{"id":20234,"date":"2016-02-25T13:56:20","date_gmt":"2016-02-25T12:56:20","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20234"},"modified":"2016-03-19T14:27:32","modified_gmt":"2016-03-19T13:27:32","slug":"voluntaria-forma-de-acreditarla","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/representacion-propiedad-2\/voluntaria-forma-de-acreditarla\/","title":{"rendered":"Voluntaria: forma de acreditarla"},"content":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/a><\/strong><\/p>\n

Para comprobar la capacidad de los otorgantes, el Registrador puede exigir la presentaci\u00f3n de las escrituras de poder justificativas de la representaci\u00f3n siempre que no se inserten, no ya literalmente en alguna de sus cl\u00e1usulas, sino tambi\u00e9n en toda su integridad, puesto que aparte de las dudas que excepcionalmente pudieran surgir en su \u00e1nimo sobre la veracidad o fidelidad de la copia parcial en relaci\u00f3n con el todo, tambi\u00e9n puede llegar a separarse del criterio expresado por el Notario por otros motivos doctrinales o por razones de hecho.<\/p>\n

20 diciembre 1932<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- En el caso de intervenci\u00f3n mediante poder, el Notario no s\u00f3lo debe indicar la fecha del mismo, Notario o funcionario autorizante y los datos, en su caso, de la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, sino que, si el poder consta en escritura p\u00fablica, el Notario debe hacer constar que la ha tenido a la vista, bien la matriz (si obra en su protocolo), o bien la copia aut\u00e9ntica, que es el \u00fanico documento que acredita su existencia, pues cualquier otro documento en el que aparezca rese\u00f1ado el poder acreditar\u00e1 que existi\u00f3 al tiempo de su otorgamiento, pero no al tiempo de hacerlo valer en el documento que se pretende inscribir. En segundo lugar, el contenido de la copia aut\u00e9ntica del poder debe incorporarse, de forma total o parcial, o ser rese\u00f1ado simplemente para acompa\u00f1arse a las copias que se expidan, en cuyo supuesto si cabe que lo que se acompa\u00f1e sea un testimonio, siempre y cuando se haya expedido simult\u00e1neamente o posteriormente a la autorizaci\u00f3n de la escritura. Por \u00faltimo, el contenido del poder puede insertarse de forma parcial, \u00abaseverando el Notario que en lo omitido no hay nada que ampl\u00ede, restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita\u00bb (art\u00edculo 166 del Reglamento Notarial). Para esta aseveraci\u00f3n no existe una f\u00f3rmula sacramental, pero s\u00ed es necesario un especial pronunciamiento del Notario y debe considerarse que no existe cuando, tras la rese\u00f1a de los poderes, se limita a decir que en ellos se concedieron a los apoderados, entre otras, una serie de facultades que se transcriben a continuaci\u00f3n, pues aunque impl\u00edcitamente pudiera entenderse que lleva consigo la afirmaci\u00f3n de que no est\u00e1n desvirtuadas por el resto no transcrito, tal afirmaci\u00f3n no consta de forma expresa.<\/p>\n

13 julio 1999<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- Suspendida la inscripci\u00f3n de una escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca otorgada por un apoderado del acreedor, que seg\u00fan el Notario \u00abact\u00faa en virtud de poder, que declara vigente\u00bb, porque se remit\u00eda en cuanto a las facultades a las que, seg\u00fan el Notario, constaban inscritas en el Registro, se vuelve a presentar la escritura acompa\u00f1ada de un testimonio del poder invocado, previa exhibici\u00f3n por el apoderado al Notario de la copia autorizada, y el Registrador suspende de nuevo \u00abpor no tener el apoderado facultades para pedir testimonios del poder\u00bb. La Direcci\u00f3n revoca la nota bas\u00e1ndose en que la existencia del poder se acredit\u00f3 ante el Notario en el momento de autorizarse la escritura y las facultades del apoderado, que resultan del testimonio de la copia exhibida, no han sido puestas en duda por el Registrador.<\/p>\n

17 febrero 2000<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- Hechos: en una escritura otorgada por un apoderado el Notario se expresa as\u00ed: \u00abHace uso del poder… (fecha, Notario y n\u00famero de protocolo)… Copia autorizada del referido poder he tenido a la vista y juzgo, bajo mi responsabilidad, con facultades representativas suficientes para el acto o contrato que se instrumenta en esta escritura. Inscrita en el Registro Mercantil…\u00bb En la comparecencia, el Notario hace la calificaci\u00f3n del acto. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n \u00abpor no acreditarse las facultades representativas de los otorgantes que intervienen como apoderados\u00bb. Tras una extens\u00edsima argumentaci\u00f3n, en la que el Centro Directivo afirma que ha tenido en cuenta su propia Resoluci\u00f3n del d\u00eda 12 anterior -dictada en consulta, para decidir el alcance del art\u00edculo 98 de la Ley Hipotecaria, en la redacci\u00f3n dada por la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, en la que, entre otras cosas, afirm\u00f3 que en las escrituras autorizadas por un apoderado el Notario deb\u00eda hacer una rese\u00f1a somera pero suficiente del contenido de la escritura de poder-, termina revocando la calificaci\u00f3n porque, a su juicio, \u00abdel propio t\u00edtulo resultan los elementos necesarios para que el Registrador pueda cumplir con su funci\u00f3n calificadora\u00bb. Esta conclusi\u00f3n se basa, al parecer, en que, como dice en el punto 6, \u00abel Notario no transcribe dichas facultades (las necesarias para el otorgamiento realizado por el apoderado) pero las identifica por remisi\u00f3n a la naturaleza del negocio instrumentado que califica previamente de cancelaci\u00f3n de hipoteca. En conclusi\u00f3n, si el Notario en la comparecencia hace la calificaci\u00f3n del acto o negocio que seguidamente se va a formalizar -lo que es obligatorio en todo instrumento p\u00fablico- y despu\u00e9s dice que el apoderado tiene, a su juicio, capacidad para el otorgamiento que va a realizar, debe entenderse que se ha hecho la transcripci\u00f3n \u00absomera pero suficiente\u00bb del contenido del poder -necesario, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002-, aunque no haya ninguna transcripci\u00f3n somera ni suficiente.<\/p>\n

23 y 26 abril; 3 y 21 mayo 2002<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- En la escritura que motiv\u00f3 este recurso -un pr\u00e9stamo hipotecario-, otorgada por un apoderado, el Notario hizo constar que de la escritura de poder \u00abresulta que se confieren al apoderado facultades que, a mi juicio, son suficientes para el otorgamiento de la presente escritura\u00bb. La Direcci\u00f3n, de acuerdo con el criterio del Registrador, considera que la frase \u00abpara el otorgamiento de esta escritura\u00bb (u otra an\u00e1loga) es demasiado lac\u00f3nica para expresar el juicio de suficiencia de las facultades representativas y, en su lugar, hubiera sido m\u00e1s adecuado decir que \u00abresulta estar facultado para formalizar pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria y todos los pactos complementarios incluidos en esta escritura\u00bb u otra f\u00f3rmula semejante. En todo caso, el juicio de suficiencia [1]<\/a> deber\u00e1 hacerse mediante una transcripci\u00f3n somera pero suficiente de las facultades atinentes al caso o a trav\u00e9s de la relaci\u00f3n o referencia de la esencia de tales facultades, poniendo una serie de ejemplos de redacci\u00f3n correcta e incorrecta. Finalmente, el Centro Directivo considera que, en este caso, lo que no procede, pese a la vaguedad del juicio de suficiencia del poder, es que el Registrador exija en la calificaci\u00f3n que se le presente la copia aut\u00e9ntica de la escritura de apoderamiento [2]<\/a>.<\/p>\n

30 septiembre 2002<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- Presentados dos t\u00edtulos contradictorios y, despu\u00e9s, un tercero del que resulta que el poder utilizado en el primero estaba revocado, los efectos del juicio de capacidad realizado por el Notario, en conjunci\u00f3n con los del principio de prioridad, pueden verse, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado (REPRESENTACI\u00d3N) \u201cExtinci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

9 abril, 3 junio y 19 julio 2003<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- Nuevamente se plantea el problema de la f\u00f3rmula empleada por el Notario para hacer constar las facultades del apoderado, que en este caso, por tratarse de una sustituci\u00f3n de poder, se expresaban as\u00ed: \u201cDeclaraci\u00f3n especial complementaria de la intervenci\u00f3n.- Todos los pactos, estipulaciones y disposiciones precedentes consentidos por los apoderados y el Consejero Delegado est\u00e1n cubiertos por sus facultades representativas\u201d. El Registrador suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n porque si bien estaba rese\u00f1ada la facultad de vender, no lo estaba la posibilidad de sustituir dicha facultad. La Direcci\u00f3n no comparte este criterio, afirmando que la declaraci\u00f3n del Notario de que el poder utilizado era para vender la finca implica necesariamente no s\u00f3lo que incluye esa facultad, sino que la misma no est\u00e1 sujeta a ninguna restricci\u00f3n ni limitaci\u00f3n seg\u00fan el documento que ha tenido a la vista (otro defecto relacionado con la sustituci\u00f3n puede verse, m\u00e1s atr\u00e1s, en este mismo apartado de REPRESENTACI\u00d3N, bajo la r\u00fabrica \u201cDe sociedades: efectos del car\u00e1cter mercantil en materia de sustituci\u00f3n\u201d).<\/p>\n

11 junio 2004<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- [3]<\/strong><\/strong><\/a> La cuesti\u00f3n objeto de este recurso ha sido abordada en diferentes ocasiones por este Centro Directivo (as\u00ed, Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, por la que se resuelve una consulta vinculante formulada por el Consejo General del Notariado y Resoluciones de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 29 de septiembre de 2003 y 11 de junio de 2004). Asimismo, esta Direcci\u00f3n General no desconoce la existencia de pronunciamientos judiciales contradictorios de los que destacan, dado que son resoluciones de Audiencias Provinciales, las sentencias de 28 de abril de 2004 de la Audiencia Provincial de Alicante y de 30 de junio de 2003, 30 de enero y 18 de marzo de 2004 \u2014esta \u00faltima resolviendo diez procesos acumulados\u2014 de la Audiencia Provincial de Valladolid. Este c\u00famulo de pronunciamientos y, sobre todo la existencia de un elevado n\u00famero de recursos sobre la misma materia pendientes de resolver, obliga a que esta Direcci\u00f3n General recuerde, una vez m\u00e1s, cu\u00e1l es la interpretaci\u00f3n adecuada del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, m\u00e1xime cuando la disparidad interpretativa producida en las Audiencias Provinciales tiene como \u00fanica causa la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 12 de abril de 2002, pues se interpreta en sede judicial desde \u00f3pticas dispares lo que este Centro Directivo quiso manifestar. A estos efectos, resulta ilustrativo se\u00f1alar que en las sentencias antes citadas se llega a conclusiones distintas con base, \u00fanicamente, en lo expuesto por esta Direcci\u00f3n General en la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002. Parece l\u00f3gico, por tanto, que esta Direcci\u00f3n General aclare, una vez m\u00e1s, cu\u00e1l es el sentido e interpretaci\u00f3n que del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, entiende m\u00e1s acorde y que ha sido siempre el mismo, como posteriormente se expondr\u00e1, desde la mencionada Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002. Por \u00faltimo, esta Direcci\u00f3n General no puede hacer dejaci\u00f3n del ejercicio de sus funciones en una materia en la que los \u00fanicos perjudicados est\u00e1n siendo los usuarios y destinatarios del sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva que no saben a qu\u00e9 atenerse ante la disparidad de criterios existentes entre los funcionarios llamados a prestar el servicio p\u00fablico de seguridad jur\u00eddica preventiva. Esta situaci\u00f3n debe, en consecuencia, aclararse de modo definitivo en lo que respecta a este Centro Directivo para que todos \u2014Notarios, Registradores y, esencialmente, los usuarios del sistema \u2014 sepan a qu\u00e9 atenerse, pues una de las premisas de todo ordenamiento jur\u00eddico moderno es el de la previsibilidad en la respuesta que se deba dar a un mismo problema jur\u00eddico; previsibilidad que es, si cabe, m\u00e1s exigible de quienes son funcionarios y de una Administraci\u00f3n P\u00fablica en el ejercicio de sus competencias.\u00a0 El art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, afirma que: \u00ab1. En los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y expresar\u00e1 que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La rese\u00f1a por el Notario del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario.\u00bb Expon\u00edamos en la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002 que el art\u00edculo 98 no hab\u00eda modificado el esquema de la seguridad jur\u00eddica preventiva, ni las funciones que desarrollaban Notarios y Registradores; a\u00f1ad\u00edamos que la novedad introducida por tal precepto era atribuir \u00abplena eficacia formal por s\u00ed sola a la manifestaci\u00f3n notarial relativa a la suficiencia de las facultades representativas\u00bb, siendo as\u00ed que tal novedad consist\u00eda en que dicha eficacia formal se establec\u00eda en una norma con rango de Ley y que se exig\u00eda al Notario que este expresara en un juicio expreso y concreto si el representante gozaba de facultades suficientes para concluir el negocio jur\u00eddico de que se tratara. Precisando aun m\u00e1s el alcance de la innovaci\u00f3n, debe advertirse que el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, impone al notario, respecto de la situaci\u00f3n anterior, una obligaci\u00f3n espec\u00edfica exigi\u00e9ndole que efect\u00fae un juicio expreso y concreto acerca de la suficiencia y subsistencia de las facultades con las que act\u00faa el representante, teniendo dicha obligaci\u00f3n como consecuencia la modificaci\u00f3n de la forma en la que el notario ha de plasmar tal juicio en el documento, todo ello en aras de la mejora del sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva y del inter\u00e9s de los otorgantes. Por ello, el Notario no cumple el mencionado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, si se limita a transcribir, relacionar o testimoniar facultades, pues no es \u00e9sa la obligaci\u00f3n que impone tal precepto al Notario. Esta obligaci\u00f3n, aunque gen\u00e9rica, no era novedosa, pues el Notario, en el ejercicio del control de legalidad que tiene atribuido, s\u00f3lo puede autorizar aquellos negocios que sean conformes con el ordenamiento jur\u00eddico \u2014art\u00edculos 1, 2 y 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862 y 145 de su Reglamento Notarial, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944\u2014. Por ello, el art\u00edculo 166 del Reglamento Notarial exig\u00eda que el Notario insertara en el cuerpo de la escritura los documentos fehacientes que acreditaran la representaci\u00f3n, siendo as\u00ed que tal incorporaci\u00f3n se pod\u00eda efectuar mediante la inserci\u00f3n en el cuerpo de la escritura de tal documento, o bien incorpor\u00e1ndolo mediante original o a trav\u00e9s de un testimonio en relaci\u00f3n en el que se expresara lo pertinente en orden a las facultades representativas, debiendo a\u00f1adir que en lo omitido no exist\u00eda nada que desvirtuara lo trascrito o testimoniado. Conclu\u00eda la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, a los efectos que interesa, identificando los dos elementos a los que se refiere dicho art\u00edculo 98; de un lado, la rese\u00f1a del documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas y, de otro, el juicio de suficiencia que de tales facultades, atendido el negocio jur\u00eddico que se pretende concluir, debe realizar inexcusablemente el Notario. En Resoluciones posteriores (las de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo de 2002) se concretaba el \u00e1mbito y contenido de los dos elementos previstos en el art\u00edculo 98. As\u00ed, de la rese\u00f1a se dec\u00eda que es un hecho y que \u00abtiene por objeto los datos de identificaci\u00f3n del documento\u00bb y del juicio que es \u00abuna valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas\u00bb, siendo as\u00ed que ambos elementos \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, …, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario\u00bb. Volviendo a la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, y respecto de la tarea calificadora que compete al Registrador, se afirma que es necesario que el juicio de suficiencia del Notario incorporare \u00ablos elementos necesarios para que el Registrador ejerza su funci\u00f3n calificadora y pueda comprobar la adecuaci\u00f3n de las facultades representativas al negocio otorgado cuya inscripci\u00f3n se pretende\u00bb. De ah\u00ed que en posteriores Resoluciones se concrete que \u00abpor ello el Registrador debe comprobar si en la escritura figura la rese\u00f1a de los datos identificativos del documento de representaci\u00f3n y la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades en congruencia con el contenido de la propia escritura y del Registro\u00bb, de ah\u00ed que \u00absi la rese\u00f1a es err\u00f3nea, o la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades contradicha por el contenido de la escritura o por los asientos registrales, el Registrador deber\u00e1 denegar la inscripci\u00f3n\u00bb (Resoluciones de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo de 2002). La cuesti\u00f3n se traslada, por tanto, a si para cumplir adecuadamente las exigencias del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y permitir que el Registrador ejerza correctamente sus funciones, es preciso que ese juicio del Notario acerca de la suficiencia de las facultades representativas conlleve, asimismo, la obligaci\u00f3n de que \u00e9ste incorpore, sea mediante un testimonio total o parcial el documento aut\u00e9ntico del que nacen dichas facultades, o acompa\u00f1e el mismo o, incluso, que el juicio de suficiencia del Notario pudiera verse sustituido por la simple transcripci\u00f3n de facultades de ese documento aut\u00e9ntico, lo que resultar\u00eda a\u00fan m\u00e1s grave. Pues bien, llegados a este punto tal cuesti\u00f3n ya ha sido resuelta m\u00e1s que sobradamente por esta Direcci\u00f3n General en sentido negativo, esto es, declarando que \u00abno puede sostenerse que el Registrador pueda exigir que se incorpore o aporte copia aut\u00e9ntica del poder, cuando se ha formulado por el Notario el juicio de suficiencia de las facultades representativas conforme al art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001. Y, como resulta de las Resoluciones de 12 [n\u00f3tese que esta Resoluci\u00f3n resuelve la consulta que ha dado lugar a la disparidad judicial de criterios y que ya en la misma se afirmaba que el Notario no ten\u00eda que incorporar parte alguna del poder y, mucho menos, acompa\u00f1arlo], 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo y 30 de septiembre (que son vinculantes para todos los Registros \u2014cfr. art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria y 103 de la Ley 24\/2001\u2014), tampoco puede entenderse que dicha norma exija al Notario, adem\u00e1s de rese\u00f1ar los datos identificativos del poder y de valorar su suficiencia, que transcriba o copie, siquiera sea parcialmente, las facultades contenidas en aqu\u00e9l\u00bb (Resoluciones de 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002). La precedente afirmaci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General guarda una relaci\u00f3n directa con la innovaci\u00f3n que supone el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, ya que la misma trasciende de la mera actuaci\u00f3n del Notario, pues si hasta la entrada en vigor de este precepto el Registrador deb\u00eda controlar como una formalidad extr\u00ednseca del documento la existencia y contenido de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, asimismo, si se hab\u00eda incorporado \u00e9ste o transcrito o testimoniado las facultades representativas, desde la entrada en vigor del precepto mencionado el registrador no podr\u00e1 exigir, en ning\u00fan caso, que el notario transcriba o testimonie y, mucho menos acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n, pues \u00e9sta ha sido la novedad querida por el Legislador. La consecuencia de cuanto antecede resulta evidente. As\u00ed, para que pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n que deber\u00e1 comprender, al menos, el nombre o denominaci\u00f3n social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notario autorizante, la fecha del documento, el n\u00famero de protocolo y su vigencia. Las obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo. Dicho de otro modo, deber\u00e1, calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n noviembre 2004 BOE n\u00fam. 266 calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado. Por \u00faltimo, en el ejercicio de esa funci\u00f3n calificadora el Registrador no podr\u00e1, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podr\u00e1 acudir a ning\u00fan medio extr\u00ednseco de calificaci\u00f3n. La raz\u00f3n esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su funci\u00f3n a lo que resulte del t\u00edtulo presentado se deriva de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del C\u00f3digo de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica el Registrador tiene tasados los medios de calificaci\u00f3n siendo los mismos dos: el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente arm\u00f3nico y coherente con la presunci\u00f3n de integridad y veracidad que se atribuye al documento p\u00fablico notarial ex art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.<\/p>\n

14, 15, 17, 20, 21 y 22 septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 octubre, 10 noviembre 2004<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- Reitera la Direcci\u00f3n su criterio acerca de la rese\u00f1a por el Notario del contenido del poder, expuesto, entre otras, en Resoluciones de 14, 15, 16, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004.<\/p>\n

10 enero, 3 y 4 febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 marzo, 1 abril, 18, 20, 21 (4), y 23 (2) mayo, 17 junio, 12, 13, 22, 23 (3), 24 (4), 26 (4), 27 (5), 28 (3) y 29 (4) septiembre 2005 [4]<\/a><\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. El recurso interpuesto plantea el problema de definici\u00f3n del objeto de la calificaci\u00f3n registral, su alcance y sus medios, una vez m\u00e1s, ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.<\/p>\n

En este caso, la sociedad vendedora, a trav\u00e9s de una comisi\u00f3n nombrada judicialmente en el marco de aprobaci\u00f3n de un convenio de suspensi\u00f3n de pagos, hab\u00eda dado poderes para proceder a la transmisi\u00f3n de unos terrenos. El apoderado, afirmando su vigencia, exhibe los t\u00edtulos de su apoderamiento al notario, quien los juzga suficientes, reflej\u00e1ndolo as\u00ed en la escritura que autoriza.<\/p>\n

Presentada a inscripci\u00f3n, el registrador, sin embargo, inadmite el juicio del notario acerca de la suficiencia de la representaci\u00f3n, aduciendo en su nota calificatoria que, seg\u00fan consta, por referencia a otra escritura p\u00fablica, en numerosos asientos del Registro, la comisi\u00f3n en el seno de la sociedad vendedora concedente del poder hab\u00eda quedado tiempo atr\u00e1s disuelta, tras haber modalizado el apoderamiento conferido, dej\u00e1ndolo subsistente s\u00f3lo en relaci\u00f3n con otras operaciones pendientes distintas de la ahora concernida e impl\u00edcitamente revocado, por tanto, en relaci\u00f3n con el presente caso, y que, adem\u00e1s, se contiene en esa misma escritura, reflejada en numerosos asientos de otras fincas obrantes en el mismo registro, una manifestaci\u00f3n de los miembros de la comisi\u00f3n acerca de haberse producido la renuncia del apoderado y haberse insertado en prensa el fin de los trabajos de la comisi\u00f3n; as\u00ed como la manifestaci\u00f3n de tales miembros de que la incumbencia para representar a la sociedad corresponder\u00eda en el futuro a la representaci\u00f3n legal, por lo que podr\u00eda entenderse que la extinci\u00f3n del poder ha ocurrido tambi\u00e9n por su revocaci\u00f3n.<\/p>\n

Tambi\u00e9n funda el registrador su inadmisi\u00f3n del juicio notarial sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, en este caso, en que la sociedad, al no haber adaptado sus estatutos a la Ley de Sociedades An\u00f3nimas de 27 de diciembre de 1989 y tener un capital inferior a diez millones de las antiguas pesetas, seg\u00fan consta en diligencia extendida en el folio de dicha sociedad obrante en el registro mercantil, ha quedado disuelta de pleno derecho, con cancelaci\u00f3n de sus asientos y cese de la representaci\u00f3n de los administradores.<\/p>\n

2. A tenor de la nota recurrida, la inadmisi\u00f3n registral del juicio notarial sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n pretende fundarse, en este caso, en consideraciones de distinto orden.<\/p>\n

Conviene, ante todo, se\u00f1alar que la menci\u00f3n en la nota calificatoria de la supuesta inserci\u00f3n en prensa del fin de los trabajos de la comisi\u00f3n, no tiene relevancia, pues, por una raz\u00f3n elemental de seguridad jur\u00eddica, el registrador, en orden a la inscripci\u00f3n, debe limitarse a calificar la escritura \u00abpor lo que resulte de ella y de los asientos del Registro\u00bb (como ordena el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), sin que entre los medios de calificaci\u00f3n tenga nunca cabida, por tanto, el conocimiento personal o directo ni por notoriedad del registrador.<\/p>\n

Toda calificaci\u00f3n jur\u00eddica \u2013como la que compete al registrador o al notario respecto a los t\u00edtulos o los actos cuya inscripci\u00f3n o cuya documentaci\u00f3n p\u00fablica se pretende\u2013 supone un enjuiciamiento de adecuaci\u00f3n a la legalidad del hecho objeto de calificaci\u00f3n, mediante su subsunci\u00f3n dentro del supuesto normativo. Aunque esa adecuaci\u00f3n al ordenamiento jur\u00eddico sea inexcusable, en cada caso, como valoraci\u00f3n tanto por el notario como por el registrador (art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, redactado por la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), sin embargo, el hecho objeto de calificaci\u00f3n por uno y otro nunca es coincidente y no debe confundirse, pues al registrador no compete calificar, como al notario, el hecho objeto de la escritura, sino la escritura objeto de la inscripci\u00f3n, con la consiguiente variabilidad de la legalidad considerable en uno y otro caso. En efecto, como ha quedado expuesto, el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria limita el objeto de la calificaci\u00f3n registral a los actos \u00abcontenidos en las escrituras p\u00fablicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro\u00bb. Las circunstancias del acto documentado que debi\u00f3 valorar el notario, bajo su responsabilidad, al autorizar la escritura, si no resultan de ella, cuando se presenta a inscripci\u00f3n, son ajenas a la responsabilidad del registrador y tambi\u00e9n a su calificaci\u00f3n. En este sentido, la eventual disoluci\u00f3n \u00abope legis\u00bb de la sociedad representada (por aplicaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n Transitoria 6.\u00aa de la Ley de Sociedades An\u00f3nimas de 27 de Diciembre de 1989) o la eventual extinci\u00f3n (oponible erga omnes) del apoderamiento del compareciente, si no resultan de la escritura autorizada, quedan fuera del alcance de la calificaci\u00f3n registral, sin perjuicio de la responsabilidad, en su caso, del notario que prestara su intervenci\u00f3n sin la necesaria adecuaci\u00f3n al ordenamiento jur\u00eddico, a \u00e9l exigible.<\/p>\n

Por otra parte, cuando el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria obliga a tomar en cuenta, en la calificaci\u00f3n registral, \u00ablos asientos del registro\u00bb, resulta claro que se refiere exclusivamente al Registro que est\u00e1 a cargo del propio funcionario calificador, no a otros Registros ajenos a su competencia y a su responsabilidad, a los que no se extiende, por consiguiente, tampoco su calificaci\u00f3n. La publicidad del Registro Mercantil no condiciona la inscribibilidad en el Registro de la Propiedad, como ha declarado en reiteradas ocasiones esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 de febrero de 2001).<\/p>\n

Dentro del propio Registro a cargo del funcionario calificador, tampoco todos los datos contenidos en el mismo deben ser elementos condicionantes de su calificaci\u00f3n, sino s\u00f3lo los que, en el folio de la finca objeto del derecho o acto cuya inscripci\u00f3n se pretende, como asientos vigentes, bajo la salvaguarda de los Tribunales, impidan alg\u00fan otro que resulte incompatible. En este sentido, los datos sin trascendencia jur\u00eddico-real que no son objeto de publicidad registral y no est\u00e1n amparados, en consecuencia, por el principio de legitimaci\u00f3n registral \u2013como ha indicado esta Direcci\u00f3n General en resoluci\u00f3n de 6 de marzo de 2004\u2013 no son oponibles en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

No existiendo, por tanto, en el folio abierto a la finca objeto de la escritura calificada, en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro, ning\u00fan otro asiento anterior que impida su inscripci\u00f3n, la calificaci\u00f3n de la escritura presentada habr\u00e1 de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representaci\u00f3n de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representaci\u00f3n se acredita, en el caso de la escritura calificada, de modo suficiente, a juicio del notario autorizante, mediante la exhibici\u00f3n por el representante de varios documentos aut\u00e9nticos, quedando constancia de todo ello en la propia escritura. La tenencia por el representante del t\u00edtulo representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay, en este caso, elementos, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunci\u00f3n de legalidad que su autorizaci\u00f3n comporta en cuanto a la representaci\u00f3n de quien la otorga. Si hubo, no obstante, una previa p\u00e9rdida de eficacia de la representaci\u00f3n, ello no necesariamente debe trascender en perjuicio de los terceros que con ese representante, aunque s\u00f3lo fuera aparente, hubiesen contratado de buena fe (art\u00edculo 1.738 del C\u00f3digo civil). Esa buena fe cognoscitiva de la representaci\u00f3n devenida ineficaz, como actitud intelectual referida en todo caso al momento de su ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al registro del t\u00edtulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues mala fides superveniens non nocet), podr\u00e1 ser cuestionable ante los tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral, conforme a doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 2 de enero y 5 de marzo de 2005): el dif\u00edcil problema de si el hecho de constar en el Registro Mercantil alguna circunstancia o acto de la sociedad representada determinante de la p\u00e9rdida de eficacia de la representaci\u00f3n, cuando el apoderado continuaba en posesi\u00f3n del t\u00edtulo representativo al ejercitarlo, excluye o no la buena fe del apoderado o su contratante (incluso la diligencia exigible al notario autorizante de la escritura), modalizando o no la oponibilidad registral, es materia a resolver por los Tribunales de justicia, ponderadas las circunstancias del caso, pero ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido \u00e1mbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes, sin menoscabo de la correspondiente eficacia e inscribibilidad de la escritura, al no darse ni haberse omitido en ella nada que induzca a lo contrario, seg\u00fan lo que de la misma resulta, todo ello sin perjuicio de la posible revisi\u00f3n judicial (incluso en cuanto a la diligencia exigible, en su caso, al notario autorizante).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

30 noviembre (4 Rs) y 14 diciembre 2005; 10 enero 2006<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar, en relaci\u00f3n con el primero de los defectos expresados en la calificaci\u00f3n impugnada, si es posible inmatricular una finca como \u00fanica aunque su superficie est\u00e1 separada en dos porciones por un camino de titularidad p\u00fablica. Y, respecto del segundo de los defectos, si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al rese\u00f1ar el poder del que emanan las facultades representativas de los apoderados e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jur\u00eddico concluido, habida cuenta que, seg\u00fan sostiene el Registrador en su calificaci\u00f3n, las facultades de los apoderados que relaciona la escritura, no alcanzan para la realizaci\u00f3n de todos los actos representativos realizados, y el contenido y extensi\u00f3n de estas facultades debe acreditarse con su rese\u00f1a somera y suficiente en el t\u00edtulo a inscribir, conforme al citado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2.001.<\/p>\n

4. La cuesti\u00f3n que plantea el segundo de los defectos expresados en la calificaci\u00f3n ha sido abordada en innumerables ocasiones por este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los Vistos). As\u00ed, seg\u00fan el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, cuyo contenido se ha reiterado en las de 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero de 2005, 21, 22 y 23 de febrero de 2005 \u2013entre otras m\u00e1s recientes citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente\u2013, \u00abpara que pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n que deber\u00e1 comprender, al menos, el nombre o denominaci\u00f3n social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notario autorizante, la fecha del documento, el n\u00famero de protocolo y su vigencia.<\/p>\n

Las obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades\u00a0 das y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Por \u00faltimo, en el ejercicio de esa funci\u00f3n calificadora el Registrador no podr\u00e1, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podr\u00e1 acudir a ning\u00fan medio extr\u00ednseco de calificaci\u00f3n. La raz\u00f3n esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su funci\u00f3n a lo que resulte del t\u00edtulo presentado se deriva de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del C\u00f3digo de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica el Registrador tiene tasados los medios de calificaci\u00f3n siendo los mismos dos: el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente arm\u00f3nico y coherente con la presunci\u00f3n de integridad y veracidad que se atribuye al documento p\u00fablico notarial ex art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb.<\/p>\n

5. Examinado el t\u00edtulo presentado a calificaci\u00f3n en el presente caso, se observa que respecto del juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n el Notario expresa lo siguiente: \u00abJuicio de suficiencia de facultades: De copia\/s autorizada\/s, que tengo a la vista y devuelvo, y, en su caso, de la restante documentaci\u00f3n aportada, rese\u00f1ada en este instrumento, resulta\/ n, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas por quien\/es interviene\/n como apoderados para todos y cada uno de los actos y\/o contratos formalizados en esta escritura, esto es, para partir y aceptar herencias, liquidar sociedades de gananciales y aceptar adjudicaciones de bienes con los pactos y cl\u00e1usulas que resultan de la misma, valga la redundancia\u00bb.<\/p>\n

Resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de adjudicaci\u00f3n parcial de herencia.<\/p>\n

Por otra parte, el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. As\u00ed, se manifiesta que el mismo es un poder conferido mediante escritura p\u00fablica autorizada por el mismo Notario, a\u00f1adiendo la fecha del poder y el n\u00famero de protocolo; as\u00ed mismo se expresa que los otorgantes asevera la \u00edntegra subsistencia de la representaci\u00f3n que ejercita (aseveraci\u00f3n esta \u00faltima que, por lo dem\u00e1s, no es imprescindible, seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo \u2013cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 28 de mayo de 1999\u2013, pues aparte que no hay norma que lo imponga, y su inclusi\u00f3n en las escrituras se debe m\u00e1s bien a una pr\u00e1ctica reiterada, bien puede entenderse impl\u00edcita en la afirmaci\u00f3n de su cualidad de apoderado que hace el representante en el momento del otorgamiento). Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la rese\u00f1a.<\/p>\n

As\u00ed las cosas, el recurso debe ser estimado en su integridad, ya que el Notario ha cumplido fielmente con sus obligaciones \u2013rese\u00f1ar el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas y emitir un juicio de suficiencia de \u00e9stas que resulta coherente con el negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obst\u00e1culos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qu\u00e9 transcribir o rese\u00f1ar en modo alguno el contenido del documento del que nacen las facultades representativas; en id\u00e9ntico sentido, no podr\u00eda el Registrador exigir que se le acompa\u00f1e documento alguno, pues con tal actuaci\u00f3n estar\u00eda infringiendo los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 17 bis de la Ley del Notariado, al tener que ejercer su funci\u00f3n calificadora por lo que resulte del t\u00edtulo y de los asientos del Registro, sin acudir a medios extr\u00ednsecos de calificaci\u00f3n; por \u00faltimo, el juicio de suficiencia del Notario est\u00e1 suficientemente motivado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jur\u00eddico documentado en el t\u00edtulo, siendo este aspecto capital el que deber\u00eda haber calificado el Registrador, esto es, si es congruente el juicio de suficiencia emitido por el Notario con el contenido del t\u00edtulo, examinado el negocio jur\u00eddico concluido.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, debe destacarse que el mencionado criterio de esta Direcci\u00f3n General en la interpretaci\u00f3n del 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, ha sido confirmado por virtud de la reciente modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso la productividad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

20 enero 2006<\/p>\n

<\/a>Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. La presente resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Jos\u00e9 S\u00e1nchez Santero y do\u00f1a Mar\u00eda de las Nieves Elices Fern\u00e1ndez contra la negativa del Registrador de la Propiedad n\u00famero 10 de M\u00e1laga, don Juan Francisco Ruiz \u2013Rico M\u00e1rquez, a inscribir una Escritura de compraventa.<\/p>\n

De la nota de calificaci\u00f3n se deducen tres defectos (se examina aqu\u00ed s\u00f3lo el primero):<\/p>\n

1. No se ha acreditado la vigencia y validez del cargo del Presidente Director General de la Compa\u00f1\u00eda Nacional Royal Air Maroc, persona que certifica de la reuni\u00f3n del Consejo de Administraci\u00f3n de dicha Compa\u00f1\u00eda celebrado el treinta de noviembre de 1998, as\u00ed como sus facultades con arreglo a la legislaci\u00f3n marroqu\u00ed.<\/p>\n

2. Respecto del primer defecto ha de manifestarse que la escritura calificada es de fecha 30 de enero de 2001 anterior, en consecuencia, a la Ley 24\/2001, de 27 de noviembre, sin que se haya emitido juicio de suficiencia.<\/p>\n

Del examen de los documentos aportados resulta evidente que no se acreditan debidamente los nombramientos de don Mohamed Hassad y Mohamed Berrada como Presidentes Directores Generales de la \u00abCompa\u00f1\u00eda Nacional Royal Air Maroc\u00bb, toda vez que dichos nombramientos resultan de sus meras manifestaciones, por lo que procede confirmar igualmente el primer defecto de la nota de calificaci\u00f3n (Cfr. Resoluci\u00f3n 27 de mayo de 2005).<\/p>\n

23 mayo 2006\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el t\u00edtulo objeto de la calificaci\u00f3n impugnada la apoderada de los compradores alega un poder otorgado en Inglaterra ante Notario p\u00fablico que, seg\u00fan afirma el Notario autorizante de la escritura de compraventa calificada, se le exhibe y lo juzga suficiente para tal contrato, expres\u00e1ndolo as\u00ed en dicha escritura.<\/p>\n

En su calificaci\u00f3n el Registrador no discute, en v\u00eda de principio, que ese documento extranjero de poder re\u00fana, en s\u00ed mismo, las condiciones necesarias para ser calificado como documento p\u00fablico o aut\u00e9ntico a efectos de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad espa\u00f1ol (cfr., sobre tal extremo, las Resoluciones de 11 de junio de 1999 y 21 de abril de 2003). Lo que alega \u2013y a ello debe ce\u00f1irse la decisi\u00f3n de este Centro Directivo en el presente recurso, ex art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria-es que, al no exigir la ley inglesa al Notario la llevanza de archivo protocolar de matrices u originales de los documentos otorgados, no puede atribuirse el car\u00e1cter de copia aut\u00e9ntica al simple traslado de ese documento extranjero, que, por tanto, carece de requisitos esenciales exigidos en la ley espa\u00f1ola a las copias aut\u00e9nticas para ser consideradas como tales \u2013referencia a archivos y registros de originales, determinante de su consideraci\u00f3n como documento p\u00fablico-para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n en el Registro. Y, para subsanar dicho defecto, concluye exigiendo la incorporaci\u00f3n de aquel documento extranjero a la matriz de la escritura calificada, con base, a su juicio, en la norma del art\u00edculo 98.3 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre.<\/p>\n

2. Cabe recordar una vez m\u00e1s que seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (cfr. el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, cuyo contenido se ha reiterado en las de 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero de 2005, 21, 22 y 23 de febrero de 2005 \u2013entre otras m\u00e1s recientes citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente\u2013), \u00abpara que pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n que deber\u00e1 comprender, al menos, el nombre o denominaci\u00f3n social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notario autorizante, la fecha del documento, el n\u00famero de protocolo y su vigencia.<\/p>\n

Las obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Por \u00faltimo, en el ejercicio de esa funci\u00f3n calificadora el Registrador no podr\u00e1, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podr\u00e1 acudir a ning\u00fan medio extr\u00ednseco de calificaci\u00f3n. La raz\u00f3n esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su funci\u00f3n a lo que resulte del t\u00edtulo presentado se deriva de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del C\u00f3digo de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica el Registrador tiene tasados los medios de calificaci\u00f3n siendo los mismos dos: el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente arm\u00f3nico y coherente con la presunci\u00f3n de integridad y veracidad que se atribuye al documento p\u00fablico notarial ex art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb.<\/p>\n

Este criterio en la interpretaci\u00f3n del 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, ha sido confirmado por virtud de la reciente modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.<\/p>\n

En el presente caso, el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, seg\u00fan el juicio hecho por el Notario. Tampoco expresa en su calificaci\u00f3n objeci\u00f3n alguna a la rese\u00f1a que dicho Notario del documento del que nacen las facultades representativas; y este \u00faltimo extremo es fundamental para la resoluci\u00f3n del presente recurso. En efecto, si el Notario expresa en la escritura que se le exhibe el documento notarial de poder otorgado en Inglaterra que se identifica, y el Registrador no achaca defecto alguno a esa rese\u00f1a identificativa del documento extranjero, resulta claramente contradictorio que dicho funcionario calificador se base en determinadas consideraciones sobre las consecuencias de la inexistencia de archivo protocolar de matrices u originales de los documentos notariales en dicho pa\u00eds, y sobre el valor que, en su opini\u00f3n, puede atribuirse al simple traslado o copia de ese documento extranjero (cuando, de la referida rese\u00f1a que contiene la escritura calificada resulta que es el documento de poder original lo que se ha exhibido al Notario autorizante), para concluir exigiendo que se incorpore a la matriz de la escritura calificada dicho documento de poder. Esta \u00faltima exigencia resulta contraria a la norma del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre; sin que, por el hecho de que se trate de un documento notarial extranjero que se caracterice por la inexistencia de protocolo o archivo de originales pueda apoyarse, como pretende el Registrador, en la interpretaci\u00f3n del apartado 3 de dicho precepto, pues seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 12 de abril de 2002 (en consulta sobre el alcance del mencionado precepto legal) la obligaci\u00f3n legal de unir a la matriz \u00ablos documentos complementarios de la misma\u00bb no se refiere a los documentos aut\u00e9nticos de los que nazcan las facultades representativas referidos en los apartados 1 y 2 del art\u00edculo 98 \u00abque m\u00e1s que complemento son la base imprescindible del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, sino los documentos \u2013normalmente no protocolares-relativos a otros requisitos o presupuestos que, adem\u00e1s de aquellos documentos aut\u00e9nticos que han de ser objeto de mera rese\u00f1a, sean necesarios para la validez de la actuaci\u00f3n representativa (testimonios judiciales de determinadas autorizaciones, certificaciones sobre requisitos impuestos por las normas administrativas, certificaciones de acuerdos expedidos por \u00f3rganos de personas jur\u00eddicas, etc.\u00bb. Cuesti\u00f3n distinta es que, precisamente en atenci\u00f3n a las mencionadas caracter\u00edsticas del documento extranjero rese\u00f1ado, el Notario pueda, si lo estima conveniente (v.gr., para mejor conservaci\u00f3n), unirlo a la matriz por \u00e9l autorizada, como permite el citado art\u00edculo 98.3, sin que, por lo dem\u00e1s, sea obligatorio en tal caso trasladarlo a las copias que de la misma expida.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

29 mayo 2006 (2 Rs.)<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 2. Seg\u00fan las calificaciones impugnadas, en las escrituras de compraventa otorgada por una representante de la sociedad vendedora \u2013que alega y acredita un poder especial cuya inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil no es obligatoria-no es suficiente indicar que el poder ha sido otorgado por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n de dicha sociedad, sino que debe acreditarse la legitimaci\u00f3n de la apoderada mediante su entronque con la sociedad vendedora, por lo que, a juicio del Registrador, se requiere expresar tambi\u00e9n \u00ab.los datos del documento de su nombramiento e inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil o, en defecto de \u00e9sta, la presentaci\u00f3n de todos los documentos que son necesarios, incluida la historia registral de la sociedad, para calificar la regularidad del nombramiento de dicho administrador \u00bb.<\/p>\n

3. Conforme al apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la rese\u00f1a identificativa que del documento aut\u00e9ntico aportado para acreditar la representaci\u00f3n inserte el Notario y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario\u00bb. De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado mediante en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de capacidad, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, \u00abiuris tantum\u00bb, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes… debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000-). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (\u00abcomparatio personarum\u00bb; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n \u201ciuris tantum\u201d \u00bb, de modo que vincula \u00aberga omnes\u00bb y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb- de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial -cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial-, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro -cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio-.<\/p>\n

Seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (cfr. el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, cuyo contenido se ha reiterado en las de 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero de 2005, 21, 22 y 23 de febrero de 2005 \u2013entre otras m\u00e1s recientes citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente-, \u00abpara que pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n que deber\u00e1 comprender, al menos, el nombre o denominaci\u00f3n social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notario autorizante, la fecha del documento, el n\u00famero de protocolo y su vigencia.<\/p>\n

Las obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Por \u00faltimo, en el ejercicio de esa funci\u00f3n calificadora el Registrador no podr\u00e1, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podr\u00e1 acudir a ning\u00fan medio extr\u00ednseco de calificaci\u00f3n. La raz\u00f3n esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su funci\u00f3n a lo que resulte del t\u00edtulo presentado se deriva de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del C\u00f3digo de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica el Registrador tiene tasados los medios de calificaci\u00f3n siendo los mismos dos: el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente arm\u00f3nico y coherente con la presunci\u00f3n de integridad y veracidad que se atribuye al documento p\u00fablico notarial ex art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb.<\/p>\n

4. Examinados los t\u00edtulos presentados a calificaci\u00f3n en el presente caso, se observa que respecto del juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n el Notario expresa lo siguiente: \u00abEn la citada escritura de poder se le conceden a la apoderada compareciente las facultades representativas necesarias, que yo, el Notario, bajo mi responsabilidad, considero suficientes para la compra y todos los dem\u00e1s pactos complementarios incluidos en este escritura y que aqu\u00ed se formalizan. As\u00ed resulta de la copia autorizada del referido poder especial, que he tenido a la vista\u00bb.<\/p>\n

Resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Por otra parte, el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. As\u00ed, se manifiesta que el mismo es un poder la sociedad vendedora ha conferido, mediante escritura p\u00fablica autorizada por el mismo Notario, a\u00f1adiendo la fecha del poder y el n\u00famero de protocolo; as\u00ed mismo se expresa que la otorgante asevera la \u00edntegra subsistencia de la representaci\u00f3n que ejercita (aseveraci\u00f3n esta \u00faltima que, por lo dem\u00e1s, no es imprescindible, seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo \u2013cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 28 de mayo de 1999\u2013, pues aparte que no hay norma que lo imponga, y su inclusi\u00f3n en las escrituras se debe m\u00e1s bien a una pr\u00e1ctica reiterada, bien puede entenderse impl\u00edcita en la afirmaci\u00f3n de su cualidad de apoderado que hace el representante en el momento del otorgamiento). Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la rese\u00f1a.<\/p>\n

En su calificaci\u00f3n el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, seg\u00fan el juicio hecho por el Notario. Lo que ocurre es que la respectiva calificaci\u00f3n impugnada, al expresar que falta acreditar la legitimaci\u00f3n de la apoderada y al exigir determinados datos para que el Registrador califique la regularidad del nombramiento del administrador de la sociedad que otorg\u00f3 el poder, implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n \u2013el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno\u2013 que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, la calificaci\u00f3n impugnada carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de las citadas resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto dicho art\u00edculo 98, resoluciones que son vinculantes por no haber sido anuladas por los Tribunales en los t\u00e9rminos establecidos en el p\u00e1rrafo und\u00e9cimo del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, debe destacarse que el mencionado criterio de esta Direcci\u00f3n General en la interpretaci\u00f3n del 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, ha sido confirmado por virtud de la reciente modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso la productividad.<\/p>\n

30 (3 Rs.) y 31 (3 Rs.) mayo 2006<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. Seg\u00fan el segundo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 325 de la Ley Hipotecaria, la subsanaci\u00f3n de los defectos no impide interponer el recurso gubernativo. Procede, en consecuencia, examinar la legalidad de los tres defectos observados por la registradora en la documentaci\u00f3n presentada originalmente. En concreto: a) si a efectos de inscribir una herencia basta con testimonio en relaci\u00f3n del acta de declaraci\u00f3n de herederos o se precisa aportar copia \u00edntegra del acta de declaraci\u00f3n de herederos; b) si la expresi\u00f3n de que el apoderado, a juicio del notario, tiene \u00abfacultades suficientes para este otorgamiento\u00bb ha de tenerse por suficiente para cumplir con lo dispuesto en el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 reformada, y, por tanto, tener por demostrada la representaci\u00f3n por el registrador; y c) si, en el caso enjuiciado, est\u00e1 correctamente hecha la liquidaci\u00f3n parcial de la sociedad de gananciales o existe imprecisi\u00f3n en la adjudicaci\u00f3n a la hija (los defectos se\u00f1alados en las letras a) y b) se examinan, respectivamente, en los apartados \u201cHERENCIA. Declaraci\u00f3n de herederos\u201d y \u201cREPRESENTACI\u00d3N. Voluntaria: forma de acreditarla\u201d).<\/p>\n

6. En cuanto al tercer defecto se\u00f1alado en la nota calificadora sobre la falta de precisi\u00f3n en la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales (que se hace con car\u00e1cter parcial, \u00aba cuenta de una liquidaci\u00f3n futura\u00bb, como ocurre igualmente con la partici\u00f3n de herencia), ha de tenerse en cuenta lo siguiente: es cierto que siendo los part\u00edcipes mayores de edad pueden realizar la partici\u00f3n en la forma que tengan por conveniente (cfr. art\u00edculo 1058 del C\u00f3digo Civil), pero, dado que la liquidaci\u00f3n de los gananciales se realiza de forma impl\u00edcita, adjudic\u00e1ndose a la hija una finca de valoraci\u00f3n muy superior a las adjudicaciones que se realizan a la viuda, no se sabe qu\u00e9 parte de la finca adjudicada a aqu\u00e9lla es por herencia de su padre y cu\u00e1l por acto gratuito u oneroso (a cambio de la adjudicaci\u00f3n de otros bienes) proveniente de su madre, con lo que el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n no aparece expresado con claridad, ni la causa del mismo aparece de forma indubitada, pudiendo resultar confuso uno u otra con relaci\u00f3n a terceros (pi\u00e9nsese los hipot\u00e9ticos acreedores de uno u otro de los c\u00f3nyuges o de la heredera). El apartado 2 del art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario, conforme al principio de especialidad, exige precisar las participaciones correspondientes a un solo titular cuando tengan distinto car\u00e1cter o r\u00e9gimen jur\u00eddico, evit\u00e1ndose as\u00ed el llamado \u00abtotum revolutum\u00bb. Asimismo, el principio de expresi\u00f3n causal que resulta de los art\u00edculos 2.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria y del art\u00edculo 51.10.\u00aa del Reglamento Hipotecario, entre otros, y de numerosas Resoluciones de este Centro Directivo, exige para practicar la inscripci\u00f3n la expresi\u00f3n de la causa de la adjudicaci\u00f3n que seg\u00fan lo indicado anteriormente no cumple con el requisito de la claridad y de la especialidad propias de nuestro sistema hipotecario.<\/p>\n

Por ello, se confirma igualmente el tercer defecto de la nota calificadora.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n. [5]<\/a><\/p>\n

4 junio 2012<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso objeto de recurso, otorga una escritura de hipoteca en representaci\u00f3n de la Entidad acreedora, un apoderado que exhibe al Notario la copia autorizada de su escritura de poder, rese\u00f1\u00e1ndose en el documento adem\u00e1s del Notario autorizante, fecha y n\u00famero de protocolo, la identificaci\u00f3n de la persona que en nombre de la sociedad otorg\u00f3 el poder, quien se hallaba para ello especialmente facultado por un acuerdo del Consejo de Administraci\u00f3n que tambi\u00e9n se rese\u00f1a. Asimismo el Notariohace a continuaci\u00f3n el juicio de suficiencia ex art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001.<\/p>\n

El registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que no se acredita la representaci\u00f3n voluntaria u org\u00e1nica de la persona que en nombre de la entidad acreedora otorg\u00f3 el poder, pues no se indica su cargo y facultades, ni se exhibe al Notario ning\u00fan documento al efecto ni \u00e9ste transcribe o relaciona ninguno que pudiera resultar del documento de poder, ni tampoco se relaciona ni transcribe ni, desde luego, se incorpora el acuerdo del Consejo de Administraci\u00f3n.<\/p>\n

2. Conforme al apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la rese\u00f1a identificativa que del documento aut\u00e9ntico aportado para acreditar la representaci\u00f3n inserte el Notario y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario\u00bb. De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado mediante en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de capacidad, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: La fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, \u00abiuris tantum\u00bb, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes… debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000\u2013). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notarioy la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: As\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notariose asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n iuris tantum \u00bb, de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb- de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial -cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial-, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro -cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio-.<\/p>\n

Seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (cfr. el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, cuyo contenido se ha reiterado en las de 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero de 2005, 21, 22 y 23 de febrero de 2005 \u2013entre otras m\u00e1s recientes citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente\u2013, \u00abpara que pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n que deber\u00e1 comprender, al menos, el nombre o denominaci\u00f3n social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notarioautorizante, la fecha del documento, el n\u00famero de protocolo y su vigencia.<\/p>\n

Las obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Por \u00faltimo, en el ejercicio de esa funci\u00f3n calificadora el Registrador no podr\u00e1, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podr\u00e1 acudir a ning\u00fan medio extr\u00ednseco de calificaci\u00f3n. La raz\u00f3n esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su funci\u00f3n a lo que resulte del t\u00edtulo presentado se deriva de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del C\u00f3digo de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica el Registrador tiene tasados los medios de calificaci\u00f3n siendo los mismos dos: el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente arm\u00f3nico y coherente con la presunci\u00f3n de integridad y veracidad que se atribuye al documento p\u00fablico notarial ex art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb.<\/p>\n

3. Examinado el t\u00edtulo presentado a calificaci\u00f3n en el presente caso, se observa que respecto del juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, el Notario expresa lo siguiente: \u00abMe exhibe copia autorizada de la referida escritura de poder, en figura (sic) la apostilla a que se refiere la Convenci\u00f3n de la Haya de 15 de octubre de 1961. Yo, el Notario, doy fe espec\u00edfica, bajo mi responsabilidad, de que el poder rese\u00f1ado faculta suficientemente al referido se\u00f1or para otorgar la presente escritura, toda vez, que del an\u00e1lisis ponderado del mismo, resulta que puede conceder y formalizar por operaci\u00f3n toda clase de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos, fijando libremente las condiciones de los contratos y aceptando en garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones dimanantes de los mismos, hipotecas sobre bienes inmuebles\u00bb.<\/p>\n

Resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Por otra parte, el notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. As\u00ed, se consigna el Notario autorizante, la fecha de la escritura de poder y el n\u00famero de protocolo, al tiempo que rese\u00f1a \u2013aunque sea innecesario a esos efectos\u2013 el nombre y apellidos de la persona que en representaci\u00f3n de la sociedad confiri\u00f3 el poder y el acuerdo del Consejo que le facultaba para ello; asimismo se expresa que la otorgante asevera la \u00edntegra subsistencia de la representaci\u00f3n que ejercita (aseveraci\u00f3n esta \u00faltima que, por lo dem\u00e1s, no es imprescindible, seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo \u2013cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 28 de mayo de 1999\u2013, pues aparte que no hay norma que lo imponga, y su inclusi\u00f3n en las escrituras se debe m\u00e1s bien a una pr\u00e1ctica reiterada, bien puede entenderse impl\u00edcita en la afirmaci\u00f3n de su cualidad de apoderado que hace el representante en el momento del otorgamiento). Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la rese\u00f1a.<\/p>\n

En su calificaci\u00f3n el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, seg\u00fan el juicio hecho por el Notario. Lo que ocurre es que la calificaci\u00f3n impugnada, al exigir determinados datos para que el Registrador califique la legitimaci\u00f3n del representante de la sociedad que otorg\u00f3 el poder, implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n \u2013el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno\u2013 que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, la calificaci\u00f3n impugnada carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de las citadas resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto dicho art\u00edculo 98, resoluciones que son vinculantes por no haber sido anuladas por los Tribunales en los t\u00e9rminos establecidos en el p\u00e1rrafo und\u00e9cimo del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, debe destacarse que el mencionado criterio de esta Direcci\u00f3n General en la interpretaci\u00f3n del 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, ha sido confirmado por virtud de la reciente modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.<\/p>\n

9 junio 2006<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En este recurso se plantea si, para inscribir una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario otorgada a trav\u00e9s de apoderado, es suficiente la rese\u00f1a que el Notario ha hecho del documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas (con indicaci\u00f3n de fecha, Notario autorizante de la escritura y n\u00famero de su protocolo, consignando, adem\u00e1s, que est\u00e1 inscrita en el Registro Mercantil con los datos registrales que se detallan), con transcripci\u00f3n parcial de las facultades consignadas en dicho poder, y daci\u00f3n de fe de que lo transcrito concuerda con su original, sin que en lo omitido haya nada que altere, condicione, restrinja, modifique o desvirt\u00fae lo copiado; o, por el contrario, como exige la Registradora, es necesario que el Notario autorizante exprese que a su juicio son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato que el instrumento se refiere.<\/p>\n

2. Seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo \u2013cfr. las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente\u2013, para que pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar; por lo que deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia, referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas, de suerte que el Registrador deber\u00e1 calificar \u2013 adem\u00e1s de la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representaci\u00f3n\u2013 la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo, sin que pueda, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, en su Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, ya entendi\u00f3 que una eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, habr\u00eda de ser considerado por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; y, en su fundamento de derecho n\u00famero 8 \u2013reiterado en Resoluciones posteriores como las de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002\u2013, a\u00f1adi\u00f3 que \u00abEste sistema de rese\u00f1a del documento acreditativo y expresi\u00f3n de la valoraci\u00f3n de suficiencia de la representaci\u00f3n es imperativo, por cuanto la Ley lo impone como obligaci\u00f3n y no como facultad del Notario autorizante, de modo que una y otra exigencia son, en todo caso, imprescindibles y no quedan cumplidas por la mera transcripci\u00f3n o incorporaci\u00f3n, total o parcial, del documento representativo aportado con omisi\u00f3n de la expresi\u00f3n de dicha valoraci\u00f3n, circunstancia \u00e9sta que \u2013adem\u00e1s de comportar un est\u00e9ril encarecimiento y no excluir, en su caso, la responsabilidad civil y disciplinaria del Notario\u2013 obligar\u00eda a negar al documento as\u00ed redactado la cualidad de escritura p\u00fablica inscribible a los efectos de lo establecido en los art\u00edculos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria, por no cumplir los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n notarial respecto del juicio notarial de capacidad y legitimaci\u00f3n de los otorgantes \u2013confr\u00f3ntese los art\u00edculos 98.1 de la Ley 24\/2001 y 17 bis, apartado 2.a), de la Ley del Notariado\u2013\u00bb.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, debe destacarse que el mencionado criterio de este Centro Directivo en la interpretaci\u00f3n del 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, ha sido confirmado mediante la reciente modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

12 y 13 septiembre 2006<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere el presente recurso, el t\u00edtulo calificado es una escritura de arrendamiento financiero de un inmueble en cuyo otorgamiento la entidad arrendataria est\u00e1 representada por un miembro de su Consejo de Administraci\u00f3n, especialmente facultado para dicho acto mediante acuerdo de dicho \u00f3rgano que consta en determinada certificaci\u00f3n que se incorpora a la matriz. El Notario autorizante de dicha escritura expresa en ella que, conforme al art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, a su juicio, dicho representante tiene facultades suficientes para este acto porque, aunque en dicho acuerdo se le faculta parar \u00abcomprar\u00bb, en el mismo se a\u00f1ade que puede firmar contratos de arrendamiento financiero para la adquisici\u00f3n del rese\u00f1ado inmueble.<\/p>\n

En la calificaci\u00f3n impugnada el Registrador considera que el juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n emitido por el Notario autorizante de la escritura calificada es incongruente con las facultades que resultan de la certificaci\u00f3n protocolizada en la escritura, al ser insuficientes las mismas para que quien interviene como representante de la arrendataria financiera realice las operaciones contenidas en el t\u00edtulo presentado.<\/p>\n

En el recurso alega el Notario que la incorporaci\u00f3n del t\u00edtulo representativo a la matriz no autoriza al Registrador para revisar la valoraci\u00f3n notarial de la suficiencia de las facultades representativas salvo en caso de \u00abirracionalidad\u00bb o error del autorizante.<\/p>\n

2. Una vez m\u00e1s, debe abordarse la cuesti\u00f3n relativa al objeto de la calificaci\u00f3n registral y su alcance ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.<\/p>\n

Conforme al apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la rese\u00f1a que de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico aportado para acreditar la representaci\u00f3n inserte el Notario y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario \u00bb. Y, como se ha detallado mediante la modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n.\u00bb<\/p>\n

De este modo \u2013y como ya hab\u00eda puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la referida modificaci\u00f3n normativa\u2013 se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes… debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 y 17 bis de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000-). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n iuris tantum\u00bb, de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb- de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial -cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial-, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro -cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio.<\/p>\n

3. En el presente caso resulta evidente que el juicio notarial sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n acreditada contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de arrendamiento financiero de un inmueble. Adem\u00e1s, dicho juicio notarial no resulta contradicho por el contenido del documento representativo incorporado a la escritura, toda vez que, como detalla el Notario al expresar tal juicio, en dicho documento se faculta al representante para adquirir el citado inmueble mediante contratos de arrendamiento financiero (A mayor abundamiento, cabe recordar que, seg\u00fan la doctrina de esta Direcci\u00f3n General \u2013Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 1998\u2013 con un negocio de arrendamiento financiero como el que es objeto de la escritura calificada las partes pueden perseguir la finalidad pr\u00e1ctica de producir una transmisi\u00f3n gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisi\u00f3n que no se consumar\u00e1 hasta la completa realizaci\u00f3n por el denominado \u00abarrendatario financiero \u00bb de la contraprestaci\u00f3n asumida). Por lo dem\u00e1s, tampoco puede quedar empa\u00f1ada la valoraci\u00f3n notarial de la suficiencia de las facultades representativas por el hecho de que en la mencionada certificaci\u00f3n de acuerdos sociales se autorice para la adquisici\u00f3n del inmueble por precio de 4.l74.000 euros, y en la escritura se pacte como \u00abprecio del arrendamiento financiero\u00bb el de 5.344.021,72 euros, pues en la misma escritura se especifica que el importe financiado asciende a 4.l74.000 euros y el resto constituye carga financiera.<\/p>\n

De cuanto antecede resulta que no existe indicio alguno en el t\u00edtulo que permita al Registrador calificar que la expresi\u00f3n del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del otorgante quede desvirtuada, de forma patente, por el contenido de la misma escritura calificada. Y, al negar la suficiencia de dichas facultades para el acto realizado, el Registrador no hace sino revisar una valoraci\u00f3n que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, la calificaci\u00f3n impugnada carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones (cfr. las de 12 y 23 de septiembre de 2005, 30 y 31 de mayo y 9 de junio de 2006, entre otras citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

25 octubre 2006<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, en la escritura de compraventa otorgada por un representante de la sociedad vendedora \u2013que alega y acredita un poder especial cuya inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil no es obligatoria-no es suficiente indicar que el poder ha sido otorgado por dicha sociedad, sino que, al no aparecer identificado el \u00f3rgano que otorga el poder especial del que hace uso el representante, la rese\u00f1a identificativa que debe realizar el Notario conforme al art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, debe extenderse a todos los t\u00edtulos de representaci\u00f3n en que basa sus facultades el representante org\u00e1nico o apoderado que sustituye sus facultades de representaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Conforme al apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la rese\u00f1a que de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico aportado para acreditar la representaci\u00f3n inserte el Notario y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario\u00bb. Y, como se ha detallado mediante la modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo \u2013y como ya hab\u00eda puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la referida modificaci\u00f3n normativa\u2013 se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes. debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000-). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n iuris tantum\u00bb, de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente, de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb- de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial -cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial-, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro -cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio.<\/p>\n

3. En el presente caso, resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Por otra parte, el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. As\u00ed, se manifiesta que el mismo es un poder la sociedad vendedora ha conferido, mediante escritura p\u00fablica autorizada por el mismo Notario, a\u00f1adiendo la fecha del poder y el n\u00famero de protocolo; as\u00ed mismo se expresa que el otorgante asevera la vigencia de sus facultades representativas (aseveraci\u00f3n esta \u00faltima que, por lo dem\u00e1s, no es imprescindible, seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo \u2013cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 28 de mayo de 1999\u2013, pues aparte que no hay norma que lo imponga, y su inclusi\u00f3n en las escrituras se debe a una pr\u00e1ctica reiterada, bien puede entenderse impl\u00edcita en la afirmaci\u00f3n de su cualidad de apoderado que hace el representante en el momento del otorgamiento). Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la rese\u00f1a.<\/p>\n

En su calificaci\u00f3n el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, seg\u00fan el juicio hecho por el Notario. Lo que ocurre es que la calificaci\u00f3n impugnada, al exigir determinados datos sobre los t\u00edtulos de los que el apoderado deriva sus facultades representativas para que el Registrador realice su pretendida calificaci\u00f3n de la legitimaci\u00f3n de dicho representante, implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n \u2013el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno-que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, la calificaci\u00f3n impugnada carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones (cfr. las de 12 y 23 de septiembre de 2005 y 9 de junio y 30 y 31 de mayo de 2006, entre otras citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente) por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto dicho art\u00edculo 98, resoluciones que son vinculantes por no haber sido anuladas por los Tribunales en los t\u00e9rminos establecidos en el p\u00e1rrafo und\u00e9cimo del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

19 septiembre 2006 [6]<\/a><\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este expediente el t\u00edtulo calificado es una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria en cuyo otorgamiento la entidad acreedora est\u00e1 representada por un apoderado que acredita su representaci\u00f3n mediante una escritura de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, n\u00famero de protocolo e inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, cuya copia aut\u00e9ntica se exhibe al Notario. Adem\u00e1s, este Notario expresa que dicho apoderado est\u00e1 especialmente facultado para dicho acto en virtud de determinada certificaci\u00f3n, expedida por cierto apoderado de dicha entidad, cuyo original, con la firma debidamente legitimada, incorpora a la matriz; y a\u00f1ade que, a su juicio y bajo su responsabilidad, son suficientes las facultades del apoderado porque \u00abde los documentos au t\u00e9nticos rese\u00f1ados \u00bb resulta estar facultado para formalizar pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos con garant\u00eda hipotecaria, con aceptaci\u00f3n de avales y todos los pactos complementarios incluidos en la escritura que se califica.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador considera que existe un defecto subsanable consistente en la falta de congruencia del juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n emitido por el Notario autorizante de la escritura calificada, porque uno de los documentos en que se basa dicho juicio no es documento aut\u00e9ntico sino documento privado con firma legitimada que, adem\u00e1s, se refiere a un poder no exhibido a ning\u00fan notario.<\/p>\n

2. Conforme al apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la rese\u00f1a que de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico aportado para acreditar la representaci\u00f3n inserte el Notario y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario\u00bb.<\/p>\n

Y, como se ha detallado mediante la modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo \u2013y como ya hab\u00eda puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la referida modificaci\u00f3n normativa\u2013 se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes. debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 y 17 bis de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n iuris tantum\u00bb, de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2212\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2212 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2212\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2212 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2212\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2212, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial \u2212cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial\u2212, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro \u2212cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio\u2212.<\/p>\n

3. En el presente caso el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento aut\u00e9ntico exhibido del que nacen las facultades representativas. As\u00ed, se manifiesta que el mismo es un poder que la sociedad vendedora ha conferido, mediante escritura p\u00fablica autorizada por el Notario que se especifica, a\u00f1adiendo la fecha del otorgamiento de dicha escritura de poder, su n\u00famero de protocolo y los datos de su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil.<\/p>\n

Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la rese\u00f1a.<\/p>\n

Por otra parte, resulta evidente que el juicio notarial sobre suficiencia de la representaci\u00f3n acreditada contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria y prestaci\u00f3n de determinado aval.<\/p>\n

Adem\u00e1s, tal como est\u00e1 redactada la escritura calificada, dicho juicio de suficiencia no queda empa\u00f1ado por el hecho de que el Notario a\u00f1ada que el apoderado se encuentra especialmente facultado en virtud de la certificaci\u00f3n que se incorpora. En efecto, no puede obviarse que, no obstante la referencia a dicho documento privado con firma legitimada, el Notario asevera, bajo su responsabilidad que de la documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica rese\u00f1ada resulta que el apoderado est\u00e1 suficientemente facultado para formalizar el negocio de que se trata. Y, seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador habr\u00e1 de efectuar su calificaci\u00f3n por lo que resulte del propio t\u00edtulo y de los asientos del Registro. En este \u00e1mbito, el juicio que el Notario ha emitido sobre la suficiencia del poder en la escritura calificada no resulta contradicho por el contenido de \u00e9sta, por m\u00e1s que en ella se haga referencia a una certificaci\u00f3n cuya trascendencia determinante respecto de la suficiencia de las facultades representativas s\u00f3lo se basa en la mera elucubraci\u00f3n del Registrador, sin que exista indicio alguno incluido en el t\u00edtulo que le permita calificar que la expresi\u00f3n del juicio notarial de dicha suficiencia o la congruencia del mismo queden desvirtuadas por el contenido de la misma escritura calificada.<\/p>\n

En la calificaci\u00f3n impugnada el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades del apoderado para el acto realizado, seg\u00fan el juicio hecho por el Notario. Lo que ocurre es que dicha calificaci\u00f3n, al invocar el defecto ahora debatido no s\u00f3lo interpreta incorrectamente el requisito de la congruencia del referido juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n (sin que pueda quedar empa\u00f1ada dicha congruencia por el hecho de que el notario aluda, en plural, a los \u00abdocumentos aut\u00e9nticos\u00bb de los que resulten las facultades representativas, expresi\u00f3n que bien puede entenderse \u2013seg\u00fan apunta el recurrente\u2013 como comprensiva de otra escrituras p\u00fablicas relativas a la personalidad de la entidad representada y que, en \u00faltimo t\u00e9rmino, de tratarse de un lapsus gramatical, puede f\u00e1cilmente superarse por el buen sentido del funcionario calificador), sino que implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n \u2013el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno\u2013 que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, la calificaci\u00f3n impugnada carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones (cfr. las de 12 y 23 de septiembre de 2005 y 9 de junio y 30 y 31 de mayo de 2006, entre otras citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente) por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto dicho art\u00edculo 98.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

17 noviembre 2006<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este recurso el t\u00edtulo calificado es una escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca en cuyo otorgamiento la entidad acreedora est\u00e1 representada por dos apoderados que acreditan su representaci\u00f3n mediante sendas escrituras de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, n\u00famero de protocolo e inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil. Adem\u00e1s, el Notario autorizante de la escritura calificada expresa que las facultades representativas que se alegan resultan de copias parciales de las referidas escrituras de apoderamiento, que ha tenido a la vista y en las que se les apodera para que mancomunadamente puedan cancelar hipotecas por la cuant\u00eda y con las dem\u00e1s condiciones que se estipulen, por lo que considera que tienen facultades suficientes para otorgar la presente escritura de cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, al referirse el Notario autorizante a copias parciales de los poderes en virtud del cual act\u00faan los representantes del acreedor, no se tiene certeza absoluta de las facultades de los apoderados.<\/p>\n

Y a\u00f1ade el Registrador que, \u00abno habi\u00e9ndose calificado la suficiencia del poder en su totalidad por el Notario autorizante en la forma prevista en el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre de 2001, ha de realizarse la calificaci\u00f3n de las facultades del apoderado por el Registrador de la Propiedad, seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria\u00bb.<\/p>\n

2. Una vez m\u00e1s, debe abordarse la cuesti\u00f3n relativa al objeto de la calificaci\u00f3n registral y su alcance ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.<\/p>\n

Conforme al apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la rese\u00f1a que de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico aportado para acreditar la representaci\u00f3n inserte el Notario y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario \u00bb. Y, como se ha detallado mediante la modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n \u00bb.<\/p>\n

De este modo \u2013y como ya hab\u00eda puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la referida modificaci\u00f3n normativa\u2013 se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, \u00abiuris tantum\u00bb, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes… debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 y 17 bis de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000\u2013). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (\u00abcomparatio personarum\u00bb; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n \u201ciuris tantum\u201d\u00bb, de modo que vincula \u00aberga omnes\u00bb y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2212\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2212 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2212\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2212 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2212\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2212, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial \u2212cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial\u2212, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro \u2212cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio.<\/p>\n

3. Ning\u00fan reproche puede oponer el Registrador a la rese\u00f1a que de las escrituras de apoderamiento hace el Notario por el hecho de que \u00e9ste exprese que las facultades representativas acreditadas resultan de copia parcial de dichas escrituras (cuesti\u00f3n distinta es la relativa a la falta de afirmaci\u00f3n del car\u00e1cter aut\u00e9ntico de dichas copias, en la que ahora no cabe entrar habida cuenta de la limitaci\u00f3n del objeto del recurso a las cuestiones que directa e inmediatamente se relacionen con la calificaci\u00f3n impugnada \u2013cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria-). Por otra parte, resulta evidente que el juicio notarial sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n acreditada contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n

Adem\u00e1s, dicho juicio de suficiencia, emitido sin salvedad alguna, tampoco puede quedar empa\u00f1ado por la afirmaci\u00f3n del Notario sobre ese car\u00e1cter parcial de las copias de las escrituras de apoderamiento.<\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador habr\u00e1 de efectuar su calificaci\u00f3n por lo que resulte del propio t\u00edtulo y de los asientos del Registro. En este \u00e1mbito, el juicio que el Notario ha emitido sobre la suficiencia de las facultades representativas en la escritura calificada no resulta contradicho por el contenido de \u00e9sta, y la referencia que la calificaci\u00f3n impugnada hace a la falta de certeza absoluta de las facultades de los apoderados s\u00f3lo se basa en la mera elucubraci\u00f3n del Registrador que parece m\u00e1s inclinada a poner trabas a la calificaci\u00f3n notarial de la suficiencia de tales facultades que a respetar la norma del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001. As\u00ed, dicha calificaci\u00f3n implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n \u2013el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno\u2013 que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

Por ello, la calificaci\u00f3n impugnada carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones (cfr. las de 12 y 23 de septiembre de 2005 y 30 y 31 de mayo, 9 de junio, 19 septiembre y 25 de octubre de 2006, entre otras citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente) por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto dicho art\u00edculo 98.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, debe recordarse al Registrador el car\u00e1cter vinculante de las resoluciones de este Centro Directivo cuando estiman los recursos interpuestos frente a la calificaci\u00f3n negativa (art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Por todo ello, esta Direcci\u00f3n General entiende que pueden existir causas que justifiquen la apertura de un expediente disciplinario \u2013cfr. art\u00edculo 313.B.k)\u2013, pues el Registrador procede en sentido materialmente contrario al mencionado criterio de este mismo Centro Directivo, que no pod\u00eda desconocer, por m\u00e1s que en su calificaci\u00f3n pretenda introducir un elemento nuevo cual es la afirmaci\u00f3n notarial sobre el car\u00e1cter parcial de las copias de las escrituras de poder, cuando dicho extremo no hace sino convertir la calificaci\u00f3n impugnada en una arbitraria y aleatoria decisi\u00f3n desconectada del sistema jur\u00eddico, al que en todo caso debe acomodarse, con los correspondientes perjuicios para la fluidez del tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

21 diciembre 2006<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla\u00a0 [7]<\/strong><\/a><\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este expediente el t\u00edtulo calificado es una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria en cuyo otorgamiento la entidad acreedora est\u00e1 representada por un apoderado que acredita su representaci\u00f3n mediante la exhibici\u00f3n de copia aut\u00e9ntica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, n\u00famero de protocolo e inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el Notario autorizante de la escritura calificada expresa que dicho apoderado est\u00e1 facultado para dicho acto en virtud de determinada certificaci\u00f3n, expedida por el Director General de dicha entidad \u2013con el Visto Bueno del Presidente del Consejo de Administraci\u00f3n-, que queda incorpora a la matriz, si bien es cierto, como manifiesta el registrador en el apartado tercero de los fundamentos de derecho de su calificaci\u00f3n, que las firmas puestas al pie de dicha certificaci\u00f3n no est\u00e1n legitimadas notarialmente \u2013posteriormente, examinaremos qu\u00e9 incidencia tiene tal ausencia de legitimaci\u00f3n-; por \u00faltimo, el notario a\u00f1ade que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas del apoderado, puesto que tiene facultades para realizar los actos que se especifican.<\/p>\n

A tal fin, esto es, a los efectos de apoyar su juicio de suficiencia acerca de dichas facultades representativas, el notario transcribe la facultad vig\u00e9sima de la escritura de apoderamiento que ha tenido a la vista. Obviamente, se ha de recordar, una vez m\u00e1s, que tal juicio por relaci\u00f3n a una facultad que se transcribe, s\u00f3lo es v\u00e1lido si existe un juicio aut\u00f3nomo del notario acerca de si dicha facultad permite al apoderado concluir el acto o negocio jur\u00eddico de que se trate por cuenta de su apoderado.<\/p>\n

Quiere decirse con ello, y aunque sea adelantando cuestiones que se analizar\u00e1n posteriormente, que el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, tanto en su redacci\u00f3n primigenia, como en la derivada de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad exige del notario que \u00e9ste haga constar en la escritura su juicio acerca de si tales facultades representativas son suficientes \u2013vid. apartado segundo del art\u00edculo 98-, siendo as\u00ed que no se cumplir\u00eda tal precepto si el notario se limita a transcribir una o m\u00e1s facultades de la escritura de poder sin incorporar su juicio acerca de las mismas, pues lo que la norma taxativamente le exige y demanda es que juzgue, esto es, que califique jur\u00eddicamente si las facultades representativas conferidas le permiten concluir el acto o negocio de que se trate por cuenta de su apoderado, lo que no es sino una muestra m\u00e1s de la atribuci\u00f3n al notario del control o juicio de legalidad que su funci\u00f3n le demanda respecto de la autorizaci\u00f3n o intervenci\u00f3n de un instrumento p\u00fablico (art\u00edculos 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862 y 145 de su Reglamento y Sentencia Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, por todas), como posteriormente se analizar\u00e1.<\/p>\n

En el caso que se examina el notario no se limita a transcribir una facultad, sino que emite su juicio previo acerca de su suficiencia y subsistencia y en apoyo de su juicio transcribe esa facultad. Pues bien, sin perjuicio de que no era necesaria dicha transcripci\u00f3n, debe hacerse constar en este momento que en dicha escritura consta y existe ese juicio aut\u00f3nomo a que antes nos refer\u00edamos.<\/p>\n

Igualmente, y a los efectos de plantear el debate jur\u00eddico en el que se desenvuelve la controversia, resulta adecuado hacer constar que de dicha transcripci\u00f3n se deriva que el apoderado tiene facultades para concluir una serie de actos o negocios jur\u00eddicos por cuenta de su apoderada, entre ellos, pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos con garant\u00eda hipotecaria, siendo suficiente, seg\u00fan consta en la escritura de poder y se transcribe en la calificada, \u00abpara el ejercicio de dichas facultades la presentaci\u00f3n de certificaci\u00f3n expedida por quien haya dado la aprobaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador considera que existen defectos subsanables consistentes en: 1.\u00ba La falta de rese\u00f1a de los datos identificativos del nombramiento del Director General y del Presidente de la entidad crediticia que firman el certificado incorporado a la escritura y que sirve de complemento al poder; y 2.\u00ba La inexistencia de legitimaci\u00f3n de la firma de dichos se\u00f1ores que acredite indubitadamente que el poder est\u00e1 completado por la persona u \u00f3rgano que tiene facultades para ello.<\/p>\n

Adem\u00e1s, entre otros argumentos, el funcionario calificador alega que, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, \u00abdebe apreciar la congruencia del juicio de suficiencia notarial de la representaci\u00f3n con el contenido de los documentos inscribibles, y de la escritura no resulta correctamente acreditado el complemento de capacidad necesario\u00bb.<\/p>\n

2. Planteados los t\u00e9rminos del debate, debemos distinguir, claramente, dos vertientes del mismo. De un lado, el an\u00e1lisis relativo a si el notario ha cumplido o no debidamente las exigencias dimanantes del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, esto es, si existe rese\u00f1a del poder, juicio de facultades y si \u00e9ste es congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado; de otro, que incidencia tiene la ausencia de legitimaci\u00f3n notarial de firmas de la certificaci\u00f3n que sirve de complemento a la escritura de apoderamiento y si dicha ausencia vicia, o no, el juicio de suficiencia efectuado por el notario.<\/p>\n

Comenzando por la primera de las cuestiones, debe abordarse, una vez m\u00e1s, la cuesti\u00f3n relativa al objeto de la calificaci\u00f3n registral y su alcance ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.<\/p>\n

Seg\u00fan el apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la rese\u00f1a que de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico aportado para acreditar la representaci\u00f3n inserte el Notario y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario\u00bb. Y, como se ha detallado mediante la modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo \u2013y como ya hab\u00eda puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la referida modificaci\u00f3n normativa-se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de integridad, veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial.<\/p>\n

As\u00ed, lo expuesto resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil, sino de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24, \u00e9ste \u00faltimo recientemente reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n de fraude fiscal. As\u00ed el art\u00edculo 17 bis, apartado a) sostiene que el notario debe velar para que \u00abel otorgamiento se adec[\u00fae] a la legalidad \u00bb, lo que implica seg\u00fan el apartado b) que \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb; todo ello conlleva seg\u00fan el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado que \u00ablos notarios en su consideraci\u00f3n de funcionarios p\u00fablicos deber\u00e1n velar por la regularidad no s\u00f3lo formal sino material de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice o intervenga\u00bb, siendo as\u00ed que la consecuencia es que el notario debe denegar su ministerio, esto es, debe negarse a autorizar o intervenir el acto o negocio jur\u00eddico cuando el mismo sea contrario a la legalidad vigente tal y como dispon\u00eda el art\u00edculo 145 del Reglamento Notarial en la redacci\u00f3n precedente y precept\u00faa en la actual. As\u00ed, se sostiene de modo taxativo en el n\u00famero primero del p\u00e1rrafo tercero del art\u00edculo 145, seg\u00fan la redacci\u00f3n derivada del Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, cuando establece que \u00abEsto no obstante, el notario, en su funci\u00f3n de control de la legalidad, no s\u00f3lo deber\u00e1 excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n o intervenci\u00f3n notarial cuando a su juicio: 1.\u00ba La autorizaci\u00f3n o intervenci\u00f3n notarial suponga la infracci\u00f3n de una norma legal, o no se hubiere acreditado al notario el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos como previos\u00bb.<\/p>\n

Por ello, el documento p\u00fablico notarial goza de tres presunciones previstas en una norma con rango de Ley como son las de veracidad, integridad y legalidad. Dichas presunciones tienen su origen en la imposici\u00f3n al notario de la obligaci\u00f3n de velar por la regularidad, no s\u00f3lo formal, sino material del acto o negocio jur\u00eddico que autoriza o interviene, lo que exige del mismo una serie de actuaciones positivas previas al mismo hecho de la autorizaci\u00f3n o intervenci\u00f3n; as\u00ed, podemos destacar: asegurarse acerca de cu\u00e1l sea la identidad de los otorgantes, indagar su verdadera voluntad y controlar la legalidad del acto o negocio jur\u00eddico que se pretende realizar desde las perspectivas formal y material (elementos esenciales, naturales y accidentales) a los efectos de su documentaci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

Veracidad implica que desde la perspectiva de la narraci\u00f3n de los hechos y del contenido del acto o negocio documentado el mismo se corresponde con la realidad extradocumental; por ejemplo, que los otorgantes son quienes se dice en el instrumento y que cuentan con capacidad natural y jur\u00eddica para la conclusi\u00f3n de lo documentado; que el acto o negocio jur\u00eddico concluido es el que es y no otro; que sus elementos esenciales, naturales y accidentales son los reflejados en su clausulado y que, en suma, la realidad extradocumental ha sucedido como se narra y refleja en el instrumento. Por ello, hasta el mismo C\u00f3digo Penal prev\u00e9 un tipo de falsedad espec\u00edfico (art\u00edculos 390 y siguientes).<\/p>\n

Integridad supone que el documento no carece de ninguna de sus partes en el sentido de que narra toda la verdad. Por ello, un documento no ser\u00eda veraz si recogiera una parte de la realidad y diera o elevara \u00e9sta a rango de totalidad de lo ocurrido.<\/p>\n

La consecuencia de las dos presunciones expuestas es la de legalidad.<\/p>\n

Que una realidad jur\u00eddica se presuma conforme a la legalidad implica que su contenido y efectos est\u00e1n ajustados al ordenamiento jur\u00eddico. Dicho de otra forma, que el acto o negocio jur\u00eddico documentado y por extensi\u00f3n el mismo documento es conforme a la legislaci\u00f3n que rige aqu\u00e9l, desplegando por ellos unos efectos privilegiados respecto de otros tipos documentales.<\/p>\n

Y es que no se debe olvidar, desde esta perspectiva, que a los efectos de documentar el acto o negocio jur\u00eddico, el notario controla la legalidad del mismo. Ese control, calificaci\u00f3n o juicio de legalidad en terminolog\u00eda del Tribunal Constitucional (STC 207\/1999, de 11 de noviembre) no es una mera adecuaci\u00f3n en el sentido de encaje en el ordenamiento jur\u00eddico \u2013lo que de por s\u00ed tendr\u00eda gran trascendencia-, sino algo m\u00e1s, esto es, que resulta plenamente conforme a dicho ordenamiento. As\u00ed, la presunci\u00f3n de legalidad implica que el documento notarial goza no solo de autenticidad formal sino tambi\u00e9n material. Y ello es as\u00ed porque el Notario es un funcionario p\u00fablico especialmente habilitado para garantizar la estricta observancia de los presupuestos b\u00e1sicos previstos por las leyes para que la apariencia documental responda a la verdad e integridad del negocio o acto documentado. As\u00ed, el Notario ha de asesorar de forma imparcial para que las partes presten su consentimiento debidamente informado; ha de explorar la voluntad de las partes para, siguiendo sus instrucciones, conformarla y que la ratifiquen como suya; ha de controlar la regularidad del negocio y sobre todo ha de realizar una valoraci\u00f3n de los fines perseguidos por si estos fuesen simulados o fraudulentos; ha de controlar la legalidad vigilando el cumplimiento de las normas con especial tutela de los intereses generales y p\u00fablicos; y por \u00faltimo autoriza el documento con arreglo a la forma prevista por las leyes. Por todo ello la Ley otorga al documento notarial efectos legitimadores tanto desde el punto de vista formal como material.<\/p>\n

Lo que sucede desde la vertiente notarial, igual que desde la registral, es que al notario su regulaci\u00f3n no le exige una resoluci\u00f3n, a modo de acto administrativo, en el que justifique su decisi\u00f3n cuando autoriza o interviene un negocio jur\u00eddico, pues se entiende que el hecho y acto de autorizar el negocio jur\u00eddico es su decisi\u00f3n positiva acerca de la licitud y legalidad del negocio que documenta.<\/p>\n

Y ello, porque lo que s\u00ed se le exige taxativamente al notario por su normativa (art\u00edculos 17 bis, apartado segundo, letra a) y 24 de la Ley del Notariado y 145 de su Reglamento) es que niegue dicha autorizaci\u00f3n si considera que el acto no resulta conforme al ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

Obviamente, si el notario no s\u00f3lo puede, sino que debe negar su funci\u00f3n es porque ejerce un pleno control de legalidad a los efectos de denegar su autorizaci\u00f3n y documentaci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

Asimismo, y como toda presunci\u00f3n \u00abex lege\u00bb, las de veracidad, integridad y legalidad atribuidas al documento p\u00fablico, no son una mera proclamaci\u00f3n program\u00e1tica carente de contenido jur\u00eddico. Toda presunci\u00f3n legal implica un juicio y consecuente valor atribuido a lo que se presume \u2013veracidad, integridad y legalidad-que s\u00f3lo puede ser negado o desvirtuado en el seno de un procedimiento contradictorio, previa prueba en contrario sea del tipo que sea y por quienes tengan legalmente atribuida la competencia para hacerlo (as\u00ed, y desde la vertiente procesal, art\u00edculos 217, 385 y 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

Aqu\u00ed es donde opera el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial, seg\u00fan la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero; obviamente, los efectos jur\u00eddicos que el ordenamiento atribuye a la fe p\u00fablica son los ya expuestos y tales efectos, so capa de que se admita una interpretaci\u00f3n absurda por excesiva o reduccionista, han de desplegarse respecto de cualquier operador jur\u00eddico.<\/p>\n

Ahora bien, debido a la distinta posici\u00f3n institucional de cada destinatario del documento p\u00fablico notarial las posibilidades de negar o desvirtuar los efectos de la fe p\u00fablica son muy diversas y con distintos alcances.<\/p>\n

A los Jueces y Tribunales, en el ejercicio de su potestad jurisdiccional y en el seno de un proceso y como consecuencia de lo previsto en los art\u00edculos 117 y siguientes de la Constituci\u00f3n tal posibilidad es innegable, intensa y se despliega sobre el documento p\u00fablico notarial a cualquier efecto.<\/p>\n

Respecto de otras autoridades y funcionarios p\u00fablicos, dicha posibilidad s\u00f3lo podr\u00e1 darse si concurren tres elementos; primero, que tenga atribuida esa potestad en una norma con rango de Ley; segundo, que se produzca tal actuaci\u00f3n en el seno de un procedimiento con todas las garant\u00edas y con la debida contradicci\u00f3n y, tercero y \u00faltimo, con la extensi\u00f3n y dentro de los l\u00edmites expuestos en la norma atributiva de competencia y para la finalidad legalmente prevista. Por tanto, no cualquier autoridad p\u00fablica o funcionario por el hecho de serlo podr\u00e1 negar o desvirtuar los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuya a la fe p\u00fablica Quiere con ello decirse que mientras que a Jueces y Tribunales la normativa les permite negar \u2013dejar de reconocer alguna cosa o decir que algo no existe o no es verdad \u2013o desvirtuar \u2013quitar la virtud o sustancia-los citados efectos, respecto de las autoridades y funcionarios p\u00fablicos habr\u00e1 que indagar si en la norma que rige su funci\u00f3n y por la que se les atribuye la posibilidad de calificar un instrumento p\u00fablico notarial existe id\u00e9ntica potestad. En suma, el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial no es m\u00e1s que una norma de remisi\u00f3n, no atributiva de competencia, y tal remisi\u00f3n es a la norma que con rango de Ley atribuye a tales autoridades y funcionarios esa potestad de calificaci\u00f3n; de ah\u00ed que el inciso final del citado precepto afirme de modo taxativo que tal potestad lo es \u00aben el ejercicio de sus competencias\u00bb.<\/p>\n

Los dos ejemplos cl\u00e1sicos son, de un lado, la Administraci\u00f3n Tributaria y, de otro, los registradores.<\/p>\n

Comenzando por la Administraci\u00f3n Tributaria su competencia est\u00e1 prevista en los art\u00edculos 13 y 16 de la Ley General Tributaria. La misma se extiende s\u00f3lo a los efectos de desconocer \u00abla forma o denominaci\u00f3n que los interesados le hubieran dado\u00bb al acto o negocio jur\u00eddico en el instrumento p\u00fablico \u00aby prescindiendo de los defectos que pudieran afectar a su validez\u00bb; es m\u00e1s, incluso para el supuesto de simulaci\u00f3n, la misma puede ser declarada por la Administraci\u00f3n Tributaria \u00aben el correspondiente acto de liquidaci\u00f3n, sin que dicha calificaci\u00f3n produzca otros efectos que los exclusivamente tributarios\u00bb. En el procedimiento tributario existen las citadas garant\u00edas y debida contradicci\u00f3n, pues el obligado tributario puede proponer la pr\u00e1ctica de pruebas y la Administraci\u00f3n Tributaria admitirlas o practicarlas de oficio (art\u00edculos 105 a 108 y, muy especialmente, 106 de la Ley General Tributaria, que remite a la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo relativo a los medios y valoraci\u00f3n de esas pruebas); su finalidad, como se ha expuesto, es s\u00f3lo para calificar el acto desde la perspectiva tributaria, liquidarlo correctamente y por lo que realmente es y no lo que se dice que es. Ahora bien, esa calificaci\u00f3n carece de efectos extratributarios, incluso en los supuestos de simulaci\u00f3n.<\/p>\n

En cuanto a los registradores, su potestad est\u00e1 prevista en una norma con rango de Ley \u2013art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria-; su extensi\u00f3n se limita s\u00f3lo a los efectos de permitir o negar la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo, puesto que un registrador cuando califica no puede declarar la nulidad del acto o negocio jur\u00eddico, al ser una actuaci\u00f3n t\u00edpicamente jurisdiccional \u2013de ah\u00ed el art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria\u2013. El procedimiento a trav\u00e9s del que se desenvuelve esa potestad es el de calificaci\u00f3n y solo a trav\u00e9s de dos medios; primero, \u00abpor lo que resulte de ellas\u00bb (escrituras p\u00fablicas) y, segundo, de los asientos de su Registro. No cabe, pues, acudir a medios extr\u00ednsecos, ni existe en el procedimiento registral contradicci\u00f3n o posibilidad de proponer o practicar pruebas, incluso de oficio, como a contrario s\u00ed sucede en el tributario.<\/p>\n

Ahora bien, en el caso de la calificaci\u00f3n del documento p\u00fablico notarial, dicho t\u00edtulo goza de tres presunciones \u00abex lege\u00bb \u2013veracidad, integridad y legalidad\u2013, siendo as\u00ed que al registrador le est\u00e1 vedado poner en duda el contenido de lo expuesto en el t\u00edtulo \u2013veracidad\u2013, pues por su propia funci\u00f3n y limitaci\u00f3n de medios de calificaci\u00f3n carece el procedimiento de calificaci\u00f3n de vertiente contradictoria en la que a trav\u00e9s de las pertinentes pruebas, incluida la indiciaria, pueda negar el contenido del t\u00edtulo, como a contrario s\u00ed puede un Juez o, a los limitados efectos ya expuestos, la Administraci\u00f3n Tributaria. Igualmente, y por la misma raz\u00f3n, no puede poner en duda que el documento narra y recoge toda la verdad.<\/p>\n

Por \u00faltimo, puede revisar la legalidad del documento a los solos efectos de admitir o negar su inscripci\u00f3n. Sin embargo, tal negativa \u2013no inscripci\u00f3n- se proyecta sobre un t\u00edtulo en el que ya ha existido un primer filtro, calificaci\u00f3n o juicio de legalidad y, por tanto, dicha calificaci\u00f3n registral se despliega respecto de un documento que se presume conforme al ordenamiento jur\u00eddico, y que documenta un acto o negocio que ya ha sido no s\u00f3lo perfeccionado, sino casi siempre consumado \u2013agotados sus efectos-.<\/p>\n

En este sentido, la expresi\u00f3n del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria \u00abvalidez de los actos dispositivos contenidos en la escritura\u00bb, no significa la atribuci\u00f3n al registrador de una potestad t\u00edpicamente jurisdiccional, como es la de declarar la nulidad o validez de un negocio jur\u00eddico, lo que adem\u00e1s exigir\u00eda un proceso contradictorio, sino tan s\u00f3lo la de revisar si ese negocio jur\u00eddico es, desde la exclusiva perspectiva registral, inscribible.<\/p>\n

Por esa raz\u00f3n, lo que el registrador hace cuando califica es analizar uno de los posibles efectos del t\u00edtulo \u2013su inscribibilidad\u2013 y, por id\u00e9ntica causa, la calificaci\u00f3n del registrador, como sucede con la que hace la Administraci\u00f3n Tributaria a efectos fiscales, no extravasa el estricto \u00e1mbito registral y no extiende sus consecuencias al resto de los efectos de ese t\u00edtulo en el \u00e1mbito negocial civil o mercantil. Lo expuesto queda corroborado por la misma Ley Hipotecaria que en su art\u00edculo 66 remite a los interesados que quieran \u00abventilar y contender entre s\u00ed acerca de la validez o nulidad de los mismos t\u00edtulos\u00bb a los Tribunales de Justicia, ya que s\u00f3lo a estos compete la decisi\u00f3n, a todos los efectos, de proclamar dicha validez o nulidad.<\/p>\n

Por \u00faltimo, y como sucede respecto de la calificaci\u00f3n recurrida, en ning\u00fan caso puede extenderse la calificaci\u00f3n registral a nada que otra norma con rango de Ley le haya excluido, como sucede con el juicio de suficiencia de las facultades representativas ex art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, pues el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial por el simple pero contundente hecho de que es una norma jer\u00e1rquicamente subordinada a la Ley no puede contradecir tal art\u00edculo, salvo que admitamos que aquel precepto reglamentario ha modificado el esquema previsto en dicha norma con rango de Ley o en otras (art\u00edculos 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado), en cuyo caso ser\u00eda nulo de pleno derecho.<\/p>\n

Por tanto, como le sucede en su \u00e1mbito a la Administraci\u00f3n Tributaria, la calificaci\u00f3n negativa, esto es, la decisi\u00f3n de inadmitir la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles, no extravasa este concreto \u00e1mbito, ni extiende m\u00e1s all\u00e1 sus consecuencias y exige en todo caso que el registrador motive su decisi\u00f3n (art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria); de ah\u00ed la importancia y nivel de exigencia que se ha de pedir de tal calificaci\u00f3n negativa.<\/p>\n

En suma, el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial no ha ampliado funci\u00f3n o competencia alguna, como no la hubiera podido menoscabar, pues como ha quedado expuesto es una norma reglamentaria, no atributiva de competencia a autoridad p\u00fablica o a funcionario distinta a la que ya tuviera; es un precepto que, asimismo, exige analizar si aquel que pretende negar o desvirtuar los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuye a la fe p\u00fablica tiene competencia para ello, cu\u00e1l es el procedimiento a trav\u00e9s del que debe actuar, con qu\u00e9 extensi\u00f3n y l\u00edmites y para qu\u00e9 finalidad.<\/p>\n

Por ello, esta Direcci\u00f3n General ha reiterado (cfr. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente) que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2212\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2212 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2212\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2212 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2212\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2212, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto que impida que dicho instrumento p\u00fablico produzca, por s\u00ed solo, los efectos que le son propios como t\u00edtulo inscribible; o que pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v. gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro \u2212cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio\u2212 y que por tales causas niegue uno de los efectos del t\u00edtulo, esto es, su acceso al Registro.<\/p>\n

3. En el presente caso el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento aut\u00e9ntico exhibido del que nacen las facultades representativas.<\/p>\n

As\u00ed, se manifiesta que el mismo es un poder que la entidad acreedora ha conferido, mediante escritura p\u00fablica autorizada por el Notario que se especifica, a\u00f1adiendo la fecha del otorgamiento de dicha escritura de poder, su n\u00famero de protocolo y los datos de su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil. Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la rese\u00f1a.<\/p>\n

Por otra parte, resulta evidente que el juicio notarial sobre suficiencia de la representaci\u00f3n acreditada contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Por tanto, no pueden sostenerse los defectos expuestos por el registrador relativos al incumplimiento del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, ya sea en la vertiente de la rese\u00f1a del documento del que nacen las facultades representativas, como si se atiene al juicio de esas facultades y a su congruencia con el negocio documentado.<\/p>\n

Cuesti\u00f3n distinta, como adelant\u00e1bamos en el fundamento primero de esta Resoluci\u00f3n, es si existe el defecto a que se refiere el registrador, relativo a la ausencia de legitimaci\u00f3n de las firmas puestas al pie de la certificaci\u00f3n del Consejo de Administraci\u00f3n de la Caixa, de 28 de noviembre de 2005 y si dicha ausencia se constituye en un defecto aut\u00f3nomo que impide la inscripci\u00f3n, a salvo de su subsanaci\u00f3n por los medios legalmente previstos y, a\u00fan m\u00e1s, si dicha ausencia se extiende al propio juicio del notario sobre las facultades representativas viciando de alg\u00fan modo \u00e9ste.<\/p>\n

Lo primero que debe afirmarse es que no existe ning\u00fan obst\u00e1culo jur\u00eddico para que la formalizaci\u00f3n de operaciones de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria por un apoderado quede subordinada a la previa aprobaci\u00f3n de las mismas por los \u00f3rganos o por otro apoderado de la entidad concedente.<\/p>\n

Las especiales caracter\u00edsticas de la entidad poderdante y la extensi\u00f3n territorial de su \u00e1mbito de actuaci\u00f3n pueden reclamar una adecuada composici\u00f3n de las exigencias ineludibles de descentralizaci\u00f3n de su giro o tr\u00e1fico con el mantenimiento de un razonable control y la coordinaci\u00f3n que aseguren la unidad de direcci\u00f3n y criterio, as\u00ed como la optimizaci\u00f3n de los t\u00e9rminos y condiciones en que son decididas y autorizadas las diversas actuaciones; de ah\u00ed que la entidad poderdante goza de libertad para articular la configuraci\u00f3n de ese apoderamiento, siempre dentro de los m\u00e1rgenes reconocidos a la autonom\u00eda privada y siempre que con dicha actuaci\u00f3n no vulnere preceptos de \u00abius cogens\u00bb, ya sean relativos a la forma de documentar tal autorizaci\u00f3n o al hecho en s\u00ed mismo de \u00e9sta.<\/p>\n

En ese sentido, no existe obst\u00e1culo para que la actuaci\u00f3n del apoderado de la entidad de cr\u00e9dito, concluyendo en nombre de \u00e9sta un acto o negocio jur\u00eddico \u2013en el caso examinado, un pr\u00e9stamo hipotecario\u2013, quede sujeto a un acto interno de esa misma entidad que act\u00faa a modo de control interno y precedente que complementa al poder que ineludiblemente ha de estar documentado en escritura p\u00fablica ex art\u00edculo 1280.5 del C\u00f3digo Civil; y, todo ello, porque debe coordinarse la necesaria agilidad en el tr\u00e1fico jur\u00eddico civil con la posibilidad de que el \u00abdominus negotii\u00bb establezca sus mecanismos de control interno que le aseguren, primero, una unidad de criterio en el giro o tr\u00e1fico que desempe\u00f1a y, segundo, un adecuado control acerca de qui\u00e9n lo lleva a efecto.<\/p>\n

Por ello, en el presente caso debe determinarse \u00fanicamente si est\u00e1n o no fundadas en derecho las exigencias espec\u00edficas que el Registrador considera necesarias respecto de la concreta certificaci\u00f3n del acuerdo org\u00e1nico de la entidad poderdante que se incorpora la escritura calificada.<\/p>\n

Y llegados a este punto, este Centro Directivo debe confirmar el defecto expuesto por el registrador relativo a que las firmas del Director General y del Presidente del Consejo de Administraci\u00f3n de la entidad de cr\u00e9dito deben ser legitimadas notarialmente.<\/p>\n

En efecto, parece oportuno recordar qu\u00e9 implica una legitimaci\u00f3n notarial de firmas y cu\u00e1l es su valor, m\u00e1xime si atendemos, como sucede en el presente supuesto, al hecho de que dicha certificaci\u00f3n se integra de modo natural en el negocio jur\u00eddico que en nombre y por cuenta de la entidad de cr\u00e9dito concluye el apoderado, pues resulta indudable que \u00e9ste tiene facultades para concluir en su nombre un pr\u00e9stamo hipotecario, si bien que cuesti\u00f3n distinta es si a dicha facultad debe adicionarse para el concreto pr\u00e9stamo hipotecario autorizado por el notario la certificaci\u00f3n interna de la entidad de cr\u00e9dito que, a su vez, autoriza al apoderado a la concreta conclusi\u00f3n de tal pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Pues bien, la legitimaci\u00f3n de firmas, o m\u00e1s propiamente el testimonio de legitimaci\u00f3n de firmas a que se refer\u00eda al tiempo de la autorizaci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario los art\u00edculos 256 a 263 del Reglamento Notarial, implica un juicio que emite el notario relativo a que la firma corresponde a quien aparece en el documento como su autor, dando fecha fehaciente al documento (art\u00edculo 1.227 C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Ahora bien, aunque dicho juicio se emite por el notario respecto de un documento del que no es autor, sobre dicho funcionario pesa el deber de examinar su contenido, para cerciorarse de su licitud, rechazando su intervenci\u00f3n si este es contrario a la ley, moral u orden p\u00fablico (art\u00edculo 260 del Reglamento Notarial, actual art\u00edculo 262 tras la reforma operada por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero).<\/p>\n

Tal prohibici\u00f3n es l\u00f3gica, puesto que ser\u00eda un contrasentido que el notario, funcionario p\u00fablico que ejerce una funci\u00f3n p\u00fablica, tuviera que obligatoriamente legitimar las firmas de cuanto documento privado se le presente, aun cuando el contenido del mismo reflejara una ilegalidad.<\/p>\n

Nunca un funcionario p\u00fablico, por nimia que sea su actuaci\u00f3n, puede amparar con su funci\u00f3n p\u00fablica una irregularidad o ilegalidad, m\u00e1xime si, como sucede con el testimonio de legitimaci\u00f3n de firmas, de esa actuaci\u00f3n se derivan dos efectos b\u00e1sicos; a saber, primero, un juicio acerca de la autor\u00eda del documento puesto que se juzga aut\u00e9ntica la firma de quien asume su contenido y, segundo, fecha cierta en los t\u00e9rminos antes expuestos.<\/p>\n

Igualmente, ese deber implica que el notario debe comprobar si el documento no contiene declaraciones de voluntad que por su contenido deben quedar sujetas a otra forma documental, esto es, a una escritura p\u00fablica (art\u00edculos 17 de la Ley del Notariado y 207, 259 y 262 de su Reglamento), ya que siendo la esencia de la funci\u00f3n notarial dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales y controlar su legalidad a efectos de su documentaci\u00f3n p\u00fablica notarial, la propia y fundamental actuaci\u00f3n del notario se produce, precisamente, en la esfera negocial y se manifiesta en las escrituras p\u00fablicas y, en su caso, p\u00f3lizas, en las que el notario desarrolla plenamente esa funci\u00f3n de asesoramiento y control de legalidad o regularidad material del negocio autorizando o interviniendo el instrumento p\u00fablico (art\u00edculos 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado).<\/p>\n

Por ello, la Ley del Notariado (art\u00edculo 17), tanto en su redacci\u00f3n primigenia, como en la actual derivada de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre y el Reglamento Notarial (art\u00edculo 144), tanto en su redacci\u00f3n originaria, como en la actual fruto del Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, el Reglamento Notarial dispone que la forma documental notarial del negocio jur\u00eddico es, en principio, la escritura y, en concordancia con este criterio excluye la legitimaci\u00f3n de las firmas puestas en los documentos negociales comprendidos en el art\u00edculo 1.280 del C\u00f3digo Civil o en cualquier otro precepto en que se requiera la escritura p\u00fablica como requisito de existencia o eficacia, con la exclusiva salvedad de los documentos propios del tr\u00e1fico mercantil previstos en el art\u00edculo 262 \u2013actual art\u00edculo 259\u2013 del Reglamento Notarial y la legitimaci\u00f3n de firmas puestas en toda clase de documentos privados que vayan a surtir efectos solamente fuera de Espa\u00f1a, en pa\u00eds que exija o prevea esa forma documental (art\u00edculos 259 \u2013actual 258\u2013 y 207.2 del Reglamento Notarial).<\/p>\n

Y es que debe concluirse que tal prohibici\u00f3n de legitimaci\u00f3n en los citados documentos negociales, con las salvedades expuestas, no solo tiene su origen en la misma normativa notarial, sino en otras de car\u00e1cter fiscal, pues no debe olvidarse que si dicha declaraci\u00f3n negocial es un hecho imponible sujeto a un impuesto, el testimonio notarial de legitimaci\u00f3n de firmas dar\u00eda fecha cierta a esa declaraci\u00f3n de voluntad (art\u00edculo 1227 del C\u00f3digo Civil), siendo as\u00ed que a partir de la intervenci\u00f3n del notario comenzar\u00eda el plazo de prescripci\u00f3n de un impuesto (art\u00edculos 67 y siguientes de la Ley 58\/2003, de 17 de diciembre, general tributaria) con el consiguiente perjuicio o dificultad que ello supondr\u00eda para la Hacienda P\u00fablica a los efectos de recaudar el impuesto a que queda sujeta dicha declaraci\u00f3n negocial. En suma, no s\u00f3lo motivos de pol\u00edtica legislativa notarial, sino esencialmente fiscal, impiden tambi\u00e9n esa legitimaci\u00f3n notarial de firmas en documentos que contengan declaraciones negociales, de ah\u00ed que su forma documental l\u00f3gica sea otra.<\/p>\n

Trasladados los anteriores argumentos al supuesto que se analiza en el recurso, debe confirmarse el defecto subsanable expuesto por el registrador, dado que al formar la certificaci\u00f3n del \u00f3rgano de la entidad de cr\u00e9dito parte del negocio jur\u00eddico que quiere realizar, porque as\u00ed ha querido conformar tal entidad por motivos internos la autorizaci\u00f3n a sus apoderados para concluir determinadas operaciones, debe el notario legitimar dichas firmas o exigir de la entidad de cr\u00e9dito que tal certificaci\u00f3n se le aporte con firmas legitimadas y, todo ello, porque dicha legitimaci\u00f3n implica un juicio acerca de la autor\u00eda de la certificaci\u00f3n que se le presenta al notario, juicio y autor\u00eda que si bien se desenvuelve primariamente respecto de las firmas de la certificaci\u00f3n, se extiende de modo natural a su contenido.<\/p>\n

Confirmado el defecto subsanable debe analizarse, por \u00faltimo, si dicho defecto vicia de alg\u00fan modo el juicio de suficiencia dado por el notario, ya sea en la vertiente relativa a la rese\u00f1a del documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas o su congruencia, \u00fanicos aspectos que puede revisar el registrador en su calificaci\u00f3n, pues le est\u00e1 vedado taxativamente calificar las facultades representativas, al ser \u00e9sta una materia cuya competencia ha sido \u00abin toto\u00bb atribuida al notario ex art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre.<\/p>\n

La respuesta a la cuesti\u00f3n planteada es negativa. En el concreto caso analizado no existe defecto en la rese\u00f1a del documento aut\u00e9ntico, porque la certificaci\u00f3n no es dicho documento aut\u00e9ntico que s\u00f3lo viene configurado por la escritura de poder de 22 de enero de 2004 en la que se apodera a don J.A.A. en los t\u00e9rminos previstos en la misma. Igualmente, no existe afecci\u00f3n al juicio de congruencia por el hecho de que no se hayan legitimado las firmas de la certificaci\u00f3n, puesto que el juicio del notario \u2013el apoderado tiene facultades para concluir pr\u00e9stamos hipotecarios\u2013 coincide con el negocio jur\u00eddico documentado en la escritura de 23 de diciembre de 2005 objeto de calificaci\u00f3n negativa.<\/p>\n

En suma, el defecto de ausencia de legitimaci\u00f3n de firmas de la certificaci\u00f3n no se puede trasladar ni afecta al cumplimiento por parte del notario de la obligaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

14 febrero 2007<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En este expediente plantea el Registrador como cuesti\u00f3n previa la relativa a la posibilidad de que, calificada negativamente una escritura e interpuesto por el Notario autorizante de la misma recurso contra la calificaci\u00f3n registral, pueda ser de nuevo calificada una vez que, vigente el asiento de presentaci\u00f3n, se ha presentado el t\u00edtulo acompa\u00f1ado de testimonios de determinadas escrituras de poder con la pretensi\u00f3n de subsanaci\u00f3n de los defectos expresados en la anterior calificaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Si se tiene en cuenta la funci\u00f3n que en el procedimiento registral cumple el recurso contra la calificaci\u00f3n registral negativa, dirigido a la efectividad del derecho a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo, la respuesta no puede ser sino afirmativa. Cuesti\u00f3n distinta es determinar si los medios con los que se pretende conseguir la subsanaci\u00f3n permit\u00edan al Registrador en el presente caso formular una calificaci\u00f3n como la que ahora constituye el objeto del presente recurso.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n anterior, de 12 de septiembre de 2006, el Registrador consider\u00f3 que existe un defecto subsanable consistente en la falta de congruencia del juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n emitido por el Notario autorizante de la escritura calificada, porque uno de los documentos en que se basa dicho juicio no es documento aut\u00e9ntico sino documento privado con firma legiti mada que, adem\u00e1s, se refiere a un poder no exhibido a ning\u00fan Notario. Y en la calificaci\u00f3n ahora impugnada el Registrador confirma la calificaci\u00f3n anterior porque, a su juicio, a la vista del contenido de los poderes formalizados en las escrituras cuyo testimonio ahora se acompa\u00f1a estima que sigue siendo incongruente el referido juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas y, habida cuenta de la necesidad de que la voluntad del poderdante conste en escritura p\u00fablica y no en documento privado, concluye exigiendo que se aporte escritura de ratificaci\u00f3n otorgada por determinado apoderado de la entidad acreedora.<\/p>\n

El juicio de legalidad que al autorizar el instrumento p\u00fablico emite el Notario \u2013vid. art\u00edculos 17 bis.2.a) de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial\u2013 y el que comporta la calificaci\u00f3n que compete al Registrador, a efectos de practicar, suspender o denegar la operaci\u00f3n registral solicitada, son manifestaciones de funciones complementarias, tangentes, pero no secantes, que, con la consiguiente dial\u00e9ctica en sus actuaciones, beneficia la seguridad jur\u00eddica preventiva. Mas el control de legalidad que cada uno de ellos lleva a cabo act\u00faa en momentos diferentes y para fines distintos y, en consecuencia, generando efectos diversos: el del Notario, en el momento en que se forma o adquiere fijeza el negocio que se documenta (de suerte que es precisamente entonces cuando interesa comprobar, de una vez por todas y eliminando toda incertidumbre, que los otorgantes act\u00faan con suficientes facultades representativas) y el del Registrador en el momento en que el negocio ya celebrado se pretende inscribir, para conseguir mediante su publicidad la eficacia erga omnes de los derechos reales ya nacidos de dicho negocio \u2013aparte alg\u00fan supuesto excepcional de eficacia constitutiva\u2013, de modo que el juicio de calificaci\u00f3n del Registrador sobre el fondo del negocio tiene como \u00fanico soporte lo que resulte de la escritura y de los propios asientos registrales y se entiende limitado a los efectos de la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria, 18 del C\u00f3digo de Comercio y 101 del Reglamento Hipotecario), como posteriormente se expondr\u00e1 de modo m\u00e1s pormenorizado, sin que produzca los efectos propios de la cosa juzgada.<\/p>\n

Toda calificaci\u00f3n jur\u00eddica \u2013como la que compete al Registrador o al Notario respecto a los t\u00edtulos o los actos cuya inscripci\u00f3n o cuya documentaci\u00f3n p\u00fablica se pretende\u2013 supone un enjuiciamiento de adecuaci\u00f3n a la legalidad del hecho objeto de calificaci\u00f3n, mediante su subsunci\u00f3n dentro del supuesto normativo. Aunque esa adecuaci\u00f3n al ordenamiento jur\u00eddico sea inexcusable, en cada caso, como valoraci\u00f3n tanto por el Notario como por el Registrador (art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, redactado por la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), sin embargo, el hecho objeto de calificaci\u00f3n por uno y otro nunca es coincidente y no debe confundirse, pues al Registrador no compete calificar, como al Notario, el hecho objeto de la escritura, sino la escritura objeto de la inscripci\u00f3n, con la consiguiente variabilidad de la legalidad considerable en uno y otro caso. En efecto, como ha quedado expuesto, el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria limita el objeto de la calificaci\u00f3n registral a los actos \u00abcontenidos en las escrituras p\u00fablicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro\u00bb. Las circunstancias del acto documentado que debi\u00f3 valorar el Notario, bajo su responsabilidad, al autorizar la escritura, si no resultan de ella, cuando se presenta a inscripci\u00f3n, son ajenas a la responsabilidad del Registrador y tambi\u00e9n a su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Estos diferentes aspectos del juicio de legalidad encomendado a Notarios y Registradores se manifiestan, entre otros extremos, en la calificaci\u00f3n de la capacidad natural de los otorgantes y en el juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma establecida en el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.<\/p>\n

Como se expresa en la misma Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2006, dictada respecto de la anterior calificaci\u00f3n del t\u00edtulo al que se refiere la ahora impugnada, esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente\u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2212\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2212 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2212\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2212 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2212\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2212, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Por ello, como hab\u00eda entendido reiteradamente este Centro Directivo y se ha detallado mediante la modificaci\u00f3n de este precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo \u2013y como ya hab\u00eda puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretaci\u00f3n del precepto legal confirmada por virtud de la referida modificaci\u00f3n normativa\u2013 se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial.<\/p>\n

As\u00ed, y como se manifest\u00f3 en la Resoluci\u00f3n de 14 de febrero de 2007de 2007 de este Centro Directivo \u00abo expuesto resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1.218 del C\u00f3digo Civil, sino, como acaba de ser expuesto, de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24 \u00e9ste \u00faltimo recientemente reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n de fraude fiscal. As\u00ed el art\u00edculo 17 bis, apartado a) sostiene que el notario debe velar para que \u00abel otorgamiento se adec[\u00fae] a la legalidad\u00bb, lo que implica seg\u00fan el apartado b) que \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb; todo ello conlleva seg\u00fan el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado que \u00ablos notarios en su consideraci\u00f3n de funcionarios p\u00fablicos deber\u00e1n velar por la regularidad no s\u00f3lo formal sino material de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice o intervenga \u00bb, siendo as\u00ed que la consecuencia es que el notario debe denegar su ministerio, esto es, debe negarse a autorizar o intervenir el acto o negocio jur\u00eddico cuando el mismo sea contrario a la legalidad vigente tal y como dispon\u00eda el art\u00edculo 145 del Reglamento Notarial en la redacci\u00f3n precedente y precept\u00faa en la actual. As\u00ed, se sostiene de modo taxativo en el n\u00famero primero del p\u00e1rrafo tercero del art\u00edculo 145, seg\u00fan la redacci\u00f3n derivada del Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, cuando establece que \u00abEsto no obstante, el notario, en su funci\u00f3n de control de la legalidad, no s\u00f3lo deber\u00e1 excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n o intervenci\u00f3n notarial cuando a su juicio: 1.\u00ba La autorizaci\u00f3n o intervenci\u00f3n notarial suponga la infracci\u00f3n de una norma legal, o no se hubiere acreditado al notario el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos como previos\u00bb.<\/p>\n

Por ello, el documento p\u00fablico notarial goza de tres presunciones previstas en una norma con rango de Ley como son las de veracidad, integridad y legalidad. Dichas presunciones tienen su origen en la imposici\u00f3n al notario de la obligaci\u00f3n de velar por la regularidad, no s\u00f3lo formal, sino material del acto o negocio jur\u00eddico que autoriza o interviene, lo que exige del mismo una serie de actuaciones positivas previas al mismo hecho de la autorizaci\u00f3n o intervenci\u00f3n; as\u00ed, podemos destacar: asegurarse acerca de cu\u00e1l sea la identidad de los otorgantes, indagar su verdadera voluntad y controlar la legalidad del acto o negocio jur\u00eddico que se pretende realizar desde las perspectivas formal y material (elementos esenciales, naturales y accidentales) a los efectos de su documentaci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

Veracidad implica que desde la perspectiva de la narraci\u00f3n de los hechos y del contenido del acto o negocio documentado el mismo se corresponde con la realidad extradocumental; por ejemplo, que los otorgantes son quienes se dice en el instrumento y que cuentan con capacidad natural y jur\u00eddica para la conclusi\u00f3n de lo documentado; que el acto o negocio jur\u00eddico concluido es el que es y no otro; que sus elementos esenciales, naturales y accidentales son los reflejados en su clausulado y que, en suma, la realidad extradocumental ha sucedido como se narra y refleja en el instrumento. Por ello, hasta el mismo C\u00f3digo Penal prev\u00e9 un tipo de falsedad espec\u00edfico (art\u00edculos 390 y siguientes).<\/p>\n

Integridad supone que el documento no carece de ninguna de sus partes en el sentido de que narra toda la verdad. Por ello, un documento no ser\u00eda veraz si recogiera una parte de la realidad y diera o elevara \u00e9sta a rango de totalidad de lo ocurrido.<\/p>\n

La consecuencia de las dos presunciones expuestas es la de legalidad.<\/p>\n

Que una realidad jur\u00eddica se presuma conforme a la legalidad implica que su contenido y efectos est\u00e1n ajustados al ordenamiento jur\u00eddico. Dicho de otra forma, que el acto o negocio jur\u00eddico documentado y por extensi\u00f3n el mismo documento es conforme a la legislaci\u00f3n que rige aqu\u00e9l, desplegando por ellos unos efectos privilegiados respecto de otros tipos documentales.<\/p>\n

Y es que no se debe olvidar, desde esta perspectiva, que a los efectos de documentar el acto o negocio jur\u00eddico, el notario controla la legalidad del mismo. Ese control, calificaci\u00f3n o juicio de legalidad en terminolog\u00eda del Tribunal Constitucional (STC 207\/1999, de 11 de noviembre) no es una mera adecuaci\u00f3n en el sentido de encaje en el ordenamiento jur\u00eddico \u2013lo que de por s\u00ed tendr\u00eda gran trascendencia\u2013, sino algo m\u00e1s, esto es, que resulta plenamente conforme a dicho ordenamiento. As\u00ed, la presunci\u00f3n de legalidad implica que el documento notarial goza no solo de autenticidad formal sino tambi\u00e9n material. Y ello es as\u00ed porque el Notario es un funcionario p\u00fablico especialmente habilitado para garantizar la estricta observancia de los presupuestos b\u00e1sicos previstos por las leyes para que la apariencia documental responda a la verdad e integridad del negocio o acto documentado. As\u00ed, el Notario ha de asesorar de forma imparcial para que las partes presten su consentimiento debidamente informado; ha de explorar la voluntad de las partes para, siguiendo sus instrucciones, conformarla y que la ratifiquen como suya; ha de controlar la regularidad del negocio y sobre todo ha de realizar una valoraci\u00f3n de los fines perseguidos por si estos fuesen simulados o fraudulentos; ha de controlar la legalidad vigilando el cumplimiento de las normas con especial tutela de los intereses generales y p\u00fablicos; y por \u00faltimo autoriza el documento con arreglo a la forma prevista por las leyes. Por todo ello la Ley otorga al documento notarial efectos legitimadores tanto desde el punto de vista formal como material.<\/p>\n

Lo que sucede desde la vertiente notarial, igual que desde la registral, es que al notario su regulaci\u00f3n no le exige una resoluci\u00f3n, a modo de acto administrativo, en el que justifique su decisi\u00f3n cuando autoriza o interviene un negocio jur\u00eddico, pues se entiende que el hecho y acto de autorizar el negocio jur\u00eddico es su decisi\u00f3n positiva acerca de la licitud y legalidad del negocio que documenta.<\/p>\n

Y ello, porque lo que s\u00ed se le exige taxativamente al notario por su normativa (art\u00edculos 17 bis, apartado segundo, letra a) y 24 de la Ley del Notariado y 145 de su Reglamento) es que niegue dicha autorizaci\u00f3n si considera que el acto no resulta conforme al ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

Obviamente, si el notario no s\u00f3lo puede, sino que debe negar su funci\u00f3n es porque ejerce un pleno control de legalidad a los efectos de denegar su autorizaci\u00f3n y documentaci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

Asimismo, y como toda presunci\u00f3n \u00abex lege\u00bb, las de veracidad, integridad y legalidad atribuidas al documento p\u00fablico, no son una mera proclamaci\u00f3n program\u00e1tica carente de contenido jur\u00eddico. Toda presunci\u00f3n legal implica un juicio y consecuente valor atribuido a lo que se presume \u2013veracidad, integridad y legalidad\u2013 que s\u00f3lo puede ser negado o desvirtuado en el seno de un procedimiento contradictorio, previa prueba en contrario sea del tipo que sea y por quienes tengan legalmente atribuida la competencia para hacerlo (as\u00ed, y desde la vertiente procesal, art\u00edculos 217, 385 y 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

Aqu\u00ed es donde opera el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial, seg\u00fan la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero; obviamente, los efectos jur\u00eddicos que el ordenamiento atribuye a la fe p\u00fablica son los ya expuestos y tales efectos, so capa de que se admita una interpretaci\u00f3n absurda por excesiva o reduccionista, han de desplegarse respecto de cualquier operador jur\u00eddico.<\/p>\n

Ahora bien, debido a la distinta posici\u00f3n institucional de cada destinatario del documento p\u00fablico notarial las posibilidades de negar o desvirtuar los efectos de la fe p\u00fablica son muy diversas y con distintos alcances.<\/p>\n

A los Jueces y Tribunales, en el ejercicio de su potestad jurisdiccional y en el seno de un proceso y como consecuencia de lo previsto en los art\u00edculos 117 y siguientes de la Constituci\u00f3n tal posibilidad es innegable, intensa y se despliega sobre el documento p\u00fablico notarial a cualquier efecto.<\/p>\n

Respecto de otras autoridades y funcionarios p\u00fablicos, dicha posibilidad s\u00f3lo podr\u00e1 darse si concurren tres elementos; primero, que tenga atribuida esa potestad en una norma con rango de Ley; segundo, que se produzca tal actuaci\u00f3n en el seno de un procedimiento con todas las garant\u00edas y con la debida contradicci\u00f3n y, tercero y \u00faltimo, con la extensi\u00f3n y dentro de los l\u00edmites expuestos en la norma atributiva de competencia y para la finalidad legalmente prevista. Por tanto, no cualquier autoridad p\u00fablica o funcionario por el hecho de serlo podr\u00e1 negar o desvirtuar los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuya a la fe p\u00fablica Quiere con ello decirse que mientras que a Jueces y Tribunales la normativa les permite negar \u2013dejar de reconocer alguna cosa o decir que algo no existe o no es verdad\u2013 o desvirtuar \u2013quitar la virtud o sustancia\u2013 los citados efectos, respecto de las autoridades y funcionarios p\u00fablicos habr\u00e1 que indagar si en la norma que rige su funci\u00f3n y por la que se les atribuye la posibilidad de calificar un instrumento p\u00fablico notarial existe id\u00e9ntica potestad. En suma, el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial no es m\u00e1s que una norma de remisi\u00f3n, no atributiva de competencia, y tal remisi\u00f3n es a la norma que con rango de Ley atribuye a tales autoridades y funcionarios esa potestad de calificaci\u00f3n; de ah\u00ed que el inciso final del citado precepto afirme de modo taxativo que tal potestad lo es \u00aben el ejercicio de sus competencias\u00bb.<\/p>\n

Los dos ejemplos cl\u00e1sicos son, de un lado, la Administraci\u00f3n Tributaria y, de otro, los registradores.<\/p>\n

Comenzando por la Administraci\u00f3n Tributaria su competencia est\u00e1 prevista en los art\u00edculos 13 y 16 de la Ley General Tributaria. La misma se extiende s\u00f3lo a los efectos de desconocer \u00abla forma o denominaci\u00f3n que los interesados le hubieran dado\u00bb al acto o negocio jur\u00eddico en el instrumento p\u00fablico \u00aby prescindiendo de los defectos que pudieran afectar a su validez\u00bb; es m\u00e1s, incluso para el supuesto de simulaci\u00f3n, la misma puede ser declarada por la Administraci\u00f3n Tributaria \u00aben el correspondiente acto de liquidaci\u00f3n, sin que dicha calificaci\u00f3n produzca otros efectos que los exclusivamente tributarios\u00bb. En el procedimiento tributario existen las citadas garant\u00edas y debida contradicci\u00f3n, pues el obligado tributario puede proponer la pr\u00e1ctica de pruebas y la Administraci\u00f3n Tributaria admitirlas o practicarlas de oficio (art\u00edculos 105 a 108 y, muy especialmente, 106 de la Ley General Tributaria, que remite a la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo relativo a los medios y valoraci\u00f3n de esas pruebas); su finalidad, como se ha expuesto, es s\u00f3lo para calificar el acto desde la perspectiva tributaria, liquidarlo correctamente y por lo que realmente es y no lo que se dice que es. Ahora bien, esa calificaci\u00f3n carece de efectos extratributarios, incluso en los supuestos de simulaci\u00f3n.<\/p>\n

En cuanto a los registradores, su potestad est\u00e1 prevista en una norma con rango de Ley \u2013art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria\u2013; su extensi\u00f3n se limita s\u00f3lo a los efectos de permitir o negar la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo, puesto que un registrador cuando califica no puede declarar la nulidad del acto o negocio jur\u00eddico, al ser una actuaci\u00f3n t\u00edpicamente jurisdiccional \u2013de ah\u00ed el art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria\u2013. El procedimiento a trav\u00e9s del que se desenvuelve esa potestad es el de calificaci\u00f3n y solo a trav\u00e9s de dos medios; primero, \u00abpor lo que resulte de ellas\u00bb (escrituras p\u00fablicas) y, segundo, de los asientos de su Registro. No cabe, pues, acudir a medios extr\u00ednsecos, ni existe en el procedimiento registral contradicci\u00f3n o posibilidad de proponer o practicar pruebas, incluso de oficio, como a contrario s\u00ed sucede en el tributario.<\/p>\n

Ahora bien, en el caso de la calificaci\u00f3n del documento p\u00fablico notarial, dicho t\u00edtulo goza de tres presunciones ex lege \u2013veracidad, integridad y legalidad\u2013, siendo as\u00ed que al registrador le est\u00e1 vedado poner en duda el contenido de lo expuesto en el t\u00edtulo \u2013veracidad\u2013, pues por su propia funci\u00f3n y limitaci\u00f3n de medios de calificaci\u00f3n carece el procedimiento de calificaci\u00f3n de vertiente contradictoria en la que a trav\u00e9s de las pertinentes pruebas, incluida la indiciaria, pueda negar el contenido del t\u00edtulo, como a contrario s\u00ed puede un Juez o, a los limitados efectos ya expuestos, la Administraci\u00f3n Tributaria. Igualmente, y por la misma raz\u00f3n, no puede poner en duda que el documento narra y recoge toda la verdad.<\/p>\n

Por \u00faltimo, puede revisar la legalidad del documento a los solos efectos de admitir o negar su inscripci\u00f3n. Sin embargo, tal negativa \u2013no inscripci\u00f3n\u2013 se proyecta sobre un t\u00edtulo en el que ya ha existido un primer filtro, calificaci\u00f3n o juicio de legalidad y, por tanto, dicha calificaci\u00f3n registral se despliega respecto de un documento que se presume conforme al ordenamiento jur\u00eddico, y que documenta un acto o negocio que ya ha sido no s\u00f3lo perfeccionado, sino casi siempre consumado \u2013agotados sus efectos\u2013.<\/p>\n

En este sentido, la expresi\u00f3n del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria \u00abvalidez de los actos dispositivos contenidos en la escritura\u00bb, no significa la atribuci\u00f3n al registrador de una potestad t\u00edpicamente jurisdiccional, como es la de declarar la nulidad o validez de un negocio jur\u00eddico, lo que adem\u00e1s exigir\u00eda un proceso contradictorio, sino tan s\u00f3lo la de revisar si ese negocio jur\u00eddico es, desde la exclusiva perspectiva registral, inscribible.<\/p>\n

Por esa raz\u00f3n, lo que el registrador hace cuando califica es analizar uno de los posibles efectos del t\u00edtulo \u2013su inscribibilidad\u2013 y, por id\u00e9ntica causa, la calificaci\u00f3n del registrador, como sucede con la que hace la Administraci\u00f3n Tributaria a efectos fiscales, no extravasa el estricto \u00e1mbito registral y no extiende sus consecuencias al resto de los efectos de ese t\u00edtulo en el \u00e1mbito negocial civil o mercantil. Lo expuesto queda corroborado por la misma Ley Hipotecaria que en su art\u00edculo 66 remite a los interesados que quieran \u00abventilar y contender entre s\u00ed acerca de la validez o nulidad de los mismos t\u00edtulos\u00bb a los Tribunales de Justicia, ya que s\u00f3lo a estos compete la decisi\u00f3n, a todos los efectos, de proclamar dicha validez o nulidad.<\/p>\n

Por \u00faltimo, y como sucede respecto de la calificaci\u00f3n recurrida, en ning\u00fan caso puede extenderse la calificaci\u00f3n registral a nada que otra norma con rango de Ley le haya excluido, como sucede con el juicio de suficiencia de las facultades representativas ex art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, pues el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial por el simple pero contundente hecho de que es una norma jer\u00e1rquicamente subordinada a la Ley no puede contradecir tal art\u00edculo, salvo que admitamos que aquel precepto reglamentario ha modificado el esquema previsto en dicha norma con rango de Ley o en otras (art\u00edculos 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado), en cuyo caso ser\u00eda nulo de pleno derecho.<\/p>\n

Por tanto, como le sucede en su \u00e1mbito a la Administraci\u00f3n Tributaria, la calificaci\u00f3n negativa, esto es, la decisi\u00f3n de inadmitir la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles, no extravasa este concreto \u00e1mbito, ni extiende m\u00e1s all\u00e1 sus consecuencias y exige en todo caso que el registrador motive su decisi\u00f3n (art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria); de ah\u00ed la importancia y nivel de exigencia que se ha de pedir de tal calificaci\u00f3n negativa.<\/p>\n

En suma, el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial no ha ampliado funci\u00f3n o competencia alguna, como no la hubiera podido menoscabar, pues como ha quedado expuesto es una norma reglamentaria, no atributiva de competencia a autoridad p\u00fablica o a funcionario distinta a la que ya tuviera; es un precepto que, asimismo, exige analizar si aquel que pretende negar o desvirtuar los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuye a la fe p\u00fablica tiene competencia para ello, cu\u00e1l es el procedimiento a trav\u00e9s del que debe actuar, con qu\u00e9 extensi\u00f3n y l\u00edmites y para qu\u00e9 finalidad.<\/p>\n

Cuesti\u00f3n distinta, desde la perspectiva del an\u00e1lisis del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, es que, ante una eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, el Registrador no s\u00f3lo pueda sino que deba calificarla como defecto que impida que dicho instrumento p\u00fablico produzca, por s\u00ed solo, los efectos que le son propios como t\u00edtulo inscribible; asimismo, podr\u00e1 apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro \u2212cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio\u2212. Sin duda, entre las competencias que legalmente se atribuyen al Registrador se incluye la calificaci\u00f3n de esa omisi\u00f3n del imprescindible juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas y la apreciaci\u00f3n de la incongruencia del mismo (art. 98.2), pero en ning\u00fan caso una revisi\u00f3n de fondo del juicio efectuado por el notario, pues tal posibilidad le est\u00e1 legalmente vedada ex art\u00edculo 98 ya reiterado. Por ello, el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial no ha aumentado las facultades calificadores del registrador, puesto que el mismo s\u00f3lo puede limitarse a calificar lo que su norma atributiva de competencia (vid. art\u00edculo 143.4, in fine) le permite, siempre que no est\u00e9 excluido por otra norma de id\u00e9ntico rango, como sucede con el mencionado juicio de suficiencia de las facultades representativas.<\/p>\n

Consecuentemente, en los supuestos en que el Registrador achaque al t\u00edtulo la omisi\u00f3n de ese juicio notarial o la incongruencia del mismo con el contenido del t\u00edtulo \u00fanicamente podr\u00e1 subsanarse ese defecto mediante un nuevo juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas de que se trate (aparte la posibilidad de ratificaci\u00f3n del negocio por el \u00abdominus\u00bb). Pero en ning\u00fan caso podr\u00e1 ser suplida esa valoraci\u00f3n notarial por la que eventualmente pretendiera llevar a cabo el Registrador por el hecho de que voluntariamente se le exhiba el documento aut\u00e9ntico de apoderamiento con el que se pretenda acreditar la representaci\u00f3n, pues, como ha quedado expuesto, se trata de una valoraci\u00f3n que es ajena a la responsabilidad del Registrador y tambi\u00e9n a su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Por ello, de calificar esa suficiencia o insuficiencia de la representaci\u00f3n mediante la exhibici\u00f3n de esos documentos representativos indebidamente presentados estar\u00eda arrog\u00e1ndose una competencia que s\u00f3lo al Notario corresponde y desvirtuando o negando, sin apoyo legal alguno, los efectos que el ordenamiento atribuye a la fe p\u00fablica notarial (igual que se estar\u00edan negando o desvirtuando los efectos propios del documento p\u00fablico notarial si el juicio de capacidad natural del otorgante que compete al Notario fuera suplido \u2013en caso excepcional de omisi\u00f3n en el t\u00edtulo\u2013 o revisado por el Registrador mediante la comparecencia de dicho otorgante ante este funcionario calificador o mediante exhibici\u00f3n de documentos que no puedan ser tenidos en cuenta como medios para ejercer su funci\u00f3n calificadora conforme a las leyes, pues a salvo de que el registrador pretenda inventarse un procedimiento de calificaci\u00f3n, en circunstancia que obviamente le est\u00e1 vedada, pues est\u00e1 sujeto al principio de legalidad en su actuaci\u00f3n (art\u00edculo 103.1 de la Constituci\u00f3n), la vigente regulaci\u00f3n del procedimiento de calificaci\u00f3n le exige que la misma se produzca \u00abpor lo que resulte de ella y de los asientos del Registro\u00bb \u2013como ordena el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria\u2013, sin que entre los medios de calificaci\u00f3n tengan nunca cabida, por tanto, la apreciaci\u00f3n directa o presencial ni por notoriedad del Registrador ni otros documentos que, seg\u00fan las reglas propias del procedimiento registral, no pueden ser tenidos en cuenta.<\/p>\n

2. En el presente caso, las anteriores consideraciones son suficientes para revocar la calificaci\u00f3n impugnada. En efecto, el Registrador, al oponer las objeciones antes expresadas, consistentes en la incongruencia del referido juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas y en la necesidad de que la voluntad del poderdante conste en escritura p\u00fablica, de modo que concluye exigiendo que se aporte escritura de ratificaci\u00f3n otorgada por determinado apoderado de la entidad acreedora, se basa para ello en el examen de unos documentos que, como ha quedado expuesto en el anterior fundamento de derecho, no pod\u00eda tener en cuenta en el ejercicio de sus competencias.<\/p>\n

A mayor abundamiento \u2013pues no es una cuesti\u00f3n que debiera analizarse ahora, ya que, como ha quedado expuesto, la valoraci\u00f3n de la suficiencia de facultades de representaci\u00f3n, compete \u00fanicamente al Notario y no al Registrador\u2013 de los documentos de apoderamiento exhibidos indebidamente al Registrador en este caso no existe la limitaci\u00f3n cuantitativa a que, err\u00f3neamente, se refiere este funcionario en su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Y, tambi\u00e9n a mayor abundamiento, cabe abordar ahora la cuesti\u00f3n relativa al alcance de la funci\u00f3n calificadora del Registrador respecto de la valoraci\u00f3n de la existencia de una certificaci\u00f3n complementaria como la antes referida.<\/p>\n

Lo primero que debe afirmarse es que no existe ning\u00fan obst\u00e1culo jur\u00eddico para que la formalizaci\u00f3n de operaciones de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria por un apoderado quede subordinada a la previa aprobaci\u00f3n de las mismas por los \u00f3rganos o por otro apoderado de la entidad concedente. Las especiales caracter\u00edsticas de la entidad poderdante y la extensi\u00f3n territorial de su \u00e1mbito de actuaci\u00f3n pueden reclamar una adecuada composici\u00f3n de las exigencias ineludibles de descentralizaci\u00f3n de su giro o tr\u00e1fico con el mantenimiento de un razonable control y la coordinaci\u00f3n que aseguren la unidad de direcci\u00f3n y criterio, as\u00ed como la optimizaci\u00f3n de los t\u00e9rminos y condiciones en que son decididas y autorizadas las diversas actuaciones; de ah\u00ed que la entidad poderdante goza de libertad para articular la configuraci\u00f3n de ese apoderamiento, siempre dentro de los m\u00e1rgenes reconocidos a la autonom\u00eda privada y siempre que con dicha actuaci\u00f3n no vulnere preceptos de ius cogens, ya sean relativos a la forma de documentar tal autorizaci\u00f3n o al hecho en s\u00ed mismo de \u00e9sta.<\/p>\n

En ese sentido, no existe obst\u00e1culo para que la actuaci\u00f3n del apoderado de la entidad de cr\u00e9dito, concluyendo en nombre de \u00e9sta un acto o negocio jur\u00eddico \u2013en el caso examinado, un pr\u00e9stamo hipotecario\u2013, quede sujeto a un acto interno de esa misma entidad que act\u00faa a modo de control precedente \u00abad intra\u00bb que complementa al poder que ineludiblemente ha de estar documentado en escritura p\u00fablica ex art\u00edculo 1280.5 del C\u00f3digo Civil; y, todo ello, porque debe coordinarse la necesaria agilidad en el tr\u00e1fico jur\u00eddico civil con la posibilidad de que el \u00abdominus negotii\u00bb establezca sus mecanismos de control interno que le aseguren, primero, una unidad de criterio en el giro o tr\u00e1fico que desempe\u00f1a y, segundo, un adecuado control acerca de qui\u00e9n lo lleva a efecto.<\/p>\n

Por las razones expuestas, en el presente supuesto debe determinarse \u00fanicamente si est\u00e1 o no fundada en derecho la exigencia por el Registrador de una escritura p\u00fablica de consentimiento o de ratificaci\u00f3n por parte del apoderado que suscribe la referida certificaci\u00f3n incorporada a la escritura calificada.<\/p>\n

Respecto de esta cuesti\u00f3n ha de concluirse necesariamente en el car\u00e1cter infundado de dicha exigencia. En efecto, la certificaci\u00f3n del acuerdo aprobatorio previsto por el propio poderdante habr\u00e1 de cumplir los requisitos formales impuestos por dicho \u00abdominus negotii\u00bb \u2013con la salvedad antes expresada de las consecuencias que, en su caso, pudieran derivarse de las exigencias generales en materia de forma negocial\u2013.<\/p>\n

Ahora bien, la valoraci\u00f3n del juicio de suficiencia, ex art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, compete \u00fanicamente al Notario autorizante, toda vez que se trata de un juicio acerca de unas facultades que derivan del documento aut\u00e9ntico exhibido para acreditar la representaci\u00f3n, de modo que la rese\u00f1a del documento aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y la valoraci\u00f3n sobre el juicio de suficiencia de las facultades representativas que exprese el Notario en la forma legalmente establecida no podr\u00e1n ser objeto de revisi\u00f3n por el Registrador, seg\u00fan resulta de las normas legales antes referidas y del propio criterio reiterado por este Centro Directivo.<\/p>\n

Como ya decidi\u00f3 esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2006, tal como est\u00e1 redactada la escritura calificada, dicho juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas no queda empa\u00f1ado por el hecho de que el Notario a\u00f1ada que el apoderado se encuentra especialmente facultado en virtud de la certificaci\u00f3n que se incorpora. En efecto, no puede obviarse que, no obstante la referencia a dicho documento privado con firma legitimada, el Notario asevera, bajo su responsabilidad que de la documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica rese\u00f1ada resulta que el apoderado est\u00e1 suficientemente facultado para formalizar el negocio de que se trata. Y, seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador habr\u00e1 de efectuar su calificaci\u00f3n por lo que resulte del propio t\u00edtulo y de los asientos del Registro. En este \u00e1mbito, el juicio que el Notario ha emitido sobre la suficiencia del poder en la escritura calificada no resulta contradicho por el contenido de \u00e9sta, por m\u00e1s que en ella se haga referencia a una certificaci\u00f3n cuya trascendencia determinante respecto de la suficiencia de las facultades representativas s\u00f3lo a dicho Notario corresponde valorar, sin que exista indicio alguno incluido en el t\u00edtulo que le permita al Registrador calificar que la expresi\u00f3n del juicio notarial de dicha suficiencia o la congruencia del mismo queden desvirtuadas por el contenido de la misma escritura calificada.<\/p>\n

Lo que en ning\u00fan caso puede hacer el Registrador es exigir la correspondiente escritura de apoderamiento o tener en cuenta la que a \u00e9l se le aporte y valorar con base en ella esa trascendencia que la referida certificaci\u00f3n haya de tener respecto de la suficiencia de las facultades representativas acreditadas al Notario autorizante del t\u00edtulo calificado; dicha actuaci\u00f3n excede de las competencias legales del Registrador y, por ende, constituir\u00eda una infundada negaci\u00f3n o desvirtuaci\u00f3n de los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuye a la fe p\u00fablica notarial.<\/p>\n

3. Por otra parte, el hecho de que haya sido resuelto el recurso interpuesto contra la primera calificaci\u00f3n y la circunstancia de haber sido inscrita la escritura pendiente el presente recurso como consecuencia de otra subsanaci\u00f3n ulterior a \u00e9ste, no exime de la obligaci\u00f3n de resolverlo, no s\u00f3lo porque no ha reca\u00eddo desistimiento por el recurrente, sino porque adem\u00e1s \u00e9ste lo ha solicitado en los t\u00e9rminos que han sido antes rese\u00f1ados (cfr. el p\u00e1rrafo \u00faltimo del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Como expres\u00f3 la Sentencia del Tribunal Supremo \u2013Sala Tercera\u2013 de 22 de mayo de 2.000, el objeto del recurso contra la calificaci\u00f3n negativa del Registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificaci\u00f3n de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificaci\u00f3n, al denegar la inscripci\u00f3n por concurrir defectos subsanables, fue o no ajustada a derecho, y ello es posible jur\u00eddicamente, aunque el asiento se haya practicado una vez subsanados los defectos apuntados por el Registrador, y tiende, entre otros fines, a evitar que la carga o gravamen, impuesto por la incorrecta calificaci\u00f3n, lo soporte el interesado o el Notario autorizante de la escritura p\u00fablica (cfr. la Resoluci\u00f3n de 14 de diciembre de 2004).<\/p>\n

4. Por \u00faltimo, plantea el recurrente, como cuesti\u00f3n de procedimiento registral, la relativa a la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n que, por haber entendido el Registrador subsanados los defectos por \u00e9l invocados, ha llevado a cabo despu\u00e9s de haber sido notificado de la citada Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2006 y sin esperar al transcurso del plazo establecido en el p\u00e1rrafo pen\u00faltimo del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Ciertamente, si se tiene en cuenta la funci\u00f3n que se atribuye al recurso contra la calificaci\u00f3n registral negativa, como se ha expuesto en el anterior fundamento de derecho, as\u00ed como la preponderancia del derecho a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo, debe concluirse en la posibilidad de practicar la inscripci\u00f3n solicitada aunque no haya transcurrido el plazo legal referido, si antes ha sido subsanado el defecto invocado en la calificaci\u00f3n impugnada. Lo que ocurre es que, habida cuenta de las distintas consecuencias que puede derivarse de practicar el asiento por haber estimado el recurso esta Direcci\u00f3n General o por haber sido objeto de subsanaci\u00f3n (cfr. el p\u00e1rrafo \u00faltimo del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria que, para esta \u00faltima hip\u00f3tesis, establece que \u00abla rectificaci\u00f3n del asiento precisar\u00e1 el consentimiento del titular del derecho inscrito y surtir\u00e1 sus efectos sin perjuicio de lo establecido en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria\u00bb), bien puede entenderse, en beneficio del titular del derecho a la inscripci\u00f3n, que se debe dar a \u00e9ste \u2013mediante la correspondiente notificaci\u00f3n\u2013 la oportunidad de decidir la v\u00eda y el momento, de los dos mencionados, en que se haya de practicar el asiento de modo que mejor se ajuste a sus intereses.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

20 febrero 2007<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este expediente el t\u00edtulo calificado es una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria en cuyo otorgamiento la entidad acreedora est\u00e1 representada por un apoderado que acredita su representaci\u00f3n mediante la exhibici\u00f3n de copia aut\u00e9ntica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, n\u00famero de protocolo e inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil.<\/p>\n

Respecto del juicio de suficiencia el Notario expresa en el t\u00edtulo lo siguiente: \u00abSus facultades representativas acreditadas, que bajo mi responsabilidad juzgo suficientes para otorgar el pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria y todos los pactos complementarios incluidos en esta escritura, resultan del poder. [que se rese\u00f1a]\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque entiende que existen dos defectos: 1.\u00ba El Notario autorizante no especifica cu\u00e1les son esas facultades representativas que considera suficientes, por lo que \u00abEste tipo de redacci\u00f3n, impide que el Registrador de la Propiedad califique la suficiencia del poder alegado en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n hipotecaria\u00bb; y 2.\u00ba \u00abEl Notario autorizante no justifica en absoluto la congruencia del poder alegado y exhibido con el contenido del negocio jur\u00eddico que se formaliza en la escritura calificada\u00bb.<\/p>\n

2. Las cuestiones que plantean dichos defectos deben resolverse seg\u00fan la reiterad\u00edsima doctrina de este Centro Directivo que sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, resulta de las Resoluciones citadas en los Vistos de la presente.<\/p>\n

Algunas de tales Resoluciones fueron dictadas para estimar recursos interpuestos contra calificaciones del Registrador Sr. Arn\u00e1iz Eguren sobre la misma materia (las de 21, 22 y 23 de febrero, 1 de abril y 4 de mayo de 2005). Y, aunque todas ellas son conocidas, interesa dejar recordar brevemente su contenido una vez m\u00e1s, habida cuenta del proceder de dicho funcionario calificador.<\/p>\n

En efecto en estas Resoluciones de 2005, ya se expresaba que \u00abLas obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado \u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2013\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2013 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2013\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2013 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2013\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2013, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Este criterio qued\u00f3 confirmado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil, sino de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24, este \u00faltimo recientemente reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente las recientes de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

3. La rotundidad y claridad de la referida doctrina eran suficientes para que el Registrador hubiera inscrito el t\u00edtulo calificado, habida cuenta de la vinculaci\u00f3n de todos los Registradores al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se estiman recursos frente a la calificaci\u00f3n, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria), vinculaci\u00f3n que no es sino una consecuencia primaria, directa y l\u00f3gica del principio de jerarqu\u00eda que ordena cualquier organizaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, el car\u00e1cter vinculante de tales resoluciones ya hab\u00eda sido puesto de relieve por este Centro Directivo (entre otras muchas ocasiones, al estimar los referidos recursos interpuestos contra calificaciones del Registrador Sr. Arn\u00e1iz Eguren sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001); y ha sido aclarado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24\/2005, como ha recordado la Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2006.<\/p>\n

Por ello, la calificaci\u00f3n ahora impugnada no hace sino poner de manifiesto la actitud injustificada y deliberadamente rebelde del Registrador al cumplimiento no s\u00f3lo de la propia Ley sino de la doctrina contenida en las mencionadas Resoluciones, agravada dicha actitud por determinadas afirmaciones incluidas en su calificaci\u00f3n con las cuales pretende apoyar su actitud basada en una opini\u00f3n que es a todas luces infundada, seg\u00fan esta Direcci\u00f3n General ha manifestado reiteradamente y resulta de una recta y literal interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, seg\u00fan la modificaci\u00f3n del mismo introducida por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.<\/p>\n

Entre esas manifestaciones, que este Centro Directivo no puede pasar por alto, est\u00e1 en primer t\u00e9rmino la que denota un claro error interpretativo respecto de la congruencia a la que ope legis se limita la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

En efecto, seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo y el texto literal de dicho art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 \u2013en su redacci\u00f3n actual vigente al tiempo de la calificaci\u00f3n impugnada\u2013, el Registrador no debe ni puede calificar \u00abla congruencia del poder alegado y exhibido con el contenido del negocio jur\u00eddico que se formaliza en la escritura calificada\u00bb, como err\u00f3neamente afirma dicho funcionario calificador, sino que se limitar\u00e1 a comprobar que existe el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y que ese juicio emitido por el Notario \u2013no ya el poder\u2013 es congruente con el contenido del t\u00edtulo. Por lo mismo, resulta evidente que, cualquiera que sea la opini\u00f3n del Registrador, la Ley ha establecido que la suficiencia de dichas facultades representativas es valorada por el Notario y no por el Registrador.<\/p>\n

Por otra parte, llaman poderosamente la atenci\u00f3n las manifestaciones que vierte el Registrador en el Fundamento de Derecho segundo de su calificaci\u00f3n. En efecto, a pesar de la claridad de la disposici\u00f3n legal ya examinada, pretende apoyar la posibilidad de disentir de la previa valoraci\u00f3n del Notario respecto de la suficiencia de la representaci\u00f3n en el hecho de que \u00ab\u2026 de no ser as\u00ed, los poderdantes quedar\u00edan indefensos ante las actuaciones de sus apoderados, facultados para elegir al Notario que crean conveniente para interpretar el poder. Como consecuencia, el poderdante, directamente afectado por la decisi\u00f3n del Notario correspondiente no puede no ya intervenir en la elecci\u00f3n del Notario, sino ni siquiera recurrir la valoraci\u00f3n o juicio de \u00e9ste sobre la suficiencia de poder. Por eso, si el Registrador, defensor de los intereses de los terceros no presentes en el acto o negocio del que surgen los derechos cuyo reconocimiento y efectividad \u00aberga omnes\u00bb se busca en la inscripci\u00f3n registral, no puede enjuiciar la suficiencia del poder, el juicio notarial sobre este extremo producir\u00e1 efectos frente a todos autom\u00e1ticamente, y no ser\u00e1 susceptible de revisi\u00f3n administrativa ni jurisdiccional. Esta consecuencia no puede admitirse en un Estado de derecho\u00bb.<\/p>\n

Sobre dichas afirmaciones cabe tener en cuenta las siguientes consideraciones: En primer lugar, y como ha quedado antes expuesto, en nuestro sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades de representaci\u00f3n acreditadas por quienes intervienen en nombre ajeno competen \u00fanicamente al Notario y no al Registrador. Del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, modificado por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, resulta con claridad meridiana que esa valoraci\u00f3n y tambi\u00e9n la responsabilidad por la misma se atribuye exclusivamente al funcionario competente para autorizar la escritura p\u00fablica conforme a las leyes.<\/p>\n

El Notario autorizante de la escritura \u2013y con independencia de quien lo elija\u2013 tiene el deber \u00abex lege\u00bb de controlar la legalidad del negocio formalizado. Mediante este control, realizado por un funcionario p\u00fablico en el momento de formaci\u00f3n del negocio documentado o en el de adquisici\u00f3n de su fijeza, se elimina toda incertidumbre sobre la comprobaci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas acreditadas.<\/p>\n

La autorizaci\u00f3n del instrumento p\u00fablico por el Notario cumple una funci\u00f3n m\u00faltiple. Al imponerse al Notario la obligaci\u00f3n de dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales; de velar para que el otorgamiento se adecue a la legalidad as\u00ed como por la regularidad formal y material de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice o intervenga, se tutelan, a la vez, numerosos intereses. Dicha autorizaci\u00f3n notarial protege, en primer lugar, a las partes contratantes y, en particular \u2013trat\u00e1ndose de transmisi\u00f3n del dominio o derechos reales\u2013, al adquirente, controlando la titularidad y el poder de disposici\u00f3n del transmitente, as\u00ed como \u2013entre otros extremos\u2013, advirtiendo a las partes de las consecuencias legales y fiscales del acto, con especial asistencia a los consumidores o parte d\u00e9bil en la contrataci\u00f3n inmobiliaria. Se trata, as\u00ed, de procurar una informaci\u00f3n cabal que permita prestar, en suma, un consentimiento suficientemente asesorado, todo ello con simultaneidad al momento de la transacci\u00f3n econ\u00f3mica, para instar seguidamente del Registro, por v\u00eda telem\u00e1tica, con car\u00e1cter inmediato posterior al otorgamiento, sin soluci\u00f3n de continuidad, la extensi\u00f3n, en su caso, del correspondiente asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

Pero el Notario interviene para salvaguardar no s\u00f3lo el inter\u00e9s de los contratantes, sino tambi\u00e9n de los terceros. Los efectos de la escritura se producen no s\u00f3lo entre las partes, sino adem\u00e1s \u2013como dice el art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo civil\u2013 en \u00abcontra de tercero\u00bb. La tercivalencia de la escritura p\u00fablica \u2013vgr. de compraventa de un inmueble\u2013 obliga al Notario a adoptar numerosas cautelas en favor de los terceros, como la inmediata, tras su intervenci\u00f3n, de dejar inutilizados los t\u00edtulos del transferente (art\u00edculos 1219 del C\u00f3digo civil y 174 del Reglamento Notarial), y muchas otras (vgr., notificaci\u00f3n inexcusable al arrendatario, verificaci\u00f3n de la licencia administrativa previa a una segregaci\u00f3n o parcelaci\u00f3n, consideraci\u00f3n de la posible inclusi\u00f3n de la finca dentro de las \u00e1reas de retracto a favor del Ayuntamiento, y tantos otros aspectos que el Notario debe verificar, aparte comprobaciones administrativas, en materia inmobiliaria, como el certificado del Arquitecto o Facultativo, o la p\u00f3liza del seguro decenal en t\u00e9rminos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, a la hora de autorizar una declaraci\u00f3n de obra nueva o un acta de finalizaci\u00f3n de obra, incluso en una venta inmobiliaria ulterior, formulando la advertencia correspondiente, si faltara eventualmente la regularizaci\u00f3n de alguno de estos extremos, sin olvidar la importancia del mercado de viviendas de protecci\u00f3n oficial, con precios tasados, limitaciones concernientes a su aprovechamiento o la eventual posibilidad de su descalificaci\u00f3n, que el Notario debe controlar; etc.).<\/p>\n

Entre los terceros protegidos por la actuaci\u00f3n notarial en materia inmobiliaria se encuentran las propias Administraciones P\u00fablicas y entre ellas, muy especialmente, el Fisco (vgr., si se vende un inmueble situado en Espa\u00f1a por no residente debe controlar si procede o no que el comprador haya practicado la retenci\u00f3n fiscal correspondiente para su ingreso directo en el Erario P\u00fablico. Debe tambi\u00e9n controlar la repercusi\u00f3n del impuesto en las operaciones sujetas al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido.<\/p>\n

En toda transmisi\u00f3n inmobiliaria es preceptivo \u2013y clave para el funcionamiento del sistema tributario\u2013 consignar la referencia t\u00e9cnica catastral del inmueble, teniendo actualmente los Notarios posibilidad de comunicaci\u00f3n directa por v\u00eda telem\u00e1tica con las oficinas p\u00fablicas del Catastro.<\/p>\n

Los Notarios est\u00e1n obligados a suministrar informaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n Tributaria, mediante la remisi\u00f3n peri\u00f3dica de \u00edndices informatizados, sobre todos los documentos autorizados que contengan hechos imponibles; y tambi\u00e9n a remitir a los Ayuntamientos las notificaciones para la liquidaci\u00f3n del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, etc.).<\/p>\n

Esa labor que el Notario debe desplegar al autorizar una escritura p\u00fablica, con la consiguiente tutela de los diversos intereses concurrentes, la realiza con imparcialidad (cfr. art\u00edculo 147 del Reglamento Notarial), y le es encomendada por el legislador con independencia de que preste su funci\u00f3n en r\u00e9gimen de libre concurrencia y de libertad de elecci\u00f3n por el particular. Esa libertad elecci\u00f3n se trata de un modo de organizaci\u00f3n del servicio p\u00fablico que seg\u00fan demuestra la pr\u00e1ctica es \u00f3ptimo para asegurar la \u00e1gil y eficiente prestaci\u00f3n del mismo, sin que ese criterio organizativo empa\u00f1e en modo alguno el ejercicio de dicha funci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, lo elija quien lo elija, el Notario desempe\u00f1a su funci\u00f3n de control de legalidad bajo su responsabilidad \u2013como expresa literalmente el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/20021\u2013, que podr\u00e1 ser exigida por quien se considere perjudicado.<\/p>\n

Por otra parte, ese juicio de legalidad que emite el Notario est\u00e1 sometido, como es l\u00f3gico a revisi\u00f3n jurisdiccional, en el procedimiento adecuado, pero no a revisi\u00f3n por parte del Registrador (fuera de los supuestos antes expresados y a los meros efectos de la inscripci\u00f3n).<\/p>\n

Por lo que se refiere al Registrador, \u00e9ste no es una suerte de juez territorial que pueda decidir lib\u00e9rrimamente lo que crea oportuno; y tampoco es un fiscal, encargado en general de la legalidad y de la protecci\u00f3n de los terceros; es un funcionario p\u00fablico que ejerce una funci\u00f3n p\u00fablica a trav\u00e9s de actos sujetos a un procedimiento predeterminado que otorga garant\u00edas a quien presenta un t\u00edtulo inscribible, y en el ejercicio de esa funci\u00f3n est\u00e1 sujeto a jerarqu\u00eda, seg\u00fan el sistema dise\u00f1ado por la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, al dar nueva redacci\u00f3n a los art\u00edculos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Los \u00abterceros\u00bb a los que se refiere el Registrador en su calificaci\u00f3n en el presente caso no quedan protegidos, sin m\u00e1s, por el hecho de que dicho funcionario deniegue o suspenda la inscripci\u00f3n solicitada (antes bien, pueden resultar perjudicados \u2013baste pensar, vgr., en el pr\u00e9stamo hipotecario cuya disposici\u00f3n por el prestatario representado se condiciona a la inscripci\u00f3n de la hipoteca\u2013 por calificaciones eventualmente basadas en meras elucubraciones cuando no en el simple capricho del funcionario calificador o en la falta de acatamiento por \u00e9ste de las Resoluciones vinculantes de este Centro Directivo; m\u00e1xime si se tiene en cuenta que, dada la competencia exclusiva territorial de los Registradores, la oficina registral no puede ser elegida por el particular, al margen la posibilidad de solicitar la calificaci\u00f3n de un Registrador sustituto en el estrecho margen preestablecido que en la pr\u00e1ctica no ha dado el resultado m\u00e1s deseable).<\/p>\n

Adem\u00e1s, respecto de la pretendida defensa espec\u00edfica del poderdante a la que alude el Registrador para intentar justificar su proceder, no puede olvidarse que ello supondr\u00eda la arrogaci\u00f3n extrajurisdiccional de funciones tutelares de intereses privados, mediante la atribuci\u00f3n a s\u00ed mismo de una suerte de aptitud para fiscalizar, restringir e, incluso, deso\u00edr los preceptos que emanan de la autonom\u00eda privada, todo ello sin contar con instrumentos de cognici\u00f3n que permitieran inquirir el contenido de la relaci\u00f3n subyacente que media entre poderdante y apoderado y, obviamente, sin el m\u00e1s m\u00ednimo soporte no ya de nuestra legislaci\u00f3n ordinaria sino de nuestra propia Constituci\u00f3n \u2013vid. art\u00edculo 10.1\u2013 (cfr. la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 15 de junio de 2004).<\/p>\n

Por otra parte, los terceros deben ser protegidos no s\u00f3lo mediante la negativa del Registrador a inscribir (\u00fanicamente en los casos en que exista fundamento ex art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n cuando inscriba. Y es que la decisi\u00f3n de inscribir por parte del Registrador puede acarrear perjuicios para quienes no han intervenido en el acto o contrato de que se trate, sin que por ello se establezca en las normas que disciplinan el procedimiento registral medios de reacci\u00f3n de esos terceros para impedir la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

La protecci\u00f3n de terceros ser\u00e1 efectiva por el hecho de que el Registrador desempe\u00f1e su funci\u00f3n correctamente, con el cumplimiento de las normas que rigen el procedimiento registral y mediante la comprobaci\u00f3n de que el t\u00edtulo re\u00fane los requisitos legalmente establecidos para su inscripci\u00f3n (con independencia de que su retribuci\u00f3n se haya fijado hist\u00f3ricamente por arancel p\u00fablico; sin que, por ello, pudiera entenderse que el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica quede desnaturalizada por dicha circunstancia; pues nadie puede plantear que, por ese criterio retributivo \u2013se percibe el arancel cuando se inscribe\u2013, el Registrador vaya a inscribir sin seguir dichos procedimiento y normas legales con un posible perjuicio para esos terceros).<\/p>\n

Como el Notario, el Registrador ha de realizar una funci\u00f3n de control de la legalidad, en el \u00e1mbito respectivo, que no queda empa\u00f1ada por los criterios de organizaci\u00f3n del servicio p\u00fablico antes referidos, y de modo que su actuaci\u00f3n en caso de eventual incorrecci\u00f3n pueda ser impugnada por los terceros que se consideren perjudicados.<\/p>\n

4. Examinado el t\u00edtulo presentado a calificaci\u00f3n se observa que el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas. Y, al expresar el Notario en el t\u00edtulo que las facultades representativas acreditadas son a su juicio \u00absuficientes para otorgar el pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria y todos los pactos complementarios incluidos en esta escritura\u00bb, resulta evidente que ese juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obst\u00e1culos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qu\u00e9 especificar cu\u00e1les son esas facultades representativas contenidas en la escritura de apoderamiento que considera suficientes. Y el juicio de suficiencia del Notario est\u00e1 correctamente expresado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jur\u00eddico documentado en el t\u00edtulo, siendo este aspecto capital el que deber\u00eda haber calificado el Registrador.<\/p>\n

5. Por \u00faltimo, esta Direcci\u00f3n General entiende que, a la vista de la calificaci\u00f3n impugnada, pueden existir causas que justifiquen la apertura de un expediente disciplinario conforme al art\u00edculo 313, apartados B).k) de la Ley Hipotecaria, pues el Registrador procede en dicha calificaci\u00f3n en sentido materialmente contrario al reiterado criterio de este Centro Directivo en las sucesivas resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y que son citadas en la presente, entre ellas las de 21, 22 y 23 de febrero, 1 de abril y 4 de mayo de 2005 que estimaron recursos interpuestos contra calificaciones del propio Sr. Arn\u00e1iz Eguren).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

30 marzo y 2 abril 2007\u00a0 [8]<\/strong><\/strong><\/a><\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cDe sociedades por apoderado\u201d.<\/p>\n

1 junio 2007<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 2. Respecto de la cuesti\u00f3n de fondo, una vez m\u00e1s, debe abordarse la cuesti\u00f3n relativa al objeto de la calificaci\u00f3n registral y su alcance ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.<\/p>\n

En el caso a que se refiere este expediente el t\u00edtulo calificado es una escritura de novaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria en cuyo otorgamiento la entidad acreedora est\u00e1 representada por un apoderado que acredita su representaci\u00f3n mediante la exhibici\u00f3n de copia aut\u00e9ntica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, n\u00famero de protocolo e inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil.<\/p>\n

Respecto del juicio de suficiencia el Notario autorizante expresa que se le exhibe copia autorizada parcial de dicha escritura de poder y, seg\u00fan a\u00f1ade, que son a su juicio \u00absuficientes las facultades representativas acreditadas para esta escritura de novaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario\u2026 \u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque entiende que existen tres defectos: 1.\u00ba \u00abEl Notario autorizante da fe de suficiencia a la vista de copia autorizada parcial del poder invocado\u00bb; 2.\u00ba El Notario autorizante no especifica cu\u00e1les son esas facultades representativas que considera suficientes, por lo que \u00abEste tipo de redacci\u00f3n, impide que el Registrador de la Propiedad califique la suficiencia del poder alegado en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n hipotecaria\u00bb; y 2.\u00ba \u00abEl Notario autorizante no justifica en absoluto la congruencia del poder alegado y exhibido con el contenido del negocio jur\u00eddico que se formaliza en la escritura calificada\u00bb.<\/p>\n

3. Las cuestiones que plantean dichos defectos deben resolverse seg\u00fan la reiterad\u00edsima doctrina de este Centro Directivo que sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, resulta de las Resoluciones citadas en los Vistos de la presente.<\/p>\n

Algunas de tales Resoluciones fueron dictadas para estimar recursos interpuestos contra calificaciones del Registrador Sr. Arn\u00e1iz Eguren sobre la misma materia (las de 21, 22 y 23 de febrero, 1 de abril y 4 de mayo de 2005). Y, aunque todas ellas son conocidas, interesa dejar recordar brevemente su contenido una vez m\u00e1s, habida cuenta del proceder de dicho funcionario calificador.<\/p>\n

En efecto en estas Resoluciones de 2005, ya se expresaba que \u00abLas obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado \u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2013\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2013 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2013\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2013 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2013\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2013, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Este criterio qued\u00f3 confirmado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1.218 del C\u00f3digo Civil, sino de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24, \u00e9ste \u00faltimo recientemente reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente las recientes de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

4. La rotundidad y claridad de la referida doctrina eran suficientes para que el Registrador hubiera inscrito el t\u00edtulo calificado, habida cuenta de la vinculaci\u00f3n de todos los Registradores al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se estiman recursos frente a la calificaci\u00f3n, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria), vinculaci\u00f3n que no es sino una consecuencia primaria, directa y l\u00f3gica del principio de jerarqu\u00eda que ordena cualquier organizaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, el car\u00e1cter vinculante de tales resoluciones ya hab\u00eda sido puesto de relieve por este Centro Directivo (entre otras muchas ocasiones, al estimar los referidos recursos interpuestos contra calificaciones del Registrador Sr. Arn\u00e1iz Eguren sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001); y ha sido aclarado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24\/2005, como ha recordado la Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2006. Dicha vinculaci\u00f3n no puede quedar menoscabada por el hecho de que existan determinadas Sentencias como las que cita en su calificaci\u00f3n el Registrador que no son firmes y que, por lo dem\u00e1s, resultan contradichas por otras.<\/p>\n

Por ello, la calificaci\u00f3n ahora impugnada no hace sino poner de manifiesto la actitud injustificada y deliberadamente rebelde del Registrador al cumplimiento no s\u00f3lo de la propia Ley sino de la doctrina contenida en las mencionadas Resoluciones, agravada dicha actitud por determinadas afirmaciones incluidas en su calificaci\u00f3n con las cuales pretende apoyar su actitud basada en una opini\u00f3n que es a todas luces infundada, seg\u00fan esta Direcci\u00f3n General ha manifestado reiteradamente y resulta de una recta y literal interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, seg\u00fan la modificaci\u00f3n del mismo introducida por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, Entre esas manifestaciones, que este Centro Directivo no puede pasar por alto, est\u00e1 en primer t\u00e9rmino la que denota un claro error interpretativo respecto de la congruencia a la que ope legis se limita la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

En efecto, seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo y el texto literal de dicho art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 \u2013en su redacci\u00f3n actual vigente al tiempo de la calificaci\u00f3n impugnada-, el Registrador no debe ni puede calificar \u00abla congruencia del poder alegado y exhibido con el contenido del negocio jur\u00eddico que se formaliza en la escritura calificada\u00bb, como err\u00f3neamente afirma dicho funcionario calificador, sino que se limitar\u00e1 a comprobar que existe el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y que ese juicio emitido por el Notario \u2013no ya el poder-es congruente con el contenido del t\u00edtulo. Por lo mismo, resulta evidente que, cualquiera que sea la opini\u00f3n del Registrador, la Ley ha establecido que la suficiencia de dichas facultades representativas es valorada por el Notario y no por el Registrador.<\/p>\n

Por otra parte, llaman poderosamente la atenci\u00f3n las manifestaciones que vierte el Registrador en el Fundamento de Derecho segundo de su calificaci\u00f3n. En efecto, a pesar de la claridad de la disposici\u00f3n legal ya examinada, pretende apoyar la posibilidad de disentir de la previa valoraci\u00f3n del Notario respecto de la suficiencia de la representaci\u00f3n en el hecho de que \u00ab\u2026 de no ser as\u00ed, los poderdantes quedar\u00edan indefensos ante las actuaciones de sus apoderados, facultados para elegir al Notario que crean conveniente para interpretar el poder. Como consecuencia, el poderdante, directamente afectado por la decisi\u00f3n del Notario correspondiente no puede, no ya intervenir en la elecci\u00f3n del Notario, sino ni siquiera recurrir la valoraci\u00f3n o juicio de \u00e9ste sobre la suficiencia de poder. Por eso, si el Registrador, defensor de los intereses de los terceros no presentes en el acto o negocio del que surgen los derechos cuyo reconocimiento y efectividad \u00aberga omnes\u00bb se busca en la inscripci\u00f3n registral, no puede enjuiciar la suficiencia del poder, el juicio notarial sobre este extremo producir\u00e1 efectos frente a todos autom\u00e1ticamente, y no ser\u00e1 susceptible de revisi\u00f3n administrativa ni jurisdiccional\u00bb.<\/p>\n

Sobre dichas afirmaciones cabe tener en cuenta las siguientes consideraciones: En primer lugar, y como ha quedado antes expuesto, en nuestro sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades de representaci\u00f3n acreditadas por quienes intervienen en nombre ajeno competen \u00fanicamente al Notario y no al Registrador. Del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, modificado por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, resulta con claridad meridiana que esa valoraci\u00f3n y tambi\u00e9n la responsabilidad por la misma se atribuye exclusivamente al funcionario competente para autorizar la escritura p\u00fablica conforme a las leyes.<\/p>\n

El Notario autorizante de la escritura \u2013y con independencia de quien lo elija\u2013 tiene el deber \u00abex lege\u00bb de controlar la legalidad del negocio formalizado. Mediante este control, realizado por un funcionario p\u00fablico en el momento de formaci\u00f3n del negocio documentado o en el de adquisici\u00f3n de su fijeza, se elimina toda incertidumbre sobre la comprobaci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas acreditadas.<\/p>\n

La autorizaci\u00f3n del instrumento p\u00fablico por el Notario cumple una funci\u00f3n m\u00faltiple. Al imponerse al Notario la obligaci\u00f3n dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales; de velar para que el otorgamiento se adecue a la legalidad as\u00ed como por la regularidad formal y material de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice o intervenga, se tutelan, a la vez, numerosos intereses. Dicha autorizaci\u00f3n notarial protege, en primer lugar, a las partes contratantes y, en particular \u2013trat\u00e1ndose de transmisi\u00f3n del dominio o derechos reales\u2013, al adquirente, controlando la titularidad y el poder de disposici\u00f3n del transmitente, as\u00ed como \u2013entre otros extremos\u2013, advirtiendo a las partes de las consecuencias legales y fiscales del acto, con especial asistencia a los consumidores o parte d\u00e9bil en la contrataci\u00f3n inmobiliaria. Se trata, as\u00ed, de procurar una informaci\u00f3n cabal que permita prestar, en suma, un consentimiento suficientemente asesorado, todo ello con simultaneidad al momento de la transacci\u00f3n econ\u00f3mica, para instar seguidamente del Registro, por v\u00eda telem\u00e1tica, con car\u00e1cter inmediato posterior al otorgamiento, sin soluci\u00f3n de continuidad, la extensi\u00f3n, en su caso, del correspondiente asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

Pero el Notario interviene para salvaguardar no s\u00f3lo el inter\u00e9s de los contratantes, sino tambi\u00e9n de los terceros. Los efectos de la escritura se producen no s\u00f3lo entre las partes, sino adem\u00e1s \u2013como dice el art\u00edculo 1.218 del C\u00f3digo civi\u2013 -en \u00abcontra de tercero\u00bb. La tercivalencia de la escritura p\u00fablica \u2013vgr. de compraventa de un inmueble\u2013 obliga al Notario a adoptar numerosas cautelas en favor de los terceros, como la inmediata, tras su intervenci\u00f3n, de dejar inutilizados los t\u00edtulos del transferente (art\u00edculos 1.219 del C\u00f3digo civil y 174 del Reglamento Notarial), y muchas otras (vgr., notificaci\u00f3n inexcusable al arrendatario, verificaci\u00f3n de la licencia administrativa previa a una segregaci\u00f3n o parcelaci\u00f3n, consideraci\u00f3n de la posible inclusi\u00f3n de la finca dentro de las \u00e1reas de retracto a favor del Ayuntamiento, y tantos otros aspectos que el Notario debe verificar, aparte comprobaciones administrativas, en materia inmobiliaria, como el certificado del Arquitecto o Facultativo, o la p\u00f3liza del seguro decenal en t\u00e9rminos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, a la hora de autorizar una declaraci\u00f3n de obra nueva o un acta de finalizaci\u00f3n de obra, incluso en una venta inmobiliaria ulterior, formulando la advertencia correspondiente, si faltara eventualmente la regularizaci\u00f3n de alguno de estos extremos, sin olvidar la importancia del mercado de viviendas de protecci\u00f3n oficial, con precios tasados, limitaciones concernientes a su aprovechamiento o la eventual posibilidad de su descalificaci\u00f3n, que el Notario debe controlar; etc).<\/p>\n

Entre los terceros protegidos por la actuaci\u00f3n notarial en materia inmobiliaria se encuentran las propias Administraciones P\u00fablicas y entre ellas, muy especialmente, el Fisco (vgr., si se vende un inmueble situado en Espa\u00f1a por no residente debe controlar si procede o no que el comprador haya practicado la retenci\u00f3n fiscal correspondiente para su ingreso directo en el Erario P\u00fablico. Debe tambi\u00e9n controlar la repercusi\u00f3n del impuesto en las operaciones sujetas al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido.<\/p>\n

En toda transmisi\u00f3n inmobiliaria es preceptivo \u2013y clave para el funcionamiento del sistema tributario\u2013 consignar la referencia t\u00e9cnica catastral del inmueble, teniendo actualmente los Notarios posibilidad de comunicaci\u00f3n directa por v\u00eda telem\u00e1tica con las oficinas p\u00fablicas del Catastro.<\/p>\n

Los Notarios est\u00e1n obligados a suministrar informaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n Tributaria, mediante la remisi\u00f3n peri\u00f3dica de \u00edndices informatizados, sobre todos los documentos autorizados que contengan hechos imponibles; y tambi\u00e9n a remitir a los Ayuntamientos las notificaciones para la liquidaci\u00f3n del impuesto de sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, etc.).<\/p>\n

Esa labor que el Notario debe desplegar al autorizar una escritura p\u00fablica, con la consiguiente tutela de los diversos intereses concurrentes, la realiza con imparcialidad (cfr. art\u00edculo 147 del Reglamento Notarial), y le es encomendada por el legislador con independencia de que preste su funci\u00f3n en r\u00e9gimen de libre concurrencia y de libertad de elecci\u00f3n por el particular. Esa libertad elecci\u00f3n se trata de un modo de organizaci\u00f3n del servicio p\u00fablico que seg\u00fan demuestra la pr\u00e1ctica es \u00f3ptimo para asegurar la \u00e1gil y eficiente prestaci\u00f3n del mismo, sin que ese criterio organizativo empa\u00f1e en modo alguno el ejercicio de dicha funci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, lo elija quien lo elija, el Notario desempe\u00f1a su funci\u00f3n de control de legalidad bajo su responsabilidad \u2013como expresa literalmente el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2021-, que podr\u00e1 ser exigida por quien se considere perjudicado.<\/p>\n

Por otra parte, ese juicio de legalidad que emite el Notario est\u00e1 sometido, como es l\u00f3gico a revisi\u00f3n jurisdiccional, en el procedimiento adecuado, pero no a revisi\u00f3n por parte del Registrador (fuera de los supuestos antes expresados y a los meros efectos de la inscripci\u00f3n).<\/p>\n

Por lo que se refiere al Registrador, \u00e9ste no es una suerte de juez territorial que pueda decidir lib\u00e9rrimamente lo que crea oportuno; y tampoco es un fiscal, encargado en general de la legalidad y de la protecci\u00f3n de de los terceros; es un funcionario p\u00fablico que ejerce una funci\u00f3n p\u00fablica a trav\u00e9s de actos sujetos a un procedimiento predeterminado que otorga garant\u00edas a quien presenta un t\u00edtulo inscribible, y en el ejercicio de esa funci\u00f3n est\u00e1 sujeto a jerarqu\u00eda, seg\u00fan el sistema dise\u00f1ado por la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, al dar nueva redacci\u00f3n a los art\u00edculos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Los \u00abterceros\u00bb a los que se refiere el Registrador en su calificaci\u00f3n en el presente caso no quedan protegidos, sin m\u00e1s, por el hecho de que dicho funcionario deniegue o suspenda la inscripci\u00f3n solicitada (antes bien, pueden resultar perjudicados \u2013baste pensar, vgr., en el pr\u00e9stamo hipotecario cuya disposici\u00f3n por el prestatario representado se condiciona a la inscripci\u00f3n de la hipoteca\u2013 por calificaciones eventualmente basadas en meras elucubraciones cuando no en el simple capricho del funcionario calificador o en la falta de acatamiento por \u00e9ste de las Resoluciones vinculantes de este Centro Directivo; m\u00e1xime si se tiene en cuenta que, dada la competencia exclusiva territorial de los Registradores, la oficina registral no puede ser elegida por el particular, al margen la posibilidad de solicitar la calificaci\u00f3n de un Registrador sustituto en el estrecho margen preestablecido que en la pr\u00e1ctica no ha dado el resultado m\u00e1s deseable).<\/p>\n

Adem\u00e1s, respecto de la pretendida defensa espec\u00edfica del poderdante a la que alude el Registrador para intentar justificar su proceder, no puede olvidarse que ello supondr\u00eda la arrogaci\u00f3n extrajurisdiccional de funciones tutelares de intereses privados, mediante la atribuci\u00f3n a si mismo de una suerte de aptitud para fiscalizar, restringir e, incluso, deso\u00edr los preceptos que emanan de la autonom\u00eda privada, todo ello sin contar con instrumentos de cognici\u00f3n que permitieran inquirir el contenido de la relaci\u00f3n subyacente que media entre poderdante y apoderado y, obviamente, sin el m\u00e1s m\u00ednimo soporte no ya de nuestra legislaci\u00f3n ordinaria sino de nuestra propia Constituci\u00f3n \u2013vid. art\u00edculo 10.1\u2013 (cfr. la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 15 de junio de 2004).<\/p>\n

Por otra parte, los terceros deben ser protegidos no s\u00f3lo mediante la negativa del Registrador a inscribir (\u00fanicamente en los casos en que exista fundamento ex art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n cuando inscriba. Y es que la decisi\u00f3n de inscribir por parte del Registrador puede acarrear perjuicios para quienes no han intervenido en el acto o contrato de que se trate, sin que por ello se establezca en las normas que disciplinan el procedimiento registral medios de reacci\u00f3n de esos terceros para impedir la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

La protecci\u00f3n de terceros ser\u00e1 efectiva por el hecho de que el Registrador desempe\u00f1e su funci\u00f3n correctamente, con el cumplimiento de las normas que rigen el procedimiento registral y mediante la comprobaci\u00f3n de que el t\u00edtulo re\u00fane los requisitos legalmente establecidos para su inscripci\u00f3n (con independencia de que su retribuci\u00f3n se haya fijado hist\u00f3ricamente por arancel p\u00fablico; sin que, por ello, pudiera entenderse que el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica quede desnaturalizada por dicha circunstancia; pues nadie puede plantear que, por ese criterio retributivo \u2013se percibe el arancel cuando se inscribe\u2013, el Registrador vaya a inscribir sin seguir dichos procedimiento y normas legales con un posible perjuicio para esos terceros).<\/p>\n

Como el Notario, el Registrador ha de realizar una funci\u00f3n de control de la legalidad, en el \u00e1mbito respectivo, que no queda empa\u00f1ada por los criterios de organizaci\u00f3n del servicio p\u00fablico antes referidos, y de modo que su actuaci\u00f3n en caso de eventual incorrecci\u00f3n pueda ser impugnada por los terceros que se consideren perjudicados.<\/p>\n

5. Examinado el t\u00edtulo presentado a calificaci\u00f3n se observa que el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas. Y, al expresar el Notario en el t\u00edtulo que son a su juicio \u00absuficientes las facultades representativas acreditadas para esta escritura de novaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario\u2026\u00bb, resulta evidente que ese juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de novaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obst\u00e1culos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qu\u00e9 especificar cu\u00e1les son esas facultades representativas contenidas en la escritura de apoderamiento que considera suficientes. Y el juicio de suficiencia del Notario est\u00e1 correctamente expresado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jur\u00eddico documentado en el t\u00edtulo, siendo este aspecto capital el que deber\u00eda haber calificado el Registrador.<\/p>\n

Adem\u00e1s, dicho juicio de suficiencia, emitido sin salvedad alguna, tampoco puede quedar empa\u00f1ado por la afirmaci\u00f3n del Notario sobre ese car\u00e1cter parcial de la copia autorizada de la escritura de apoderamiento (Vid. Resoluci\u00f3n de 21 de diciembre de 2006).<\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador habr\u00e1 de efectuar su calificaci\u00f3n por lo que resulte del propio t\u00edtulo y de los asientos del Registro. En este \u00e1mbito, el juicio que el Notario ha emitido sobre la suficiencia de las facultades representativas en la escritura calificada no resulta contradicho por el contenido de \u00e9sta, y la referencia que la calificaci\u00f3n impugnada hace a determinados requisitos adicionales para el caso de que se trate de copia parcial de la escritura de apoderamiento s\u00f3lo se basa en la mera elucubraci\u00f3n del Registrador que parece m\u00e1s inclinada a poner trabas a la calificaci\u00f3n notarial de la suficiencia de tales facultades que a respetar la norma del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001. As\u00ed, dicha calificaci\u00f3n implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n \u2013el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno\u2013 que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, la calificaci\u00f3n impugnada carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y 143 del Reglamento Notarial, seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas an\u00e1logas a la ahora impugnada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

30 mayo, 1 (2 Rs.) y 2 (2 Rs.) junio 2007<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. Una vez m\u00e1s, debe abordarse en este expediente la cuesti\u00f3n relativa al objeto de la calificaci\u00f3n registral y su alcance ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.<\/p>\n

En el presente caso el t\u00edtulo calificado es una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria en cuyo otorgamiento la entidad acreedora est\u00e1 representada por un apoderado que acredita su representaci\u00f3n mediante la exhibici\u00f3n de copia aut\u00e9ntica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, n\u00famero de protocolo e inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil.<\/p>\n

Respecto del juicio de suficiencia el Notario autorizante expresa que tiene a la vista copia autorizada de dicha escritura de poder y que, a su juicio, de la misma resulta que el apoderado tiene \u00abfacultades suficientes para esta escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria\u2026\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque entiende que existen dos defectos: 1.\u00ba El Notario autorizante no especifica cu\u00e1les son esas facultades representativas que considera suficientes, por lo que \u00abEste tipo de redacci\u00f3n, impide que el Registrador de la Propiedad califique la suficiencia del poder alegado en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n hipotecaria\u00bb; y 2.\u00ba \u00abEl Notario autorizante no justifica en absoluto la congruencia del poder alegado y exhibido con el contenido del negocio jur\u00eddico que se formaliza en la escritura calificada\u00bb.<\/p>\n

2. Las cuestiones que plantean dichos defectos deben resolverse seg\u00fan la reiterad\u00edsima doctrina de este Centro Directivo que sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, resulta de las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente.<\/p>\n

Algunas de tales Resoluciones fueron dictadas para estimar recursos interpuestos contra calificaciones del Registrador Sr. Arn\u00e1iz Eguren sobre la misma materia (las de 21, 22 y 23 de febrero, 1 de abril y 4 de mayo de 2005, as\u00ed como las recientes \u2013y posteriores a la calificaci\u00f3n ahora impugnada-de 30 de marzo, 2 de abril, 30 y 31 de mayo y 1 y 2 de junio de 2007). Y, aunque todas ellas son conocidas, interesa recordar brevemente su contenido una vez m\u00e1s, habida cuenta del proceder de dicho funcionario calificador.<\/p>\n

En efecto en estas Resoluciones citadas de 2005, ya se expresaba que \u00abLas obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado \u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2013\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2013de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2013\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2013sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2013\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2013, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Este criterio qued\u00f3 confirmado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil, sino de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24, \u00e9ste \u00faltimo recientemente reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente las recientes de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

3. La rotundidad y claridad de la referida doctrina eran suficientes para que el Registrador hubiera inscrito el t\u00edtulo calificado, habida cuenta de la vinculaci\u00f3n de todos los Registradores al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se estiman recursos frente a la calificaci\u00f3n, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria), vinculaci\u00f3n que no es sino una consecuencia primaria, directa y l\u00f3gica del principio de jerarqu\u00eda que ordena cualquier organizaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, el car\u00e1cter vinculante de tales resoluciones ya hab\u00eda sido puesto de relieve por este Centro Directivo (entre otras muchas ocasiones, al estimar los referidos recursos interpuestos contra calificaciones del Registrador Sr. Arn\u00e1iz Eguren sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001); y ha sido aclarado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24\/2005, como ha recordado la Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2006. Dicha vinculaci\u00f3n no puede quedar menoscabada por el hecho de que existan determinadas Sentencias como las que cita en su calificaci\u00f3n el Registrador que no son firmes y que, por lo dem\u00e1s, resultan contradichas por otras.<\/p>\n

Por ello, la calificaci\u00f3n ahora impugnada no hace sino poner de manifiesto la actitud injustificada y deliberadamente rebelde del Registrador al cumplimiento no s\u00f3lo de la propia Ley sino de la doctrina contenida en las mencionadas Resoluciones, agravada dicha actitud por determinadas afirmaciones incluidas en su calificaci\u00f3n con las cuales pretende apoyar su actitud basada en una opini\u00f3n que es a todas luces infundada, seg\u00fan esta Direcci\u00f3n General ha manifestado reiteradamente y resulta de una recta y literal interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, seg\u00fan la modificaci\u00f3n del mismo introducida por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, Entre esas manifestaciones, que este Centro Directivo no puede pasar por alto, est\u00e1 en primer t\u00e9rmino la que denota un claro error interpretativo respecto de la congruencia a la que ope legis se limita la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

En efecto, seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo y el texto literal de dicho art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 \u2013en su redacci\u00f3n actual vigente al tiempo de la calificaci\u00f3n impugnada-, el Registrador no debe ni puede calificar \u00abla congruencia del negocio de apoderamiento con el negocio jur\u00eddico representativo que es objeto de formalizaci\u00f3n\u00bb, como err\u00f3neamente afirma dicho funcionario calificador, sino que se limitar\u00e1 a comprobar que existe el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y que ese juicio emitido por el Notario \u2013no ya el poder-es congruente con el contenido del t\u00edtulo. Por lo mismo, resulta evidente que, cualquiera que sea la opini\u00f3n del Registrador, la Ley ha establecido que la suficiencia de dichas facultades representativas es valorada por el Notario y no por el Registrador.<\/p>\n

Por otra parte, llaman poderosamente la atenci\u00f3n las manifestaciones que vierte el Registrador en el Fundamento de Derecho segundo de su calificaci\u00f3n. En efecto, a pesar de la claridad de la disposici\u00f3n legal ya examinada, pretende apoyar la posibilidad de disentir de la previa valoraci\u00f3n del Notario respecto de la suficiencia de la representaci\u00f3n en el hecho de que \u00ab\u2026 de no ser as\u00ed, los poderdantes quedar\u00edan indefensos ante las actuaciones de sus apoderados, facultados para elegir al Notario que crean conveniente para interpretar el poder. Como consecuencia, el poderdante, directamente afectado por la decisi\u00f3n del Notario correspondiente no puede, no ya intervenir en la elecci\u00f3n del Notario, sino ni siquiera recurrir la valoraci\u00f3n o juicio de \u00e9ste sobre la suficiencia de poder\u2026 \u00bb.<\/p>\n

Sobre dichas afirmaciones cabe tener en cuenta las siguientes consideraciones: En primer lugar, y como ha quedado antes expuesto, en nuestro sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades de representaci\u00f3n acreditadas por quienes intervienen en nombre ajeno competen \u00fanicamente al Notario y no al Registrador. Del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, modificado por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, resulta con claridad meridiana que esa valoraci\u00f3n y tambi\u00e9n la responsabilidad por la misma se atribuye exclusivamente al funcionario competente para autorizar la escritura p\u00fablica conforme a las leyes.<\/p>\n

El Notario autorizante de la escritura \u2013y con independencia de quien lo elija-tiene el deber \u00abex lege\u00bb de controlar la legalidad del negocio formalizado.<\/p>\n

Mediante este control, realizado por un funcionario p\u00fablico en el momento de formaci\u00f3n del negocio documentado o en el de adquisici\u00f3n de su fijeza, se elimina toda incertidumbre sobre la comprobaci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas acreditadas.<\/p>\n

La autorizaci\u00f3n del instrumento p\u00fablico por el Notario cumple una funci\u00f3n m\u00faltiple. Al imponerse al Notario la obligaci\u00f3n dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales; de velar para que el otorgamiento se adecue a la legalidad as\u00ed como por la regularidad formal y material de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice o intervenga, se tutelan, a la vez, numerosos intereses. Dicha autorizaci\u00f3n notarial protege, en primer lugar, a las partes contratantes y, en particular \u2013trat\u00e1ndose de transmisi\u00f3n del dominio o derechos reales-, al adquirente, controlando la titularidad y el poder de disposici\u00f3n del transmitente, as\u00ed como \u2013entre otros extremos-, advirtiendo a las partes de las consecuencias legales y fiscales del acto, con especial asistencia a los consumidores o parte d\u00e9bil en la contrataci\u00f3n inmobiliaria. Se trata, as\u00ed, de procurar una informaci\u00f3n cabal que permita prestar, en suma, un consentimiento suficientemente asesorado, todo ello con simultaneidad al momento de la transacci\u00f3n econ\u00f3mica, para instar seguidamente del Registro, por v\u00eda telem\u00e1tica, con car\u00e1cter inmediato posterior al otorgamiento, sin soluci\u00f3n de continuidad, la extensi\u00f3n, en su caso, del correspondiente asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

Pero el Notario interviene para salvaguardar no s\u00f3lo el inter\u00e9s de los contratantes, sino tambi\u00e9n de los terceros. Los efectos de la escritura se producen no s\u00f3lo entre las partes, sino adem\u00e1s \u2013como dice el art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo civil-en \u00abcontra de tercero\u00bb. La tercivalencia de la escritura p\u00fablica \u2013vgr. de compraventa de un inmueble-obliga al Notario a adoptar numerosas cautelas en favor de los terceros, como la inmediata, tras su intervenci\u00f3n, de dejar inutilizados los t\u00edtulos del transferente (art\u00edculos 1219 del C\u00f3digo civil y 174 del Reglamento Notarial), y muchas otras (vgr., notificaci\u00f3n inexcusable al arrendatario, verificaci\u00f3n de la licencia administrativa previa a una segregaci\u00f3n o parcelaci\u00f3n, consideraci\u00f3n de la posible inclusi\u00f3n de la finca dentro de las \u00e1reas de retracto a favor del Ayuntamiento, y tantos otros aspectos que el Notario debe verificar, aparte comprobaciones administrativas, en materia inmobiliaria, como el certificado del Arquitecto o Facultativo, o la p\u00f3liza del seguro decenal en t\u00e9rminos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, a la hora de autorizar una declaraci\u00f3n de obra nueva o un acta de finalizaci\u00f3n de obra, incluso en una venta inmobiliaria ulterior, formulando la advertencia correspondiente, si faltara eventualmente la regularizaci\u00f3n de alguno de estos extremos, sin olvidar la importancia del mercado de viviendas de protecci\u00f3n oficial, con precios tasados, limitaciones concernientes a su aprovechamiento o la eventual posibilidad de su descalificaci\u00f3n, que el Notario debe controlar; etc.).<\/p>\n

Entre los terceros protegidos por la actuaci\u00f3n notarial en materia inmobiliaria se encuentran las propias Administraciones P\u00fablicas y entre ellas, muy especialmente, el Fisco (vgr., si se vende un inmueble situado en Espa\u00f1a por no residente debe controlar si procede o no que el comprador haya practicado la retenci\u00f3n fiscal correspondiente para su ingreso directo en el Erario P\u00fablico. Debe tambi\u00e9n controlar la repercusi\u00f3n del impuesto en las operaciones sujetas al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido.<\/p>\n

En toda transmisi\u00f3n inmobiliaria es preceptivo \u2013y clave para el funcionamiento del sistema tributario-consignar la referencia t\u00e9cnica catastral del inmueble, teniendo actualmente los Notarios posibilidad de comunicaci\u00f3n directa por v\u00eda telem\u00e1tica con las oficinas p\u00fablicas del Catastro. Los Notarios est\u00e1n obligados a suministrar informaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n Tributaria, mediante la remisi\u00f3n peri\u00f3dica de \u00edndices informatizados, sobre todos los documentos autorizados que contengan hechos imponibles; y tambi\u00e9n a remitir a los Ayuntamientos las notificaciones para la liquidaci\u00f3n del impuesto de sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, etc.).<\/p>\n

Esa labor que el Notario debe desplegar al autorizar una escritura p\u00fablica, con la consiguiente tutela de los diversos intereses concurrentes, la realiza con imparcialidad (cfr. art\u00edculo 147 del Reglamento Notarial), y le es encomendada por el legislador con independencia de que preste su funci\u00f3n en r\u00e9gimen de libre concurrencia y de libertad de elecci\u00f3n por el particular. Esa libertad elecci\u00f3n se trata de un modo de organizaci\u00f3n del servicio p\u00fablico que seg\u00fan demuestra la pr\u00e1ctica es \u00f3ptimo para asegurar la \u00e1gil y eficiente prestaci\u00f3n del mismo, sin que ese criterio organizativo empa\u00f1e en modo alguno el ejercicio de dicha funci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, lo elija quien lo elija, el Notario desempe\u00f1a su funci\u00f3n de control de legalidad bajo su responsabilidad \u2013como expresa literalmente el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2021-, que podr\u00e1 ser exigida por quien se considere perjudicado.<\/p>\n

Por otra parte, ese juicio de legalidad que emite el Notario est\u00e1 sometido, como es l\u00f3gico a revisi\u00f3n jurisdiccional, en el procedimiento adecuado, pero no a revisi\u00f3n por parte del Registrador (fuera de los supuestos antes expresados y a los meros efectos de la inscripci\u00f3n).<\/p>\n

Por lo que se refiere al Registrador, \u00e9ste no es una suerte de juez territorial que pueda decidir lib\u00e9rrimamente lo que crea oportuno; y tampoco es un fiscal, encargado en general de la legalidad y de la protecci\u00f3n de de los terceros; es un funcionario p\u00fablico que ejerce una funci\u00f3n p\u00fablica a trav\u00e9s de actos sujetos a un procedimiento predeterminado que otorga garant\u00edas a quien presenta un t\u00edtulo inscribible, y en el ejercicio de esa funci\u00f3n est\u00e1 sujeto a jerarqu\u00eda, seg\u00fan el sistema dise\u00f1ado por la Ley 24\/ 2001, de 27 de diciembre, al dar nueva redacci\u00f3n a los art\u00edculos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Los \u00abterceros\u00bb a los que se refiere el Registrador en su calificaci\u00f3n en el presente caso no quedan protegidos, sin m\u00e1s, por el hecho de que dicho funcionario deniegue o suspenda la inscripci\u00f3n solicitada (antes bien, pueden resultar perjudicados \u2013baste pensar, vgr., en el pr\u00e9stamo hipotecario cuya disposici\u00f3n por el prestatario representado se condiciona a la inscripci\u00f3n de la hipoteca-por calificaciones eventualmente basadas en meras elucubraciones cuando no en el simple capricho del funcionario calificador o en la falta de acatamiento por \u00e9ste de las Resoluciones vinculantes de este Centro Directivo; m\u00e1xime si se tiene en cuenta que, dada la competencia exclusiva territorial de los Registradores, la oficina registral no puede ser elegida por el particular, al margen la posibilidad de solicitar la calificaci\u00f3n de un Registrador sustituto en el estrecho margen preestablecido que en la pr\u00e1ctica no ha dado el resultado m\u00e1s deseable).<\/p>\n

Adem\u00e1s, respecto de la pretendida defensa espec\u00edfica del poderdante a la que alude el Registrador para intentar justificar su proceder, no puede olvidarse que ello supondr\u00eda la arrogaci\u00f3n extrajurisdiccional de funciones tutelares de intereses privados, mediante la atribuci\u00f3n a s\u00ed mismo de una suerte de aptitud para fiscalizar, restringir e, incluso, deso\u00edr los preceptos que emanan de la autonom\u00eda privada, todo ello sin contar con instrumentos de cognici\u00f3n que permitieran inquirir el contenido de la relaci\u00f3n subyacente que media entre poderdante y apoderado y, obviamente, sin el m\u00e1s m\u00ednimo soporte no ya de nuestra legislaci\u00f3n ordinaria sino de nuestra propia Constituci\u00f3n \u2013vid. art\u00edculo 10.1-(cfr. la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 15 de junio de 2004).<\/p>\n

Por otra parte, los terceros deben ser protegidos no s\u00f3lo mediante la negativa del Registrador a inscribir (\u00fanicamente en los casos en que exista fundamento ex art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n cuando inscriba. Y es que la decisi\u00f3n de inscribir por parte del Registrador puede acarrear perjuicios para quienes no han intervenido en el acto o contrato de que se trate, sin que por ello se establezca en las normas que disciplinan el procedimiento registral medios de reacci\u00f3n de esos terceros para impedir la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

La protecci\u00f3n de terceros ser\u00e1 efectiva por el hecho de que el Registrador desempe\u00f1e su funci\u00f3n correctamente, con el cumplimiento de las normas que rigen el procedimiento registral y mediante la comprobaci\u00f3n de que el t\u00edtulo re\u00fane los requisitos legalmente establecidos para su inscripci\u00f3n (con independencia de que su retribuci\u00f3n se haya fijado hist\u00f3ricamente por arancel p\u00fablico; sin que, por ello, pudiera entenderse que el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica quede desnaturalizada por dicha circunstancia; pues nadie puede plantear que, por ese criterio retributivo \u2013se percibe el arancel cuando se inscribe-, el Registrador vaya a inscribir sin seguir dichos procedimiento y normas legales con un posible perjuicio para esos terceros).<\/p>\n

Como el Notario, el Registrador ha de realizar una funci\u00f3n de control de la legalidad, en el \u00e1mbito respectivo, que no queda empa\u00f1ada por los criterios de organizaci\u00f3n del servicio p\u00fablico antes referidos, y de modo que su actuaci\u00f3n en caso de eventual incorrecci\u00f3n pueda ser impugnada por los terceros que se consideren perjudicados.<\/p>\n

4. Examinado el t\u00edtulo presentado a calificaci\u00f3n se observa que el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas. Y, al expresar el Notario en el t\u00edtulo que de la copia autorizada de dicha escritura de poder exhibida resulta que la apoderada tiene \u00abfacultades para esta escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria\u2026\u00bb, resulta evidente que ese juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obst\u00e1culos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qu\u00e9 especificar cu\u00e1les son esas facultades representativas contenidas en la escritura de apoderamiento que considera suficientes. Y el juicio de suficiencia del Notario est\u00e1 correctamente expresado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jur\u00eddico documentado en el t\u00edtulo, siendo este aspecto capital el que deber\u00eda haber calificado el Registrador.<\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador habr\u00e1 de efectuar su calificaci\u00f3n por lo que resulte del propio t\u00edtulo y de los asientos del Registro. En este \u00e1mbito, el juicio que el Notario ha emitido sobre la suficiencia de las facultades representativas en la escritura calificada no resulta contradicho por el contenido de \u00e9sta. La calificaci\u00f3n impugnada parece m\u00e1s inclinada a poner trabas a la calificaci\u00f3n notarial de la suficiencia de tales facultades que a respetar la norma del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001; e implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n \u2013el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno-que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, dicha calificaci\u00f3n carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre y 143 del Reglamento Notarial, seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas an\u00e1logas a la ahora impugnada (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente, respecto de la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial \u2013en sentido opuesto al expresado ahora por el Registrador en su calificaci\u00f3n-las recientes de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

29 (2 RS.), 30 (2 Rs.) y 31 (2 Rs.) octubre 2007; 2 (2 Rs.) y 3 noviembre 2007<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 2. Respecto de la cuesti\u00f3n de fondo, una vez m\u00e1s, debe abordarse la cuesti\u00f3n relativa al objeto de la calificaci\u00f3n registral y su alcance ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.<\/p>\n

En el presente caso el t\u00edtulo calificado es una escritura de compraventa en cuyo otorgamiento la compradora est\u00e1 representada por una apoderada que acredita su representaci\u00f3n mediante la exhibici\u00f3n de copia aut\u00e9ntica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y n\u00famero de protocolo.<\/p>\n

Respecto del juicio de suficiencia el Notario autorizante expresa que se le ha aportado copia autorizada de dicha escritura de poder y que, a su juicio, \u00aby de acuerdo con lo que resulta de la documentaci\u00f3n rese\u00f1ada, son suficientes las facultades representativas acreditadas para los actos que se formalizan en la presente escritura de compraventa\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque entiende que existen dos defectos: 1.\u00ba El Notario autorizante no especifica cu\u00e1les son esas facultades representativas que considera suficientes, por lo que \u00abEste tipo de redacci\u00f3n, impide que el Registrador de la Propiedad califique la suficiencia del poder alegado en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n hipotecaria\u00bb; y 2.\u00ba \u00abEl Notario autorizante no justifica en absoluto la congruencia del poder alegado y exhibido con el contenido del negocio jur\u00eddico que se formaliza en la escritura calificada\u00bb.<\/p>\n

3. Las cuestiones que plantean dichos defectos deben resolverse seg\u00fan la reiterad\u00edsima doctrina de este centro directivo que sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, resulta de las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente.<\/p>\n

Algunas de tales Resoluciones fueron dictadas para estimar recursos interpuestos contra calificaciones del Registrador Sr. Arn\u00e1iz Eguren sobre la misma materia (las de 21, 22 y 23 de febrero, 1 de abril y 4 de mayo de 2005, as\u00ed como las recientes -y posteriores a la calificaci\u00f3n ahora impugnada- de 30 de marzo, 2 de abril, 30 y 31 de mayo y 1 y 2 de junio de 2007). Y, aunque todas ellas son conocidas, interesa recordar brevemente su contenido una vez m\u00e1s, habida cuenta del proceder de dicho funcionario calificador.<\/p>\n

En efecto en estas Resoluciones citadas de 2005, ya se expresaba que \u00abLas obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb-de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb-sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Este criterio qued\u00f3 confirmado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil, sino de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24, \u00e9ste \u00faltimo recientemente reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente las recientes de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

4. La rotundidad y claridad de la referida doctrina eran suficientes para que el Registrador hubiera inscrito el t\u00edtulo calificado, habida cuenta de la vinculaci\u00f3n de todos los Registradores al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se estiman recursos frente a la calificaci\u00f3n, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria), vinculaci\u00f3n que no es sino una consecuencia primaria, directa y l\u00f3gica del principio de jerarqu\u00eda que ordena cualquier organizaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, el car\u00e1cter vinculante de tales resoluciones ya hab\u00eda sido puesto de relieve por este centro directivo (entre otras muchas ocasiones, al estimar los referidos recursos interpuestos contra calificaciones del Registrador Sr. Arn\u00e1iz Eguren sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001); y ha sido aclarado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24\/2005, como ha recordado la Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2006. Dicha vinculaci\u00f3n no puede quedar menoscabada por el hecho de que existan determinadas Sentencias como las que cita en su calificaci\u00f3n el Registrador que no son firmes y que, por lo dem\u00e1s, resultan contradichas por otras.<\/p>\n

Por ello, la calificaci\u00f3n ahora impugnada no hace sino poner de manifiesto la actitud injustificada y deliberadamente rebelde del Registrador al cumplimiento no s\u00f3lo de la propia Ley sino de la doctrina contenida en las mencionadas Resoluciones, agravada dicha actitud por determinadas afirmaciones incluidas en su calificaci\u00f3n con las cuales pretende apoyar su actitud basada en una opini\u00f3n que es a todas luces infundada, seg\u00fan esta Direcci\u00f3n General ha manifestado reiteradamente y resulta de una recta y literal interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, seg\u00fan la modificaci\u00f3n del mismo introducida por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.<\/p>\n

Entre esas manifestaciones, que este centro directivo no puede pasar por alto, est\u00e1 en primer t\u00e9rmino la que denota un claro error interpretativo respecto de la congruencia a la que ope legis se limita la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

En efecto, seg\u00fan la reiterada doctrina de este centro directivo y el texto literal de dicho art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 -en su redacci\u00f3n actual vigente al tiempo de la calificaci\u00f3n impugnada-, el Registrador no debe ni puede calificar \u00abla congruencia del negocio de apoderamiento con el negocio jur\u00eddico representativo que es objeto de formalizaci\u00f3n\u00bb, como err\u00f3neamente afirma dicho funcionario calificador, sino que se limitar\u00e1 a comprobar que existe el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y que ese juicio emitido por el Notario -no ya el poder- es congruente con el contenido del t\u00edtulo. Por lo mismo, resulta evidente que, cualquiera que sea la opini\u00f3n del Registrador, la Ley ha establecido que la suficiencia de dichas facultades representativas es valorada por el Notario y no por el Registrador.<\/p>\n

Por otra parte, llaman poderosamente la atenci\u00f3n las manifestaciones que vierte el Registrador en el fundamento de derecho segundo de su calificaci\u00f3n. En efecto, a pesar de la claridad de la disposici\u00f3n legal ya examinada, pretende apoyar la posibilidad de disentir de la previa valoraci\u00f3n del Notario respecto de la suficiencia de la representaci\u00f3n en el hecho de que \u00ab… de no ser as\u00ed, los poderdantes quedar\u00edan indefensos ante las actuaciones de sus apoderados, facultados para elegir al Notario que crean conveniente para interpretar el poder. Como consecuencia, el poderdante, directamente afectado por la decisi\u00f3n del Notario correspondiente no puede, no ya intervenir en la elecci\u00f3n del Notario, sino ni siquiera recurrir la valoraci\u00f3n o juicio de \u00e9ste sobre la suficiencia de poder… \u00bb.<\/p>\n

Sobre dichas afirmaciones cabe tener en cuenta las siguientes consideraciones:<\/p>\n

En primer lugar, y como ha quedado antes expuesto, en nuestro sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades de representaci\u00f3n acreditadas por quienes intervienen en nombre ajeno competen \u00fanicamente al Notario y no al Registrador. Del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, modificado por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, resulta con claridad meridiana que esa valoraci\u00f3n y tambi\u00e9n la responsabilidad por la misma se atribuye exclusivamente al funcionario competente para autorizar la escritura p\u00fablica conforme a las leyes.<\/p>\n

El Notario autorizante de la escritura -y con independencia de quien lo elija-tiene el deber \u00abex lege\u00bb de controlar la legalidad del negocio formalizado. Mediante este control, realizado por un funcionario p\u00fablico en el momento de formaci\u00f3n del negocio documentado o en el de adquisici\u00f3n de su fijeza, se elimina toda incertidumbre sobre la comprobaci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas acreditadas.<\/p>\n

La autorizaci\u00f3n del instrumento p\u00fablico por el Notario cumple una funci\u00f3n m\u00faltiple. Al imponerse al Notario la obligaci\u00f3n dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales; de velar para que el otorgamiento se adecue a la legalidad as\u00ed como por la regularidad formal y material de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice o intervenga, se tutelan, a la vez, numerosos intereses. Dicha autorizaci\u00f3n notarial protege, en primer lugar, a las partes contratantes y, en particular -trat\u00e1ndose de transmisi\u00f3n del dominio o derechos reales-, al adquirente, controlando la titularidad y el poder de disposici\u00f3n del transmitente, as\u00ed como -entre otros extremos-, advirtiendo a las partes de las consecuencias legales y fiscales del acto, con especial asistencia a los consumidores o parte d\u00e9bil en la contrataci\u00f3n inmobiliaria. Se trata, as\u00ed, de procurar una informaci\u00f3n cabal que permita prestar, en suma, un consentimiento suficientemente asesorado, todo ello con simultaneidad al momento de la transacci\u00f3n econ\u00f3mica, para instar seguidamente del Registro, por v\u00eda telem\u00e1tica, con car\u00e1cter inmediato posterior al otorgamiento, sin soluci\u00f3n de continuidad, la extensi\u00f3n, en su caso, del correspondiente asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

Pero el Notario interviene para salvaguardar no s\u00f3lo el inter\u00e9s de los contratantes, sino tambi\u00e9n de los terceros. Los efectos de la escritura se producen no s\u00f3lo entre las partes, sino adem\u00e1s -como dice el art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo civil- en \u00abcontra de tercero\u00bb. La tercivalencia de la escritura p\u00fablica -vgr. de compraventa de un inmueble- obliga al Notario a adoptar numerosas cautelas en favor de los terceros, como la inmediata, tras su intervenci\u00f3n, de dejar inutilizados los t\u00edtulos del transferente (art\u00edculos 1219 del C\u00f3digo civil y 174 del Reglamento Notarial), y muchas otras (vgr., notificaci\u00f3n inexcusable al arrendatario, verificaci\u00f3n de la licencia administrativa previa a una segregaci\u00f3n o parcelaci\u00f3n, consideraci\u00f3n de la posible inclusi\u00f3n de la finca dentro de las \u00e1reas de retracto a favor del Ayuntamiento, y tantos otros aspectos que el Notario debe verificar, aparte comprobaciones administrativas, en materia inmobiliaria, como el certificado del Arquitecto o Facultativo, o la p\u00f3liza del seguro decenal en t\u00e9rminos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, a la hora de autorizar una declaraci\u00f3n de obra nueva o un acta de finalizaci\u00f3n de obra, incluso en una venta inmobiliaria ulterior, formulando la advertencia correspondiente, si faltara eventualmente la regularizaci\u00f3n de alguno de estos extremos, sin olvidar la importancia del mercado de viviendas de protecci\u00f3n oficial, con precios tasados, limitaciones concernientes a su aprovechamiento o la eventual posibilidad de su descalificaci\u00f3n, que el Notario debe controlar; etc.).<\/p>\n

Entre los terceros protegidos por la actuaci\u00f3n notarial en materia inmobiliaria se encuentran las propias Administraciones P\u00fablicas y entre ellas, muy especialmente, el Fisco (vgr., si se vende un inmueble situado en Espa\u00f1a por no residente debe controlar si procede o no que el comprador haya practicado la retenci\u00f3n fiscal correspondiente para su ingreso directo en el Erario P\u00fablico. Debe tambi\u00e9n controlar la repercusi\u00f3n del impuesto en las operaciones sujetas al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido. En toda transmisi\u00f3n inmobiliaria es preceptivo -y clave para el funcionamiento del sistema tributario-consignar la referencia t\u00e9cnica catastral del inmueble, teniendo actualmente los Notarios posibilidad de comunicaci\u00f3n directa por v\u00eda telem\u00e1tica con las oficinas p\u00fablicas del Catastro. Los Notarios est\u00e1n obligados a suministrar informaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n Tributaria, mediante la remisi\u00f3n peri\u00f3dica de \u00edndices informatizados, sobre todos los documentos autorizados que contengan hechos imponibles; y tambi\u00e9n a remitir a los Ayuntamientos las notificaciones para la liquidaci\u00f3n del impuesto de sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, etc.).<\/p>\n

Esa labor que el Notario debe desplegar al autorizar una escritura p\u00fablica, con la consiguiente tutela de los diversos intereses concurrentes, la realiza con imparcialidad (cfr. art\u00edculo 147 del Reglamento Notarial), y le es encomendada por el legislador con independencia de que preste su funci\u00f3n en r\u00e9gimen de libre concurrencia y de libertad de elecci\u00f3n por el particular. Esa libertad elecci\u00f3n se trata de un modo de organizaci\u00f3n del servicio p\u00fablico que seg\u00fan demuestra la pr\u00e1ctica es \u00f3ptimo para asegurar la \u00e1gil y eficiente prestaci\u00f3n del mismo, sin que ese criterio organizativo empa\u00f1e en modo alguno el ejercicio de dicha funci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, lo elija quien lo elija, el Notario desempe\u00f1a su funci\u00f3n de control de legalidad bajo su responsabilidad -como expresa literalmente el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2021-, que podr\u00e1 ser exigida por quien se considere perjudicado.<\/p>\n

Por otra parte, ese juicio de legalidad que emite el Notario est\u00e1 sometido, como es l\u00f3gico a revisi\u00f3n jurisdiccional, en el procedimiento adecuado, pero no a revisi\u00f3n por parte del Registrador (fuera de los supuestos antes expresados y a los meros efectos de la inscripci\u00f3n).<\/p>\n

Por lo que se refiere al Registrador, \u00e9ste no es una suerte de juez territorial que pueda decidir lib\u00e9rrimamente lo que crea oportuno; y tampoco es un fiscal, encargado en general de la legalidad y de la protecci\u00f3n de de los terceros; es un funcionario p\u00fablico que ejerce una funci\u00f3n p\u00fablica a trav\u00e9s de actos sujetos a un procedimiento predeterminado que otorga garant\u00edas a quien presenta un t\u00edtulo inscribible, y en el ejercicio de esa funci\u00f3n est\u00e1 sujeto a jerarqu\u00eda, seg\u00fan el sistema dise\u00f1ado por la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, al dar nueva redacci\u00f3n a los art\u00edculos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Los \u00abterceros\u00bb a los que se refiere el Registrador en su calificaci\u00f3n en el presente caso no quedan protegidos, sin m\u00e1s, por el hecho de que dicho funcionario deniegue o suspenda la inscripci\u00f3n solicitada (antes bien, pueden resultar perjudicados -baste pensar, vgr., en el pr\u00e9stamo hipotecario cuya disposici\u00f3n por el prestatario representado se condiciona a la inscripci\u00f3n de la hipoteca-por calificaciones eventualmente basadas en meras elucubraciones cuando no en el simple capricho del funcionario calificador o en la falta de acatamiento por \u00e9ste de las Resoluciones vinculantes de este centro directivo; m\u00e1xime si se tiene en cuenta que, dada la competencia exclusiva territorial de los Registradores, la oficina registral no puede ser elegida por el particular, al margen la posibilidad de solicitar la calificaci\u00f3n de un Registrador sustituto en el estrecho margen preestablecido que en la pr\u00e1ctica no ha dado el resultado m\u00e1s deseable).<\/p>\n

Adem\u00e1s, respecto de la pretendida defensa espec\u00edfica del poderdante a la que alude el Registrador para intentar justificar su proceder, no puede olvidarse que ello supondr\u00eda la arrogaci\u00f3n extrajurisdiccional de funciones tutelares de intereses privados, mediante la atribuci\u00f3n a s\u00ed mismo de una suerte de aptitud para fiscalizar, restringir e, incluso, deso\u00edr los preceptos que emanan de la autonom\u00eda privada, todo ello sin contar con instrumentos de cognici\u00f3n que permitieran inquirir el contenido de la relaci\u00f3n subyacente que media entre poderdante y apoderado y, obviamente, sin el m\u00e1s m\u00ednimo soporte no ya de nuestra legislaci\u00f3n ordinaria sino de nuestra propia Constituci\u00f3n -vid. art\u00edculo 10.1- (cfr. la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 15 de junio de 2004).<\/p>\n

Por otra parte, los terceros deben ser protegidos no s\u00f3lo mediante la negativa del Registrador a inscribir (\u00fanicamente en los casos en que exista fundamento ex art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n cuando inscriba. Y es que la decisi\u00f3n de inscribir por parte del Registrador puede acarrear perjuicios para quienes no han intervenido en el acto o contrato de que se trate, sin que por ello se establezca en las normas que disciplinan el procedimiento registral medios de reacci\u00f3n de esos terceros para impedir la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

La protecci\u00f3n de terceros ser\u00e1 efectiva por el hecho de que el Registrador desempe\u00f1e su funci\u00f3n correctamente, con el cumplimiento de las normas que rigen el procedimiento registral y mediante la comprobaci\u00f3n de que el t\u00edtulo re\u00fane los requisitos legalmente establecidos para su inscripci\u00f3n (con independencia de que su retribuci\u00f3n se haya fijado hist\u00f3ricamente por arancel p\u00fablico; sin que, por ello, pudiera entenderse que el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica quede desnaturalizada por dicha circunstancia; pues nadie puede plantear que, por ese criterio retributivo -se percibe el arancel cuando se inscribe-, el Registrador vaya a inscribir sin seguir dichos procedimiento y normas legales con un posible perjuicio para esos terceros).<\/p>\n

Como el Notario, el Registrador ha de realizar una funci\u00f3n de control de la legalidad, en el \u00e1mbito respectivo, que no queda empa\u00f1ada por los criterios de organizaci\u00f3n del servicio p\u00fablico antes referidos, y de modo que su actuaci\u00f3n en caso de eventual incorrecci\u00f3n pueda ser impugnada por los terceros que se consideren perjudicados.<\/p>\n

5. Examinado el t\u00edtulo presentado a calificaci\u00f3n se observa que el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento aut\u00e9ntico exhibido del que nacen las facultades representativas. Y, al expresar el Notario en el t\u00edtulo, que a su juicio, \u00ab…son suficientes las facultades representativas acreditadas para los actos que se formalizan en la presente escritura de compraventa\u00bb, resulta evidente que ese juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obst\u00e1culos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qu\u00e9 especificar cu\u00e1les son esas facultades representativas contenidas en la escritura de apoderamiento que considera suficientes. Y el juicio de suficiencia del Notario est\u00e1 correctamente expresado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jur\u00eddico documentado en el t\u00edtulo, siendo este aspecto capital el que deber\u00eda haber calificado el Registrador.<\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador habr\u00e1 de efectuar su calificaci\u00f3n por lo que resulte del propio t\u00edtulo y de los asientos del Registro. En este \u00e1mbito, el juicio que el Notario ha emitido sobre la suficiencia de las facultades representativas en la escritura calificada no resulta contradicho por el contenido de \u00e9sta. La calificaci\u00f3n impugnada parece m\u00e1s inclinada a poner trabas a la calificaci\u00f3n notarial de la suficiencia de tales facultades que a respetar la norma del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001; e implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno-que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, dicha calificaci\u00f3n carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre y 143 del Reglamento Notarial, seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas an\u00e1logas a la ahora impugnada (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente, respecto de la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial -en sentido opuesto al expresado ahora por el Registrador en su calificaci\u00f3n-las recientes de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

7 (3 Rs.), 8 (4 Rs.), 12 (4 Rs.), 13 (4 R.), 14 (2 Rs.), 15 (2 Rs.) y 16 noviembre 2007 [9]<\/a><\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. Una vez m\u00e1s, debe abordarse en este expediente la cuesti\u00f3n relativa al objeto de la calificaci\u00f3n registral y su alcance ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.<\/p>\n

En el presente caso el t\u00edtulo calificado es una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria en cuyo otorgamiento uno de los prestatarios est\u00e1 representado por su esposa, tambi\u00e9n prestataria, cuya condici\u00f3n de apoderada acredita mediante la exhibici\u00f3n de copia aut\u00e9ntica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se rese\u00f1an, con indicaci\u00f3n del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y n\u00famero de protocolo.<\/p>\n

Respecto del juicio de suficiencia de las facultades representativas acreditadas, el Notario autorizante expresa que tiene a la vista copia autorizada de dicha escritura de poder y que, a su juicio, de la misma resulta que \u00ab… son suficientes las facultades representativas acreditadas para la presente escritura de pr\u00e9stamo y constituci\u00f3n de hipoteca y todos los pactos complementarios incluidos en esta escritura\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, dada la redacci\u00f3n de la escritura respecto de las facultades de la apoderada del prestatario, no ha sido posible que aqu\u00e9l califique, conforme al art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, en la redacci\u00f3n dada por la Ley 24\/2005, la congruencia entre el juicio de suficiencia de las facultades en ejercicio de las cuales comparece dicha apoderada y el contenido del t\u00edtulo calificado.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n que plantea la calificaci\u00f3n impugnada debe resolverse seg\u00fan la reiterad\u00edsima doctrina de este Centro Directivo que sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, resulta de las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente.<\/p>\n

Algunas de tales Resoluciones fueron dictadas para estimar recursos sobre la misma materia interpuestos contra calificaciones de un Registrador que hab\u00edan sido confirmadas por el Sr. Rajoy Brey, como Registrador designado en el cuadro de sustituciones, asumiendo los fundamentos de derecho alegados en las respectivas notas impugnadas (cfr. las Resoluciones de 7, 14 y 15 de noviembre de 2007). Y, aunque todas ellas son conocidas, interesa recordar brevemente su contenido una vez m\u00e1s, habida cuenta del proceder de dicho funcionario calificador.<\/p>\n

En esas Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb, ya se expresaba que \u00abLas obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb-de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb-sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Este criterio qued\u00f3 confirmado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil, sino de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24, \u00e9ste \u00faltimo recientemente reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente las de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

3. La rotundidad y claridad de la referida doctrina eran suficientes para que el Registrador hubiera inscrito el t\u00edtulo calificado, habida cuenta de la vinculaci\u00f3n de todos los Registradores al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se estiman recursos frente a la calificaci\u00f3n, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria), vinculaci\u00f3n que no es sino una consecuencia primaria, directa y l\u00f3gica del principio de jerarqu\u00eda que ordena cualquier organizaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, el car\u00e1cter vinculante de tales resoluciones ya hab\u00eda sido puesto de relieve por este Centro Directivo (entre otras muchas ocasiones, al estimar los referidos recursos interpuestos contra calificaciones que como Registrador sustituto hab\u00eda asumido el Sr. Rajoy Brey sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001); y hab\u00eda sido aclarado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24\/2005, como ha recordado la Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2006. Dicha vinculaci\u00f3n no puede quedar menoscabada por el hecho de que existan determinadas Sentencias como las que cita en su calificaci\u00f3n el Registrador que no son firmes y que, por lo dem\u00e1s, resultan contradichas por otras.<\/p>\n

Por ello, la calificaci\u00f3n ahora impugnada no hace sino poner de manifiesto la actitud injustificada y deliberadamente rebelde del Registrador al cumplimiento no s\u00f3lo de la propia Ley sino de la doctrina contenida en las mencionadas Resoluciones; actitud que queda patente por las manifestaciones incluidas en la calificaci\u00f3n con las cuales pretende apoyar su actitud basada en una opini\u00f3n que es a todas luces infundada, seg\u00fan esta Direcci\u00f3n General ha manifestado reiteradamente y resulta de una recta y literal interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, seg\u00fan la modificaci\u00f3n del mismo introducida por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.<\/p>\n

4. Examinado el t\u00edtulo presentado a calificaci\u00f3n se observa que el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas. Y, al expresar el Notario en el t\u00edtulo que de la copia autorizada de dicha escritura de poder exhibida resulta que a su juicio \u00ab… son suficientes las facultades representativas acreditadas para la presente escritura de pr\u00e9stamo y constituci\u00f3n de hipoteca… \u00bb, resulta evidente que ese juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obst\u00e1culos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qu\u00e9 especificar cu\u00e1les son esas facultades representativas contenidas en la escritura de apoderamiento que considera suficientes. Y el juicio de suficiencia del Notario est\u00e1 correctamente expresado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jur\u00eddico documentado en el t\u00edtulo, siendo este aspecto capital el que deber\u00eda haber calificado el Registrador.<\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador habr\u00e1 de efectuar su calificaci\u00f3n por lo que resulte del propio t\u00edtulo y de los asientos del Registro. En este \u00e1mbito, el juicio que el Notario ha emitido sobre la suficiencia de las facultades representativas en la escritura calificada no resulta contradicho por el contenido de \u00e9sta. La calificaci\u00f3n impugnada parece m\u00e1s inclinada a poner trabas a la calificaci\u00f3n notarial de la suficiencia de tales facultades que a respetar la norma del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001; e implica la revisi\u00f3n de una valoraci\u00f3n -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno-que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, dicha calificaci\u00f3n carece de todo fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre y 143 del Reglamento Notarial, seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas an\u00e1logas a la ahora impugnada (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente, respecto de la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial -en sentido opuesto al expresado ahora por el Registrador en su calificaci\u00f3n-las de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

5. Por otra parte, y habida cuenta de la forma en que el Notario, tambi\u00e9n adecuadamente, ha rese\u00f1ado el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas del apoderado de la entidad prestamista y ha expresado el preceptivo juicio sobre la suficiencia de tales facultades, de modo congruente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el contenido de la misma escritura, este Centro Directivo no puede pasar por alto la manifestaci\u00f3n incluida en la calificaci\u00f3n registral seg\u00fan la cual \u00ab… su suficiencia ha sido constatada mediante consulta telem\u00e1tica y gratuita del Registro Mercantil en que consta inscrito\u00bb.<\/p>\n

En efecto, seg\u00fan reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas las Resoluciones de 30 de noviembre y 14 de diciembre de 2005 y 10 de enero de 2006, que revocaron calificaciones del Sr. Rajoy Brey) el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria limita el objeto de la calificaci\u00f3n registral a los actos \u00abcontenidos en las escrituras p\u00fablicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro\u00bb, de suerte que cuando el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria obliga a tomar en cuenta, en la calificaci\u00f3n registral, \u00ablos asientos del registro\u00bb, resulta claro que se refiere exclusivamente al Registro que est\u00e1 a cargo del propio funcionario calificador, no a otros Registros ajenos a su competencia y a su responsabilidad, a los que no se extiende, por consiguiente, tampoco su calificaci\u00f3n. Adem\u00e1s, la publicidad del Registro Mercantil no condiciona la inscribibilidad en el Registro de la Propiedad, como ha declarado en reiteradas ocasiones esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 de febrero de 2001).<\/p>\n

Consecuentemente, en los supuestos en que el Registrador achaque al t\u00edtulo la omisi\u00f3n de ese juicio notarial sobre suficiencia de las facultades representativas acreditadas o la incongruencia del mismo con el contenido del t\u00edtulo, \u00fanicamente podr\u00e1 subsanarse ese defecto mediante un nuevo juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas de que se trate (aparte la posibilidad de ratificaci\u00f3n del negocio por el \u00abdominus\u00bb). Pero en ning\u00fan caso podr\u00e1 ser suplida esa valoraci\u00f3n notarial por la que eventualmente pretendiera llevar a cabo el Registrador por el hecho de que voluntariamente se le exhibiera el documento aut\u00e9ntico de apoderamiento con el que se pretenda acreditar la representaci\u00f3n, ni como pretende en este caso el Sr. Rajoy Brey, mediante la correspondiente consulta telem\u00e1tica de los asientos del Registro Mercantil pues, como ha quedado expuesto, se trata de una valoraci\u00f3n que es ajena a la responsabilidad del Registrador y tambi\u00e9n a su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Por ello, al calificar el Registrador esa suficiencia o insuficiencia de la representaci\u00f3n mediante la consulta telem\u00e1tica del Registro Mercantil -que, a su juicio, suplir\u00eda la pretendida falta de identificaci\u00f3n de las facultades representativas-est\u00e1 arrog\u00e1ndose una competencia que s\u00f3lo al Notario corresponde y desvirtuando o negando, sin apoyo legal alguno, los efectos que el ordenamiento atribuye a la fe p\u00fablica notarial (igual que se estar\u00edan negando o desvirtuando los efectos propios del documento p\u00fablico notarial si el juicio de capacidad natural del otorgante que compete al Notario fuera suplido -en caso excepcional de omisi\u00f3n en el t\u00edtulo-o revisado por el Registrador mediante la comparecencia de dicho otorgante ante este funcionario calificador o mediante exhibici\u00f3n de documentos que no puedan ser tenidos en cuenta como medios para ejercer su funci\u00f3n calificadora conforme a las leyes, pues a salvo de que el registrador pretenda inventarse un procedimiento de calificaci\u00f3n, en circunstancia que obviamente le est\u00e1 vedada, pues est\u00e1 sujeto al principio de legalidad en su actuaci\u00f3n (art\u00edculo 103.1 de la Constituci\u00f3n), la vigente regulaci\u00f3n del procedimiento de calificaci\u00f3n le exige que la misma se produzca \u00abpor lo que resulte de ella y de los asientos del Registro\u00bb -como ordena el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria-, sin que entre los medios de calificaci\u00f3n tengan nunca cabida, por tanto, la apreciaci\u00f3n directa o presencial ni por notoriedad del Registrador ni otros documentos que, seg\u00fan las reglas propias del procedimiento registral, no pueden ser tenidos en cuenta.<\/p>\n

6. Por \u00faltimo, esta Direcci\u00f3n General entiende que, a la vista de la calificaci\u00f3n impugnada, pueden existir causas que justifiquen la apertura de un expediente disciplinario conforme al art\u00edculo 313, apartados B).k) de la Ley Hipotecaria, pues el Registrador procede en dicha calificaci\u00f3n en sentido materialmente contrario al reiterado criterio de este Centro Directivo en las sucesivas resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y que son citadas en la presente, entre ellas las de 7, 14 y 15 de noviembre de 2007 que estimaron recursos interpuestos contra calificaciones asumidas por el propio Sr. Rajoy Brey como Registrador sustituto (las primeras ya publicadas en el B.O.E. al tiempo de elevarse el presente expediente a este Centro Directivo).<\/p>\n

Adem\u00e1s, las anteriores consideraciones deben entenderse sin perjuicio de que, ante la calificaci\u00f3n de la Registradora sustituta que confirma la calificaci\u00f3n emitida por el Registrador sustituido -demostrativa, como ha quedado expuesto, de la actitud injustificada y deliberadamente rebelde del Registrador al cumplimiento no s\u00f3lo de la propia Ley sino de la doctrina contenida en las numeros\u00edsimas Resoluciones de este Centro Directivo-, proceda estimar por la v\u00eda oportuna que pueden existir causas que justifiquen la apertura de expediente disciplinario tambi\u00e9n contra la Registradora sustituta conforme al art\u00edculo 313, apartados B).k) de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

13 febrero 2008 [10]<\/a><\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este expediente, el t\u00edtulo calificado es una escritura de compraventa en la que se expresa que la representante de la sociedad vendedora act\u00faa en su calidad de consejera delegada de la misma y se especifican determinados datos de la escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de la sociedad, de la de adaptaci\u00f3n de estatutos a la vigente Ley y nombramiento para tal cargo (Notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil), as\u00ed como la aseveraci\u00f3n por el Notario autorizante de la escritura calificada que ha tenido a la vista copia autorizada de las escrituras rese\u00f1adas para acreditar las facultades representativas y que de ellas resultan facultades considera suficientes para los actos formalizados en dicho instrumento p\u00fablico.<\/p>\n

Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, la rese\u00f1a identificativa de la escritura de nombramiento de la representante de la vendedora como Consejera Delegada, y el juicio notarial de subsistencia y suficiencia de la representaci\u00f3n alegada \u2013y por tanto de capacidad y legitimaci\u00f3n de los otorgantes\u2013, no se ajustan a lo establecido en los art\u00edculos 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre y 17 bis, apartado 2.a) de la Ley del Notariado, al no constar que se haya exhibido al notario autorizante, en el momento del otorgamiento, copia aut\u00e9ntica de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales, de la que resulta dicho nombramiento, ya que la expresi\u00f3n \u00abhe tenido a la vista\u00bb que se emplea hace referencia a un momento anterior al de dicho otorgamiento.<\/p>\n

2. Limitado el recurso a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificaci\u00f3n impugnada (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria) debe decidirse \u00fanicamente sobre la concreta objeci\u00f3n que alega el Registrador. Y la cuesti\u00f3n debatida debe resolverse seg\u00fan la reiterad\u00edsima doctrina de este Centro Directivo que sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, resulta de las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente, una de la cuales, precisamente la de 25 de enero de 2008, se dict\u00f3 a la vista de una formula empleada por el Notario similar a que ahora cuestiona el Registrador respecto del tiempo verbal referido a la exhibici\u00f3n del documento del que derivan las facultades del representante.<\/p>\n

Para que en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n

Seg\u00fan la misma doctrina citada, las obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que, as\u00ed como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2013\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2013 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2013\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2013 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2013\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2013, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

Este criterio qued\u00f3 confirmado y reforzado mediante la modificaci\u00f3n de dicho precepto legal por el art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto de la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo del art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil, sino de la Ley del Notariado en sus art\u00edculos 1, 17 bis y 24, este \u00faltimo reformado por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente; y especialmente las de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).<\/p>\n

3. En el presente caso, este Centro Directivo no puede compartir la argumentaci\u00f3n empleada por el Registrador cuya calificaci\u00f3n se recurre, y que se basa exclusivamente en su subjetiva y personal apreciaci\u00f3n sobre el tiempo verbal empleado por el Notario (que descontextualiza del otorgamiento en su conjunto), toda vez que tal tiempo verbal, el pret\u00e9rito perfecto (denominado tambi\u00e9n antepresente por destacados ling\u00fcistas) en el idioma espa\u00f1ol tambi\u00e9n expresa, gramaticalmente, una acci\u00f3n realizada en un per\u00edodo de tiempo que todav\u00eda no ha terminado para el hablante (en este caso el Notario que est\u00e1 narrando en el t\u00edtulo la escena del otorgamiento y la actividad desplegada para la redacci\u00f3n del instrumento p\u00fablico), pues para que tal tiempo verbal expresara una acci\u00f3n realizada antes del tiempo presente y enteramente acabada, la frase deber\u00eda incluir una referencia temporal (sea adverbio o locuci\u00f3n adverbial) que se concretara a un momento anterior al de dicha narraci\u00f3n. Y todo ello, por supuesto, bajo la absoluta responsabilidad del Notario que pudiera derivarse de un incorrecto empleo de la f\u00f3rmula gramatical cuestionada o del hecho de que su narraci\u00f3n no se ajustara a la verdad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

12 marzo 2009<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este recurso el t\u00edtulo calificado es una escritura de compraventa de un inmueble en cuyo otorgamiento la sociedad vendedora est\u00e1 representada por un apoderado.<\/p>\n

En dicha escritura, adem\u00e1s de detallar las circunstancias que identifican a dicha sociedad representada, se especifican determinados datos de la escritura p\u00fablica de apoderamiento (Notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil). Adem\u00e1s, el Notario autorizante de la escritura calificada expresa que ha tenido a la vista copia autorizada de dicha escritura de apoderamiento y a\u00f1ade lo siguiente: \u00abYo, el Notario, hago constar que a mi juicio del citado poder resultan facultades representativas suficientes para formalizar la presente escritura\u00bb.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, no puede calificar si es o no congruente el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas con el contenido del t\u00edtulo presentado, ya que dicho juicio no queda concretado a lo que sea el negocio objeto del presente otorgamiento.<\/p>\n

Se\u00f1ala el art\u00edculo el apartado 1.\u00ba del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre que \u00abEn los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y expresar\u00e1 que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera\u00bb. Por su parte, el apartado 2.\u00ba del mismo art\u00edculo 98 establece que \u00abLa rese\u00f1a por el notario de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo, para entender v\u00e1lidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado art\u00edculo 98 en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza, no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n

De acuerdo a la misma doctrina citada, el Registrador deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado y las facultades ejercitadas, as\u00ed como la congruencia del juicio que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y del juicio que hace el Notario, congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que el Registrador no puede revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb- de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2013\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2013, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n iuris tantum de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de idoneidad o legitimaci\u00f3n para intervenir en nombre ajeno (\u00abalieno nomine agere\u00bb), expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

2. De otra parte, los antecedentes legislativos y la redacci\u00f3n final del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden social, as\u00ed como el criterio sostenido reiteradamente por esta Direcci\u00f3n General, confirman la anterior conclusi\u00f3n.<\/p>\n

En efecto, la interpretaci\u00f3n del precitado art\u00edculo 98 gener\u00f3 una viva pol\u00e9mica en torno al valor y alcance de la rese\u00f1a y el juicio notarial de suficiencia en el caso de instrumentos p\u00fablicos otorgados por representante o apoderado, y al \u00e1mbito de calificaci\u00f3n registral en cuanto a los referidos poderes de representaci\u00f3n.<\/p>\n

Antes de la entrada en vigor de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, las facultades del representante eran objeto de un doble valoraci\u00f3n; por una parte, del Notario, que ten\u00eda que juzgar la suficiencia de las mismas y, de otra parte, del Registrador, al inscribir la escritura.<\/p>\n

Conforme a la normativa anteriormente vigente (art\u00edculos 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial), el Notario deb\u00eda insertar en el cuerpo de la escritura o incorporar a ella, originales o por testimonio, las certificaciones o documentos fehacientes que acreditaran la representaci\u00f3n legal o voluntaria de quien compareciera en nombre de otro. Tambi\u00e9n se admit\u00eda que de tales documentos acreditativos de la representaci\u00f3n se insertara lo pertinente, debiendo a\u00f1adir que en lo omitido no exist\u00eda nada que desvirtuara lo trascrito o testimoniado; y, asimismo, se permiti\u00f3 seg\u00fan tal regulaci\u00f3n reglamentaria \u00abrese\u00f1ar en la matriz los documentos de los que resulta la representaci\u00f3n, haciendo constar que se acompa\u00f1ar\u00e1n a las copias que se expidan\u00bb, sin necesidad de su inserto ni de su incorporaci\u00f3n. Adem\u00e1s, ese juicio notarial acerca de la suficiencia de las facultades representativas resultaba ya del art\u00edculo 145 de dicho Reglamento, al disponer que \u00abel Notario no s\u00f3lo deber\u00e1 excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial\u00bb, \u00abcuando la representaci\u00f3n del que comparezca en nombre de tercera persona, natural o social, no est\u00e9 leg\u00edtimamente acreditada o no le corresponda por las leyes\u00bb.<\/p>\n

Respecto de dicho juicio notarial ven\u00eda entendi\u00e9ndose que, si bien la afirmaci\u00f3n del Notario era suficiente respecto de las circunstancias que determinan la capacidad natural de los otorgantes para obrar en nombre propio, no suced\u00eda lo mismo respecto de la legitimaci\u00f3n para obrar en nombre ajeno. El Notario determinaba esa legitimaci\u00f3n mediante un juicio con el cual pod\u00eda no estar conforme el Registrador (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 1996). Seg\u00fan esta doctrina, desde el punto de vista de la calificaci\u00f3n registral, al establecer el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 que \u00ablos Registradores calificar\u00e1n, bajo su responsabilidad… la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p\u00fablicas\u00bb (sin que cupiera duda de que entre \u00ablos otorgantes\u00bb cuya capacidad debe calificar el Registrador est\u00e1n los representantes voluntarios u org\u00e1nicos, como ya sostuvo la Resoluci\u00f3n de 11 de noviembre de 1880), y al no existir un precepto legal que atribuyera plena eficacia formal por s\u00ed sola a la manifestaci\u00f3n notarial relativa de la suficiencia de las facultades representativas, estaba fuera de discusi\u00f3n que la suficiencia del poder \u2013o del documento mediante el que se pretende acreditar la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica\u2013 quedaba sometida a la calificaci\u00f3n del Registrador, ya que, en cuanto aquella ata\u00f1e a las facultades apropiadas para el acto dispositivo contenido en la escritura que pretende inscribirse en el Registro, afecta a la validez del propio acto.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Posteriormente, mediante la referida reforma legislativa, se atribuye similar valor a los juicios notariales de capacidad natural y de legitimaci\u00f3n de los otorgantes, act\u00faen \u00e9stos personalmente o por medio de representante o apoderado.<\/p>\n

En efecto, el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre (relativo al \u00abJuicio de suficiencia de la representaci\u00f3n o apoderamiento por el Notario\u00bb), modific\u00f3 el r\u00e9gimen anterior, disponiendo en su p\u00e1rrafo segundo que \u00abLa rese\u00f1a por el Notario del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada bajo responsabilidad del Notario\u00bb.<\/p>\n

No obstante, la interpretaci\u00f3n de dicha norma no estuvo exenta de dificultades iniciales.<\/p>\n

As\u00ed, poco despu\u00e9s de su entrada en vigor, el Consejo General del Notariado formul\u00f3 consulta vinculante a esta Direcci\u00f3n General, cuya Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, expres\u00f3, entre otros extremos, que la \u00ab\u00abrese\u00f1a identificativa\u00bb del documento mediante el que se acredite la representaci\u00f3n habr\u00e1 de consistir en una narraci\u00f3n sucinta de las se\u00f1as identificativos del documento aut\u00e9ntico que se ha exhibido, y en una relaci\u00f3n o transcripci\u00f3n somera pero suficiente de las facultades representativas\u00bb, si bien conclu\u00eda que \u00abde cuanto antecede, resulta que, en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n del Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, respecto de los t\u00edtulos inscribibles, cuando \u00e9stos contengan un juicio notarial de suficiencia de representaci\u00f3n o apoderamiento por parte del Notario y bajo su responsabilidad, en forma establecida en el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, esto es, con una rese\u00f1a somera pero suficiente de los datos de la escritura en cuya virtud se confirieron las facultades representativas y su suficiencia, as\u00ed como las circunstancias que acrediten la subsistencia de las mismas (hecho de la exhibici\u00f3n al Notario de la copia autorizada o en su caso inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil) de tal forma que del propio t\u00edtulo resulten los elementos necesarios para cumplir con su funci\u00f3n calificadora, los Registradores no pueden exigir que dichos t\u00edtulos contengan la transcripci\u00f3n total de las facultades o la incorporaci\u00f3n total \u2013ni mucho menos, el acompa\u00f1amiento\u2212, de los documentos que se hayan aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada\u00bb.<\/p>\n

En Resoluciones posteriores (las de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo de 2002) se concretaba el \u00e1mbito y contenido de los dos elementos previstos en el art\u00edculo 98. As\u00ed, de la rese\u00f1a se dec\u00eda que es un hecho y que \u00abtiene por objeto los datos de identificaci\u00f3n del documento\u00bb y del juicio que es \u00abuna valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas\u00bb, siendo as\u00ed que ambos elementos \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas,…, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario\u00bb.<\/p>\n

La citada Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, respecto de la tarea calificadora que compete al Registrador, afirm\u00f3 que es necesario que el juicio de suficiencia del Notario incorporare \u00ablos elementos necesarios para que el Registrador ejerza su funci\u00f3n calificadora y pueda comprobar la adecuaci\u00f3n de las facultades representativas al negocio otorgado cuya inscripci\u00f3n se pretende\u00bb. De ah\u00ed que en posteriores Resoluciones se concrete que \u00abpor ello el Registrador debe comprobar si en la escritura figura la rese\u00f1a de los datos identificativos del documento de representaci\u00f3n y la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades en congruencia con el contenido de la propia escritura y del Registro\u00bb, de suerte que \u00absi la rese\u00f1a es err\u00f3nea, o la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades contradicha por el contenido de la escritura o por los asientos registrales, el Registrador deber\u00e1 denegar la inscripci\u00f3n\u00bb (Resoluciones de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo de 2002).<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, este Centro Directivo, en la Resoluci\u00f3n de 30 de septiembre de 2002, entendi\u00f3 que ninguna objeci\u00f3n cab\u00eda oponer si el Notario expresa que valora suficientes las facultades del apoderado porque del documento aut\u00e9ntico rese\u00f1ado \u00abresulta estar facultado para formalizar pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria y todos los pactos complementarios incluidos en esta escritura\u00bb, o utiliza otra f\u00f3rmula semejante. Y en Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2002 entendi\u00f3 que exist\u00eda esa semejanza (a efectos de la fuerza legal de la valoraci\u00f3n notarial de la suficiencia de las facultades representativas ex art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001), si se expresaba que, a la vista de copias de las escrituras de apoderamiento resulta que los apoderados tienen \u00abfacultades representativas suficientes para el pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria que se instrumenta en esta escritura\u00bb.<\/p>\n

A partir de la Resoluci\u00f3n de 14 de septiembre de 2004, y ante la disparidad interpretativa generada en las Audiencias Provinciales (en cuyas sentencias se llega a conclusiones distintas con base, \u00fanicamente, en lo expuesto por la citada la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002), esta Direcci\u00f3n General aclar\u00f3 en reiteradas ocasiones (vid. las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente) cu\u00e1l hab\u00eda de ser el sentido e interpretaci\u00f3n que hab\u00eda de darse al art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre. Y se concluye que no puede entenderse que dicha norma exija al Notario, adem\u00e1s de rese\u00f1ar los datos identificativos del poder y de valorar su suficiencia, que transcriba o copie, siquiera sea parcialmente, las facultades contenidas en aqu\u00e9l. En tal sentido, dicha Resoluci\u00f3n afirm\u00f3 que el Registrador deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado, sin que pueda, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas.<\/p>\n

Confirmando el criterio mantenido reiteradamente por el Centro Directivo, la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de Reformas para el Impulso a la Productividad, cuyo art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto modifica el apartado segundo del articulo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre (en la misma l\u00ednea, puede citarse el art\u00edculo 166.1.\u00ba del Reglamento Notarial modificado por Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero), aclar\u00f3 de forma significativa los t\u00e9rminos de la intervenci\u00f3n notarial, as\u00ed como el \u00e1mbito de calificaci\u00f3n del Registrador. Con la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 98 p\u00e1rrafo segundo, se precisa que \u00abEl Registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Por otra parte, y habida cuenta de la transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial debe ser expresado, no de forma gen\u00e9rica o abstracta, sino necesariamente concretado al \u00abacto o negocio jur\u00eddico al que el instrumento se refiera\u00bb. S\u00f3lo de este modo ser\u00e1 posible verificar la necesaria congruencia entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del t\u00edtulo que demanda el art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001.<\/p>\n

3. En el presente caso, el Notario autorizante del t\u00edtulo calificado ha rese\u00f1ado debidamente el documento del que nace dicha representaci\u00f3n, la escritura p\u00fablica de apoderamiento. Lo que ocurre es que al emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas emplea una expresi\u00f3n gen\u00e9rica (\u00ab… para formalizar la presente escritura…\u00bb) y no un juicio de suficiencia de las mismas expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para que el Registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido de t\u00edtulo. En consecuencia, como dicha concreci\u00f3n no se ha producido en el presente caso, debe confirmarse en este punto la calificaci\u00f3n impugnada, seg\u00fan la doctrina mantenida por este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 8 de noviembre de 2002, 20 de septiembre y 16 de diciembre de 2006, 19 de marzo y 6 de noviembre de 2007).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.<\/p>\n

2 diciembre 2010<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso al que se refiere este recurso el t\u00edtulo calificado es una escritura de compraventa. De los dos defectos alegados por la Registradora, \u00fanicamente se recurre el primero, relativo a ser insuficiente el juicio de suficiencia efectuado por la Notaria autorizante, por carecer de una motivaci\u00f3n o fundamento que conste en el t\u00edtulo, de conformidad con los art\u00edculos 164 y 166 del Reglamento Notarial. En la intervenci\u00f3n de la escritura consta lo siguiente: \u00abEjerce esta representaci\u00f3n en virtud de poder otorgado en Arroyomolinos (Madrid), el 15 de octubre de 2.009, ante la Notario do\u00f1a Mar\u00eda Cristina Planells del Pozo con el n\u00famero 706 de su protocolo cuya copia autorizada tengo a la vista y de la que a mi juicio y bajo mi responsabilidad resultan facultades suficientes para el otorgamiento de esta escritura de compraventa. Me asegura el apoderado la vigencia de esta representaci\u00f3n as\u00ed como que no han variado las facultades de su representado\u00bb.<\/p>\n

Por tanto en la escritura se detallan las circunstancias que identifican a la persona representada y se especifican los datos de la escritura p\u00fablica de apoderamiento (Notario autorizante, fecha y n\u00famero de protocolo). Adem\u00e1s, la Notaria autorizante de la escritura calificada expresa que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura de apoderamiento y a\u00f1ade que de la misma resulta el compareciente facultado suficientemente, a juicio y bajo la responsabilidad de aqu\u00e9l, para el otorgamiento de esta escritura de compraventa.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n debatida debe resolverse seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, que resulta de las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente.<\/p>\n

Se\u00f1ala el apartado 1.\u00ba del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, que \u00abEn los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y expresar\u00e1 que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera\u00bb. Por su parte, el apartado 2.\u00ba del mismo art\u00edculo 98 establece que \u00abLa rese\u00f1a por el Notario de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Para entender v\u00e1lidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado art\u00edculo 98 en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza, no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n

De acuerdo a la misma doctrina citada, el Registrador deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado y las facultades ejercitadas, as\u00ed como la congruencia del juicio que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que el Registrador no puede revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley\u00a024\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2013\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2013 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2013\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2013 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2013\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2013, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de idoneidad o legitimaci\u00f3n para intervenir en nombre ajeno \u00abalieno nomine agere\u00bb, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Por otra parte, los antecedentes legislativos y la redacci\u00f3n final del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden social, confirman la anterior conclusi\u00f3n.<\/p>\n

Confirmando el criterio mantenido reiteradamente por este Centro Directivo, la Ley\u00a024\/2005, de 18 de noviembre, de Reformas para el Impulso a la Productividad, cuyo art\u00edculo 34 modifica el apartado 2.\u00ba del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre (en la misma l\u00ednea, puede citarse el art\u00edculo 166.1.\u00ba del Reglamento Notarial modificado por Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero), aclar\u00f3 de forma significativa los t\u00e9rminos de la intervenci\u00f3n notarial, as\u00ed como el \u00e1mbito de calificaci\u00f3n del Registrador. Con la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 98 p\u00e1rrafo segundo, se precisa que \u00abEl Registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Por otra parte, y habida cuenta de la transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial debe ser expresado, no de forma gen\u00e9rica o abstracta, sino necesariamente concretado al \u00abacto o negocio jur\u00eddico al que el instrumento se refiera\u00bb. S\u00f3lo de este modo ser\u00e1 posible verificar la necesaria congruencia entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del t\u00edtulo que demanda el art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001.<\/p>\n

3. En el presente caso, la Notaria autorizante del t\u00edtulo calificado ha rese\u00f1ado debidamente el documento aut\u00e9ntico del que nace dicha representaci\u00f3n, la escritura p\u00fablica de apoderamiento. Por otra parte, expresa que de copia autorizada de dicha escritura resulta que el compareciente tiene facultades suficientes para el otorgamiento de esta escritura de compraventa. Ese juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste.<\/p>\n

Carecen, por tanto, de virtualidad alguna las objeciones manifestadas por la Registradora, ya que, atendidos los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley\u00a024\/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qu\u00e9 especificar cu\u00e1les son esas facultades representativas contenidas en la escritura de apoderamiento que considera suficientes. Y el juicio notarial sobre suficiencia de tales facultades est\u00e1 correctamente expresado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jur\u00eddico documentado en el t\u00edtulo, siendo este aspecto capital el que deber\u00eda haber calificado la Registradora.<\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador habr\u00e1 de efectuar su calificaci\u00f3n por lo que resulte del propio t\u00edtulo y de los asientos del Registro. En este \u00e1mbito, el juicio que el Notario ha emitido sobre la suficiencia de las facultades representativas en la escritura calificada no resulta contradicho por el contenido de \u00e9sta. La calificaci\u00f3n impugnada expresa objeciones a la valoraci\u00f3n notarial de la suficiencia de tales facultades sin aplicar la norma del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001; e implica la revisi\u00f3n de un juicio \u2013el de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno\u2013 que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado anteriormente. Por ello, dicha calificaci\u00f3n carece de fundamento legal y excede del \u00e1mbito que le es propio, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24\/2001 y\u00a0143 del Reglamento Notarial, seg\u00fan el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores y numerosas Resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas an\u00e1logas a la ahora impugnada. [11]<\/a><\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

9, 10 y 11 junio 2011<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho que da lugar a este recurso comparece en representaci\u00f3n de una sociedad que se encuentra en estado de liquidaci\u00f3n, un apoderado nombrado en el a\u00f1o 2003 y con poder inscrito en el Registro Mercantil al efecto de proceder a la compraventa de un inmueble propiedad de la sociedad que representa. El registrador rechaza la inscripci\u00f3n porque a su juicio la disoluci\u00f3n de la sociedad provoca la ineficacia de los poderes anteriormente conferidos y por incongruencia de lo actuado con la relaci\u00f3n de facultades que constan en la escritura.<\/p>\n

3. En cuanto al segundo defecto se\u00f1alado en la nota sostiene el registrador que con el fin de calificar la congruencia del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del apoderado de la parte vendedora con el contenido de la escritura calificada es necesario que conste una relaci\u00f3n, al menos somera, de las facultades del apoderado y de quien se las confiri\u00f3, o bien que ratifique el liquidador habida cuenta de la situaci\u00f3n en que se encuentra la sociedad tras su disoluci\u00f3n.<\/p>\n

Esta cuesti\u00f3n debe resolverse seg\u00fan la reiterad\u00edsima doctrina de este Centro Directivo sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, que resulta de las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente.<\/p>\n

Se\u00f1ala el art\u00edculo el apartado 1\u00ba del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, que \u00abEn los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y expresar\u00e1 que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera\u00bb. Por su parte, el apartado 2\u00ba del mismo art\u00edculo 98 establece que \u00abLa rese\u00f1a por el notario de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Para entender v\u00e1lidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado art\u00edculo 98 en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza, no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n

De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado y las facultades ejercitadas, as\u00ed como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones (cfr., entre las m\u00e1s recientes, las Resoluciones de 2 de diciembre de 2010 y 5 de abril de 2011) que el registrador no puede revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n -\u00abrese\u00f1a\u00bb- de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n -\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb-, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum<\/em>\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de idoneidad o legitimaci\u00f3n para intervenir en nombre ajeno (\u00abalieno nomine agere<\/em>\u00bb), expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Por otra parte, los antecedentes legislativos y la redacci\u00f3n final del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden social, confirman la anterior conclusi\u00f3n.<\/p>\n

Confirmando el criterio mantenido reiteradamente por este Centro directivo, la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, cuyo art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto modifica el apartado segundo del articulo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre (en la misma l\u00ednea, puede citarse el art\u00edculo 166.1\u00ba del Reglamento Notarial modificado por Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero), aclar\u00f3 de forma significativa los t\u00e9rminos de la intervenci\u00f3n notarial, as\u00ed como el \u00e1mbito de calificaci\u00f3n del registrador. Con la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 98 p\u00e1rrafo segundo, se precisa que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Por otra parte, y habida cuenta de la transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial debe ser expresado, no de forma gen\u00e9rica o abstracta, sino necesariamente concretado al \u00abacto o negocio jur\u00eddico al que el instrumento se refiera\u00bb. S\u00f3lo de este modo ser\u00e1 posible verificar la necesaria congruencia entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del t\u00edtulo que demanda el art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001.<\/p>\n

En el presente caso, la notaria autorizante del t\u00edtulo calificado ha rese\u00f1ado debidamente el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas. As\u00ed, manifiesta que el mismo es una escritura p\u00fablica mediante la cual ha conferido el poder la sociedad vendedora y se especifican datos suficientes de dicha escritura de apoderamiento (notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil). Adem\u00e1s expresa que mediante tal documento se conceden al apoderado las facultades necesarias para vender, entre otras, la finca de que se trata, por lo que considera que tales facultades son suficientes para el otorgamiento de la escritura de compraventa calificada.<\/p>\n

Por ello debe concluirse que el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas es congruente con el contenido de la escritura calificada. Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obst\u00e1culos manifestados por el registrador, atendidos los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, el criterio mantenido por este Centro Directivo hab\u00eda sido recientemente reiterado en la Resoluci\u00f3n de 2 de diciembre de 2010, por lo que al haber sido ya publicada en el Bolet\u00edn Oficial del Estado \u2013el 20 de diciembre\u2013 en el momento de la calificaci\u00f3n impugnada no deb\u00eda ser desconocida por el registrador (cfr. art\u00edculo 327, p\u00e1rrafo d\u00e9cimo, de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

27 junio 2011<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este recurso el t\u00edtulo calificado es una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario en cuyo otorgamiento el banco prestamista est\u00e1 representado por dos apoderados.<\/p>\n

En dicha escritura, adem\u00e1s de detallar las circunstancias que identifican a dicha entidad representada, se especifican en relaci\u00f3n con cada uno de los apoderados determinados datos de la escritura p\u00fablica de apoderamiento (notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil). Adem\u00e1s, el notario autorizante de la escritura calificada expresa que se le exhibe copia de dicha escritura inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, con sus respectivos datos registrales, y que \u00abde ella resulta que se est\u00e1 facultado, mancomunadamente con otro apoderado de esta entidad, para conceder y tomar pr\u00e9stamos y cuentas de cr\u00e9dito, recibiendo las garant\u00edas necesarias reales o hipotecarias\u00bb. A continuaci\u00f3n de dicha rese\u00f1a el notario autorizante formula el juicio de suficiencia en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abYo, el notario, doy fe de que a mi juicio las facultades representativas acreditadas a m\u00ed, el notario, son suficientes para el otorgamiento del negocio jur\u00eddico contenido en este escritura\u00bb.<\/p>\n

El registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, el notario autorizante del t\u00edtulo calificado ha rese\u00f1ado el documento del que nace dicha representaci\u00f3n, sin incluir el contenido adecuado al acto en concreto de la escritura y, adem\u00e1s, al emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas emplea una expresi\u00f3n gen\u00e9rica y no un juicio de suficiencia de las mismas expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para que el registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido del t\u00edtulo.<\/p>\n

2. Se\u00f1ala el art\u00edculo el apartado 1.\u00ba del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre que \u00abEn los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y expresar\u00e1 que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera\u00bb. Por su parte, el apartado 2.\u00ba del mismo art\u00edculo 98 establece que \u00abLa rese\u00f1a por el notario de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo, para entender v\u00e1lidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado art\u00edculo 98 en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza, no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n

De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado y las facultades ejercitadas, as\u00ed como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que el registrador no puede revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2013\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2013 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2013\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2013 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2013\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2013, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de idoneidad o legitimaci\u00f3n para intervenir en nombre ajeno (\u00abalieno nomine agere\u00bb), expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

3. De otra parte, los antecedentes legislativos y la redacci\u00f3n final del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden social, as\u00ed como el criterio sostenido reiteradamente por esta Direcci\u00f3n General, confirman la anterior conclusi\u00f3n.<\/p>\n

En efecto, la interpretaci\u00f3n del precitado art\u00edculo 98 gener\u00f3 una viva pol\u00e9mica en torno al valor y alcance de la rese\u00f1a y el juicio notarial de suficiencia en el caso de instrumentos p\u00fablicos otorgados por representante o apoderado, y al \u00e1mbito de calificaci\u00f3n registral en cuanto a los referidos poderes de representaci\u00f3n.<\/p>\n

Antes de la entrada en vigor de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, las facultades del representante eran objeto de un doble valoraci\u00f3n; por una parte, del notario, que ten\u00eda que juzgar la suficiencia de las mismas y, de otra parte, del Registrador, al inscribir la escritura.<\/p>\n

Conforme a la normativa anteriormente vigente (art\u00edculos 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial), el notario deb\u00eda insertar en el cuerpo de la escritura o incorporar a ella, originales o por testimonio, las certificaciones o documentos fehacientes que acreditaran la representaci\u00f3n legal o voluntaria de quien compareciera en nombre de otro. Tambi\u00e9n se admit\u00eda que de tales documentos acreditativos de la representaci\u00f3n se insertara lo pertinente, debiendo a\u00f1adir que en lo omitido no exist\u00eda nada que desvirtuara lo trascrito o testimoniado; y, asimismo, se permiti\u00f3 seg\u00fan tal regulaci\u00f3n reglamentaria \u00abrese\u00f1ar en la matriz los documentos de los que resulta la representaci\u00f3n, haciendo constar que se acompa\u00f1ar\u00e1n a las copias que se expidan\u00bb, sin necesidad de su inserto ni de su incorporaci\u00f3n. Adem\u00e1s, ese juicio notarial acerca de la suficiencia de las facultades representativas resultaba ya del art\u00edculo 145 de dicho Reglamento, al disponer que \u00abel Notario no s\u00f3lo deber\u00e1 excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial\u00bb, \u00abcuando la representaci\u00f3n del que comparezca en nombre de tercera persona, natural o social, no est\u00e9 leg\u00edtimamente acreditada o no le corresponda por las Leyes\u00bb.<\/p>\n

Respecto de dicho juicio notarial ven\u00eda entendi\u00e9ndose que, si bien la afirmaci\u00f3n del notario era suficiente respecto de las circunstancias que determinan la capacidad natural de los otorgantes para obrar en nombre propio, no suced\u00eda lo mismo respecto de la legitimaci\u00f3n para obrar en nombre ajeno. El notario determinaba esa legitimaci\u00f3n mediante un juicio con el cual pod\u00eda no estar conforme el registrador (cfr., por todas, la resoluci\u00f3n de 12 de abril de 1996). Seg\u00fan esta doctrina, desde el punto de vista de la calificaci\u00f3n registral, al establecer el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 que \u00ablos registradores calificar\u00e1n, bajo su responsabilidad… la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p\u00fablicas\u00bb (sin que cupiera duda de que entre \u00ablos otorgantes\u00bb cuya capacidad debe calificar el registrador est\u00e1n los representantes voluntarios u org\u00e1nicos, como ya sostuvo la resoluci\u00f3n de 11 de noviembre de 1880), y al no existir un precepto legal que atribuyera plena eficacia formal por s\u00ed sola a la manifestaci\u00f3n notarial relativa de la suficiencia de las facultades representativas, estaba fuera de discusi\u00f3n que la suficiencia del poder \u2013o del documento mediante el que se pretende acreditar la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica\u2013quedaba sometida a la calificaci\u00f3n del registrador, ya que, en cuanto aquella ata\u00f1e a las facultades apropiadas para el acto dispositivo contenido en la escritura que pretende inscribirse en el Registro, afecta a la validez del propio acto.<\/p>\n

Posteriormente, mediante la referida reforma legislativa, se atribuye similar valor a los juicios notariales de capacidad natural y de legitimaci\u00f3n de los otorgantes, act\u00faen \u00e9stos personalmente o por medio de representante o apoderado.<\/p>\n

En efecto, el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre (relativo al \u00abJuicio de suficiencia de la representaci\u00f3n o apoderamiento por el notario\u00bb), modific\u00f3 el r\u00e9gimen anterior, disponiendo en su p\u00e1rrafo segundo que \u00abLa rese\u00f1a por el notario del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada bajo responsabilidad del notario\u00bb.<\/p>\n

No obstante, la interpretaci\u00f3n de dicha norma no estuvo exenta de dificultades iniciales.<\/p>\n

As\u00ed, poco despu\u00e9s de su entrada en vigor, el Consejo General del Notariado formul\u00f3 consulta vinculante a esta Direcci\u00f3n General, cuya resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, expres\u00f3, entre otros extremos, que la \u00abrese\u00f1a identificativa\u00bb del documento mediante el que se acredite la representaci\u00f3n habr\u00e1 de consistir en una narraci\u00f3n sucinta de las se\u00f1as identificativos del documento aut\u00e9ntico que se ha exhibido, y en una relaci\u00f3n o transcripci\u00f3n somera pero suficiente de las facultades representativas, si bien conclu\u00eda que \u00abde cuanto antecede, resulta que, en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, respecto de los t\u00edtulos inscribibles, cuando \u00e9stos contengan un juicio notarial de suficiencia de representaci\u00f3n o apoderamiento por parte del notario y bajo su responsabilidad, en forma establecida en el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, esto es, con una rese\u00f1a somera pero suficiente de los datos de la escritura en cuya virtud se confirieron las facultades representativas y su suficiencia, as\u00ed como las circunstancias que acrediten la subsistencia de las mismas (hecho de la exhibici\u00f3n al notario de la copia autorizada o en su caso inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil) de tal forma que del propio t\u00edtulo resulten los elementos necesarios para cumplir con su funci\u00f3n calificadora, los registradores no pueden exigir que dichos t\u00edtulos contengan la transcripci\u00f3n total de las facultades o la incorporaci\u00f3n total \u2013ni mucho menos, el acompa\u00f1amiento\u2013, de los documentos que se hayan aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada\u00bb.<\/p>\n

En resoluciones posteriores (las de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002) se concretaba el \u00e1mbito y contenido de los dos elementos previstos en el art\u00edculo 98. As\u00ed, de la rese\u00f1a se dec\u00eda que es un hecho y que \u00abtiene por objeto los datos de identificaci\u00f3n del documento\u00bb y del juicio que es \u00abuna valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas\u00bb, siendo as\u00ed que ambos elementos \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del notario.<\/p>\n

La citada resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, respecto de la tarea calificadora que compete al registrador, afirm\u00f3 que es necesario que el juicio de suficiencia del notario incorporare \u00ablos elementos necesarios para que el registrador ejerza su funci\u00f3n calificadora y pueda comprobar la adecuaci\u00f3n de las facultades representativas al negocio otorgado cuya inscripci\u00f3n se pretende\u00bb. De ah\u00ed que en posteriores resoluciones se concrete que \u00abpor ello el registrador debe comprobar si en la escritura figura la rese\u00f1a de los datos identificativos del documento de representaci\u00f3n y la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades en congruencia con el contenido de la propia escritura y del Registro\u00bb, de suerte que \u00absi la rese\u00f1a es err\u00f3nea, o la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades contradicha por el contenido de la escritura o por los asientos registrales, el registrador deber\u00e1 denegar la inscripci\u00f3n\u00bb (resoluciones de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002).<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, este Centro Directivo, en la resoluci\u00f3n de 30 de septiembre de 2002, entendi\u00f3 que ninguna objeci\u00f3n cab\u00eda oponer si el notario expresa que valora suficientes las facultades del apoderado porque del documento aut\u00e9ntico rese\u00f1ado \u00abresulta estar facultado para formalizar pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria y todos los pactos complementarios incluidos en esta escritura\u00bb, o utiliza otra f\u00f3rmula semejante. Y en resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2002 entendi\u00f3 que exist\u00eda esa semejanza (a efectos de la fuerza legal de la valoraci\u00f3n notarial de la suficiencia de las facultades representativas \u00abex\u00bb art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001), si se expresaba que, a la vista de copias de las escrituras de apoderamiento resulta que los apoderados tienen \u00abfacultades representativas suficientes para el pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria que se instrumenta en esta escritura\u00bb.<\/p>\n

A partir de la resoluci\u00f3n de 14 de septiembre de 2004, y ante la disparidad interpretativa generada en las Audiencias Provinciales, esta Direcci\u00f3n General aclar\u00f3 en reiteradas ocasiones (vid. las resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente) cu\u00e1l hab\u00eda de ser el sentido e interpretaci\u00f3n que hab\u00eda de darse al art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre. Y se concluye que no puede entenderse que dicha norma exija al notario, adem\u00e1s de rese\u00f1ar los datos identificativos del poder y de valorar su suficiencia, que transcriba o copie, siquiera sea parcialmente, las facultades contenidas en aqu\u00e9l. En tal sentido, dicha resoluci\u00f3n afirm\u00f3 que el registrador deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y del juicio que hace el notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado, sin que pueda, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas se le transcriban facultades o se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas.<\/p>\n

Confirmando el criterio mantenido reiteradamente por el Centro Directivo, la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de Reformas para el Impulso a la Productividad, cuyo art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto modifica el apartado segundo del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre (en la misma l\u00ednea, puede citarse el art\u00edculo 166.1.\u00ba del Reglamento Notarial modificado por Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero), aclar\u00f3 de forma significativa los t\u00e9rminos de la intervenci\u00f3n notarial, as\u00ed como el \u00e1mbito de calificaci\u00f3n del registrador. Con la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 98 p\u00e1rrafo segundo, se precisa que \u00abEl registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Por otra parte, y habida cuenta de la transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial debe ser expresado, no de forma gen\u00e9rica o abstracta, sino necesariamente concretado al \u00abacto o negocio jur\u00eddico al que el instrumento se refiera\u00bb. S\u00f3lo de este modo ser\u00e1 posible verificar la necesaria congruencia entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del t\u00edtulo que demanda el art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001.<\/p>\n

4. En el presente caso, el notario autorizante del t\u00edtulo calificado ha rese\u00f1ado debidamente el documento del que nace dicha representaci\u00f3n, es decir la escritura p\u00fablica de apoderamiento. Y si bien es cierto que al emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas no especifica el negocio jur\u00eddico concreto formalizado en la escritura (la f\u00f3rmula utilizada es \u00ab… para el otorgamiento del negocio jur\u00eddico contenido en esta escritura…\u00bb), ello no impide al registrador que pueda calificar la congruencia entre dicho juicio y el contenido del t\u00edtulo, pues el juicio de suficiencia formulado hay que ponerlo en relaci\u00f3n, por un lado, con el contenido de dicho negocio y, por otro, con la referencia que se hace al contenido del documento del que surge la representaci\u00f3n, referencia en la que se contiene precisamente, en contra de lo que se afirma en la nota de calificaci\u00f3n, una correcta identificaci\u00f3n de las facultades ejercitadas por los apoderados mancomunados. Incluye a este respecto las de \u00abconceder y tomar pr\u00e9stamos y cuentas de cr\u00e9dito, recibiendo las garant\u00edas necesarias reales o hipotecarias\u00bb, sin que el registrador haya cuestionado la congruencia entre estas facultades atribuidas a los apoderados y el concreto negocio de pr\u00e9stamo hipotecario formulado. Por tanto, la omisi\u00f3n de la referencia al concreto negocio jur\u00eddico documentado en la formulaci\u00f3n del juicio de suficiencia queda con creces suplida con la identificaci\u00f3n somera pero suficiente de las concretas facultades representativas ejercitadas cuando estas resultan ser congruentes con el contenido del t\u00edtulo, como ya declar\u00f3 este Centro Directivo en su resoluci\u00f3n de 30 de septiembre de 2002. En definitiva, el juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n acreditada queda suficientemente concretado, permitiendo la calificaci\u00f3n del registral de su congruencia.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

27 julio 2011<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. En el caso a que se refiere este recurso el t\u00edtulo calificado es una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario en cuyo otorgamiento el banco prestamista est\u00e1 representado por un apoderado solidario.<\/p>\n

En dicha escritura, adem\u00e1s de detallar las circunstancias que identifican a dicha entidad representada, se especifican en relaci\u00f3n con el apoderado determinados datos de la escritura p\u00fablica de apoderamiento (notario autorizante, fecha, n\u00famero de protocolo y datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil). Adem\u00e1s, el notario autorizante de la escritura calificada expresa que se le exhibe copia de dicha escritura inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, con sus respectivos datos registrales, y que \u00abde ella resulta\u2026 que se est\u00e1 facultado con car\u00e1cter solidario y hasta el l\u00edmite de trescientos mil euros (300.000,00 euros) para conceder, formalizar, modificar, ratificar pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos, con garant\u00eda hipotecaria, as\u00ed como aceptar hipotecas que se constituyan en su garant\u00eda\u00bb. A continuaci\u00f3n de dicha rese\u00f1a el notario autorizante formula el juicio de suficiencia en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abYo, el Notario, doy fe de que a mi juicio las facultades representativas acreditadas a m\u00ed, el Notario, son suficientes para el otorgamiento del negocio jur\u00eddico contenido en este escritura\u00bb.<\/p>\n

El registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, el notario autorizante del t\u00edtulo calificado ha rese\u00f1ado el documento del que nace dicha representaci\u00f3n, sin incluir el contenido adecuado al acto en concreto de la escritura y, adem\u00e1s, al emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas emplea una expresi\u00f3n gen\u00e9rica y no un juicio de suficiencia de las mismas expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para que el registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido del t\u00edtulo.<\/p>\n

2. Se\u00f1ala el art\u00edculo el apartado 1.\u00ba del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, que: \u00abEn los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y expresar\u00e1 que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera\u00bb. Por su parte, el apartado 2.\u00ba del mismo art\u00edculo 98 establece que: \u00abLa rese\u00f1a por el notario de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo, para entender v\u00e1lidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado art\u00edculo 98 en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza, no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n

De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado y las facultades ejercitadas, as\u00ed como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en numerosas ocasiones que el registrador no puede revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2013\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2013 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio \u2013\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb\u2013 sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2013\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb\u2013, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.<\/p>\n

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de idoneidad o legitimaci\u00f3n para intervenir en nombre ajeno (alieno nomine agere), expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, as\u00ed como, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

3. De otra parte, los antecedentes legislativos y la redacci\u00f3n final del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden social, as\u00ed como el criterio sostenido reiteradamente por esta Direcci\u00f3n General, confirman la anterior conclusi\u00f3n.<\/p>\n

En efecto, la interpretaci\u00f3n del precitado art\u00edculo 98 gener\u00f3 una viva pol\u00e9mica en torno al valor y alcance de la rese\u00f1a y el juicio notarial de suficiencia en el caso de instrumentos p\u00fablicos otorgados por representante o apoderado, y al \u00e1mbito de calificaci\u00f3n registral en cuanto a los referidos poderes de representaci\u00f3n.<\/p>\n

Antes de la entrada en vigor de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, las facultades del representante eran objeto de un doble valoraci\u00f3n; por una parte, del notario, que ten\u00eda que juzgar la suficiencia de las mismas y, de otra parte, del registrador, al inscribir la escritura.<\/p>\n

Conforme a la normativa derogada (arts. 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial), el notario deb\u00eda insertar en el cuerpo de la escritura o incorporar a ella, originales o por testimonio, las certificaciones o documentos fehacientes que acreditaran la representaci\u00f3n legal o voluntaria de quien compareciera en nombre de otro. Tambi\u00e9n se admit\u00eda que de tales documentos acreditativos de la representaci\u00f3n se insertara lo pertinente, debiendo a\u00f1adir que en lo omitido no exist\u00eda nada que desvirtuara lo trascrito o testimoniado; y, asimismo, se permiti\u00f3 seg\u00fan tal regulaci\u00f3n reglamentaria \u00abrese\u00f1ar en la matriz los documentos de los que resulta la representaci\u00f3n, haciendo constar que se acompa\u00f1ar\u00e1n a las copias que se expidan\u00bb, sin necesidad de su inserto ni de su incorporaci\u00f3n. Adem\u00e1s, ese juicio notarial acerca de la suficiencia de las facultades representativas resultaba ya del art\u00edculo 145 de dicho Reglamento, al disponer que \u00abel Notario no s\u00f3lo deber\u00e1 excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial\u00bb, \u00abcuando la representaci\u00f3n del que comparezca en nombre de tercera persona, natural o social, no est\u00e9 leg\u00edtimamente acreditada o no le corresponda por las Leyes\u00bb.<\/p>\n

Respecto de dicho juicio notarial ven\u00eda entendi\u00e9ndose que, si bien la afirmaci\u00f3n del notario era suficiente respecto de las circunstancias que determinan la capacidad natural de los otorgantes para obrar en nombre propio, no suced\u00eda lo mismo respecto de la legitimaci\u00f3n para obrar en nombre ajeno. El notario determinaba esa legitimaci\u00f3n mediante un juicio con el cual pod\u00eda no estar conforme el registrador (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 1996). Seg\u00fan esta doctrina, desde el punto de vista de la calificaci\u00f3n registral, al establecer el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 que \u00ablos Registradores calificar\u00e1n, bajo su responsabilidad… la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p\u00fablicas\u00bb (sin que cupiera duda de que entre \u00ablos otorgantes\u00bb cuya capacidad debe calificar el registrador est\u00e1n los representantes voluntarios u org\u00e1nicos, como ya sostuvo la Resoluci\u00f3n de 11 de noviembre de 1880), y al no existir un precepto legal que atribuyera plena eficacia formal por s\u00ed sola a la manifestaci\u00f3n notarial relativa de la suficiencia de las facultades representativas, estaba fuera de discusi\u00f3n que la suficiencia del poder -o del documento mediante el que se pretende acreditar la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica- quedaba sometida a la calificaci\u00f3n del registrador, ya que, en cuanto aquella ata\u00f1e a las facultades apropiadas para el acto dispositivo contenido en la escritura que pretende inscribirse en el Registro, afecta a la validez del propio acto. Posteriormente, mediante la referida reforma legislativa, se atribuye similar valor a los juicios notariales de capacidad natural y de legitimaci\u00f3n de los otorgantes, act\u00faen \u00e9stos personalmente o por medio de representante o apoderado.<\/p>\n

En efecto, el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre (relativo al \u00abJuicio de suficiencia de la representaci\u00f3n o apoderamiento por el Notario\u00bb), modific\u00f3 el r\u00e9gimen anterior, disponiendo en su p\u00e1rrafo segundo que \u00abLa rese\u00f1a por el Notario del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada bajo responsabilidad del Notario\u00bb.<\/p>\n

No obstante, la interpretaci\u00f3n de dicha norma no estuvo exenta de dificultades iniciales.<\/p>\n

As\u00ed, poco despu\u00e9s de su entrada en vigor, el Consejo General del Notariado formul\u00f3 consulta vinculante a esta Direcci\u00f3n General, cuya Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, expres\u00f3, entre otros extremos, que la \u00ab\u00abrese\u00f1a identificativa\u00bb del documento mediante el que se acredite la representaci\u00f3n habr\u00e1 de consistir en una narraci\u00f3n sucinta de las se\u00f1as identificativas del documento aut\u00e9ntico que se ha exhibido, y en una relaci\u00f3n o transcripci\u00f3n somera pero suficiente de las facultades representativas\u00bb, si bien conclu\u00eda que \u00abde cuanto antecede, resulta que, en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n del Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, respecto de los t\u00edtulos inscribibles, cuando \u00e9stos contengan un juicio notarial de suficiencia de representaci\u00f3n o apoderamiento por parte del Notario y bajo su responsabilidad, en forma establecida en el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, esto es, con una rese\u00f1a somera pero suficiente de los datos de la escritura en cuya virtud se confirieron las facultades representativas y su suficiencia, as\u00ed como las circunstancias que acrediten la subsistencia de las mismas (hecho de la exhibici\u00f3n al Notario de la copia autorizada o en su caso inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil) de tal forma que del propio t\u00edtulo resulten los elementos necesarios para cumplir con su funci\u00f3n calificadora, los Registradores no pueden exigir que dichos t\u00edtulos contengan la transcripci\u00f3n total de las facultades o la incorporaci\u00f3n total \u2013ni mucho menos, el acompa\u00f1amiento\u2013, de los documentos que se hayan aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada\u00bb.<\/p>\n

En Resoluciones posteriores (las de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002) se concretaba el \u00e1mbito y contenido de los dos elementos previstos en el art\u00edculo 98. As\u00ed, de la rese\u00f1a se dec\u00eda que es un hecho y que \u00abtiene por objeto los datos de identificaci\u00f3n del documento\u00bb y del juicio que es \u00abuna valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas\u00bb, siendo as\u00ed que ambos elementos \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas,…, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario\u00bb.<\/p>\n

La citada Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002, respecto de la tarea calificadora que compete al registrador, afirm\u00f3 que es necesario que el juicio de suficiencia del notario incorporare \u00ablos elementos necesarios para que el Registrador ejerza su funci\u00f3n calificadora y pueda comprobar la adecuaci\u00f3n de las facultades representativas al negocio otorgado cuya inscripci\u00f3n se pretende\u00bb. De ah\u00ed que en posteriores Resoluciones se concrete que \u00abpor ello el Registrador debe comprobar si en la escritura figura la rese\u00f1a de los datos identificativos del documento de representaci\u00f3n y la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades en congruencia con el contenido de la propia escritura y del Registro\u00bb, de suerte que \u00absi la rese\u00f1a es err\u00f3nea, o la valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades contradicha por el contenido de la escritura o por los asientos registrales, el Registrador deber\u00e1 denegar la inscripci\u00f3n\u00bb (Resoluciones de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002).<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, este Centro Directivo, en la Resoluci\u00f3n de 30 de septiembre de 2002, entendi\u00f3 que ninguna objeci\u00f3n cab\u00eda oponer si el notario expresa que valora suficientes las facultades del apoderado porque del documento aut\u00e9ntico rese\u00f1ado \u00abresulta estar facultado para formalizar pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria y todos los pactos complementarios incluidos en esta escritura\u00bb, o utiliza otra f\u00f3rmula semejante. Y en Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2002 entendi\u00f3 que exist\u00eda esa semejanza (a efectos de la fuerza legal de la valoraci\u00f3n notarial de la suficiencia de las facultades representativas ex art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001), si se expresaba que, a la vista de copias de las escrituras de apoderamiento resulta que los apoderados tienen \u00abfacultades representativas suficientes para el pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria que se instrumenta en esta escritura\u00bb.<\/p>\n

A partir de la Resoluci\u00f3n de 14 de septiembre de 2004, y ante la disparidad interpretativa generada en las Audiencias Provinciales (en cuyas sentencias se llega a conclusiones distintas con base, \u00fanicamente, en lo expuesto por la citada Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002), esta Direcci\u00f3n General aclar\u00f3 en reiteradas ocasiones (vid. las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente) cu\u00e1l hab\u00eda de ser el sentido e interpretaci\u00f3n que hab\u00eda de darse al art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre. Y se concluye que no puede entenderse que dicha norma exija al notario, adem\u00e1s de rese\u00f1ar los datos identificativos del poder y de valorar su suficiencia, que transcriba o copie, siquiera sea parcialmente, las facultades contenidas en aqu\u00e9l. En tal sentido, dicha Resoluci\u00f3n afirm\u00f3 que el registrador deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y del juicio que hace el notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado, sin que pueda, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas.<\/p>\n

Confirmando el criterio mantenido reiteradamente por el Centro Directivo, la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, de Reformas para el Impulso a la Productividad, cuyo art\u00edculo trig\u00e9simo cuarto modifica el apartado segundo del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre (en la misma l\u00ednea, puede citarse el art\u00edculo 166.1\u00ba del Reglamento Notarial modificado por Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero), aclar\u00f3 de forma significativa los t\u00e9rminos de la intervenci\u00f3n notarial, as\u00ed como el \u00e1mbito de calificaci\u00f3n del registrador. Con la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 98 p\u00e1rrafo segundo, se precisa que \u00abel Registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Por otra parte, y habida cuenta de la transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial debe ser expresado, no de forma gen\u00e9rica o abstracta, sino necesariamente concretado al \u00abacto o negocio jur\u00eddico al que el instrumento se refiera\u00bb. S\u00f3lo de este modo ser\u00e1 posible verificar la necesaria congruencia entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del t\u00edtulo que demanda el art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001.<\/p>\n

4. En el presente caso, el notario autorizante del t\u00edtulo calificado ha rese\u00f1ado debidamente el documento del que nace dicha representaci\u00f3n, la escritura p\u00fablica de apoderamiento. Y si bien es cierto que al emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas no especifica el negocio jur\u00eddico concreto formalizado en la escritura (la f\u00f3rmula utilizada es \u00ab… para el otorgamiento del negocio jur\u00eddico contenido en esta escritura…\u00bb), no por ello se impide al registrador que pueda calificar la congruencia entre dicho juicio y el contenido del t\u00edtulo, antes al contrario pues el juicio de suficiencia formulado hay que ponerlo en relaci\u00f3n, por un lado, con el contenido de dicho negocio y, por otro, con la referencia que se hace al contenido del documento del que surge la representaci\u00f3n, referencia en la que se contiene precisamente, en contra de lo que se afirma en la nota de calificaci\u00f3n, una correcta identificaci\u00f3n de las facultades ejercitadas por el apoderado, que incluyen las de \u00abconceder, formalizar, modificar, ratificar pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos, con garant\u00eda hipotecaria, as\u00ed como aceptar hipotecas que se constituyan en su garant\u00eda\u00bb, todo ello con car\u00e1cter solidario y hasta el l\u00edmite de trescientos mil euros, sin que el registrador haya cuestionado la congruencia entre estas facultades atribuidas al apoderado y el concreto negocio de pr\u00e9stamo hipotecario formulado. Por tanto, la omisi\u00f3n de la referencia al concreto negocio jur\u00eddico documentado en la formulaci\u00f3n del juicio de suficiencia queda suplida con la identificaci\u00f3n somera pero suficiente de las concretas facultades representativas ejercitadas cuando \u00e9stas resultan ser congruentes con el contenido del t\u00edtulo, como ya declar\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 30 de septiembre de 2002. En definitiva, el juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n acreditada queda suficientemente concretado, permitiendo la calificaci\u00f3n del registral de su congruencia.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

4 agosto 2011<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca otorgada el 18 de julio de 1986 por el apoderado de la \u00abCaja de Ahorros de Cuenca y Ciudad Real\u00bb, que se constituy\u00f3 sobre finca propiedad de la recurrente en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo concedido por la propia Caja. En dicha escritura la notaria autorizante, dentro del apartado correspondiente a la rese\u00f1a identificativa del documento del cual resulta la representaci\u00f3n alegada por el compareciente, hace constar lo siguiente: \u00abObra el se\u00f1or compareciente en virtud de escritura de apoderamiento otorgada a su favor, ante el Notario de Cuenca don Jos\u00e9 Mar\u00eda Pinol Aguad\u00e9, el d\u00eda 16 de octubre de 1985, n\u00famero 1327 de Protocolo, cuya copia autorizada se acompa\u00f1ar\u00e1, asegur\u00e1ndome la vigencia \u00edntegra del mismo. Tiene a mi juicio, seg\u00fan interviene, capacidad para esta escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca\u00bb.<\/p>\n

El registrador titular del Registro de la Propiedad de Motilla del Palancar, don Manuel Mont\u00e1nchez Ramos, suspende la inscripci\u00f3n por considerar que no se acredita la realidad, validez y vigencia del apoderamiento, entendiendo necesario acreditar la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil de la escritura de poder en virtud de la cual intervino el representante de la \u00abCaja de Ahorros de Cuenca y Ciudad Real\u00bb o aportar dicha escritura debidamente inscrita en el Registro Mercantil.<\/p>\n

La recurrente se opone a dicha calificaci\u00f3n alegando que la cuesti\u00f3n ya ha sido contemplada por varias Resoluciones de este Centro Directivo en las que ha resuelto que la falta de inscripci\u00f3n del cargo de apoderado en el Registro Mercantil no debe impedir la inscripci\u00f3n de la escritura de que se trate, pues el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de inscribir el cargo cae fuera del \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n del registrador, ya que del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 de 27 de diciembre, resulta que es competencia del notario valorar la suficiencia de las facultades representativas de los comparecientes.<\/p>\n

2. Es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral, derivado del constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), la exigencia del consentimiento aut\u00e9ntico del titular registral, por s\u00ed o por sus leg\u00edtimos representantes, para la inscripci\u00f3n de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por s\u00ed, o por sus herederos legalmente acreditados. Exigencia que se hace efectiva a trav\u00e9s del control que sobre los t\u00edtulos inscribibles realiza el registrador conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento en consonancia con los principios de legitimaci\u00f3n registral y tracto sucesivo proclamados por los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria. Y que no s\u00f3lo responde a la protecci\u00f3n de los derechos del titular registral salvaguardados jurisdiccionalmente (cfr. art\u00edculos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n a las exigencias derivadas de nuestro sistema constitucional de seguridad jur\u00eddica proclamado en el art\u00edculo 9 n\u00famero 3 de la Constituci\u00f3n de protecci\u00f3n de los terceros que contratan confiados en los pronunciamientos registrales y de los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuye a la inscripci\u00f3n de sus derechos (art\u00edculos 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

La doctrina tradicional de este Centro Directivo sobre la calificaci\u00f3n registral de la debida intervenci\u00f3n del titular registral en los actos inscribibles que le afectan exige, que en los casos en los que no act\u00fae por s\u00ed, sino a trav\u00e9s de sus leg\u00edtimos representantes, aqu\u00e9lla se proyecte sobre la legalidad, existencia, subsistencia y suficiencia de la representaci\u00f3n en los t\u00e9rminos legalmente previstos.<\/p>\n

Cuando se trata de personas jur\u00eddicas y, en particular, de sociedades mercantiles o cajas de ahorro, como sucede en el presente caso, la identificaci\u00f3n de la entidad poderdante no ser\u00e1 suficiente para entender v\u00e1lidamente constituida la representaci\u00f3n pues \u00e9sta depender\u00e1 de que la misma haya sido concedida u otorgada por el \u00f3rgano social representativo adecuado y vigente, de acuerdo con la legislaci\u00f3n que le sea aplicable y sus normas estatutarias propias (vid Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002). Extremos estos que en caso de que el poder sea inscribible en el Registro Mercantil, y el mismo se haya inscrito, corresponder\u00e1 apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n de los datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil dispensar\u00e1 de cualquier otra prueba al respecto. Como se\u00f1ala el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresi\u00f3n, a que se refiere el art\u00edculo 165 del Reglamento Notarial \u00abdatos del t\u00edtulo del cual resulte la expresada representaci\u00f3n\u00bb, debe entenderse que \u00abuno de los cuales y no el menos relevante es su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil cuando sea pertinente\u00bb.<\/p>\n

En otro caso, deber\u00e1 acreditarse la realidad, validez y vigencia de dicha representaci\u00f3n a trav\u00e9s de los documentos y requisitos que la acrediten y permitan conciliar la misma con la presunci\u00f3n de validez y exactitud registral establecida en los art\u00edculos 20 del C\u00f3digo de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 y 23 de febrero de 2001).<\/p>\n

Por tanto, la inscripci\u00f3n del poder en el Registro Mercantil no es el \u00fanico modo de acreditar la representaci\u00f3n del apoderado, (y ello pese a la obligatoriedad de semejante inscripci\u00f3n cuando se trate de poderes generales (cfr. art\u00edculo 22.2 del C\u00f3digo de Comercio), vid Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 2 de enero y\u00a05 de marzo de 2005 y 31 de mayo y 1 de junio de 2007). Cuando falte la previa inscripci\u00f3n en dicho Registro y, por tanto, no exista previa calificaci\u00f3n de la representaci\u00f3n por el registrador Mercantil, deben acreditarse al registrador de la Propiedad los elementos que determinan la existencia, subsistencia, validez y suficiencia de aqu\u00e9lla (cfr. art\u00edculos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 10 de febrero de 1995, 13 de julio de 1999 y 17 de febrero de 2000).<\/p>\n

3. Pero es que, adem\u00e1s, dado que la escritura calificada fue otorgada el 18 de julio de 1986, hay que tener en cuenta que, conforme a la redacci\u00f3n de los art\u00edculos 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial entonces vigente, el notario deb\u00eda insertar en el cuerpo de la escritura o incorporar a ella, originales o por testimonio, las certificaciones o documentos fehacientes que acreditaran la representaci\u00f3n legal o voluntaria de quien compareciera en nombre de otro. Tambi\u00e9n se admit\u00eda que de tales documentos acreditativos de la representaci\u00f3n se insertara lo pertinente, debiendo a\u00f1adir que en lo omitido no exist\u00eda nada que desvirtuara lo transcrito o testimoniado; y, asimismo, se permiti\u00f3 seg\u00fan tal regulaci\u00f3n reglamentaria \u00abrese\u00f1ar en la matriz los documentos de los que resulta la representaci\u00f3n, haciendo constar que se acompa\u00f1ar\u00e1n a las copias que se expidan\u00bb, sin necesidad de su inserto ni de su incorporaci\u00f3n. Y esta \u00faltima fue precisamente la f\u00f3rmula documental acogida por la notario autorizante de la escritura calificada, al hacer constar en relaci\u00f3n con el compareciente lo siguiente: \u00abObra el se\u00f1or compareciente en virtud de escritura de apoderamiento otorgada a su favor, ante el Notario de Cuenca don Jos\u00e9 Mar\u00eda Pinol Aguad\u00e9, el d\u00eda 16 de octubre de 1985, n\u00famero 1327 de Protocolo, cuya copia autorizada se acompa\u00f1ar\u00e1, asegur\u00e1ndome la vigencia \u00edntegra del mismo\u00bb.<\/p>\n

Sin embargo, en el presente caso no se ha acompa\u00f1ado a la escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca calificada copia autorizada de la citada escritura de apoderamiento, cuya aportaci\u00f3n era necesaria a efectos de acreditar la representaci\u00f3n, como advert\u00eda el mismo notario autorizante de aqu\u00e9lla.<\/p>\n

Por todo ello, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n, en cuanto a la necesidad de aportar la escritura de apoderamiento, y revocarla en cuanto a la exigencia de su previa inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, y, en consecuencia, desestimar parcialmente el recurso, en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de Derecho anteriores.<\/p>\n

1 marzo 2012<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa en la que la sociedad vendedora aparece representada por un apoderado. El notario rese\u00f1a el documento del que resulta la representaci\u00f3n, sin especificar qui\u00e9n lo ha otorgado y el concepto en el que act\u00faa, ni los datos de su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, y a la vista de copia autorizada del mismo emite el oportuno juicio de suficiencia. La registradora suspende la inscripci\u00f3n considerando que la rese\u00f1a de la escritura que documenta el negocio representativo es incompleta pues, a su juicio, al no tratarse de un caso de representaci\u00f3n simple o directa, la rese\u00f1a identificativa del documento del que derivan las facultades del apoderado debe comprender no s\u00f3lo la fecha de autorizaci\u00f3n, notario y protocolo de la escritura de apoderamiento a su favor, sino que tambi\u00e9n debe incluir los datos identificativos del poderdante y del cargo o legitimaci\u00f3n que ostenta para ello. En definitiva, se trata de dilucidar si en los casos de representaci\u00f3n voluntaria derivada de representaci\u00f3n org\u00e1nica la rese\u00f1a identificativa a que se refiere el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, debe comprender no s\u00f3lo el documento que acredite la primera sino tambi\u00e9n el de la segunda.<\/p>\n

2. Es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral, derivado del constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), la exigencia del consentimiento aut\u00e9ntico del titular registral, por s\u00ed o por sus leg\u00edtimos representantes, para la inscripci\u00f3n de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por s\u00ed, o por sus herederos legalmente acreditados. Exigencia que se hace efectiva a trav\u00e9s del control que sobre los t\u00edtulos inscribibles realiza el registrador conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento en consonancia con los principios de legitimaci\u00f3n registral y tracto sucesivo proclamados por los art\u00edculos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria. Y que no s\u00f3lo responde a la protecci\u00f3n de los derechos del titular registral salvaguardados jurisdiccionalmente (cfr. art\u00edculos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n a las exigencias derivadas de nuestro sistema constitucional de seguridad jur\u00eddica preventiva proclamado en el art\u00edculo 9 n\u00famero 3 de la Constituci\u00f3n de protecci\u00f3n de los terceros que contratan confiados en los pronunciamientos registrales y de los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuye a la inscripci\u00f3n de sus derechos (art\u00edculos 38, 32, 34 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Este necesario control registral de la debida intervenci\u00f3n del titular registral en los actos inscribibles que le afectan exige, de acuerdo con la doctrina tradicional de este Centro Directivo, que en los casos en los que no act\u00fae por s\u00ed, sino a trav\u00e9s de sus leg\u00edtimos representantes, la calificaci\u00f3n registral sobre la debida intervenci\u00f3n del titular registral deba proyectarse sobre la legalidad, existencia, subsistencia y suficiencia de la representaci\u00f3n en los t\u00e9rminos legalmente previstos y de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo (vid. art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, reformado por Ley 24\/2005 y Resoluciones citadas en los vistos).<\/p>\n

3. Se\u00f1ala el apartado primero del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre que \u00abEn los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del documento aut\u00e9ntico que se le haya aportado para acreditar la representaci\u00f3n alegada y expresar\u00e1 que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera\u00bb. Por su parte, el apartado segundo del mismo art\u00edculo 98 establece que \u00abLa rese\u00f1a por el notario de los datos identificativos del documento aut\u00e9ntico y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas har\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitar\u00e1 su calificaci\u00f3n a la existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo, para entender v\u00e1lidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado art\u00edculo 98 en los instrumentos p\u00fablicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza, no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n

De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado y las facultades ejercitadas, as\u00ed como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo. Igualmente el Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil), en Sentencia de 23 de septiembre de 2011, declara que, seg\u00fan resulta del apartado 2 del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2011, la calificaci\u00f3n del registrador en esta materia se proyecta sobre \u00abla existencia de la rese\u00f1a identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de \u00e9ste con el contenido del t\u00edtulo presentado\u00bb, congruencia que exige que del propio juicio de suficiencia resulte la coherencia entre la conclusi\u00f3n a la que se llega y las premisas de las que se parte (cfr. Resoluci\u00f3n de 27 de febrero de 2012).<\/p>\n

4. L\u00f3gicamente cuando de apoderamientos de personas f\u00edsicas se trate, la existencia de la representaci\u00f3n y la legitimaci\u00f3n del apoderado para actuar en nombre del titular registral (que no la suficiencia de la representaci\u00f3n que aqu\u00ed, por lo dem\u00e1s, no se pone por la registradora en cuesti\u00f3n) resultar\u00e1 de la identificaci\u00f3n del documento en el que el titular registral ha designado al representante o apoderado para actuar en su nombre y la correspondencia del representado o poderdante con el titular registral (cfr. art\u00edculos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). De ah\u00ed que en caso de sustituci\u00f3n de poder se exija la identificaci\u00f3n del poderdante originario en todo caso, y no s\u00f3lo del apoderado sustituyente (vid. Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 2004).<\/p>\n

Pero cuando se trate de personas jur\u00eddicas y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuaci\u00f3n del titular registral debe realizarse a trav\u00e9s de los \u00f3rganos leg\u00edtimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas (vid Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2002). Extremos y requisitos \u00e9stos que en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponder\u00e1 apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n de los datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil dispensar\u00e1 de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y v\u00e1lida existencia de dicha representaci\u00f3n dada la presunci\u00f3n de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (cfr. art\u00edculos 20 del C\u00f3digo de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil). Como se\u00f1ala el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresi\u00f3n, a que se refiere el art\u00edculo 165 del Reglamento Notarial \u00abdatos del t\u00edtulo del cual resulte la expresada representaci\u00f3n\u00bb, debe entenderse que \u00abuno de los cuales y no el menos relevante es su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil cuando sea pertinente, por lo que la constancia de tal circunstancia est\u00e1 impl\u00edcita en el precepto y no puede justificarse en el mismo su falta de reflejo en el documento\u00bb.<\/p>\n

En otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, deber\u00e1 acreditarse la legalidad y existencia de la representaci\u00f3n alegada en nombre del titular registral a trav\u00e9s de la rese\u00f1a identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunci\u00f3n de validez y exactitud registral establecida en los art\u00edculos 20 del C\u00f3digo de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero de 2001, y 23 de febrero de 2001).<\/p>\n

5. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo de que el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptaci\u00f3n, ya que la inscripci\u00f3n del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene car\u00e1cter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de inscribir no determina por s\u00ed solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 22.2 del C\u00f3digo de Comercio y 4 y 94.1.4.\u00ba del Reglamento del Registro Mercantil, 214.3, 233 y 234 del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, y Resoluciones de 13 de noviembre de 2007, 23 de febrero de 2001 y 17 de diciembre de 1997, para los cargos de sociedades, entre otras, y de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de junio de 2003 y 2 de enero de 2005 para los apoderados o representantes voluntarios de sociedades). Doctrina que no contradice lo anteriormente expresado, pues el no condicionamiento de la previa inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil del nombramiento del cargo representativo o poder general para la inscripci\u00f3n del acto de que se trata, no puede excusar la necesaria acreditaci\u00f3n de la existencia y validez de la representaci\u00f3n alegada, en nombre del titular registral, para que el acto concreto pueda ser inscrito sin la directa intervenci\u00f3n de dicho titular registral (cfr. art\u00edculos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

La circunstancia de que sea obligatoria la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (cfr. art\u00edculo 94.1.5.\u00aa del Reglamento del Registro Mercantil), no significa que dicha inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil deba realizarse necesariamente con car\u00e1cter previo para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representaci\u00f3n, pues, a diferencia de otros supuestos (cfr. art\u00edculo 383 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual, la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil s\u00ed es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la adquisici\u00f3n realizada a su favor, o el art\u00edculo 249.3 del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, conforme al cual, no ser\u00eda inscribible en el Registro de la Propiedad lo actuado por un consejero delegado no inscrito, habida cuenta del car\u00e1cter constitutivo de la inscripci\u00f3n de dicho cargo), y a diferencia tambi\u00e9n de lo que suced\u00eda con la redacci\u00f3n del Reglamento del Registro Mercantil anterior de 1956 (cfr. art\u00edculo 95), en la legislaci\u00f3n actual, con las excepciones contempladas en la misma, no hay ning\u00fan precepto que imponga aquella inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil con car\u00e1cter general y previo a la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. La inscripci\u00f3n del nombramiento o poder en el Registro Mercantil no es precisa para la v\u00e1lida existencia del nombramiento o poder, aunque s\u00ed para su plena eficacia frente a terceros, incluso de buena fe (cfr. art\u00edculo 21 del C\u00f3digo de Comercio y 9 del Reglamento de Registro Mercantil).<\/p>\n

Como ha declarado recientemente este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2012), la falta del dato de la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil como revelador de la v\u00e1lida existencia de la representaci\u00f3n alegada (en el caso de un poder general no inscrito o en el de un poder especial), puede ser suplida por la rese\u00f1a en el t\u00edtulo inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la v\u00e1lida designaci\u00f3n del representante social o apoderado por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por \u00f3rgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento (vid. en el mismo sentido la Resoluci\u00f3n de 4 de junio de 1998), incluyendo la aceptaci\u00f3n del nombramiento y, en su caso, notificaci\u00f3n o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en t\u00e9rminos que hagan compatible y congruente la situaci\u00f3n registral con la extrarregistral (vid. art\u00edculos 12, 77 a 80, y 111, 108 y 109 del Reglamento del Registro Mercantil, y 222.8 de la Ley Hipotecaria y 110.1 de la Ley 24\/2001).<\/p>\n

En este sentido, la apariencia legitimadora del apoderado por la exhibici\u00f3n de la copia autorizada del poder representativo no es suficiente para acreditar la v\u00e1lida existencia de su representaci\u00f3n, pues dicho poder puede estar otorgado por \u00f3rgano no legitimado para ello o con cargo no vigente en el momento de su nombramiento. T\u00e9ngase en cuenta que, por ejemplo, ni al presidente del Consejo de Administraci\u00f3n, ni a la junta les corresponde la concesi\u00f3n de poderes (vid. Resoluci\u00f3n de 1 de marzo de 1993 y art\u00edculo 209 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital).<\/p>\n

Las normas protectoras del tercero de buena fe que adquiere de apoderado con poder no inscrito, o incluso extinguido (vid. art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo Civil) no son suficientes en este caso, pues es incuestionable la prevalencia del sistema de publicidad registral mercantil sobre la apariencia derivada de la mera tenencia de la copia autorizada de un poder, cuando se trata de poderes inscribibles (vid. art\u00edculos 20.1, en cuanto a la presunci\u00f3n de exactitud y validez del contenido registral, 21, en cuanto a los efectos de la publicidad registral y 22 en cuanto a la inscripci\u00f3n de los poderes generales, todos del C\u00f3digo de Comercio y concordantes 7, 8, 9 del Reglamento de Registro Mercantil).<\/p>\n

6. En el presente caso, el notario autorizante del t\u00edtulo calificado ha rese\u00f1ado el documento del que nace la representaci\u00f3n directamente invocada por el compareciente, la escritura p\u00fablica de apoderamiento, mediante indicaci\u00f3n del notario autorizante, fecha y n\u00famero de protocolo, pero ha omitido toda referencia a su eventual inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, y tambi\u00e9n a la persona concedente del poder, al t\u00edtulo representativo que vincule a este \u00faltimo con la sociedad, y a la inscripci\u00f3n registral de dicho t\u00edtulo, as\u00ed como respecto del car\u00e1cter general o especial del citado poder, de lo que nada se dice en la rese\u00f1a. La registradora lo considera defecto.<\/p>\n

Hay que recordar que trat\u00e1ndose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, al juicio de suficiencia notarial se superpone la presunci\u00f3n de exactitud y validez de los asientos del Registro (cfr. art\u00edculo 20 del C\u00f3digo de Comercio). Resulta por ello prescindible la expresi\u00f3n de quien concedi\u00f3 el poder. Pero trat\u00e1ndose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunci\u00f3n, por lo que, como se desprende \u00aba fortiori\u00bb de lo razonado en los fundamentos anteriores, la rese\u00f1a del documento en que funda su representaci\u00f3n el apoderado debe comprender tambi\u00e9n el t\u00edtulo representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado (representaci\u00f3n de segundo grado) depender\u00e1, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del \u00f3rgano societario o del apoderado que lo haya otorgado (representaci\u00f3n de primer grado).<\/p>\n

As\u00ed resulta tambi\u00e9n de lo dispuesto por el art\u00edculo 165 del Reglamento Notarial al establecer que, en los casos en que alguno de los otorgantes concurra al acto en nombre de una sociedad, el notario deber\u00e1 expresar dicha circunstancia, designando las relativas a la personalidad del representante y el nombre de la sociedad y su domicilio, datos de inscripci\u00f3n e identificaci\u00f3n fiscal, e indicando los datos del t\u00edtulo del cual resulte la representaci\u00f3n. Como aclar\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 1996 \u00abLa exigencia que el art\u00edculo 165 impone respecto a la intervenci\u00f3n en nombre de una sociedad, ha de ser cumplida escrupulosamente por la inexcusable relaci\u00f3n que debe existir entre la persona f\u00edsica compareciente y el \u00f3rgano societario que le ha conferido la representaci\u00f3n. En este sentido, la previsi\u00f3n de que, entre otros extremos, se rese\u00f1e el t\u00edtulo del cual resulte la representaci\u00f3n, impone no s\u00f3lo que se consignen el nombre del notario autorizante de la escritura y la fecha de \u00e9sta, sino tambi\u00e9n la persona que otorga el poder y su relaci\u00f3n con el \u00f3rgano de administraci\u00f3n de la sociedad, \u2026 para que se entienda cumplida en un todo la legislaci\u00f3n notarial, presupuesto que el art\u00edculo 1.217 del C\u00f3digo Civil impone como necesario para que la escritura goce de los efectos que le atribuye el art\u00edculo 1.218 del C\u00f3digo Civil\u00bb. T\u00e9ngase en cuenta que dicho extremo va a ser objeto de calificaci\u00f3n y debe rese\u00f1arse en la inscripci\u00f3n, de forma que, de modo similar a como sucede en los supuestos de subapoderamiento o de sustituci\u00f3n de poder, deber\u00e1 recogerse en el asiento respectivo las circunstancias representativas tanto del sustituyente como del sustituido (cfr. art\u00edculo 51.9 c) del Reglamento Hipotecario y Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Registros y Notariado de 11 de junio de 2004). Como declar\u00f3 esta \u00faltima Resoluci\u00f3n en un supuesto de sustituci\u00f3n de poder, \u00abaun dejando al margen tanto el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas alegadas \u2026 como la cuesti\u00f3n relativa a la distinta exigencia de la rese\u00f1a del documento representativo seg\u00fan que se trate o no de poder inscrito en el Registro Mercantil, lo cierto es que esa \u00abrese\u00f1a identificativa\u00bb habr\u00e1 de consistir en una sucinta narraci\u00f3n o indicaci\u00f3n somera, pero suficiente, de los datos de la escritura en cuya virtud se confirieron las facultades representativas, de suerte que no puede considerarse suficiente una indicaci\u00f3n como la ahora debatida que ni siquiera contiene el nombre del notario autorizante y fecha de la escritura originaria del poder, m\u00e1xime si se tiene en cuenta que se trata de un caso de sustituci\u00f3n de poder, en el que no es necesario exhibir la copia autorizada del mismo al tiempo del otorgamiento del negocio cuya inscripci\u00f3n se solicita (cfr. la Resoluci\u00f3n de 10 de febrero de 1995), y el notario debe recoger, tom\u00e1ndolos de la escritura de sustituci\u00f3n, los particulares del poder originario relativos a la justificaci\u00f3n documental de la existencia de la representaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

7. De acuerdo con todo lo anterior tiene raz\u00f3n la registradora cuando considera incompleta la rese\u00f1a hecha por el notario autorizante de la escritura de compraventa calificada de los documentos de los que derivan las facultades representativas del otorgante, al limitarse a rese\u00f1ar la escritura de poder, pero sin incluir en dicha rese\u00f1a ni los datos de su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, ni, en defecto de dicha inscripci\u00f3n, los datos y documentos relativos a la representaci\u00f3n de primer grado (org\u00e1nica o voluntaria, en caso de sustituci\u00f3n de poder) de la que derive, que permitan entender acreditada la legalidad y existencia de dicha representaci\u00f3n, y su congruencia con la presunci\u00f3n de validez y exactitud registral establecida en los art\u00edculos 20 del C\u00f3digo de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero de 2001, y 23 de febrero de 2001), y de cuya existencia y validez depende a su vez la propia validez de la representaci\u00f3n voluntaria o de segundo grado alegada por el compareciente para actuar en nombre del titular registral, como representaci\u00f3n derivada de la primera que es. Y sin que esta conclusi\u00f3n pueda quedar desvirtuada por el hecho de que una vez nacido v\u00e1lidamente el poder al mundo jur\u00eddico, el representante org\u00e1nico (\u00f3rgano de administraci\u00f3n) que confiere el poder y el representante voluntario designado (apoderado) ostenten distinta posici\u00f3n respecto de la sociedad representada, y su respectiva duraci\u00f3n y vicisitudes en el tr\u00e1fico jur\u00eddico se independicen.<\/p>\n

No se pone en duda en la calificaci\u00f3n la suficiencia de las facultades representativas del otorgante, sino la falta de acreditaci\u00f3n, y en su caso regularidad, del t\u00edtulo representativo del concedente del poder, esto es, el nombramiento del \u00f3rgano social o el negocio representativo mediante el cual el \u00f3rgano correspondiente de la entidad representada apodera espec\u00edficamente a quien a su vez concede el poder al interviniente (pues dado el car\u00e1cter incompleto de la rese\u00f1a no se puede colegir si el concedente del poder fue o no el \u00f3rgano de administraci\u00f3n o bien otro apoderado designado por aqu\u00e9l). Se trata de una cuesti\u00f3n que afecta a la regularidad y legalidad del nombramiento del apoderado que depende de documentos (los relativos al t\u00edtulo representativo del concedente del poder) que el notario ni testimonia, ni rese\u00f1a habi\u00e9ndolos tenido a la vista, omisi\u00f3n que no se suple por el juicio de suficiencia de facultades, y que son presupuesto necesario previo para la legitimaci\u00f3n de la actuaci\u00f3n del apoderado en nombre del titular registral con las consecuencias jur\u00eddicas y registrales que dicha actuaci\u00f3n puede comportar en la esfera de aqu\u00e9l (cfr. art\u00edculo 1, 20, 38, 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n impugnada en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

22 octubre (4 rs.) 2012<\/p>\n

Voluntaria: forma de acreditarla<\/strong>.- 1. Dos son las cuestiones sobre las que versa este expediente: por un lado cu\u00e1l sea la eficacia de una anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de vender, gravar, enajenar y disponer ordenada por la autoridad judicial en relaci\u00f3n a una modificaci\u00f3n de hipoteca otorgada con posterioridad (esta cuesti\u00f3n se examina en el apartado \u201cPROHIBICI\u00d3N DE DISPONER. Impuesta judicialmente: efectos\u201d), y por otro si determinado juicio de suficiencia llevado a cabo por el notario autorizante re\u00fane el requisito de congruencia.<\/p>\n

5. En cuanto al segundo motivo de impugnaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n, la registradora suspende la inscripci\u00f3n de la escritura porque, a su juicio, la rese\u00f1a de las facultades del apoderado \u2013pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria\u2013 es incongruente con el juicio de suficiencia que lleva a cabo el notario \u2013\u00abconsidero suficientes las facultades representativas acreditadas para la novaci\u00f3n de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria objeto de este instrumento\u00bb\u2013. El propio notario recurrente entiende que la redacci\u00f3n del instrumento podr\u00eda ser m\u00e1s acertada. De hecho, se llega a una situaci\u00f3n en que se contienen en el documento calificado dos juicios de suficiencia de las facultades representativas del apoderado compareciente, una, en relaci\u00f3n a la escritura de apoderamiento propiamente dicha, que se estiman suficientes \u00abpara el presente otorgamiento, escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria\u00bb, y otra en relaci\u00f3n con las facultades resultantes despu\u00e9s de los procesos de fusi\u00f3n y segregaci\u00f3n de la entidad poderdante, estim\u00e1ndose en este caso \u00absuficientes las facultades representativas acreditadas para la novaci\u00f3n de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria objeto de este instrumento\u00bb.<\/p>\n

6. Si bien es cierto que mayor claridad en la redacci\u00f3n hubiera sido posible y deseable, no lo es menos que en el segundo de los juicios notariales de suficiencia se hace expresa referencia al negocio jur\u00eddico que es objeto del t\u00edtulo calificado, de modo que, aunque estrictamente no exista una rese\u00f1a de las facultades, como parece pedir la registradora, s\u00ed hay un pronunciamiento preciso sobre la suficiencia de las facultades acreditadas para el negocio formalizado, y en todo caso, la oportuna consulta del Registro Mercantil por la registradora calificante habr\u00eda aclarado definitivamente la cuesti\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso en cuanto al segundo de los defectos y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en cuanto al primero.<\/p>\n

24 octubre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00a0[1]<\/a> A ra\u00edz de la novedad introducida por el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, respecto al alcance de la suficiencia del juicio hecho por el Notario de las facultades representativas, en caso de intervenci\u00f3n de una persona por otra, se han dictado tres tipos de Resoluciones de distinto contenido. La primera de ellas, de 12 de abril de 2002, dictada en consulta hecha por el Consejo General del Notariado, dijo claramente que la rese\u00f1a del documento mediante el cual se acredite la representaci\u00f3n deb\u00eda llevar, entre otras cosas, \u201cuna relaci\u00f3n o transcripci\u00f3n somera pero suficiente de las facultades representativas\u201d. Poco despu\u00e9s, la de 23 del mismo mes (y otras posteriores), dictada en recurso gubernativo, lleg\u00f3 a la conclusi\u00f3n de que por el hecho de figurar en la comparecencia el nombre del acto o contrato celebrado y de decir el Notario m\u00e1s adelante que el apoderado tiene capacidad suficiente para el otorgamiento que va a realizar, uniendo una cosa con otra resultaba hecho el juicio de suficiencia del poder. Finalmente, la presente Resoluci\u00f3n, intermedia entre la de 12 y la de 23 de abril, adopta un nuevo criterio.<\/p>\n

[2]<\/a> En el apartado 2 de los fundamentos de derecho, la Direcci\u00f3n afirma que \u201ccuando el Notario haya realizado el juicio de suficiencia, y de la escritura resulten los particulares bastantes para que el Registrador califique la capacidad del otorgante con relaci\u00f3n al acto que se pretende inscribir, el Registrador no podr\u00e1 exigir la documentaci\u00f3n complementaria\u201d. Est\u00e1 claro que, en el caso aqu\u00ed debatido, el Notario no hizo correctamente la relaci\u00f3n o transcripci\u00f3n de los particulares de la escritura de poder, por lo que no se entiende por qu\u00e9 el Centro Directivo dice que el Registrador no puede pedir, como medio de aclarar sus dudas para comprobar si el poder era suficiente, que se le exhibiera la copia de la escritura de poder.<\/p>\n

[3]<\/a> La cuesti\u00f3n debatida en estos recursos es la misma que dio lugar desde el a\u00f1o 2002 a numerosas y pol\u00e9micas Resoluciones que trataron de resolver el sentido que debe darse al art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, respecto al alcance del juicio de suficiencia por el Notario del contenido del poder y las correlativas facultades calificadoras del Registrador de la Propiedad (por cierto, si esta Ley ten\u00eda la finalidad, como todas las llamadas \u201cde acompa\u00f1amiento\u201d, de ser el complemento necesario de las novedades introducidas en la Ley de Presupuestos de aquel a\u00f1o, habr\u00eda que preguntarse \u00bfqu\u00e9 preceptos de la Ley de Presupuestos requer\u00edan esta modificaci\u00f3n?). Dada su importancia, se transcribe \u00edntegro el contenido de la Resoluci\u00f3n del d\u00eda 14 (las siguientes son iguales) en lugar de un resumen, como suele ser lo habitual en este diccionario. Merece destacarse, entre las palabras del Centro Directivo, que la Resoluci\u00f3n inicial \u2013la de 12 de abril de 2002- \u201cha dado lugar a la disparidad judicial de criterios\u201d reflejada en una serie de sentencias que cita, en algunas de las cuales los Tribunales de Justicia confirmaron calificaciones registrales que consideraban necesaria la rese\u00f1a o la transcripci\u00f3n somera pero suficiente del contenido del poder. Como consecuencia, la Direcci\u00f3n se considera obligada a aclarar, \u201cuna vez m\u00e1s, cu\u00e1l es el sentido e interpretaci\u00f3n\u201d que debe darse al pol\u00e9mico art\u00edculo. Aunque no lo dice expresamente, parece que su intenci\u00f3n es que su criterio, claro y preciso, sirva de pauta a tener en cuenta por todos; desde luego, por Notarios y Registradores, a los que menciona de modo expreso. Pero habr\u00eda que preguntarse si los Tribunales de Justicia, que tienen su propio criterio y que puede no coincidir con el del Centro Directivo, seguir\u00e1n tambi\u00e9n interpretando el art\u00edculo 98 en el sentido que marca \u00e9ste. Redactadas estas l\u00edneas el mismo d\u00eda de publicarse estas Resoluciones en el B.O.E., habr\u00e1 que esperar la reacci\u00f3n de los Jueces y Tribunales, si llega a plantearse esta cuesti\u00f3n en juicio verbal, para saber si se consolida. Pero, adem\u00e1s de lo anterior, la Resoluci\u00f3n del d\u00eda 14 se distingue de las restantes en un punto muy importante, pues en ella la representaci\u00f3n no derivaba de una escritura de poder, que es el documento que, hasta la fecha, ha dado lugar a estas Resoluciones. En este caso, el representante era una tutora que acredit\u00f3 su cargo y sus funciones mediante diversos testimonios de otras tantas actuaciones judiciales y la Direcci\u00f3n, siguiendo el mismo criterio que en materia de poderes, afirma que \u201cla rese\u00f1a del documento est\u00e1 hecha con correcci\u00f3n, pues en la misma se indica el tipo de resoluci\u00f3n, el Juzgado del que proviene y su fecha\u201d, a\u00f1adiendo que \u201cen el presente caso no nos encontramos con una calificaci\u00f3n de documentos judiciales, sino por el contrario de un documento p\u00fablico notarial en el que se rese\u00f1an los datos identificativos de las resoluciones judiciales… En cuanto al juicio de suficiencia se afirma en el t\u00edtulo que… yo el Notario considero suficientes para otorgar la presente escritura de aceptaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de herencia…, siendo as\u00ed que tal juicio es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en el t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, pues se trata de una escritura de aceptaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de herencia\u201d. De aplicarse este criterio a todo tipo de actuaci\u00f3n por medio de representante, el juicio y la valoraci\u00f3n hecha por Notario del contenido de un documento tendr\u00e1 fuerza obligatoria incluso para la autoridad judicial, que, al parecer, no podr\u00e1 requerir su exhibici\u00f3n.<\/p>\n

En la anterior edici\u00f3n de este diccionario, los comentarios a esta Resoluci\u00f3n terminaban en el punto anterior. Pero despu\u00e9s del a\u00f1o 2008 han aparecido una sentencia y una resoluci\u00f3n que merecen destacarse. La sentencia es la del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 13 de septiembre de 2009, publicada en el B.O.E de 10 de agosto de 2010, por la que se anula la resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de 13 de febrero de 2008 (que aparece m\u00e1s adelante, bajo el mismo t\u00edtulo que la que aqu\u00ed se comenta). Y la resoluci\u00f3n es de 5 de abril de 2011, que, aunque se dict\u00f3 en recurso contra la calificaci\u00f3n de un registrador mercantil, aborda el mismo problema que las que aqu\u00ed se rese\u00f1an.<\/p>\n

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia, muy extensa y muy bien fundamentada, puede extractarse con los siguientes fragmentos: \u201cTodos los funcionarios p\u00fablicos \u2013y el Notario tambi\u00e9n lo es-, han de motivar suficientemente los actos que realicen, de modo que no es concebible efectuar un juicio de suficiencia sin motivaci\u00f3n alguna, ya que admitir lo contrario contravendr\u00eda abiertamente la interdicci\u00f3n de la arbitrariedad.\u201d Por ello, a\u00f1ade m\u00e1s adelante que \u201cel Notario debe manifestar el fundamento del cual se deriva su juicio o conclusi\u00f3n.\u201d Y para fundamentar el juicio de suficiencia, la sentencia explica: \u201cEsta concreci\u00f3n podr\u00e1 hacerla el Notario apoyando su juicio o valoraci\u00f3n en una trascripci\u00f3n somera pero suficiente de las facultades atinentes al caso o en una referencia o relaci\u00f3n de la esencia de tales facultades, de la misma forma que\u2026 los testimonios notariales pueden ser literales o en relaci\u00f3n. De este modo, el Registrador en ejercicio de su funci\u00f3n calificadora podr\u00e1 apreciar si, en su caso, el juicio emitido por el Notario resulta contradicho por lo que resulte del mismo documento calificado o de los asientos del Registro.\u201d<\/p>\n

En definitiva, la sentencia anula esta resoluci\u00f3n. Pero la sentencia tiene otra caracter\u00edstica que refuerza su valor y es que se public\u00f3 en el Bolet\u00edn Oficial del Estado, con lo cual nos lleva a la previsi\u00f3n del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan el cual \u201cPublicada en el Bolet\u00edn Oficial del Estado la resoluci\u00f3n expresa por la que se estime el recurso, tendr\u00e1 car\u00e1cter vinculante para todos los registradores mientras no se anule por los Tribunales. La anulaci\u00f3n de aqu\u00e9lla, una vez firme, ser\u00e1 publicada del mismo modo.\u201d Por tanto, si la sentencia fue firme, anul\u00f3 una resoluci\u00f3n y se public\u00f3 en el Bolet\u00edn Oficial del Estado, la consecuencia no es solo que se anule la resoluci\u00f3n afectada, sino la propia doctrina de la Direcci\u00f3n General, que deber\u00eda rectificarse en las resoluciones que se dictaran a partir de aquella fecha, puesto que el \u00f3rgano superior \u2013el Tribunal- tiene un criterio que debe prevalecer sobre el del organismo inferior en jerarqu\u00eda.<\/p>\n

Sin embargo, no ha ocurrido as\u00ed, sino todo lo contrario. La resoluci\u00f3n de 5 de abril del a\u00f1o 2011, dictada como se ha dicho en relaci\u00f3n con un Registro Mercantil, se desmarca del criterio del Tribunal Superior de Justicia y lo hace, adem\u00e1s, de manera abierta. En ella puede leerse lo siguiente: \u201cel Notario no tiene por qu\u00e9 especificar cu\u00e1les son esas facultades representativas contenidas en la escritura de apoderamiento que considera suficientes.\u201d Y por si hubiera alguna duda, a\u00f1ade m\u00e1s adelante: \u201cDicho criterio no puede quedar menoscabado por el hecho de que exista determinada Sentencia como la que cita en su calificaci\u00f3n el Registrador, de la Audiencia Provincial de Madrid, Secci\u00f3n 10.\u00aa, de 13 de mayo de 2009.\u201d<\/p>\n

[4]<\/a> La Resoluci\u00f3n de 29 de septiembre de 2005, en recurso contra la calificaci\u00f3n del Registrador de la Propiedad de \u00c1lora, ha sido anulada por sentencia de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga, de 21 de octubre de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010. Por su parte, la de la misma fecha, del Registro de la Propiedad de Santa Mar\u00eda La Real de Nieva, ha sido anulada, por extempor\u00e1nea, por la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, publicada en el B.O.E.\u00a0 de 3 de julio de 2012. Y la de la misma fecha, del Registro de la Propiedad de Madrid, ha sido anulada, tambi\u00e9n por extempor\u00e1nea, por la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 2011, publicada en el B.O.E.\u00a0 de 3 de julio de 2012.<\/p>\n

[5]<\/a> Est\u00e1 claro que aqu\u00ed hay un error material; donde dice \u201crevocar\u201d, debe leerse \u201cconfirmar\u201d.<\/p>\n

[6]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n ha sido anulada por la Audiencia Provincial de M\u00e1laga, en sentencia de 9 de octubre de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010. En dicho B.O.E. se dice, por error, que se anula la Resoluci\u00f3n de 19 de septiembre de 2009, cuando el a\u00f1o de dicha Resoluci\u00f3n es el 2006.<\/p>\n

[7]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n sigue la l\u00ednea de las que en los \u00faltimos a\u00f1os se relacionan con el problema que aqu\u00ed se examina. Lo primero que se advierte (igual que en las que tratan del contenido del informe que el Registrador debe hacer en el recurso) es su extraordinaria extensi\u00f3n, que contrasta con el laconismo que preside la mayor\u00eda de las Resoluciones que se ocupan de otras cuestiones. Pero en su af\u00e1n de rematar su criterio, se a\u00f1ade alg\u00fan que otro matiz novedoso que puede resumirse en dos palabras: a) la labor del Registrador al calificar es mucho menos importante de lo que cre\u00edamos y el legislador, cuando dice literalmente en el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria que debe calificar \u201cla validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p\u00fablicas\u201d, no quiere decir que el Registrador pueda calificar tal validez, sino que debe limitarse a revisar si el negocio jur\u00eddico es inscribible. Lo que no dice el autor de esta Resoluci\u00f3n es en qu\u00e9 debe fundarse el Registrador para no inscribir, porque la validez de los actos dispositivos, por mucho que lo diga la Ley Hipotecaria, no es competencia del Registrador\u2026 seg\u00fan el autor de la Resoluci\u00f3n; b) en cambio, la labor del Notario, que en esta Resoluci\u00f3n se limita al alcance del juicio de capacidad del apoderado, es tan trascendental que de dicho juicio se deriva no s\u00f3lo que el apoderado tiene las facultades que el Notario dice, sino tambi\u00e9n \u201cuna fuerte presunci\u00f3n iuris tantum<\/em> de validez (del acto dispositivo) que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente\u201d.<\/p>\n

[8]<\/a> El contenido de estas dos Resoluciones es id\u00e9ntico. La \u00fanica diferencia es que la Resoluci\u00f3n de 2 de abril tuvo su origen en una escritura de compraventa.<\/p>\n

[9]<\/a> De las cuatro resoluciones del d\u00eda 13, la procedente del Registro de la Propiedad de Segovia n\u00famero 3 ha sido anulada por la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2012, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012. En el fallo se reconoce la legitimaci\u00f3n de la registradora para recurrir las resoluciones de la Direcci\u00f3n General y, adem\u00e1s, se declara nula esta concreta resoluci\u00f3n por haber sido dictada fuera de plazo.<\/p>\n

[10]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n ha sido anulada por la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 13 de mayo de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.<\/p>\n

[11]<\/a> Esta resoluci\u00f3n es literalmente id\u00e9ntica a otra anterior, la de 5 de abril de este mismo a\u00f1o, dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de un registrador mercantil. Pero con una importante diferencia: la del mes de abril terminaba con un p\u00e1rrafo que ha desaparecido en estas tres de junio. Dicho p\u00e1rrafo dec\u00eda as\u00ed: \u201cDicho criterio no puede quedar menoscabado por el hecho de que exista determinada Sentencia como la que cita en su calificaci\u00f3n el Registrador, de la Audiencia Provincial de Madrid, Secci\u00f3n 10.\u00aa, de 13 de mayo de 2009. Y es que dicha Sentencia (que, por cierto se refiere al precepto de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, al que alude la calificaci\u00f3n ahora impugnada) resulta contradicha por otras, entre ellas algunas m\u00e1s recientes de la misma Audiencia Provincial de Madrid (Sentencias de 30 de diciembre de 2009 \u2013Secci\u00f3n 20.\u00aa\u2013, 15 de febrero de 2010 \u2013Secci\u00f3n 12.\u00aa\u2013, 23 de abril de 2010 \u2013Secci\u00f3n 19.\u00aa\u2013 y 26 de mayo de 2010 \u2013Secci\u00f3n 9.\u00aa\u2013). Por otra parte, el criterio mantenido por este Centro Directivo hab\u00eda sido recientemente reiterado en Resoluci\u00f3n de 2 de diciembre de 2010, por lo que al haber sido ya publicada en el Bolet\u00edn Oficial del Estado, el 20 de diciembre de 2010, en el momento de la calificaci\u00f3n impugnada no deb\u00eda ser desconocida por el Registrador (cfr. art\u00edculo 327, p\u00e1rrafo d\u00e9cimo, de la Ley Hipotecaria).\u201d<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N Voluntaria: forma de acreditarla Para comprobar la capacidad de los otorgantes, el Registrador puede exigir la presentaci\u00f3n de las escrituras de poder justificativas de la representaci\u00f3n siempre que no se inserten, no ya literalmente en alguna de sus cl\u00e1usulas, sino tambi\u00e9n en toda su integridad, puesto que aparte de las dudas que excepcionalmente pudieran […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4649],"tags":[1526,4673],"class_list":{"0":"post-20234","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-representacion-propiedad-2","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-voluntaria-forma-de-acreditarla","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20234","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20234"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20234\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20234"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20234"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20234"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}