{"id":19926,"date":"2016-01-27T17:39:31","date_gmt":"2016-01-27T16:39:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19926"},"modified":"2016-03-18T17:41:57","modified_gmt":"2016-03-18T16:41:57","slug":"descripcion-de-pisos-o-locales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/descripcion-de-pisos-o-locales\/","title":{"rendered":"Descripci\u00f3n de pisos o locales"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Descripci\u00f3n de pisos o locales<\/a><\/strong><\/p>\n

La descripci\u00f3n de los distintos pisos o locales puede hacerse por referencia a uno determinado cuando los dem\u00e1s son exactamente iguales y s\u00f3lo var\u00eda la planta en que est\u00e1n situados.<\/p>\n

20 abril 1967<\/p>\n

Descripci\u00f3n de pisos o locales<\/strong>.- No es inscribible una escritura de propiedad horizontal en que se pretende que seis plantas de un edificio, arrendadas a doce inquilinos, constituyen una sola finca.<\/p>\n

16 septiembre 1967<\/p>\n

Descripci\u00f3n de pisos y locales<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) En la escritura cuya calificaci\u00f3n negativa ahora se recurre, se constituye una edificaci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal resultando dos entidades independientes, expres\u00e1ndose en ambas, a la hora de indicar su extensi\u00f3n, lo siguiente: \u00ab… Tiene una superficie construida de…\u00bb.<\/p>\n

b) La titular del Registro de la Propiedad n\u00famero nueve de Sevilla, suspende la inscripci\u00f3n de dicha escritura por no constar, en la descripci\u00f3n de cada uno de los elementos privativos resultantes de la divisi\u00f3n horizontal, su superficie \u00fatil, entendiendo que la referencia a la superficie construida que se contiene en la escritura no es estrictamente la \u00absuperficie propia\u00bb de cada finca, puesto que va incrementada con la que te\u00f3ricamente corresponde a cada uno en la superficie de los elementos comunes.<\/p>\n

A\u00f1ad\u00eda, adem\u00e1s, que a efectos de definir qu\u00e9 se entiende por medida superficial de cada elemento privativo, deb\u00eda estimarse, como concepto m\u00e1s adecuado, el de superficie \u00fatil, ya que la medida superficial de un piso o local es la suya propia comprendida dentro de sus linderos, es decir, la superficie definida como \u00fatil (en la nota de calificaci\u00f3n cita, en su apoyo, varias definiciones tomadas de la legislaci\u00f3n sobre Viviendas de Protecci\u00f3n Oficial).<\/p>\n

c) El Notario autorizante de la escritura recurre contra la anterior calificaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Centrada as\u00ed la cuesti\u00f3n, procede de la estimaci\u00f3n del recurso y la revocaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n recurrida, si se tiene en cuenta:<\/p>\n

a) La improcedencia de tomar en consideraci\u00f3n, para resolver la cuesti\u00f3n planteada en el recurso, aquellas exigencias que vengan impuestas a efectos de cumplir con determinados requisitos de naturaleza administrativa (\u00e9stos \u00faltimos, b\u00e1sicamente, mecanismos de control y de marcado car\u00e1cter sectorial como ocurre, por ejemplo, con la Legislaci\u00f3n sobre Viviendas de Protecci\u00f3n Oficial), toda vez que el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria y el 51 de su Reglamento hablan, sin m\u00e1s, de \u00abmedida superficial \u00bb; expresi\u00f3n, por cierto, usualmente entendida como superficie construida, sin que sea labor del Registrador efectuar una interpretaci\u00f3n correctora de tal expresi\u00f3n, ni distinguir donde la ley no distingue.<\/p>\n

Por cierto, y en esta l\u00ednea, es interesante poner de relieve como una disposici\u00f3n de tanta incidencia y trascendencia pr\u00e1ctica como la Orden Ministerial (Ministerio de Econom\u00eda) 805\/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoraci\u00f3n de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, contempla diversas definiciones de lo que ha de entenderse por superficie (superficie comprobada; superficie construida con o sin partes comunes; superficie \u00fatil; superficie utilizable o computable.).<\/p>\n

b) El criterio adoptado por la legislaci\u00f3n hipotecaria en un precepto como el art\u00edculo 45 del Real Decreto 1093\/1997, que alude al \u00abtotal de los metros cuadrados edificados\u00bb, concepto que es entendido, generalmente, como equivalente a superficie construida, sin que eventualmente procediera tener en cuenta, como posible criterio interpretativo en apoyo de la postura mantenida en la nota de calificaci\u00f3n, lo que en su d\u00eda se estableci\u00f3 en el p\u00e1rrafo 3.\u00ba del art\u00edculo 68 del Reglamento Hipotecario (en la redacci\u00f3n dada al mismo por el Real Decreto 1867\/1998), dados los t\u00e9rminos de la Sentencia de la Sala\u00aa del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.<\/p>\n

3. Cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda la conveniencia de que las descripciones de las construcciones (especialmente las entidades independientes integradas en una propiedad horizontal) incluyeran, como requisito exigible tanto respecto del t\u00edtulo como de la ulterior inscripci\u00f3n registral, la menci\u00f3n, o referencia, a su superficie \u00fatil, algo que evidentemente podr\u00eda establecer el legislador, por ejemplo, en aras de una mayor o mejor protecci\u00f3n de los consumidores y usuarios (vid. en tal sentido el art\u00edculo 17 de la Ley Catalana de la Vivienda, ley 24\/91 de 29 de noviembre); pero esa es una decisi\u00f3n que corresponde adoptar a otras instancias y solo a ellas, y no al Registrador en su funci\u00f3n calificadora.<\/p>\n

Tampoco hay que olvidar, por \u00faltimo, que el caso contemplado por la sentencia del Tribunal Supremo que la Registradora cita en su nota, se refiere a una problem\u00e1tica referida a la compraventa de una vivienda en fase de construcci\u00f3n, siendo motivo determinante de la decisi\u00f3n del Alto Tribunal, no tanto la inexpresi\u00f3n de su superficie \u00fatil, sino el hecho de que, en la fase de cumplimiento contractual, se hubiera operado un cambio cualitativo en la prestaci\u00f3n pactada que alteraba el sinalagma contractual, algo que, en el caso objeto de dicha sentencia, se entendi\u00f3 como una alteraci\u00f3n de la prestaci\u00f3n debida; por cierto, de tal entidad esa alteraci\u00f3n que se equipar\u00f3 a un \u00abaliud pro alio\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocando la nota de calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

30 diciembre 2005; 9 enero 2006<\/p>\n

Descripci\u00f3n de pisos o locales<\/strong>.- Respecto al requisito de la numeraci\u00f3n correlativa de los elementos independientes, al constituirse la propiedad horizontal, ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cElementos independientes: requisitos\u201d.<\/p>\n

12 enero 2010<\/p>\n

<\/a>Descripci\u00f3n de pisos o locales<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

Se presenta escritura en la que la due\u00f1a \u00fanica de 9 locales o apartamentos de una propiedad horizontal, colindantes entre s\u00ed, los agrupa \u2013con la oportuna autorizaci\u00f3n estatutaria\u2013 y forma un solo elemento privativo nuevo, al que se asigna como cuota la suma de los elementos agrupados. Al describir el elemento agrupado se considera formado por 18 viviendas o estudios.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por entender, por una parte, que debe haber una modificaci\u00f3n f\u00edsica de la finca, consistente en una declaraci\u00f3n de obra nueva y, por otra, que \u00abdado que la descripci\u00f3n comprende una especie de divisi\u00f3n material en 18 elementos que no se realiza en la pr\u00e1ctica pues se habla de conjunto de 18 viviendas o estudios en los t\u00e9rminos antes referidos. Considera que no pueden inscribirse las 18 viviendas o estudios como elementos privativos dentro del sometimiento a la Ley de Propiedad Horizontal pues no est\u00e1n descritos individualmente en la forma establecida en los art\u00edculos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y 8 y 9 de la Ley Hipotecaria, y 51 del Reglamento Hipotecario sin que tampoco exista asignaci\u00f3n de cuotas a cada uno de ellos, lo que es contrario al principio de especialidad\u00bb. Concluye que se requiere \u00abuna divisi\u00f3n en los 18 estudios o viviendas describi\u00e9ndolos conforme a las prescripciones de la Ley de Propiedad Horizontal y Ley Hipotecaria, y distribuyendo entre ellos la cuota del 49% que corresponde a la entidad resultante de la agrupaci\u00f3n en los gastos y elementos comunes\u00bb.<\/p>\n

2. El primer problema que debe abordarse es, si como exige la Registradora es necesaria una declaraci\u00f3n de obra nueva, que en el presente caso no se realiza, al menos formalmente. Las \u00fanicas diferencias constructivas que se aprecian son las relativas a que de 9 elementos privativos se pasa a uno solo, formado por 18 estudios susceptibles de aprovechamiento independiente, as\u00ed como que, dicho nuevo elemento formado por agrupaci\u00f3n tiene acceso a trav\u00e9s de vest\u00edbulo y escalera privativa que lo comunica con la calle. Esta Direcci\u00f3n General ha tenido ocasi\u00f3n de precisar en bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva. Seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 21 de febrero de 1995, que recoge la doctrina de otras anteriores, \u00ab… su acceso al Registro tiene lugar como simple constataci\u00f3n de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento f\u00edsico que completa la descripci\u00f3n de la finca. Si las operaciones de segregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n de departamentos no modifican la descripci\u00f3n registral del edificio no ser\u00e1 necesario variarla\u00bb. Y como dice la Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2005, \u00abno puede presuponerse que el edificio… sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de que haya sido modificada su configuraci\u00f3n interior, ni que su reparaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n del mismo… haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuraci\u00f3n exterior es la misma\u00bb.<\/p>\n

Por otro lado, aunque en principio podr\u00eda afirmarse que el aumento del n\u00famero de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente requerir\u00eda una declaraci\u00f3n de obra nueva o la modificaci\u00f3n de la previamente declarada e inscrita (cfr. art\u00edculo 45 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio), por otra cabe afirmar que tal declaraci\u00f3n es irrelevante pues, por una parte, se cuenta con la correspondiente licencia municipal para la variaci\u00f3n que se realiza, y, por otra, dicho aumento no supone un aprovechamiento diverso, pues el elemento privativo resultante \u2013que, no se olvide, es uno solo\u2013 va a ser utilizado para una industria de hosteler\u00eda. Es decir que los elementos f\u00edsicamente independientes ser\u00e1n objeto de una unidad de explotaci\u00f3n.<\/p>\n

3. En cuanto al otro de los defectos, hay que decir que la Propiedad Horizontal descrita en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil y en su propia Ley es un r\u00e9gimen complejo, pues se compone de dos elementos sobre los que recaen distintos derechos: el derecho de propiedad exclusiva, sobre lo que la doctrina ha denominado \u00abelementos privativos\u00bb y la copropiedad sobre los \u00abelementos comunes\u00bb.<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 16 de septiembre de 1967, al abordar el problema de si un edificio podr\u00eda dividirse en propiedad horizontal constituy\u00e9ndose solamente tres elementos privativos, a saber: cada uno de los dos bajos por un lado, y por otro, el resto de los pisos afirm\u00f3 que \u00abla necesidad de que la propiedad horizontal sea total sobre un determinado edificio no implica que todo piso o local\u2026 que sean susceptibles de aprovechamiento independiente y tengan salida a un elemento com\u00fan o a la v\u00eda p\u00fablica, deban constituirse como propiedad separada con su respectiva cuota\u00bb. A\u00f1adiendo despu\u00e9s que \u00abpara determinar cu\u00e1ndo nos encontramos ante un piso o local susceptible de inscribirse en forma independiente u cu\u00e1ndo una sola finca en el Registro de la Propiedad, habr\u00e1 que acudir \u2013dentro de las normas de la Ley\u2013 a la aut\u00e9ntica situaci\u00f3n real existente, sin poder someterse a criterios fijos que impedir\u00edan la necesaria elasticidad que Notarios y Registradores con su buen criterio deben adoptar en esta materia, a fin de que, adem\u00e1s de tener en cuenta la unidad f\u00edsica \u2013derivada de los propios elementos arquitect\u00f3nicos que no cabe desconocer\u2013 o incluso econ\u00f3mica, funcional o de destino (en el supuesto de almacenes, hoteles, etc.), se valoren todas las circunstancias de cada caso y se llegue a la concreci\u00f3n de todo lo que constituye el elemento f\u00edsico, para lo cual, si bien en principio la autonom\u00eda de las partes interesadas puede ser soberana, siempre habr\u00e1 de atenerse a aquellas circunstancias, con el fin de que no resulten fincas anormales o poco acordes con la realidad\u00bb.<\/p>\n

Es decir, que es requisito necesario para configurar una parte del edificio como elemento privativo que dicha parte tenga salida independiente a un elemento com\u00fan o a la v\u00eda p\u00fablica, pero tal caracter\u00edstica no quiere decir que toda aquella parte que tenga salida independiente haya de configurarse como elemento privativo, pues los elementos privativos pueden agruparse sin que exista modificaci\u00f3n arquitect\u00f3nica alguna, ya que, como destaca la citada Resoluci\u00f3n, a estos efectos, adem\u00e1s de la unidad f\u00edsica \u2013derivada de los propios elementos arquitect\u00f3nicos que no cabe desconocer\u2013, se ha de tener en cuenta la unidad econ\u00f3mica, funcional o de destino de los elementos que se tratan de agrupar, unidad funcional o econ\u00f3mica que concurren en el presente caso.<\/p>\n

En el presente supuesto, se prev\u00e9 una simple agrupaci\u00f3n, pues se ha configurado un solo elemento privativo compuesto por 18 apartamentos, y el hecho de que \u00e9stos sean susceptibles de aprovechamiento independiente no trae como consecuencia necesaria que hayan de constituirse 18 elementos privativos pues, en el presente caso se pretende que sea un solo elemento de esta clase, que se va a aprovechar de forma conjunta por una sociedad hotelera, aunque f\u00edsicamente se trate de 18 apartamentos. Agrupaci\u00f3n de elementos privativos diversos que, por lo dem\u00e1s, ampara expresamente el art\u00edculo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

4. La Registradora afirma en la misma nota que \u00abno habr\u00eda problema para inscribir la denominada entidad n\u00famero tres resultante de la agrupaci\u00f3n si se describiera como tal, esto es, un solo elemento independiente. Pero en el documento presentado la descripci\u00f3n comprende una especie de divisi\u00f3n material en 18 elementos que no se realiza en la pr\u00e1ctica… sin que puedan inscribirse como elementos privativos… pues no est\u00e1n descritos individualmente en la forma establecida en los art\u00edculos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y 8 y 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario sin que tampoco exista asignaci\u00f3n de cuota a cada uno de ellos\u00bb. Pues bien, aquella descripci\u00f3n unitaria es lo \u00fanico que existe en la escritura calificada y, por ello, no existe el problema atribuido en la nota.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

27 diciembre 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Descripci\u00f3n de pisos o locales La descripci\u00f3n de los distintos pisos o locales puede hacerse por referencia a uno determinado cuando los dem\u00e1s son exactamente iguales y s\u00f3lo var\u00eda la planta en que est\u00e1n situados. 20 abril 1967 Descripci\u00f3n de pisos o locales.- No es inscribible una escritura de propiedad horizontal en que […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[4533,1526],"class_list":{"0":"post-19926","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-descripcion-de-pisos-o-locales","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19926","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19926"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19926\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19926"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19926"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19926"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}