{"id":20189,"date":"2016-03-18T13:10:43","date_gmt":"2016-03-18T12:10:43","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20189"},"modified":"2016-03-19T13:11:55","modified_gmt":"2016-03-19T12:11:55","slug":"de-los-herederos-desconocidos-del-titular-registral-por-el-juez","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/representacion-propiedad-2\/de-los-herederos-desconocidos-del-titular-registral-por-el-juez\/","title":{"rendered":"De los herederos desconocidos del titular registral por el Juez"},"content":{"rendered":"<h1><strong>REPRESENTACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n<p><strong><a href=\"#Ancla\">De los herederos desconocidos del titular registral por el Juez<\/a><\/strong><\/p>\n<p><strong><a id=\"Ancla\"><\/a>De los herederos desconocidos del titular registral por el Juez<\/strong><\/p>\n<p>Antecedentes: reconocida en acto de conciliaci\u00f3n la venta de una finca hecha por su titular a dos personas y fallecida una de \u00e9stas, sus herederos y el otro comprador instan del Juez la ejecuci\u00f3n del acto de conciliaci\u00f3n; el Juez, en representaci\u00f3n de los demandados, otorga escritura de venta a favor de los demandantes (uno de los compradores y los herederos del otro), por lo que el Registrador suspende la inscripci\u00f3n por haberse sustituido la relaci\u00f3n jur\u00eddica entre uno de los demandantes (compradores) y el demandado (vendedor) por una relaci\u00f3n directa entre \u00e9ste y los herederos de aqu\u00e9l. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n diciendo que el principio b\u00e1sico de nuestro ordenamiento Jur\u00eddico, en cuya virtud nadie puede actuar en nombre de otro sin estar autorizado por \u00e9ste o tener por ley su representaci\u00f3n legal (cfr. art\u00edculo 1259 del C\u00f3digo Civil), impide la inscripci\u00f3n del negocio formalizado en la escritura calificada; la falta de representaci\u00f3n del Juez que, de oficio, vende a los herederos de uno de los demandantes, debe apreciarse en este caso. En efecto, ning\u00fan obst\u00e1culo hubiera existido si el Juez, en la escritura calificada, actuando en nombre del demandado y los herederos del demandante fallecido, actuando \u00e9stos en el lugar de su causante y en su calidad de sucesores del mismo en todos sus derechos y obligaciones (cfr. art\u00edculo 661 del C\u00f3digo Civil), se hubieran limitado a manifestar que dan forma p\u00fablica al contrato de compraventa reconocido en el Acto de conciliaci\u00f3n; lo que ocurre es que en la escritura calificada se documenta un contrato clara y sustancialmente distinto al reconocido en tal Acto, tanto en el aspecto subjetivo como en el propio contenido del negocio, pues la relaci\u00f3n contractual establecida entre el demandado y el causante de los demandantes es sustituida por una relaci\u00f3n directa entre aqu\u00e9l y los herederos de \u00e9ste, que aparecen as\u00ed como adquirentes inmediatos, no de su causante, sino del transmitente del mismo, con las consiguientes repercusiones de todo orden: jur\u00eddicas (como la alteraci\u00f3n del car\u00e1cter de la adquisici\u00f3n, y, en consecuencia, el diferente alcance de la protecci\u00f3n registral, al reflejar una adquisici\u00f3n onerosa, cuando deber\u00eda ser gratuita, la sujeci\u00f3n del bien en cuesti\u00f3n a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto, etc.), fiscales (en cuanto se podr\u00eda eludir el impuesto sucesorio del comprador premuerto), etc., y esa actuaci\u00f3n excede inequ\u00edvocamente de las facultades representativas que corresponden al Juez, pues de otro modo se provocar\u00eda una clara indefensi\u00f3n para el demandado, al involucrarlo, sin su consentimiento, en una relaci\u00f3n jur\u00eddica distinta de la que \u00e9l estableciera (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), correspondiendo al Registrador, en el \u00e1mbito de su funci\u00f3n calificadora, la apreciaci\u00f3n de este defecto, como resulta de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de una incongruencia entre el procedimiento seguido y la actuaci\u00f3n judicial calificada.<\/p>\n<p>14 diciembre 2004<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>REPRESENTACI\u00d3N De los herederos desconocidos del titular registral por el Juez De los herederos desconocidos del titular registral por el Juez Antecedentes: reconocida en acto de conciliaci\u00f3n la venta de una finca hecha por su titular a dos personas y fallecida una de \u00e9stas, sus herederos y el otro comprador instan del Juez la ejecuci\u00f3n [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4649],"tags":[4651,1526],"class_list":{"0":"post-20189","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-representacion-propiedad-2","7":"tag-de-los-herederos-desconocidos-del-titular-registral-por-el-juez","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20189","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20189"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20189\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20189"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20189"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20189"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}