{"id":19918,"date":"2016-01-31T17:06:11","date_gmt":"2016-01-31T16:06:11","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19918"},"modified":"2016-03-18T17:30:00","modified_gmt":"2016-03-18T16:30:00","slug":"constitucion-sobre-un-edificio-ya-existente-cuya-descripcion-se-modifica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/constitucion-sobre-un-edificio-ya-existente-cuya-descripcion-se-modifica\/","title":{"rendered":"Constituci\u00f3n sobre un edificio ya existente cuya descripci\u00f3n se modifica"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Constituci\u00f3n sobre un edificio ya existente cuya descripci\u00f3n se modifica<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Constituci\u00f3n sobre un edificio ya existente cuya descripci\u00f3n se modifica<\/strong><\/p>\n

En el presente recurso se trata de decidir si para constituir una finca urbana en r\u00e9gimen de propiedad horizontal es precisa la previa inscripci\u00f3n de las modificaciones del edificio ya inscrito, que se ponen de manifiesto en el t\u00edtulo constitutivo de ese r\u00e9gimen. La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripci\u00f3n del edificio que se divide (art\u00edculo 8 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, cuando existe discrepancia entre la edificaci\u00f3n tal como aparece descrita en el Registro y la que seg\u00fan el t\u00edtulo constitutivo del R\u00e9gimen de Propiedad Horizontal va a ser objeto de divisi\u00f3n, es precisa la previa inscripci\u00f3n de la correspondiente alteraci\u00f3n, pues as\u00ed lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma m\u00e1s espec\u00edfica, la propia normativa urban\u00edstica (art\u00edculo 37 del texto refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, vigente al tiempo de la calificaci\u00f3n recurrida).<\/p>\n

23 junio 1998<\/p>\n

Constituci\u00f3n sobre un edificio ya existente cuya descripci\u00f3n se modifica<\/strong>.- 1. Para un mejor an\u00e1lisis del supuesto objeto de recurso, se hace necesario expresar resumidamente los actos y negocios jur\u00eddicos que han dado lugar al mismo: 1.1 Como presupuesto anterior a las escrituras objeto de calificaci\u00f3n, constan inscritos en el Registro los derechos nacidos de las operaciones siguientes: a) Varias personas compraron un edificio proindiviso. La adquisici\u00f3n accedi\u00f3 al Registro de la Propiedad.<\/p>\n

b) Tales propietarios constituyeron mediante escritura p\u00fablica en 1995, r\u00e9gimen de Propiedad horizontal sobre el indicado edificio. En dicho r\u00e9gimen se determinaron como departamentos independientes, en la planta baja, tres locales; en la planta primera, una vivienda; en la planta segunda, otra vivienda, y en la planta tercera, otra vivienda.<\/p>\n

c) Los copropietarios disolvieron parcialmente la comunidad existente entre ellos y se adjudicaron por grupos o individualmente, los tres locales en la planta baja, y en comunidad ordinaria o romana entre todos los propietarios del edificio, en la misma proporci\u00f3n que eran antes due\u00f1os del mismo, los tres pisos de las plantas altas.<\/p>\n

1.2 Con posterioridad a las operaciones se\u00f1aladas, se presentan en el mismo registro los documentos siguientes, que s\u00ed son objeto de calificaci\u00f3n y recurso: a) Escritura de marzo de 2004, autorizada por el Notario recurrente, en que se modifica la constituci\u00f3n en Propiedad horizontal del indicado edificio, expres\u00e1ndose en la misma que \u00abse han realizado obras de modificaci\u00f3n del edificio lo que ha originado diferentes modificaciones en la descripci\u00f3n de los diferentes departamentos, as\u00ed como la conversi\u00f3n de parte de los anteriores elementos comunes en anejos privativos, especialmente se ha habilitado para uso singular el s\u00f3tano existente en el edificio que no constaba en la descripci\u00f3n primera del mismo\u00bb. La existencia del s\u00f3tano se acredita por certificado expedido por el Secretario del Ayuntamiento, con el Visto Bueno del Alcalde. Se a\u00f1ade a continuaci\u00f3n que \u00abcon el fin de recoger las modificaciones que se han producido en la descripci\u00f3n de los elementos privativos de la propiedad horizontal. se modifica la descripci\u00f3n de los mismos, entre las cuales se produce la divisi\u00f3n en dos de los departamentos que anteriormente se describ\u00edan como \u00fanicas en cada planta, as\u00ed como la cuota de participaci\u00f3n en la comunidad, en la siguiente forma…\u00bb.<\/p>\n

En la citada escritura de 4 de marzo de 2004 todos los propietarios del edificio modifican la propiedad horizontal, manteniendo los tres locales en planta baja, con muy ligeras diferencias en la superficie, y describi\u00e9ndose como elementos independientes dos pisos por planta en cada una de las tres plantas, a los que se les incluye como anejo sendos trasteros en la planta s\u00f3tano.<\/p>\n

Todos los propietarios acuerdan disolver la comunidad existente entre ellos sobre los pisos y se lleva a cabo adjudic\u00e1ndose a los diversos propietarios o grupos de propietarios los pisos seg\u00fan consta en la escritura, si bien el elemento n\u00famero siete de propiedad horizontal se adjudica en participaciones indivisas entre los condue\u00f1os con el fin de completar en la proporci\u00f3n que corresponda la participaci\u00f3n de cada grupo de condue\u00f1os.<\/p>\n

Posteriormente en octubre de 2004, el mismo Notario autoriza escritura complementaria de la \u00faltima indicada, en la cual se expresa que fue denegada la inscripci\u00f3n de aquella escritura por lo siguiente: \u00abFalta hacer la declaraci\u00f3n de obra nueva, conforme al art\u00edculo 45 y siguientes del R.D. 1093\/97, de 4 de julio\u00bb. Hace constar el Notario autorizante que en la citada escritura, cuya inscripci\u00f3n se deniega, se describ\u00eda el edificio del que forman parte los departamentos constituidos en propiedad horizontal en la forma exigida por los citados preceptos del R.D. 1093\/97; no obstante se procede a efectuar la declaraci\u00f3n de obra nueva exigida.<\/p>\n

Ambas escrituras (de marzo y de octubre de 2004) como se ha indicado, fueron presentadas en el Registro de la Propiedad n\u00famero cinco de Valladolid. A las mismas se acompa\u00f1\u00f3 certificaci\u00f3n por la que se acredita la licencia de obras para la demolici\u00f3n parcial y reestructuraci\u00f3n mayoritaria del inmueble en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

La Registradora de la Propiedad indica cinco obst\u00e1culos que impiden la inscripci\u00f3n, ya transcritos en los \u00abHechos\u00bb, si bien para su mejor comprensi\u00f3n se vuelven a reproducir: Primer defecto: \u00abDado que el edificio anteriormente existente a la obra nueva que se declara estaba constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y que los distintos propietarios hab\u00edan procedido a la disoluci\u00f3n de la comunidad entre ellos existente, adjudic\u00e1ndose las fincas resultantes de la divisi\u00f3n horizontal, en la forma que resulta de la escritura de disoluci\u00f3n de comunidad autorizada el d\u00eda… por el Notario de Valladolid, Sr….., no es posible proceder al despacho de la documentaci\u00f3n aportada en tanto no se proceda como acto previo a la extinci\u00f3n de la propiedad horizontal anteriormente existente\u00bb.<\/p>\n

\u00abT\u00e9ngase en cuenta que como consecuencia de la obra nueva que ahora se declara, se ha modificado la configuraci\u00f3n f\u00edsica del edificio.<\/p>\n

Donde antes hab\u00eda seis departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente, ahora hay nueve, lo que impide aun con acuerdo de los propietarios el mantenimiento de la propiedad horizontal existente. \u00bfA favor de qui\u00e9n y en qu\u00e9 proporci\u00f3n se inscribir\u00eda la Obra Nueva ahora declarada y los departamentos de la Propiedad horizontal, antes de la disoluci\u00f3n de condominio?\u00bb.<\/p>\n

En primer lugar, hay que tener en cuenta, como dice el Notario recurrente, que no se puede confundir la comunidad en r\u00e9gimen de propiedad horizontal con la copropiedad ordinaria sobre los elementos singulares.<\/p>\n

El hecho de que se haya constituido un edificio en propiedad horizontal, no es incompatible con el que todos o algunos de tales pisos o locales o departamentos independientes pertenezcan proindiviso a varias personas en comunidad ordinaria. En este caso concreto se constituy\u00f3 en su d\u00eda la propiedad horizontal, y la comunidad ordinaria preexistente se disolvi\u00f3 s\u00f3lo parcialmente, respecto de los locales en la planta baja, pero no respecto de las viviendas, que, aunque se determinaron como departamentos independientes, continuaron perteneciendo proindiviso a los antiguos propietarios del edificio, manteni\u00e9ndose la comunidad romana sobre tales pisos, perfectamente coexistente con el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

Ha de concluirse que el que un edificio se constituya en propiedad horizontal no implica per se la disoluci\u00f3n de la comunidad romana, a menos que se adjudiquen individualmente los departamentos a los primitivos condue\u00f1os; de otro lado, es perfectamente admisible la disoluci\u00f3n parcial del condominio, en la que parte de los elementos se extraigan de la comunidad ordinaria y se adjudiquen a los condue\u00f1os, y el resto de los elementos contin\u00fae perteneciendo proindiviso a los copropietarios.<\/p>\n

Sentado lo anterior, ha de afirmarse que el argumento para exigir la extinci\u00f3n previa de la propiedad horizontal no puede basarse en que la propiedad horizontal extingue per se el condominio ordinario, ya que se ha indicado que la propiedad horizontal y condominio ordinario pueden ser compatibles.<\/p>\n

Si eliminamos este argumento del defecto establecido, queda como posible defecto el siguiente, a saber: \u00abDado que el edificio anteriormente existente a la obra nueva que se declara estaba constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, no es posible proceder al despacho de la documentaci\u00f3n aportada en tanto no se proceda como acto previo a la extinci\u00f3n de la propiedad horizontal anteriormente existente.\u00bb Lo que nos lleva a la cuesti\u00f3n de si existiendo inscrita una propiedad horizontal, en el caso de que se rehabilite o reconstruya el edificio es necesario proceder a la extinci\u00f3n previa de la propiedad horizontal.<\/p>\n

El argumento a favor de la exigencia de la extinci\u00f3n de la propiedad horizontal puede basarse adem\u00e1s de en el principio de especialidad, en el art. 23 de la Ley de propiedad horizontal, seg\u00fan el cual \u00abLa Propiedad Horizontal se extingue por la destrucci\u00f3n del edificio, salvo pacto en contrario.<\/p>\n

Se estimar\u00e1 producida aqu\u00e9lla cuando el coste de la reconstrucci\u00f3n exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est\u00e9 cubierto por un seguro\u00bb. Pero de este art\u00edculo se deduce que ni siquiera por el hecho de que se destruya el edificio se extingue la propiedad horizontal, pues cabe el pacto contrario a que se extinga. Este pacto, al no indicar otra cosa el art\u00edculo, podr\u00e1 hacerse antes o despu\u00e9s de la destrucci\u00f3n del edificio, y la finalidad de la norma, interpretada seg\u00fan el art. 3 del c\u00f3digo civil, es lograr la reconstrucci\u00f3n del edificio, pues s\u00f3lo dirigi\u00e9ndose hacia la reconstrucci\u00f3n se comprende el p\u00e1rrafo segundo del propio art\u00edculo, ya que si el coste de la reconstrucci\u00f3n est\u00e1 cubierto por un seguro, tampoco se extingue la propiedad horizontal. Por otro lado, el r\u00e9gimen de propiedad horizontal tiene como finalidad la regulaci\u00f3n de los departamentos de un edificio, no de un solar, con lo que se concluye que el legislador permite que se mantenga este r\u00e9gimen aunque se destruya el edificio, con la finalidad de su reconstrucci\u00f3n. Esta soluci\u00f3n no repugna en absoluto a nuestro ordenamiento, pues en el inicio de la propiedad horizontal se puede crear el r\u00e9gimen sin que todav\u00eda exista edificio, pues basta con que la construcci\u00f3n est\u00e9 \u00abcuando menos comenzada\u00bb (art. 8 de la Ley Hipotecaria) \u2013momento este \u00faltimo interpretado con gran flexibilidad por este Centro Directivo\u2013, y si en el inicio por diversas circunstancias se modifica el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, no es preciso proceder a la extinci\u00f3n de la propiedad horizontal y a la constituci\u00f3n de un nuevo r\u00e9gimen, sino simplemente a su modificaci\u00f3n, con el com\u00fan acuerdo de todos los propietarios, como acto org\u00e1nico, de manera que si esta soluci\u00f3n es com\u00fanmente admitida en el inicio de la Propiedad Horizontal tambi\u00e9n ha de ser admitida durante toda la vida jur\u00eddica de la propiedad horizontal.<\/p>\n

De otro lado, en el caso que nos ocupa, los intervinientes no han formalizado un pacto expreso de subsistencia de la propiedad horizontal, mas no obstante, su voluntad de subsistencia del r\u00e9gimen resulta de sus propios actos, ya que presentando licencia de obras para la demolici\u00f3n parcial y reestructuraci\u00f3n mayoritaria del inmueble (que no destrucci\u00f3n del edificio), toda su actuaci\u00f3n implica inconclusamente su voluntad de mantener el r\u00e9gimen de propiedad horizontal. La voluntad de los propietarios del edificio de mantener la propiedad horizontal, que resulta de la expresi\u00f3n de modificarla, y no de extinguirla ni de admitir la extinci\u00f3n, es l\u00edcita, est\u00e1 permitida por la Ley, y como acto org\u00e1nico es posible dicha modificaci\u00f3n con el consentimiento de todos los propietarios, sin necesidad de proceder a una previa extinci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal anterior.<\/p>\n

Por todo lo expresado, el defecto no puede mantenerse.<\/p>\n

En cuanto a la segunda parte del defecto, ha de se\u00f1alarse que como consecuencia de la obra nueva que se declara, se mantiene la configuraci\u00f3n f\u00edsica externa del edificio, aunque no la interna. La Obra Nueva se inscribir\u00e1 a favor de todos los propietarios en la medida en que lo son (art. 8-4.\u00ba, p\u00e1rrafo 4, de la Ley Hipotecaria), sin que proceda en esta Resoluci\u00f3n a analizarse si era precisa la escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva, por no haber sido objeto de recurso, aunque ha de advertirse que seg\u00fan la reciente resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 19 de febrero de 2005, no puede presuponerse que el edificio sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuraci\u00f3n interior, ni que la reparaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n del mismo haga nacer un edificio distinto del que figura inscrito, si su configuraci\u00f3n exterior es la misma. En otro caso, s\u00ed se ha de resaltar que como acto de naturaleza org\u00e1nica, los propietarios est\u00e1n legitimados para modificar la descripci\u00f3n externa del edificio, al existir unanimidad.<\/p>\n

De otro lado, al mantenerse la Propiedad Horizontal constituida en su d\u00eda, los locales configurados como departamentos independientes continuar\u00e1n inscritos, con su nueva descripci\u00f3n, a nombre de los propietarios a quienes se adjudicaron en su d\u00eda. Al Registro acceder\u00e1 la divisi\u00f3n de los pisos en dos departamentos independientes por planta, as\u00ed como la disoluci\u00f3n del condominio existente sobre tales pisos, pues como ya se ha indicado, es compatible el r\u00e9gimen de propiedad horizontal con un condominio ordinario sobre uno, varios, o todos los departamentos constituidos en dicho r\u00e9gimen, y por tanto, puede acceder al Registro la disoluci\u00f3n del condominio ordinario mediante la adjudicaci\u00f3n de departamentos a cada uno de los antiguos copropietarios.<\/p>\n

De esta manera, los departamentos de la Propiedad Horizontal, antes de la disoluci\u00f3n del condominio (se entiende del condominio de los pisos), se inscribir\u00e1n a favor de todos los copropietarios en proporci\u00f3n a sus respectivas cuotas.<\/p>\n

Segundo defecto: \u00abDado que sobre la finca exist\u00eda ya declarada una obra nueva y ahora se declara que el edificio tiene una nueva descripci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n como obra nueva se solicita, no consta c\u00f3mo se ha llegado a esa nueva descripci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n como obra nueva se solicita, vgr. previa demolici\u00f3n de la edificaci\u00f3n existente, por v\u00eda de rehabilitaci\u00f3n, etc.\u00bb.<\/p>\n

En este punto ha de se\u00f1alarse que no existe ning\u00fan precepto que exija expresar en la declaraci\u00f3n de obra nueva c\u00f3mo se ha llegado a la nueva descripci\u00f3n, si bien, en el supuesto objeto de este recurso, la propia Licencia de obras unida a la declaraci\u00f3n del t\u00e9cnico indica el proceso seguido.<\/p>\n

Tercer defecto: \u00abDado que el nuevo r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal es el resultado de la obra nueva que se realiza, resulta incorrecto que se diga que lo que se realiza es una modificaci\u00f3n en la descripci\u00f3n de los departamentos que integraban la anterior propiedad horizontal, ya que lo que se ha de constituir es una nueva propiedad horizontal al haber quedado extinguida la anteriormente existente\u00bb.<\/p>\n

Este obst\u00e1culo supone una reiteraci\u00f3n del primero, ya que admitida la subsistencia de la propiedad horizontal por pacto entre todos los propietarios del edificio, no se considera extinguida la misma. Al no considerarse extinguida no resulta incorrecto que se diga que lo que se realiza es una modificaci\u00f3n de los departamentos que integraban la anterior propiedad horizontal.<\/p>\n

Cuarto defecto: \u00abPor la misma raz\u00f3n resulta incorrecto que se diga que el objeto de extinci\u00f3n de condominio es exclusivamente los departamentos resultantes de la divisi\u00f3n horizontal, no los locales comerciales, que ya eran propiedad separada de los condue\u00f1os\u00bb.<\/p>\n

De nuevo es una reiteraci\u00f3n del primer obst\u00e1culo, de manera que admitida la subsistencia de la propiedad horizontal y la coexistencia entre este r\u00e9gimen y el condominio ordinario, puede inscribirse la extinci\u00f3n del condominio sobre los pisos de las plantas superiores, y no sobre los locales, que ya eran de propiedad separada de los antiguos condue\u00f1os.<\/p>\n

Finalmente ha de hacerse notar que la soluci\u00f3n admitida en este caso concreto, no supone perjuicio para tercero, mantiene el principio de especialidad, y no incrementa innecesariamente los costes de las operaciones jur\u00eddicas efectuadas.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

20 junio 2005<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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