{"id":19949,"date":"2016-01-16T18:08:18","date_gmt":"2016-01-16T17:08:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19949"},"modified":"2016-03-18T18:12:15","modified_gmt":"2016-03-18T17:12:15","slug":"elementos-independientes-requisitos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/elementos-independientes-requisitos\/","title":{"rendered":"Elementos independientes: requisitos"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Elementos independientes: requisitos<\/a><\/strong><\/p>\n

La inscripci\u00f3n de una urbanizaci\u00f3n o complejo inmobiliario no requiere ineludiblemente previas operaciones de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos, pues la llamada propiedad horizontal \u201ctumbada\u201d admite que las edificaciones independientes se construyan sobre suelo com\u00fan, en cuyo caso bastar\u00eda la subordinaci\u00f3n funcional para justificar la excepci\u00f3n a la regla \u201csuperficies solo cedit\u201d impuesta en el art\u00edculo 358 del C\u00f3digo Civil y que los elementos privativos merezcan esa calificaci\u00f3n. Este requisito falta e impide la inscripci\u00f3n de \u201cdos espacios abiertos o porciones de solar no edificados\u201d tal como est\u00e1n descritos en la escritura, pues no son susceptibles de aprovechamiento independiente ni cumplen los requisitos exigidos por los art\u00edculos 396 del C\u00f3digo Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal para ser objeto de propiedad separada. Uno de ellos es un espacio dentro del suelo com\u00fan, que se califica como privativo sin atribuirle funci\u00f3n ni finalidad ni inter\u00e9s alguno protegido; y otro de estos pretendidos elementos independientes es un derecho an\u00e1logo al de vuelo, que, sin prejuzgar si s\u00f3lo es posible sobre un edificio y no sobre un terreno, no puede abrir folio propio en el Registro mediante el recurso de atribuirle n\u00famero y cuota actuales, independientes de los que le correspondan una vez construido, pues tampoco re\u00fane los requisitos de una propiedad privativa.<\/p>\n

21 noviembre 2002<\/p>\n

Elementos independientes: requisitos<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Armando Caso de los Cobos Piquer, en representaci\u00f3n de la mercantil \u00abInmuebles, Viviendas y Obras de Galicia, S.A.\u00bb, y por don Anselmo Carlos Mart\u00ednez Echavarr\u00eda, en representaci\u00f3n de la mercantil \u00abEl Corte Ingl\u00e9s, S.A.\u00bb, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad n\u00famero 1 de Talavera de la Reina a inscribir una Escritura de constituci\u00f3n de derecho de superficie.<\/p>\n

Previamente debe se\u00f1alarse que de conformidad con el art\u00edculo 19 bis. 4, apartado 5.\u00ba, de la Ley Hipotecaria, el recurso debe ce\u00f1irse a los defectos se\u00f1alados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad si bien no debiera haber admitido ninguna pretensi\u00f3n basada en documentos no presentados en tiempo y forma (Cfr. p\u00e1rrafo 2.\u00ba del mismo apartado 5.\u00ba del citado precepto).<\/p>\n

No obstante lo anterior, por econom\u00eda procesal y en evitaci\u00f3n de perjuicios para el recurrente, revocados algunos defectos por el Registrador sustituto, la presente resoluci\u00f3n versar\u00e1 sobre las siguientes cuestiones:<\/p>\n

1. La consideraci\u00f3n de que el Ayuntamiento no sigui\u00f3 procedimiento establecido en el otorgamiento del derecho de superficie (este problema se examina en el apartado \u201cCALIFICACI\u00d3N. De documentos administrativos\u201d).<\/p>\n

2. Por establecerse una participaci\u00f3n del 60% y del 40% a favor de los distintos adquirentes del derecho de superficie, con adscripci\u00f3n de parte de ese derecho concretado en metros cuadrados y destino, y sin establecer las normas de comunidad que regulen tal situaci\u00f3n; no siendo suficiente la simple remisi\u00f3n a las normas que regulan la propiedad horizontal, ya que no constan delimitados los elementos independientes ni suficientemente descritos los elementos comunes, todo ello necesario para que puedan ser aplicadas dichas normas (art\u00edculos 1, 2, 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y Resoluciones de la DGRN de 29 de junio de 2000 y 16 de octubre de 2000).<\/p>\n

3. El segundo defecto debe ser confirmado. No es objeto de discusi\u00f3n, ni de la nota de calificaci\u00f3n, que los diversos elementos edificatorios en los que se vaya a ejecutar el derecho de superficie puedan ser susceptibles de constituir elementos independientes de una propiedad horizontal o complejo inmobiliario.<\/p>\n

Lo que ocurre es que para que se pueda constituir la propiedad horizontal es necesario que se d\u00e9 exacto cumplimiento a lo dispuesto en el art\u00edculo 3 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, como derecho singular y exclusivo sobre un espacio suficientemente delimitado; al art\u00edculo 5, esto es, que se describa cada elemento susceptible de aprovechamiento independiente; al art\u00edculo 24.2.a) que se remite expresamente a las exigencias de la Ley; o al art\u00edculo 24.2.b), que exige la descripci\u00f3n del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.<\/p>\n

En el \u00e1mbito hipotecario, la exigencia de la perfecta identificaci\u00f3n de los diversos elementos que configuran la propiedad horizontal se deduce del principio registral de especialidad, que en relaci\u00f3n al supuesto de hecho aqu\u00ed suscitado tiene expresa regulaci\u00f3n en los apartados 4.\u00ba y 5.\u00ba del art\u00edculo 8 de la Ley Hipotecaria, donde se definen y determinan los elementos configuradores de esta propiedad especial.<\/p>\n

En la escritura objeto de calificaci\u00f3n no se contiene ning\u00fan elemento descriptivo de los exigidos en los citados art\u00edculos de la Ley de Propiedad Horizontal y Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Trat\u00e1ndose del derecho de superficie, la inscripci\u00f3n registral, y su calificaci\u00f3n adquiere m\u00e1xima importancia dado su car\u00e1cter constitutivo (cfr. art. 288.2 del RDL 1\/1992, de 26 de junio, que aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana y Disposici\u00f3n Derogatoria \u00fanica de la Ley 6\/1998, de 13 de abril del suelo y valoraciones).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n

13 marzo 2007<\/p>\n

Elementos independientes: requisitos<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si es inscribible el r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal en un edificio en el que las plazas de garaje, configuradas como elementos privativos, se dice que tienen salida a la v\u00eda p\u00fablica a trav\u00e9s de otro edificio sobre el que se disfruta de una servidumbre de paso que no ha sido inscrita.<\/p>\n

2. En la Propiedad Horizontal que se regula en nuestro Derecho el requisito m\u00e1s importante de los elementos privativos es el que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, y para que sea posible tal tipo de aprovechamiento es imprescindible que tales elementos tengan salida a un elemento com\u00fan o a la v\u00eda p\u00fablica.<\/p>\n

3. Es posible que el elemento com\u00fan que permite la utilizaci\u00f3n separada del elemento privativo sea una servidumbre que tiene el edificio (predio dominante) sobre otro predio (predio sirviente). Es evidente que tal servidumbre puede existir aunque no est\u00e9 inscrita. Pero la claridad de las situaciones registrales exige que sea tan clara la susceptibilidad del aprovechamiento independiente que no pueda ponerse en duda tal tipo de aprovechamiento, pues el mismo determina un requisito espec\u00edfico e imprescindible del elemento tal y como se configura.<\/p>\n

4. En consecuencia, no estando inscrita la servidumbre, el edificio no tiene inscrito el elemento com\u00fan a trav\u00e9s del cual tienen salida independiente los elementos privativos a que el recurso se refiere, por lo que no puede ser inscrita dicha cualidad de privativos respecto de tales elementos.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

9 junio 2009<\/p>\n

Elementos independientes: requisitos<\/strong><\/p>\n

<\/a>Elementos independientes: requisitos<\/strong>.- Inscripci\u00f3n de una escritura de divisi\u00f3n horizontal en la que las fincas resultante de la misma se identifican de la siguiente manera: planta s\u00f3tano, garajes 1 al 18, trasteros 1 a 7; planta baja, vivienda bajo A y local comercial; planta primera: viviendas A a F; planta segunda: viviendas A a E.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por considerar que la numeraci\u00f3n que se hace en la escritura de los elementos horizontales que conforman el edificio tiene bases completamente heterog\u00e9neas y no responde a ning\u00fan criterio sistem\u00e1tico, no acomod\u00e1ndose a las exigencias de numeraci\u00f3n impuestas por los art\u00edculos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4\u00ba de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

3. Entrando en el fondo del asunto, se trata de dilucidar en este recurso si se han cumplido las exigencias del art\u00edculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4\u00ba de la Ley Hipotecaria en cuanto a la numeraci\u00f3n correlativa de los departamentos de la propiedad horizontal.<\/p>\n

Como indic\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 9 de octubre de 2006 la exigencia contenida en los art\u00edculos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4.\u00ba de la Ley Hipotecaria, acerca de que cada departamento ha de tener n\u00famero correlativo, no tiene m\u00e1s finalidad que la de ordenarlos secuencialmente, de forma que con ese solo dato se pueda identificar separadamente cada uno de los departamentos privativos, evitando as\u00ed la confusi\u00f3n que acarrear\u00eda el que dos de ellos pudieran tener eventualmente el mismo n\u00famero de orden. En el caso que nos ocupa, en modo alguno puede considerarse cumplido el requisito exigido por los art\u00edculos rese\u00f1ados. La identificaci\u00f3n de las fincas induce a confusi\u00f3n al existir coincidencia en alguna de ellas, no apareciendo numeradas conforme a la doctrina antes expresada, pues la determinaci\u00f3n inequ\u00edvoca de los departamentos privativos requiere agregar a la letra o n\u00famero identificativos otros datos, como la planta del inmueble en el que se ubican, por lo que procede desestimar el recurso<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

12 enero 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Elementos independientes: requisitos La inscripci\u00f3n de una urbanizaci\u00f3n o complejo inmobiliario no requiere ineludiblemente previas operaciones de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos, pues la llamada propiedad horizontal \u201ctumbada\u201d admite que las edificaciones independientes se construyan sobre suelo com\u00fan, en cuyo caso bastar\u00eda la subordinaci\u00f3n funcional para justificar la excepci\u00f3n a la regla \u201csuperficies […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[4542,1526],"class_list":{"0":"post-19949","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-elementos-independientes-requisitos","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19949","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19949"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19949\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19949"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19949"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19949"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}