{"id":19889,"date":"2016-02-13T16:40:12","date_gmt":"2016-02-13T15:40:12","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19889"},"modified":"2016-03-18T16:41:56","modified_gmt":"2016-03-18T15:41:56","slug":"constitucion-bajo-suelo-de-caracter-publico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/constitucion-bajo-suelo-de-caracter-publico\/","title":{"rendered":"Constituci\u00f3n bajo suelo de car\u00e1cter p\u00fablico"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Constituci\u00f3n bajo suelo de car\u00e1cter p\u00fablico<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Constituci\u00f3n bajo suelo de car\u00e1cter p\u00fablico<\/strong><\/p>\n

1) Superando el concepto tradicional de la propiedad y teniendo en cuenta su funci\u00f3n social, debe admitirse la posibilidad de que una porci\u00f3n del subsuelo de la v\u00eda p\u00fablica se configure como finca independiente. Para ello ser\u00e1 necesario, como primer requisito, que el planeamiento urban\u00edstico lo permita, que se proceda a la desafectaci\u00f3n del subsuelo, configur\u00e1ndose como bien patrimonial, y que se obtenga la correspondiente licencia urban\u00edstica. En cambio, no es necesario segregar la superficie existente bajo el suelo, sino que por estar \u00e9ste conectado con el suelo y vuelo p\u00fablico, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre ambos, lo que registralmente se realizar\u00e1 a trav\u00e9s de la constituci\u00f3n de un complejo inmobiliario; en el folio abierto al suelo p\u00fablico constar\u00e1 la configuraci\u00f3n como bien patrimonial de parte del subsuelo, en el folio abierto a \u00e9ste constar\u00e1 cu\u00e1l es la finca matriz de procedencia y en ambos las reglas del complejo inmobiliario articulado. 2) En cuanto al inconveniente de que se pretenda inscribir al amparo del art\u00edculo 24.2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, que s\u00f3lo se refiere a los complejos inmobiliarios privados, no existe ning\u00fan precepto que excluya su aplicaci\u00f3n a aquellos supuestos en que alguno de los elementos privativos est\u00e9 sometido a un r\u00e9gimen demanial p\u00fablico, y la doctrina del \u00abnumerus apertus\u00bb propia de nuestro sistema registral favorece esta interpretaci\u00f3n. 3) El problema que plantear\u00eda la necesidad de existir una pluralidad de fincas materiales para crear un complejo inmobiliario, se elimina si se tiene en cuenta que s\u00ed existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial. 4) La necesidad de un suelo com\u00fan, caracter\u00edstica de los complejos inmobiliarios, se sustituye por la existencia de un elemento com\u00fan, como es el forjado; pero aunque no hubiera elementos comunes, es suficiente con la existencia de servicios generales, y en este caso los hab\u00eda, puesto que se fij\u00f3 una cuota de participaci\u00f3n de cada elemento para el adecuado sostenimiento de los servicios, cargas y tributos no imputables individualmente a cada una de las fincas. 5) Por \u00faltimo, no puede afirmarse que las relaciones creadas entre el dominio p\u00fablico y el privado supongan limitaciones impuestas al dominio p\u00fablico contrarias al art\u00edculo 80 de la Ley de Bases de R\u00e9gimen Local y al art\u00edculo 132.1 de la Constituci\u00f3n, pues en nada queda mermado el destino p\u00fablico del suelo por el hecho de que el subsuelo sea objeto de aprovechamiento privativo y as\u00ed lo ha reconocido la jurisprudencia, que ha negado el derecho de reversi\u00f3n de los terrenos expropiados cuando el subsuelo es objeto de utilizaci\u00f3n privativa por v\u00eda de concesi\u00f3n administrativa.<\/p>\n

5 abril 2002<\/p>\n

Constituci\u00f3n bajo suelo de dominio p\u00fablico<\/strong>.- 1. Se discute en el supuesto de hecho de la presente resoluci\u00f3n sobre la posibilidad de inscribir separadamente el suelo y el subsuelo de un terreno quedando el primero bajo titularidad p\u00fablica y el segundo de titularidad patrimonial privada, sin previa constituci\u00f3n de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal ni reserva de un derecho de subedificaci\u00f3n, ni tan siquiera un acto de modificaci\u00f3n hipotecaria que justifique la creaci\u00f3n de diversas fincas registrales donde antes hab\u00eda una sola.<\/p>\n

2. No existen obst\u00e1culos estructurales en nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico para la configuraci\u00f3n de un r\u00e9gimen distinto al suelo (que abarcar\u00eda l\u00f3gicamente tambi\u00e9n el vuelo) y el subsuelo. Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto cl\u00e1sico de fincas perimetrales terrestres sino como vol\u00famenes edificables \u2013o subedificables\u2013, siempre que conforme a las reglas generales est\u00e9n suficientemente definidos.<\/p>\n

No siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregaci\u00f3n de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitaci\u00f3n del distinto r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable a cada volumen.<\/p>\n

En este caso, como ya se\u00f1alara la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 5 de abril de 2002 aunque registralmente deber\u00e1 abrirse folio aut\u00f3nomo a la unidad subterr\u00e1nea constituida por el volumen de subsuelo desafectado como bien demanial, eso no significa una total desvinculaci\u00f3n de la finca matriz, ya que en el folio abierto a \u00e9sta debe hacerse constar el distinto r\u00e9gimen del subsuelo, como modificaci\u00f3n de la extensi\u00f3n normal del dominio de la finca matriz. Por lo que aunque no haya pluralidad de fincas materiales o f\u00edsicas, en cuanto suelo y subsuelo forman parte de la misma finca f\u00edsica, s\u00ed existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales, desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial.<\/p>\n

Siguiendo el criterio trascendental de la citada Resoluci\u00f3n de 5 de abril de 2002, el principio de accesi\u00f3n del dominio (art\u00edculo 353 del C\u00f3digo Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (caso de la constituci\u00f3n de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificaci\u00f3n) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegaci\u00f3n A\u00e9rea, de Aguas, del Patrimonio Hist\u00f3rico). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por v\u00eda de un derecho de subedificaci\u00f3n o de superficie, esta la delimitaci\u00f3n del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, posibilidad esta amparada en el principio general de libertad de creaci\u00f3n de derechos reales \u2013siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral\u2013 existente en nuestro Derecho.<\/p>\n

En definitiva, concurre para la admisi\u00f3n de la figura la existencia de una causa justificativa suficiente (la explotaci\u00f3n adecuada de los subterr\u00e1neos existentes en zonas p\u00fablicas) y no se distorsionan los principios registrales.<\/p>\n

3. Ahora, bien, como tambi\u00e9n se dijo en la citada Resoluci\u00f3n de 5 de Abril de 2002, cuando lo que se pretende no es segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconect\u00e1ndolo totalmente de la superficie terrestre, sino que se pretende que siga existiendo vinculaci\u00f3n con la superficie, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre un suelo y vuelo p\u00fablico, con un volumen edificable en el subsuelo de car\u00e1cter patrimonial, como puede ser la constituci\u00f3n de un complejo inmobiliario; registralmente en el folio abierto al suelo p\u00fablico constar\u00e1 la configuraci\u00f3n como bien patrimonial de parte del subsuelo, en el folio abierto a \u00e9ste constar\u00e1 cu\u00e1l es la finca matriz de procedencia y en ambos las reglas del complejo inmobiliario articulado.<\/p>\n

4. En el supuesto de hecho de este expediente (en el que el t\u00edtulo principal se limita a la venta del suelo, sin modificaci\u00f3n hipotecaria previa ni articulaci\u00f3n de las relaciones entre suelo y vuelo) no queda claro si se quiere segregar totalmente un volumen subterr\u00e1neo para configurar una finca totalmente independiente del suelo-vuelo, o si se pretende \u2013dentro de la misma finca f\u00edsica\u2013 tan solo un desdoblamiento del r\u00e9gimen jur\u00eddico de suelo-vuelo y subsuelo.<\/p>\n

En el primer caso ser\u00e1 necesario \u2013como exige la registradora-una operaci\u00f3n de modificaci\u00f3n hipotecaria, la segregaci\u00f3n, previa licencia administrativa correspondiente y con especificaci\u00f3n clara del volumen edificable subterr\u00e1neo que se segrega y va a configurar como finca totalmente independiente; el propio recurrente reconoce no haberse realizado esta delimitaci\u00f3n a\u00fan, aunque podr\u00eda hacerse en base a planos existentes.<\/p>\n

En el segundo caso, si se pretende un mero desdoblamiento del r\u00e9gimen jur\u00eddico del suelo-vuelo y subsuelo, pero sin segregaci\u00f3n material de un volumen determinado, ser\u00e1 necesario articular las relaciones entre el suelo y vuelo p\u00fablico y subsuelo privado, a trav\u00e9s de la t\u00e9cnica de la divisi\u00f3n horizontal aplicable a los complejos inmobiliarios, por existir cuando menos un elemento com\u00fan entre suelo y subsuelo, que es precisamente la l\u00ednea se separaci\u00f3n entre uno y otro, normalmente a trav\u00e9s de un forjado. Con m\u00e1s raz\u00f3n ser\u00e1 necesaria esa articulaci\u00f3n si existen otros elementos o servicios comunes a ambos.<\/p>\n

Esta circunstancia tampoco se ha producido en el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n, ya que no basta a estos efectos con la integraci\u00f3n del subsuelo desvinculado en una subcomunidad de garajes ya existente; son las relaciones entre el suelo y el subsuelo desvinculado las que deben quedar reglamentadas con claridad pues no quedan totalmente independizados como si de una segregaci\u00f3n se tratara.<\/p>\n

En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

24, 26 y 27 febrero 2007<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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