{"id":19978,"date":"2016-01-03T18:33:21","date_gmt":"2016-01-03T17:33:21","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19978"},"modified":"2016-03-18T18:35:39","modified_gmt":"2016-03-18T17:35:39","slug":"pago-de-los-gastos-de-comunidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/pago-de-los-gastos-de-comunidad\/","title":{"rendered":"Pago de los gastos de comunidad"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Pago de los gastos de comunidad<\/a><\/strong><\/p>\n

No es defecto que impida la inscripci\u00f3n de la venta de un local comercial el hecho de que en la escritura no se haga indicaci\u00f3n alguna de encontrarse el vendedor al corriente en el pago de la cuota de gastos y tributos, pues la Ley no sanciona tal omisi\u00f3n como defecto que impida la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

10 enero 1991<\/p>\n

Pago de los gastos de comunidad<\/strong>.- Ante un supuesto semejante al de la Resoluci\u00f3n que precede, de 10 de enero de 1991 (ahora se trataba de un escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de compraventa de un piso en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sin ninguna menci\u00f3n a los gastos de comunidad del vendedor), la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n con los mismos argumentos, esto es, que la obligaci\u00f3n que la Ley de Propiedad Horizontal impone en el art\u00edculo 9 no es de las que afecten a la validez del negocio jur\u00eddico celebrado, por lo que si la venta en cuesti\u00f3n re\u00fane todos los requisitos que para tal validez exigen las leyes (art\u00edculo 1216 y siguientes y 1300 del C\u00f3digo Civil), no se ve obst\u00e1culo para que la escritura de venta pueda tener acceso al Registro.[1]<\/a><\/p>\n

11 diciembre 2003<\/p>\n

Pago de los gastos de comunidad<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso el alcance a efectos registrales del incumplimiento de la obligaci\u00f3n que al transmitente impone el art\u00edculo 9.e) de la Ley de Propiedad Horizontal de declarar, en el instrumento p\u00fablico de transmisi\u00f3n de una vivienda o local sujeto a su r\u00e9gimen, la situaci\u00f3n en que se encuentre respecto de los gastos de comunidad, as\u00ed como la de aportar en ese momento certificaci\u00f3n sobre el estado de deudas, anudada a la prohibici\u00f3n de su autorizaci\u00f3n caso de faltar la misma salvo exoneraci\u00f3n expresa por el adquirente. Tal cuesti\u00f3n ha sido abordado por este Centro directivo en Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre del pasado a\u00f1o.<\/p>\n

2. Se se\u00f1alaba entonces que el incumplimiento de tales obligaciones y prohibici\u00f3n no afecta a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, re\u00fane los requisitos que para su validez exigen las leyes (art\u00edculos 1261 y siguientes y 1300 del C\u00f3digo Civil) no existen obst\u00e1culos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibici\u00f3n, [2]<\/a> en cuanto, pese a la inscripci\u00f3n, habr\u00e1 de soportar la afecci\u00f3n real de la finca transmitida que la misma norma impone por raz\u00f3n de tales gastos.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso.<\/p>\n

19 octubre 2005 [3]<\/a><\/p>\n

Pago de los gastos de comunidad<\/strong>.- 2. Se plantea en este recurso si el titular registral \u00fanico de un inmueble, constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal puede modificar los estatutos en el sentido de excluir el pago de los gastos comunes durante el plazo de tres a\u00f1os a los elementos privativos inscritos a su nombre, mientras las fincas sigan en su poder y en intenci\u00f3n de venta.<\/p>\n

3. El tema de si es l\u00edcito que los Estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes ha sido objeto de una evoluci\u00f3n en la doctrina cient\u00edfica y en la Jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970 declar\u00f3 inv\u00e1lido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, con base en que el art\u00edculo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la contribuci\u00f3n al gasto de cada propietario \u00abcon arreglo a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo o a lo especialmente establecido\u00bb, admitieron la exenci\u00f3n de determinados gastos siempre que tal exenci\u00f3n resultara de los Estatutos, del t\u00edtulo constitutivo, o resultara de acuerdo un\u00e1nime de la Junta de Propietarios (vid. Sentencias citadas en el \u00abVistos\u00bb). M\u00e1s recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declar\u00f3 que \u00abla jurisprudencia de esta Sala sobre el art\u00edculo 9.5.\u00ba de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un r\u00e9gimen especial sobre distribuci\u00f3n de gastos, que articule m\u00f3dulos diferentes a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo constitutivo para cada piso o local, en relaci\u00f3n con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonom\u00eda de la voluntad.<\/p>\n

Pero en todo caso para la validez del pacto estatutario de exenci\u00f3n total del gasto se exigi\u00f3 una causa proporcionada que justificara tal exenci\u00f3n (como la exenci\u00f3n de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicaci\u00f3n con el portal).<\/p>\n

En consecuencia, para la resoluci\u00f3n del presente recurso ha de examinarse si existe una causa justa y proporcionada para la exenci\u00f3n de todos los gastos de los pisos que est\u00e1n a nombre de la sociedad constituyente del r\u00e9gimen, mientras no se produzca la venta de los mismos.<\/p>\n

4. Centrado as\u00ed el problema, tal posibilidad no puede ser admitida. Es incongruente que la sociedad constituyente del r\u00e9gimen conserve su derecho de voto proporcional a su cuota (cfr. art\u00edculo 16.2 de Ley de Propiedad Horizontal) y su participaci\u00f3n en el solar resultante de la demolici\u00f3n o ruina (cfr. art\u00edculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal) pero no en los gastos generales del edificio. Ello implicar\u00eda una exclusi\u00f3n de la ley aplicable (art\u00edculo 6.2 del C\u00f3digo Civil) con evidente perjuicio a tercero, ya que los restantes propietarios deber\u00edan sufragar los gastos ocasionados en una proporci\u00f3n muy superior a la que por ley les pudiera corresponder. No es argumento el hecho de haber efectuado ya determinadas ventas y que cada uno de los adquirentes hab\u00eda aceptado expresamente la modificaci\u00f3n estatutaria en la escritura de venta. En primer lugar porque el Registrador ha de calificar conforme a lo que resulte del Registro y de los documentos presentados y de ellos resulta que es la sociedad la que como propietaria \u00fanica modifica los estatutos. En segundo lugar, porque si bien es posible el establecimiento de un r\u00e9gimen distinto de contribuci\u00f3n a los gastos comunes que no est\u00e9 basado en la absoluta proporcionalidad \u2013para admitir exclusiones totales o parciales de gastos en funci\u00f3n de los usos que presumiblemente se realizar\u00e1n en cuanto a los elementos comunes de un edificio\u2013, en la medida en que se tratar\u00eda de una excepci\u00f3n a la regla general que marcar\u00eda una cuota de propiedad para cargas y beneficios, tal situaci\u00f3n deber\u00eda ser interpretada de manera restrictiva (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio y 3 de julio de 1984). Tampoco existe justificaci\u00f3n suficiente para la norma exoneradora. Pi\u00e9nsese que pueden existir supuestos en que la vivienda no se haya vendido, pero s\u00ed se est\u00e9 utilizando por un t\u00edtulo distinto (arrendamiento, cesi\u00f3n de uso o simple precario). Ello producir\u00eda una situaci\u00f3n en la que, no obstante la utilizaci\u00f3n de los elementos comunes por parte de los arrendatarios o usuarios, la sociedad propietaria estar\u00eda exonerada de pagar, lo cual supondr\u00eda una clara ruptura del principio de proporcionalidad anteriormente referido.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

15 abril (2 Rs.) 2010<\/p>\n

Pago de los gastos de comunidad<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso si los titulares \u00fanicos de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal pueden modificar los estatutos introduciendo la siguiente cl\u00e1usula: \u00abCon car\u00e1cter transitorio, y respecto de aquellas plazas de garaje y cuartos trasteros que permanezcan como propiedad de las dos sociedades comparecientes \u00abI. G., S. L.\u00bb y \u00abN. C., S. L.\u00bb en su condici\u00f3n profesional de promotoras de la edificaci\u00f3n y teniendo como objeto su venta a terceros, las cuotas indivisas correspondientes a las mismas, situadas en el elemento individual n\u00famero uno de la propiedad horizontal, no participar\u00e1n en los gastos ordinarios de conservaci\u00f3n y mantenimiento de los gastos correspondientes, se\u00f1alados en el apartado F) de las normas de comunidad que rigen el edificio, siempre que aquellas (plazas de garaje y cuartos trasteros) no sean usadas por las sociedades comparecientes, ni permitido su uso a terceras personas, ya sea en arrendamiento, precario o cualquier otra relaci\u00f3n de mera tolerancia, y quedando las citadas mercantiles privadas del derecho de utilizaci\u00f3n de los servicios, elementos e instalaciones comunes de las plazas de s\u00f3tano y cuartos trasteros\u00bb.<\/p>\n

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluci\u00f3n citada en el \u00abvistos\u00bb), el tema de si es l\u00edcito que los Estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes ha sido objeto de una evoluci\u00f3n en la doctrina cient\u00edfica y en la Jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970 declar\u00f3 inv\u00e1lido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, con base en que el art\u00edculo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la contribuci\u00f3n al gasto de cada propietario \u00abcon arreglo a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo o a lo especialmente establecido\u00bb, admitieron la exenci\u00f3n de determinados gastos siempre que tal exenci\u00f3n resultara de los Estatutos, del t\u00edtulo constitutivo, o resultara de acuerdo un\u00e1nime de la Junta de Propietarios (vid. Sentencias citadas en el \u00abVistos\u00bb). M\u00e1s recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declar\u00f3 que \u00abla jurisprudencia de esta Sala sobre el art\u00edculo 9.5.\u00ba de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un r\u00e9gimen especial sobre distribuci\u00f3n de gastos, que articule m\u00f3dulos diferentes a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo constitutivo para cada piso o local, en relaci\u00f3n con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonom\u00eda de la voluntad.<\/p>\n

Debe se\u00f1alarse no obstante, que la validez del pacto estatutario de exenci\u00f3n total del gasto se somete a la apreciaci\u00f3n de una causa proporcionada que justifique tal exenci\u00f3n (como la exenci\u00f3n de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicaci\u00f3n con el portal).<\/p>\n

3. Centrado as\u00ed el problema, tal posibilidad no puede ser admitida. Es incongruente que la sociedad constituyente del r\u00e9gimen conserve su derecho de voto proporcional a su cuota (cfr. art\u00edculo 16.2 de Ley de Propiedad Horizontal) y su participaci\u00f3n en el solar resultante de la demolici\u00f3n o ruina (cfr. art\u00edculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal) pero no en los gastos generales del edificio. Ello implicar\u00eda una exclusi\u00f3n de la ley aplicable (art\u00edculo 6.2 del C\u00f3digo Civil) con evidente perjuicio a tercero, ya que los restantes propietarios deber\u00edan sufragar los gastos ocasionados en una proporci\u00f3n muy superior a la que por ley les pudiera corresponder y que no ser\u00edan proporcionados a su utilizaci\u00f3n de la planta dedicada a garaje y trastero, por lo que no es atendible la argumentaci\u00f3n de los recurrentes de que la cl\u00e1usula rechazada no supone perjuicio para los restantes propietarios. Adem\u00e1s, debe tenerse en cuenta que existen gastos de conservaci\u00f3n que son independientes del uso que se haga de la cosa y que se causan por el mero transcurso del tiempo, por lo que resulta adecuado que los propietarios participen en la satisfacci\u00f3n de los gastos, sin que el ser los promotores-constructores suponga motivo suficiente para excepcionar lo anterior.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

3 marzo 2011<\/p>\n

Pago de los gastos de comunidad<\/strong>.- Respecto a si, en el caso de disoluci\u00f3n de comunidad, el transmitente debe acreditar o no estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad, ver el apartado \u201cCOMUNIDAD. Disoluci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

2 febrero 2012<\/p>\n

Pago de los gastos de comunidad<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura compraventa en la que se declara desconocer por la parte vendedora el estado de las deudas con la comunidad de propietarios, si bien la compradora lo acepta y, adem\u00e1s, exonera a la vendedora de la aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n acreditativa del estado de las deudas conforme se admite por el art\u00edculo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. As\u00ed pues, el problema que se suscita en este expediente es el de si el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 9.1.e. citado, se refiere a dos reglas absolutamente independientes, de manera que deban cumplirse separada y copulativamente ambas en el otorgamiento de la escritura de compraventa; o por el contrario, a\u00fan trat\u00e1ndose de dos reglas o una con dos obligaciones, responden a una sola forma de cumplimiento y por lo tanto, la aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n sobre el estado de deudas con la comunidad o la exoneraci\u00f3n por el adquirente \u2013en su caso\u2013 de la obligaci\u00f3n de aportarla, suponen en ambos casos el cumplimiento de las obligaciones establecidas en ambas reglas.<\/p>\n

2. El art\u00edculo 9.1.e. de la Ley de Propiedad Horizontal en su \u00faltimo p\u00e1rrafo establece que \u00aben el instrumento p\u00fablico mediante el que se transmita, por cualquier t\u00edtulo, la vivienda o local el transmitente, deber\u00e1 declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber\u00e1 aportar en este momento certificaci\u00f3n sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaraci\u00f3n, sin la cual no podr\u00e1 autorizarse el otorgamiento del documento p\u00fablico, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligaci\u00f3n por el adquirente. La certificaci\u00f3n ser\u00e1 emitida en el plazo m\u00e1ximo de siete d\u00edas naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responder\u00e1n, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisi\u00f3n\u00bb. Es cierta toda la doctrina que respecto a este art\u00edculo el registrador plasma y relata en la fundamentaci\u00f3n de su nota de calificaci\u00f3n. Pero tambi\u00e9n es cierto que la raz\u00f3n y motivaciones del esp\u00edritu informador de esta disposici\u00f3n responden a la necesidad de la protecci\u00f3n del tercer adquirente de la finca perteneciente a una comunidad de propiedad horizontal, ya que las cargas derivadas de las cuotas de gastos y mantenimientos as\u00ed como la procedentes de las derramas pendientes por actuaciones en la comunidad tienen una naturaleza real que afecta y grava la finca, de forma que el adquirente de la misma soporta esas cargas como si de las registrales se tratase. Es por eso que el legislador de la Ley de Propiedad Horizontal ha plasmado esta disposici\u00f3n: en garant\u00eda del tercer adquirente de la finca que no se ve amparado en este caso por una publicidad tabular. Pero al igual que la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad es voluntaria, de la misma forma esta garant\u00eda del art\u00edculo 9.1 lo es tambi\u00e9n, sin que pueda convertirse la declaraci\u00f3n de estar al corriente de gastos, en un tr\u00e1mite imperativo o prohibitivo para la autorizaci\u00f3n; por esto se regula la posible exoneraci\u00f3n, como exponente del principio de autonom\u00eda de la voluntad, anunciando que la exigencia del conocimiento del estado de gastos con la comunidad de propietarios es una garant\u00eda voluntaria para el adquirente y no una imposici\u00f3n.<\/p>\n

3. El contenido de la redacci\u00f3n dada a la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley\u00a08\/1999, modific\u00f3 en profundidad lo dispuesto hasta ese momento en la misma Ley; antes se trataba de una responsabilidad interna entre el vendedor y el comprador en orden al saneamiento, pero \u00e9sta no afectaba a la comunidad de propietarios; ahora, la exigencia no est\u00e1 solo en la manifestaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n en la presentaci\u00f3n de una certificaci\u00f3n de deudas o de estar al corriente de pago, pues en otro caso no se autorizar\u00e1 la escritura, salvo que el adquirente le exonere de dicha obligaci\u00f3n. Y esta es la cuesti\u00f3n: si la exoneraci\u00f3n de aportar la certificaci\u00f3n mencionada supone tambi\u00e9n la de la declaraci\u00f3n de hallarse al corriente de gastos generales de la comunidad o expresar lo que se adeude, o por el contrario, este \u00faltimo, es un requisito impeditivo a pesar de la autonom\u00eda de la voluntad de las partes. Aunque registrador y recurrente coinciden en que hay dos reglas, lo cierto es que no se distingue as\u00ed en la literalidad de la norma; ambas est\u00e1n ubicadas en el mismo p\u00e1rrafo y separadas por un punto y seguido, lo que las vincula a los efectos de aportaci\u00f3n o de exoneraci\u00f3n en su caso; de esta forma, la segunda parte es consecuencia de la primera y va ligada a ella; pero la sanci\u00f3n s\u00f3lo se aplica a la falta de aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n correspondiente o de la exoneraci\u00f3n en su caso, porque de otro modo, la ley lo hubiese determinado expresamente; as\u00ed pues, s\u00f3lo la falta de aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n o de la exoneraci\u00f3n, impide al notario la autorizaci\u00f3n de la escritura y por lo tanto ser\u00eda defecto para la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Caben en definitiva tres situaciones: la primera, que se aporte el certificado de la comunidad de propietarios, del que resulta que se est\u00e1 al corriente de pago, en cuyo caso este \u00faltimo cubre las dos reglas con garant\u00eda absoluta de que el comprador no ser\u00e1 objeto de reclamaci\u00f3n alguna; siempre sin perjuicio de la responsabilidad del certificante por error o negligencia, en este caso ante la junta de propietarios; la segunda, que la certificaci\u00f3n indique que hay deudas, en cuyo caso, el comprador s\u00f3lo responder\u00e1 del importe total si lo admite o retiene del importe correspondiente del precio, o se subroga expresamente; en otro caso, esto es en el supuesto de que no haya manifestaci\u00f3n expresa de subrogaci\u00f3n, el m\u00e1ximo de su responsabilidad ser\u00e1 la afecci\u00f3n real del a\u00f1o y del anterior, conforme determina el pen\u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 9.1.e. citado; y la tercera situaci\u00f3n, que no se aporte la certificaci\u00f3n y se utilice el sistema de exoneraci\u00f3n, de forma que cuando esto ocurra, la responsabilidad del adquirente se limitar\u00e1 exclusivamente a la afecci\u00f3n real del a\u00f1o actual y del anterior; a estos efectos, es determinante el pen\u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 9.1.e, que establece: \u00abel adquirente de una vivienda o local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, incluso con t\u00edtulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y al a\u00f1o natural inmediatamente anterior. El piso o local estar\u00e1 legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

En cualquier caso, supeditar la autorizaci\u00f3n de la compraventa a que se incorpore la certificaci\u00f3n de la comunidad de propietarios, \u2013lo que est\u00e1 resuelto en la Ley con la exoneraci\u00f3n por parte del comprador\u2013 as\u00ed como supeditarla tambi\u00e9n a un conocimiento del estado de gastos cuando no se est\u00e1 al corriente de los mismos, ser\u00eda tanto como un derecho de veto por parte del administrador, lo que carece de cualquier base jur\u00eddica; pi\u00e9nsese solo en situaciones de administradores no profesionales, cuya ausencia, imposibilidad o cualquier otra causa pueden hacer irrealizable en ese momento el c\u00e1lculo; a esto se a\u00f1ade la falta de pericia y la premura en muchos supuestos, que en el caso de inmuebles procedentes de anteriores ejecuciones judiciales, no agilizar\u00eda en absoluto el tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario. Es por eso que el legislador ha habilitado la posibilidad de la exoneraci\u00f3n. En otro orden de argumentos, el principio de autonom\u00eda de la voluntad debe jugar en este caso un papel importante. Por lo tanto, no se puede sostener el defecto en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

4. En relaci\u00f3n con este \u00fanico defecto de la nota de calificaci\u00f3n, respecto a la menci\u00f3n que se hace en los fundamentos de la misma, sobre las obligaciones del notario y del registrador en virtud del art\u00edculo 9.1 de la Ley Hipotecaria, la doctrina de este Centro Directivo ya ha resuelto en otras ocasiones sobre la cuesti\u00f3n; en numerosas Resoluciones \u2013recoge la de 13 de marzo de 2008, y la m\u00e1s reciente de 2 de febrero de 2012\u2013 considera este Centro Directivo (y a pesar de que en alguna el registrador aleg\u00f3 infracci\u00f3n de la legalidad de las formas extr\u00ednsecas a que se refiere el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria) que ni el incumplimiento de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibici\u00f3n de autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica afectan \u00aba la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, re\u00fane los requisitos que para su validez exigen las leyes (art\u00edculos 1261 y siguientes y 1300 del C\u00f3digo Civil) no existen obst\u00e1culos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibici\u00f3n, en cuanto, pese a la inscripci\u00f3n, habr\u00e1 de soportar la afecci\u00f3n real de la finca transmitida que la misma norma impone por raz\u00f3n de tales gastos\u00bb. Y es que la omisi\u00f3n que el registrador achaca a la escritura calificada no se sanciona especialmente por la Ley como defecto impeditivo de la inscripci\u00f3n, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestaci\u00f3n sobre la inexistencia de arrendamiento de la finca vendida, seg\u00fan el art\u00edculo 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos) constituye impedimento legal para la pr\u00e1ctica del asiento.<\/p>\n

En virtud de todo lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

25 abril 2012<\/p>\n

<\/a>Pago de los gastos de comunidad<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de modificaci\u00f3n de los estatutos de una comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en la que se incluye un art\u00edculo por el que se veda el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis \u2013elementos comunes\u2013 a aquellos propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias. La cuesti\u00f3n radica en dilucidar si se pueden establecer normas estatutarias por las que se hagan limitaciones en el uso de determinados elementos comunes, por la falta de los pagos de las cuotas de comunidad, habida cuenta de la regulaci\u00f3n en la Ley de Propiedad Horizontal de sistemas y procedimientos espec\u00edficos para la realizaci\u00f3n de las citadas cuotas.<\/p>\n

2. La naturaleza jur\u00eddica de la propiedad horizontal est\u00e1 basada en la coexistencia entre la propiedad de los distintos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y una copropiedad especial sobre los elementos comunes, de forma que ambas, propiedad de elementos privativos y copropiedad de comunes est\u00e1n indisolublemente unidos. As\u00ed resulta del art\u00edculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que el t\u00edtulo podr\u00e1 contener reglas de constituci\u00f3n y ejerci\u00f3 del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, formando un estatuto privativo. Este Centro Directivo ha declarado (vistos) que el r\u00e9gimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un \u00fanico derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo y la separaci\u00f3n inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio, conforme los art\u00edculos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del C\u00f3digo Civil, entre cuyas caracter\u00edsticas m\u00e1s destacadas se encuentra la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre las partes en copropiedad o elementos comunes, aunque ello no implique necesariamente una igual intensidad del derecho sobre todos ellos, siendo necesario atender a las caracter\u00edsticas de los propios bienes para apreciar esa intensidad, partiendo en todo caso del car\u00e1cter subordinado de los elementos comunes, que se definen precisamente por quedar al servicio de los privativos, en tanto que son necesarios para su uso y disfrute, como proclama el art\u00edculo 396 citado. Y a\u00fan cabr\u00eda, a estos efectos, diferenciar entre aquellos elementos definidos como comunes, precisamente por ser indispensables en todo punto para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad separada sobre los elementos privativos, en que la intensidad del derecho ha de ser pr\u00e1cticamente id\u00e9ntica a la del que se ostenta sobre los propios elementos privativos, y aquellos otros que son comunes por un expreso acto voluntario, elementos comunes por destino, cuyo r\u00e9gimen jur\u00eddico queda, desde un principio, definido por la voluntad negocial manifestada en el t\u00edtulo constitutivo o en los estatutos.<\/p>\n

3. El r\u00e9gimen de propiedad horizontal y su estatuto privativo se rigen en primer lugar por las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal y en segundo lugar por la autonom\u00eda de la voluntad de las partes, plasmada en el t\u00edtulo constitutivo y sus estatutos, pero en este segundo caso, s\u00f3lo en cuanto no se opongan a la propia Ley de Propiedad Horizontal y sus normas imperativas, as\u00ed como al art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, especialmente en su \u00faltimo p\u00e1rrafo, y a los art\u00edculos 8.4.\u00ba y 5.\u00ba y 107.11 de la Ley Hipotecaria. Ciertamente, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de marzo de 1994, con cita de reiterada jurisprudencia, proclama que la regla general en materia de propiedad horizontal es la imperatividad, y no la autonom\u00eda de la voluntad. Pero ello no excluye que se permitan pactos o modificaciones estatutarias que no afecten a la estructura esencial del r\u00e9gimen de propiedad horizontal y guarden coherencia con el mismo. En este punto conviene tener en cuenta las distintas clases de elementos comunes, as\u00ed como la posibilidad de atribuci\u00f3n de usos exclusivos a determinados propietarios con la consiguiente exclusi\u00f3n de tal uso a los dem\u00e1s, y tambi\u00e9n las normas sobre contribuci\u00f3n de los propietarios a mejoras sobre determinadas instalaciones y la posibilidad en determinados casos de privarles de la mejora o ventaja a los que hayan decidido no contribuir a su instalaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).<\/p>\n

4. Partiendo de ello, procede apreciar si la norma estatutaria a que se refiere la calificaci\u00f3n negativa objeto de este recurso, excede del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, por contravenir normas imperativas o vulnerar el contenido esencial del derecho de propiedad. En la escritura objeto de este expediente, pretende limitarse el contenido normal y esencial de la copropiedad sobre los elementos comunes respecto de aquellos propietarios de elementos privativos que no est\u00e9n al corriente en el pago de las cuotas de comunidad ordinarias y extraordinarias, prohibi\u00e9ndoles el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis tambi\u00e9n comunes. Ciertamente la Ley de Propiedad Horizontal, para el caso de impago de las cuotas de comunidad, tiene previstas las consecuencias y esta regulaci\u00f3n de las consecuencias est\u00e1 recogida en normas imperativas. De ah\u00ed que esas consecuencias consistan en privilegios y limitaciones como la afecci\u00f3n real del piso a los gastos de la anualidad corriente y la anterior (art\u00edculo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), o la suspensi\u00f3n del derecho de voto (art\u00edculo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), o un procedimiento especial para su cobro (art\u00edculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pero el car\u00e1cter imperativo de estas disposiciones, que, necesariamente, ha de implicar la imposibilidad de modificar los mandatos en ellas contenidos por v\u00eda convencional, no excluye sin embargo que la voluntad negocial establezca previsiones paralelas y complementarias a las en ellas previstas, que no s\u00f3lo no pueden considerarse contrarias a tales previsiones sino coherentes con la finalidad del legislador de que cada copropietario contribuya al pago de los elementos comunes para no perjudicar a los dem\u00e1s, que entre tanto, tendr\u00edan que suplir con su propio patrimonio la falta de pago del propietario moroso. La especialidad de la propiedad horizontal radica precisamente en que junto a la propiedad privativa existe una comunidad sobre los elementos comunes que exige la contribuci\u00f3n a su mantenimiento por todos los copropietarios. El Tribunal Constitucional, en Sentencia 301\/1993, de 21 de octubre, resalta (fundamento jur\u00eddico tercero) que, en la propiedad horizontal, \u00able necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijaci\u00f3n legal o estatutaria, de espec\u00edficas restricciones o l\u00edmites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares\u00bb, argumento que vale al Tribunal para proclamar la constitucionalidad de la norma contenida en el p\u00e1rrafo \u00faltimo del art\u00edculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto establece una sanci\u00f3n civil de privaci\u00f3n temporal del uso del propio elemento privativo, \u00abcuando se constate determinada conculcaci\u00f3n del ordenamiento\u00bb. Ciertamente, en el caso del art\u00edculo 7 se trata de la privaci\u00f3n temporal del uso de la vivienda en virtud de sentencia y por raz\u00f3n de una actividad prohibida, pero ello demuestra que no es contrario al r\u00e9gimen de la propiedad horizontal la privaci\u00f3n del uso de determinados elementos cuando existe una raz\u00f3n de proporcionalidad que lo justifique. En el presente caso, la cl\u00e1usula estatutaria se refiere \u00fanicamente a la privaci\u00f3n del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podr\u00edan considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su car\u00e1cter excede de lo que podr\u00edan considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privaci\u00f3n del derecho de propiedad sino de su mero uso con car\u00e1cter meramente eventual mientras no se ponga al d\u00eda en la contribuci\u00f3n a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este r\u00e9gimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. El art\u00edculo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya prev\u00e9 que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. Tambi\u00e9n est\u00e1 plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusi\u00f3n de los dem\u00e1s en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cl\u00e1usula estatutaria que proh\u00edbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservaci\u00f3n y s\u00f3lo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al r\u00e9gimen de la propiedad horizontal, trat\u00e1ndose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.<\/p>\n

5. La cl\u00e1usula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido m\u00ednimo del derecho de propiedad, visto que \u00fanicamente supone una privaci\u00f3n temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcaci\u00f3n, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensi\u00f3n, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

23 octubre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> El criterio del Centro Directivo no puede ser m\u00e1s generoso ni, al mismo tiempo, m\u00e1s discutible, pues el art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, despu\u00e9s de decir que en el instrumento p\u00fablico por el que se transmita una vivienda o local deber\u00e1 el transmitente declarar si tiene est\u00e1 libre de cargas o expresar las que tenga, a\u00f1ade que \u201cEl transmitente deber\u00e1 aportar en este momento certificaci\u00f3n sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaraci\u00f3n, sin la cual no podr\u00e1 autorizarse el otorgamiento del documento p\u00fablico<\/strong>, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligaci\u00f3n por el adquirente\u201d. Ese \u201cno podr\u00e1 autorizarse\u201d equivale a una prohibici\u00f3n legal, por lo que parece justificado que el Registrador tuviese en cuenta el mandato del art\u00edculo 6.3 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual \u201cLos actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas (y el art\u00edculo 9 establece una norma imperativa y prohibitiva) son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravenci\u00f3n\u201d. Es evidente que el art\u00edculo 9 s\u00f3lo contempla una excepci\u00f3n, para el caso de que el adquirente se conforme con que no se aporte la certificaci\u00f3n, lo que en este caso no exist\u00eda.<\/p>\n

[2]<\/a> La Direcci\u00f3n mantiene aqu\u00ed su doctrina anterior. De la trascripci\u00f3n que hace de los argumentos del Notario recurrente merecen destacarse las siguientes palabras: \u201cdesde el punto de vista teleol\u00f3gico, la finalidad del art\u00edculo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal es exclusivamente proteger al adquirente de una vivienda o un local sujetos a dicho r\u00e9gimen, para lo cual impone al Notario una serie de cautelas que incumplidas por \u00e9ste, no ha de agravar el Registrador la situaci\u00f3n de aqu\u00e9l impidi\u00e9ndole el acceso al Registro.\u201d El Notario reconoce \u2013lo que le honra- que incumpli\u00f3 las cautelas que la ley le impone para proteger al adquirente de una vivienda; y en su deseo de que el adquirente no resulte m\u00e1s perjudicado de lo que pueda llegar a estarlo, opina que el Registrador no puede agravar la situaci\u00f3n del comprador impidiendo el acceso al Registro del documento que no debi\u00f3 redactarse. Por su parte, la Direcci\u00f3n concluye que las consecuencias de este incumplimiento se reducen al posible ejercicio \u2013faltar\u00eda m\u00e1s- \u201cde las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibici\u00f3n\u201d. \u00bfSe refiere el Centro Directivo al transmitente, al Notario o a ambos?<\/p>\n

[3]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n ha sido anulada, por extempor\u00e1nea, por la Audiencia Provincial de Almer\u00eda en sentencia de 28 de marzo de 2007, cuyo fallo ha sido publicado en el B.O.E de 10 de agosto de 2010.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Pago de los gastos de comunidad No es defecto que impida la inscripci\u00f3n de la venta de un local comercial el hecho de que en la escritura no se haga indicaci\u00f3n alguna de encontrarse el vendedor al corriente en el pago de la cuota de gastos y tributos, pues la Ley no sanciona […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[1526,4553],"class_list":{"0":"post-19978","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-pago-de-los-gastos-de-comunidad","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19978","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19978"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19978\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19978"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19978"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19978"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}