda necesario formalizar el correspondiente negocio jur\u00eddico y la segregaci\u00f3n pertinente o constituci\u00f3n de derecho de superficie en su caso, pero si lo que se pretende simplemente es que la obra nueva conste a nombre de los tres due\u00f1os como afirma el recurrente, no basta su declaraci\u00f3n en el escrito de recurso sino que debe aclararse en la correspondiente escritura complementaria.<\/p>\n

11 diciembre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Hay tres Resoluciones id\u00e9nticas de esta misma fecha, publicadas en Boletines Oficiales de diferente fecha.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Constituci\u00f3n Sobre una casa que figura inscrita con entrada por un edificio colindante pretende inscribirse una propiedad horizontal, en la que se dice que uno de sus dos elementos privativos tiene entrada por una casa colindante perteneciente al mismo propietario y la Direcci\u00f3n confirma la nota de calificaci\u00f3n en la que se suspende […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[3425,1526],"class_list":{"0":"post-19887","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-constitucion","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19887","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19887"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19887\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19887"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19887"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19887"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}