{"id":19947,"date":"2016-01-17T18:05:53","date_gmt":"2016-01-17T17:05:53","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19947"},"modified":"2016-03-18T18:07:39","modified_gmt":"2016-03-18T17:07:39","slug":"elementos-comunes-posibilidad-de-uso-exclusivo-por-algun-dueno","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/elementos-comunes-posibilidad-de-uso-exclusivo-por-algun-dueno\/","title":{"rendered":"Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por alg\u00fan due\u00f1o"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por alg\u00fan due\u00f1o<\/a><\/strong><\/p>\n

Atribuida en el t\u00edtulo constitutivo la utilizaci\u00f3n exclusiva de un elemento com\u00fan (una azotea) al propietario o propietarios de un departamento, es inscribible la escritura en la que se vende una participaci\u00f3n indivisa del departamento, la cual \u00abotorga a la parte compradora el derecho a utilizaci\u00f3n exclusiva para aparcamiento de veh\u00edculos del espacio o plaza se\u00f1alado con el n\u00famero 24 en la planta azotea\u00bb.<\/p>\n

17 abril 1986<\/p>\n

Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por alg\u00fan due\u00f1o<\/strong>.- Inscrito como elemento independiente un local integrado por un aparcamiento y una zona verde, es inscribible la posterior escritura por la que el due\u00f1o lo divide en dos, uno el aparcamiento y otro la zona verde, pues este \u00faltimo espacio no es esencialmente com\u00fan como las cimentaciones o los muros, y, por el contrario, al estar constituido dentro de la propiedad horizontal como elemento independiente, el principio de legitimaci\u00f3n obliga a permitir esta divisi\u00f3n, pese a que el destino a zona verde restrinja en grado sumo sus posibles aprovechamientos.<\/p>\n

31 marzo 1989<\/p>\n

Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por alg\u00fan due\u00f1o<\/strong>.- Se plantea el recurso por la denegaci\u00f3n, en una escritura de divisi\u00f3n horizontal otorgada por el due\u00f1o \u00fanico de un edificio, de la cl\u00e1usula estatutaria seg\u00fan la cual \u201cel promotor se reserva la posibilidad de instalar y mantener, as\u00ed como la de acceder a ellos una vez instalados, y a\u00fan cuando haya vendido ya la totalidad de los elementos privativos de la divisi\u00f3n horizontal, sobre la cubierta del edificio r\u00f3tulos anunciadores, antenas colectivas y, en general, otro tipo de elementos de la misma \u00edndole\u201d. La Direcci\u00f3n desestima algunos argumentos expuestos por la Registradora en su informe, tales como: a) La cl\u00e1usula es contraria a la Ley por tratarse la cubierta de un elemento com\u00fan. Pero los elementos comunes son susceptibles de utilizaciones que no impidan su destino. B) La cl\u00e1usula es abusiva, conforme al art\u00edculo 10 de la Ley de los Consumidores y Usuarios. Se rechaza por su imprecisi\u00f3n, porque no supone un desequilibrio importante de las prestaciones como exige el art\u00edculo 10 bis de la Ley, ni guarda analog\u00eda con ninguna de las cl\u00e1usulas enumeradas en su disposici\u00f3n adicional primera. C) En cambio, se admite el argumento y se confirma la calificaci\u00f3n, de falta de precisi\u00f3n en el contenido del derecho sobre extremos tan importantes sobre si los propietarios pueden hacer instalaciones semejantes a las concedidas al promotor, ubicaci\u00f3n de estas \u00faltimas, n\u00famero de ellas, plazo de duraci\u00f3n del derecho, etc.<\/p>\n

24 noviembre 2003<\/p>\n

Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por alg\u00fan due\u00f1o<\/strong>.- Hechos: En el Registro figura inscrita una propiedad horizontal tumbada de naves industriales, en la que el constituyente se reserv\u00f3 el derecho a realizar m\u00e1s construcciones sobre el resto del solar no ocupado por las fincas declaradas; tambi\u00e9n se hizo constar la forma en que deb\u00edan calcularse las cuotas de participaci\u00f3n de las futuras naves que se construyesen, as\u00ed como la innecesariedad del consentimiento de los restantes propietarios, que, por el mero hecho de comprar, se considerar\u00eda que estaban apoderando al transmitente para alterar las cuotas. Por la escritura que motiva el recurso \u2013otorgada por el constituyente del r\u00e9gimen y el \u00fanico propietario de la \u00fanica nave vendida hasta ese momento- ambos reconocen que la facultad mencionada supon\u00eda el reconocimiento a favor del primero de los terrenos no construidos, por lo que procede a segregar un trozo de tierra de la parte no construida, a cambio de lo cual, se declara extinguida la facultad anteriormente inscrita, y agrupa la finca segregada con otra de su propiedad. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n, porque la facultad inscrita no supone un derecho de propiedad y, por tanto, existe una transmisi\u00f3n cuya causa no consta. La Direcci\u00f3n revoca la nota, afirmando que no hay una causa distinta de lo que la propia aclaraci\u00f3n hecha por los interesados supone y, adem\u00e1s, porque existen rec\u00edprocas prestaciones, ya que la adquisici\u00f3n de la propiedad de lo segregado por el constituyente originario del r\u00e9gimen es consecuencia de la renuncia al uso de la facultad de vender sobre el terreno no construido que no ha sido segregado, que queda entonces como elemento com\u00fan normal, de manera que existen prestaciones de ambas partes que dan al contrato el car\u00e1cter de oneroso.<\/p>\n

15 enero 2004<\/p>\n

Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por alg\u00fan due\u00f1o<\/strong>.- 6. Toca ahora enjuiciar si la cubierta el edificio puede configurarse como elemento privativo dentro de la propiedad horizontal o por el contrario, en el caso objeto de recurso, s\u00f3lo ser\u00eda posible -como sostiene el Registrador- conformar como tales los trasteros ubicados en aqu\u00e9lla.<\/p>\n

Como ya sostuviera la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 1 de septiembre de 1981, dentro del conjunto de elementos comunes existentes en un edificio constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, hay unos elementos comunes esenciales que constituyen el soporte de la propiedad individual del piso o local, y otros que cumplen una finalidad comunitaria al estar al servicio de todos los propietarios individuales en su aprovechamiento y utilizaci\u00f3n, y estos \u00faltimos debido precisamente a este car\u00e1cter contingente o mudable de su destino pueden -a trav\u00e9s del correspondiente acto de especial desafectaci\u00f3n-, dejar de formar parte de esa copropiedad, de la misma manera que en sentido inverso cualquier elemento privativo puede ser transformado en elemento com\u00fan, mediante el obligado acto de afectaci\u00f3n, y tanto en uno como en otro caso se trata de una rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de propiedad que exigir\u00e1 el acuerdo un\u00e1nime de la Junta de propietarios conforme al art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

Esa doctrina aplicable al caso objeto de recurso, determina que aunque la cubierta del edificio, sea por definici\u00f3n legal un elemento com\u00fan de los propietarios del edificio (cfr. art. 396 del C\u00f3digo Civil y 3.\u00ba de la Ley de Propiedad Horizontal), no cabe duda que el uso (Resoluci\u00f3n de 17 de abril de 1986) o incluso la titularidad dominical de dicho elemento com\u00fan (pi\u00e9nsese en la posibilidad reconocida por el art\u00edculo 16.2 del Reglamento Hipotecario de configurar un derecho de sobrelevaci\u00f3n sobre el edificio) puede atribuirse en el t\u00edtulo constitutivo a determinados propietarios, al no ser de los de necesaria utilizaci\u00f3n por todos ellos para el ejercicio de su derecho de propiedad (Vid. Resoluci\u00f3n de 23 de noviembre de 1999).<\/p>\n

Todo ello, sin prejuzgar si el Albacea Contador tiene entre sus facultades la constituci\u00f3n de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal como el instituido (con configuraci\u00f3n como elemento privativo de la cubierta el edificio), por no haber sido planteado por el Registrador en su nota (cfr. Resoluci\u00f3n de 26 de noviembre de 2004).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, desestim\u00e1ndole en cuanto al extremo a que se refiere el fundamento de derecho 7 de esta resoluci\u00f3n, quedando en cuanto al mismo confirmada la nota.<\/p>\n

20 julio 2007<\/p>\n

<\/a>Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por alg\u00fan due\u00f1o<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, para inscribir en una propiedad horizontal el derecho al uso exclusivo de un elemento com\u00fan deber estar previamente inscrito de manera expresa tal elemento com\u00fan. Y ello partiendo en este caso de un edificio que se encuentra en una situaci\u00f3n f\u00e1ctica de divisi\u00f3n horizontal, sin que haya mediado, sin embargo, el otorgamiento de t\u00edtulo constitutivo de dicho r\u00e9gimen, lo que no ha de suponer obst\u00e1culo para la aplicaci\u00f3n de la normativa propia del mismo, conforme a lo previsto en el art\u00edculo 1 y disposici\u00f3n transitoria primera de la ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

2. La propiedad horizontal se basa en una dicotom\u00eda esencia: la existencia de elementos privativos susceptibles de propiedad separada y elementos comunes, objeto de copropiedad de todos los part\u00edcipes en la propiedad horizontal, en proporci\u00f3n a su cuota.<\/p>\n

Los elementos comunes no necesitan una descripci\u00f3n separada y especial, requisito que es esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes y que, por ello, deben cumplir los requisitos de descripci\u00f3n establecidos en la legislaci\u00f3n hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal. Pero los elementos comunes son todo aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo. Por ello, tales elementos comunes no requieren una descripci\u00f3n individualizada o espec\u00edfica (cfr. art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

3. La doctrina y la jurisprudencia han resaltado el hecho de que ciertos elementos comunes no agotan toda su potencialidad en la finalidad que desempe\u00f1an, sino que, sin perjudicar la misma, pueden ser de uso exclusivo de alg\u00fan elemento privativo. Esta es la figura que se plantea en el presente recurso: se concede el uso exclusivo de una bajo cubierta a los propietarios de un elemento privativo colindante con la misma. Esta figura, as\u00ed aplicada, no plantea problema alguno en el presente recurso.<\/p>\n

Lo que es objeto de discusi\u00f3n es, si como exige el registrador, para hacer constar en el Registro tal derecho de uso exclusivo, es preciso que la existencia del mismo est\u00e9 previamente indicada en la inscripci\u00f3n o si basta con la descripci\u00f3n que del mismo se hace en el documento presentado a inscripci\u00f3n; y aqu\u00e9lla exigencia ha de ser rechazada.<\/p>\n

Los elementos comunes no necesitan inscripci\u00f3n separada y especial, sino que est\u00e1n impl\u00edcitamente inscritos en la inscripci\u00f3n del inmueble en su totalidad. Y, adem\u00e1s, el elemento com\u00fan objeto de la transacci\u00f3n homologada s\u00ed consta suficientemente descrito en el t\u00edtulo calificado; y, si bien es cierto que por las particulares circunstancias del caso, al tratarse de una situaci\u00f3n de horizontalidad de hecho preexistente a la aprobaci\u00f3n de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ni siquiera la delimitaci\u00f3n negativa de los elementos comunes, por descripci\u00f3n de los que son susceptibles de aprovechamiento independiente, este Centro Directivo ya tuvo ocasi\u00f3n de pronunciarse en Resoluciones de 19 y 21 de julio de 1966 en el sentido de considerar que la disposici\u00f3n transitoria primera de la Ley exige la adaptaci\u00f3n de los estatutos en cuanto estuvieran en contradicci\u00f3n con los preceptos legales, pero sin que resulte exigible igual adaptaci\u00f3n en cuanto a la descripci\u00f3n de la finca, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 5 de la Ley, por m\u00e1s que, como tambi\u00e9n se\u00f1alara la Resoluci\u00f3n de 15 de junio de 1973, pudiera haberse aprovechado la ocasi\u00f3n para dar cumplimiento a las previsiones de tal precepto. No obstante, la omisi\u00f3n de esa descripci\u00f3n individualizada de los elementos privativos, y delimitaci\u00f3n, por exclusi\u00f3n, de los elementos comunes, no puede en el presente expediente considerarse motivo suficiente para impedir la inscripci\u00f3n. Y, en todo caso, el otorgamiento de t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal es una posibilidad, pero no una exigencia, ya que la situaci\u00f3n de horizontalidad puede perfectamente existir sin necesidad de la previa formalizaci\u00f3n de aqu\u00e9l (cfr. art\u00edculo 1 y disposici\u00f3n transitoria primera de la Ley de Propiedad Horizontal).<\/p>\n

Como consecuencia de todo lo anterior, y habida cuenta que, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, no pueden abordarse en esta Resoluci\u00f3n m\u00e1s cuestiones que las que han sido se\u00f1aladas por el registrador en su calificaci\u00f3n, y que son objeto de recurso, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

17 octubre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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