{"id":19945,"date":"2016-01-18T18:00:31","date_gmt":"2016-01-18T17:00:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19945"},"modified":"2016-03-18T18:02:38","modified_gmt":"2016-03-18T17:02:38","slug":"elementos-comunes-alteracion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/elementos-comunes-alteracion\/","title":{"rendered":"Elementos comunes: alteraci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

Cuando se realiza una construcci\u00f3n, \u00e9sta y el suelo forman una sola finca, de modo que si el edificio se divide despu\u00e9s horizontalmente toda la superficie de la finca y no s\u00f3lo la parte sobre la que descansa el edificio ser\u00e1 elemento com\u00fan del r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Ante una situaci\u00f3n como \u00e9sta no es inscribible la escritura de segregaci\u00f3n de parte del solar que se presenta en el Registro por su primitivo due\u00f1o cuando ya figuran inscritos a favor de terceros los pisos y locales del edificio, aunque se afirme que la escritura de segregaci\u00f3n fue otorgada antes de la venta de los elementos independientes, pues al ser este t\u00edtulo incompatible con la situaci\u00f3n que proclaman los asientos del Registro, \u00e9stos se encuentran bajo la salvaguardia judicial y no pueden ser rectificados.<\/p>\n

12 noviembre 1991<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, \u00abAtribuci\u00f3n de car\u00e1cter independiente a un elemento com\u00fan\u00bb.<\/p>\n

13 junio 1998<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- El principio constitucional establecido en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, que proscribe la indefensi\u00f3n, as\u00ed como el registral de tracto sucesivo (al que habr\u00eda que a\u00f1adir el de salvaguardia de los asientos, proclamado por el art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), impiden que pueda inscribirse una sentencia firme, y el auto que la ejecuta, por la que se constituye una servidumbre de paso sobre un elemento com\u00fan de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sin que hayan sido demandados todos los condue\u00f1os del edificio. El defecto constituye un obst\u00e1culo que surge del Registro y es apreciable en los documentos judiciales.<\/p>\n

6 octubre 2001<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- En la propiedad horizontal son elementos comunes todos aquellos que en el t\u00edtulo constitutivo no vengan determinados como objeto de propiedad separada. Y en el supuesto de que los estatutos permitan cambiar la condici\u00f3n de com\u00fan de un determinado elementos del edificio, de existir esa facultad ha de ser objeto de interpretaci\u00f3n estricta. Como consecuencia, atribuido al propietario de un local -que tiene asignado el uso del patio colindante- la facultad de cubrir dicho patio haciendo suyo lo edificado, no puede admitirse, caso de realizar la obra de la cubierta, que extienda la propiedad del local a la superficie cubierta del patio, sino s\u00f3lo a la cubierta en s\u00ed.<\/p>\n

4 febrero 2002<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- No es inscribible la escritura por la que el promotor de un edificio en propiedad horizontal, que ha transmitido algunos elementos privativos, por s\u00ed solo modifica la descripci\u00f3n de uno de los elementos comunes, pese a que alegue ser suficiente con ostentar una mayor\u00eda de tres quintos en la comunidad, pues, adem\u00e1s de no ser suficiente, no consta que hubo reuni\u00f3n de propietarios en la que se adoptase tal acuerdo y no es posible que un solo copropietario pueda, en ning\u00fan caso, constituir mayor\u00eda personal de tres quintos (art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), adem\u00e1s de la mayor\u00eda real.<\/p>\n

14 mayo 2002<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- La construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier alteraci\u00f3n de estructura o f\u00e1brica del edificio que afecte al t\u00edtulo constitutivo y a los elementos comunes, requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificaci\u00f3n, las alteraciones que se originen en la descripci\u00f3n de la finca y de los pisos o locales, la variaci\u00f3n de las cuotas y el titular de los nuevos departamentos.<\/p>\n

13 junio 2002<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- Vendidos diversos elementos privativos de un edificio, no puede el promotor – que se reserv\u00f3 en la escritura de constituci\u00f3n el derecho \u201cde independizar, del terreno excedentario, las parcelas de aprovechamiento en el subsuelo, verificando las segregaciones necesarias con trascendencia registral, y realizando en esas zonas excedentarias las construcciones en subsuelo que estime oportunas\u201d- segregar una parcela de la llamada zona excedentaria, pues las facultades que se reserv\u00f3 no incluyen la segregaci\u00f3n total de una parte del solar, sino \u00fanicamente las segregaciones necesarias para realizar determinadas construcciones en el subsuelo.<\/p>\n

16 febrero 2004<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- 1) Sobre la base de distinguir entre actos de la comunidad de propietarios de car\u00e1cter colectivo, que no se imputan a cada propietario singular sino a la Junta como \u00f3rgano colectivo, y aquellos otros que afectan al derecho de dominio y requieren el consentimiento individualizado de los propietarios, se considera inscribible el acuerdo de desafectaci\u00f3n de determinados elementos comunes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y su posterior venta sin que sea preciso expresar que los propietarios que tomaron el acuerdo eran los titulares registrales de las distintas fincas y es suficiente con que el Registrador compruebe que se han cumplido los requisitos previstos en la norma primera del art\u00edculo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que la calificaci\u00f3n pueda extenderse a los que se derivar\u00edan del principio de tracto sucesivo, que no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. 2) En cuanto al hecho de que el requirente del acta de notificaci\u00f3n notarial a los no asistentes a la Junta sea un mandatario verbal de \u00e9sta, es intrascendente, y, por ello, conforme a la legislaci\u00f3n notarial no es imprescindible el juicio notarial de capacidad y legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 197 del Reglamento Notarial).<\/p>\n

4 marzo 2004<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura p\u00fablica de desafectaci\u00f3n de determinado elemento com\u00fan (vivienda destinada a porter\u00eda) de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y la venta de aqu\u00e9l. Esta escritura es otorgada \u00fanicamente por el Presidente de dicha comunidad (adem\u00e1s de la parte compradora) sobre la base de una certificaci\u00f3n expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adopt\u00f3 por unanimidad en reuni\u00f3n de junta general extraordinaria a la que asistieron, presentes y representados, la totalidad de los copropietarios.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, al tratarse de alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo y realizarse un acto de disposici\u00f3n sobre elementos comunes, es necesario el consentimiento un\u00e1nime de todos los que seg\u00fan el Registro son los copropietarios, por exigencias del principio de tracto sucesivo. Y, por ello, exige que se exprese qui\u00e9nes fueron los propietarios asistentes a la Junta.<\/p>\n

2. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como \u00f3rgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretaci\u00f3n de los de los art\u00edculos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., tambi\u00e9n, el \u00faltimo inciso del apartado 2 del art\u00edculo 18, seg\u00fan la redacci\u00f3n hoy vigente). Ciertamente, en este \u00faltimo caso no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n si no se ha otorgado \u00abuti singuli \u00bb por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En el presente supuesto, an\u00e1logo al que motiv\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectaci\u00f3n y ulterior disposici\u00f3n del elemento referido se trata de un acto de la junta como \u00f3rgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificaci\u00f3n habr\u00e1 de alcanzar a la comprobaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que se derivar\u00edan del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

23 marzo 2005<\/p>\n

<\/a>Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el presente recurso se debate si cabe proceder a la inscripci\u00f3n de una segregaci\u00f3n de un trozo de terreno de una finca previamente constituida en r\u00e9gimen de propiedad horizontal sin contar para ello con el preceptivo consentimiento un\u00e1nime de todos los propietarios.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n ya fue resuelta por la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 11 de noviembre de 1991 respecto a un supuesto muy similar al que ahora se pretende inscribir. En ese caso se entendi\u00f3, como ahora, que a pesar de poder resultar acreditado (lo que no consta en este expediente) que en el momento de la segregaci\u00f3n los \u00fanicos propietarios del inmuebles eran los otorgantes de la escritura de segregaci\u00f3n y venta, al no haber sido inscritos oportunamente aquellos actos, no podr\u00e1n serlo ahora, por haberse anticipado otros t\u00edtulos incompatibles que son la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal y las ventas de pisos o locales incluidos en dicho r\u00e9gimen (art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria). Y ello porque sus respectivos asientos est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), sin que puedan ser rectificados sin consentimiento de sus titulares o sin la oportuna resoluci\u00f3n judicial dictada en juicio declarativo directamente entablado contra ellos (art\u00edculos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Resulta por tanto que una vez inscrito en el Registro de la Propiedad el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, todo el terreno \u2013y no s\u00f3lo la parte ocupada por la edificaci\u00f3n-registralmente tiene la consideraci\u00f3n de elemento com\u00fan del inmueble, sobre el que recae el derecho de copropiedad inherente a la propiedad separada que cada uno de los propietarios tiene sobre sus diferentes pisos o locales (art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil); de modo que en lo sucesivo no podr\u00e1 segregarse ninguna porci\u00f3n de dicho terreno sin que previamente medie acuerdo un\u00e1nime actual de todos los copropietarios de los pisos o locales en que est\u00e9 dividido el edificio, debidamente adoptada de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

Estamos por tanto ante la aplicaci\u00f3n del principio de prioridad registral, una de cuyas manifestaciones es el cierre registral a t\u00edtulos contradictorios de fecha anterior a la titularidad inscrita (v\u00e9ase art\u00edculo 17 apartado primero de la Ley Hipotecaria). El defecto debe considerarse insubsanable, porque la ineficacia registral de la segregaci\u00f3n tal como est\u00e1 configurada es definitiva, ya que para que pueda tener acceso el t\u00edtulo denegado se requiere un nuevo acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios que lo convalide y permita realizar esa inscripci\u00f3n y su correspondiente formalizaci\u00f3n notarial, con la prioridad derivada de la nueva presentaci\u00f3n,; o bien acudir a un procedimiento judicial contra los actuales titulares registrales (v\u00e9ase art\u00edculos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Confirmado el primer defecto no procede entran en la valoraci\u00f3n del segundo defecto expresado en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

30 marzo 2005<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- Se discute si la modificaci\u00f3n de la obra y del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal precisa de unanimidad de todos los propietarios de los distintos elementos privativos, debiendo especificarse el nombre de los asistentes a la Junta. Como ya se\u00f1alara este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de Marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como \u00f3rgano comunitario; y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretaci\u00f3n de los de los art\u00edculos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ciertamente, en este \u00faltimo caso no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n si no se ha otorgado \u2018uti singuli\u2019 por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. Art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) En el presente supuesto, la vinculaci\u00f3n ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos, es un acto de la junta como \u00f3rgano colectivo de la comunidad de propietarios, que no requiere la prestaci\u00f3n individualizada de los titulares registrales; no tiene aplicaci\u00f3n el principio de tracto sucesivo, al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.<\/p>\n

31 marzo 2005<\/p>\n

Elementos comunes: alteraci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el presente expediente, la propietaria de dos locales comerciales pertenecientes a un edificio dividido en propiedad horizontal respecto de los cuales s\u00f3lo consta en la descripci\u00f3n registral su \u00absuperficie\u00bb, procede a efectuar distintas segregaciones y a vender los locales restos resultantes de aqu\u00e9llas. Inscritas las segregaciones y las ventas, el comprador aprecia gran diferencia entre las superficies registrales de las fincas adquiridas y las superficies \u00fatiles, encarga un informe t\u00e9cnico y, junto con la vendedora segregante, otorga escritura de rectificaci\u00f3n por la que proceden a declarar que la superficie registral de los locales es la construida, incluida la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial; y a concretar la superficie construida propia, la superficie repercutida de zonas comunes, la superficie repercutida de zona comercial, y la superficie \u00fatil de cada uno de los elementos afectados por las segregaciones. Los locales resto comprados por el rectificante han sido a su vez divididos horizontalmente, si bien los propietarios de los distintos elementos resultantes de estas segundas divisiones han ratificado o concedido poder para ratificar la escritura de rectificaci\u00f3n. Presentada en el Registro esta escritura de rectificaci\u00f3n junto con las ratificaciones y poderes para ratificar, la registradora suspende la inscripci\u00f3n apreciando, junto con otro defecto no recurrido, falta de consentimiento del resto de propietarios del edificio para llevar a efecto la aclaraci\u00f3n de superficies realizada.<\/p>\n

2. Interpretar que la superficie, sin especificar, que consta en el Registro respecto de dos locales de un edificio en propiedad horizontal es la superficie construida y que adem\u00e1s incluye la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial, y pretender desglosar, sobre esa base, cada una de los elementos, especificando as\u00ed superficie construida propia, superficie repercutida de zonas comunes y superficie repercutida de zona comercial, debe considerarse que supone una modificaci\u00f3n de circunstancias que excede del \u00e1mbito de actuaci\u00f3n unilateral de los propietarios de los elementos privativos.<\/p>\n

A trav\u00e9s de esta rectificaci\u00f3n se est\u00e1 pretendiendo una concreci\u00f3n de la superficie \u2013sin especificar\u2013 en superficie con repercusiones en zonas comunes, que, si bien es cierto que lleva consigo una reducci\u00f3n de la superficie construida susceptible de aprovechamiento independiente de los locales respecto de la que registralmente se publicita, no lo es menos que tambi\u00e9n implica una atribuci\u00f3n o especificaci\u00f3n en relaci\u00f3n con elementos comunes que se est\u00e1 llevando a cabo sin la intervenci\u00f3n de los cotitulares de estos mismos elementos, en contra de los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo propios del sistema registral, que impiden la modificaci\u00f3n de los derechos inscritos sin consentimiento del titular registral o en su defecto mediante resoluci\u00f3n judicial firme en procedimiento debidamente entablado contra los dem\u00e1s titulares registrales del inmueble (cfr. art\u00edculos 1, 20 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. Por otra parte la concreci\u00f3n de la superficie tiene consecuencias, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la fijaci\u00f3n de la cuota de participaci\u00f3n de los elementos privativos en relaci\u00f3n al total valor del inmueble, circunstancia que justifica tambi\u00e9n aqu\u00ed la imprescindible intervenci\u00f3n del resto de propietarios del edificio.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

26 octubre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Elementos comunes: alteraci\u00f3n Cuando se realiza una construcci\u00f3n, \u00e9sta y el suelo forman una sola finca, de modo que si el edificio se divide despu\u00e9s horizontalmente toda la superficie de la finca y no s\u00f3lo la parte sobre la que descansa el edificio ser\u00e1 elemento com\u00fan del r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Ante una […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[4540,1526],"class_list":{"0":"post-19945","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-elementos-comunes-alteracion","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19945","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19945"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19945\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19945"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19945"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19945"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}