{"id":20224,"date":"2016-03-01T13:43:16","date_gmt":"2016-03-01T12:43:16","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20224"},"modified":"2016-03-19T13:44:32","modified_gmt":"2016-03-19T12:44:32","slug":"verbal-ratificacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/representacion-propiedad-2\/verbal-ratificacion\/","title":{"rendered":"Verbal: ratificaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Verbal: ratificaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Verbal: ratificaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Hechos: 1) Un hijo, en representaci\u00f3n verbal de sus padres, segrega y vende una finca en documento privado. 2) Fallece la madre instituyendo herederos a sus hijos. 3) El padre y los hijos otorgan poder para elevar a p\u00fablico el documento privado y se ratifica lo hecho en \u00e9l, refiri\u00e9ndose a una finca cuyo n\u00famero no coincide con el de la vendida. 4) Fallece el padre instituyendo herederos a sus hijos. 5) Los apoderados elevan a p\u00fablico el documento privado, describiendo la finca en forma que coincide con el Registro, pero no con el documento privado. A la vista de lo anterior, el Registrador considera que no existe poder, que la descripci\u00f3n de la finca no coincide en el poder utilizado con el Registro y que falta la suscripci\u00f3n del documento privado por los vendedores, por lo que no se cumple un requisito para que los herederos puedan ratificar conforme al art\u00edculo 20-5 de la Ley Hipotecaria y deniega la inscripci\u00f3n. La Direcci\u00f3n revoca la nota bas\u00e1ndose, resumidamente, en la facultad que tiene toda parte en un contrato de compeler a la otra a llenar la forma p\u00fablica, en que el conjunto de los herederos tiene facultades suficientes para el acto del reconocimiento a que estaban obligados los causantes y en que los firmantes del documento p\u00fablico ten\u00edan poder vigente y suficiente.<\/p>\n

9 mayo 1988<\/p>\n

Verbal: ratificaci\u00f3n<\/strong>.- Adoptado un acuerdo por los propietarios de un edificio, salvo uno de ellos, que se dice estuvo representado verbalmente, la Direcci\u00f3n confirma el criterio del Registrador de que toda representaci\u00f3n en el Registro debe ser acreditada con la correspondiente documentaci\u00f3n p\u00fablica, sin que puedan admitirse los argumentos del recurrente, que afirmaba estar en posesi\u00f3n pac\u00edfica desde hac\u00eda treinta y un a\u00f1os, por ser \u00e9sta una cuesti\u00f3n de hecho que escapa a la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

25 mayo 2001<\/p>\n

Verbal: ratificaci\u00f3n<\/strong>.- La representaci\u00f3n derivada de la invocaci\u00f3n de un mandato verbal exige, o bien justificar de forma aut\u00e9ntica su existencia (art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria), o la ratificaci\u00f3n en tiempo oportuno del representado que elimine el vicio de invalidez de que adolecer\u00eda el negocio caso de no existir la representaci\u00f3n (art\u00edculo 1259 del C\u00f3digo Civil). Consecuentemente, no puede inscribirse la escritura por la que una persona separada judicialmente afirma que interviene, adem\u00e1s, como mandatario verbal de su esposa para subsanar otra anterior y considerar incluida en el inventario de bienes de la sociedad conyugal que en ella se liquid\u00f3 la finca de la que ahora se solicita la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

8 febrero 2004<\/p>\n

Verbal: ratificaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Comparece en una escritura de compraventa una se\u00f1ora como mandataria verbal de su hijo. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no acompa\u00f1arse la ratificaci\u00f3n del que se dice representado. El interesado recurre alegando que se trata de un error del Registrador, pues el representado es hijo de la representante.<\/p>\n

2. Es evidente que el recurso no puede ser estimado. No existiendo, como es el caso, representaci\u00f3n legal, pues el hijo es mayor de edad, el art\u00edculo 1.259 del C\u00f3digo Civil establece que nadie puede contratar a nombre de otro sin estar por \u00e9ste autorizado, no habiendo sido probada la representaci\u00f3n alegada ni acreditada la ratificaci\u00f3n correspondiente.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

19 septiembre 2005<\/p>\n

Verbal: ratificaci\u00f3n<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Jos\u00e9 Feijoo Fern\u00e1ndez, en nombre y representaci\u00f3n de do\u00f1a Mar\u00eda del Pilar Rodr\u00edguez Pe\u00f1a, ante la negativa del Registrador de la Propiedad n\u00famero tres de Madrid a inscribir una Escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado de ejercicio extrajudicial de retracto legal de comuneros.<\/p>\n

De los tres defectos alegados por el Registrador de la Propiedad \u00fanicamente se recurren los dos primeros.<\/p>\n

El problema planteado en el recurso se centra en decidir, si las escrituras de ratificaci\u00f3n de otra de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado, que fueron otorgados por haber actuado en aqu\u00e9l el representante de las adquirentes en ejercicio de un mandato verbal de las mismas, tiene eficacia retroactiva suficiente para privar de efectos a la anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n de pagos que, con anterioridad a la fecha de la ratificaci\u00f3n se hab\u00eda reflejado en el Registro de la Propiedad, sobre la participaci\u00f3n de finca perteneciente a la sociedad transmitente.<\/p>\n

2. La ratificaci\u00f3n de un contrato autorizado sin poder de representaci\u00f3n o con extralimitaci\u00f3n del poder, prevista en los art\u00edculos 1259 y 1727, p\u00e1rrafos segundos, del C\u00f3digo civil, tiene, como la confirmaci\u00f3n de los contratos anulables a que se refieren los art\u00edculos 1309 y 1310 del mismo cuerpo legal, remotos precedentes en la ratihabitio romana, y su concepto ha sido elaborado por la doctrina y desenvuelto por la jurisprudencia a partir de la Sentencia de 7 de mayo de 1897, con notas peculiares que deslindan ambas instituciones y se\u00f1alan sus caracter\u00edsticas, si bien reconocen la analog\u00eda de algunos de sus efectos.<\/p>\n

La ratificaci\u00f3n produce, en general, efectos ex tunc entre las partes contratantes, que antes de ella no estuvieron unidas por v\u00ednculo obligatorio y constituye por si misma una declaraci\u00f3n unilateral de voluntad recepticia, referida al negocio jur\u00eddico que no es propiamente inexistente, sino que se halla en estado de suspensi\u00f3n, sometido a una conditio iuris; y que tales efectos, si bien no hay precepto expreso que los determine, deben inferirse del contexto del art\u00edculo 1259 del citado C\u00f3digo, como ha puesto de relieve la jurisprudencia.<\/p>\n

Los efectos retroactivos del negocio jur\u00eddico bilateral ratificado han de entenderse sin perjuicio de los derechos leg\u00edtimamente adquiridos en el \u00ednterin por terceros, como reconoce la jurisprudencia y gran parte de los comentaristas, y como se deduce tambi\u00e9n del art\u00edculo 184 del C\u00f3digo civil alem\u00e1n y prescribe el art\u00edculo 1399 del vigente c\u00f3digo italiano, acordes con la naturaleza y el juego propio de la instituci\u00f3n, y, as\u00ed, tanto el Tribunal Supremo como esta Direcci\u00f3n General protegen frente a los efectos retroactivos, a los terceros que hubieran practicado una anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre el bien objeto del negocio representativo, antes de que la ratificaci\u00f3n accediese al Registro, o se hiciese constar en documento de fecha aut\u00e9ntica (STS 23 de octubre de 1980, 12 de diciembre de 1989 y 22 de octubre de 1999 y Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 3 de marzo de 1953).<\/p>\n

3. La Ley de Suspensi\u00f3n de Pagos de 26 de julio de 1922, que rigi\u00f3 la Suspensi\u00f3n de Pagos decretada, procuraba proteger los intereses de los acreedores del comerciante suspenso y evitar que el mismo pudiera realizar actos dispositivos en perjuicio de aqu\u00e9llos, por lo que una de las limitaciones que expresamente se le impon\u00eda, conforme al art\u00edculo 6.\u00ba de la citada ley, es la de necesitar el acuerdo de los interventores, o autorizaci\u00f3n del juez si \u00e9stos no hubieran tomado posesi\u00f3n de su cargo, \u00abpara toda obligaci\u00f3n que pretenda contraer y para celebrar todo contrato\u00bb, con posible responsabilidad penal en caso de incumplimiento y la sanci\u00f3n de nulidad para los actos que realice sin dichas intervenci\u00f3n o autorizaci\u00f3n.<\/p>\n

Que al quedar ampliamente afectada la situaci\u00f3n patrimonial del comerciante declarado en estado de suspensi\u00f3n de pagos, el art\u00edculo 4.\u00ba de la Ley Especial ordenaba que la providencia en la que se tuviera por solicitada tal declaraci\u00f3n se anotase en el Registro de la propiedad donde estuvieran inscritos los inmuebles del suspenso, precepto que se reitera en el art\u00edculo 142 del Reglamento hipotecario, sin que ofreciera dificultad la soluci\u00f3n, que habr\u00eda de ser forzosamente negativa, en los supuestos de actos dispositivos otorgados con posterioridad a la anotaci\u00f3n y que hubieran sido realizados exclusivamente por el comerciante suspenso.<\/p>\n

Sin embargo, trat\u00e1ndose de actos dispositivos realizados antes de aqu\u00e9lla anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n, bien se considere \u2013cuesti\u00f3n por lo dem\u00e1s muy debatida-, que aqu\u00e9lla publica una situaci\u00f3n de incapacidad, como si se considera que se est\u00e1 ante una prohibici\u00f3n de disponer, es lo cierto, que al elevarse a p\u00fablico el acuerdo extrajudicial de retracto legal de comuneros, la sociedad \u00abIvemael, S.A.\u00bb ten\u00eda capacidad y poder de disposici\u00f3n, por lo que la posterior ratificaci\u00f3n del negocio documentado por parte de las adquirentes y el efecto retroactivo que tal ratificaci\u00f3n conlleva, debe permitir la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la transmisi\u00f3n operada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

25 mayo 2007<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N Verbal: ratificaci\u00f3n Verbal: ratificaci\u00f3n Hechos: 1) Un hijo, en representaci\u00f3n verbal de sus padres, segrega y vende una finca en documento privado. 2) Fallece la madre instituyendo herederos a sus hijos. 3) El padre y los hijos otorgan poder para elevar a p\u00fablico el documento privado y se ratifica lo hecho en \u00e9l, refiri\u00e9ndose […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4649],"tags":[1526,4668],"class_list":{"0":"post-20224","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-representacion-propiedad-2","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-verbal-ratificacion","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20224","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20224"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20224\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20224"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20224"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20224"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}