{"id":20210,"date":"2016-03-08T13:21:41","date_gmt":"2016-03-08T12:21:41","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20210"},"modified":"2016-03-19T13:24:23","modified_gmt":"2016-03-19T12:24:23","slug":"de-sociedades-por-apoderado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/representacion-propiedad-2\/de-sociedades-por-apoderado\/","title":{"rendered":"De sociedades por apoderado"},"content":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

De sociedades por apoderado<\/a><\/strong><\/p>\n

Ver \u00abSOCIEDADES: Poderes que no necesitan previa inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil\u00bb.<\/p>\n

25 agosto 1976<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- Autorizado el representante de una sociedad para crear cualquier tipo de servidumbre en la constituci\u00f3n de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, puede decirse que existe extralimitaci\u00f3n de facultades si elige una figura distinta a la servidumbre para producir una vinculaci\u00f3n entre dos elementos independientes, como es el caso de una titularidad ob rem<\/strong>.<\/p>\n

3 septiembre 1982<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- Aunque es doctrina de la Direcci\u00f3n General que los Administradores de una sociedad an\u00f3nima extiendan su representaci\u00f3n, como m\u00ednimo, a todos los asuntos pertenecientes al giro o tr\u00e1fico de la empresa, esto no es aplicable a los apoderados ajenos al \u00f3rgano de gesti\u00f3n. En consecuencia, si el acto realizado por un apoderado, aunque est\u00e9 dentro de dicho giro o tr\u00e1fico, no se encuentra comprendido en el poder, es aplicable la interpretaci\u00f3n restrictiva del art\u00edculo 1.713.2\u00ba del C\u00f3digo Civil, que exige mandato expreso para la realizaci\u00f3n de los actos que se\u00f1ala y debe considerarse que el poder para \u00abpracticar operaciones de tipo registral\u00bb no autoriza para enajenar inmuebles.<\/p>\n

6 septiembre 1982<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- Reitera la doctrina de la Resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 1976 (dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de Registrador Mercantil), en el sentido de que se infringe el art\u00edculo 1.280 del C\u00f3digo Civil cuando la individualizaci\u00f3n del apoderado queda previsto que se verifique por medio de certificaci\u00f3n del ente poderdante, mero documento privado, sin que exista inconveniente en cambio para que se haga mediante una segunda escritura.<\/p>\n

29 octubre 1982<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- Si bien en la interpretaci\u00f3n de poderes debe acentuarse el celo y rigor, a fin de evitar extralimitaciones perjudiciales al derecho del poderdante, sin embargo debe tenerse en cuenta el car\u00e1cter civil o mercantil de aqu\u00e9llos, pues as\u00ed como el apoderamiento civil o mercantil concebido en t\u00e9rminos generales no incluye los actos de riguroso dominio, en el \u00e1mbito mercantil los poderes generales incluyen toda clase de actos u operaciones que recaigan sobre objetos comprendidos en el giro o tr\u00e1fico de la empresa. Por esta raz\u00f3n debe considerarse inscribible la hipoteca constituida por el apoderado de una sociedad, a quien no se le atribuy\u00f3 expresamente esta facultad, pero s\u00ed todas las que seg\u00fan los estatutos correspond\u00edan al \u00f3rgano de administraci\u00f3n, al cual, por otra parte, legalmente le corresponden facultades de gesti\u00f3n en todos los asuntos concernientes al giro o tr\u00e1fico de la empresa. Aparte de que la amplia enumeraci\u00f3n comprendida en el poder -comprar, vender, gravar, etc.- evidencia su car\u00e1cter general y la inclusi\u00f3n en \u00e9l de la hipoteca que se constituy\u00f3 en garant\u00eda de una operaci\u00f3n propia del giro o tr\u00e1fico propio de la empresa en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

24 octubre 1986<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- En la escritura otorgada por un apoderado en representaci\u00f3n de una sociedad, transcribi\u00e9ndose por el Notario sus facultades y asever\u00e1ndose que en lo omitido no hay nada que ampl\u00ede o restrinja de alg\u00fan modo, modifique o ampl\u00ede lo inserto, se cumple lo exigido por el art\u00edculo 166 del Reglamento Notarial, pero si no se indica el nombre del poderdante y su relaci\u00f3n con la sociedad, no se cumple lo dispuesto en el art\u00edculo 165 del mismo Reglamento, presupuesto que el art\u00edculo 1.217 del C\u00f3digo Civil impone como necesario para que la escritura goce de los efectos que le atribuye el art\u00edculo 1.218 y, en consecuencia, la fe p\u00fablica del Notario autorizante no pueda ser discutida en este punto.<\/p>\n

12 abril 1996<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- Ver m\u00e1s adelante, \u00abVoluntaria: interpretaci\u00f3n del poder.\u00bb<\/p>\n

14 marzo 1996<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- Otorgada una escritura de venta por quien representaba, sin acreditarlo, a una sociedad, y justificada la existencia del poder mediante certificaci\u00f3n, posterior a la escritura, del Registro Mercantil, de la que tambi\u00e9n resultaba que, con anterioridad a la venta, la sociedad se encontraba en situaci\u00f3n de baja provisional, es correcta la calificaci\u00f3n que suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n solicitada por no acreditarse la representaci\u00f3n, pues aunque en principio puede considerarse suficiente el hecho de que la representaci\u00f3n estuviese inscrita en el Registro Mercantil, la eficacia legitimadora de los asientos registrales queda desvirtuada al constar el cierre provisional de la hoja, pues en esta situaci\u00f3n la revocaci\u00f3n del poder, si se hubiese producido, no podr\u00eda haber tenido acceso al Registro y, en consecuencia, la \u00fanica forma de acreditar la subsistencia de la representaci\u00f3n tendr\u00eda que ser mediante el acompa\u00f1amiento a la escritura de venta de la primera copia autorizada del poder o de copia posterior expedida a instancia de persona con derecho a obtenerla. [1]<\/a><\/p>\n

7 junio 2000<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- El defecto consistente en la no aportaci\u00f3n de los poderes del representante de una sociedad, puede considerarse subsanado, de acuerdo con la doctrina del Centro Directivo de que en la calificaci\u00f3n han de tomarse en cuenta los documentos presentados a inscripci\u00f3n que guarden relaci\u00f3n con el que se califica, por el hecho de que tales poderes se tuvieron a la vista para la inscripci\u00f3n, tres d\u00edas antes de extenderse la nota de calificaci\u00f3n recurrida, junto con un t\u00edtulo previo (cesi\u00f3n de cr\u00e9dito hipotecario) que se present\u00f3, retir\u00f3 y devolvi\u00f3 junto con la escritura (de posposici\u00f3n de hipoteca) que motiv\u00f3 el recurso.<\/p>\n

4 noviembre 2000<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- No es defecto que impida la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad la falta de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil del poder con el que act\u00faa su representante, si consta que ha sido conferido por el administrador \u00fanico de la sociedad, cuyo cargo s\u00ed figura inscrito.<\/p>\n

15 febrero 2003<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- Hechos: en una escritura de segregaci\u00f3n otorgada por dos apoderados mancomunados de una sociedad el Registrador suspende la inscripci\u00f3n por un primer defecto consistente en que \u201cNo resulta de la documentaci\u00f3n aportada la vigencia en el cargo del Secretario de la sociedad… en la fecha del acto a que se refiere la certificaci\u00f3n incorporada al poder de fecha…\u201d La Direcci\u00f3n decide que el defecto no puede ser mantenido. La rese\u00f1a del poder con el que intervienen los apoderados mancomunados se ajusta a las exigencias del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre. En este caso, en que el poder ha sido correctamente rese\u00f1ado, la calificaci\u00f3n del Registrador debe limitarse a comprobar que el Notario ha realizado el juicio de suficiencia y que las facultades rese\u00f1adas incluyen las que son necesarias para la realizaci\u00f3n del negocio o acto que la escritura incorpora.<\/p>\n

17 enero 2005<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- 1. En el presente caso el t\u00edtulo calificado es una escritura de compraventa otorgada por dos apoderados mancomunados de la sociedad vendedora que acreditan sus facultades representativas mediante la exhibici\u00f3n de copia aut\u00e9ntica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y n\u00famero de protocolo, as\u00ed como con especificaci\u00f3n del nombre y apellidos de los dos Consejeros Delegados mancomunados de la sociedad, con cargos vigentes e inscritos en el Registro Mercantil, que otorgaron la citada escritura de apoderamiento. El Notario autorizante de dicha escritura de compraventa expresa en ella que se le exhibe copia aut\u00e9ntica de la rese\u00f1ada escritura de poder y que estima que tales apoderados tienen facultades suficientes para enajenar, entre otras, la finca objeto de la compraventa.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada por entender que no se acredita debidamente la existencia y alcance de la representaci\u00f3n alegada por los apoderados porque, a su juicio, al no constar la inscripci\u00f3n de la escritura de poder en el Registro Mercantil, \u00abser\u00e1 necesario acreditar el cargo y\/o facultades representativas, y su vigencia, respecto de las personas que en nombre de la citada entidad otorgaron dicho poder\u00bb.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n planteada por la calificaci\u00f3n impugnada ha sido ya resuelta reiteradamente por este Centro Directivo, de cuya doctrina resulta lo siguiente: a) Aun cuando se trate de poder general otorgado por sociedades \u2013lo que en el presente caso no se prejuzga\u2013, cuya inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil es obligatoria (cfr. art\u00edculo 22.2 del C\u00f3digo de Comercio), el hecho de que el poder no estuviera inscrito previamente en dicho Registro, no debe impedir la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la adquisici\u00f3n del derecho real objeto del negocio formalizado en el t\u00edtulo que se califica (cfr., por todas, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, y 2 de enero y 5 de marzo de 2005).<\/p>\n

b) Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2212\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2212 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2212\u00abvaloraci\u00f3n \u00bb\u2212 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2212\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2212, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Este criterio qued\u00f3 confirmado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1.218 del C\u00f3digo Civil, sino de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24, este \u00faltimo recientemente reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente las recientes de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

3. Examinado el t\u00edtulo calificado en este caso, resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Por otra parte, el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas.<\/p>\n

En su calificaci\u00f3n el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, seg\u00fan el juicio hecho por el Notario. Lo que ocurre es que la calificaci\u00f3n impugnada, al exigir que se acrediten determinados extremos respecto de las personas que en nombre de la sociedad vendedora otorgaron dicho poder, implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n \u2013el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno\u2013 que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en el precedente fundamento de derecho. Por ello, la calificaci\u00f3n impugnada carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre y 143 del Reglamento Notarial, seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas an\u00e1logas a la ahora impugnada (cfr. las de 12 y 23 de septiembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 9 de junio y 19 de septiembre de 2006, entre otras citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente); resoluciones que son vinculantes por no haber sido anuladas por los Tribunales en los t\u00e9rminos establecidos en el p\u00e1rrafo und\u00e9cimo del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

4. Por \u00faltimo, debe recordarse una vez m\u00e1s la obligaci\u00f3n que tiene el Registrador de ajustar su calificaci\u00f3n al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se hayan estimado recursos frente a la calificaci\u00f3n correspondiente, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria), habida cuenta del car\u00e1cter vinculante de tales resoluciones que ya hab\u00eda sido puesto de relieve por este Centro Directivo y ha sido aclarado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24\/2005, como ha recordado la Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2006. Y se considera procedente dicha advertencia, por las consecuencias que del incumplimiento de dichas normas se pueden derivar en el \u00e1mbito disciplinario, en tanto en cuanto pueden existir causas que justifiquen la apertura de expediente, conforme al art\u00edculo 313, apartados B).k) y C), de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

1 junio 2007<\/p>\n

<\/a>De sociedades por apoderado<\/strong>.- 1. En el presente caso el t\u00edtulo calificado es una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria en cuyo otorgamiento la sociedad prestamista est\u00e1 representada por un apoderado que acredita su representaci\u00f3n mediante la exhibici\u00f3n de copia aut\u00e9ntica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y n\u00famero de protocolo.<\/p>\n

Respecto de dicha escritura de poder el Notario autorizante expresa que se le exhibe copia aut\u00e9ntica pendiente de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil; y a\u00f1ade que de esa escritura, a su juicio y bajo su responsabilidad, resulta que el compareciente tiene facultades representativas suficientes para formalizar la presente escritura por cuanto que est\u00e1 expresamente facultado para conceder toda clase de pr\u00e9stamos y aceptar toda clase de garant\u00edas reales sobre inmuebles.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada mediante una calificaci\u00f3n en la que se limita a expresar, como hecho, que el Notario hace referencia a esa falta de inscripci\u00f3n de la escritura de poder; y, como \u00fanicos fundamentos de derecho, la cita de los art\u00edculos 51.9.\u00aac del Reglamento Hipotecario y 94.5.\u00ba del Reglamento del Registro Mercantil.<\/p>\n

2. Como cuesti\u00f3n formal previa, cabe recordar que las normas reguladoras del procedimiento de calificaci\u00f3n registral excluyen inequ\u00edvocamente la posibilidad de una calificaci\u00f3n con formalidades menores que las legalmente establecidas.<\/p>\n

Como se ha se\u00f1alado en las Resoluciones de 10 y 13 de noviembre de 2006 y 31 de enero de 2007, una de las razones de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, fue inyectar en el sistema registral garant\u00edas propias de un procedimiento administrativo \u2013 cfr., por todas, Resoluci\u00f3n de 20 de enero de 2006, y las que se citan en su Vistos-, como son la necesidad de que exista en todo caso calificaci\u00f3n por escrito, haciendo desaparecer las calificaciones verbales; que no existan calificaciones sucesivas; que no se traslade la calificaci\u00f3n a un momento posterior a ella misma, como suced\u00eda con la hipertrofia del informe del registrador (que, con la motivaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n, se emit\u00eda cuando recurr\u00eda el interesado y sin que \u00e9ste tuviera noticia de su contenido, pues no se le notificaba); que esa calificaci\u00f3n se sujete a una estructura propia de acto administrativo \u2013as\u00ed, que se exprese ordenada en hechos y fundamentos de derecho y con pie de recurso (p\u00e1rrafo segundo, del art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria)\u2013; que esa calificaci\u00f3n se motive cuando sea negativa, de modo igual al que, para los actos administrativos, dispone el art\u00edculo 54 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan; que se notifique en los t\u00e9rminos de lo dispuesto en la este Ley (art\u00edculos 58 y 59); y, en suma, que con su proceder el Registrador se sujete a un procedimiento cuyo cumplimiento pueda serle exigible.<\/p>\n

Por otra parte, y tambi\u00e9n a pesar de la doctrina sentada por este Centro Directivo en reiteradas Resoluciones (cfr., por todas, las de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 6 de julio, 14, 15, 16, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2004 y 10 de enero de 2005), en este expediente debe abordarse, una vez m\u00e1s, la cuesti\u00f3n relativa al contenido y alcance del informe que el Registrador debe evacuar cuando se recurre su calificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 327, p\u00e1rrafo s\u00e9ptimo, de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

A tal efecto, y como se ha puesto de relieve en las citadas Resoluciones de este Centro, seg\u00fan criterio reiterado en otras muchas posteriores (vid., por todas, la de 31 de enero de 2007), debe recordarse que el momento procedimental, \u00fanico e id\u00f3neo, en el que el Registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisi\u00f3n de denegar o suspender la pr\u00e1ctica del asiento solicitado es el de la calificaci\u00f3n (art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan ser tenidas en cuenta por este Centro Directivo las que dicho funcionario pueda introducir en su informe, pues dicho tr\u00e1mite, como tambi\u00e9n ha declarado reiteradamente esta Direcci\u00f3n General, en modo alguno puede ser utilizado para agravar su calificaci\u00f3n. En este caso, por cierto, hay que poner de relieve la muy escasa motivaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

Y a la vista de ello, para examinar el defecto invocado por el Registrador debe ahora atenderse, exclusivamente, al contenido de su calificaci\u00f3n tal como ha sido formulada, sin tener en cuenta el contenido calificatorio que, incorrectamente, se incluye en su informe.<\/p>\n

3. Por ello, respecto de la cuesti\u00f3n de fondo planteada, limitado el recurso a las cuestiones que directa e inmediatamente se relacionan con la calificaci\u00f3n impugnada (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), debe ahora decidirse \u00fanicamente si es obst\u00e1culo a la inscripci\u00f3n de una hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo el hecho de que no se acredite la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil de la escritura de apoderamiento de la que derivan las facultades representativas de quien act\u00faa en nombre de la sociedad prestamista.<\/p>\n

Esta cuesti\u00f3n debe tambi\u00e9n resolverse seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, y 2 de enero y 5 de marzo de 2005), y por tanto ha de entenderse que la circunstancia de que dicho t\u00edtulo representativo no estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripci\u00f3n cuando se trate de poderes generales (cfr. art\u00edculo 22.2 del C\u00f3digo de Comercio), no debe impedir la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la adquisici\u00f3n del derecho real de que se trate.<\/p>\n

4. Por \u00faltimo, este Centro Directivo debe recordar una vez m\u00e1s (cfr. las Resoluciones citadas en los Vistos) la obligaci\u00f3n que tiene el Registrador de dar estricto y escrupuloso cumplimiento a la norma del art\u00edculo 19 bis, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley Hipotecaria sobre la motivaci\u00f3n jur\u00eddica de la calificaci\u00f3n negativa; as\u00ed como la obligaci\u00f3n de ajustar su calificaci\u00f3n al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se hayan estimado recursos frente a la calificaci\u00f3n, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria), habida cuenta del car\u00e1cter vinculante de tales resoluciones que ya hab\u00eda sido puesto de relieve por esta Direcci\u00f3n General y ha sido aclarado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24\/2005, como ha recordado la Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2006. Y se considera procedente dicha advertencia, por la trascendencia que la regularidad de la calificaci\u00f3n negativa tiene, y las consecuencias del incumplimiento de dichas normas, ya sea en el \u00e1mbito estricto de la calificaci\u00f3n, o bien en el plano disciplinario, en tanto en cuanto pueden existir causas que justifiquen la apertura de un expediente disciplinario, conforme al art\u00edculo 313, apartados B).b), B).k) y C), de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

31 mayo 2007<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- 4. Por lo que se refiere a la cuesti\u00f3n sustantiva planteada, debe decidirse si es obst\u00e1culo a la inscripci\u00f3n de una compraventa el hecho de que no se acredite la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil del poder del que derivan las facultades representativas de quien act\u00faa en nombre de la sociedad compradora.<\/p>\n

Esta cuesti\u00f3n debe tambi\u00e9n resolverse seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 2 de enero y 5 de marzo de 2005 y 31 de mayo y 1 de junio de 2007), y por tanto ha de entenderse que la circunstancia de que dicho t\u00edtulo representativo no estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripci\u00f3n cuando se trate de poderes generales (cfr. art\u00edculo 22.2 del C\u00f3digo de Comercio), no debe impedir la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la adquisici\u00f3n del derecho real de que se trate.<\/p>\n

5. Por \u00faltimo, debe recordarse una vez m\u00e1s la obligaci\u00f3n que tiene el Registrador de ajustar su calificaci\u00f3n al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se hayan estimado recursos frente a la calificaci\u00f3n correspondiente, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria), habida cuenta del car\u00e1cter vinculante de tales resoluciones que ya hab\u00eda sido puesto de relieve por este Centro Directivo y ha sido aclarado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24\/2005, como ha recordado la Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2006. Y se considera procedente dicha advertencia, por las consecuencias que del incumplimiento de dichas normas se pueden derivar en el \u00e1mbito disciplinario, en tanto en cuanto pueden existir causas que justifiquen la apertura de expediente, conforme al art\u00edculo 313, apartados B).k) y C), de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

13 noviembre 2007<\/p>\n

De sociedades por apoderado<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado de compraventa en la que la sociedad adquirente aparece representada por un apoderado especial. El notario rese\u00f1a el documento del que resulta la representaci\u00f3n, sin especificar qui\u00e9n lo ha otorgado y el concepto en el que act\u00faa, y a la vista de copia autorizada del mismo emite el oportuno juicio de suficiencia. El registrador suspende la inscripci\u00f3n considerando que es necesario expresar qui\u00e9n otorg\u00f3 el poder, en uso de qu\u00e9 representaci\u00f3n org\u00e1nica, y si \u00e9ste a su vez ten\u00eda facultades para ello.<\/p>\n

El notario recurrente se opone a dicha calificaci\u00f3n alegando que la cuesti\u00f3n ya ha sido contemplada por varias Resoluciones de este Centro Directivo que considera contrarias al criterio mantenido en la calificaci\u00f3n, para terminar solicitando \u00abse declare la improcedencia del defecto impugnado, ordenando al registrador la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n.\u00bb<\/p>\n

2. Se\u00f1ala el apartado 1.\u00ba del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre que \u00abEn los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y expresar\u00e1 que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera\u00bb. Por su parte, el apartado 2.\u00ba del mismo art\u00edculo 98 establece que \u00abLa rese\u00f1a por el notario de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

3. El transcrito precepto ha sido objeto de m\u00faltiples ex\u00e9gesis contenidas tanto en Resoluciones singulares de este Centro, como en la Instrucci\u00f3n vinculante de 12 de abril de 2012 y, asimismo, en las numerosas Sentencias de los Tribunales que se han manifestado sobre el tema \u2013todas ellas recogidas en los Vistos de esta Resoluci\u00f3n\u2013 lo que hace ociosa una reiteraci\u00f3n de su contenido.<\/p>\n

Por otro lado a la vista del contenido del informe del registrador, al que se ha hecho referencia en el \u00faltimo expositivo, es lo cierto que el particular interesado en acceder a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo calificado subsan\u00f3 con anterioridad a la interposici\u00f3n del recurso la deficiencia se\u00f1alada. Ello hace que al d\u00eda de hoy deba considerarse que la prevenci\u00f3n contenida en la nota de calificaci\u00f3n negativa carezca ya de virtualidad alguna lo que determina la procedencia de estimar el recurso y dejar sin efecto la calificaci\u00f3n recurrida. [2]<\/a><\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

20 junio 2012 [3]<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de un Registrador Mercantil.<\/p>\n

[2]<\/a> Admitido que el defecto hab\u00eda sido subsanado, lo que convert\u00eda el recurso en una especie del antiguo recurso \u201ca efectos doctrinales\u201d, lo procedente hubiera sido que el centro directivo se hubiera pronunciado sobre el fondo del asunto y no limitarse a decir que se estimaba el recurso. Al \u201cparticular interesado\u201d le era indiferente el recurso, puesto que se subsan\u00f3 el defecto se\u00f1alado en la calificaci\u00f3n; al notario, en cambio, le interesaba saber si ten\u00eda o no raz\u00f3n, y el recurso, si se admit\u00eda, deber\u00eda haberse fundado en los argumentos del notario, pero no en el que utiliz\u00f3 la Direcci\u00f3n.<\/p>\n

[3]<\/a> En el Bolet\u00edn Oficial del Estado aparece, en la primera l\u00ednea de esta resoluci\u00f3n, la fecha 20 de junio, mientras que en el p\u00e1rrafo final figura la del d\u00eda 26. Por su situaci\u00f3n intermedia entre otras resoluciones, que concluyen con la fecha del d\u00eda 23, parece que su fecha debi\u00f3 ser del d\u00eda 20.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N De sociedades por apoderado Ver \u00abSOCIEDADES: Poderes que no necesitan previa inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil\u00bb. 25 agosto 1976 De sociedades por apoderado.- Autorizado el representante de una sociedad para crear cualquier tipo de servidumbre en la constituci\u00f3n de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, puede decirse que existe extralimitaci\u00f3n de facultades si […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4649],"tags":[4661,1526],"class_list":{"0":"post-20210","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-representacion-propiedad-2","7":"tag-de-sociedades-por-apoderado","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20210","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20210"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20210\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20210"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20210"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20210"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}