{"id":19956,"date":"2016-01-13T18:14:10","date_gmt":"2016-01-13T17:14:10","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19956"},"modified":"2016-03-18T18:19:49","modified_gmt":"2016-03-18T17:19:49","slug":"estatutos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/estatutos\/","title":{"rendered":"Estatutos"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Estatutos<\/a><\/strong><\/p>\n

Hechos: con motivo de la venta de participaciones indivisas de una finca, el vendedor, que pretende construir varios edificios por fases sobre la misma, se reserva las correspondientes facultades en orden a las declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales correspondientes, as\u00ed como la facultad, con rango de norma estatutaria de las comunidades que se creen, de considerarse apoderado por cualquiera de los futuros compradores para ejercitar las facultades reservadas. Rechazada la inscripci\u00f3n del apoderamiento, por entender el Registrador que no es un acto inscribible, la Direcci\u00f3n afirma lo contrario, pues se trata de una actuaci\u00f3n encaminada a evitar que para determinadas modificaciones de las entidades hipotecarias sea imprescindible la aprobaci\u00f3n de la Junta de propietarios, pues la exigencia de su unanimidad implica otorgar imperativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto que, sobre prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede, adem\u00e1s, constituir sin justificaci\u00f3n suficiente, un grave obst\u00e1culo para que los edificios sean jur\u00eddicamente estructurados del modo m\u00e1s adecuado a su aprovechamiento econ\u00f3mico, con el consiguiente detrimento de la econom\u00eda nacional.<\/p>\n

20 febrero 2001<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- Inscritas una serie de parcelas formadas por segregaci\u00f3n de una finca, sobre las que se estableci\u00f3 un sistema an\u00e1logo al de propiedad horizontal, en un momento posterior se solicita la inscripci\u00f3n de los estatutos por el \u00abPresidente de la Junta gestora de la comunidad de propietarios\u00bb y la Direcci\u00f3n confirma la negativa del Registrador afirmando que el r\u00e9gimen estatutario establecido respecto a la propiedad y uso de elementos y servicios comunes y a las cargas que deben soportar las parcelas, por pertenecer a una comunidad, necesita inexcusablemente para su eficacia frente a los propietarios afectados y, en consecuencia, para su acceso al Registro, el consentimiento un\u00e1nime de todos ellos.<\/p>\n

5 marzo 2001<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- Inscrita en 1991 una rectificaci\u00f3n de los Estatutos de una comunidad de propietarios, acordada por quienes lo eran en 1983, se solicita en 1999 la rectificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n por entender que no se hab\u00eda trascrito correctamente lo acordado, y la Direcci\u00f3n, confirmando el criterio del Registrador, decide que, al estar constituida la comunidad por personas distintas de las que en su d\u00eda aprobaron la modificaci\u00f3n, es necesario el consentimiento un\u00e1nime de todos los propietarios afectados, porque lo que se pretende supone una restricci\u00f3n al derecho que les corresponde que no constaba inscrita para algunos en el momento de su adquisici\u00f3n. Y en el supuesto de que se considerase que se cometi\u00f3 un error de concepto al practicar la inscripci\u00f3n, ser\u00eda necesario, igualmente, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 217 de la Ley Hipotecaria, el acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados o una providencia judicial que lo ordenase.<\/p>\n

24 septiembre 2001<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- Aunque los Estatutos de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal autoricen la divisi\u00f3n de elementos independientes por sus propietarios sin consentimiento de la Junta, no es inscribible la escritura por la que el propietario de un local lo divide en dos si la cl\u00e1usula estatutaria no figura entre las que se inscribieron en su d\u00eda, sin perjuicio de que, si, como afirma la recurrente, cuando se inscribieron los Estatutos, no se advirti\u00f3 la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de tal cl\u00e1usula, pueda exigirse la responsabilidad civil en que pudo incurrir el Registrador, si a ello hubiere lugar.<\/p>\n

18 marzo 2003<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- Respecto al problema de reserva de derechos por el promotor de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal para la utilizaci\u00f3n por \u00e9l de la cubierta del edificio, ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cElementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por alg\u00fan due\u00f1o\u201d.<\/p>\n

24 noviembre 2003<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- Inscrito un complejo urban\u00edstico en r\u00e9gimen de propiedad horizontal con m\u00faltiples propietarios, se pretende obtener la anotaci\u00f3n de una sentencia de nulidad de los estatutos de la comunidad y reservas de derechos contenidas en el t\u00edtulo constitutivo, teniendo en cuenta que la demanda se dirigi\u00f3 contra los otorgantes de los estatutos y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no constar que la demanda se haya dirigido contra todos los titulares registrales de los elementos independientes y la Direcci\u00f3n lo confirma diciendo: Aunque una sentencia sea firme, el principio de tracto sucesivo y la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n consagrada en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, impiden que la misma pueda producir en el Registro la cancelaci\u00f3n de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer v\u00e1lida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a trav\u00e9s del propio Registro, sin que de los documentos presentados resulte la acreditaci\u00f3n de que don Luis Antonio P. M. (uno de los demandantes) interviniera en el procedimiento en representaci\u00f3n de la comunidad de propietarios. As\u00ed, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la aplicaci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte \u00e9l ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, que est\u00e1 bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria, si no consta el consentimiento del su titular, o que este haya sido parte en el procedimiento de que se trata, de ah\u00ed que en al \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.\u00a0 [1]<\/strong><\/strong><\/a><\/p>\n

11 diciembre 2004<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que el Presidente y el Secretario de un edificio en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal elevan a p\u00fablico el acuerdo tomado por unanimidad por la Junta para aprobar unos nuevos estatutos. El expresado acuerdo consta en la correspondiente certificaci\u00f3n, que se incorpora. De la documentaci\u00f3n aportada resulta que el mencionado acuerdo fue notificado a los propietarios no asistentes sin que se haya manifestado en plazo discrepancia alguna.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no constar los nombres y apellidos de los propietarios presentes y notificados al efecto de comprobar si son los mismos titulares registrales. Los otorgantes recurren.<\/p>\n

2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), en materia de Propiedad Horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tiene el car\u00e1cter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la Junta como \u00f3rgano y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico (mediante una adecuada interpretaci\u00f3n de los art\u00edculos 3, 8 y 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal). Ciertamente, en este \u00faltimo caso, no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n pretendida si no se ha otorgado \u00abuti singuli\u00bb por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, por imperativo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria. Pero la modificaci\u00f3n estatutaria es un acto de la Junta como \u00f3rgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ello el defecto no puede ser mantenido, toda vez que la calificaci\u00f3n, en este tipo de acuerdos, no puede extenderse a los requisitos que derivar\u00edan del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

5 julio 2005<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir en el a\u00f1o 2000 un acta de protocolizaci\u00f3n de acuerdos de una comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal adoptados en 1982 por unanimidad en Junta de los condue\u00f1os de entonces por los que se modificaban los estatutos de la comunidad. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, aparte otros defectos, constando en el Registro de la Propiedad la existencia de propietarios que adquirieron su elemento privativo con posterioridad a la fecha de la Junta no consta sus consentimiento para que tal rectificaci\u00f3n estatutaria pueda acceder al Registro.<\/p>\n

2. El defecto debe ser confirmado. Trat\u00e1ndose de modificar los estatutos de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopci\u00f3n de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificaci\u00f3n cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del t\u00edtulo constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. art\u00edculos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. Examinado el primer defecto impeditivo de la inscripci\u00f3n, no procede entrar en el resto de los defectos alegados por el Registrador.<\/p>\n

23 julio 2005<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- Sobre la ilegalidad de modificar los estatutos para exonerar del pago de los gastos comunes durante cierto tiempo al propietario \u00fanico de un inmueble dividido horizontalmente, ver m\u00e1s adelante el apartado \u201cPago de los gastos de comunidad\u201d.<\/p>\n

15 abril (2 Rs.) 2010<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificaci\u00f3n registral por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura en la que con ocasi\u00f3n de la venta de un local integrante de una propiedad horizontal, el comprador y los vendedores, como \u00fanicos integrantes de la comunidad de propietarios, dando a tal acto el car\u00e1cter de reuni\u00f3n universal de la misma, acuerdan a\u00f1adir una nueva cl\u00e1usula a los Estatutos de la comunidad de propietarios, con el siguiente tenor literal: \u00abEl propietario de la planta baja (finca n\u00famero uno de la divisi\u00f3n horizontal) podr\u00e1 instalar una salida de humos a la espalda de la finca causando el menor perjuicio posible a los propietarios de las plantas altas del edificio, previa obtenci\u00f3n de las pertinentes licencias administrativas\u00bb.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n respecto de la modificaci\u00f3n de los Estatutos comunitarios por entender que, figurando inscrito otro de los departamentos privativos en que se haya dividido el edificio -distinto del que es objeto de la venta documentada- a favor de la vendedora do\u00f1a A. P. B y de su c\u00f3nyuge don A. C. H. con car\u00e1cter ganancial, es necesario el consentimiento de este \u00faltimo \u2013que no ha comparecido en la escritura calificada\u2013, ya que cualquier modificaci\u00f3n de los Estatutos, como parte integrante del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, necesita la unanimidad de los titulares registrales del resto de los elementos independientes, por imperativo del principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) y del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 5 de la misma Ley. Dado que la vendedora comparece en la escritura calificada como viuda, a\u00f1ade el Registrador que en caso de fallecimiento de su esposo es necesaria la previa liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales y la aceptaci\u00f3n de la herencia, a fin de que el consentimiento pueda ser otorgado por sus herederos.<\/p>\n

El Notario recurrente se opone a ello por entender que en caso de que alguno de los elementos privativos corresponda en proindiviso a varios titulares no es necesario que todos ellos voten a favor para cumplir la regla de la unanimidad en los acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de propiedad horizontal.<\/p>\n

2. A\u00fan cuando la calificaci\u00f3n se\u00f1ala un \u00fanico defecto, por raz\u00f3n de su fundamentaci\u00f3n dos son las cuestiones que deben dirimirse para resolver el presente recurso: si en el caso planteado resultan de aplicaci\u00f3n las exigencias del principio de tracto sucesivo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria; y si se han cumplido o no los requerimientos que para los acuerdos sujetos a la regla de la unanimidad de la Junta de Propietarios impone el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y sus concordantes.<\/p>\n

En cuanto a la primera cuesti\u00f3n, cabe recordar que es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (cfr. por todas la Resoluci\u00f3n de 30 de noviembre de 2006), que en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como \u00f3rgano comunitario; y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretaci\u00f3n de los art\u00edculos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y el \u00faltimo inciso del apartado 2 del art\u00edculo 18 de la rese\u00f1ada Ley). Ciertamente, en este \u00faltimo caso no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n si no se ha otorgado \u00abuti singuli\u00bb por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. En el presente supuesto la modificaci\u00f3n en los Estatutos por los que se rige la propiedad horizontal, consistente en la adici\u00f3n de una nueva regla en los t\u00e9rminos transcritos en el primero de los fundamentos jur\u00eddicos de esta resoluci\u00f3n, constituye un acto de la Junta como \u00f3rgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 n.\u00ba 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la calificaci\u00f3n habr\u00e1 de alcanzar a la comprobaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos establecidos en tal norma y dem\u00e1s disposiciones legales que disciplinan la adopci\u00f3n de tales acuerdos comunitarios, pero sin que pueda extenderse a los que se derivar\u00edan del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Por este motivo no puede exigirse para la inscripci\u00f3n de la modificaci\u00f3n de los estatutos discutida el consentimiento individualizado de todos los titulares registrales.<\/p>\n

En este sentido no puede confirmarse la alegaci\u00f3n que hace el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n con base en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, regulador del principio del tracto sucesivo, ni resultan determinantes para su defensa las Resoluciones que invoca a tal efecto (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 1999, 24 de enero de 2001, 25 de abril de 2002 y 14 de mayo de 2002), pues las mismas se refieren a un supuesto de hecho distinto al planteado, relativo a casos de escrituras de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo en que con posterioridad al acuerdo de la Junta de Propietarios se hab\u00edan producido enajenaciones de departamentos privativos de la propiedad horizontal que se hab\u00edan inscrito antes de la presentaci\u00f3n de la escritura de modificaci\u00f3n. En estos \u00faltimos casos, el acuerdo, de modo sobrevenido, no puede considerarse un\u00e1nime, y las modificaciones del t\u00edtulo constitutivo resultan inoponibles a tercero (cfr. art\u00edculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 32 y 34 de la Ley Hipotecaria). Tampoco la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1987 puede tomarse en consideraci\u00f3n por referirse al supuesto de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo por el promotor cuando ya hab\u00eda iniciado la venta de pisos.<\/p>\n

4. Resta por determinar si la modificaci\u00f3n de los Estatutos cuestionada, en tanto que acto de la Junta de la comunidad de propietarios que ha de adoptarse por unanimidad en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, est\u00e1 viciado por la falta de consentimiento de uno de los cotitulares, en r\u00e9gimen de gananciales, de uno de los elementos privativos, que ni ha comparecido, ni consta haber sido notificado del acuerdo.<\/p>\n

El art\u00edculo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras prever que la asistencia a la Junta de Propietarios podr\u00e1 ser personal o por representaci\u00f3n legal o voluntaria, establece un r\u00e9gimen especial respecto de los pisos o locales que pertenezcan pro indiviso a diferentes propietarios, en cuyo caso el r\u00e9gimen de asistencia mediante representante deja de ser facultativo y pasa a ser obligatorio, pues necesariamente \u00ab\u00e9stos nombrar\u00e1n un representante para asistir y votar en las juntas\u00bb. Este precepto implica que no es posible que todos los copropietarios acudan a la Junta y tengan voz y voto en proporci\u00f3n a su cuota en copropiedad, sino que ante la comunidad dichos propietarios deben actuar de forma conjunta y por medio de representante que ser\u00e1 el \u00fanico que tenga derecho al voto y pueda asistir a la Junta. Esta necesaria actuaci\u00f3n como unidad en toda situaci\u00f3n de comunidad de bienes, supone que, a los efectos del funcionamiento de la Junta de propietarios, la comunidad de bienes sobre uno de los elementos privativos constituye una unidad no dividida, ni existen derechos separados para cada uno de los condue\u00f1os, cuya actuaci\u00f3n ha de ser com\u00fan con independencia de las relaciones internas entre los copropietarios. Por ello, el Tribunal Supremo ha establecido que en los casos en que un departamento pertenezca a varios copropietarios pro indiviso el mayor n\u00famero de titulares no afecta al quorum para la adopci\u00f3n de acuerdos, de forma que con independencia de su n\u00famero entre todos los comuneros representan una \u00fanica unidad (cfr. Sentencia de 27 de mayo de 1983).<\/p>\n

5. Una vez asumido lo anterior, es cierto que, dado que en el presente supuesto no se ha acreditado ni el fallecimiento de don A. C. H., c\u00f3nyuge de la vendedora y titular registral con car\u00e1cter ganancial de uno de los elementos privativos en que se divide el edificio, ni la condici\u00f3n de herederos de los otros copropietarios que intervienen en la escritura presentes o representados, ni tampoco, a falta de la certificaci\u00f3n del acta de la Junta comprensiva de la relaci\u00f3n de los propietarios representados (cfr. art\u00edculo 19 n.\u00ba 2, d) de la Ley 49\/1960, de Propiedad Horizontal, de 21 de julio), la representaci\u00f3n otorgada por dicho titular registral para asistir a la Junta en ninguna de las modalidades previstas por nuestro Ordenamiento jur\u00eddico, ni en forma escrita (cfr. art\u00edculo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), ni en la forma t\u00e1cita admitida por nuestro Tribunal Supremo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 1986), cabr\u00eda cuestionar si el acuerdo sobre la modificaci\u00f3n estatutaria discutido adoptado por la denominada en la escritura calificada \u00abreuni\u00f3n universal\u00bb de la comunidad de propietarios cumple o no los requisitos que para su validez imponen los art\u00edculos 15.1 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero sucede que esta cuesti\u00f3n no ha sido planteada por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n, por lo que, limitado el recurso necesariamente a las cuestiones relacionadas directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n recurrida (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), este Centro Directivo no puede confirmar la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado revocar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

1 junio 2010<\/p>\n

<\/a>Estatutos<\/strong>.- 1. En el folio abierto a la segunda fase de una urbanizaci\u00f3n se hallan inscritos los estatutos que han de regir la comunidad general de propietarios de los bloques o edificios que componen la primera y la segunda fase. Presentada acta de protocolizaci\u00f3n de acuerdo otorgado por la comunidad de vecinos de la segunda fase por la que se trata de modificar los estatutos en el exclusivo sentido de que pasen a regir no ya la comunidad general de las dos fases sino s\u00f3lo la segunda, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque debe constar la conformidad al respecto de la comunidad de vecinos de la primera fase.<\/p>\n

2. El defecto debe mantenerse. De acuerdo con el principio hipotecario del tracto sucesivo y la regla de acuerdo un\u00e1nime para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, una vez inscrita en el Registro la constituci\u00f3n de una determinada supracomunidad de vecinos y los estatutos que la regulan, lo cual ocurre en el presente caso por declaraci\u00f3n expresa contenida en los estatutos inscritos, la modificaci\u00f3n de \u00e9stos requerir\u00e1 el consentimiento un\u00e1nime de su Junta de Propietarios, que debe entenderse compuesta -a falta de previsi\u00f3n estatutaria que hubiera regulado la composici\u00f3n de otra forma- por todos los que lo son de dicha supracomunidad.<\/p>\n

Debe tenerse en cuenta que en el presente caso la inscripci\u00f3n de la propiedad horizontal y constituci\u00f3n de supracomunidad es anterior a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8\/1999. No obstante, las disfunciones que pudieran resultar de la no adaptaci\u00f3n a las figuras recogidas en el apartado segundo del art\u00edculo 24 de esta Ley se han de considerar salvadas por la remisi\u00f3n que en los mismos estatutos se hace al texto de la Ley as\u00ed como por lo dispuesto en el apartado cuarto de dicho precepto legal.<\/p>\n

3. Es necesario diferenciar la supracomunidad de propietarios que afecta a las fases I y II y que ha sido creada por declaraci\u00f3n expresa de los estatutos inscritos en la finca registral 19.678, de la propiedad horizontal constituida sobre dicha finca, que afecta \u00fanicamente a la fase II seg\u00fan se declara tambi\u00e9n expresamente en la propia inscripci\u00f3n, que se halla compuesta por once bloques y con relaci\u00f3n a la cual no constan inscritos estatutos algunos. De este modo, nada impide a los propietarios de los elementos que conforman la propiedad horizontal sobre la fase II crear una comunidad de propietarios con los estatutos correspondientes que afecten exclusivamente a dicha fase, pero sin que ello implique la alteraci\u00f3n de los estatutos de la supracomunidad sin consentimiento de los dem\u00e1s.<\/p>\n

4. La modificaci\u00f3n pretendida, en cuanto sustituye de la redacci\u00f3n de los Estatutos la expresi\u00f3n \u00abComunidad de Propietarios que componen las fases I y II\u2026 se constituye la comunidad de los veintis\u00e9is bloques de edificios\u2026\u00bb por la expresi\u00f3n \u00abComunidad de Propietarios que componen la fase II\u2026 se constituye la comunidad de los once bloques de edificios\u2026\u00bb significa no s\u00f3lo la modificaci\u00f3n de la supracomunidad sino la extinci\u00f3n de la misma y la creaci\u00f3n de una comunidad de propietarios ordinaria, por lo que es requisito ineludible para su inscripci\u00f3n el acuerdo de la Junta de todos los propietarios afectados.<\/p>\n

5. La constancia registral de haberse diligenciado hasta tres libros de actas para la supracomunidad constituida por las dos fases, significa que la misma tiene una vida y funcionamiento ordinarios, quedando, por tanto, descartada la posibilidad de existencia de un error material en la inscripci\u00f3n que pudiera hacer referencia, como se alude en el recurso a que cuando se dijo \u00abComunidad de Propietarios de las fases I y II compuesta por veintis\u00e9is bloques\u00bb en realidad quisiera decirse \u00abComunidad de Propietarios de la fase II compuesta por once bloques\u00bb.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

15 junio 2011<\/p>\n

Estatutos<\/strong>.- Sobre la modificaci\u00f3n estatutaria que veda el uso de ciertos elementos comunes a quienes no est\u00e9n al corriente en el pago de las cuotas de comunidad, ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cPago de los gastos de comunidad\u201d).<\/p>\n

23 octubre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 6 de Santander, de 2 de mayo de 2006, confirmada por otra de la Audiencia Provincial, de fecha 8 de febrero de 2007, publicada en el B.O.E. de 30 de abril de 2008. El fallo, \u00fanica parte que se publica de la sentencia, no contiene los argumentos empleados para anular la Resoluci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Estatutos Hechos: con motivo de la venta de participaciones indivisas de una finca, el vendedor, que pretende construir varios edificios por fases sobre la misma, se reserva las correspondientes facultades en orden a las declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales correspondientes, as\u00ed como la facultad, con rango de norma estatutaria de las […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[1111,1526],"class_list":{"0":"post-19956","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-estatutos","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19956","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19956"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19956\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19956"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19956"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19956"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}