{"id":19922,"date":"2016-01-29T17:32:47","date_gmt":"2016-01-29T16:32:47","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19922"},"modified":"2016-03-18T17:37:52","modified_gmt":"2016-03-18T16:37:52","slug":"derecho-de-elevacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/derecho-de-elevacion\/","title":{"rendered":"Derecho de elevaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Derecho de elevaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Derecho de elevaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Es inscribible la escritura de parcelaci\u00f3n horizontal de un inmueble en que la sociedad propietaria del edificio se reserva el derecho de construir dos plantas m\u00e1s y modificar, en consecuencia, las cuotas de participaci\u00f3n de los diferentes pisos o locales con arreglo a m\u00f3dulos de extensi\u00f3n superficial.<\/p>\n

7 abril 1970<\/p>\n

Derecho de elevaci\u00f3n<\/strong>.- Constituido un derecho de vuelo sobre la planta baja de un edificio proyectado y sujeto a condici\u00f3n de que el adquirente del referido derecho la construya dentro de un plazo determinado, no puede negarse su car\u00e1cter real, pues se trata de un derecho de construir plantas en fincas ajenas, figura n\u00edtidamente diferenciada del derecho de superficie, no solo por la distinta base f\u00edsica sobre la que se constituye, sino por la perpetuidad de la propiedad que origina el derecho de sobreelevar frente a la temporalidad de la propiedad superficiaria. En cuanto a la circunstancia de estar sujeto a una condici\u00f3n suspensiva, significa que se trata de una simple expectativa hasta el cumplimiento de la condici\u00f3n, pero que no impide su inscripci\u00f3n, al estar prevista en el art\u00edculo 23 de la Ley una nota marginal para el caso de cumplirse el hecho condicional. Finalmente, se cumplen los requisitos establecidos por el art\u00edculo 16.2\u00ba del Reglamento Hipotecario si se determinan las cuotas que han de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes, as\u00ed como, adem\u00e1s, la descripci\u00f3n de los elementos que constituir\u00e1n la propiedad horizontal, cuya declaraci\u00f3n se proyecta para el tiempo en que se termine la construcci\u00f3n del edificio.<\/p>\n

5 febrero 1986<\/p>\n

Derecho de elevaci\u00f3n<\/strong>.- La reserva, para s\u00ed y sus sucesores sin l\u00edmite de tiempo, por la due\u00f1a de un edificio dividido horizontalmente del derecho a elevar las plantas que ahora o en lo sucesivo permitan las ordenanzas municipales no es que afecte al principio de especialidad por la imprecisi\u00f3n del n\u00famero de plantas a construir, plazo de realizaci\u00f3n, duraci\u00f3n, imprecisi\u00f3n de los criterios de fijaci\u00f3n de las futuras cuotas en la comunidad, sino que ni siquiera constituye un aut\u00e9ntico derecho real, sino la sustracci\u00f3n a los propietarios de la finca edificada (y con car\u00e1cter perpetuo) de una facultad dominical, que conculca los l\u00edmites y exigencias estructurales del estatuto jur\u00eddico de los bienes, que excluye la constituci\u00f3n de derechos reales limitados singulares de car\u00e1cter perpetuo e irredimible (art\u00edculos 513, 526, 546, 1.608, 1.655 del C\u00f3digo Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.<\/p>\n

6 noviembre 1996<\/p>\n

Derecho de elevaci\u00f3n<\/strong>.- Constituido un derecho de vuelo sobre un edificio en el momento de su divisi\u00f3n horizontal, que se reserva para s\u00ed el constituyente en la medida que permitan las ordenanzas, con el derecho a transmitirlo a terceros sin el consentimiento de los restantes propietarios, aunque existen una serie de indeterminaciones puestas de relieve por el Registrador que conculcar\u00edan el principio de especialidad, en realidad lo que ocurre es que el derecho constituido no tiene car\u00e1cter real, sino que se ha sustra\u00eddo a los propietarios de la finca edificada, y con car\u00e1cter perpetuo, una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiaci\u00f3n que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urban\u00edstica; es decir, se tratar\u00eda de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habr\u00eda de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y que se prev\u00e9 transmitir, lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real pese a la libertad de creaci\u00f3n de tales derechos que rige en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, pues se conculcan los l\u00edmites y exigencias estructurales del estatuto jur\u00eddico de los bienes que excluyen la constituci\u00f3n de derechos reales limitados singulares de car\u00e1cter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.<\/p>\n

29 abril 1999<\/p>\n

Derecho de elevaci\u00f3n.-<\/strong> Las exigencias del principio de especialidad, que impone la determinaci\u00f3n precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro as\u00ed en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance, impide la inscripci\u00f3n del pacto por el que, en una escritura de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal, \u201cla promotora se reserva y establece un derecho de vuelo o mayor elevaci\u00f3n sobre el edificio… para levantar cuantas plantas lo desee o permitan las ordenanzas municipales\u201d. En realidad, lo que ocurre es que tras la aparente falta de determinaci\u00f3n se\u00f1alada por la Registradora (no especificaci\u00f3n del n\u00famero de plantas a construir y del plazo de realizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n) lo que subyace no es un derecho real de los configurados en el art\u00edculo 16.2 del Reglamento Hipotecario, sino la sustracci\u00f3n a los propietarios de la finca edificada (y por un tiempo ilimitado o, al menos, indeterminado), de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materializaci\u00f3n del aprovechamiento urban\u00edstico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urban\u00edstico; se tratar\u00eda, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habr\u00eda de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y se prev\u00e9 transmitir (algo as\u00ed como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las futuras accesiones naturales de la misma), lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, ni por tanto, ser susceptible de inscripci\u00f3n conforme a los art\u00edculos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, pese a la libertad de creaci\u00f3n de tales derechos reales que rige nuestro ordenamiento jur\u00eddico, pues se conculcan los l\u00edmites y exigencias estructurales del estatuto jur\u00eddico de la propiedad que excluyen la constituci\u00f3n de derechos reales de car\u00e1cter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad. En cambio, el defecto consistente en no especificarse el plazo de duraci\u00f3n del derecho sobre lo construido debe ser revocado, pues el derecho de sobreelevaci\u00f3n, una vez realizada la construcci\u00f3n, trae consigo el nacimiento de nuevos elementos privativos en propiedad horizontal, sobre los que recae un derecho de propiedad y copropiedad, el cual no tiene porqu\u00e9 estar limitado en el tiempo.<\/p>\n

18 noviembre 2002<\/p>\n

Derecho de elevaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Situaci\u00f3n registral de la finca: Por la inscripci\u00f3n 3.\u00aa de la finca se declara una obra nueva y se constituye la misma en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. En la inscripci\u00f3n figura que los constituyentes del r\u00e9gimen \u00abse reservan el derecho de proceder a la ampliaci\u00f3n de nuevas plantas, haci\u00e9ndolas suyas sin necesidad de obtener el consentimiento de los propietarios del inmueble y de acuerdo con las Ordenanzas Municipales. Cuando se construyan m\u00e1s plantas en uso del derecho de vuelo, los titulares del mismo podr\u00e1n por s\u00ed solos formalizar la correspondiente escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva y de Divisi\u00f3n Material de la finca, atribuy\u00e9ndoles una cuota de participaci\u00f3n en los elementos comunes en proporci\u00f3n a su superficie, redistribuyendo con el mismo criterio la cuota de las fincas existentes\u00bb.<\/p>\n

Figuran despu\u00e9s transmitidos algunos elementos privativos.<\/p>\n

Se presenta escritura por la que los titulares del derecho transcrito, en ejercicio del mismo, declaran la construcci\u00f3n de una nueva planta tercera, la cual constituye una nueva vivienda, modificando la descripci\u00f3n del total edificio y redistribuyen las cuotas de participaci\u00f3n. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes defectos: 1) Al no constar en el Registro los criterios para la fijaci\u00f3n de las nuevas cuotas es necesaria la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo por unanimidad de todos los propietarios; 2) ya se utiliz\u00f3 el derecho con anterioridad; 3) no consta en el Certificado del Ayuntamiento la descripci\u00f3n del solar en t\u00e9rminos coincidentes con la que resulta del Registro. Los interesados recurren.<\/p>\n

2. El primero de los defectos ha de ser revocado pues s\u00ed consta en el Registro el criterio de distribuci\u00f3n de las cuotas que es la superficie de los distintos elementos privativos.<\/p>\n

3. Igual camino ha de seguir el segundo de los defectos. El hecho de que se haya utilizado el derecho una vez no significa que el derecho est\u00e9 agotado, sino que, dada su formulaci\u00f3n, puede renacer cada vez que se ampl\u00ede la edificabilidad con arreglo a las Ordenanzas Municipales.<\/p>\n

4. Tambi\u00e9n debe ser revocado el tercero de los defectos. El hecho de que no exista una total coincidencia en la descripci\u00f3n del solar que figura en el Registro con la de la licencia municipal no es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n si tal discordancia no produce duda alguna sobre la identidad de la finca, duda que el Registrador no plantea en ning\u00fan momento.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

27 mayo 2005<\/p>\n

Derecho de elevaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que unos c\u00f3nyuges, due\u00f1os del \u00faltimo piso de un edificio en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal declaran una ampliaci\u00f3n realizada de dicho piso consistente en una planta abuhardillada sobre la \u00faltima planta del edificio, manteniendo el piso con la misma cuota de participaci\u00f3n. A la escritura se acompa\u00f1a licencia municipal, as\u00ed como certificaci\u00f3n expedida por el Secretario de la Comunidad acreditando que en Junta a la que asistieron todos los propietarios se acord\u00f3 por unanimidad facultar a los propietarios de dicho piso \u00abpara que puedan declarar la obra nueva. que han construido sobre la indicada finca de su propiedad\u00bb.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por los dos defectos siguientes: 1) Necesidad de la previa desafectaci\u00f3n del vuelo, que es elemento com\u00fan y su conversi\u00f3n en elemento privativo, as\u00ed como expresi\u00f3n de la causa de atribuci\u00f3n de tal elemento a los due\u00f1os del \u00faltimo piso y 2) (se examina en otro lugar).<\/p>\n

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. Es evidente que, al no configurarse el derecho de vuelo de otra forma, tal derecho era elemento com\u00fan del edificio, por lo que, si lo edificado mediante el ejercicio de tal derecho deviene en privativo, existe una causa de transmisi\u00f3n no revelada y que es preciso que conste en el Registro.<\/p>\n

20 abril 2006<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Derecho de elevaci\u00f3n Derecho de elevaci\u00f3n Es inscribible la escritura de parcelaci\u00f3n horizontal de un inmueble en que la sociedad propietaria del edificio se reserva el derecho de construir dos plantas m\u00e1s y modificar, en consecuencia, las cuotas de participaci\u00f3n de los diferentes pisos o locales con arreglo a m\u00f3dulos de extensi\u00f3n superficial. […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[4531,1526],"class_list":{"0":"post-19922","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-derecho-de-elevacion","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19922","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19922"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19922\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19922"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19922"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19922"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}