{"id":19943,"date":"2016-01-19T17:58:30","date_gmt":"2016-01-19T16:58:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19943"},"modified":"2016-03-18T18:00:19","modified_gmt":"2016-03-18T17:00:19","slug":"elementos-comunes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/elementos-comunes\/","title":{"rendered":"Elementos comunes"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Elementos comunes<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Elementos comunes<\/strong><\/p>\n

No es posible atribuirlos de modo exclusivo a ning\u00fan condue\u00f1o, por lo que no es inscribible la escritura que, en ejecuci\u00f3n de sentencia, ordena al concedente de un derecho de opci\u00f3n la entrega de una determinada superficie en la que van incluidos elementos privativos y comunes.<\/p>\n

11 marzo 1993<\/p>\n

Elementos comunes<\/strong>.- La posibilidad de que un elemento en apariencia com\u00fan se inscriba por la sola voluntad de uno de los interesados en anejo de un elemento privativo, se resuelve en sentido negativo en un recurso planteado a prop\u00f3sito de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal constituida con anterioridad a la Ley de 1960, seg\u00fan puede verse en este mismo apartado, m\u00e1s atr\u00e1s, bajo el ep\u00edgrafe \u00abAnterior a la Ley de 1960\u00bb.<\/p>\n

5 junio 1998<\/p>\n

Elementos comunes<\/strong>.- Dividido horizontalmente un complejo industrial en tres edificios de planta baja, no puede considerarse como defecto que no se describa en la escritura ning\u00fan elemento com\u00fan, pues ser\u00e1n elementos comunes aquellos que no sean caracterizados como privativos, y, adem\u00e1s, se revela la existencia de tales elementos comunes por el hecho de que uno de los privativos se apoya en otro, sin que se establezca una servidumbre u otro derecho real que configure tal situaci\u00f3n (Otro defecto de la calificaci\u00f3n, confirmado por el Centro Directivo, puede verse, m\u00e1s adelante, bajo el ep\u00edgrafe \u00abProblemas relativos a la creaci\u00f3n de servidumbres\u00bb).<\/p>\n

5 octubre 2000<\/p>\n

Elementos comunes<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una cl\u00e1usula de los estatutos de una escritura de constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal en la que concurren las circunstancias siguientes: que en la misma se recogen las participaciones en los gastos y aprovechamientos de las piscinas que est\u00e9n o que en su d\u00eda y si procede se ubiquen sobre las cubiertas de los edificios, que ser\u00e1n en todo caso consideradas como elemento com\u00fan; que en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva que fue autorizada e inscrita tiempo antes de la que hoy nos ocupa, no aparecen descritas esas piscinas aunque s\u00ed las cubiertas de los edificios como comunes, lo que no se recoge tampoco en la licencia que se incorpor\u00f3 a la citada escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva que se inscribi\u00f3; la cuesti\u00f3n debatida es por lo tanto, la de si se pueden incluir en los estatutos reguladores de la comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, las normas de uso y disfrute de determinados elementos comunes, aunque estos no hayan sido descritos en la declaraci\u00f3n de obra nueva correspondiente.<\/p>\n

2. De los art\u00edculos 396 del C\u00f3digo Civil y del 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, se deducen las claves para diferenciar los elementos de propiedad separada de los comunes; pero lo cierto es, que as\u00ed como en el apartado a) del art\u00edculo 3 se definen las indicaciones que sirven de base para analizar y calificar un elemento como privativo, no ocurre lo mismo con los elementos comunes, por eso, tanto la doctrina como la jurisprudencia han seguido el criterio de considerar como comunes todos aquellos elementos e instalaciones que no est\u00e9n descritos en el documento p\u00fablico como privativos \u2013Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1993\u2013; as\u00ed pues, s\u00f3lo puede reclamarse individualmente lo que de forma concreta figure como privativo en el T\u00edtulo de constituci\u00f3n de la Propiedad Horizontal, \u2013Resoluci\u00f3n de 5 de junio de 1998\u2013 de ah\u00ed que en la Ley de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se incluy\u00f3 en la lista de elementos comunes que hace el art\u00edculo 396, una reserva para cualesquiera otros elementos materiales o jur\u00eddicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles; as\u00ed pues, no se trata de una lista cerrada, por lo que cualesquiera elementos \u2013incluso las piscinas\u2013 pueden formar parte de las instalaciones comunes.<\/p>\n

Pero esto no significa que todos los elementos comunes deban ser descritos en el titulo de constituci\u00f3n de la divisi\u00f3n horizontal; ni tampoco que no se puedan regular los gastos de mantenimiento y las formas de aprovechamientos de los que no figuren descritos o de otros que en el futuro puedan completar o mejorar las instalaciones y elementos comunes; si bien para su incorporaci\u00f3n \u2013en su caso- a los que existen, ser\u00e1 necesaria la autorizaci\u00f3n de la comunidad; y adem\u00e1s, de tratarse de elementos cuya construcci\u00f3n precise de requisitos administrativos, ser\u00e1 necesario para su habilitaci\u00f3n que se cumplan aqu\u00e9llos; esto no es obst\u00e1culo para que en los estatutos se recojan las formas de disfrute, mantenimiento, gastos y otros pactos, para cuando se produzca la habilitaci\u00f3n o adquisici\u00f3n de esos elementos comunes. As\u00ed pues, no siempre se encuentra la descripci\u00f3n completa de todos los elementos comunes en la escritura de divisi\u00f3n horizontal, ni es necesario, debido al car\u00e1cter com\u00fan de todos los elementos que no est\u00e1n asignados espec\u00edficamente al conjunto de los individuales. En definitiva, ser\u00e1n comunes del inmueble, aunque no figuren de forma expresa en el t\u00edtulo, todos los servicios y elementos comunes que realmente cuente el edificio y no sean designados privativos, se mencionen o no espec\u00edficamente en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, pues la realidad material se impone. En definitiva, pueden existir elementos comunes que no se describan en la declaraci\u00f3n de obra nueva del inmueble.<\/p>\n

3. Respecto a la posibilidad de hacer constar reglas de mantenimiento, uso y disfrute o gastos de conservaci\u00f3n de esos elementos comunes que no constan en la declaraci\u00f3n de obra nueva, la norma del art\u00edculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en el p\u00e1rrafo tercero \u201cel T\u00edtulo podr\u00e1 contener, adem\u00e1s, reglas de de constituci\u00f3n y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administraci\u00f3n y gobierno, seguros, conservaci\u00f3n y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicar\u00e1 a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad\u201d; de lo que se deduce en primer lugar, que no es necesario que la comunidad disponga de estatutos, -podr\u00e1- puesto que se aplicar\u00eda en defecto la Ley; en segundo lugar, que no se pueden establecer reglas que vayan contra de las normas impositivas o de orden p\u00fablico, si bien la menci\u00f3n de uso y gastos o conservaci\u00f3n de un elemento que a\u00fan no ha sido construido o adquirido \u2013como podr\u00eda ser el caso de la piscina de este expediente\u2013 no es algo contrario a las normas impositivas o de orden p\u00fablico; ser\u00eda contrario a esas normas impositivas, por ejemplo, las cl\u00e1usulas en las que se autorice a convocar juntas con menos plazo del fijado en el art\u00edculo 16, o impedir que insten las juntas m\u00e1s del 25% de los propietarios, o que se lleven a cabo votaciones por distintos medios de los se\u00f1alados en el art\u00edculo 15, o que los acuerdos sean adoptados con qu\u00f3rum distinto a lo fijado en el art\u00edculo 17, entre otras cosas; en tercer lugar, que la finalidad de la inscripci\u00f3n de los estatutos en el Registro es la de que las normas contenidas en los mismos obliguen e terceros, que en este caso \u2013lo que se plantea el recurrente en su escrito\u2013 son los futuros adquirentes o propietarios de elementos de la propiedad horizontal; y esto es lo que se pretende precisamente con la constancia en el Registro de la normas de uso y gastos de la piscina, que en el caso de que se habilite o se construya \u2013para lo que necesitar\u00e1 en su momento los permisos pertinentes\u2013 est\u00e9n obligados los propietarios a respetar los estatutos en lo que se refiere a su conservaci\u00f3n y mantenimiento; y por \u00faltimo, que el \u00fanico requisito de consentimiento que se exige por la Ley es el de la unanimidad de los propietarios, que en este caso concurre indudablemente al ser otorgada la escritura por el propietario \u00fanico.<\/p>\n

4. Que la circunstancia de hacer constar en los estatutos normas de regulaci\u00f3n sobre elementos que no se describen en la declaraci\u00f3n de obra nueva, no ofrece obst\u00e1culos jur\u00eddicos a su acceso al Registro, como consta en la Resoluci\u00f3n de 27 de diciembre de 2010, que de sus fundamentos de Derecho resulta que \u00absi como exige la Registradora es necesaria una declaraci\u00f3n de obra nueva, que en el presente caso no se realiza, al menos formalmente. Las \u00fanicas diferencias constructivas que se aprecian son las relativas a que de (…) Esta Direcci\u00f3n General ha tenido ocasi\u00f3n de precisar en bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva. Seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 21 de febrero de 1995, que recoge la doctrina de otras anteriores, \u201c… su acceso al Registro tiene lugar como simple constataci\u00f3n de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento f\u00edsico que completa la descripci\u00f3n de la finca. Si las operaciones de segregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n de departamentos no modifican la descripci\u00f3n registral del edificio no ser\u00e1 necesario variarla\u201d. Y como dice la Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2005, \u201cno puede presuponerse que el edificio… sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de que haya sido modificada su configuraci\u00f3n interior, ni que su reparaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n del mismo… haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuraci\u00f3n exterior es la misma\u201d\u00bb.<\/p>\n

En el mismo sentido las Resoluciones mencionadas por el recurrente en su escrito, de 18 de enero de 2002, por la que \u00abla declaraci\u00f3n de obra nueva es concorde con la licencia, sin que la inscripci\u00f3n del precepto estatutario tal como se pretende determine la exigencia o no en su d\u00eda de la correspondiente licencia administrativa si se produjere la subdivisi\u00f3n del mismo\u00bb, y la de 19 de febrero de 2005 que establece que \u00abno puede presuponerse que el edificio, tal y como ahora se describe, sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuraci\u00f3n interior, ni que la reparaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n del mismo, objeto del pr\u00e9stamo hipotecario, haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuraci\u00f3n exterior es la misma, aunque se hayan realizado algunas modificaciones interiores, las cuales pueden venir impuestas por las exigencias f\u00edsicas que presupone la constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u00bb.<\/p>\n

5. Respecto al primero de los motivos del recurso, habida cuenta que se revoca la suspensi\u00f3n que se hace de la cl\u00e1usula de los estatutos en la calificaci\u00f3n de la registradora, no ha lugar a resolver sobre la procedencia de la inscripci\u00f3n parcial de la escritura, realizada sin solicitud expresa del interesado, por cuanto es procedente la inscripci\u00f3n completa de la misma.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la suspensi\u00f3n que hace la registradora en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

9 enero 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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