{"id":20222,"date":"2016-03-02T13:34:54","date_gmt":"2016-03-02T12:34:54","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20222"},"modified":"2016-03-19T13:43:11","modified_gmt":"2016-03-19T12:43:11","slug":"organica-forma-de-acreditarla","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/representacion-propiedad-2\/organica-forma-de-acreditarla\/","title":{"rendered":"Org\u00e1nica: forma de acreditarla"},"content":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/a><\/strong><\/p>\n

1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa y en la parte relativa a la intervenci\u00f3n de uno de los otorgantes, adem\u00e1s de detallar las circunstancias que identifican a la sociedad vendedora, representada por determinada persona f\u00edsica, se expresa que esta \u00faltima act\u00faa en su calidad de Administrador \u00danico de dicha sociedad y \u00fanicamente se especifican determinados datos de la escritura p\u00fablica de nombramiento para tal cargo (Notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil) as\u00ed como la aseveraci\u00f3n por el Notario sobre la exhibici\u00f3n de la copia autorizada de esta \u00faltima escritura.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque la escritura calificada no contiene el juicio notarial de suficiencia sobre las facultades representativas de quien interviene en nombre ajeno.<\/p>\n

2. Para que en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar.<\/p>\n

Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n. Y el Registrador deber\u00e1 calificar \u2013adem\u00e1s de la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representaci\u00f3n\u2013 la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo, sin que pueda, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; que se le transcriban facultades, que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico o que se acompa\u00f1e \u00e9ste.<\/p>\n

De este modo \u2013y como ha puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad\u2013 se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes… debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000\u2013). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n iuris tantum\u00bb, de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb- de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe sufiBOE n\u00fam. 250 Jueves 19 octubre 2006 36537 ciente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial -cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial-, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro -cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio-.<\/p>\n

De cuanto antecede resulta que, seg\u00fan la letra y la ratio del mencionado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, la exigencia relativa al juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n es aplicable no s\u00f3lo en los casos de actuaci\u00f3n mediante apoderamiento, sino tambi\u00e9n en supuestos de representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica (sin que, respecto de esta \u00faltima constituya obst\u00e1culo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el \u00e1mbito legal del poder representativo).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, en su Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, ya entendi\u00f3 que una eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, habr\u00eda de ser considerado por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; y, en su fundamento de derecho n\u00famero 8 \u2013reiterado en Resoluciones posteriores como las de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002\u2013, a\u00f1adi\u00f3 que \u00abEste sistema de rese\u00f1a del documento acreditativo y expresi\u00f3n de la valoraci\u00f3n de suficiencia de la representaci\u00f3n es imperativo, por cuanto la Ley lo impone como obligaci\u00f3n y no como facultad del Notario autorizante, de modo que una y otra exigencia son, en todo caso, imprescindibles y no quedan cumplidas por la mera transcripci\u00f3n o incorporaci\u00f3n, total o parcial, del documento representativo aportado con omisi\u00f3n de la expresi\u00f3n de dicha valoraci\u00f3n, circunstancia \u00e9sta que \u2013adem\u00e1s de comportar un est\u00e9ril encarecimiento y no excluir, en su caso, la responsabilidad civil y disciplinaria del Notario\u2013 obligar\u00eda a negar al documento as\u00ed redactado la cualidad de escritura p\u00fablica inscribible a los efectos de lo establecido en los art\u00edculos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria, por no cumplir los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n notarial respecto del juicio notarial de capacidad y legitimaci\u00f3n de los otorgantes \u2013confr\u00f3ntese los art\u00edculos 98.1 de la Ley 24\/2001 y 17 bis, apartado 2.a), de la Ley del Notariado\u2013\u00bb.<\/p>\n

3. En el presente caso, el Notario ha rese\u00f1ado el documento del que nacen las facultades representativas, la escritura p\u00fablica de nombramiento de administrador; as\u00ed mismo expresa que dicha escritura se encuentra inscrita en el Registro Mercantil correspondiente, con los datos que rese\u00f1a, y que tiene a la vista copia autorizada de la misma. Pero es evidente que falta la expresi\u00f3n del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n alegada, por lo que no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido \u00edntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representaci\u00f3n exigen el mencionado precepto legal y el Reglamento Notarial para que dicho instrumento p\u00fablico produzca, por s\u00ed solo, los efectos que le son propios como t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

27 septiembre, 3 y 4 octubre 2006<\/p>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de permuta y en la parte relativa a la intervenci\u00f3n de uno de los otorgantes, adem\u00e1s de detallar las circunstancias que identifican a la sociedad adquirente del inmueble, representada por determinada persona f\u00edsica, se expresa que esta \u00faltima act\u00faa en su calidad de Administrador \u00danico de dicha sociedad y \u00fanicamente se especifican determinados datos de la escritura p\u00fablica de nombramiento para tal cargo (Notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil) as\u00ed como la aseveraci\u00f3n de dicho administrador sobre la vigencia de su cargo.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque la escritura calificada no contiene el juicio notarial de suficiencia sobre las facultades representativas de quien interviene en nombre ajeno, sin que resulte de dicha escritura que haya tenido a la vista los documentos p\u00fablicos que acreditan su cargo y facultades.<\/p>\n

2. Para que en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n. Y el Registrador deber\u00e1 calificar \u2013adem\u00e1s de la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representaci\u00f3n\u2013 la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo, sin que pueda, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; que se le transcriban facultades, que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico o que se acompa\u00f1e \u00e9ste.<\/p>\n

De este modo \u2013y como ha puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad\u2013 se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1.218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes. debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo, como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n \u201ciuris tantum\u201d\u00bb, de modo que vincula \u201cerga omnes\u201d y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb- de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial -cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial-, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro -cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio.<\/p>\n

De cuanto antecede resulta que, seg\u00fan la letra y la ratio del mencionado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, la exigencia relativa al juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n es aplicable no s\u00f3lo en los casos de actuaci\u00f3n mediante apoderamiento, sino tambi\u00e9n en supuestos de representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica (sin que, respecto de esta \u00faltima constituya obst\u00e1culo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el \u00e1mbito legal del poder representativo).<\/p>\n

Y, por otra parte, es imprescindible que la representaci\u00f3n org\u00e1nica tambi\u00e9n se acredite mediante \u00abdocumento aut\u00e9ntico\u00bb que se haya aportado al Notario autorizante, como exige el mencionado precepto legal.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, en su Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, ya entendi\u00f3 que una eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, habr\u00eda de ser considerado por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; y, en su fundamento de derecho n\u00famero 8 \u2013reiterado en Resoluciones posteriores como las de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002\u2013, a\u00f1adi\u00f3 que \u00abEste sistema de rese\u00f1a del documento acreditativo y expresi\u00f3n de la valoraci\u00f3n de suficiencia de la representaci\u00f3n es imperativo, por cuanto la Ley lo impone como obligaci\u00f3n y no como facultad del Notario autorizante, de modo que una y otra exigencia son, en todo caso, imprescindibles y no quedan cumplidas por la mera transcripci\u00f3n o incorporaci\u00f3n, total o parcial, del documento representativo aportado con omisi\u00f3n de la expresi\u00f3n de dicha valoraci\u00f3n, circunstancia \u00e9sta que \u2013adem\u00e1s de comportar un est\u00e9ril encarecimiento y no excluir, en su caso, la responsabilidad civil y disciplinaria del Notario\u2013 obligar\u00eda a negar al documento as\u00ed redactado la cualidad de escritura p\u00fablica inscribible a los efectos de lo establecido en los art\u00edculos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria, por no cumplir los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n notarial respecto del juicio notarial de capacidad y legitimaci\u00f3n de los otorgantes \u2013confr\u00f3ntese los art\u00edculos 98.1 de la Ley 24\/ 2001 y 17 bis, apartado 2.a), de la Ley del Notariado\u00bb.<\/p>\n

3. En el presente caso, el Notario ha rese\u00f1ado el documento del que nacen las facultades representativas, la escritura p\u00fablica de nombramiento de administrador; as\u00ed mismo se expresa que el otorgante asevera la vigencia de sus facultades representativas (aseveraci\u00f3n esta \u00faltima que, por lo dem\u00e1s, no es imprescindible, seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo \u2013cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 28 de mayo de 1999-, pues aparte que no hay norma que lo imponga, y su inclusi\u00f3n en las escrituras se debe a una pr\u00e1ctica reiterada, bien puede entenderse impl\u00edcita en la afirmaci\u00f3n de su cualidad de administrador que hace el representante en el momento del otorgamiento). Lo que ocurre es que el Notario se limita a afirmar que la escritura de nombramiento del cargo se encuentra inscrita en el Registro Mercantil correspondiente, con los datos que rese\u00f1a, pero no se expresa que se le haya aportado el documento fehaciente acreditativo del cual los haya tomado, y, por otra parte, es evidente que falta la expresi\u00f3n del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n alegada, por lo que no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido \u00edntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representaci\u00f3n exigen el mencionado precepto legal y el Reglamento Notarial para que dicho instrumento p\u00fablico produzca, por s\u00ed solo, los efectos que le son propios como t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

20 septiembre 2006<\/p>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, y en la parte relativa a la intervenci\u00f3n de la se\u00f1ora compareciente, adem\u00e1s de detallar las circunstancias que identifican a la sociedad propietaria de la finca descrita, representada por aquella compareciente, se expresa que act\u00faa en su calidad de Administradora \u00danica de dicha sociedad y se especifican determinados datos de la escritura p\u00fablica de nombramiento para tal cargo (Notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil) as\u00ed como la aseveraci\u00f3n por el Notario sobre la exhibici\u00f3n de la copia autorizada de esta \u00faltima escritura.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque la escritura calificada no contiene el juicio notarial de suficiencia sobre las facultades representativas de quien interviene en nombre de la indicada sociedad.<\/p>\n

2. Para que en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar.<\/p>\n

Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n. Y el Registrador deber\u00e1 calificar \u2013adem\u00e1s de la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representaci\u00f3n\u2013 la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo, sin que pueda, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; que se le transcriban facultades, que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico o que se acompa\u00f1e \u00e9ste.<\/p>\n

De este modo \u2013y como ha puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad\u2013 se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes, debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000\u2013). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n iuris tantum\u00bb, de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente- de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2212\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2212 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2212\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2212 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2212\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2212, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial \u2212cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial\u2212, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro \u2212cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio\u2212.<\/p>\n

De cuanto antecede resulta que, seg\u00fan la letra y la ratio del mencionado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, la exigencia relativa al juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n es aplicable no s\u00f3lo en los casos de actuaci\u00f3n mediante apoderamiento, sino tambi\u00e9n en supuestos de representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica (sin que, respecto de esta \u00faltima constituya obst\u00e1culo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el \u00e1mbito legal del poder representativo).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, en su Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, ya entendi\u00f3 que una eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, habr\u00eda de ser considerado por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; y, en su fundamento de derecho n\u00famero 8 \u2013reiterado en Resoluciones posteriores como las de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002\u2013, a\u00f1adi\u00f3 que \u00abEste sistema de rese\u00f1a del documento acreditativo y expresi\u00f3n de la valoraci\u00f3n de suficiencia de la representaci\u00f3n es imperativo, por cuanto la Ley lo impone como obligaci\u00f3n y no como facultad del Notario autorizante, de modo que una y otra exigencia son, en todo caso, imprescindibles y no quedan cumplidas por la mera transcripci\u00f3n o incorporaci\u00f3n, total o parcial, del documento representativo aportado con omisi\u00f3n de la expresi\u00f3n de dicha valoraci\u00f3n, circunstancia \u00e9sta que \u2013adem\u00e1s de comportar un est\u00e9ril encarecimiento y no excluir, en su caso, la responsabilidad civil y disciplinaria del Notario\u2013 obligar\u00eda a negar al documento as\u00ed redactado la cualidad de escritura p\u00fablica inscribible a los efectos de lo establecido en los art\u00edculos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria, por no cumplir los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n notarial respecto del juicio notarial de capacidad y legitimaci\u00f3n de los otorgantes \u2013confr\u00f3ntese los art\u00edculos 98.1 de la Ley 24\/2001 y 17 bis, apartado 2.a), de la Ley del Notariado\u2013\u00bb.<\/p>\n

3. En el presente caso, el Notario ha rese\u00f1ado el documento del que nacen las facultades representativas, la escritura p\u00fablica de nombramiento de la administradora; as\u00ed mismo expresa que dicha escritura se encuentra inscrita en el Registro Mercantil correspondiente, con los datos que rese\u00f1a, y que tiene a la vista copia autorizada de la misma.<\/p>\n

Pero es evidente que falta la expresi\u00f3n del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n alegada, por lo que no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido \u00edntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representaci\u00f3n exigen el mencionado precepto legal y el Reglamento Notarial para que dicho instrumento p\u00fablico produzca, por s\u00ed solo, los efectos que le son propios como t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

16 diciembre 2006<\/p>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de constituci\u00f3n de un inmueble en propiedad horizontal, y en la parte relativa a la intervenci\u00f3n del compareciente, adem\u00e1s de detallar las circunstancias que identifican a la sociedad propietaria de la finca descrita, representada por aquel compareciente, se expresa que act\u00faa en su calidad de Administrador \u00danico de dicha sociedad y se especifican determinados datos de la escritura p\u00fablica de nombramiento para tal cargo (Notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil) as\u00ed como la aseveraci\u00f3n por el Notario sobre la exhibici\u00f3n de la copia autorizada de esta \u00faltima escritura.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque la escritura calificada no contiene el juicio notarial de suficiencia sobre las facultades representativas de quien interviene en nombre de la indicada sociedad.<\/p>\n

2. Para que en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar.<\/p>\n

Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n. Y el Registrador deber\u00e1 calificar \u2013adem\u00e1s de la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representaci\u00f3n-la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo, sin que pueda, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; que se le transcriban facultades, que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico o que se acompa\u00f1e \u00e9ste.<\/p>\n

De este modo \u2013y como ha puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad\u2013 se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, \u00abiuris tantum\u00bb, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes, debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000\u2013). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (\u00abcomparatio personarum\u00bb as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados c) y d) del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb, de modo que vincula \u00aberga omnes\u00bb y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2212\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2212 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2212\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2212 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2212\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2212, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial \u2212cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial\u2212, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro \u2212cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio.<\/p>\n

De cuanto antecede resulta que, seg\u00fan la letra y la ratio del mencionado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, la exigencia relativa al juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n es aplicable no s\u00f3lo en los casos de actuaci\u00f3n mediante apoderamiento, sino tambi\u00e9n en supuestos de representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica (sin que, respecto de esta \u00faltima constituya obst\u00e1culo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el \u00e1mbito legal del poder representativo).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, en su Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, ya entendi\u00f3 que una eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, habr\u00eda de ser considerado por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; y, en su fundamento de derecho n\u00famero 8 \u2013reiterado en Resoluciones posteriores como las de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002\u2013, a\u00f1adi\u00f3 que \u00abEste sistema de rese\u00f1a del documento acreditativo y expresi\u00f3n de la valoraci\u00f3n de suficiencia de la representaci\u00f3n es imperativo, por cuanto la Ley lo impone como obligaci\u00f3n y no como facultad del Notario autorizante, de modo que una y otra exigencia son, en todo caso, imprescindibles y no quedan cumplidas por la mera transcripci\u00f3n o incorporaci\u00f3n, total o parcial, del documento representativo aportado con omisi\u00f3n de la expresi\u00f3n de dicha valoraci\u00f3n, circunstancia \u00e9sta que \u2013adem\u00e1s de comportar un est\u00e9ril encarecimiento y no excluir, en su caso, la responsabilidad civil y disciplinaria del Notario\u2013 obligar\u00eda a negar al documento as\u00ed redactado la cualidad de escritura p\u00fablica inscribible a los efectos de lo establecido en los art\u00edculos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria, por no cumplir los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n notarial respecto del juicio notarial de capacidad y legitimaci\u00f3n de los otorgantes \u2013confr\u00f3ntese los art\u00edculos 98.1 de la Ley 24\/2001 y 17 bis, apartado 2.a), de la Ley del Notariado\u00bb.<\/p>\n

3. En el presente caso, el Notario ha rese\u00f1ado el documento del que nacen las facultades representativas, la escritura p\u00fablica de nombramiento del administrador; as\u00ed mismo expresa que dicha escritura se encuentra inscrita en el Registro Mercantil correspondiente, con los datos que rese\u00f1a, y que tiene a la vista copia autorizada de la misma. Pero es evidente que falta la expresi\u00f3n del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n alegada, por lo que no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido \u00edntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representaci\u00f3n exigen el mencionado precepto legal y el Reglamento Notarial para que dicho instrumento p\u00fablico produzca, por s\u00ed solo, los efectos que le son propios como t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

20 diciembre 2006<\/p>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este recurso el t\u00edtulo calificado es una escritura de cesi\u00f3n de un derecho real de opci\u00f3n de compra, otorgada por una misma persona que interviene en nombre de la sociedad cedente y de la cesionaria.<\/p>\n

En dicha escritura, adem\u00e1s de detallar las circunstancias que identifican a las sociedades representadas, se expresa que el compareciente act\u00faa en su calidad de Administrador \u00danico de ambas sociedades y se especifican determinados datos de la escrituras p\u00fablicas de nombramiento para tales cargos (Notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n de una de ellas en el Registro Mercantil) as\u00ed como la aseveraci\u00f3n por el Notario sobre la exhibici\u00f3n de la \u00abcopia\u00bb de esta \u00faltimas escrituras.<\/p>\n

Por otra parte, el derecho real de opci\u00f3n que se cede figura inscrito en el Registro de la Propiedad, haci\u00e9ndose constar en la inscripci\u00f3n que \u00abEl derecho de opci\u00f3n ser\u00e1 transmisible a cualesquiera personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas, previa notificaci\u00f3n notarial a la parte concedente\u00bb.<\/p>\n

Respecto de la representaci\u00f3n, seg\u00fan los dos primeros defectos expresados en la calificaci\u00f3n, el Registrador considera que no est\u00e1 rese\u00f1ada correctamente la escritura de la que resultan las facultades representativas (nombramiento de administrador, aunque por error la calificaci\u00f3n se refiere a la \u00abescritura de poder\u00bb), porque el Notario expresa que tiene a la vista \u00abcopia\u00bb autorizada de la misma, sin precisar que se trata de \u00abcopia autorizada\u00bb.<\/p>\n

Y en relaci\u00f3n con la cesi\u00f3n del derecho real de opci\u00f3n el Registrador opone en su calificaci\u00f3n que no se ha acreditado en forma fehaciente el cumplimiento del requisito de la previa notificaci\u00f3n notarial a la parte concedente, \u00abya que simplemente se contiene en la escritura una manifestaci\u00f3n del notario autorizante del t\u00edtulo que se califica, que dice que le han exhibido y devuelve; sin que se haya acompa\u00f1ado dicho acta ni testimoniado en forma\u00bb.<\/p>\n

2. Respecto de los dos primeros defectos expresados en la calificaci\u00f3n impugnada, relativos al cumplimiento del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, en lo atinente a la rese\u00f1a por el notario de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada, cabe recordar que seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente), las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n. Y el Registrador deber\u00e1 calificar la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico del que nacen dichas facultades de representaci\u00f3n \u2013adem\u00e1s de la existencia del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado\u2013 (cfr. el apartado 2 del mencionado art\u00edculo 98, modificado por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad).<\/p>\n

El mencionado precepto legal, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2212\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2212 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2212\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2212 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2212\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada \u00bb\u2212, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado 2.b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb.<\/p>\n

En el presente caso, el Notario, adem\u00e1s de expresar el juicio de suficiencia de las facultades representativas \u00abacreditadas\u00bb, ha rese\u00f1ado el documento del que nace dicha representaci\u00f3n, la respectiva escritura p\u00fablica en que consta el nombramiento de administrador; as\u00ed mismo expresa, respecto de una de ellas que se encuentra inscrita en el Registro Mercantil correspondiente, con los datos que rese\u00f1a, y respecto de la otra que se encuentra pendiente de inscripci\u00f3n. Mas, en ambos casos se limita a a\u00f1adir que tiene a la vista \u00abcopia\u00bb de tales escrituras, sin precisar de qu\u00e9 tipo de copia se trata.<\/p>\n

Ciertamente, podr\u00eda entenderse que si \u2013como acontece en este supuesto\u2013 el Notario autoriza la escritura a\u00f1adiendo, bajo su responsabilidad, que juzga suficientes las facultades representativas \u00abacreditadas \u00bb para otorgar la escritura de que se trata, y no hace reserva o advertencia alguna sobre la falta de exhibici\u00f3n de documento aut\u00e9ntico, es porque \u00e9ste se le ha aportado (dicha exhibici\u00f3n es, seg\u00fan el mencionado ar-t\u00edculo 98.1, el medio para \u00abacreditar\u00bb la representaci\u00f3n alegada).<\/p>\n

Pero es igualmente cierto que la precisi\u00f3n t\u00e9cnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. art\u00edculo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente la transcedencia que la Ley atribuye hoy a la valoraci\u00f3n notarial de la suficiencia de la representaci\u00f3n imponen un mayor rigor. Por ello, con expresiones gen\u00e9ricas, imprecisas o ambiguas como la ahora cuestionada no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido \u00edntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representaci\u00f3n exigen el mencionado precepto legal y el Reglamento Notarial para que dicho instrumento p\u00fablico produzca, por s\u00ed solo, los efectos que le son propios como t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, se trata de una omisi\u00f3n que puede ser f\u00e1cilmente subsanada por el propio Notario autorizante ex art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial.<\/p>\n

3. Por lo que se refiere al tercero de los defectos expresados en la calificaci\u00f3n impugnada, es indudable que, habi\u00e9ndose constituido el derecho de opci\u00f3n de que se trata con el car\u00e1cter de derecho real y transmisible sin consentimiento del concedente, aunque con la necesidad de previa notificaci\u00f3n notarial a \u00e9ste, la transmisi\u00f3n de tal derecho requiere el cumplimiento de ese requisito pactado. Por ello, debe determinarse ahora si de los t\u00e9rminos de la escritura calificada resulta debidamente acreditado dicho cumplimiento, extremo que habr\u00e1 de ser calificado por el Registrador por lo que resulte de dicha escritura, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

A tal efecto, resulta evidente que si el Notario autorizante de una escritura como la ahora calificada expresa que la notificaci\u00f3n exigida se le ha acreditado mediante exhibici\u00f3n de la copia autorizada de la correspondiente acta notarial de notificaci\u00f3n al concedente de la opci\u00f3n y especifica los datos identificativos de dicho documento aut\u00e9ntico, se trata de la narraci\u00f3n de un hecho que queda bajo el alcance de la fe p\u00fablica notarial, habida cuenta de presunci\u00f3n de veracidad e integridad que, como ha sido expuesto en el anterior fundamento de derecho, establecen los art\u00edculos 1.218 del C\u00f3digo Civil y 1 y 17 bis, apartado 2.b), de la Ley del Notariado, satisfaci\u00e9ndose con ello la exigencia de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica para la inscripci\u00f3n prescrita en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria. De este modo, la relaci\u00f3n o rese\u00f1a de los particulares del acta notarial de notificaci\u00f3n vincula al Registrador en su calificaci\u00f3n, ya que no podr\u00e1 exigir exhibici\u00f3n, inserci\u00f3n, incorporaci\u00f3n o acompa\u00f1amiento de dicho documento aut\u00e9ntico, sin que, por lo dem\u00e1s, se oponga a esta conclusi\u00f3n la norma del art\u00edculo 98.3 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, que invoca el Registrador en su calificaci\u00f3n. Este precepto legal se refiere a la eventual exigencia de unir o incorporar a la matriz de los instrumentos p\u00fablicos otorgados por apoderado u otros representantes, no esos documentos aut\u00e9nticos \u2013referidos en los apartados 1 y 2 del mismo art\u00edculo 98\u2013 y que m\u00e1s que complemento son la base imprescindible del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, sino los documentos \u2013normalmente no protocolares\u2013 relativos a otros requisitos o presupuestos que, adem\u00e1s de aquellos documentos aut\u00e9nticos que han de ser objeto de mera rese\u00f1a, sean necesarios para la validez de la actuaci\u00f3n representativa (testimonios judiciales de determinadas autorizaciones, certificaciones sobre requisitos impuestos por las normas administrativas, certificaciones de acuerdos expedidos por \u00f3rganos de personas jur\u00eddicas, etc.). Y aunque, seg\u00fan el fundamento de derecho octavo de la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, la norma de dicho apartado 3 del art\u00edculo 98 debe entenderse aplicable no s\u00f3lo a esos documentos referidos que complementen la representaci\u00f3n o apoderamiento del otorgante, sino que tambi\u00e9n habr\u00e1 de aplicarse (en \u00faltimo t\u00e9rmino, ex analog\u00eda, si es que la r\u00fabrica legal de dicho precepto se considera determinante para excluir su aplicaci\u00f3n directa, a pesar de que su colocaci\u00f3n sistem\u00e1tica bien puede deberse \u00fanicamente a la finalidad de servir de contraste con lo establecido en los restantes apartados del mismo art\u00edculo) a cualquier otro documento que no est\u00e9 incluido en el \u00e1mbito de los apartados 1 y 2 del art\u00edculo 98, lo cierto es que el mencionado apartado 3 del mismo art\u00edculo establece, como presupuesto de aplicaci\u00f3n de la norma que contiene, que se trate de documentos que por exigencia legal haya de ser unido a la matriz (\u00abverbi gratia\u00bb, respecto de la licencia de parcelaci\u00f3n, seg\u00fan la legislaci\u00f3n urban\u00edstica).<\/p>\n

Lo que ocurre es que en el presente supuesto el optante manifiesta en la escritura calificada que el d\u00eda 1 de febrero de 2006, ha notificado mediante acta notarial al concedente la cesi\u00f3n del derecho real de opci\u00f3n de compra a la sociedad ahora cesionaria y el Notario se limita a expresar que se le exhibe y \u00e9l devuelve \u00abcopia\u00bb de dicha notificaci\u00f3n, sin detallar ni siquiera de qu\u00e9 tipo de copia se trata. Por ello, habida cuenta de la precisi\u00f3n t\u00e9cnica que \u2013como se ha expresado anteriormente\u2013 debe exigirse a todo documento notarial en atenci\u00f3n a sus efectos, y sin necesidad de prejuzgar ahora sobre el contenido concreto que habr\u00eda de tener esa relaci\u00f3n o rese\u00f1a del documento que acredite el cumplimiento del requisito pactado de notificaci\u00f3n al concedente de la opci\u00f3n, debe necesariamente concluirse que en este caso dicha relaci\u00f3n no re\u00fane los presupuestos m\u00ednimos para que el instrumento p\u00fablico calificado produzca, por s\u00ed solo, los efectos que le son propios como t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador \u00fanicamente en los t\u00e9rminos que, especialmente respecto del tercero de los defectos, resultan de los precedentes fundamentos de derecho.\u00a0 [1]<\/a><\/p>\n

19 marzo 2007<\/p>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este recurso el t\u00edtulo calificado es una escritura de compraventa de un inmueble, en la que se expresa que uno de los comparecientes act\u00faa en su calidad de administrador \u00fanico de la sociedad compradora y se especifican determinados datos de la escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de la sociedad, as\u00ed como la de adaptaci\u00f3n de estatutos a la vigente Ley y la de nombramiento para tal cargo (Notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil). Adem\u00e1s, la escritura calificada contiene la aseveraci\u00f3n por la Notaria autorizante sobre la exhibici\u00f3n de \u00ablos Estatutos que rigen a dicha sociedad\u00bb, que -seg\u00fan a\u00f1ade- tiene a la vista y considera \u00absuficientes para este otorgamiento\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, la Registradora opone a la inscripci\u00f3n solicitada que las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico, lo que, a juicio de aqu\u00e9lla, no consta en el presente caso. Asimismo, a\u00f1ade que \u00abel Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb. Y, termina agregando que \u00abPodr\u00e1 subsanarse este defecto aportando la copia autorizada de la que se desprendan las facultades concedidas\u00bb.<\/p>\n

La Notaria recurrente considera, por una parte, que tal calificaci\u00f3n infringe el art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, que establece que la rese\u00f1a por el Notario del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario; y, por otra parte, que la existencia de la referida documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica puede inferirse del conjunto de las expresiones utilizadas tanto al rese\u00f1ar el documento del que nace la representaci\u00f3n invocada, como del juicio de suficiencia de \u00e9sta.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n debatida debe resolverse seg\u00fan la reiterad\u00edsima doctrina de este Centro Directivo que sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, resulta de las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente.<\/p>\n

Para que en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n

Seg\u00fan la misma doctrina citada, las obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb- de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Este criterio qued\u00f3 confirmado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil, sino de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24, este \u00faltimo recientemente reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de Medidas de Prevenci\u00f3n de Fraude Fiscal (cfr. las Resoluciones de este centro directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente las de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

3. En el presente caso, la Notaria autorizante del t\u00edtulo calificado ha rese\u00f1ado el documento del que nace dicha representaci\u00f3n, la escritura p\u00fablica en que consta el nombramiento de administrador; y a\u00f1ade que la legitimaci\u00f3n de \u00e9ste resulta de las facultades atribuidas por los Estatutos sociales -que constan en escritura distinta a la del nombramiento-. En la rese\u00f1a de ambas escrituras se indica, respectivamente, el Notario autorizante, la fecha de otorgamiento, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil. Lo que ocurre es que en el t\u00edtulo calificado la Notaria autorizante se limita a a\u00f1adir que tiene a la vista \u00ablos Estatutos\u00bb, sin expresar que se le haya exhibido copia aut\u00e9ntica de las referidas escrituras de nombramiento de administrador y adaptaci\u00f3n de estatutos sociales.<\/p>\n

Ciertamente, podr\u00eda entenderse que si -como acontece en este supuesto- el Notario autoriza la escritura a\u00f1adiendo, bajo su responsabilidad, que juzga suficientes las facultades representativas para otorgar la escritura de que se trata, y no hace reserva o advertencia alguna sobre la falta de exhibici\u00f3n de los documentos aut\u00e9nticos de los que resulten las facultades representativas, es porque \u00e9stos se le han aportado (dicha exhibici\u00f3n es, seg\u00fan el mencionado art\u00edculo 98.1, el medio para \u00abacreditar\u00bb la representaci\u00f3n alegada). Pero es igualmente cierto que la precisi\u00f3n t\u00e9cnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. art\u00edculo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente la transcendencia que la Ley atribuye hoy a la valoraci\u00f3n notarial de la suficiencia de la representaci\u00f3n imponen un mayor rigor. Por ello, con expresiones gen\u00e9ricas, imprecisas o ambiguas como la ahora cuestionada no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido \u00edntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representaci\u00f3n exigen el mencionado precepto legal y el Reglamento Notarial para que dicho instrumento p\u00fablico produzca, por s\u00ed solo, los efectos que le son propios como t\u00edtulo inscribible (cfr. Resoluci\u00f3n de 19 de marzo de 2007).<\/p>\n

Por otra parte, cabe recordar que, seg\u00fan la letra y la ratio del mencionado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, la exigencia relativa al juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n es aplicable no s\u00f3lo en los casos de actuaci\u00f3n mediante apoderamiento, sino tambi\u00e9n en supuestos de representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica (sin que, respecto de esta \u00faltima constituya obst\u00e1culo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el \u00e1mbito legal del poder representativo). Por ello, tambi\u00e9n en el caso de actuaci\u00f3n del administrador de una sociedad an\u00f3nima el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, expresi\u00f3n que en el presente caso es incompleta al omitirse la expresi\u00f3n del acto o negocio para cuyo otorgamiento considera la Notaria que dicho \u00f3rgano tiene facultades representativas suficientes.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, las omisiones que en el presente caso se han apreciado pueden ser f\u00e1cilmente subsanadas por el propio Notario autorizante ex art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial.<\/p>\n

Por el contrario, en ning\u00fan caso podr\u00e1n subsanarse mediante la transcripci\u00f3n o aportaci\u00f3n el documento del que nace la representaci\u00f3n al Registrador.<\/p>\n

Seg\u00fan la doctrina de este centro directivo (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 2007), en los supuestos en que el Registrador achaque al t\u00edtulo la omisi\u00f3n de ese juicio notarial sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n o la incongruencia del mismo con el contenido del t\u00edtulo, \u00fanicamente podr\u00e1 subsanarse ese defecto mediante un nuevo juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas de que se trate (aparte la posibilidad de ratificaci\u00f3n del negocio por el \u00abdominus\u00bb). Pero en ning\u00fan caso podr\u00e1 ser suplida esa valoraci\u00f3n notarial por la que eventualmente pretendiera llevar a cabo el Registrador por el hecho de que voluntariamente se le exhiba el documento aut\u00e9ntico con el que se pretenda acreditar la representaci\u00f3n (seg\u00fan el mencionado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, en ning\u00fan caso puede solicitar \u00abque se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb), pues, como ha quedado expuesto, se trata de una valoraci\u00f3n que es ajena a la responsabilidad del Registrador y tambi\u00e9n a su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Por ello, de calificar esa suficiencia o insuficiencia de la representaci\u00f3n mediante la exhibici\u00f3n de esos documentos representativos indebidamente presentados estar\u00eda arrog\u00e1ndose una competencia que s\u00f3lo al Notario corresponde y desvirtuando o negando, sin apoyo legal alguno, los efectos que el ordenamiento atribuye a la fe p\u00fablica notarial (igual que se estar\u00edan negando o desvirtuando los efectos propios del documento p\u00fablico notarial si el juicio de capacidad natural del otorgante que compete al Notario fuera suplido -en caso excepcional de omisi\u00f3n en el t\u00edtulo- o revisado por el Registrador mediante la comparecencia de dicho otorgante ante este funcionario calificador o mediante exhibici\u00f3n de documentos que no puedan ser tenidos en cuenta como medios para ejercer su funci\u00f3n calificadora conforme a las leyes, pues salvo que el registrador pretenda inventarse un procedimiento de calificaci\u00f3n, en circunstancia que obviamente le est\u00e1 vedada, pues est\u00e1 sujeto al principio de legalidad en su actuaci\u00f3n -art\u00edculo 103.1 de la Constituci\u00f3n-, la vigente regulaci\u00f3n del procedimiento de calificaci\u00f3n le exige que la misma se produzca \u00abpor lo que resulte de ella y de los asientos del Registro\u00bb -como ordena el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria-, sin que entre los medios de calificaci\u00f3n tengan nunca cabida, por tanto, la apreciaci\u00f3n directa o presencial ni por notoriedad del Registrador ni otros documentos que, seg\u00fan las reglas propias del procedimiento registral, no pueden ser tenidos en cuenta).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n de la Registradora \u00fanicamente en los t\u00e9rminos que, especialmente respecto del modo de subsanar el defecto invocado, resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.<\/p>\n

6 noviembre 2007 (3 Rs.)<\/p>\n

<\/a>Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- El juicio de suficiencia del notario, cuando existe la posibilidad de autocontrato en la intervenci\u00f3n de una persona que es administrador de dos sociedades, no puede abarcar este extremo si el notario se ha basado en el examen de la escritura de nombramiento para el cargo, pues en tal nombramiento solo pueden atribuirse al administrador las facultades de representaci\u00f3n para actos propios del giro o tr\u00e1fico de la sociedad, pero no para un caso tan particular como el autocontrato, que requerir\u00eda una autorizaci\u00f3n especial de la junta general. Puede verse esta resoluci\u00f3n en el apartado \u201cAUTOCONTRATO. En la actuaci\u00f3n del consejero de una sociedad\u201d.<\/p>\n

13 febrero 2012<\/p>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- Se reitera el criterio expuesto en la resoluci\u00f3n de 13 de febrero de este a\u00f1o, que aparece m\u00e1s atr\u00e1s, bajo el mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

31 mayo 2012<\/p>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es o no inscribible una escritura de compraventa por la que dos personas f\u00edsicas venden a una sociedad de responsabilidad limitada una finca urbana, estando representada la sociedad compradora por su administrador \u00fanico, nombrado por plazo indefinido en la propia escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de la sociedad, siendo su objeto social el inmobiliario y la explotaci\u00f3n y disposici\u00f3n de toda clase de bienes inmuebles, sin que conste en la escritura publica de compraventa la expresi\u00f3n de que el notario juzga suficientes las facultades representativas acreditadas del administrador de la sociedad compradora para este acto de compraventa, aunque si expresando que una vez acreditado el cargo, le juzga con la capacidad legal necesaria para el otorgamiento de la escritura. La registradora de la Propiedad considera que el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 es aplicable no s\u00f3lo a la representaci\u00f3n voluntaria, sino tambi\u00e9n a la org\u00e1nica, y exige un juicio expreso de suficiencia. El notario, por su parte, estima que no hace falta un juicio de suficiencia expreso en el caso de que las facultades est\u00e9n atribuidas y delimitadas legalmente, como en el caso del representante org\u00e1nico o administrador, y formula un juicio de capacidad legal en relaci\u00f3n con el propio cargo de administrador y de sus facultades para el negocio documentado.<\/p>\n

3. Entrando ya en el fondo de la cuesti\u00f3n, acreditada la inscripci\u00f3n del cargo de administrador en el Registro Mercantil, el recurso podr\u00eda (y deber\u00eda) evitarse, y con ello las consiguientes molestias a los usuarios, si la registradora, antes de poner la nota, hubiese consultado directamente el Registro Mercantil y se procurase los datos que sean necesarios para practicar la inscripci\u00f3n por cuanto le resultan f\u00e1cilmente accesibles. El \u00abprincipio de rogaci\u00f3n registral, en efecto, se ha dicho recientemente por este Centro Directivo, es perfectamente compatible con el reconocimiento al registrador de un principio de aportaci\u00f3n de prueba. Es cierto que en los procedimientos de inscripci\u00f3n registral, como en general ocurre en todos los iniciados a instancia de parte, la carga de la prueba corresponde, en principio, a quien pretende la inscripci\u00f3n. Ahora bien, ello no exime al registrador de la facultad, y tambi\u00e9n del deber, de aportar la que se encuentre en su poder por resultar de los asientos del registro y de proveerse de la que est\u00e9 a su alcance, esto es, de aquella que el propio interesado le deber\u00eda entregar pero a la que \u00e9l puede acceder con facilidad, no paralizando as\u00ed el procedimiento y sirviendo, en consecuencia, al principio de celeridad y, en \u00faltimo t\u00e9rmino, a la satisfacci\u00f3n del inter\u00e9s general. Una circunstancia que claramente se dar\u00e1 en los casos en los que esa prueba se encuentre en otros Registros p\u00fablicos y sea f\u00e1cilmente accesible. As\u00ed deriva de los principios de facilidad probatoria, proporcionalidad y, en particular, los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del inter\u00e9s p\u00fablico, plenamente aplicables, como no pod\u00eda ser de otro modo, a todos los procedimientos, como es el caso de los de inscripci\u00f3n en los registros de la propiedad, de aplicaci\u00f3n del Derecho en el ejercicio de funciones p\u00fablicas\u00bb. Un principio, por lo dem\u00e1s, que ha \u00abrecogido ejemplarmente el art\u00edculo 80.2 de la nueva Ley del Registro Civil cuando veda a administraciones y funcionarios exigir a los ciudadanos la presentaci\u00f3n de certificados registrales siempre que los datos obren en su poder o fuere posible su obtenci\u00f3n directamente por medios electr\u00f3nicos\u00bb. Doctrina, por lo dem\u00e1s, \u00abperfectamente compatible con los principios que tradicionalmente vienen organizando el registro de la propiedad. No se perjudica, en efecto, la rogaci\u00f3n \u2013ya que el registro no inscribe lo que no se le pide sino que, en todo caso, no inscribe lo que se le pide (y no procede)\u2013 ni tampoco a la prioridad (ya que no se da prioridad a alguien que no la pide sino que se impide que quien no tenga derecho a ella, y la solicite, pueda llegar a conseguirla)\u00bb. No existe por ello, en tales supuestos, \u00abrogaci\u00f3n de oficio alguna de derechos susceptibles de inscripci\u00f3n separada y especial, sino s\u00f3lo toma en consideraci\u00f3n de datos necesarios, oficiales y p\u00fablicos, que no pueden producir por s\u00ed mismos ninguna inscripci\u00f3n independiente de derechos pero que s\u00ed enervan (o limitan) la eficacia entre partes o contra terceros de los mismos t\u00edtulos que se quiere inscribir\u00bb.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en los t\u00e9rminos expresados.<\/p>\n

11 junio 2012<\/p>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el presente recurso se debate, como \u00fanica cuesti\u00f3n, si es posible la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura en la que la sociedad compradora, act\u00faa por medio de su representante, administrador \u00fanico de la misma, cuyo nombramiento no consta inscrito en el Registro Mercantil. La notaria autorizante, al establecer juicio sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, hace la expresa salvedad de la necesidad de inscripci\u00f3n de su nombramiento en el Registro Mercantil.<\/p>\n

2. Ciertamente es obligaci\u00f3n de los registradores (un deber legal que les obliga no frente al notario sino la parte) practicar la inscripci\u00f3n de aquellos t\u00edtulos que se ajustan a la legalidad, que es la que, en \u00faltimo t\u00e9rmino, delimita su poder de control y justifica su ejercicio, tal como resulta espec\u00edficamente del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y m\u00e1s gen\u00e9ricamente pero decisivamente del art\u00edculo 103 de la Constituci\u00f3n. En principio, el cumplimiento por el notario de los deberes que le impone el repetido art\u00edculo 98 facilita la prueba de la representaci\u00f3n ante el Registro y, por expresa disposici\u00f3n del legislador, impide al registrador hacer un examen m\u00e1s detenido de la existencia y suficiencia de la representaci\u00f3n pero no le dispensa de practicar el asiento \u2013con arreglo a los principios de celeridad y defensa del inter\u00e9s p\u00fablico en que hay que comprender tambi\u00e9n el inter\u00e9s de los usuarios para cuya defensa y protecci\u00f3n, no en \u00faltimo sino en primer t\u00e9rmino, fueron pensados tanto los notarios p\u00fablicos como los Registros de la Propiedad\u2013 si de los datos que resultan de la escritura, o que pueda procurarse por s\u00ed mismo, le permiten asegurarse completamente de la existencia, suficiencia y subsistencia de la representaci\u00f3n alegada: de la misma forma que \u2013aun faltando el cumplimiento de todos los deberes por parte de notario prevenidos en el art\u00edculo 98\u2013 se entender\u00edan autom\u00e1ticamente subsanados con la presentaci\u00f3n de las escrituras y documentos originales de los que resulte la representaci\u00f3n (que el precepto proh\u00edbe al registrador exigir pero no a la parte aportar). Estamos, en efecto, s\u00f3lo ante formas de facilitaci\u00f3n de la prueba que hab\u00edan sido ya utilizadas \u2013aunque ciertamente con un grado de vinculaci\u00f3n diferente ya que el registrador siempre puede prescindir de ellas\u2013 en los art\u00edculos 36 y 37 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

3. Por lo dem\u00e1s, es doctrina de este Centro que en estos casos los recursos han de ser evitados, y con ello las consiguientes molestias a los usuarios, siempre que los registradores, antes de poner la nota, consultando directamente el Registro Mercantil, puedan procurarse los datos que sean necesarios para practicar la inscripci\u00f3n por cuanto les resultan f\u00e1cilmente accesibles. El \u00abprincipio de rogaci\u00f3n registral, en efecto, se ha dicho recientemente por este Centro, es perfectamente compatible con el reconocimiento al registrador de un principio de aportaci\u00f3n de prueba. Es cierto que en los procedimientos de inscripci\u00f3n registral, como en general ocurre en todos los iniciados a instancia de parte, la carga de la prueba corresponde, en principio, a quien pretende la inscripci\u00f3n. Ahora bien, ello no exime al registrador de la facultad, y tambi\u00e9n del deber, de aportar la que se encuentre en su poder por resultar de los asientos del Registro y de proveerse de la que est\u00e9 a su alcance, esto es, de aqu\u00e9lla que el propio interesado le deber\u00eda entregar pero a la que \u00e9l puede acceder con facilidad, no paralizando as\u00ed el procedimiento y sirviendo, en consecuencia, al principio de celeridad y, en \u00faltimo t\u00e9rmino, a la satisfacci\u00f3n del inter\u00e9s general. Una circunstancia que claramente se dar\u00e1 en los casos en los que esa prueba se encuentre en otros Registros p\u00fablicos y sea f\u00e1cilmente accesible. As\u00ed deriva de los principios de facilidad probatoria, proporcionalidad y, en particular, los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del inter\u00e9s p\u00fablico, plenamente aplicables, como no pod\u00eda ser de otro modo, a todos los procedimientos, como es el caso de los de inscripci\u00f3n en los Registros de la Propiedad, de aplicaci\u00f3n del Derecho en el ejercicio de funciones p\u00fablicas\u00bb. Un principio, por lo dem\u00e1s, que ha \u00abrecogido ejemplarmente el art\u00edculo 80.2 de la nueva Ley del Registro Civil cuando veda a administraciones y funcionarios exigir a los ciudadanos la presentaci\u00f3n de certificados registrales siempre que los datos obren en su poder o fuere posible su obtenci\u00f3n directamente por medios electr\u00f3nicos\u00bb. Doctrina, por lo dem\u00e1s, \u00abperfectamente compatible con los principios que tradicionalmente vienen organizando el Registro de la Propiedad. No se perjudica, en efecto, la rogaci\u00f3n \u2013ya que el Registro no inscribe lo que no se le pide sino que, en todo caso, no inscribe lo que se le pide (y no procede)\u2013 ni tampoco a la prioridad (ya que no se da prioridad a alguien que no la pide sino que se impide que quien no tenga derecho a ella, y la solicite, pueda llegar a conseguirla)\u00bb. No existe por ello, en tales supuestos, \u00abrogaci\u00f3n de oficio alguna de derechos susceptibles de inscripci\u00f3n separada y especial, sino s\u00f3lo toma en consideraci\u00f3n de datos necesarios, oficiales y p\u00fablicos, que no pueden producir por s\u00ed mismos ninguna inscripci\u00f3n independiente de derechos pero que s\u00ed enervan (o limitan) la eficacia entre partes o contra terceros de los mismos t\u00edtulos que se quiere inscribir\u00bb.<\/p>\n

4. El problema est\u00e1, en este caso, hecho que por lo dem\u00e1s reconoce el recurrente \u2013lo que precisamente justifica la salvedad que hace la notaria\u2013 en que el nombramiento del administrador no se ha inscrito en el Registro Mercantil; o, expuesto el asunto con m\u00e1s precisi\u00f3n, si, en general, en casos como el presente, es o no exigible legalmente la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil.<\/p>\n

Es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral derivado del constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), la exigencia del consentimiento aut\u00e9ntico del titular registral, por s\u00ed o por sus leg\u00edtimos representantes, para la inscripci\u00f3n de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por s\u00ed, o por sus herederos legalmente acreditados. Exigencia que se hace efectiva a trav\u00e9s del control que sobre los t\u00edtulos inscribibles realiza el registrador conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento en consonancia con los principios de legitimaci\u00f3n registral y tracto sucesivo proclamados por los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria. Y que no s\u00f3lo responde a la protecci\u00f3n de los derechos del titular registral salvaguardados jurisdiccionalmente (art\u00edculos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n a las exigencias, derivadas de nuestro sistema constitucional de seguridad jur\u00eddica preventiva proclamado en el art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n, de las de protecci\u00f3n de los terceros que contratan confiados en los pronunciamientos registrales y de los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuye a la inscripci\u00f3n de sus derechos (cfr. art\u00edculos 38, 32, 34 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Este necesario control registral de la debida intervenci\u00f3n del titular registral en los actos inscribibles que le afectan exige, de acuerdo con la doctrina tradicional de este Centro Directivo, que en los casos en los que no act\u00fae por s\u00ed, sino a trav\u00e9s de sus leg\u00edtimos representantes, la calificaci\u00f3n registral sobre la debida intervenci\u00f3n del titular registral deba proyectarse sobre la legalidad, existencia, subsistencia y suficiencia de la representaci\u00f3n en los t\u00e9rminos legalmente previstos y de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo (vid. art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, reformado por ley 24\/2005 y Resoluciones citadas en los vistos).<\/p>\n

5. L\u00f3gicamente cuando de representaciones o apoderamientos de personas f\u00edsicas se trate, la existencia de la representaci\u00f3n y la legitimaci\u00f3n del representante o apoderado para actuar en nombre del titular registral (que no la suficiencia de la representaci\u00f3n que aqu\u00ed, por lo dem\u00e1s, no se pone por la registradora en cuesti\u00f3n) resultar\u00e1 de la identificaci\u00f3n del documento en el que el titular registral ha designado al representante o apoderado para actuar en su nombre y la correspondencia del representado o poderdante con el titular registral (cfr. art\u00edculos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). De ah\u00ed que en caso de sustituci\u00f3n de poder se exija la identificaci\u00f3n del poderdante originario en todo caso, y no s\u00f3lo del apoderado sustituyente (vid. Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 2004).<\/p>\n

Pero cuando se trate de personas jur\u00eddicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuaci\u00f3n del titular registral debe realizarse a trav\u00e9s de los \u00f3rganos leg\u00edtimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas (vid Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002). Extremos y requisitos estos que en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponder\u00e1 apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n de los datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil dispensar\u00e1 de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y v\u00e1lida existencia de dicha representaci\u00f3n dada la presunci\u00f3n de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (cfr. art\u00edculos 20 del C\u00f3digo de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil). Como se\u00f1ala el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresi\u00f3n, a que se refiere el art\u00edculo 165 del Reglamento Notarial \u00abdatos del t\u00edtulo del cual resulte la expresada representaci\u00f3n\u00bb, debe entenderse que \u00abuno de los cuales y no el menos relevante es su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil cuando sea pertinente\u00bb.<\/p>\n

En otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, deber\u00e1 acreditarse la legalidad y existencia de la representaci\u00f3n alegada en nombre del titular registral a trav\u00e9s de la rese\u00f1a identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunci\u00f3n de validez y exactitud registral establecida en los art\u00edculos 20 del C\u00f3digo de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero de 2001, y 23 de febrero de 2001).<\/p>\n

6. Es reiterada doctrina de este Centro Directivo de que el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptaci\u00f3n, ya que la inscripci\u00f3n del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene car\u00e1cter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de inscribir no determina por s\u00ed solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 22.2 del C\u00f3digo de Comercio y 4 y 94.1.4.\u00ba del Reglamento del Registro Mercantil, 214.3, 233 y 234 del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, y Resoluciones de 13 de noviembre de 2007, 23 de febrero de 2001 y 17 de diciembre de 1997, para los cargos de sociedades, entre otras, y de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero de 2005 para los apoderados o representantes voluntarios de sociedades). Doctrina que no contradice lo anteriormente expuesto, pues el no condicionamiento de la previa inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil del nombramiento del cargo representativo o poder general para la inscripci\u00f3n del acto de que se trata, no puede excusar la necesaria acreditaci\u00f3n de la existencia y validez de la representaci\u00f3n alegada, en nombre del titular registral, para que el acto concreto pueda ser inscrito sin la directa intervenci\u00f3n de dicho titular registral (cfr. art\u00edculos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

La circunstancia de que sea obligatoria la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (cfr. art\u00edculo 94.1.5\u00aa del Reglamento del Registro Mercantil), no significa que dicha inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil deba realizarse necesariamente con car\u00e1cter previo para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representaci\u00f3n, pues, a diferencia de otros supuestos (cfr. art\u00edculo 383 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual, la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil s\u00ed es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la adquisici\u00f3n realizada a su favor, o el art\u00edculo 249.3 del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, conforme al cual, no ser\u00eda inscribible en el Registro de la Propiedad lo actuado por un consejero delegado no inscrito, habida cuenta del car\u00e1cter constitutivo de la inscripci\u00f3n de dicho cargo), y a diferencia tambi\u00e9n de lo que suced\u00eda con la redacci\u00f3n del Reglamento del Registro Mercantil anterior de 1956 (cfr. art\u00edculo 95), en la legislaci\u00f3n actual, con las excepciones contempladas en la misma, no hay ning\u00fan precepto que imponga aquella inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil con car\u00e1cter general y previo a la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. La inscripci\u00f3n del nombramiento o poder en el Registro Mercantil no es precisa para la v\u00e1lida existencia del nombramiento o poder, aunque s\u00ed para su plena eficacia frente a terceros, incluso de buena fe (cfr. art\u00edculo 21 del C\u00f3digo de Comercio y 9 del Reglamento de Registro Mercantil). La falta del dato de la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil como revelador de la v\u00e1lida existencia de la representaci\u00f3n alegada, puede ser suplida por la rese\u00f1a en el t\u00edtulo inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la v\u00e1lida designaci\u00f3n del representante social o apoderado general por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por \u00f3rgano social competente y vigente en el momento del nombramiento (vid. Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 4 de junio de 1998).<\/p>\n

7. Las normas protectoras del tercero de buena fe que adquiere de representante con cargo no inscrito, o incluso extinguido (vid. art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo Civil), no son, sin embargo, suficientes en estos casos, en tanto en cuanto no se desvirt\u00fae la presunci\u00f3n de validez y exactitud del contenido registral a trav\u00e9s de los actos y acuerdos adoptados por la sociedad con los requisitos y garant\u00edas exigidos por la legislaci\u00f3n mercantil que permitan concluir la congruencia de dicho nombramiento con la situaci\u00f3n que publica el Registro Mercantil y la plena legitimaci\u00f3n del otorgante para actuar en nombre de la sociedad evitando el acceso de situaciones claudicantes al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculos 1, 18, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, y 20.1, en cuanto a la presunci\u00f3n de exactitud y validez del contenido registral, 21, en cuanto a los efectos de la publicidad registral, y 22.2 en cuanto a la inscripci\u00f3n obligatoria del nombramiento y cese de administradores y poderes generales, todos del C\u00f3digo de Comercio, y concordantes 4, 7, 8, 9 del Reglamento de Registro Mercantil). Entender lo contrario, supondr\u00eda, como ya hab\u00eda declarado la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 21 de septiembre de 1992 \u00abla derogaci\u00f3n de una Instituci\u00f3n legal de protecci\u00f3n del tr\u00e1fico jur\u00eddico, como es el Registro Mercantil, basado en la publicidad incondicionada de su contenido (ex art\u00edculo 20 del C\u00f3digo de Comercio) en aras de la protecci\u00f3n de una confianza, si no negligente s\u00ed, al menos, carente de verdadera consistencia y claramente subordinada a la eficacia que deriva de los pronunciamientos registrales\u00bb.<\/p>\n

En consecuencia, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptaci\u00f3n sin necesidad de su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, a pesar de ser \u00e9sta obligatoria, no excusa de la comprobaci\u00f3n de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la v\u00e1lida designaci\u00f3n del mismo. Es decir, para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptaci\u00f3n, h\u00e1yase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es adem\u00e1s v\u00e1lido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garant\u00edas establecidas por la legislaci\u00f3n de fondo aplicable. No se trata en resumen de oponibilidad o no frente a tercero, de buena o mala fe, del nombramiento de administrador no inscrito, sino de acreditaci\u00f3n de la validez, regularidad y plena legitimaci\u00f3n del que act\u00faa en representaci\u00f3n del titular inscrito en el Registro de la Propiedad en base a un nombramiento que no goza de la presunci\u00f3n de validez y exactitud derivada de la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil y que, por tanto, en principio responde a una situaci\u00f3n contraria a la que publica dicho Registro Mercantil con efectos frente a todos desde su publicaci\u00f3n en el BORME (art\u00edculo 21.1 C\u00f3digo del Comercio y 9 del Reglamento del Registro Mercantil), y por tanto tambi\u00e9n frente al que conoce la falta de inscripci\u00f3n de dicho nombramiento pues consta en la propia escritura.<\/p>\n

8. De ah\u00ed que en estos casos de falta de inscripci\u00f3n del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la rese\u00f1a identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representaci\u00f3n acreditada al notario autorizante de la escritura deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender v\u00e1lidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo v\u00e1lido del \u00f3rgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptaci\u00f3n de su nombramiento y, en su caso, notificaci\u00f3n o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en t\u00e9rminos que hagan compatible y congruente la situaci\u00f3n registral con la extrarregistral (vid. art\u00edculos 12, 77 a 80, y 111, 108 y 109 del Reglamento del Registro Mercantil, y 222.8 de la Ley Hipotecaria y 110.1 de la Ley 24\/2001); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunci\u00f3n de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicci\u00f3n con la representaci\u00f3n alegada en la escritura calificada.<\/p>\n

As\u00ed lo exige tambi\u00e9n la transparencia debida en el ejercicio de la representaci\u00f3n, ya sea voluntaria u org\u00e1nica, a los efectos legalmente prevenidos: Identificaci\u00f3n de los sujetos en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, control de cobros y pagos, prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales, responsabilidad civil, administrativa y penal de los administradores y en general el control p\u00fablico de las transmisiones de activos.<\/p>\n

9. En el presente caso, la ausencia de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil del nombramiento de administrador no puede estimarse suplida por la rese\u00f1a que hace el notario autorizante a fin de acreditar la realidad y validez de su nombramiento. En efecto, si bien es cierto que a tal efecto constan los datos identificativos de la escritura de la que resulta la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de su nombramiento, sin embargo no resultan los datos que acreditan el cumplimiento de los requisitos legalmente previstos para que pueda reputarse v\u00e1lido el nombramiento y que, de haberse presentado la escritura en el Registro Mercantil, y haberse inscrito, habr\u00edan sido objeto de calificaci\u00f3n por el registrador Mercantil.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n registral si bien s\u00f3lo en los t\u00e9rminos y con el alcance que resultan de los fundamentos de Derecho que se han recogido con anterioridad.<\/p>\n

5 octubre 2012<\/p>\n

Org\u00e1nica: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el presente recurso se debate, como \u00fanica cuesti\u00f3n, si es posible la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura en la que la sociedad compradora, act\u00faa por medio de su representante, administrador \u00fanico de la misma, el cual no tiene inscrito en el Registro Mercantil su cargo. El notario autorizante, al establecer juicio sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, hace la expresa salvedad de la necesidad de inscripci\u00f3n de su nombramiento en el Registro Mercantil.<\/p>\n

2. Ciertamente es obligaci\u00f3n de los registradores (un deber legal que les obliga no frente al notario sino a la parte) practicar la inscripci\u00f3n de aquellos t\u00edtulos que se ajustan a la legalidad, que es la que, en \u00faltimo t\u00e9rmino, delimita su poder de control y justifica su ejercicio, tal como resulta espec\u00edficamente del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y m\u00e1s gen\u00e9ricamente pero decisivamente del art\u00edculo 103 de la Constituci\u00f3n. En principio, el cumplimiento por el notario de los deberes que le impone el repetido art\u00edculo 98 facilita la prueba de la representaci\u00f3n ante el Registro y, por expresa disposici\u00f3n del legislador, impide al registrador hacer un examen m\u00e1s detenido de la existencia y suficiencia de la representaci\u00f3n pero no le dispensa de practicar el asiento \u2013con arreglo a los principios de celeridad y defensa del inter\u00e9s p\u00fablico en que hay que comprender tambi\u00e9n el inter\u00e9s de los usuarios para cuya defensa y protecci\u00f3n, no en \u00faltimo sino en primer t\u00e9rmino, fueron pensados tanto los notarios p\u00fablicos como los Registros de la Propiedad\u2013 si de los datos que resultan de la escritura, o que pueda procurarse por s\u00ed mismo, le permiten asegurarse completamente de la existencia, suficiencia y subsistencia de la representaci\u00f3n alegada: de la misma forma que \u2013aun faltando el cumplimiento de todos los deberes por parte de notario prevenidos en el art\u00edculo 98\u2013 se entender\u00edan autom\u00e1ticamente subsanados con la presentaci\u00f3n de las escrituras y documentos originales de los que resulte la representaci\u00f3n (que el precepto proh\u00edbe al registrador exigir pero no a la parte aportar). Estamos, en efecto, s\u00f3lo ante formas de facilitaci\u00f3n de la prueba que hab\u00edan sido ya utilizadas \u2013aunque ciertamente con un grado de vinculaci\u00f3n diferente ya que el registrador siempre puede prescindir de ellas\u2013 en los art\u00edculos 36 y 37 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

3. Por lo dem\u00e1s, es doctrina de este Centro Directivo que en estos casos los recursos han de ser evitados, y con ello las consiguientes molestias a los usuarios, siempre que los registradores, antes de poner la nota, consultando directamente el Registro Mercantil, puedan procurarse los datos que sean necesarios para practicar la inscripci\u00f3n por cuanto les resultan f\u00e1cilmente accesibles. El \u00abprincipio de rogaci\u00f3n registral, en efecto, se ha dicho recientemente por este Centro, es perfectamente compatible con el reconocimiento al registrador de un principio de aportaci\u00f3n de prueba. Es cierto que en los procedimientos de inscripci\u00f3n registral, como en general ocurre en todos los iniciados a instancia de parte, la carga de la prueba corresponde, en principio, a quien pretende la inscripci\u00f3n. Ahora bien, ello no exime al registrador de la facultad, y tambi\u00e9n del deber, de aportar la que se encuentre en su poder por resultar de los asientos del Registro y de proveerse de la que est\u00e9 a su alcance, esto es, de aqu\u00e9lla que el propio interesado le deber\u00eda entregar pero a la que \u00e9l puede acceder con facilidad, no paralizando as\u00ed el procedimiento y sirviendo, en consecuencia, al principio de celeridad y, en \u00faltimo t\u00e9rmino, a la satisfacci\u00f3n del inter\u00e9s general. Una circunstancia que claramente se dar\u00e1 en los casos en los que esa prueba se encuentre en otros Registros p\u00fablicos y sea f\u00e1cilmente accesible. As\u00ed deriva de los principios de facilidad probatoria, proporcionalidad y, en particular, los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del inter\u00e9s p\u00fablico, plenamente aplicables, como no pod\u00eda ser de otro modo, a todos los procedimientos, como es el caso de los de inscripci\u00f3n en los Registros de la Propiedad, de aplicaci\u00f3n del Derecho en el ejercicio de funciones p\u00fablicas\u00bb. Un principio, por lo dem\u00e1s, que ha \u00abrecogido ejemplarmente el art\u00edculo 80.2 de la nueva Ley del Registro Civil cuando veda a administraciones y funcionarios exigir a los ciudadanos la presentaci\u00f3n de certificados registrales siempre que los datos obren en su poder o fuere posible su obtenci\u00f3n directamente por medios electr\u00f3nicos\u00bb. Doctrina, por lo dem\u00e1s, \u00abperfectamente compatible con los principios que tradicionalmente vienen organizando el Registro de la Propiedad. No se perjudica, en efecto, la rogaci\u00f3n \u2013ya que el Registro no inscribe lo que no se le pide sino que, en todo caso, no inscribe lo que se le pide (y no procede)\u2013 ni tampoco a la prioridad (ya que no se da prioridad a alguien que no la pide sino que se impide que quien no tenga derecho a ella, y la solicite, pueda llegar a conseguirla)\u00bb. No existe por ello, en tales supuestos, \u00abrogaci\u00f3n de oficio alguna de derechos susceptibles de inscripci\u00f3n separada y especial, sino s\u00f3lo toma en consideraci\u00f3n de datos necesarios, oficiales y p\u00fablicos, que no pueden producir por s\u00ed mismos ninguna inscripci\u00f3n independiente de derechos pero que s\u00ed enervan (o limitan) la eficacia entre partes o contra terceros de los mismos t\u00edtulos que se quiere inscribir\u00bb.<\/p>\n

4. El problema est\u00e1, en este caso, hecho que por lo dem\u00e1s reconoce el recurrente \u2013lo que precisamente justifica la salvedad que hace el notario\u2013 en que el nombramiento del administrador no se ha inscrito en el Registro Mercantil; o, expuesto el asunto con m\u00e1s precisi\u00f3n, si, en general, en casos como el presente, es o no exigible legalmente la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil.<\/p>\n

Es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral derivado del constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), la exigencia del consentimiento aut\u00e9ntico del titular registral, por s\u00ed o por sus leg\u00edtimos representantes, para la inscripci\u00f3n de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por s\u00ed, o por sus herederos legalmente acreditados. Exigencia que se hace efectiva a trav\u00e9s del control que sobre los t\u00edtulos inscribibles realiza el registrador conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento en consonancia con los principios de legitimaci\u00f3n registral y tracto sucesivo proclamados por los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria. Y que no s\u00f3lo responde a la protecci\u00f3n de los derechos del titular registral salvaguardados jurisdiccionalmente (art\u00edculos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n a las exigencias, derivadas de nuestro sistema constitucional de seguridad jur\u00eddica preventiva proclamado en el art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n, de las de protecci\u00f3n de los terceros que contratan confiados en los pronunciamientos registrales y de los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuye a la inscripci\u00f3n de sus derechos (cfr. art\u00edculos 38, 32, 34 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Este necesario control registral de la debida intervenci\u00f3n del titular registral en los actos inscribibles que le afectan exige, de acuerdo con la doctrina tradicional de este Centro Directivo, que en los casos en los que no act\u00fae por s\u00ed, sino a trav\u00e9s de sus leg\u00edtimos representantes, la calificaci\u00f3n registral sobre la debida intervenci\u00f3n del titular registral deba proyectarse sobre la legalidad, existencia, subsistencia y suficiencia de la representaci\u00f3n en los t\u00e9rminos legalmente previstos y de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo (vid. art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, reformado por ley 24\/2005 y Resoluciones citadas en los vistos).<\/p>\n

5. L\u00f3gicamente cuando de representaciones o apoderamientos de personas f\u00edsicas se trate, la existencia de la representaci\u00f3n y la legitimaci\u00f3n del representante o apoderado para actuar en nombre del titular registral (que no la suficiencia de la representaci\u00f3n que aqu\u00ed, por lo dem\u00e1s, no se pone por la registradora en cuesti\u00f3n) resultar\u00e1 de la identificaci\u00f3n del documento en el que el titular registral ha designado al representante o apoderado para actuar en su nombre y la correspondencia del representado o poderdante con el titular registral (cfr. art\u00edculos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). De ah\u00ed que en caso de sustituci\u00f3n de poder se exija la identificaci\u00f3n del poderdante originario en todo caso, y no s\u00f3lo del apoderado sustituyente (vid. Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 2004).<\/p>\n

Pero cuando se trate de personas jur\u00eddicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuaci\u00f3n del titular registral debe realizarse a trav\u00e9s de los \u00f3rganos leg\u00edtimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas (vid Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002). Extremos y requisitos \u00e9stos que en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponder\u00e1 apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n de los datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil dispensar\u00e1 de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y v\u00e1lida existencia de dicha representaci\u00f3n dada la presunci\u00f3n de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (cfr. art\u00edculos 20 del C\u00f3digo de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil). Como se\u00f1ala el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresi\u00f3n, a que se refiere el art\u00edculo 165 del Reglamento Notarial \u00abdatos del t\u00edtulo del cual resulte la expresada representaci\u00f3n\u00bb, debe entenderse que \u00abuno de los cuales y no el menos relevante es su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil cuando sea pertinente\u00bb.<\/p>\n

En otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, deber\u00e1 acreditarse la legalidad y existencia de la representaci\u00f3n alegada en nombre del titular registral a trav\u00e9s de la rese\u00f1a identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aqu\u00e9lla y su congruencia con la presunci\u00f3n de validez y exactitud registral establecida en los art\u00edculos 20 del C\u00f3digo de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero de 2001, y 23 de febrero de 2001).<\/p>\n

6. Es reiterada doctrina de este Centro Directivo de que el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptaci\u00f3n, ya que la inscripci\u00f3n del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene car\u00e1cter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de inscribir no determina por s\u00ed solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 22.2 del C\u00f3digo de Comercio y 4 y 94.1.4.\u00ba del Reglamento del Registro Mercantil, 214.3, 233 y 234 del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, y Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 23 de febrero de 2001 y 13 de noviembre de 2007 y, para los cargos de sociedades, entre otras, Resoluci\u00f3n de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero de 2005 para los apoderados o representantes voluntarios de sociedades). Doctrina que no contradice lo anteriormente expuesto, pues el no condicionamiento de la previa inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil del nombramiento del cargo representativo o poder general para la inscripci\u00f3n del acto de que se trata, no puede excusar la necesaria acreditaci\u00f3n de la existencia y validez de la representaci\u00f3n alegada, en nombre del titular registral, para que el acto concreto pueda ser inscrito sin la directa intervenci\u00f3n de dicho titular registral (cfr. art\u00edculos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

La circunstancia de que sea obligatoria la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (cfr. art\u00edculo 94.1.5\u00aa del Reglamento del Registro Mercantil), no significa que dicha inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil deba realizarse necesariamente con car\u00e1cter previo para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representaci\u00f3n, pues, a diferencia de otros supuestos (cfr. art\u00edculo 383 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual, la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil s\u00ed es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la adquisici\u00f3n realizada a su favor, o el art\u00edculo 249.3 del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, conforme al cual, no ser\u00eda inscribible en el Registro de la Propiedad lo actuado por un consejero delegado no inscrito, habida cuenta del car\u00e1cter constitutivo de la inscripci\u00f3n de dicho cargo), y a diferencia tambi\u00e9n de lo que suced\u00eda con la redacci\u00f3n del Reglamento del Registro Mercantil anterior de 1956 (cfr. art\u00edculo 95), en la legislaci\u00f3n actual, con las excepciones contempladas en la misma, no hay ning\u00fan precepto que imponga aquella inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil con car\u00e1cter general y previo a la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. La inscripci\u00f3n del nombramiento o poder en el Registro Mercantil no es precisa para la v\u00e1lida existencia del nombramiento o poder, aunque s\u00ed para su plena eficacia frente a terceros, incluso de buena fe (cfr. art\u00edculo 21 del C\u00f3digo de Comercio y 9 del Reglamento de Registro Mercantil). La falta del dato de la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil como revelador de la v\u00e1lida existencia de la representaci\u00f3n alegada, puede ser suplida por la rese\u00f1a en el t\u00edtulo inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la v\u00e1lida designaci\u00f3n del representante social o apoderado general por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por \u00f3rgano social competente y vigente en el momento del nombramiento (vid. Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 4 de junio de 1998).<\/p>\n

7. Las normas protectoras del tercero de buena fe que adquiere de representante con cargo no inscrito, o incluso extinguido (vid. art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo Civil), no son, sin embargo, suficientes en estos casos, en tanto en cuanto no se desvirt\u00fae la presunci\u00f3n de validez y exactitud del contenido registral a trav\u00e9s de los actos y acuerdos adoptados por la sociedad con los requisitos y garant\u00edas exigidos por la legislaci\u00f3n mercantil que permitan concluir la congruencia de dicho nombramiento con la situaci\u00f3n que publica el Registro Mercantil y la plena legitimaci\u00f3n del otorgante para actuar en nombre de la sociedad evitando el acceso de situaciones claudicantes al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculos 1, 18, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, y 20.1, en cuanto a la presunci\u00f3n de exactitud y validez del contenido registral, 21, en cuanto a los efectos de la publicidad registral, y 22.2 en cuanto a la inscripci\u00f3n obligatoria del nombramiento y cese de administradores y poderes generales, todos del C\u00f3digo de Comercio, y concordantes 4, 7, 8, 9 del Reglamento de Registro Mercantil). Entender lo contrario, supondr\u00eda, como ya hab\u00eda declarado la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 21 de septiembre de 1992 \u00abla derogaci\u00f3n de una Instituci\u00f3n legal de protecci\u00f3n del tr\u00e1fico jur\u00eddico, como es el Registro Mercantil, basado en la publicidad incondicionada de su contenido (ex art\u00edculo 20 del C\u00f3digo de Comercio) en aras de la protecci\u00f3n de una confianza, si no negligente s\u00ed, al menos, carente de verdadera consistencia y claramente subordinada a la eficacia que deriva de los pronunciamientos registrales\u00bb.<\/p>\n

En consecuencia, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptaci\u00f3n sin necesidad de su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, a pesar de ser \u00e9sta obligatoria, no excusa de la comprobaci\u00f3n de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la v\u00e1lida designaci\u00f3n del mismo. Es decir, para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptaci\u00f3n, h\u00e1yase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es adem\u00e1s v\u00e1lido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garant\u00edas establecidas por la legislaci\u00f3n de fondo aplicable. No se trata en resumen de oponibilidad o no frente a tercero, de buena o mala fe, del nombramiento de administrador no inscrito, sino de acreditaci\u00f3n de la validez, regularidad y plena legitimaci\u00f3n del que act\u00faa en representaci\u00f3n del titular inscrito en el Registro de la Propiedad en base a un nombramiento que no goza de la presunci\u00f3n de validez y exactitud derivada de la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil y que, por tanto, en principio responde a una situaci\u00f3n contraria a la que publica dicho Registro Mercantil con efectos frente a todos desde su publicaci\u00f3n en el BORME (art\u00edculo 21.1 C\u00f3digo del Comercio y 9 del Reglamento del Registro Mercantil), y por tanto tambi\u00e9n frente al que conoce la falta de inscripci\u00f3n de dicho nombramiento pues consta en la propia escritura.<\/p>\n

8. De ah\u00ed que en estos casos de falta de inscripci\u00f3n del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la rese\u00f1a identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representaci\u00f3n acreditada al notario autorizante de la escritura deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender v\u00e1lidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo v\u00e1lido del \u00f3rgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptaci\u00f3n de su nombramiento y, en su caso, notificaci\u00f3n o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en t\u00e9rminos que hagan compatible y congruente la situaci\u00f3n registral con la extrarregistral (vid. art\u00edculos 12, 77 a 80, y, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil, y 222.8 de la Ley Hipotecaria y 110.1 de la Ley 24\/2001); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunci\u00f3n de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicci\u00f3n con la representaci\u00f3n alegada en la escritura calificada.<\/p>\n

As\u00ed lo exige tambi\u00e9n la transparencia debida en el ejercicio de la representaci\u00f3n, ya sea voluntaria u org\u00e1nica, a los efectos legalmente prevenidos: identificaci\u00f3n de los sujetos en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, control de cobros y pagos, prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales, responsabilidad civil, administrativa y penal de los administradores y en general el control p\u00fablico de las transmisiones de activos.<\/p>\n

9. En el presente caso, la ausencia de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil del nombramiento de administrador no puede estimarse suplida por la rese\u00f1a que hace el notario autorizante a fin de acreditar la realidad y validez de su nombramiento. En efecto, si bien es cierto que a tal efecto constan los datos identificativos de la escritura de la que resulta la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de su nombramiento, sin embargo no resultan los datos que acreditan el cumplimiento de los requisitos legalmente previstos para que pueda reputarse v\u00e1lido el nombramiento y que, de haberse presentado la escritura en el Registro Mercantil, y haberse inscrito, habr\u00edan sido objeto de calificaci\u00f3n por el registrador Mercantil.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

6 noviembre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Dos son las cuestiones que plantea esta Resoluci\u00f3n. En primer lugar, el Centro Directivo traslada su doctrina respecto a la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre \u2013que se refiere \u00fanicamente al documento en virtud del cual se acredita una representaci\u00f3n- a otro documento diferente, como es la rese\u00f1a por el Notario, no de una escritura de poder o de nombramiento de administrador, sino de la rese\u00f1a de un documento complementario, en este caso un acta de notificaci\u00f3n, y llega a la conclusi\u00f3n de que en este caso basta tambi\u00e9n con que identifique tal acta y diga que contiene lo que \u00e9l afirma que contiene, sin que el Registrador pueda exigir que se transcriba su contenido. En cambio, tanto en la rese\u00f1a de la escritura de nombramiento de administrador (lo mismo ocurrir\u00eda si se tratase de una escritura de poder), como en la del acta de notificaci\u00f3n, no basta con la aseveraci\u00f3n del Notario de que ha tenido a la vista una \u201ccopia\u201d, puesto que pudiendo ser la copia simple o autorizada, con el diverso valor que tiene una y otra, es necesario que a\u00f1ada que lo que se le exhibi\u00f3 fue una copia autorizada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N Org\u00e1nica: forma de acreditarla 1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa y en la parte relativa a la intervenci\u00f3n de uno de los otorgantes, adem\u00e1s de detallar las circunstancias que identifican a la sociedad vendedora, representada por determinada persona f\u00edsica, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4649],"tags":[1526,4667],"class_list":{"0":"post-20222","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-representacion-propiedad-2","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-organica-forma-de-acreditarla","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20222","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20222"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20222\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20222"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20222"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20222"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}