{"id":19916,"date":"2016-02-01T16:59:53","date_gmt":"2016-02-01T15:59:53","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19916"},"modified":"2016-03-18T17:05:28","modified_gmt":"2016-03-18T16:05:28","slug":"constitucion-sobre-un-chalet","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/constitucion-sobre-un-chalet\/","title":{"rendered":"Constituci\u00f3n sobre un chalet"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Constituci\u00f3n sobre un chalet<\/a><\/strong><\/p>\n

Las exigencias de la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupaci\u00f3n material de cada una de las viviendas permitidas en la zona de actuaci\u00f3n; si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinaci\u00f3n de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo, ello debe agotarse en el se\u00f1alamiento del volumen edificable o de los metros cuadrados de edificaci\u00f3n residencial por hect\u00e1rea de terreno, pero, en modo alguno, implican la determinaci\u00f3n del n\u00famero de personas o familias que pueden alojarse en cada una de las viviendas construidas de conformidad con el planeamiento urban\u00edstico, so pena de agudizar un problema ya de por s\u00ed grave. Y si el n\u00famero de personas que residen en una edificaci\u00f3n urban\u00edsticamente regularizada es ajeno a la normativa urban\u00edstica, igualmente ajeno debe ser a tal normativa la configuraci\u00f3n jur\u00eddica que sus ocupantes den a la titularidad de la vivienda ocupada, si no se altera con ello el uso residencial asignado o su estructura y aspecto exterior, por lo que, en definitiva, es posible la divisi\u00f3n horizontal de un chalet en dos viviendas independientes, con asignaci\u00f3n a cada una de una parte del s\u00f3tano y del uso exclusivo de una parte de la parcela no ocupada por la edificaci\u00f3n, pese a que se aporte una certificaci\u00f3n municipal de la que resulta que se trata de una vivienda unifamiliar.<\/p>\n

18 julio 1996<\/p>\n

Constituci\u00f3n sobre un chalet<\/strong>.- Es inscribible la escritura de obra nueva de un chalet y divisi\u00f3n horizontal del mismo en dos elementos independientes, pese a que la licencia municipal se concedi\u00f3 para la construcci\u00f3n de una vivienda unifamiliar, pues las exigencias de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupaci\u00f3n material de cada una de las viviendas permitidas en la zona de actuaci\u00f3n. Y si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinaci\u00f3n de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo, ello debe agotarse en el se\u00f1alamiento del volumen edificable o de los metros cuadrados de edificaci\u00f3n residencial por hect\u00e1rea de terreno, pero, en modo alguno, implican la determinaci\u00f3n del n\u00famero de personas o familias que pueden alojarse en cada una de las viviendas construidas de conformidad con el planeamiento urban\u00edstico, so pena de agudizar un problema ya de por s\u00ed grave.<\/p>\n

16 enero 2002<\/p>\n

Constituci\u00f3n sobre un chalet<\/strong>.- 1. El problema que plantea el presente recurso es el siguiente: una vivienda calificada de unifamiliar es propiedad por mitad y proindiviso de dos hermanos, mayores de edad y casados, los cuales han hecho una obra nueva consistente en la ampliaci\u00f3n de dicha vivienda. Una vez ampliada, se trata de dilucidar si es precisa nueva licencia para dividir dicha vivienda en dos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

2. El art\u00edculo 53 del Reglamento para la Inscripci\u00f3n de Actos Urban\u00edsticos, exige licencia para constituir m\u00e1s elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva. Este precepto ha sido objeto de diversa interpretaci\u00f3n por parte de la doctrina. Unos autores han entendido que tal exigencia es l\u00f3gica y concorde con la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, pues debe controlarse la densidad de poblaci\u00f3n de la misma forma que se controla el volumen de edificaci\u00f3n. Otra parte de la doctrina y la Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) estiman, que si se tiene en cuenta que falta una norma con rango de ley que imponga una restricci\u00f3n como la debatida y que, dado el principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (cfr. art\u00edculos 33 de la Constituci\u00f3n y 348 del C\u00f3digo Civil), debe concluirse que es precisa norma con rango de Ley que exija claramente licencia. En el presente caso, la \u00fanica norma relativa a esta materia viene constituida por el art\u00edculo 66 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda reformada por la Ley 13\/205, de 11 de noviembre. Pues bien, el apartado 2 del citado art\u00edculo dice que son actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica aquellos en los que \u00abmediante la interposici\u00f3n de Sociedades, divisiones horizontales, o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas\u2026 puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte\u2026\u00bb. Es indudable que el precepto no se refiere a una edificaci\u00f3n sino al terreno, finca o parcela. Por otra parte, no se puede hablar de que en el presente supuesto exista la posibilidad de nuevos asentamientos en suelo urbano, como es el presente, ya que tal concepto es s\u00f3lo aplicable al suelo no urbanizable.<\/p>\n

3. En definitiva, y, como ya ha dicho este centro directivo (vide Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jur\u00eddica de la finca \u2013o derecho de vuelo\u2013 que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno al que pueda calificarse como parcelaci\u00f3n pues no hay alteraci\u00f3n de forma \u2013la que se produzca ser\u00e1 fruto de la edificaci\u00f3n necesariamente amparada en una licencia o con prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00edsticas cometidas\u2013, superficie o linderos. La asignaci\u00f3n del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcci\u00f3n, no altera esa unidad. Ser\u00eda lo mismo que exigir licencia para la divisi\u00f3n horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que as\u00ed lo autoriza sobre un solar indivisible seg\u00fan la misma ordenaci\u00f3n. No puede \u00e9sta limitar el derecho del constructor o promotor a explotar o comercializar una construcci\u00f3n perfectamente legal e integrada por distintas unidades explotables o enajenables de forma independiente acudiendo a su divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

14 enero 2010<\/p>\n

Constituci\u00f3n sobre un chalet<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir, sin necesidad de licencia municipal, una escritura de divisi\u00f3n horizontal en cuatro viviendas de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Comunidad de Madrid.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por considerar que es preciso acompa\u00f1ar la primitiva licencia de obras o una nueva al objeto de poder comprobar si las mismas amparan el resultado de cuatro viviendas independientes y si dicho resultado ha exigido modificaciones necesitadas de licencia de obra de acuerdo a lo dispuesto en los art\u00edculos 53 a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre inscripci\u00f3n de actos de naturaleza urban\u00edstica y 151.1 c) de la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. Se\u00f1ala, adem\u00e1s, que el art\u00edculo 7.2.1 de las Normas Urban\u00edsticas del Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana de Pozuelo de Alarc\u00f3n define el uso de vivienda unifamiliar como aqu\u00e9l que se produce \u00abcuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda\u00bb, frente al uso de vivienda en edificaci\u00f3n colectiva que es el que tiene lugar \u00abcuando en cada unidad parcelaria se edifica m\u00e1s de una vivienda, agrupadas con un acceso com\u00fan en condiciones tales que le fuera, o pudiera ser, de aplicaci\u00f3n la Ley de Propiedad Horizontal\u00bb.<\/p>\n

El recurrente, por su parte, sostiene que la exigencia de licencia municipal para inscribir este tipo de actos ha de venir impuesta por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, y que en \u00e9sta (cfr. art\u00edculo 151 de la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid) no se contempla la divisi\u00f3n horizontal como acto sujeto a licencia. Se considera asimismo que al no haber hecho los comparecientes obra alguna no puede exigirse licencia a tal fin.<\/p>\n

2. Este Centro Directivo ha tenido ya ocasi\u00f3n de manifestar (cfr. Resoluciones de 23 de julio de 2005 y 12 de julio de 2010) que si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, no obstante, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola).<\/p>\n

De lo anterior se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Madrid) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos.<\/p>\n

Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. Y en el contexto de esta competencia hay que situar el art\u00edculo 53, letra a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica, conforme al cual se aplicar\u00e1 en la calificaci\u00f3n de los t\u00edtulos de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal, y en los de modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen ya inscrito, la regla de que \u00abno podr\u00e1n constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urban\u00edstico vigente que se permite mayor n\u00famero\u00bb, regla cuya aplicaci\u00f3n al presente caso constituye el objeto de debate en este recurso, para dilucidar lo cual es preciso determinar previamente si los actos contenidos en el documento calificado est\u00e1n sometidos o no al requisito de previa licencia municipal, a la vista de lo que al respecto disponga la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica del suelo de Madrid y el planeamiento urban\u00edstico existente en el concreto municipio en que se ubica la finca.<\/p>\n

3. Pues bien, como se ha se\u00f1alado, es la propia legislaci\u00f3n sustantiva urban\u00edstica que resulte aplicable la que ha establecer qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, o ser asimilados a \u00e9sta, as\u00ed como determinar qu\u00e9 otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervenci\u00f3n y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinaci\u00f3n que constituye un presupuesto previo o \u00abprius\u00bb respecto de su exigencia en sede registral.<\/p>\n

En efecto, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refiere el art\u00edculo 53 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, (y lo mismo puede entenderse respecto del art\u00edculo 78 del mismo) no puede considerarse absoluta o gen\u00e9rica pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el concreto acto jur\u00eddico, por lo que debe estarse a lo dispuesto en la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en la que se incluye un elenco de actos sujetos a licencia, que aparecen enumerados en su art\u00edculo 151, entre los que podemos destacar, a los efectos que ahora nos interesan, los siguientes: A. Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de divisi\u00f3n de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelaci\u00f3n. C. Las obras de ampliaci\u00f3n, reforma, modificaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino. G. El cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones. T. Los dem\u00e1s actos que se\u00f1alen los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

La resoluci\u00f3n, por tanto, del presente recurso exige examinar, por un lado, si la divisi\u00f3n horizontal llevada a cabo en la escritura calificada se encuentra sujeta a licencia municipal por encontrarse comprendida en algunos de los supuestos contemplados en el art\u00edculo 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid citada, y en segundo lugar, y en caso afirmativo, comprobar si para tal caso se exige por la normativa estatal, o auton\u00f3mica que haya hecho uso de la protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica que ofrece la regulaci\u00f3n estatal a trav\u00e9s del Registro de la Propiedad, la acreditaci\u00f3n de la obtenci\u00f3n de dicha licencia para su inscripci\u00f3n en aqu\u00e9l.<\/p>\n

4. No estando la divisi\u00f3n horizontal sujeta a licencia de forma expresa por el art\u00edculo 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones auton\u00f3micas (vid. \u00abad exemplum\u00bb art\u00edculo 66.2 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda; disposici\u00f3n adicional 2.\u00aa apartado 3.\u00ba de la Ley 10\/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable de la Comunidad Valenciana), y no entra\u00f1ando dicha divisi\u00f3n horizontal un supuesto de parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o cualquier otro acto divisi\u00f3n de fincas o terrenos (apartado 1.\u00ba a) del art\u00edculo 151 ley del Suelo de la Comunidad de Madrid), no cabe su aplicaci\u00f3n al presente supuesto.<\/p>\n

Como ha se\u00f1alado en otras ocasiones este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb), la divisi\u00f3n horizontal de un inmueble no implica un acto de parcelaci\u00f3n que suponga la modificaci\u00f3n de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas (cfr. art\u00edculo 143 de la Ley del Suelo), ni tampoco de segregaci\u00f3n o cualesquiera otros actos de divisi\u00f3n, a que se refiere el art\u00edculo 151.1 a) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, pues el r\u00e9gimen de propiedad horizontal que se configura en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio r\u00e9gimen exista, manteniendo la unidad jur\u00eddica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento f\u00edsico del terreno toda vez que no hay alteraci\u00f3n de forma \u2013la que se produzca ser\u00e1 fruto de la edificaci\u00f3n necesariamente amparada en una licencia o con prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00edsticas cometidas\u2013, superficie o linderos.<\/p>\n

As\u00ed resulta tambi\u00e9n del art\u00edculo 17.3 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que \u00abLa constituci\u00f3n de finca o fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del per\u00edmetro de \u00e9sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica aplicable, deba tener la condici\u00f3n de dominio p\u00fablico, ser de uso p\u00fablico o servir de soporte a las obras de urbanizaci\u00f3n o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a del apartado 1 del art\u00edculo anterior\u00bb, disposici\u00f3n que, en defecto de norma auton\u00f3mica expresa en contrario exigiendo licencia (cfr. Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo). Asimismo, no trat\u00e1ndose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilizaci\u00f3n exclusiva de una porci\u00f3n concreta de finca, los cuales se encuentran recogidos en el apartado 2 de este mismo art\u00edculo, y que s\u00f3lo son posibles si re\u00fanen las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, ni d\u00e1ndose los supuestos de excepci\u00f3n previstos en la misma norma transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio p\u00fablico, adscritas a un uso p\u00fablico, etc), tampoco permite calificar la operaci\u00f3n ahora considerada como acto de divisi\u00f3n, lo que permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

5. Pues bien, descartada la asimilaci\u00f3n al concepto de \u00abacto de parcelaci\u00f3n\u00bb o de \u00abacto de divisi\u00f3n\u00bb del presente caso de divisi\u00f3n horizontal, que no incluye la asignaci\u00f3n de derechos de uso exclusivo sobre porciones concretas de la parcela en que se asienta la edificaci\u00f3n, ni comprende en su superficie porciones que tengan la condici\u00f3n de dominio p\u00fablico, sean de uso p\u00fablico o sirvan de soporte a las obras de urbanizaci\u00f3n, o puedan computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de cesi\u00f3n obligatoria de suelo a la Administraci\u00f3n competente (cfr. art\u00edculo 17.3 de la Ley de Suelo estatal), es preciso determinar si el art\u00edculo 151 de la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, establece alg\u00fan otro supuesto de exigencia de licencia en que quepa subsumir la divisi\u00f3n horizontal examinada en este recurso.<\/p>\n

Cabr\u00eda as\u00ed cuestionarse si en el presente caso estamos en presencia de un supuesto de \u00abobras de ampliaci\u00f3n, reforma, modificaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino\u00bb, a que se refiere el apartado c) del art\u00edculo 151.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, como parece advertir la registradora en su calificaci\u00f3n al exigir que se aporte la licencia de obras primitiva, y para cuya soluci\u00f3n debe traerse a colaci\u00f3n el art\u00edculo 2.2 b) de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n. Este art\u00edculo se\u00f1ala \u00abque tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de edificaci\u00f3n a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerir\u00e1n un proyecto seg\u00fan lo establecido en el art\u00edculo 4, las siguientes obras: (\u2026) b) Obras de ampliaci\u00f3n, modificaci\u00f3n, reforma o rehabilitaci\u00f3n que alteren la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan car\u00e1cter de intervenci\u00f3n total o las parciales que produzcan una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general exterior, la volumetr\u00eda, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos caracter\u00edsticos del edificio\u00bb. Y ciertamente, para la transformaci\u00f3n de una \u00fanica vivienda en cuatro puede resultar necesario que se lleven a efecto obras que alteren la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica del edificio. En estos casos no s\u00f3lo tendr\u00eda que obtenerse licencia de obras sino que deber\u00eda acreditarse el cumplimiento de los requisitos exigidos en la Ley 38\/1999. Pero es lo cierto que no necesariamente y en todo caso tiene que modificarse la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica del edificio para obtener el resultado de su divisi\u00f3n horizontal. No puede considerarse, en consecuencia, presupuesto ineludible para la constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad de un edificio que originariamente era una \u00fanica vivienda la previa obtenci\u00f3n de la licencia de obras rese\u00f1ada en dicho art\u00edculo. Para considerar, o no, aplicable el art\u00edculo 151.1 c) bastar\u00eda acreditar mediante certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente que se ha producido, o no, el supuesto de hecho previsto en la norma, interpretando \u00e9sta en conexi\u00f3n al art\u00edculo 2.2 b) de la Ley 38\/1999. Ahora bien, eso no es lo que ha exigido la Registradora. Del t\u00edtulo presentado no resulta de modo directo ninguna modificaci\u00f3n en la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica de la edificaci\u00f3n que permitiese exigir licencia de obras.<\/p>\n

6. Descartados los dos supuestos anteriores, debe analizarse ahora si la divisi\u00f3n horizontal del inmueble supone un caso de \u00abcambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones\u00bb (cfr. art\u00edculo 151.1, g) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid) y, por tanto, sujeto a licencia al constituir la alteraci\u00f3n de una de las determinaciones urban\u00edsticas esenciales fijadas por el planeamiento cual es la relativa al uso e intensidades edificatorias.<\/p>\n

El concepto de \u00abuso\u00bb es esencial en el \u00e1mbito de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y en el planeamiento de desarrollo. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en su art\u00edculo 3.2 c) establece como uno de los fines de la ordenaci\u00f3n urbana \u00abel aseguramiento, en el medio urbano, de la suficiencia y funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios p\u00fablicos y sociales en relaci\u00f3n con las edificabilidades y los usos restantes; una densidad adecuada al bienestar individual y colectivo; una distribuci\u00f3n territorial razonable de los usos y actividades, que permita un desarrollo arm\u00f3nico efectivo de las dimensiones de la vida humana relativas a la residencia, el trabajo, la educaci\u00f3n, la cultura, la sanidad, el bienestar social, el ocio y el deporte y evite en todo caso las concentraciones que repercutan negativamente en la funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios p\u00fablicos y la fluida movilidad y comunicaci\u00f3n\u00bb. Por ello, el art\u00edculo 12 de dicha Ley establece con car\u00e1cter general la obligaci\u00f3n del propietario de destinar el suelo al uso previsto por la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, levantando, en su caso, las cargas impuestas por \u00e9sta; e igualmente en el art\u00edculo 17, referente a los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano consolidado, determina que el contenido urban\u00edstico del derecho de propiedad en suelo urbano consolidado comprender\u00e1, adem\u00e1s de los generales, el deber de \u00abc) Destinar la edificaci\u00f3n a alguno de los usos legitimados por la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica en vigor\u00bb.<\/p>\n

Para alcanzar esos fines es esencial una racional evaluaci\u00f3n de la futura perspectiva poblacional por parte de las normas de ordenaci\u00f3n del planeamiento y para ello es determinante la definici\u00f3n de los usos a que han de destinarse los terrenos y las edificaciones. De ah\u00ed que la intervenci\u00f3n administrativa se extienda tambi\u00e9n al uso, o a la clase o categor\u00eda de \u00e9ste, exigi\u00e9ndose licencia para el \u00abel cambio objetivo, total o parcial, del uso de las edificaciones, construcciones e instalaciones\u00bb (cfr. art\u00edculo 151.1 g) de la Ley). La no intervenci\u00f3n posibilitar\u00eda actuaciones aisladas que podr\u00edan implicar modificaciones puntuales de los planes urban\u00edsticos sin el cumplimiento de los requisitos al efecto exigidos.<\/p>\n

Habr\u00e1 que estar, en consecuencia, al planeamiento urban\u00edstico correspondiente a cada Ayuntamiento para ver si la divisi\u00f3n horizontal de una vivienda unifamiliar altera la clase o categor\u00eda de uso que corresponde a una edificaci\u00f3n y si, en funci\u00f3n de ello, est\u00e1 sujeta o no a la fiscalizaci\u00f3n municipal que entra\u00f1a el otorgamiento de una previa licencia urban\u00edstica. Al planeamiento urban\u00edstico, se refiere, adem\u00e1s, de manera expresa el apartado t) del art\u00edculo 151.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, como cl\u00e1usula de cierre en cuanto a los actos sujetos a licencia al incluir entre ellos a \u00abLos dem\u00e1s actos que se\u00f1alen los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico\u00bb, y que el registrador puede tomar en consideraci\u00f3n en la calificaci\u00f3n de los t\u00edtulos sujetos a inscripci\u00f3n en todos aquellos casos en los que no haya ninguna duda sobre su aplicabilidad a la concreta finca registral afectada, como sucede en este caso (cfr. art\u00edculos 9.1 de la Ley Hipotecaria, Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n de 2 de marzo de 2000 y Resoluci\u00f3n de 19 de mayo de 2010), facilitando el cumplimiento de los deberes urban\u00edsticos que a todo propietario impone el art\u00edculo 19 de la Ley del Suelo, favoreciendo la protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica, y en definitiva incrementando la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario al evitar, en la medida de lo posible, que el incumplimiento de tales deberes se traduzca en cargas urban\u00edsticas ocultas en el tr\u00e1fico por el efecto de subrogaci\u00f3n legal que en los derechos y deberes urban\u00edsticos del anterior propietario, en caso de transmisi\u00f3n de fincas, prescribe el citado art\u00edculo 19, en su apartado primero.<\/p>\n

7. En el caso objeto de este recurso consta en el Registro el car\u00e1cter de vivienda unifamiliar de la que es objeto de divisi\u00f3n horizontal, divisi\u00f3n que al entra\u00f1ar un incremento del n\u00famero de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (cfr art\u00edculo 53, a del Real Decreto 1093\/1997), supone tambi\u00e9n una alteraci\u00f3n del uso de la edificaci\u00f3n, que de unifamiliar pasa a tener la consideraci\u00f3n de comunitaria o colectiva de acuerdo con las determinaciones del Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana de Pozuelo de Alarc\u00f3n, que en su art\u00edculo 11.1.2 relativo a los \u00abActos sujetos a licencia municipal\u00bb, se remite a la legislaci\u00f3n estatal o auton\u00f3mica en cuanto a los actos sujetos a licencia municipal, exigi\u00e9ndola con car\u00e1cter general en cualquier actuaci\u00f3n sobre el suelo o subsuelo regulados en el Plan General en la que no excluya expresamente la necesidad de licencia.<\/p>\n

En tal sentido, el cap\u00edtulo 7.\u00ba \u00abNormas Generales de los Usos\u00bb, se\u00f1ala en su apartado 7.1.3, que los espacios edificables podr\u00e1n ser destinados a los siguientes usos: residencial, industrial, servicios terciarios, y equipamiento. Al uso residencial se refiere en concreto la subsecci\u00f3n 2.\u00aa del art\u00edculo 7, invocado por la Registradora en su calificaci\u00f3n, se\u00f1alando que el uso residencial es el que sirve para proporcionar alojamiento a las personas. Y dentro del uso residencial el de vivienda se clasifica en dos categor\u00edas seg\u00fan la organizaci\u00f3n o configuraci\u00f3n de la parcela: Viviendas en edificaci\u00f3n unifamiliar cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda, y vivienda en edificaci\u00f3n colectiva cuando en cada unidad parcelaria se edifican m\u00e1s de una vivienda, agrupadas con alg\u00fan acceso com\u00fan en condiciones tales que les fuera o pudiera ser de aplicaci\u00f3n la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

Por tanto, de acuerdo con las normas de dicho Plan General, la caracterizaci\u00f3n urban\u00edstica por el uso de una edificaci\u00f3n viene determinada por el criterio objetivo de la existencia de una o varias viviendas en la parcela sobre la que se asienta, y no por la utilizaci\u00f3n unifamiliar o plurifamiliar que se haga de dicha edificaci\u00f3n. De ah\u00ed que en el presente caso la divisi\u00f3n horizontal de la \u00fanica vivienda existente en la finca en cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente, implica un cambio objetivo del uso de la edificaci\u00f3n que necesita licencia de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 151.1, por lo que su inscripci\u00f3n registral requiere la acreditaci\u00f3n de su previa obtenci\u00f3n conforme a lo dispuesto por el art\u00edculo 53 a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

12 abril 2011<\/p>\n

<\/a>Constituci\u00f3n sobre un chalet<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir, sin necesidad de licencia municipal, una escritura de divisi\u00f3n horizontal en dos viviendas de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Comunidad de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

La registradora suspende la inscripci\u00f3n por considerar que es preciso acompa\u00f1ar una nueva licencia de obras de acuerdo a lo dispuesto en los art\u00edculos 53.a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre inscripci\u00f3n de actos de naturaleza urban\u00edstica y 66 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, as\u00ed como el art\u00edculo 8 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de la misma Comunidad Aut\u00f3noma. El recurrente, por su parte, sostiene que la exigencia de licencia municipal para inscribir este tipo de actos ha de venir impuesta por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, y que en \u00e9sta no se contempla la divisi\u00f3n horizontal como acto sujeto a licencia.<\/p>\n

2. Este Centro Directivo ha tenido ya ocasi\u00f3n de manifestar (cfr. Resoluciones de 23 de julio de 2005, 12 de julio de 2010 y 12 de abril de 2011) que si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, no obstante, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola).<\/p>\n

De lo anterior se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos.<\/p>\n

Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. Y en el contexto de esta competencia hay que situar el art\u00edculo 53, letra a), del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, conforme al cual se aplicar\u00e1 en la calificaci\u00f3n de los t\u00edtulos de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal, y en los de modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen ya inscrito, la regla de que \u00abno podr\u00e1n constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urban\u00edstico vigente que se permite mayor n\u00famero\u00bb, regla cuya aplicaci\u00f3n al presente caso constituye el objeto de debate en este recurso, para dilucidar por lo que es preciso determinar previamente si los actos contenidos en el documento calificado est\u00e1n sometidos o no al requisito de previa licencia municipal, a la vista de lo que al respecto disponga la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica del suelo de Andaluc\u00eda y el planeamiento urban\u00edstico existente en el concreto municipio en que se ubica la finca.<\/p>\n

3. Pues bien, como se ha se\u00f1alado, es la propia legislaci\u00f3n sustantiva urban\u00edstica que resulte aplicable la que ha establecer qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, o ser asimilados a \u00e9sta, as\u00ed como determinar qu\u00e9 otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervenci\u00f3n y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinaci\u00f3n que constituye un presupuesto previo o \u00abprius\u00bb respecto de su exigencia en sede registral.<\/p>\n

En efecto, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refiere el art\u00edculo 53 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio (y lo mismo puede entenderse respecto del art\u00edculo 78 del mismo) no puede considerarse absoluta o gen\u00e9rica pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el concreto acto jur\u00eddico, por lo que debe estarse a lo dispuesto en la Ley.<\/p>\n

La resoluci\u00f3n, por tanto, del presente recurso exige examinar, por un lado, si la divisi\u00f3n horizontal llevada a cabo en la escritura calificada se encuentra sujeta a licencia municipal por encontrarse comprendida en algunos de los supuestos contemplados en el art\u00edculo 66 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda y, en caso afirmativo, comprobar si para tal caso se exige por la normativa estatal, o auton\u00f3mica que haya hecho uso de la protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica que ofrece la regulaci\u00f3n estatal a trav\u00e9s del Registro de la Propiedad, la acreditaci\u00f3n de la obtenci\u00f3n de dicha licencia para su inscripci\u00f3n en aqu\u00e9l.<\/p>\n

4. El art\u00edculo 66.2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda establece que \u00abse consideran actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acci\u00f3n, participaci\u00f3n u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicaci\u00f3n. En tales casos ser\u00e1 tambi\u00e9n de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urban\u00edsticas seg\u00fan la clase de suelo de la que se trate\u00bb, lo que supone la exigencia de licencia municipal para el presente caso.<\/p>\n

\u00a0En definitiva, siendo exigible licencia municipal en los t\u00e9rminos descritos, procede confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

12 septiembre 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Constituci\u00f3n sobre un chalet Las exigencias de la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupaci\u00f3n material de cada una de las viviendas permitidas en la zona de actuaci\u00f3n; si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinaci\u00f3n de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[4528,1526],"class_list":{"0":"post-19916","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-constitucion-sobre-un-chalet","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19916","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19916"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19916\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19916"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19916"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19916"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}