{"id":20240,"date":"2016-02-24T14:29:53","date_gmt":"2016-02-24T13:29:53","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20240"},"modified":"2016-03-19T14:32:10","modified_gmt":"2016-03-19T13:32:10","slug":"voluntaria-insuficiencia-del-poder","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/representacion-propiedad-2\/voluntaria-insuficiencia-del-poder\/","title":{"rendered":"Voluntaria: insuficiencia del poder"},"content":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Voluntaria: insuficiencia del poder<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Voluntaria: insuficiencia del poder<\/strong><\/p>\n

Facultado un apoderado para vender inmuebles, pero precisando el poder que para cada venta que realice necesitar\u00e1 autorizaci\u00f3n del poderdante, en la que se especifiquen el nombre del comprador, objeto de la venta, precio y forma de pago, se considera que no es suficiente un documento privado con firma legitimada para acreditar dicha autorizaci\u00f3n, pues la participaci\u00f3n del \u00abdominus negotii\u00bb integra de forma tan decisiva la voluntad negocial que debe revestir la fehaciencia de un documento p\u00fablico.<\/p>\n

3 marzo 2000<\/p>\n

Voluntaria: insuficiencia del poder<\/strong>.- 1. En el supuesto f\u00e1ctico de este expediente se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa por la que padre e hijo compran un apartamento por mitades indivisas. El padre, casado en r\u00e9gimen de gananciales, interviene en su propio nombre y derecho y, adem\u00e1s, en representaci\u00f3n de su esposa mediante poder, respecto del cual, el Notario autorizante de la escritura calificada expresa que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura de poder y de ella resulta que el apoderado \u00abest\u00e1 facultado para adquirir toda clase de bienes inmuebles con las condiciones que estime pertinentes\u00bb.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, seg\u00fan sostiene, en la rese\u00f1a del poder que hace el Notario autorizante de la escritura calificada se otorgan al apoderado facultades para comprar bienes inmuebles y no participaciones indivisas de los mismos.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n objeto de este recurso debe resolverse conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.<\/p>\n

Conforme al apartado 2 de dicho art\u00edculo, la rese\u00f1a identificativa que del documento aut\u00e9ntico aportado para acreditar la representaci\u00f3n inserte el Notario y su valoraci\u00f3n de la suficiencia de las facultades representativas \u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas, de la representaci\u00f3n acreditada, bajo la responsabilidad del Notario\u00bb. De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jur\u00eddica para intervenir en nombre ajeno, expresado mediante en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este \u00faltimo que comprende la existencia y suficiencia del poder, el \u00e1mbito de la representaci\u00f3n legal u org\u00e1nica y, en su caso, la personalidad jur\u00eddica de la entidad representada.<\/p>\n

Estos efectos del juicio notarial de capacidad, expresado en la forma establecida en el mencionado art\u00edculo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento p\u00fablico notarial. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1.218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb (es decir, que los documentos p\u00fablicos notariales hacen fe y se presume que narran no s\u00f3lo \u00abla verdad\u00bb sino \u00abtoda la verdad\u00bb). En efecto, la seguridad jur\u00eddica que el instrumento p\u00fablico proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe p\u00fablica que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad f\u00edsica, actos de exhibici\u00f3n, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad f\u00e1ctica, lectura, firmas, etc.); y la presunci\u00f3n, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 15 de julio de 1954, tiene su base \u00aben la calificaci\u00f3n personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes. debiendo, en principio, el Notario, no s\u00f3lo excusar su ministerio, sino negar la autorizaci\u00f3n notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos\u00bb (Y es que ser\u00eda il\u00f3gico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo \u2013como funcionario p\u00fablico especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y dem\u00e1s actos extrajudiciales, seg\u00fan los art\u00edculos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207\/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000\u2013). Por lo dem\u00e1s, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento p\u00fablico operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros p\u00fablicos, sin que la distinci\u00f3n entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre n\u00edtidas: as\u00ed, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en s\u00ed de un hecho sino m\u00e1s bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acci\u00f3n, aunque en los supuestos m\u00e1s extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe p\u00fablica, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunci\u00f3n; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveraci\u00f3n notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de \u00abfuerte presunci\u00f3n iuris tantum \u00bb, de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deber\u00e1 dejar margen racional de duda (cfr. la Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 1994).<\/p>\n

As\u00ed como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que \u2013como podr\u00e1 ocurrir excepcionalmente \u2013 de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciaci\u00f3n), tampoco podr\u00e1 revisar la valoraci\u00f3n que, en la forma prevenida en el art\u00edculo 98.1 de la Ley 24\/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho art\u00edculo, al referirse en el mismo plano a la narraci\u00f3n de un hecho, cual es la constataci\u00f3n \u2013\u00abrese\u00f1a\u00bb\u2013 de los datos de identificaci\u00f3n del documento aut\u00e9ntico aportado, y a un juicio -\u00abvaloraci\u00f3n\u00bb- sobre la suficiencia de la representaci\u00f3n, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveraci\u00f3n notarial sobre la representaci\u00f3n \u2013\u00abhar\u00e1n fe suficiente, por s\u00ed solas de la representaci\u00f3n acreditada\u00bb \u2013, de modo que adem\u00e1s de quedar dicha rese\u00f1a bajo la fe p\u00fablica notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunci\u00f3n \u201ciuris tantum\u201d de validez que ser\u00e1 plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual omisi\u00f3n en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extr\u00ednseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe p\u00fablica notarial \u2013 cfr. art\u00edculo 143 del Reglamento Notarial\u2013, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para \u00abvender\u00bb, cuando se trata de una escritura de donaci\u00f3n) o de los asientos del Registro \u2013cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del C\u00f3digo de Comercio\u2013.<\/p>\n

Cabe recordar que seg\u00fan el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, cuyo contenido se ha reiterado en las de 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero de 2005, 21, 22 y 23 de febrero de 2005 \u2013entre otras m\u00e1s recientes citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente\u2013, \u00abpara que pueda entenderse v\u00e1lidamente cumplido el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, el Notario deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio, una calificaci\u00f3n si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deber\u00e1n acreditarse al Notario mediante exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico. Asimismo, el Notario deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jur\u00eddico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento del que nace la representaci\u00f3n que deber\u00e1 comprender, al menos, el nombre o denominaci\u00f3n social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notario autorizante, la fecha del documento, el n\u00famero de protocolo y su vigencia.<\/p>\n

Las obligaciones para el Registrador son tambi\u00e9n palmarias puesto que deber\u00e1 calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificaci\u00f3n que hace el Notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, deber\u00e1 calificar que se ha practicado la rese\u00f1a de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de \u00e9ste y de la calificaci\u00f3n que hace el Notario congruente con el acto o negocio jur\u00eddico documentado…<\/p>\n

Por \u00faltimo, en el ejercicio de esa funci\u00f3n calificadora el Registrador no podr\u00e1, en ning\u00fan caso, solicitar que se le acompa\u00f1e el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podr\u00e1 acudir a ning\u00fan medio extr\u00ednseco de calificaci\u00f3n. La raz\u00f3n esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su funci\u00f3n a lo que resulte del t\u00edtulo presentado se deriva de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del C\u00f3digo de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica el Registrador tiene tasados los medios de calificaci\u00f3n siendo los mismos dos: el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente arm\u00f3nico y coherente con la presunci\u00f3n de integridad y veracidad que se atribuye al documento p\u00fablico notarial ex art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb.<\/p>\n

3. Llegados a este punto debe analizarse si el recurso interpuesto debe ser o no estimado.<\/p>\n

Examinado el t\u00edtulo presentado a calificaci\u00f3n se observa que el Notario ha rese\u00f1ado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. As\u00ed, se manifiesta que el mismo es un poder conferido, mediante escritura p\u00fablica, autorizada por el Notario que se identifica, a\u00f1adiendo la fecha del poder y el n\u00famero de protocolo. Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la rese\u00f1a.<\/p>\n

Respecto del juicio de suficiencia de las facultades representativas alegadas por el poderdante, el Notario expresa en el t\u00edtulo que de la copia autorizada de la escritura de poder rese\u00f1ada, que ha tenido a la vista, \u00abresulta que est\u00e1 facultado para adquirir toda clase de bienes inmuebles con las condiciones que estime pertinentes\u00bb y a\u00f1ade lo siguiente: \u00abYo, el Notario, doy fe de que a mi juicio las facultades representativas acreditadas a m\u00ed, el Notario, son suficientes para el otorgamiento del negocio jur\u00eddico contenido en esta escritura\u00bb.<\/p>\n

Resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jur\u00eddico documentado en dicho t\u00edtulo y con el mismo contenido de \u00e9ste, ya que se trata de una escritura de compraventa de un bien inmueble.<\/p>\n

As\u00ed las cosas, el recurso debe ser estimado en su integridad, ya que el Notario ha cumplido fielmente con sus obligaciones \u2013rese\u00f1ar el documento aut\u00e9ntico del que nacen las facultades representativas y emitir un juicio de suficiencia de \u00e9stas que resulta coherente con el negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n

Carece, por tanto, de virtualidad alguna el obst\u00e1culo manifestado por el Registrador, ya que atendidos los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, y debiendo calificar el Registrador si es congruente el juicio de suficiencia emitido por el Notario con el contenido del t\u00edtulo, examinado el negocio jur\u00eddico concluido, en el presente caso no puede entenderse que exista incongruencia por el mero hecho de que al incluir dicho juicio de suficiencia el Notario haya expresado que est\u00e1 facultado el apoderado para adquirir bienes inmuebles, sin especificar adem\u00e1s que seg\u00fan dicho poder pueda tambi\u00e9n adquirir participaciones indivisas de los mismos.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador. [1]<\/a><\/p>\n

4 octubre 2005 [2]<\/a><\/p>\n

Voluntaria: insuficiencia del poder<\/strong>.- La nota de calificaci\u00f3n que origin\u00f3 este recurso dec\u00eda as\u00ed: \u201c… se suspende el \u00faltimo p\u00e1rrafo de la citada estipulaci\u00f3n cuarta en cuanto a la opci\u00f3n de compra constituida sobre las registrales…, por no resultar del poder rese\u00f1ado facultades suficientes para ello\u201d. Por tanto, el Registrador, a la vista de la rese\u00f1a hecha por el Notario, no plante\u00f3 ning\u00fan problema respecto a la si la rese\u00f1a de facultades o el juicio de suficiencia eran adecuados, sino que consider\u00f3 que las facultades rese\u00f1adas no eran suficientes para el acto realizado por el apoderado. Y lo mismo que en la Resoluci\u00f3n que precede, el Centro Directivo dedica los razonamientos de su Resoluci\u00f3n a reiterar su doctrina sobre el modo de reflejarse la escritura de poder en otra escritura, sin entrar en el fondo de la cuesti\u00f3n.<\/p>\n

11 octubre 2005<\/p>\n

Voluntaria: insuficiencia del poder<\/strong>.- 1. La presente resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Jos\u00e9 S\u00e1nchez Santero y do\u00f1a Mar\u00eda de las Nieves Elices Fern\u00e1ndez contra la negativa del Registrador de la Propiedad n\u00famero 10 de M\u00e1laga, don Juan Francisco Ruiz \u2013Rico M\u00e1rquez, a inscribir una Escritura de compraventa.<\/p>\n

De la nota de calificaci\u00f3n se deducen tres defectos (se examina aqu\u00ed solo el tercero):<\/p>\n

3. No coincide la descripci\u00f3n de las fincas que constan en la citada escritura de venta en Pasaje Jos\u00e9 Pizarro 7, Torremolinos, M\u00e1laga, con la descripci\u00f3n que consta en el certificado.<\/p>\n

4. En cuanto al \u00faltimo defecto, el documento autoriza para la venta de un \u00ablocal comercial de 86 m2, situado en Pasaje Jos\u00e9 Pizarro 7 en Torremolinos \u00bb, y en la Escritura calificada se describen dos elementos: Un apartamento de 24\u201973 metros cuadrados, en el n\u00famero 7 de la calle trasversal a la del pasaje de Jos\u00e9 Pizarro, y un local comercial de 45,35 metros cuadrados en el mismo lugar.<\/p>\n

Este tercer defecto igualmente debe ser confirmado, por cuanto de su mero cotejo se constata la no coincidencia de descripciones contenidas en la autorizaci\u00f3n de venta y en la Escritura calificada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar \u00edntegramente la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

23 mayo 2006<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> La mayor parte de esta extens\u00edsima Resoluci\u00f3n se refiere a un problema \u2013el de la rese\u00f1a por el Notario de las facultades representativas- que no fue planteado por el Registrador, quien se limit\u00f3 a decir que las facultades del apoderado, tal como las relacionaba el Notario, no eran suficientes para el acto realizado. Una cosa es que no se pueda discutir en el momento presente, a la luz de las Resoluciones del Centro Directivo, la forma en que el Notario relaciona dichas facultades, y otra muy distinta que no se pueda discrepar acerca de la suficiencia o insuficiencia de tales facultades.<\/p>\n

[2]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n ha sido anulada por la Audiencia Provincial de M\u00e1laga, en sentencia de 4 de febrero de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E de 10 de agosto de 2010.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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