{"id":19920,"date":"2016-01-30T17:30:07","date_gmt":"2016-01-30T16:30:07","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19920"},"modified":"2016-03-18T17:32:34","modified_gmt":"2016-03-18T16:32:34","slug":"cuota-de-participacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/cuota-de-participacion\/","title":{"rendered":"Cuota de participaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

La cuota de participaci\u00f3n en beneficios y cargas debe estar en referencia con el valor total del inmueble, no bastando indicarla en relaci\u00f3n con el valor de los elementos comunes.<\/p>\n

7 junio 1963<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- Es inscribible una escritura de modificaci\u00f3n de porcentajes en la que se fija la cuota \u00aba los efectos del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil y p\u00e1rrafo 3\u00ba del art\u00edculo 8\u00ba de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

28 febrero 1968<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- Es inscribible la escritura de propiedad horizontal en que a las cuotas de participaci\u00f3n se les atribuye la naturaleza, el contenido y efectos se\u00f1alados en la Ley de 21 de julio de 1960.<\/p>\n

20 abril 1967<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- Aunque la Ley de Propiedad Horizontal, en su art\u00edculo 5\u00ba enumera sin car\u00e1cter limitativo los elementos o valores a tener en cuenta por el propietario para la fijaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n, y aunque llama la atenci\u00f3n que tras agrupar un edificio a otro sigan subsistentes las primitivas cuotas fijadas para uno solo de los edificios, pese a que dos de sus locales aumentaron de extensi\u00f3n superficial, no cabe duda de que al poder ser fijadas las cuotas por el propietario \u00fanico se ha cumplido la prescripci\u00f3n establecida en el p\u00e1rrafo 2\u00ba del art\u00edculo 5\u00ba citado.<\/p>\n

11 mayo 1978<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- Ordenada judicialmente la cancelaci\u00f3n de unas inscripciones por las que la Comunidad de Propietarios de un edificio dividido horizontalmente modific\u00f3 las cuotas de sus elementos independientes, no puede practicarse la cancelaci\u00f3n si del Registro resulta que, adem\u00e1s de modificarse las cuotas, se desafect\u00f3 un elemento com\u00fan, que pas\u00f3 a ser independiente y se vendi\u00f3 despu\u00e9s, lo cual no fue tenido en cuenta en la sentencia, con lo que resultar\u00eda que la simple cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la modificaci\u00f3n de las cuotas producir\u00eda la indeterminaci\u00f3n registral de la cuota que, sobre cien, corresponde a cada uno de los pisos o locales, incluido el desafectado.<\/p>\n

17 marzo 1993<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- Hechos: en un edificio, dividido en tres elementos independientes, los propietarios de los elementos uno y dos, en planta baja, pueden realizar por s\u00ed segregaciones o divisiones, sin autorizaci\u00f3n de los dem\u00e1s, asignando la correspondiente cuota de tal forma que no alteren las restantes; y los due\u00f1os de los elementos dos y tres (\u00e9ste en planta alta) tienen inscrito un derecho de vuelo para elevar de una a cinco plantas, ocupando toda la superficie de su cubierta. Los titulares del derecho de vuelo declaran la construcci\u00f3n, entre la planta baja y primera, de una entreplanta y asignan coeficientes a todos los elementos privativos, incluido al local del que no son propietarios. La Direcci\u00f3n, confirmando la calificaci\u00f3n denegatoria, afirma que la fijaci\u00f3n de cuotas no la tienen los titulares que la han hecho; lo \u00fanico que resulta de los Estatutos es la forma en que se fijar\u00e1n las cuotas, pero no qui\u00e9n las fijar\u00e1, como consecuencia de lo cual, no se podr\u00e1n alterar todas las cuotas sin contar con el consentimiento del due\u00f1o del elemento privativo n\u00famero uno, o con la resoluci\u00f3n judicial pertinente.<\/p>\n

24 marzo 2000<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el ep\u00edgrafe \u00abDivisi\u00f3n de un local\u00bb.<\/p>\n

21 septiembre 2000<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- Bas\u00e1ndose en la redacci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n del Registrador, la Direcci\u00f3n considera inscribible la escritura de modificaci\u00f3n de cuotas otorgada por el Presidente de una comunidad de propietarios, sobre la base de una certificaci\u00f3n del Secretario en la que consta que el acuerdo se adopt\u00f3 por unanimidad en junta extraordinaria, sin que pueda discutirse si tal acuerdo es un acto colectivo de la junta como \u00f3rgano colectivo o, m\u00e1s bien, debe comprobarse si los que tomaron el acuerdo eran los mismos propietarios que figuraban en las correspondientes inscripciones del Registro. En cuanto al argumento de que la certificaci\u00f3n no expresaba si el acuerdo se tom\u00f3 por unanimidad de los asistentes o por unanimidad de todos los propietarios, se rechaza por no haberse expresado en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

23 mayo 2001<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n.- <\/strong>Teniendo en cuenta que los errores materiales puede rectificarlos el Registrador por s\u00ed, con el t\u00edtulo que motiv\u00f3 el asiento, mientras que los errores de concepto requieren el acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados o resoluci\u00f3n judicial, se considera que el error cometido al inscribir una divisi\u00f3n horizontal, consistente en a\u00f1adir a todas las cuotas de participaci\u00f3n las palabras \u201ctodas por ciento\u201d, es un error material, pues dicha interpretaci\u00f3n es la que se ajusta a la natural exigencia de que las cuotas comprendan globalmente el valor total del inmueble y el error padecido al transcribir la escritura no puede, por s\u00ed solo, alterar el contenido del derecho de los titulares de los elementos privativos.<\/p>\n

10 noviembre 2003<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el presente supuesto se transmite un local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal constituida antes de la Ley 49\/1960. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n al no constar la cuota de participaci\u00f3n del mismo en la Comunidad, teniendo en cuenta la obligaci\u00f3n de adaptaci\u00f3n de los Estatutos a la nueva Ley. El Notario recurre. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando el Registrador.<\/p>\n

2. La disposici\u00f3n transitoria primera de la Ley sobre Propiedad Horizontal 49\/1960 establec\u00eda la obligatoriedad de que las Comunidades sujetas a r\u00e9gimen de propiedad horizontal con anterioridad a dicha Ley adaptaran sus Estatutos a lo dispuesto en la misma en el plazo de dos a\u00f1os desde su entrada en vigor en lo que estuviere en contradicci\u00f3n con sus preceptos. La Ley 8\/1999 de 6 de abril de reforma de la Ley 49\/1960, sobre propiedad horizontal, establece en su disposici\u00f3n final \u00fanica que los estatutos de las Comunidades de propietarios se adaptar\u00e1n en el plazo de un a\u00f1o a lo dispuesto en la misma. Por otra parte, del art\u00edculo 393 del C\u00f3digo Civil, vigente al tiempo de constituirse la Comunidad, resulta la presunci\u00f3n de igualdad en las cuotas de todos los elementos del r\u00e9gimen de propiedad horizontal si no consta la adaptaci\u00f3n estatutaria.<\/p>\n

3. De conformidad con el art\u00edculo 5 de su ley reguladora, una de las circunstancias que ha de contener el t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal es la referida a la cuota de participaci\u00f3n en los elementos y gastos comunes del indicado r\u00e9gimen. As\u00ed pues para las propiedades constituidas con anterioridad a la ley, la determinaci\u00f3n de la cuota ser\u00e1 en su caso uno de los elementos a fijar. Ahora bien no constando dicha adaptaci\u00f3n, ello no puede ser impedimento para la enajenaci\u00f3n de los elementos privativos configurados en su d\u00eda como propiedad independiente y as\u00ed inscritos en el Registro, teniendo en cuenta adem\u00e1s la presunci\u00f3n legal de igualdad de cuotas entre los indicados elementos. Pretender otra cosa seria aplicar una prohibici\u00f3n de disponer que no est\u00e1 legalmente prevista para el caso de la falta de adaptaci\u00f3n estatutaria.<\/p>\n

4. Ha de tenerse en cuenta por otra parte que la modificaci\u00f3n o adaptaci\u00f3n estatutaria requiere la intervenci\u00f3n de todos los propietarios de la Comunidad, por lo que tal modificaci\u00f3n no puede realizarla el propietario individualmente, y en consecuencia la falta de adaptaci\u00f3n no puede afectar a la posible realizaci\u00f3n de actos dispositivos respecto de los elementos privativos para los que s\u00f3lo los respectivos propietarios est\u00e1n legitimados; si en el Registro no consta adaptaci\u00f3n habr\u00e1 de entenderse transmitida la cuota correspondiente en los elementos comunes que resulte de la indicada presunci\u00f3n de igualdad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar el auto apelado.<\/p>\n

12 septiembre 2005<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Presentado en el Registro testimonio de sentencia por la que se declara que determinado local procedente de segregaci\u00f3n es propiedad de la parte demandante, se declara dicha segregaci\u00f3n y se ordena la cancelaci\u00f3n de las anotaciones que contradigan lo expuesto, as\u00ed como la pr\u00e1ctica de la correspondiente inscripci\u00f3n, la Registradora rechaza las operaciones ordenadas porque: a) No aparecen como demandados todos los titulares registrales; b) aparecen sobre la finca dos anotaciones preventivas sin que conste tampoco que sus titulares hayan sido demandados; c) consta la existencia de demandados en situaci\u00f3n de rebeld\u00eda y no se acredita el transcurso del plazo para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n y; d) no consta determinaci\u00f3n de la cuota en el local segregado dado que se trata de un local sujeto a r\u00e9gimen de propiedad horizontal sin que pueda fijarse unilateralmente por el interesado sin concurso de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n

2. El interesado recurre alegando que la sentencia es firme y su incumplimiento implica desobediencia a un pronunciamiento judicial en cuanto que la resoluci\u00f3n es firme y ejecutiva; a\u00f1ade en el recurso que dicha sentencia ordena la cancelaci\u00f3n de asientos contradictorios hayan sido o no demandados los titulares y alega adem\u00e1s que los hechos negativos no deben probarse; en cuanto a la necesidad de constancia de la cuota se\u00f1ala que la finca debe inscribirse sin cuota. Se afirma en el recurso que el Registrador ha rebasado los l\u00edmites del art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario dado que no puede examinar los defectos procesales o sustantivos de una sentencia. En cuanto a la no cancelaci\u00f3n de las anotaciones preventivas que pesan sobre la finca, el recurrente indica que nadie ha pedido ni ordenado esas cancelaciones.<\/p>\n

Son pues tres las cuestiones que se plantean en este recurso y se refieren a: 1, si es inscribible una sentencia sin que conste que hayan sido demandados todos los titulares de una finca cuyo dominio se reconoce a un tercero; 2, si constando la existencia de demandados en rebeld\u00eda es inscribible o no la sentencia firme sin que se acredite el transcurso del plazo para que el demandado pueda ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n; 3, si es inscribible la finca segregada sin fijaci\u00f3n de cuota. [1]<\/a><\/p>\n

5. El \u00faltimo defecto discutido se refiere a la necesidad de constancia de la cuota de participaci\u00f3n a efectos de beneficios y cargas de la propiedad horizontal en relaci\u00f3n con el local comercial cuyo dominio se declara.<\/p>\n

La cuota de participaci\u00f3n determina la extensi\u00f3n del derecho en los elementos comunes, beneficios y cargas del elemento privativo en el r\u00e9gimen de comunidad horizontal al que est\u00e1 incorporado, configur\u00e1ndose as\u00ed como un elemento fundamental para determinar el alcance de los derechos del inmueble en concreto dentro del estatuto jur\u00eddico de la propiedad horizontal conforme al art\u00edculo 3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal; por ello es requisito inexcusable del t\u00edtulo constitutivo conforme al art\u00edculo 8.4 de la Ley Hipotecaria; no constando que la cuota haya sido declarada en la sentencia, no puede ser declarada unilateralmente por el propietario, requiriendo su determinaci\u00f3n a falta de otra previsi\u00f3n en los estatutos, el acuerdo de la Comunidad o su fijaci\u00f3n judicial conforme al art\u00edculo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal. Procede, pues, confirmar tambi\u00e9n la calificaci\u00f3n del Registrador en este punto.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.<\/p>\n

29 diciembre 2005<\/p>\n

<\/a>Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura p\u00fablica por la que se modifican las cuotas de participaci\u00f3n en la comunidad que respecto de los diferentes elementos privativos se establecieron en el t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal de determinado complejo urban\u00edstico.<\/p>\n

En el otorgamiento de esta escritura intervienen \u00fanicamente el Presidente de dicha comunidad, en ejecuci\u00f3n de los acuerdos de la Junta de Propietarios, y el Secretario, que certifica que el referido acuerdo se adopt\u00f3 por unanimidad de los propietarios presentes o representados en dicha Junta y que el mencionado acuerdo fue notificado a los propietarios no asistentes ni representados, sin que ninguno de ellos hubiera manifestado en plazo discrepancia alguna.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, al afectar la modificaci\u00f3n de las cuotas de los diferentes elementos privativos al contenido esencial del derecho de dominio, es necesario que conste en documento p\u00fablico el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los que aparezcan en el Registro como propietarios de los distintos elementos privativos.<\/p>\n

2. El r\u00e9gimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un \u00fanico derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo \u2013es decir un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente\u2013 y la participaci\u00f3n inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. art\u00edculo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del C\u00f3digo Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un \u00fanico derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas caracter\u00edsticas m\u00e1s destacadas se encuentran: Por una parte, la atribuci\u00f3n a cada piso o local de \u00abuna cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent\u00e9simas del mismo\u00bb, de suerte que dicha cuota \u00abservir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar la participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad\u00bb (art\u00edculo 3, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal). Y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre \u00ablas partes en copropiedad\u00bb o elementos comunes, \u00abque solo podr\u00e1n ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable\u00bb (art\u00edculo 396, p\u00e1rrafo segundo, del C\u00f3digo Civil). En cambio, cada propietario puede disponer libremente de su derecho, sin separar los elementos que lo \u00abintegran\u00bb (art\u00edculo 3, p\u00e1rrafo \u00faltimo, de la Ley de Propiedad Horizontal).<\/p>\n

Seg\u00fan la propia Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal \u2013p\u00e1rrafo cuarto\u2013, con base en esa idea, as\u00ed como en la pretensi\u00f3n de llevar al m\u00e1ximo posible la individualizaci\u00f3n de la propiedad desde el punto de vista del objeto, \u00abse regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participaci\u00f3n en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y tambi\u00e9n pasivamente, como m\u00f3dulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto \u00e9l se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide f\u00edsica y jur\u00eddicamente en pisos o locales se divide as\u00ed econ\u00f3micamente en fracciones o cuotas\u00bb.<\/p>\n

3. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como \u00f3rgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretaci\u00f3n de los de los art\u00edculos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., tambi\u00e9n, el \u00faltimo inciso del apartado 2 del art\u00edculo 18, seg\u00fan la redacci\u00f3n hoy vigente). Ciertamente, en este \u00faltimo caso no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n si no se ha otorgado \u00abuti singuli\u00bb por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de que se trataba consist\u00eda en actos de la Junta como \u00f3rgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no requieren la prestaci\u00f3n de consentimiento individualizado de los titulares registrales (as\u00ed, la desafectaci\u00f3n de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos \u2013Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo de 2005 y 30 de noviembre de 2006\u2013; la vinculaci\u00f3n \u00abob rem\u00bb de los trasteros a las viviendas, como anejos \u2013Resoluci\u00f3n de 31 de marzo de 2005\u2013; o determinada modificaci\u00f3n de los estatutos \u2013Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2005\u2013. En cambio, ha considerado que la especificaci\u00f3n del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura p\u00fablica en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y dem\u00e1s elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2002); y, asimismo, que la conversi\u00f3n de un elemento privativo en com\u00fan es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus c\u00f3nyuges \u2013en r\u00e9gimen de gananciales\u2013 en la correspondiente escritura de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo (Resoluci\u00f3n de 23 de junio de 2001).<\/p>\n

Por lo que se refiere a los supuestos en que, de modo an\u00e1logo al presente caso, se modifican las cuotas de participaci\u00f3n en la comunidad de propietarios establecidas en el t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, esta Direcci\u00f3n General se ha limitado a apuntar la doctrina general antes rese\u00f1ada, pero sin prejuzgar si dicha modificaci\u00f3n de cuotas es un acto colectivo de la Junta o se trata m\u00e1s bien de aquellos otros que requieren el consentimiento singular de todos los propietarios (cfr. la Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2001).<\/p>\n

Por eso, para resolver la cuesti\u00f3n ahora planteada, debe analizarse la significaci\u00f3n que tiene en la propia Ley la cuota de participaci\u00f3n que es objeto de modificaci\u00f3n en el acuerdo debatido.<\/p>\n

Ciertamente, el propio art\u00edculo 3, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal previene que la cuota de participaci\u00f3n podr\u00e1 variarse \u00abpor acuerdo un\u00e1nime\u00bb; y, por otra parte, el art\u00edculo 18, p\u00e1rrafo segundo, in fine, de la misma Ley (introducido mediante la Ley 8\/1999, de 6 de abril) se refiere a \u00ablos acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteraci\u00f3n de la cuotas de participaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 9 entre los propietarios\u00bb.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, la Ley de Propiedad Horizontal ha superado el cl\u00e1sico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acci\u00f3n de divisi\u00f3n o el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulaci\u00f3n especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protecci\u00f3n jur\u00eddica a trav\u00e9s del \u00f3rgano competente y con las facultades y l\u00edmites que la propia Ley se\u00f1ala (cfr. la Resoluci\u00f3n de 15 de junio de 1973).<\/p>\n

Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como \u00f3rgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de inter\u00e9s de la comunidad (cfr. art\u00edculos 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien trat\u00e1ndose de determinados acuerdos (\u00fanicamente los que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) s\u00f3lo ser\u00e1n v\u00e1lidos cuando se adopten por los propietarios en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acci\u00f3n para obtener la sustituci\u00f3n de la unanimidad por v\u00eda judicial, en el llamado \u00abjuicio de equidad\u00bb a que se refiere el p\u00e1rrafo tercero de la de la norma 2.\u00aa del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable tambi\u00e9n a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual \u2013cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003\u2013).<\/p>\n

Ahora bien, para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese \u00e1mbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, no puede olvidarse lo que la cuota de participaci\u00f3n representa en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

Como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 23 de julio de 1966, la cuota de participaci\u00f3n de los titulares de cada departamento privativo puede tener diversas aplicaciones, tales como se\u00f1alar la proporci\u00f3n en la propiedad total del edificio o en la distribuci\u00f3n de gastos y cargas, sin que necesariamente sean id\u00e9nticas dichas participaciones como claramente se desprende del [hoy vigente] art\u00edculo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal; y, aunque ni en la Ley Hipotecaria ni en la Ley de Propiedad Horizontal se hace referencia a la existencia de una cuota que fije la participaci\u00f3n de cualquier propietario en los elementos comunes, es precisamente la proporci\u00f3n del inter\u00e9s de los propietarios en estos elementos la que reviste mayor importancia, pues determinar\u00e1 su participaci\u00f3n en los nuevos locales en caso de elevaci\u00f3n del edificio, o en el solar si aqu\u00e9l se destruye, y por eso el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil destaca los dos elementos de esta especial propiedad: los pisos o locales \u2013de propiedad independiente o separada\u2013 y los elementos comunes \u2013en copropiedad\u2013, por lo que estando el edificio compuesto de elementos comunes y de elementos independientes, la cuota de participaci\u00f3n en aqu\u00e9llos equivale a la participaci\u00f3n en el edificio en su totalidad.<\/p>\n

Por ello, si se extinguiese el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en los casos se\u00f1alados por la Ley, esa cuota de participaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el total valor del inmueble se traducir\u00eda en una cuota de liquidaci\u00f3n en consonancia con la de participaci\u00f3n fijada (Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de 1970).<\/p>\n

De esta significaci\u00f3n jur\u00eddica de la cuota de participaci\u00f3n se desprende, en v\u00eda de principio, que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habr\u00e1n de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura p\u00fablica, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello.<\/p>\n

En efecto, se atribuye a la Junta competencia para la \u00abfijaci\u00f3n de las nuevas cuotas de participaci\u00f3n para los pisos reformados\u00bb, \u00absin alteraci\u00f3n de las cuotas restantes\u00bb, en los casos de divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n de los pisos o locales; y, aun en este caso, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobaci\u00f3n de la Junta \u00abadem\u00e1s del consentimiento de los titulares afectados\u00bb (cfr. art\u00edculo 8). Resulta evidente, tambi\u00e9n, que, en casos de desafectaci\u00f3n de elementos comunes y subsiguiente venta de los mismos, la Junta podr\u00e1 fijar o alterar las cuotas de propiedad del nuevo elemento privativo, con el consiguiente reajuste proporcional de las dem\u00e1s cuotas (cfr., por todas, las Resoluciones de 5 de mayo de 1970 y 15 de junio de 1973); y lo mismo cabe admitir en otros casos de creaci\u00f3n de nuevos pisos o locales, siempre que de ello tampoco resulte alterado el contenido esencial del derecho de cada propietario en los t\u00e9rminos preestablecidos en el t\u00edtulo constitutivo \u2013pues de lo contrario, ser\u00e1 adem\u00e1s necesario el consentimiento individual de los propietarios afectados\u2013 (cfr. art\u00edculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal).<\/p>\n

Por otra parte, a la hora de establecer o modificar la respectiva contribuci\u00f3n de los propietarios en los gastos generales o en gastos determinados \u2013sea, v,gr., por las mejoras o menoscabos de pisos o locales a que alude el art\u00edculo 3, p\u00e1rrafo segundo, in fine, de la Ley de Propiedad Horizontal, sea por nuevas unidades edificadas, o bien respecto de nuevos gastos por creaci\u00f3n de determinados servicios no previstos en el t\u00edtulo constitutivo, etc.\u2013, es indudable la competencia de la Junta. Seg\u00fan la doctrina jurisprudencial (cfr., por todas, las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1991 y 14 de diciembre de 2005), el sistema de distribuci\u00f3n de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un r\u00e9gimen de participaci\u00f3n distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, y as\u00ed se desprende del apartado 1, letra e), del art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, seg\u00fan el cual cada propietario contribuir\u00e1 a los gastos generales \u00abcon arreglo a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo o a lo especialmente establecido\u00bb; de suerte que a ese sistema de distribuci\u00f3n de gastos habr\u00e1 de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del art\u00edculo 16 [actual art\u00edculo 17] de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo un\u00e1nime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos\u00bb.<\/p>\n

Precisamente es este tipo de acuerdos el contemplado por el p\u00e1rrafo segundo, in fine, del art\u00edculo 18, de dicha Ley (introducido mediante la Ley 8\/1999, de 6 de abril), que se remite al mencionado art\u00edculo 9, relativo al sistema de distribuci\u00f3n de gastos; y sobre los que se atribuye competencia expresamente a la Junta para adoptarlos, como \u00f3rgano colectivo, mediante acuerdo un\u00e1nime.<\/p>\n

De cuanto antecede se desprende que, fuera de tales supuestos contemplados por la Ley, la modificaci\u00f3n de la cuota, en tanto en cuanto afecta al derecho individual de cada uno de los propietarios de los pisos o locales como acontece en el presente caso, requiere el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados, prestado en la escritura correspondiente.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

19 abril 2007<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- Para el caso de consentimiento un\u00e1nime de los propietarios para modificar las cuotas de participaci\u00f3n, prestado muchos a\u00f1os antes de otorgarse la escritura que lo recog\u00eda y que accedi\u00f3 al Registro cuando algunos de los titulares registrales eran distintos, v\u00e9ase m\u00e1s atr\u00e1s el apartado \u201cAlteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo\u201d.<\/p>\n

22 septiembre 2009<\/p>\n

Cuota de participaci\u00f3n<\/strong>.- Sobre la ilegalidad de modificar los estatutos para exonerar del pago de los gastos comunes durante cierto tiempo al propietario \u00fanico de un inmueble dividido horizontalmente, ver m\u00e1s adelante el apartado \u201cPago de los gastos de comunidad\u201d.<\/p>\n

15 abril (2 Rs.) 2010<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Los problemas a que se refiere el Centro Directivo en los apartados 1 y 2 se examinan bajo los t\u00edtulos \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. \u00c1mbito de la calificaci\u00f3n y Otorgado en rebeld\u00eda\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Cuota de participaci\u00f3n La cuota de participaci\u00f3n en beneficios y cargas debe estar en referencia con el valor total del inmueble, no bastando indicarla en relaci\u00f3n con el valor de los elementos comunes. 7 junio 1963 Cuota de participaci\u00f3n.- Es inscribible una escritura de modificaci\u00f3n de porcentajes en la que se fija la […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[4530,1526],"class_list":{"0":"post-19920","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-cuota-de-participacion","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19920","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19920"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19920\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19920"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19920"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19920"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}