{"id":19987,"date":"2015-12-30T18:38:44","date_gmt":"2015-12-30T17:38:44","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19987"},"modified":"2016-03-18T18:41:58","modified_gmt":"2016-03-18T17:41:58","slug":"propiedad-horizontal-tumbada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/propiedad-horizontal-tumbada\/","title":{"rendered":"Propiedad horizontal tumbada"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Propiedad horizontal tumbada<\/a><\/strong><\/p>\n

El origen de este recurso se encuentra en una escritura de divisi\u00f3n horizontal tumbada, que se constituye de la siguiente manera: 1) La finca matriz es una parcela de terreno de 1450 metros cuadrados sobre la que existen inscritas dos edificaciones. 2) Se divide horizontalmente en dos elementos independientes, que coinciden con cada una de dichas edificaciones, a los que se le fijan sus respectivas cuotas; a cada uno de aquellos elementos se le atribuye, como anejo inseparable, el uso y disfrute del espacio libre ajardinado que le rodea y del que se expresa su superficie; correlativamente, se le impone al propietario de cada elemento independiente la obligaci\u00f3n de mantenimiento y limpieza de su jard\u00edn; la suma de las superficies expresadas \u2013elemento independiente y sus anejos- es ligeramente inferior a la de la finca matriz. A la vista de estos datos, el problema planteado es si la operaci\u00f3n practicada es una simple divisi\u00f3n horizontal o encubre una parcelaci\u00f3n ilegal o encubierta, que exige acreditar la licencia de parcelaci\u00f3n o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad. La Direcci\u00f3n, despu\u00e9s de repasar su propia doctrina as\u00ed como la legislaci\u00f3n estatal y auton\u00f3mica aplicable, llega a la conclusi\u00f3n de que se trata de una divisi\u00f3n horizontal, destacando que lo fundamental es que exista \u201ccomo derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente… una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios. Es decir, que lo com\u00fan son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participaci\u00f3n en ellos que han de ser fincas independientes\u201d. A\u00f1adiendo, m\u00e1s adelante, que \u201cla propiedad horizontal propiamente tal… desde el momento en que mantiene la unidad jur\u00eddica de la finca \u2013o derecho de vuelo-… no puede equipararse al supuesto (de parcelaci\u00f3n) pues no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno al que pueda calificarse como parcelaci\u00f3n pues no hay alteraci\u00f3n de forma, superficie o linderos\u201d. Y termina diciendo que la asignaci\u00f3n del uso singular de determinados elementos comunes no altera esa unidad, pues \u201cSer\u00eda lo mismo que exigir licencia para la divisi\u00f3n horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que as\u00ed lo autoriza sobre un solar indivisible seg\u00fan la misma ordenaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

10 diciembre 2003, 14 junio 2004 \u00a0[1]<\/strong><\/strong><\/a><\/p>\n

Propiedad horizontal tumbada<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho planteado se divide en r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00abtumbada\u00bb una finca de 1.164 metros cuadrados de extensi\u00f3n superficial, en la que existen dos edificaciones independientes, cuyas obras nuevas se hab\u00edan declarado en los a\u00f1os 1993 y 2003, y se forman otras tantas entidades sujetas a aqu\u00e9l r\u00e9gimen con fijaci\u00f3n de sus respectivas cuotas de participaci\u00f3n en los elementos comunes.<\/p>\n

Y ante tal situaci\u00f3n enfrentan recurrente y Registrador, como argumentos en defensa de sus respectivas posturas, negando el primero la necesidad de licencia de parcelaci\u00f3n que exige el Registrador en la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

2. Tradicionalmente el legislador, tanto en la Ley del Suelo de 1956 como en la de 1976, ha sujetado a licencia las parcelaciones urban\u00edsticas aunque dejando impreciso qu\u00e9 hubiera de entenderse por tal, con referencia a la posibilidad de formar un n\u00facleo de poblaci\u00f3n en la forma que reglamentariamente se estableciera, tarea que, por cierto, los reglamentos no cumplieron y remitieron, a su vez, a los instrumentos de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n

El art\u00edculo 259.3 del texto refundido que aprobara el Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, impuso a Notarios y Registradores de la Propiedad la obligaci\u00f3n de exigir que se les acreditase la obtenci\u00f3n de licencia o una declaraci\u00f3n de innecesariedad para autorizar e inscribir escrituras de divisi\u00f3n de terrenos, sin referencia ya a que implicase una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica y con independencia de cu\u00e1l fuera su clase. Esta norma es uno de los pocos preceptos que qued\u00f3 a salvo de las grandes amputaciones que le caus\u00f3 la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que vino a delimitar las competencias normativas en materia de urbanismo.<\/p>\n

Por ello, cuando se aprueban por Real Decreto 1.093\/1997, de 4 de julio, las normas complementarias al Reglamento Hipotecario relativas a la inscripci\u00f3n de actos de naturaleza urban\u00edstica, si bien tienen el amparo legal que le deba el apartado 4.\u00ba 6 de la disposici\u00f3n adicional d\u00e9cima de la Ley de reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico y Valoraciones del Suelo de 25 de julio de 1990, lo cierto es que tienen que moverse con ambig\u00fcedad, haciendo continuas remisiones a la normativa urban\u00edstica que en cada caso sea aplicable, generalmente la auton\u00f3mica dictada en el ejercicio de las competencias que reconoc\u00eda aquella Sentencia tan pr\u00f3xima en el tiempo. Y as\u00ed, como ha se\u00f1alado este Centro Directivo, la exigencia de licencia para inscribir divisiones contenida en su art\u00edculo 53 no puede entenderse de manera absoluta o gen\u00e9rica pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el acto de divisi\u00f3n. No parece que una aplicaci\u00f3n gen\u00e9rica e indiscriminada de esa norma para exigir en todo caso la licencia o la justificaci\u00f3n de su falta de necesidad pueda ampararse en el citado art\u00edculo 259.3 del Texto refundido de 1992, porque aunque tal norma haya quedado inc\u00f3lume despu\u00e9s de la Sentencia citada \u2013ha de recordarse que nadie la cuestion\u00f3\u2013 de poco sirve la exigencia que impone si no es ella la llamada a resolver la cuesti\u00f3n de fondo, si es exigible o no la licencia, ni parece admisible, que a efectos registrales, se exija acreditar que no existe una limitaci\u00f3n cuando la ley aplicable, que el registrador ha de conocer y aplicar, no la establece.<\/p>\n

As\u00ed se recoge expresamente en materia de parcelaciones en el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, cuando determina que los Registradores de la Propiedad exigir\u00e1n para inscribir la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, que deber\u00e1 testimoniarse literalmente en el documento, precepto que est\u00e1 referido no s\u00f3lo al concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, sino a los m\u00e1s gen\u00e9ricos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n.<\/p>\n

Ciertamente el inciso segundo del art\u00edculo 82 del mismo Real Decreto contempla la divisi\u00f3n de parcela edificada, determinando que si la parcela fuera indivisible, s\u00f3lo podr\u00e1n crearse fincas registrales independientes si los distintos edificios se asientan sobre suelo com\u00fan y se les somete a un mismo r\u00e9gimen de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario. Pero este inciso debe ponerse en relaci\u00f3n con el apartado anterior y entenderse s\u00f3lo aplicable cuando se trate de parcelas resultantes de expedientes de equidistribuci\u00f3n, que no es el caso planteado en el presente recurso.<\/p>\n

3. As\u00ed centrada la cuesti\u00f3n procede analizar la normativa sustantiva aplicable, que es la contenida en la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda (B. O. J. A. de 31 de diciembre).<\/p>\n

El art\u00edculo 66.3 de la indicada Ley determina que cualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad, se\u00f1alando en su apartado segundo, que no podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente. El mismo art\u00edculo 66, en su apartado primero, define lo que se entiende por parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, se\u00f1alando en el segundo p\u00e1rrafo del apartado b), que en el suelo no urbanizable, que es el caso del presente recurso, tambi\u00e9n se considera revelador de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica los supuestos de divisiones horizontales.<\/p>\n

Contiene, consecuentemente, una presunci\u00f3n legal de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, que \u00fanicamente podr\u00e1 ser desvirtuada en el correspondiente procedimiento administrativo o jurisdiccional, por lo que la exigencia de la aportaci\u00f3n de la licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad se deduce del art\u00edculo 66.3 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda y 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, instaurando un r\u00e9gimen administrativo de intensidad superior a la pura sanci\u00f3n urban\u00edstica y se adentra en las exigencias de fiscalizaci\u00f3n municipal previa a la inscripci\u00f3n en aras a que accedan al Registro s\u00f3lo los actos v\u00e1lidos y con plena cobertura normativa.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

25 mayo 2005<\/p>\n

Propiedad horizontal tumbada<\/strong>.- 1. Se presente en el Registro escritura por la que los due\u00f1os pro indiviso de una finca clasificada como suelo urbano, segregan una porci\u00f3n de la misma para su cesi\u00f3n al Ayuntamiento, la cual se realiza unilateralmente, y el resto lo dividen en \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb en ocho parcelas, adjudic\u00e1ndolas a los distintos condue\u00f1os. Es de hacer notar que la divisi\u00f3n agota toda la superficie de la finca matriz y que el suelo no se configura como elemento com\u00fan.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n y cesi\u00f3n a favor del Ayuntamiento, aparte de por otro defecto no recurrido, por no acreditarse la licencia urban\u00edstica o certificaci\u00f3n de su innecesariedad, y la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb por carecer tambi\u00e9n de dicha licencia o certificaci\u00f3n.<\/p>\n

El Notario recurre.<\/p>\n

2. El Notario recurrente se\u00f1ala, respecto de la segregaci\u00f3n, que no es necesaria tal licencia pues dicha operaci\u00f3n tiene por objeto independizar una finca que, de acuerdo con la planificaci\u00f3n de la zona, est\u00e1 dedicada a zona verde, pero tiene raz\u00f3n la Registradora al afirmar que la licencia administrativa supone el mecanismo de control por los poderes p\u00fablicos competentes de la legalidad de determinados actos de los administrados; es la Administraci\u00f3n llamada a ejercer ese control la que debe dar un pronunciamiento expreso.<\/p>\n

3. En cuanto a la necesariedad de la licencia respecto a la \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb que se constituye, partiendo de que la diferencia entre propiedad horizontal \u2013que no la exige-y conjunto urban\u00edstico \u2013que la exige-, esta Direcci\u00f3n general ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb y, en especial la de 10 de diciembre de 2003) que, para mantenerse en los l\u00edmites de una comunidad \u2013y, por tanto, para que exista propiedad horizontal-es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonom\u00eda que les permita ser consideradas como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed, dado que, si tienen tal autonom\u00eda, como ocurre en el presente caso, nos hallamos ante una verdadera divisi\u00f3n de terrenos, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida por las partes o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que se pretenda encubrir.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

16 julio 2005<\/p>\n

Propiedad horizontal tumbada.- <\/strong>1. En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura por la que los propietarios de una finca r\u00fastica, previa declaraci\u00f3n de obra nueva de dos viviendas y una caseta, construidas en 1993, proceden a su divisi\u00f3n en tres elementos independientes (en los que se incluyen sendos espacios sin edificar de m\u00e1s de tres mil metros cuadrados cada uno), en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, con asignaci\u00f3n de la correspondiente cuota de participaci\u00f3n. En el apartado de la escritura relativo a las normas reguladores de la comunidad, expresamente se indica que las \u00abviviendas unifamiliares anteriormente descritas se regir\u00e1n por lo dispuesto en la leyes sobre Comunidad de Bienes, Ley de Propiedad Horizontal. \u00bb y por determinadas normas especiales transcritas en el apartado I de los antecedentes de hecho de la presente resoluci\u00f3n.<\/p>\n

Limitado el recurso a las cuestiones que est\u00e9n directa e inmediatamente relacionadas con la calificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), s\u00f3lo debe decidirse en este expediente sobre los dos defectos invocados en aqu\u00e9lla.<\/p>\n

3. Seg\u00fan el segundo de los defectos expresados en la calificaci\u00f3n, la Registradora de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo por entender que es necesaria la licencia municipal de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica o la declaraci\u00f3n de su innecesariedad por parte del correspondiente Ayuntamiento.<\/p>\n

Por el contrario, el Notario recurrente entiende que la divisi\u00f3n horizontal no constituye un acto de parcelaci\u00f3n a los efectos de la aplicaci\u00f3n de las normas citadas en la calificaci\u00f3n impugnada sino \u00fanicamente una forma de configurar la propiedad y organizarse los cond\u00f3minos, sin que suponga transformaci\u00f3n urban\u00edstica alguna, que se habr\u00eda producido, en su caso, por la edificaci\u00f3n (ya consolidada) pero no por dicha divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n

4. Sobre la cuesti\u00f3n b\u00e1sica que se plantea respecto de dicho defecto, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasi\u00f3n de manifestar, con car\u00e1cter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed sucedi\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Castilla y Le\u00f3n) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/p>\n

5. Por ello, la Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2003 (seg\u00fan criterio reiterado en otras posteriores citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente) se\u00f1al\u00f3 que la exigencia de licencia para inscribir divisiones de terrenos contenida en el art\u00edculo 53 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, (y lo mismo puede entenderse respecto del art\u00edculo 78 del mismo) no puede considerarse absoluta o gen\u00e9rica pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el acto de divisi\u00f3n.<\/p>\n

Por tanto, debe acudirse a la Ley 5\/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Le\u00f3n, en la que se incluye un elenco de actos sujetos a licencia, que aparecen enumerados en su art\u00edculo 97, entre los que el \u00fanico que pudiera tener relaci\u00f3n con el supuesto planteado es el se\u00f1alado en el apartado 1, letra f): \u00abSegregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos\u00bb. Si los conceptos de segregaci\u00f3n y divisi\u00f3n est\u00e1n acu\u00f1ados en el Derecho privado y tienen evidente solera en la legislaci\u00f3n hipotecaria, el de parcelaci\u00f3n es m\u00e1s propio de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, al punto de que la misma Ley se ocupa de definirla en su art\u00edculo 24.2, en relaci\u00f3n con el suelo r\u00fastico, \u00abcomo divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos en dos o m\u00e1s lotes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto o impl\u00edcito de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente, salvo que se deriven de la aplicaci\u00f3n de la normativa sectorial o del planeamiento urban\u00edstico\u00bb.<\/p>\n

Conforme a la doctrina de esta Direcci\u00f3n General, la constituci\u00f3n de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal no encaja, en v\u00eda de principio, en el concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, a falta de una norma que establezca lo contrario (como, por ejemplo, el art\u00edculo 66.1.b, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda).<\/p>\n

En efecto, el r\u00e9gimen de propiedad horizontal que se configura en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio r\u00e9gimen exista, manteniendo la unidad jur\u00eddica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Aunque la Ley especial por la que se rige es de aplicaci\u00f3n no s\u00f3lo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su art\u00edculo 5, o a las que re\u00fanan los requisitos del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil pese a la carencia de un t\u00edtulo formal de constituci\u00f3n, sino tambi\u00e9n a los complejos inmobiliarios privados en los t\u00e9rminos establecidos en la propia Ley (cfr. el art\u00edculo 2 de la misma), ello no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.<\/p>\n

El art\u00edculo 24, que integra el nuevo Cap\u00edtulo III de la Ley especial, extiende la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen, que no su naturaleza, a los complejos inmobiliarios que re\u00fanan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o m\u00e1s edificaciones o parcelas independientes entre s\u00ed y cuyo destino principal sea la vivienda o locales. Y la \u00fanica especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios. Es decir, que lo com\u00fan son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participaci\u00f3n en ellos que han de ser fincas independientes.<\/p>\n

Por eso, bajo el calificativo de \u00abtumbada\u00bb que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jur\u00eddica y f\u00edsicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien aut\u00e9nticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento com\u00fan y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en raz\u00f3n de la distribuci\u00f3n de los elementos que la integran, que no se superponen en planos horizontales sino que se sit\u00faan en el mismo plano horizontal.<\/p>\n

La formaci\u00f3n de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crea nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser tambi\u00e9n porciones de suelo como otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelaci\u00f3n a los efectos de exigir para su inscripci\u00f3n la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito.<\/p>\n

Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jur\u00eddica de la finca \u2013o derecho de vuelo\u2013 que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno al que pueda calificarse como parcelaci\u00f3n toda vez que no hay alteraci\u00f3n de forma \u2013la que se produzca ser\u00e1 fruto de la edificaci\u00f3n necesariamente amparada en una licencia o con prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00edsticas cometidas-, superficie o linderos. Y la asignaci\u00f3n del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcci\u00f3n, no altera esa unidad. Ser\u00eda lo mismo que exigir licencia para la divisi\u00f3n horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que as\u00ed lo autoriza sobre un solar indivisible seg\u00fan la misma ordenaci\u00f3n. No puede \u00e9sta limitar el derecho del constructor o promotor a explotar o comercializar una construcci\u00f3n perfectamente legal e integrada por distintas unidades explotables o enajenables de forma independiente acudiendo a su divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

6. En el presente supuesto, y habida cuenta de los t\u00e9rminos de la escritura calificada, que no se caracteriza por su claridad y precisi\u00f3n, no resulta f\u00e1cil dilucidar si lo que se configura es un aut\u00e9ntico r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00abtumbada\u00bb o, m\u00e1s bien, un complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jur\u00eddica y f\u00edsicamente independientes.<\/p>\n

As\u00ed, aunque en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal se considera que es elemento com\u00fan todo aquello que no se configura como privativo (vid. Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2000), en este caso se atribuye, seg\u00fan parece, car\u00e1cter de elemento privativo no s\u00f3lo cada una de las edificaciones, sino tambi\u00e9n a la totalidad del suelo, que dividen en tres partes, y aunque se fijan cuotas de participaci\u00f3n no se sabe sobre qu\u00e9 objeto recaen, m\u00e1xime si se tiene en cuenta la referencia al hecho de que no existan m\u00e1s limitaciones que las servidumbres derivadas de aquellos elementos constructivos que por tratarse de un conjunto de edificaciones son necesarios para los servicios comunes. Puede concluirse, por ello, que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada y se dota a los elementos independientes de tal autonom\u00eda que ha de entenderse que, no obstante la denominaci\u00f3n y configuraci\u00f3n jur\u00eddica empleadas por las partes, nos encontramos \u2013al menos a los efectos de la aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica\u2013 ante una verdadera divisi\u00f3n de terrenos constitutiva de parcelaci\u00f3n, por lo que est\u00e1 justificada la exigencia de licencia o declaraci\u00f3n de su innecesariedad como instrumento de control de la legalidad urban\u00edstica por parte de la Administraci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

27 enero 2006<\/p>\n

<\/a>Propiedad horizontal tumbada<\/strong>.- 1. El presente recurso plantea la cuesti\u00f3n de si resulta inscribible como complejo inmobiliario privado, como sostiene el notario autorizante, un conjunto edificatorio constituido por nueve viviendas adosadas sobre un \u00fanico solar, que cuenta como elementos comunes del mismo, adem\u00e1s, una rampa de entrada a los garajes, la zona com\u00fan de acceso a \u00e9stos y una escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso, y en el que se ha asignado a cada una de las viviendas el uso de una porci\u00f3n determinada de terreno destinada a patio y jard\u00edn, o si, por el contrario, no resulta inscribible como tal, por ser su verdadera naturaleza la de una propiedad horizontal tumbada, exigi\u00e9ndose una previa rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo para su inscripci\u00f3n, como sostiene el registrador de la propiedad.<\/p>\n

2. La Ley de 6 de abril de 1999, sobre reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, ha venido a recoger en el Derecho positivo, introduciendo el nuevo art\u00edculo 24, la figura del complejo inmobiliario privado que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya conocida y hab\u00eda sido abordada mucho tiempo atr\u00e1s por la pr\u00e1ctica, la doctrina, la jurisprudencia y las resoluciones de este propio centro directivo. La realidad pr\u00e1ctica nos muestra figuras muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal cl\u00e1sica (un solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden supuestos tales como las propiedades horizontales complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos s\u00f3tanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas, etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulaci\u00f3n legal sea conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos inmobiliarios privados. En efecto, el art\u00edculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal al describirlos exige tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre s\u00ed (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes). Y a estos dos rasgos de car\u00e1cter material se a\u00f1ade otro elemento inmaterial: la organizaci\u00f3n de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido art\u00edculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal prev\u00e9 en su p\u00e1rrafo segundo dos esquemas: la comunidad de propietarios \u00fanica o la agrupaci\u00f3n de comunidades de propietarios, pero reconoce en su p\u00e1rrafo cuarto la posibilidad de adoptar otros esquemas. En definitiva, la Ley viene a sancionar lo que ya era habitual en la pr\u00e1ctica y la jurisprudencia: aplicar el especial sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las necesarias adaptaciones y modificaciones, a realidades edificatorias distintas del edificio cl\u00e1sico. En la l\u00ednea que acaba de expresarse, tal como reconocen el recurrente y el registrador, la postura de la Direcci\u00f3n General ha sido siempre la de reconocer la autonom\u00eda de la voluntad de los particulares para escoger la configuraci\u00f3n jur\u00eddica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las especiales caracter\u00edsticas f\u00edsicas del supuesto de hecho contemplado.<\/p>\n

3. Todo lo anterior no debe quedar enturbiado por las afirmaciones realizadas por esta Direcci\u00f3n General en orden a distinguir entre propiedad horizontal tumbada y complejo inmobiliario cuando se ha enfrentado con el problema de exigir o no licencia de parcelaci\u00f3n. En efecto, varias resoluciones de este Centro Directivo han marcado la diferencia entre unidad de parcela (propiedad horizontal) o fraccionamiento del terreno (complejo inmobiliario) cuando la decisi\u00f3n a tomar versaba acerca de la exigencia o no de licencia de parcelaci\u00f3n para la configuraci\u00f3n jur\u00eddica adoptada. As\u00ed, por una parte, ha mantenido (resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2003, entre otras) la innecesariedad de la licencia de parcelaci\u00f3n para constituir un r\u00e9gimen de propiedad horizontal sobre una \u00fanica parcela en la que hay dos edificaciones unifamiliares de notoria antig\u00fcedad con asignaciones de uso en aquellos supuestos en que la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable (la de la Comunidad de Madrid) no exige la licencia para tales asignaciones. Pero, por otra, tambi\u00e9n ha afirmado que cuando dentro del elenco de actos que seg\u00fan la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable est\u00e1n sujetos a licencia de parcelaci\u00f3n se comprenden los supuestos en que existen asignaciones de usos individualizados de terreno, sea por la v\u00eda de la propiedad horizontal o por otra (Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda) tal constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal precisar\u00e1 de licencia de parcelaci\u00f3n, aunque se mantenga formalmente la unidad del solar. Como se aprecia, en estos casos no es la diferente configuraci\u00f3n jur\u00eddica adoptada (propiedad horizontal o complejo inmobiliario) lo decisivo, sino el hecho de la v\u00eda elegida por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, mediante el mecanismo de la licencia, para controlar el surgimiento de parcelaciones ilegales. Como se\u00f1ala acertadamente el recurrente en su escrito, tal cuesti\u00f3n no es relevante en el supuesto de la Comunidad Aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a, ya que el art\u00edculo 81.2 del Decreto 287\/2003 que aprueba el Reglamento parcial de la Ley 2\/2002 de 14 de marzo de Urbanismo trata conjuntamente las situaciones de propiedad horizontal y complejo inmobiliario.<\/p>\n

4. Sentado lo anterior, procede analizar el supuesto de hecho concreto. En \u00e9l, se regula un r\u00e9gimen denominado de complejo inmobiliario privado para una situaci\u00f3n en que, si bien se mantiene la unidad del solar, se crean diversas fincas privativas (las nueve edificaciones) que mantienen una independencia f\u00edsica (cuentan con accesos independientes) y que comparten una copropiedad o cotitularidad, organizada por el mecanismo de la cuota, sobre elementos comunes perfectamente definidos en el t\u00edtulo (rampa de entrada a los garajes, zona com\u00fan de acceso a \u00e9stos y escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso). Es cierto que, como reconoce el recurrente, la situaci\u00f3n f\u00e1ctica pod\u00eda haberse organizado, adem\u00e1s de como complejo inmobiliario, tambi\u00e9n a trav\u00e9s de la figura de la propiedad horizontal, pero ni en uno ni en otro caso se est\u00e1 forzando la naturaleza jur\u00eddica de la figura, desconociendo la realidad f\u00edsica sobre la que se opera: es evidente que tal situaci\u00f3n f\u00e1ctica, en este caso, no corresponde exactamente a la propiedad horizontal t\u00edpica (unidad de solar, unidad de acceso, divisi\u00f3n vertical), y que la f\u00f3rmula adoptada tiene encaje en la regulaci\u00f3n del art\u00edculo 24 de la Ley a trav\u00e9s del sistema de comunidad \u00fanica. Por ello, la imposici\u00f3n de una naturaleza jur\u00eddica espec\u00edfica para su acceso al Registro de la Propiedad, como pretende el registrador, resulta de una rigidez no conforme con la doctrina antes aludida de este Centro Directivo acerca de la libertad de configuraci\u00f3n que el ordenamiento reconoce en esta sede a los particulares.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

16 junio 2006<\/p>\n

Propiedad horizontal tumbada<\/strong>.- 1. El presente recurso radica en dilucidar si cabe inscribir una \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb en la que los elementos privativos son tres parcelas, sobre dos de las cuales se proyectan actualmente determinadas construcciones, mientras que la tercera se afirma que \u00abla construcci\u00f3n a\u00fan no se realiza, tiene una edificabilidad de 101,20 metros cuadrados de superficie, por dos plantas m\u00e1s bajo-cubierta y s\u00f3tano, con una altura de cornisa de 7,00 metros y una ocupaci\u00f3n de 20,22 por ciento.\u00bb Se establecen como elementos comunes \u00abel suelo y la porci\u00f3n de terreno de 68,96 metros cuadrados que tiene frente a la calle \u00c1vila y da acceso a las tres fincas resultantes de la divisi\u00f3n horizontal.\u00bb<\/p>\n

2. Dentro del sistema de propiedad horizontal que regul\u00f3 el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil y reform\u00f3 y desarroll\u00f3 la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, con sus posteriores modificaciones, en tanto supone la concurrencia de elementos comunes, por un lado, y elementos privativos por otro, pronto se vio la posibilidad, y, en muchos casos, la conveniencia de ser aplicado a supuestos en que la divisi\u00f3n o delimitaci\u00f3n entre unos y otros elementos privativos no se realizaba por planos horizontales, sino verticales. Surgi\u00f3 as\u00ed el concepto de la llamada \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb, para expresar que la separaci\u00f3n entre los elementos privativos se da, no por planos paralelos al suelo, sino perpendiculares a \u00e9l.<\/p>\n

3. Tanto la doctrina cient\u00edfica como la de esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones de 24 y 25 de junio de 1991 y 17 de julio de 1998) han admitido la situaci\u00f3n denominada \u00abprehorizontalidad\u00bb, en la que, sin necesidad de hallarse terminados todos los elementos privativos, puede tener acceso al registro un r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Tambi\u00e9n la doctrina anteriormente citada ha admitido la situaci\u00f3n de propiedad horizontal y de conjuntos urban\u00edsticos en la que los distintos elementos privativos se construyen por fases.<\/p>\n

4. Pues bien, la figura de \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb es la que se constituye en la escritura objeto del presente recurso. Y el defecto atribuido a la misma por la Registradora no puede mantenerse. En los Hechos y en el Fundamento primero se recoge una sucinta descripci\u00f3n de lo que en el futuro ser\u00e1 la descripci\u00f3n del elemento privativo n\u00famero 3, sin que exista precepto alguno que exija que los diferentes elementos privativos de una propiedad horizontal est\u00e9n totalmente terminados, pues, si fuera as\u00ed, no podr\u00eda existir la doctrina cient\u00edfica y la de este Centro Directivo sobre la prehorizontalidad y la construcci\u00f3n por fases. Por ello, no es necesario en este momento, hacer una descripci\u00f3n m\u00e1s precisa, que se realizar\u00e1 en su momento por el propietario correspondiente, de la misma forma que los propietarios de los elementos privativos 1 y 2 podr\u00e1n hacer constar las alteraciones que se realicen sobre lo proyectado, para lo cual ninguno de los tres propietarios necesitar\u00e1n concurso de los dem\u00e1s, si lo que se construye est\u00e1 incluido dentro de lo autorizado por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y los pactos espec\u00edficos de la propiedad horizontal.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

3 febrero 2010<\/p>\n

Propiedad horizontal tumbada<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho planteado se divide en r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00abtumbada\u00bb una finca en la que existen dos construcciones, creando dos elementos independientes, se\u00f1alando que a la primera le corresponde el uso exclusivo y excluyente de una porci\u00f3n de terreno de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados y setenta y siete dec\u00edmetros cuadrados de superficie que la rodea y, a la segunda, el uso exclusivo y excluyente de una porci\u00f3n de terreno de quinientos seis metros cuadrados y ochenta y seis dec\u00edmetros cuadrados de superficie que la rodea. Estas porciones de terreno se atribuyen con car\u00e1cter exclusivo y excluyente a cada una de las entidades registrales elementos independientes, de forma que podr\u00e1 el titular de cada entidad realizar los trabajos propios de mantenimiento y conservaci\u00f3n, verificar los accesos a trav\u00e9s de sus respectivas porciones de uso exclusivo y privativo y correr\u00e1n por cuenta de cada titular los gastos de conservaci\u00f3n de los correspondientes terrenos de uso exclusivo. En los estatutos consta que son elementos comunes el terreno restante de la finca excluido de las superficies integrantes de las construcciones y que ser\u00e1n de cuenta de cada entidad registral, los gastos que ocasionen el mantenimiento y conservaci\u00f3n de los respectivos terrenos de uso exclusivo, as\u00ed como de cualquier elemento que se encuentre en los mismos (la resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cBALEARES. Divisi\u00f3n horizontal en suelo r\u00fastico y parcelaci\u00f3n urban\u00edstica\u201d).<\/p>\n

15 octubre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> La Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2003 fue confirmada por el Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 43 de Madrid. Posteriormente, la resoluci\u00f3n y la sentencia fueron revocadas por la sentencia de 26 de febrero de 2007, de la Audiencia Provincial de Madrid, publicada en el B.O.E. de 8 de marzo de 2008. En cuanto a la Resoluci\u00f3n de 14 de junio de 2004 ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 3 de octubre de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Propiedad horizontal tumbada El origen de este recurso se encuentra en una escritura de divisi\u00f3n horizontal tumbada, que se constituye de la siguiente manera: 1) La finca matriz es una parcela de terreno de 1450 metros cuadrados sobre la que existen inscritas dos edificaciones. 2) Se divide horizontalmente en dos elementos independientes, que […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[1526,2588],"class_list":{"0":"post-19987","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-propiedad-horizontal-tumbada","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19987","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19987"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19987\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19987"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19987"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19987"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}