{"id":19970,"date":"2016-01-07T18:27:18","date_gmt":"2016-01-07T17:27:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19970"},"modified":"2016-03-18T18:29:43","modified_gmt":"2016-03-18T17:29:43","slug":"legalizacion-de-libros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/legalizacion-de-libros\/","title":{"rendered":"Legalizaci\u00f3n de libros"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/a><\/strong><\/p>\n

Solicitada la legalizaci\u00f3n de dos libros de actas de dos comunidades, con referencia a un edificio que constituye una sola finca registral, la Direcci\u00f3n, confirmando la nota de calificaci\u00f3n, afirma que entre los propietarios de parte de un edificio dividido horizontalmente s\u00f3lo podr\u00e1 reconocerse la existencia de una verdadera comunidad jur\u00eddica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto, cuando dicha parte, objetivada jur\u00eddicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Aunque no haya propiamente subcomunidad, no habr\u00eda inconveniente, por razones pr\u00e1cticas y por analog\u00eda con lo previsto en los art\u00edculos 26 del C\u00f3digo de Comercio y 106 del Reglamento del Registro Mercantil, en diligenciar un libro especial relativo a las actuaciones del \u00f3rgano colectivo espec\u00edfico de la comunidad parcial de intereses que constituyen los propietarios de los pisos o locales que, dentro de la comunidad total, tienen que soportar determinados gastos, de que quedan exentos los dem\u00e1s propietarios. Pero para ello ser\u00eda necesario obviamente que exista ese \u00f3rgano colectivo especial permanente; es decir, que de los Estatutos resulte de modo indubitado que determinados asuntos habr\u00e1n de ser decididos por una junta que es especial por no estar constituida s\u00f3lo por esos propietarios. En el presente caso no se ha justificado que resulte de los Estatutos de un modo claro y directo que existe ese \u00f3rgano colectivo especial, por lo que no puede diligenciarse m\u00e1s que el Libro correspondiente a la Junta general de propietarios.<\/p>\n

15 noviembre 1994<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- No puede legalizarse un libro de actas de una posible urbanizaci\u00f3n cuando en el Registro s\u00f3lo existen al margen de una finca diversas notas de segregaci\u00f3n de parcelas, sin ninguna indicaci\u00f3n sobre el resto y sin que conste en la inscripci\u00f3n de las fincas segregadas la atribuci\u00f3n de una parte indivisa sobre dicho resto, pues aunque existan edificaciones sobre las parcelas no hay constancia registral de la existencia de un complejo urban\u00edstico, conjunto inmobiliario o urbanizaci\u00f3n privada cuyos libros puedan legalizarse al amparo de lo previsto en el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

19 febrero 1997<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- Segregadas 40 parcelas de una finca, expres\u00e1ndose en sus respectivas inscripciones que a cada una le corresponde 1\/40 parte indivisa del resto de la finca matriz destinada a zonas verdes, de acceso, viales, de expansi\u00f3n y recreo, pero indic\u00e1ndose en el folio de la finca matriz, aparte de la nota de segregaci\u00f3n, tan s\u00f3lo que el resto no descrito constituye las zonas verdes de acceso y viales de expansi\u00f3n y recreo, sin perjuicio de que si se presentaran de nuevo los t\u00edtulos que dieron lugar a las segregaciones podr\u00eda reflejarse en la finca matriz la existencia de dichas participaciones, con lo que surgir\u00eda una situaci\u00f3n que permitir\u00eda aplicar por analog\u00eda ciertos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal y entre ellos el art\u00edculo 17, lo que har\u00eda posible la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario sobre legalizaci\u00f3n de libros de actas de las Juntas, lo cierto es que en la actual situaci\u00f3n el folio de la finca matriz proclama la existencia de una titularidad individual que imposibilita acceder a la legalizaci\u00f3n pretendida.<\/p>\n

20 febrero 1997<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- Solicitada la legalizaci\u00f3n de un libro de actas de hojas m\u00f3viles y llevado por medios inform\u00e1ticos antes de agotarse el anteriormente existente, no hay inconveniente en acceder a dicha pretensi\u00f3n, si bien previamente deber\u00e1 acreditarse el acuerdo de la Junta de propietarios en favor del nuevo sistema de hojas m\u00f3viles, y una vez reca\u00eddo \u00e9ste deber\u00e1n presentarse al Registrador el antiguo y el nuevo libro para que extienda en aqu\u00e9l, a continuaci\u00f3n del \u00faltimo asiento reflejado, la pertinente diligencia de cierre expresiva de la causa que lo justifique y proceda a la inutilizaci\u00f3n de los folios en blanco y practique en el nuevo libro la diligencia prevista en la regla 5\u00aa del art\u00edculo 415.1\u00ba, expresiva del cierre del anterior tal como ha quedado expuesto.<\/p>\n

28 febrero, 17 abril 1997<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- Aunque no exista ninguna inscripci\u00f3n de divisi\u00f3n horizontal de una finca o de constituci\u00f3n de un conjunto inmobiliario, es posible legalizar un libro de una comunidad de propietarios si, seg\u00fan la Direcci\u00f3n General, \u00abde una visi\u00f3n integradora de los asientos del Registro se desprende claramente que… existe una situaci\u00f3n de comunidad, que si bien no es completamente id\u00e9ntica a la que recae sobre los elementos comunes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, s\u00ed presenta suficientes analog\u00edas con ella para justificar la aplicaci\u00f3n de ciertos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal\u00bb. En el caso que motiv\u00f3 este recurso, la situaci\u00f3n que permit\u00eda aquella visi\u00f3n integradora era la siguiente: 1\u00ba. De tres fincas matrices, despu\u00e9s de practicarse diversas operaciones de divisi\u00f3n y agrupaci\u00f3n, resultan 70 fincas urbanas. 2\u00ba. Siete de ellas son destinadas a viales, centro de transformaci\u00f3n de energ\u00eda el\u00e9ctrica, zonas comunitarias y zona de dep\u00f3sito de propano; y sobre las 63 restantes se han llevado a efecto las correspondientes obras nuevas de viviendas unifamiliares. 3\u00ba. En los folios de las tres fincas matrices s\u00f3lo hay constancia registral de las primitivas divisiones practicadas, y en alguna de las inscripciones de venta de las resultantes se hace constar que a su due\u00f1o le corresponde, como anejo inseparable, una participaci\u00f3n indivisa de una sesentaitresava parte de cada una de las antedichas siete fincas destinadas a viales, zonas comunitarias, etc. En las inscripciones de estas siete fincas consta que aparecen vendidas en participaciones indivisas de una sesentitresava parte a cada uno de los titulares de las 63 fincas formadas por divisi\u00f3n.<\/p>\n

21 mayo 1997<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- El art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario debe referirse, con criterio amplio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, como para las no inscritas, mediante la extensi\u00f3n de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripci\u00f3n al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, o consignando los datos del libro en un fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad. Como consecuencia de lo anterior, la Direcci\u00f3n considera que debe legalizarse un libro de una comunidad de propietarios de plazas de garaje situada en un local de un edificio dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, pese a que, seg\u00fan el Registrador, no est\u00e1 creada una subcomunidad ni los estatutos han previsto un \u00f3rgano colectivo especial para los intereses espec\u00edficos del citado local, pues seg\u00fan el Centro Directivo debe diligenciarse el libro siempre que de la instancia presentada se vea claramente que est\u00e1 llamado a reflejar acuerdos propios de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un \u00f3rgano colectivo de tal \u00edndole que recoja intereses espec\u00edficos. En el presente caso, finalmente, por pertenecer la titularidad registral a una sola persona, no estar reflejada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un \u00f3rgano colectivo especial, se decide que, en lugar de extender la nota en el folio abierto a la finca en cuesti\u00f3n, deben consignarse los datos del libro en el libro fichero previsto al efecto, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

20 abril 1999<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- No puede rechazarse la apertura de un libro de actas correspondiente a la comunidad de propietarios de un garaje, situado en un local de un edificio dividido horizontalmente, por el hecho de que en el t\u00edtulo constitutivo no aparezca creada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un \u00f3rgano colectivo para los intereses espec\u00edficos del citado local, pues si bien ello es cierto, de los asientos del Registro resulta que la finca destinada a local de garaje aparece con una serie de notas marginales indicativas de apertura de folio independiente abierto a un n\u00famero determinado de plazas de garaje, cada una de 1\/21 parte indivisa del local, y en los Estatutos se prev\u00e9 que ciertos gastos s\u00f3lo comunes del local no se extiendan a los dem\u00e1s propietarios del edificio. Todo lo anterior equivale a la creaci\u00f3n de una subcomunidad que si bien originariamente no se hizo en el t\u00edtulo constitutivo, se hace patente con motivo de la transmisi\u00f3n, presentando la suficiente cuasi identidad para justificar la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, el art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario, pudiendo procederse a la legalizaci\u00f3n por el Registrador del libro en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

29 noviembre 1999<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- Despu\u00e9s de inscrito un proyecto de compensaci\u00f3n, se presenta un libro de actas para una subcomunidad que tiene como objeto los espacios libres privados, que en el Registro aparecen como anejos inseparables y con car\u00e1cter subjetivamente real, en proindiviso, respecto a doce fincas registrales. Teniendo en cuenta que el acta de constituci\u00f3n de dicha subcomunidad ha sido suscrita por los presidentes de las comunidades que re\u00fanen el 100 por 100 de los coeficientes de participaci\u00f3n totalmente coincidentes con los que aparecen inscritos en el Registro y con elecci\u00f3n de Junta Rectora, la Direcci\u00f3n considera que debe accederse al diligenciado del libro, pues de tales antecedentes resulta la existencia de una comunidad que, si no es id\u00e9ntica a la que recae sobre los elementos comunes de un edificio, es merecedora de la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, del art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

30 noviembre 1999<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- Ampliado el criterio que sobre legalizaci\u00f3n de libros de comunidad establece el art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario por las Leyes 8\/1999, sobre Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios, y la 42\/1998, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno, (seg\u00fan la cual procede el diligenciado de los libros no s\u00f3lo para las comunidades de propietarios sino tambi\u00e9n para determinado tipo de comunidades de arrendatarios caracterizadas porque los diversos titulares de los derechos de arrendamiento de cada uno de los locales integrantes de un conjunto inmobiliario tienen, como anejo inseparable, la participaci\u00f3n en una comunidad de gesti\u00f3n y defensa de intereses comunes), es posible legalizar un libro de actas de una comunidad de arrendatarios -est\u00e9n o no inscritos los arrendamientos- si resulta de los respectivos contratos de arrendamiento: 1\u00ba, que cada arrendatario de local independiente pertenece, como tal, a una especial comunidad de disfrute y gesti\u00f3n de aquellos elementos, instalaciones y servicios que determinadamente est\u00e9n adscritos con car\u00e1cter com\u00fan a los diversos locales arrendados, integrantes de una misma unidad inmobiliaria. Y 2\u00ba, que esta comunidad ha de quedar sometida, al menos con car\u00e1cter supletorio, en cuanto al funcionamiento de sus \u00f3rganos, a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Para acreditar, a estos efectos, al Registrador estas circunstancias, deber\u00e1 bastar la afirmaci\u00f3n que de ellas se haga, bajo la responsabilidad del firmante, en la correspondiente instancia del diligenciado de libros.<\/p>\n

10 febrero 2000<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- Aunque no hay inconveniente en diligenciar libros de actas para diversas comunidades existentes dentro de otra general (los diversos portales que integran una sola finca dividida horizontalmente, aunque no conste la constituci\u00f3n formal de dichas subcomunidades), no es posible diligenciar el libro que se presenta de una de dichas subcomunidades si con anterioridad ya consta diligenciado un libro sin especificar si corresponde a uno de los portales o al edificio en general, pues lo impide el p\u00e1rrafo 11.2 del art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario, cuando proh\u00edbe diligenciar un nuevo libro mientras no se acredite la \u00edntegra utilizaci\u00f3n del anterior.<\/p>\n

12 febrero 2000<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- Denegada la legalizaci\u00f3n de un libro de comunidad de propietarios, por referirse a dos edificios y un local que en el Registro de la Propiedad figuran como fincas independientes, la Direcci\u00f3n entiende que procede la legalizaci\u00f3n, con extensi\u00f3n de la nota en el libro auxiliar al que se refiere el art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario para las comunidades no inscritas, fund\u00e1ndose en que la finalidad de la reforma llevada a cabo por la Ley 10\/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, fue descargar a los \u00f3rganos jurisdiccionales de funciones que no ten\u00edan la condici\u00f3n de tales y en que los \u00f3rganos judiciales nunca tuvieron a la vista los libros del Registro para diligenciar los de las comunidades.<\/p>\n

14 febrero 2000<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- Hechos: en el Registro consta que se han segregado diversas fincas de una misma matriz, en la cual constan, a favor de aqu\u00e9llas, servidumbres de diverso tipo (paso, agua, canalizaciones, caminos, carreteras, pasos, escaleras, jardines y zonas verdes); en esta situaci\u00f3n se solicita la legalizaci\u00f3n de un libro de mancomunidad de propietarios mediante acta firmada por ocho personas, que no acreditan la representaci\u00f3n de cada uno de los Presidentes de las comunidades agrupadas, ni la cuota de participaci\u00f3n, ni la citaci\u00f3n o convocatoria a cada uno de los part\u00edcipes, ni su recepci\u00f3n. Por todo ello, la Direcci\u00f3n confirma la nota denegatoria, pues no consta en el Registro ning\u00fan rastro de cotitularidad, derecho subjetivamente real o titularidad \u201cob rem\u201d atribuida a cada uno de los propietarios que sirva de base a la vinculaci\u00f3n jur\u00eddica de todos ellos por su parte a la contribuci\u00f3n de los gastos o al disfrute de los distintos elementos m\u00e1s que en funci\u00f3n y con el r\u00e9gimen legal de las servidumbres. Adem\u00e1s, aunque el art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario permite diligenciar libros de actas para comunidades no inscritas por cualquier raz\u00f3n, para ello es necesario que la documentaci\u00f3n presentada re\u00fana una serie de requisitos, siquiera m\u00ednimos, que cumplan de hecho las prescripciones que para la constituci\u00f3n de una supracomunidad exige la Ley de Propiedad Horizontal, tales como convocatoria en forma, orden del d\u00eda, asistentes y representados, cuotas de participaci\u00f3n y qu\u00f3rum para tomar acuerdos que afecten a intereses espec\u00edficos de las diferentes comunidades que pretende constituirse en mancomunidad, requisitos que no se daban en este caso.<\/p>\n

22 mayo 2003<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- 1. Como ha dicho este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb) la Ley 10\/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reform\u00f3 el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el \u00fanico objetivo de descargar a los \u00f3rganos jurisdiccionales de funciones que no ten\u00edan la condici\u00f3n de tales, encomend\u00f3 a los Registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Y en base a tal mandato, el art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del Registrador imponi\u00e9ndole dos tareas: la pr\u00e1ctica de la diligencia en s\u00ed, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del n\u00famero de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obs\u00e9rvese el apartado 3, letra \u00abb\u00bb, y el \u00faltimo inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) mediante la extensi\u00f3n de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.<\/p>\n

2. Pues bien, la diversidad de las situaciones f\u00e1cticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organizaci\u00f3n de las comunidades de propietarios an\u00e1logas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, unido a la raz\u00f3n inspiradora de la redacci\u00f3n del citado precepto \u2013que no fue otra que el desahogo de los Jueces de funciones no jurisdiccionales y que recu\u00e9rdese, nunca tuvieron a la vista los libros del registro para diligenciarlos\u2013, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro est\u00e1 llamado a reflejar acuerdos propios de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un \u00f3rgano colectivo de tal \u00edndole que recoja intereses espec\u00edficos. Lo que ocurrir\u00e1 en un caso como el presente, en el que la titularidad registral no refleja la comunidad ni est\u00e1 previsto estatutariamente un \u00f3rgano colectivo especial, es que no cabr\u00e1 extender la nota marginal al folio abierto a la finca en cuesti\u00f3n, debiendo consignarse entonces los datos en el libro fichero previsto al efecto, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

3. Lo que sucede en el presente supuesto es que la acreditaci\u00f3n de la concurrencia de los requisitos necesarios para el diligenciado que se solicita se ha realizado en el momento de la presentaci\u00f3n del recurso, por lo que su presentaci\u00f3n es extempor\u00e1nea (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria) pues los documentos correspondientes no han sido presentados al Registrador en el momento oportuno. Ello trae como consecuencia la desestimaci\u00f3n del recurso, sin perjuicio de que, vuelta a presentar la documentaci\u00f3n completa al Registro, deba ser distinta la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

22 mayo 2008<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- 1. Como ha dicho este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) la Ley 10\/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reform\u00f3 el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el \u00fanico objetivo de descargar a los \u00f3rganos jurisdiccionales de funciones que no ten\u00edan la condici\u00f3n de tales, encomend\u00f3 a los Registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Con base en tal mandato, el art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del Registrador, imponi\u00e9ndole dos tareas: la pr\u00e1ctica de la diligencia en s\u00ed, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del n\u00famero de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obs\u00e9rvese el p\u00e1rrafo 3. o b y el \u00faltimo inciso del p\u00e1rrafo 7. o del citado precepto legal) mediante la extensi\u00f3n de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.<\/p>\n

2. Pues bien, como ha se\u00f1alado con anterioridad este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), la diversidad de las situaciones f\u00e1cticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organizaci\u00f3n de las comunidades de propietarios an\u00e1logas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y que pueden no haber tenido el adecuado reflejo registral, unido a la raz\u00f3n inspiradora de la redacci\u00f3n del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro est\u00e1 llamado a reflejar acuerdos propios de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un \u00f3rgano colectivo de tal \u00edndole que recoja intereses espec\u00edficos.<\/p>\n

3. Asumido lo anterior, resulta excesivo afirmar, como hace el Registrador, que en el caso presente no existe ning\u00fan tipo de comunidad cuando resulta que el garaje est\u00e1 dividido en participaciones indivisas, siendo as\u00ed que el art\u00edculo 392 del C\u00f3digo Civil afirma que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Lo que ocurrir\u00e1 en un caso como el presente, en el que la titularidad registral no refleja la comunidad ni est\u00e1 previsto estatutariamente un \u00f3rgano colectivo especial, es que no cabr\u00e1 extender la nota marginal al folio abierto a la finca en cuesti\u00f3n, debiendo consignarse entonces los datos en el libro fichero previsto al efecto, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

30 marzo 2010<\/p>\n

<\/a>Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- 1. Se solicita la legalizaci\u00f3n del libro de actas de una subcomunidad de propietarios constituida por aquellos propietarios de una comunidad en propiedad horizontal que han contribuido a la construcci\u00f3n de una piscina. El registrador atribuye tres defectos: primero, constituir la piscina un elemento com\u00fan, por lo que pertenece a todos los part\u00edcipes en proporci\u00f3n a su cuota, por lo que no existen titularidades distintas de las de la comunidad; segundo, si lo que se pretende es constituir una supracomunidad, el nombre no es el apropiado; y, tercero, la legalizaci\u00f3n ha de ser solicitada por el presidente o por encargo de \u00e9l.<\/p>\n

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 22 de mayo de 2008) la Ley 10\/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reform\u00f3 el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el \u00fanico objetivo de descargar a los \u00f3rganos jurisdiccionales de funciones que no ten\u00edan la condici\u00f3n de tales, encomend\u00f3 a los registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Y en base a tal mandato, el art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador imponi\u00e9ndole dos tareas: la pr\u00e1ctica de la diligencia en s\u00ed, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del n\u00famero de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obs\u00e9rvese el apartado 3, letra b), y el \u00faltimo inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) mediante la extensi\u00f3n de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad. La raz\u00f3n inspiradora de la redacci\u00f3n de este precepto no fue otra que el desahogo de los jueces de funciones no jurisdiccionales y recu\u00e9rdese que aqu\u00e9llos nunca tuvieron a la vista los libros del Registro para diligenciarlos.<\/p>\n

3. Para la resoluci\u00f3n del presente recurso resultan de especial relevancia la redacci\u00f3n del punto quinto del orden del d\u00eda del acta de la junta general de la entidad urban\u00edstica voluntariado celebrada el 2 de marzo de 2007, por el que se constituye la subcomunidad cuyo libro de actas se pretende legalizar. Se establece en este punto del orden de d\u00eda que \u00abComo quiera que existen unos part\u00edcipes concretos de la piscina y para desvincular la gesti\u00f3n de la piscina, se propone la constituci\u00f3n de una subcomunidad denominada\u2026\u00bb. Consta en el acta, adem\u00e1s, haberse aprobado por unanimidad que \u00abLa subcomunidad respetar\u00e1 todos los acuerdos y contratos, que le afecten y hayan sido adoptados y realizados por la Entidad Urban\u00edstica de Voluntariado\u00bb.<\/p>\n

Por tanto, en el presente supuesto no se trata de legalizar el libro de actas de una subcomunidad de propietarios constituida sobre un elemento com\u00fan sin la necesaria unanimidad de los propietarios. Se trata, por el contrario, de la legalizaci\u00f3n de un libro de actas de una comunidad de usuarios de una instalaci\u00f3n construida al amparo del art\u00edculo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal; de modo que los propietarios que no votaron a favor de su construcci\u00f3n no est\u00e1n obligados a pagar los gastos correspondientes, sin perjuicio de que, si desean en cualquier tiempo participar de las ventajas de la innovaci\u00f3n, hayan de abonar su cuota en los gastos de realizaci\u00f3n y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicaci\u00f3n del correspondiente inter\u00e9s legal, conforme al mismo art\u00edculo 11.2 p\u00e1rrafo 2.\u00ba de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

Admitida legalmente la posibilidad de que el uso de las instalaciones as\u00ed realizadas se limite a los propietarios que las han sufragado, la constituci\u00f3n de la correspondiente comunidad de usuarios encuentra amparo en el art\u00edculo 2. b) de la citada Ley, que extiende su aplicaci\u00f3n a las comunidades de hecho que re\u00fanan los requisitos establecidos en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil y no hubiesen otorgado el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal. Nada obsta, por tanto, a que la comunidad de usuarios de la piscina se rija por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y obtenga la legalizaci\u00f3n de su libro de actas. Si bien, por no figurar inscrita la constituci\u00f3n de esta subcomunidad, se consignar\u00e1n sus datos en el libro fichero a que se refiere el art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario. Y sin que ello prejuzgue la calificaci\u00f3n del documento que pudiera eventualmente presentarse en el futuro para la inscripci\u00f3n de la comunidad de que se trate. Ello de acuerdo con la finalidad inspiradora del precepto antes apuntada, totalmente desligada de la inscripci\u00f3n con eficacia erga omnes. A tal efecto, en estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, ser\u00eda necesario que en la diligencia de legalizaci\u00f3n se expresara \u2013y no s\u00f3lo en la nota al margen del asiento de presentaci\u00f3n y en la nota al pie de la solicitud de legalizaci\u00f3n- que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constituci\u00f3n de la comunidad de usuarios, no se ha consignado por nota al margen de la inscripci\u00f3n de la finca la legalizaci\u00f3n del presente libro y que la consignaci\u00f3n en el fichero auxiliar no implica ning\u00fan efecto propio de los asientos registrales ni calificaci\u00f3n sobre los requisitos de constituci\u00f3n de tal comunidad.<\/p>\n

Procede, por tanto, revocar los dos primeros defectos se\u00f1alados en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

4. Por el contrario, debe confirmarse el tercero de los defectos. El art\u00edculo 415.3 del Reglamento Hipotecario prescribe, como requisito de la instancia por la que solicita el diligenciado, \u00abla afirmaci\u00f3n de que [el solicitante] act\u00faa por encargo del presidente de la comunidad\u00bb. Exigencia congruente con la Ley de Propiedad Horizontal, que atribuye la representaci\u00f3n de la comunidad en juicio y fuera de \u00e9l, en todos los asuntos que la afecten, al presidente (vid. art\u00edculo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). Basta, adem\u00e1s, una simple manifestaci\u00f3n del solicitante del diligenciado, que si no prueba nada \u00abper se\u00bb, al menos compromete la responsabilidad del que la hace.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con la solicitud de nombramiento de registrador sustituto que se formula en el escrito de recurso, no procede su designaci\u00f3n, dado el tiempo transcurrido entre la fecha de calificaci\u00f3n, 20 de noviembre de 2009, y la petici\u00f3n a este Centro Directivo el 30 de diciembre de 2011.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, en cuanto a los dos primeros defectos se\u00f1alados en la nota de calificaci\u00f3n, y desestimarlo en cuanto al tercero; y lo dem\u00e1s acordado.<\/p>\n

15 marzo 2012<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n de libros<\/strong>.- 1. Apareciendo en los libros del Registro una nota marginal de haberse diligenciado un Libro de Actas de una comunidad correspondiente a numerosas fincas registrales, procedentes de la segregaci\u00f3n de otra, uno de los propietarios solicita la separaci\u00f3n de su finca registral de tal comunidad, que a su juicio, no debi\u00f3 ser incluida por no existir t\u00edtulo constitutivo de la citada comunidad de propiedad horizontal. El registrador opone la imposibilidad de desgajar o separar la referida registral de la situaci\u00f3n de comunidad que motiv\u00f3 la diligenciaci\u00f3n del correspondiente libro de actas, porque b\u00e1sicamente no consta reflejo registral alguno de la mencionada situaci\u00f3n en los libros del Registro, puesto que en relaci\u00f3n a la finca del expediente solo resulta su procedencia por segregaci\u00f3n de otra registral, circunstancia compartida por el resto de las fincas citadas en la diligencia de los libros de actas que se practic\u00f3 en su d\u00eda, de acuerdo con la circunstancia de la segregaci\u00f3n y resto de la documentaci\u00f3n que fue presentada entonces, de la que no hay constancia en el legajo.<\/p>\n

2. Dado que el recurso regulado en el p\u00e1rrafo 6.\u00ba del art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario solo cabe ante la negativa del registrador a practicar la diligencia prevenida en el mismo, cuando se trata, no de impugnar dicha calificaci\u00f3n, sino la cancelaci\u00f3n de un asiento ya practicado \u2013acertadamente o no\u2013, como es ahora el caso, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los asientos de Registro, una vez extendidos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexistencia en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley, lo que conduce al examen de los mecanismos que para lograr la rectificaci\u00f3n de su contenido, cuando es inexacto, se recogen en el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria, entre los que no se contempla el recurso gubernativo.<\/p>\n

3. Como ha dicho este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) la Ley 10\/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reform\u00f3 el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el \u00fanico objetivo de descargar a los \u00f3rganos jurisdiccionales de funciones que no ten\u00edan la condici\u00f3n de tales, encomend\u00f3 a los registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Con base en tal mandato, el art\u00edculo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador, imponi\u00e9ndole dos tareas: la pr\u00e1ctica de la diligencia en s\u00ed, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del n\u00famero de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obs\u00e9rvese el p\u00e1rrafo 3.\u00ba o b y el \u00faltimo inciso del p\u00e1rrafo 7.\u00ba o del citado precepto legal) mediante la extensi\u00f3n de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad \u2013como es el caso que nos ocupa\u2013.<\/p>\n

4. Pues bien, como ha se\u00f1alado con anterioridad este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), la diversidad de las situaciones f\u00e1cticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organizaci\u00f3n de las comunidades de propietarios an\u00e1logas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y que pueden no haber tenido el adecuado reflejo registral, unido a la raz\u00f3n inspiradora de la redacci\u00f3n del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro est\u00e1 llamado a reflejar acuerdos propios de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un \u00f3rgano colectivo de tal \u00edndole que recoja intereses espec\u00edficos.<\/p>\n

5. As\u00ed pues, lo que ocurri\u00f3 en el presente caso, fue que en virtud de la citada doctrina de este Centro Directivo, se procedi\u00f3 a practicar la diligencia del libro de actas de la referida comunidad de propietarios de la Urbanizaci\u00f3n A. B., pero no causando inscripci\u00f3n, sino tan solo un asiento en el Libro- Fichero de \u00abDiligencias de libros de actas de Comunidades no inscritas\u00bb, de acuerdo con el art\u00edculo 415 del reglamento Hipotecario. Este asiento, al no constar inscrita la comunidad por falta de su t\u00edtulo constitutivo, no causa inscripci\u00f3n, por lo que tiene un valor relativo y no produce oponibilidad frente a terceros.<\/p>\n

6. Por otro lado, es necesario hacer constar que la revisi\u00f3n de la decisi\u00f3n del registrador no es posible llevarla a efecto a trav\u00e9s del recurso que contra la calificaci\u00f3n registral se regula en los art\u00edculos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y ello con independencia de si el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales, recogido en el art\u00edculo 1 de la ley Hipotecaria, es aplicable o no a los acuerdos reflejados en este libro\/fichero de diligenciaci\u00f3n de libro de comunidades no inscritas, pues ciertamente no parece que su contenido se refiera a alg\u00fan derecho inscribible, sino a la mera constataci\u00f3n, control y autenticaci\u00f3n de libros tendentes a reflejar acuerdos de comunidad en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o situaciones an\u00e1logas, sobre cuya admisi\u00f3n este Centro Directivo se ha mostrado cada vez m\u00e1s permisivo, siendo muestra de ello la resoluci\u00f3n de 30 de marzo de 2010, admitiendo la diligenciaci\u00f3n de libros de comunidades a supuestos an\u00e1logos en los que se persigan intereses espec\u00edficos asimilables y aunque no conste establecido en el Registro el r\u00e9gimen de la comunidad o subcomunidad espec\u00edfica, ni previsto un \u00f3rgano colectivo de decisi\u00f3n cuyos acuerdos hayan de ser documentados mediante acta incorporada a libro debidamente diligenciado.<\/p>\n

7. Por tanto, junto a la inexistencia de la situaci\u00f3n de comunidad en los libros de inscripciones, no se puede entrar a valorar los motivos que impulsaron al registrador que en su d\u00eda hizo la diligencia del libro de actas objeto de la controversia, sobre todo si se tiene en cuenta que no afecta a ning\u00fan derecho inscrito y cuyo objeto es el simple acto de autenticaci\u00f3n y control posterior del libro diligenciado y de los que en el futuro puedan ser presentados en relaci\u00f3n con dicha situaci\u00f3n an\u00e1loga de comunidad, de lo que no se infiere, en contra de lo afirmado por el recurrente, derecho sustantivo alguno. En cualquier caso corresponde hacer valer sus derechos, como efectivamente ha llevado a cabo, a trav\u00e9s del correspondiente proceso judicial, bien directamente contra el acuerdo del registrador que en su d\u00eda diligenci\u00f3 el libro de actas, bien indirectamente contra aquellos acuerdos que impliquen la existencia de una cuota o contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica derivada de la hipot\u00e9tica inclusi\u00f3n de su propiedad registral en la situaci\u00f3n an\u00e1loga de comunidad que motiv\u00f3 la diligenciaci\u00f3n del libro de actas. Este hecho, por s\u00ed mismo, no implica vinculaci\u00f3n jur\u00eddica alguna para las fincas consignadas en la diligencia, si bien, en cualquier caso ha de dejarse a salvo la valoraci\u00f3n que de tal circunstancia f\u00e1ctica puedan realizar los Tribunales de Justicia, dentro del proceso de ponderaci\u00f3n de pruebas aportadas, lo cual es completamente ajeno a la funci\u00f3n registral.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

7 diciembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Legalizaci\u00f3n de libros Solicitada la legalizaci\u00f3n de dos libros de actas de dos comunidades, con referencia a un edificio que constituye una sola finca registral, la Direcci\u00f3n, confirmando la nota de calificaci\u00f3n, afirma que entre los propietarios de parte de un edificio dividido horizontalmente s\u00f3lo podr\u00e1 reconocerse la existencia de una verdadera comunidad […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[1526,793],"class_list":{"0":"post-19970","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-legalizacion-de-libros","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19970","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19970"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19970\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19970"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19970"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19970"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}