{"id":19891,"date":"2016-02-12T16:42:00","date_gmt":"2016-02-12T15:42:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19891"},"modified":"2016-03-18T16:44:32","modified_gmt":"2016-03-18T15:44:32","slug":"constitucion-de-una-propiedad-horizontal-sobre-parte-de-otra-ya-existente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/constitucion-de-una-propiedad-horizontal-sobre-parte-de-otra-ya-existente\/","title":{"rendered":"Constituci\u00f3n de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Constituci\u00f3n de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente<\/a><\/strong><\/p>\n

La divisi\u00f3n horizontal de un local, que estaba destinado a hotel y comprend\u00eda varias plantas, no plantea ning\u00fan problema especial por el hecho de que se establezcan normas de funcionamiento que afectan s\u00f3lo a las nuevas plantas; tampoco porque las superficies de las nuevas fincas sean inferiores a la del local de procedencia, pues parte de sus anteriores elementos privativos se han convertido en comunes de la nueva subcomunidad; y tampoco, finalmente, porque no se describa el edificio en su conjunto, puesto que la nueva divisi\u00f3n s\u00f3lo afecta a un local en cuya hoja precisamente debe constar la inscripci\u00f3n extensa de tal divisi\u00f3n horizontal. En cambio, s\u00ed tiene trascendencia y constituye defecto el pacto que, tal como est\u00e1 redactado, parece afectar a la totalidad del edificio sin que conste el acuerdo un\u00e1nime de los propietarios.<\/p>\n

9 abril 1991<\/p>\n

Constituci\u00f3n de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente<\/strong>.- Inscrita parte de una casa como finca independiente, integrada en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal existente sobre la total casa de que forma parte, la Direcci\u00f3n considera posible que aquella parte de casa se constituya en otra nueva propiedad horizontal, no mediante su divisi\u00f3n en la forma a que se refiere el art\u00edculo 8\u00ba de la Ley especial, sino como superposici\u00f3n de dos reg\u00edmenes independientes, de un lado, el preexistente, en el que la finca subdividida conservar\u00e1 su identidad, n\u00famero, cuota y representaci\u00f3n unitaria cual si no se subdividiera, y el de \u00e9sta, referido tan s\u00f3lo a ella, con sus propios elementos independientes a los que corresponder\u00e1 una participaci\u00f3n en sus propios elementos comunes, entre los que necesariamente estar\u00e1 la cuota de participaci\u00f3n que al elemento subdividido corresponde en la propiedad superior.<\/p>\n

19 junio 2001<\/p>\n

Constituci\u00f3n de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso si es o no inscribible una escritura por la que, en ejercicio de un derecho de vuelo reflejado en los asientos registrales, recayente sobre la determinada finca -entidad n\u00famero uno- en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, se declara la ampliaci\u00f3n -en construcci\u00f3n- de un edificio, al tiempo que se modifica la propiedad horizontal inicialmente constituida aument\u00e1ndola de tres a cuarenta entidades independientes, redistribuy\u00e9ndose la cuota de aquella finca -la entidad n\u00famero uno- entre las nuevas que se creaban, sin alterar la cuota de las otras que originariamente formaban la propiedad horizontal (entidades n\u00fameros dos y tres).<\/p>\n

2. Limitado necesariamente este recurso al examen de los defectos consignados en la nota de calificaci\u00f3n (cuya parquedad y ausencia de fundamentaci\u00f3n son especialmente significativas en este caso), y teniendo en cuenta los principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales y legitimaci\u00f3n registral, se impone necesariamente su revocaci\u00f3n.<\/p>\n

Y es que, debiendo ce\u00f1irse esta resoluci\u00f3n al \u00fanico defecto consignado en la calificaci\u00f3n (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), es indudable que el ejercicio del derecho constituido comporta necesariamente una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, siendo tambi\u00e9n obvio que la facultad de llevarla a t\u00e9rmino -por s\u00ed solo- est\u00e1 claramente atribuida al titular del derecho de vuelo, pues es indudable, aplicando no s\u00f3lo la regla hermen\u00e9utica que obliga a interpretar una cl\u00e1usula en el sentido m\u00e1s adecuado para que produzca efecto, sino un simple criterio de pura l\u00f3gica, que el contenido de aquella facultad (tal y como la publica el Registro) se dirige al titular del derecho, sin que, a la vista de la forma en que fue en su d\u00eda constituido e inscrito aqu\u00e9l (algo que ahora no cabe cuestionar), sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el t\u00edtulo constitutivo.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

28 marzo 2008<\/p>\n

<\/a>Constituci\u00f3n de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:<\/p>\n

1.\u00ba Se pretende la inscripci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de una obra nueva consistente en un edificio construido sobre un solar (en cuanto a la edificaci\u00f3n de dos plantas \u2013baja y primera\u2013 de cincuenta metros cuadrados cada una) y sobre una vivienda colindante, integrante esta \u00faltima de un edificio en propiedad horizontal, de modo que la planta primera de dicha construcci\u00f3n que se declara se apoya en esta vivienda colindante en una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados, con las siguientes circunstancias:<\/p>\n

a) Se expresa en dicha escritura que el declarante de la obra nueva (cuyo estado civil es de casado) es due\u00f1o de un solar de sesenta y cuatro metros cuadrados \u2013finca registral n\u00famero 45.961\u2013, adquirido por herencia mediante escritura otorgada el 15 de enero de 1971.<\/p>\n

Se a\u00f1ade que, en su d\u00eda, fue due\u00f1o de determinada finca colindante (una vivienda situada en la planta baja de un edificio constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal), la finca registral n\u00famero 45.953 \u2013que le pertenec\u00eda a dicho se\u00f1or por la misma herencia antes referida\u2013, con la siguiente descripci\u00f3n: \u00abPredio n\u00famero uno.\u2013Vivienda del lado izquierdo en la planta baja de una casa que cuenta adem\u00e1s en parte con dos pisos altos, sitos en La Llana de Cabojal, parroquia de Figaredo, concejo de Mieres, cuya vivienda consta de pasillo, cocina, comedor, dos dormitorios y cuarto de ba\u00f1o, siendo su casi totalidad una accesoria de la planta baja de la que forma parte; tiene una superficie \u00fatil de cuarenta y cinco metros noventa y cinco dec\u00edmetros cuadrados; linda al frente con camino, por la izquierda con la finca la Llana, por la derecha otra vivienda de la misma casa y por la espalda patio del edificio de cuatro y medio metros de fondo\u2026<\/p>\n

Se le atribuye una cuota de participaci\u00f3n de 25% en el total valor del inmueble, que servir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar su participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad.<\/p>\n

El propietario de esta vivienda, que es en su casi totalidad una planta baja accesoria al edificio principal, tendr\u00e1 a su cargo la conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de su tejado y paredes exteriores, sin contribuir a los gastos similares de la edificaci\u00f3n principal, pudiendo elevar o construyendo sobre esta accesoria, hasta la altura que tenga por conveniente, incluso aprovechando la pared izquierda del edificio principal como medianera.\u00bb<\/p>\n

Adem\u00e1s, se expone que la vivienda anteriormente descrita \u2013finca registral n\u00famero 45.953\u2013, es propiedad de los c\u00f3nyuges que la adquirieron mediante escritura de compraventa otorgada el 15 de marzo de 1991 y que estos adquirentes prestan su consentimiento como luego se indicar\u00e1.<\/p>\n

b) El declarante manifiesta que, siendo due\u00f1o de dicha vivienda, y siendo titular registral del derecho de sobreedificaci\u00f3n sobre la misma, construy\u00f3 en el a\u00f1o 1965, en el solar \u2013finca registral 45.961\u2013 y sobre la vivienda referida \u2013finca 45.953\u2013, \u00abuna casa en propiedad separada de la que se encuentra en la finca 45.953\u00bb, conforme al art\u00edculo 16.2 del Reglamento Hipotecario, sin que \u00e9sta formara parte de la propiedad horizontal en la que se integra la finca 45.953, y sin ser necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios por ser el \u00fanico titular del referido derecho de sobreedificaci\u00f3n seg\u00fan consta en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

De este modo se declara que sobre el referido solar, desde el a\u00f1o 1965 existe construido un edificio destinado a uso residencial compuesto de planta baja y piso alto. Y se a\u00f1ade que esta vivienda tiene \u00abuna superficie aproximada de ciento cuarenta y dos metros cuadrados, distribuida de la siguiente manera: Planta baja, con una superficie aproximada de cincuenta metros cuadrados, destinada a vivienda de unos treinta y nueve metros y a aparcamiento, de unos once metros cuadrados. Planta primera, destinada a vivienda, con una superficie aproximada de noventa y dos metros cuadrados, distribuida en varias dependencias, comunicada con la planta baja con una escalera. Consta adem\u00e1s de un patio, en la parte posterior, de aproximadamente catorce metros cuadrados\u00bb.<\/p>\n

A efectos del art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, se incorpora certificaci\u00f3n catastral, de la que -seg\u00fan se expresa en la misma escritura\u2013 se deduce que la construcci\u00f3n de la edificaci\u00f3n data del a\u00f1o 1965 y su descripci\u00f3n resulta coincidente con la misma escritura. Respecto de dicha certificaci\u00f3n se a\u00f1ade por los otorgantes que la referencia catastral que en ella figura en realidad comprende dos construcciones, coincidentes con la finca 45.953 (en cuanto a cincuenta y cinco metros cuadrados de superficie construida) y con la nueva construcci\u00f3n declarada (en cuanto a la restante superficie).<\/p>\n

c) En dicha escritura prestan su consentimiento los c\u00f3nyuges que compraron al declarante la finca 45.953, quienes, como titulares actuales de la propiedad de \u00e9sta, confirman que cuando la compraron ya exist\u00eda la construcci\u00f3n objeto de la presente declaraci\u00f3n de obra nueva.<\/p>\n

2.\u00ba La Registradora de la Propiedad deniega la inscripci\u00f3n de dicha escritura mediante una calificaci\u00f3n en la que, aparte otros defectos relativos a la falta de acreditaci\u00f3n suficiente de la fecha de construcci\u00f3n de la obra nueva (tanto a efectos de la justificaci\u00f3n del cumplimiento de la normativa urban\u00edstica, como en relaci\u00f3n con la determinaci\u00f3n del car\u00e1cter privativo o ganancial de la finca sobre la que se construy\u00f3) y a la atribuci\u00f3n de la pertinente referencia catastral, alega la existencia de dos obst\u00e1culos fundamentales:<\/p>\n

a) El derecho a sobreelevar la finca registral 45.953 forma parte de la misma como anejo, de modo que la obra realizada con base en tal derecho supone una ampliaci\u00f3n del espacie f\u00edsico que la conforma, pasando a estar el inmueble constituido por dos plantas unidas f\u00edsica y jur\u00eddicamente, de suerte que legalmente la nueva planta no es un objeto distinto de aquella finca, sino parte integrante de la misma. Por ello, para poder independizar la nueva planta ser\u00eda preciso proceder a su segregaci\u00f3n \u2013siempre que se trate de elementos que sean susceptibles de aprovechamiento independiente\u2013, para lo que es necesario que se obtenga la aprobaci\u00f3n de la junta de propietarios, a la que corresponde la fijaci\u00f3n de las nuevas cuotas de participaci\u00f3n, dado que los estatutos no autorizan a los propietarios a llevar a cabo modificaciones hipotecarias en los predios independientes. Y a ello debe a\u00f1adirse la posibilidad de desvincular de dicha finca el derecho a sobreelevar, con la autorizaci\u00f3n de la junta de propietarios en los t\u00e9rminos exigidos para las modificaciones estatutarias por la Ley de Propiedad Horizontal, fij\u00e1ndose un plazo para su ejercicio y estableci\u00e9ndose las nuevas cuotas que habr\u00edan de corresponder a cada predio o las normas para su establecimiento, como exige el art\u00edculo 16 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

b) No es admisible que por el promotor de la obra nueva se declare \u00e9sta como ejecutada sobre la finca de su propiedad y extendi\u00e9ndose y apoy\u00e1ndose sobre el edificio colindante, con total independencia de la divisi\u00f3n horizontal, a modo de engalaberno, como se pretende a tenor del contenido de la escritura calificada. Y a\u00f1ade que \u00fanicamente \u00abcabr\u00eda, una vez declarada la obra nueva de la nueva planta de la divisi\u00f3n horizontal, independizada en los t\u00e9rminos expuestos y atribuido su dominio, por cualquier medio admitido en Derecho, al propietario de la finca colindante, que por \u00e9ste, tras declarar la obra nueva sobre esta \u00faltima finca, se agrupase el nuevo predio con la finca colindante, con la preceptiva autorizaci\u00f3n de la junta de propietarios de la divisi\u00f3n horizontal, lo que no supondr\u00eda que aqu\u00e9l deje de formar parte de la propiedad horizontal, sino que la finca resultante de la agrupaci\u00f3n estar\u00eda integrada por dos partes jur\u00eddicamente diferenciadas, que son el elemento de la propiedad horizontal y la finca con la que se agrupa\u00bb.<\/p>\n

2. Para resolver la cuesti\u00f3n esencial que se plantea en este expediente, debe decidirse en primer lugar si se ajusta a Derecho la pretensi\u00f3n del declarante de la obra nueva seg\u00fan la cual, siendo propietario del solar y titular del derecho de sobreedificaci\u00f3n respecto una vivienda colindante, integrante de un edificio en propiedad horizontal, puede realizar y hacer suya la construcci\u00f3n, sin que \u00e9sta forme parte de dicha propiedad horizontal y sin que sea necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios de \u00e9sta.<\/p>\n

A tal efecto, debe entenderse que la mera facultad de elevar dicha vivienda colindante o construir sobre la misma \u00abhasta la altura que tenga por conveniente\u00bb, seg\u00fan consta en el asiento registral referido, no tiene determinaci\u00f3n suficiente para ser considerada como un verdadero derecho real de los configurados en el art\u00edculo 16.2 del Reglamento Hipotecario. Seg\u00fan la doctrina de esta Direcci\u00f3n General, tras una falta de determinaci\u00f3n como la del presente caso (no especificaci\u00f3n del n\u00famero de plantas por construir y del plazo de desenvolvimiento o realizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n, duraci\u00f3n, imprecisi\u00f3n de los criterios de fijaci\u00f3n de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes de la propiedad horizontal, etc.), lo que subyace no es un derecho real de sobreedificaci\u00f3n sino \u00abla sustracci\u00f3n a los propietarios de la finca edificada (y por un tiempo ilimitado o, al menos, indeterminado), de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materializaci\u00f3n del aprovechamiento urban\u00edstico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urban\u00edstico, esto es, la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiaci\u00f3n que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urban\u00edstica; se tratar\u00eda, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habr\u00eda de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y se prev\u00e9 transmitir (algo as\u00ed como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las futuras accesiones naturales de la misma), lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, ni, por tanto, ser susceptible de inscripci\u00f3n conforme a los art\u00edculos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, pese a la libertad de creaci\u00f3n de tales derechos reales que rige nuestro ordenamiento jur\u00eddico (vide art\u00edculo 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento), pues se conculcan los l\u00edmites y exigencias estructurales del estatuto jur\u00eddico de la propiedad (dada su significaci\u00f3n econ\u00f3mico-pol\u00edtica y su trascendencia \u00aberga omnes\u00bb) que excluyen la constituci\u00f3n de derechos reales limitados singulares de car\u00e1cter perpetuo e irredimible (vide art\u00edculos 513, 526, 546, 1.068 y 1.655 del C\u00f3digo Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad\u00bb (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de noviembre de 1996 y 18 de noviembre de 2002).<\/p>\n

Por ello, la constancia registral de esa gen\u00e9rica facultad de elevar plantas de la vivienda referida o construir sobre la misma no puede tener m\u00e1s valor que el de una simple menci\u00f3n de un derecho sin naturaleza real, que resulta contraria a las exigencias del denominado principio de especialidad, que impone la determinaci\u00f3n precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro as\u00ed en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance (cfr. art\u00edculos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento). Consecuentemente, resulta aplicable el art\u00edculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, seg\u00fan el cual la construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier alteraci\u00f3n de estructura o f\u00e1brica del edificio en propiedad horizontal que afecte al t\u00edtulo constitutivo requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificaci\u00f3n, las alteraciones que se originen en la descripci\u00f3n de la finca y la variaci\u00f3n de las cuotas (cfr., por todas, las Resoluciones de 13 de junio de 2002 y 13 de septiembre de 2003).<\/p>\n

Por otra parte, aun cuando se tratara del caso en que, mediante la configuraci\u00f3n jur\u00eddica adecuada, se atribuyera al titular de dicha facultad la posibilidad de construir haciendo suya la edificaci\u00f3n de nuevas plantas como elemento privativo de la propiedad horizontal (lo que, como se ha expresado, no ha ocurrido en el presente supuesto, en el que ni siquiera se determina si lo construido ser\u00eda una ampliaci\u00f3n de un mismo elemento privativo \u2013dicha vivienda\u2013 o se tratar\u00eda de un elemento adicional tambi\u00e9n privativo), todav\u00eda faltar\u00eda el t\u00edtulo jur\u00eddico h\u00e1bil para que \u2013como se pretende seg\u00fan la escritura calificada\u2013 dicha sobreedificaci\u00f3n quedara excluida del r\u00e9gimen de propiedad horizontal en el que se integra la vivienda sobre la que se ha construido.<\/p>\n

Por lo que se refiere a esta \u00faltima cuesti\u00f3n, la Registradora \u2013en el fundamento de Derecho 2.\u00ba de su calificaci\u00f3n\u2013 rechaza la posibilidad de que la nueva planta quede excluida de la propiedad horizontal y admite \u00fanicamente que \u2013con el correspondiente consentimiento de la comunidad de propietarios\u2013 se agrupe con la finca colindante, de suerte que \u00abla finca resultante de la agrupaci\u00f3n estar\u00eda integrada por dos partes jur\u00eddicamente diferenciadas, que son el elemento de la propiedad horizontal \u2013la parte que constituye la sobreedificaci\u00f3n\u2013 y la finca con la que se agrupa\u00bb.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con tal extremo, debe admitirse que es un hecho \u2013a veces motivado por razones hist\u00f3ricas de configuraci\u00f3n urban\u00edstica de determinadas ciudades, o por las simples condiciones del terreno\u2013 la existencia del fen\u00f3meno constructivo relativo a la superposici\u00f3n de inmuebles, de modo que la edificaci\u00f3n de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo de otro, dando lugar a situaciones de inmisi\u00f3n de algunas habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio (pudiendo \u00e9ste hallarse configurado en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, como ocurre en el presente caso). Estas situaciones, que seg\u00fan los casos reciben denominaciones como las de \u00abcasas superpuestas\u00bb, \u00abcasas a caballo\u00bb, \u00abcasas empotradas\u00bb, o la m\u00e1s t\u00e9cnica de \u00abengalabernos\u00bb, pueden configurarse jur\u00eddicamente por distintas v\u00edas, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto. Y aunque, en principio, el r\u00e9gimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto puede ser el m\u00e1s adecuado, por ser el aplicable directamente cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. art\u00edculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal), lo cierto es que no pueden descartarse otras soluciones distinta a la referida por la Registradora en la calificaci\u00f3n impugnada, como puede ser la de la medianer\u00eda horizontal, seg\u00fan ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 20 de julio de 1998). Por lo dem\u00e1s, en el presente caso y por las razones que han quedado expuestas, debe confirmarse la calificaci\u00f3n en cuanto expresa que resulta necesario el acuerdo aprobatorio adoptado por la Junta de Propietarios de la comunidad (cfr. art\u00edculos 5, 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).<\/p>\n

15 septiembre 2009<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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