{"id":20242,"date":"2016-02-23T14:32:24","date_gmt":"2016-02-23T13:32:24","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20242"},"modified":"2016-03-19T15:05:20","modified_gmt":"2016-03-19T14:05:20","slug":"voluntaria-interpretacion-del-poder","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/representacion-propiedad-2\/voluntaria-interpretacion-del-poder\/","title":{"rendered":"Voluntaria: Interpretaci\u00f3n del poder"},"content":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Voluntaria: Interpretaci\u00f3n del poder<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Voluntaria: Interpretaci\u00f3n del poder<\/strong><\/p>\n

Si bien es cierto que la extensi\u00f3n del poder es un problema de interpretaci\u00f3n de voluntad y que la doctrina reconoce al que est\u00e1 autorizado para estipular los elementos esenciales, la de los naturales y hasta accidentales del negocio, no es posible referir el poder a actos jur\u00eddicos no comprendidos en el texto literal del apoderamiento. Como consecuencia, referido un poder a determinadas fincas \u00aben el t\u00e9rmino de N\u00edjar, partido judicial de Sorbas, paraje de Rodalquilar\u00bb, y advertido el defecto de que dichas fincas no radicaban en el paraje expresado, es indudable que no puede ser subsanado por la escritura de aclaraci\u00f3n otorgada por el apoderado, pues es necesaria la intervenci\u00f3n del poderdante y atenerse estrictamente a los t\u00e9rminos taxativos del mandato, interpretado literalmente, ante el peligro de darle una extensi\u00f3n que pudiera producir un perjuicio que traspase los l\u00edmites del poder.<\/p>\n

30 diciembre 1931<\/p>\n

Voluntaria: Interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Aunque, como ha se\u00f1alado la Direcci\u00f3n, es la clase de acto y no la \u00edndole de los bienes, lo que ha servido de fundamento al principio de que para ejecutar por otro cualesquiera actos de riguroso dominio se necesita mandato especial o expreso, no siendo preciso especificar qu\u00e9 bienes han de ser enajenados, hipotecados, etc., no lo es menos que el mandante puede se\u00f1alar qu\u00e9 clase o cu\u00e1les bienes son los que se desea enajenar, hipotecar, etc. Como consecuencia, el poder para vender fincas r\u00fasticas o casas situadas en determinado lugar, no comprende la facultad de vender el derecho a retraer una de las casas enajenada con pacto de retro por el mandante, porque el derecho de retracto es cosa enteramente distinta del objeto sobre el cual recae y no puede confundirse con el inmueble mismo vendido, a que se contra\u00eda el poder.<\/p>\n

7 julio 1932<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Exigiendo el art\u00edculo 1.713 del C\u00f3digo Civil mandato expreso para enajenar, hipotecar o ejecutar actos de riguroso dominio y el art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria el consentimiento del titular registral o de sus causahabientes para la cancelaci\u00f3n de su inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n, es insuficiente para cancelar una hipoteca, por no existir facultades para ello, el poder concedido para vender por el precio y condiciones que estimase el apoderado, as\u00ed como para exigir y aceptar, en caso de aplazar el precio, las garant\u00edas que le parezcan.<\/p>\n

29 marzo 1935<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- El mandatario precisa poder expreso para solicitar la cancelaci\u00f3n de inscripciones extendidas a nombre de sus mandantes. El poder, en este caso, estaba otorgado por una de las personas interesadas en una sucesi\u00f3n y el asiento a cancelar era una hipoteca en garant\u00eda de la restituci\u00f3n de la dote, siendo los causantes el marido y la mujer.<\/p>\n

24 abril 1936<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, dentro de este cap\u00edtulo de REPRESENTACION, el ep\u00edgrafe \u00abVoluntaria: extinci\u00f3n\u00bb<\/p>\n

14 febrero 1941<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Aunque los actos que tiendan a modificar las entidades hipotecarias mediante segregaciones o agrupaciones, son de riguroso dominio, la Direcci\u00f3n admiti\u00f3 en este recurso la segregaci\u00f3n realizada por un apoderado que s\u00f3lo ten\u00eda facultades para vender, fund\u00e1ndose el que la mandante le autoriz\u00f3 para vender \u00abpor el precio y condiciones que estime\u00bb el mandatario, lo que revela el prop\u00f3sito de no poner trabas ni limitaciones al contrato de venta, toda vez que la palabra \u00abcondiciones\u00bb parece empleada en su acepci\u00f3n vulgar, como sin\u00f3nima de supuestos, cl\u00e1usulas, bases u operaciones con arreglo a los cuales podr\u00eda realizarse la venta y entre las que se encuentra como previa la segregaci\u00f3n, para el caso de que se enajenare s\u00f3lo una parte de la finca, como sucedi\u00f3 en la escritura objeto de este recurso. Este razonamiento, dice el Centro Directivo, resulta confirmado en la propia escritura, porque la mandante se oblig\u00f3 a tener por firme y v\u00e1lido lo que en virtud de las atribuciones conferidas \u00aby sus consecuencias, incidentes y anexos hiciere el mandatario\u00bb, palabras todas que ponen de manifiesto una vez m\u00e1s las amplias facultades atribuidas a \u00e9ste para efectuar la venta. A los motivos anteriores, a\u00f1adi\u00f3 la Direcci\u00f3n la circunstancia, adecuada a la legislaci\u00f3n vigente entonces, de ser el mandatario marido de la se\u00f1ora que otorg\u00f3 el poder, siendo aqu\u00e9l, por tanto, el jefe de la sociedad conyugal y representante legal de su mujer, adem\u00e1s de que era evidente que se hallaba en relaci\u00f3n \u00edntima con su mandante, de quien pod\u00eda recibir constantemente instrucciones.<\/p>\n

19 diciembre 1942<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Hechos: Utilizando un poder para comprar conferido por dos hermanos, el apoderado compra una finca para uno de ellos y, transcurridos tres a\u00f1os desde que se inscribi\u00f3 la compra a favor de \u00e9ste, el apoderado, utilizando el mismo poder, otorga una escritura en la que afirma que cometi\u00f3 un error y que la compra se realiz\u00f3 en favor del otro hermano. Se confirma la calificaci\u00f3n denegatoria porque el mandato no puede ampliarse a casos distintos de los comprendidos en su texto, singularmente cuando el acto de gesti\u00f3n tienda a cancelar o anular situaciones leg\u00edtimas creadas en el Registro de la Propiedad o a disminuir el patrimonio del poderdante (un segundo defecto se examina m\u00e1s atr\u00e1s, bajo el ep\u00edgrafe Representaci\u00f3n \u00abVoluntaria: autocontrato\u00bb).<\/p>\n

23 enero 1943<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Comprometido el mandante a no poner trabas, cortapisas ni limitaciones a las operaciones cuya ejecuci\u00f3n conf\u00eda al mandatario y oblig\u00e1ndose a tener por firme y v\u00e1lido lo que en virtud de las atribuciones concedidas y \u00abpor el precio y condiciones que estime convenientes\u00bb realice el apoderado, no constituye defecto, en la escritura de compraventa, que el vendedor confiese haber recibido el precio producto de la venta, de manos de la poderdante con anterioridad al otorgamiento de la escritura, pues esta declaraci\u00f3n expl\u00edcita que consigna y recoge el mandatario no implica consecuencias onerosas para la mandante, ni menoscaba su patrimonio ni lesiona sus intereses.<\/p>\n

7 octubre 1943<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- La autorizaci\u00f3n para contraer un pr\u00e9stamo no faculta para constituir tambi\u00e9n hipoteca en garant\u00eda de su devoluci\u00f3n.<\/p>\n

18 noviembre 1960<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Reiterando la jurisprudencia restrictiva en lo tocante a la interpretaci\u00f3n del poder, se considera que aunque con arreglo al art\u00edculo 1.284 del C\u00f3digo Civil podr\u00eda ser natural y l\u00f3gico estimar a la persona f\u00edsica como sujeto normal de los derechos y relaciones de un mandato para tomar \u00aba pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria\u00bb, como quiera que el poderdante enumer\u00f3 s\u00f3lo a determinadas Entidades como posibles prestamistas, es lo cierto que el art\u00edculo 1.281 del C\u00f3digo Civil, en relaci\u00f3n con el 1.713, no permite comprender la persona f\u00edsica con la que se contrat\u00f3 entre aquellos Organismos literalmente enumerados.<\/p>\n

5 diciembre 1961<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Aunque dadas las circunstancias- poder para vender bienes \u00abmuebles\u00bb sitos en Bilbao recibidos por herencia de un abuelo, cuando la realidad es que solo se recibieron inmuebles y una peque\u00f1a cantidad de dinero- pudiera parecer autorizado el apoderado para vender aquellos inmuebles, lo cierto es que, conforme al art\u00edculo 1.713 del C\u00f3digo Civil, el poder para enajenar, hipotecar o realizar actos de riguroso dominio ha de ser expreso y su interpretaci\u00f3n debe ser restrictiva, lo que hace necesario subsanar el error padecido.<\/p>\n

6 noviembre 1962<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- En el poder concedido para vender la participaci\u00f3n indivisa en una herencia cabe entender comprendida la aceptaci\u00f3n y partici\u00f3n de la misma, pero no la constituci\u00f3n de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

17 abril 1970<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.-\u00a0 El poder dado, no para hipotecar en general, sino para hacerlo en garant\u00eda de cantidades tomadas a pr\u00e9stamo y que se destinen a la construcci\u00f3n, no cabe ampliarlo -dada la interpretaci\u00f3n jurisprudencial de los art\u00edculos 1.713 del C\u00f3digo Civil y 139 de la Ley Hipotecaria- a la constituci\u00f3n de hipoteca en base a un reconocimiento de deuda hecho por el apoderado, pues en el primer caso las cantidades a percibir se reciben al constituirse la hipoteca, mientras que en el segundo hay una declaraci\u00f3n unilateral del apoderado de que tales cantidades se percibieron sin que conste justificada su entrega.<\/p>\n

29 septiembre 1983<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Quien tiene poder para vender una finca, lo tiene tambi\u00e9n para realizar las declaraciones que ordinariamente han de realizar los vendedores para que la venta quede escriturada e inscrita, y entre ellas hay que incluir la manifestaci\u00f3n de no constituir la vivienda habitual de la familia, igual que ocurre con la designaci\u00f3n de cargas y grav\u00e1menes o las relativas a la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca (En cuanto al alcance, en general, de esta manifestaci\u00f3n, el criterio del Centro Directivo puede verse en el apartado \u00abCOMPRAVENTA. De Vivienda: Referencia a si es o no el hogar familiar\u00bb).<\/p>\n

17 diciembre 1987<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- No es inscribible la escritura por la que un apoderado eleva a p\u00fablico un documento privado en el que se dice que la poderdante le reconoce el dominio de determinados bienes de su propiedad, que el apoderado pretende inscribir a su favor. De un lado porque aunque el poder le faculta, aunque incida en la autocontrataci\u00f3n, para comprar, vender y permutar toda clase de inmuebles o derechos reales y otorgar documentos p\u00fablicos y privados, sin ninguna excepci\u00f3n, a\u00f1adiendo que esas facultades han de entenderse en sentido enunciativo y no limitativo, por lo que deber\u00e1 ser ampliamente interpretado, a pesar de todo ello el reconocimiento de dominio es una declaraci\u00f3n unilateral que no puede confundirse con los contratos de compraventa, permuta, transacci\u00f3n, compromiso y renuncia recogidos en el poder, cuya interpretaci\u00f3n debe ser estricta. Y en cuanto el contenido del documento privado, la fe p\u00fablica notarial s\u00f3lo garantiza la afirmaci\u00f3n del apoderado, pero no la veracidad intr\u00ednseca del documento ni la legitimidad de la firma que aparece en \u00e9l.<\/p>\n

18 octubre 1989<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Otorgado un poder para vender una determinada finca, con facultades para \u00abrealizar todo lo que sea necesario y \u00fatil, incluso si no est\u00e1 expl\u00edcitamente previsto en el poder\u00bb, se considera no inscribible la escritura de segregaci\u00f3n y venta otorgada por el apoderado en base al principio de interpretaci\u00f3n estricta de los poderes y por concurrir en este supuesto las siguientes circunstancias: coincidencia entre los dos apellidos del apoderado y los primeros del comprador y de su esposa; y el hecho de presentarse unos d\u00edas despu\u00e9s una escritura de venta de la totalidad de la finca, otorgada por el representado con anterioridad a la otorgada por su representante. No se consideraron defectos, en cambio, el error cometido en una de las letras que formaban el apellido del representado ni el hecho de atribuir a la parcela segregada el mismo n\u00famero que a la matriz en el plano de la Urbanizaci\u00f3n en que se encontraban.<\/p>\n

19 junio 1990<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Planteado por el Registrador el problema de que no es inscribible una revocaci\u00f3n de poderes otorgada por un apoderado, por entender que carece de dicha facultad, la Direcci\u00f3n revoca la nota bas\u00e1ndose en los t\u00e9rminos literales de su poder que le facultan para \u00abadministrar, regir y gobernar en toda su amplitud al Banco Central, ostentando su representaci\u00f3n con el uso de la firma social en cuanto actos, contratos y negocios tuviere inter\u00e9s o fuera parte\u00bb, lo que en el \u00e1mbito mercantil debe entenderse que incluye toda clase de actos u operaciones que recaigan sobre objetos comprendidos en el giro o tr\u00e1fico normales de la empresa, aunque no se haya realizado una enumeraci\u00f3n particularizada de cada uno de ellos, siempre y cuando no exista la m\u00e1s leve duda de que el acto concreto de que se trate est\u00e9 incluido dentro del giro o tr\u00e1fico normales de la empresa, circunstancia que concurre en este caso, pues la revocaci\u00f3n de poder a un empleado es un acto relativo a una relaci\u00f3n jur\u00eddica en que es parte la empresa y se trata de una actuaci\u00f3n ordinaria y de gran frecuencia en este tipo de entidades (los Bancos). En cambio, el Centro Directivo rechaza los argumentos del recurrente basados en que: A) el otorgante, por ser Director General, ten\u00eda el car\u00e1cter de factor, pues se trata de una cuesti\u00f3n de hecho que escapa a las facultades calificadoras del Registrador; b) el otorgante era Consejero y Secretario del Consejo de Administraci\u00f3n, pues la representaci\u00f3n del Consejo es colegiada, salvo que exista delegaci\u00f3n de facultades; c) y que entre las facultades del apoderado se encontraban las de conceder poderes y realizar todo tipo de actos dispositivos, pues la interpretaci\u00f3n del poder debe hacerse con extremada cautela y rigor, para evitar que por averiguaciones m\u00e1s o menos aventuradas puedan entenderse inclu\u00eddas en \u00e9l facultades que no fueron concedidas, ya que la se\u00f1alada proximidad de las facultades inclu\u00eddas o su mayor amplitud o trascendencia no permite extender el poder a este supuesto.<\/p>\n

14 marzo 1996 [1]<\/a><\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Dado el car\u00e1cter restrictivo que ha de presidir la interpretaci\u00f3n de las facultades concedidas por el poderdante, el poder concedido \u00abpara practicar cualquier clase de actos de administraci\u00f3n, gesti\u00f3n y comercio\u00bb no faculta al apoderado para otorgar una cancelaci\u00f3n de hipoteca, cuya equiparaci\u00f3n con los actos de enajenaci\u00f3n y de riguroso dominio en orden a sus requisitos y formalidades y la necesidad para aqu\u00e9lla de mandato expreso es opini\u00f3n com\u00fan en la doctrina de los autores y del Centro Directivo.[2]<\/a><\/p>\n

22 abril 1996<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- En la constituci\u00f3n de hipoteca en la que el prestatario es, al mismo tiempo, apoderado del hipotecante, el autor del negocio act\u00faa en su propio nombre y en el de su representado sin vincular sus respectivos patrimonios de modo directo, pues su sola actuaci\u00f3n da origen a una relaci\u00f3n contractual entre cada uno de ellos y un tercero. Ahora bien, no puede ignorarse que esta relaci\u00f3n de subordinaci\u00f3n y accesoriedad entre los negocios jur\u00eddicos celebrados provoca una situaci\u00f3n similar a la que subyace en la figura del autocontrato \u00abstricto sensu\u00bb y determina las cautelas y prevenciones con que \u00e9sta es considerada jur\u00eddicamente; en efecto, la sola actuaci\u00f3n del representante da lugar a la existencia de una situaci\u00f3n de incompatibilidad de intereses entre los propios de aqu\u00e9l y los del representado, en la que no se asegura que el negocio de garant\u00eda haya sido considerado exclusivamente lo m\u00e1s\u00a0 conveniente y beneficioso para el patrimonio gravado; se incide as\u00ed en la cuesti\u00f3n del \u00e1mbito de las facultades representativas conferidas al apoderado y, en este sentido, tanto el criterio de interpretaci\u00f3n estricta que ha de regir en la materia (art\u00edculo 1.713 del C\u00f3digo Civil) como la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de las soluciones legalmente previstas para casos similares (art\u00edculos 221.2 del C\u00f3digo Civil y 267 del C\u00f3digo de Comercio) imponen la necesidad de espec\u00edfica autorizaci\u00f3n para la inclusi\u00f3n en los poderes conferidos de la hip\u00f3tesis considerada; en otro caso, la insuficiencia de facultades del apoderado viciar\u00eda el negocio y determinar\u00eda su ineficacia respecto del patrimonio del representado (art\u00edculos 1.727 del C\u00f3digo Civil y 247 y 253 del C\u00f3digo de Comercio), sin perjuicio de la posible sanaci\u00f3n posterior si mediase ratificaci\u00f3n.<\/p>\n

14 julio 1998<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Facultado un apoderado para administrar bienes muebles o inmuebles, ejercitar y cumplir toda clase de derechos y obligaciones… reconocer… cualesquiera deudas y cr\u00e9ditos… y disponer, enajenar, gravar, adquirir y contratar, activa o pasivamente, respecto de toda clase de bienes muebles e inmuebles, haya que concluir que tiene facultades para imputarle a su poderdante un documento privado anterior, o ratificarlo, o alterar el mismo.<\/p>\n

13 enero 1999<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- No es inscribible la escritura por la que el titular registral manifiesta que, cuando compr\u00f3, actu\u00f3 como fiduciario de otras personas y, en nombre propio y representaci\u00f3n de \u00e9stas, mediante poder posterior a la fecha de adquisici\u00f3n, solicita la inscripci\u00f3n de nombre de las mismas, pues del Registro no resulta ninguna de estas circunstancias y su solicitud es una declaraci\u00f3n unilateral, sin que el poder con el que act\u00faa, que es de fecha posterior a la adquisici\u00f3n, le faculte para hacer reconocimientos de actos anteriores como el que se pretende.<\/p>\n

15 abril 1999<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- El poder conferido por el due\u00f1o de una finca para \u00abconstituir hipoteca en garant\u00eda de cualquier cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo que pueda solicitar y obtener el apoderado\u00bb, no debe entenderse en el sentido de que no comprende la constituci\u00f3n de hipoteca en garant\u00eda de deuda ajena, sino, al contrario, faculta precisamente para constituir hipoteca en garant\u00eda de deuda ajena -respecto al hipotecante pero propia del apoderado-, lo que incluye la autorizaci\u00f3n para el autocontrato. Lo que ocurre en el caso debatido es que el deudor no es el propio apoderado -supuesto previsto por el poderdante-, sino una sociedad an\u00f3nima respecto de la cual es el apoderado Administrador \u00fanico y, de acuerdo con el criterio de interpretaci\u00f3n estricta de las facultades conferidas al apoderado, debe confirmarse la insuficiencia del poder para el negocio realizado, el cual, conforme al art\u00edculo 159 del C\u00f3digo Civil ser\u00e1 nulo a no ser que lo ratifique la parte a cuyo nombre se ha otorgado. En este supuesto bastar\u00e1 la ratificaci\u00f3n del hipotecante, ya que s\u00f3lo respecto a \u00e9l se ha producido la extralimitaci\u00f3n de las facultades concedidas.<\/p>\n

1 junio 1999<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Otorgada una escritura en la que el acreedor hipotecario da carta de pago de parte de la cantidad de que, por principal, respond\u00eda una finca y consiente en la cancelaci\u00f3n total de la hipoteca, la calificaci\u00f3n registral se\u00f1ala como defecto la insuficiencia de facultades del apoderado del acreedor hipotecario, fundada en el poder que le autoriza para \u00abformalizar cartas de pago o finiquitos de los pr\u00e9stamos… que hayan sido satisfechos al Banco y cancelar las hipotecas\u00bb, del que se desprende que la facultad de cancelar solo puede usarse como consecuencia del otorgamiento de la carta de pago del pr\u00e9stamo, lo que aqu\u00ed no ocurri\u00f3 en su totalidad. La Direcci\u00f3n, pese al criterio restrictivo que debe presidir la interpretaci\u00f3n de los poderes y la necesidad de mandato expreso para realizar actos de riguroso dominio, decide que, en este caso, hay que entender cumplida la exigencia de poder especial si se tiene en cuenta que la facultad de cancelar hipotecas se concedi\u00f3 sin distinci\u00f3n alguna y sin que aparezca expresamente condicionada por la de formalizar cartas de pago.<\/p>\n

12 septiembre 2000<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- No es inscribible la compraventa otorgada por un apoderado en la que concurren las siguientes circunstancias: 1\u00ba. Las fincas no se describen en el poder con los requisitos de la legislaci\u00f3n hipotecaria, sino por referencia a una finca matriz, y con unas superficies y planos que no coinciden con los de la escritura de venta, con lo que no se puede concluir de manera inequ\u00edvoca que las parcelas vendidas sean las mismas que aquellas para cuya venta se dio el poder. 2\u00ba. Una misma persona act\u00faa como representante de los vendedores y de la sociedad compradora, sin que por parte de los vendedores se haya previsto la posibilidad de autocontrataci\u00f3n, con lo que se pone en peligro el inter\u00e9s de los representados y se est\u00e1, adem\u00e1s, en el caso de insuficiencia del poder, de acuerdo con la doctrina de que los poderes son de interpretaci\u00f3n estricta. 3\u00ba. La titular de una de las fincas que se venden figura en el Registro con el nombre de Mar\u00eda Fern\u00e1ndez Lercaro y D.N. de I. 41.795.200, mientras que la poderdante se llama Mar\u00eda de la Concepci\u00f3n Fern\u00e1ndez Lercaro y su D.N.I. es el 41.795.199, de modo que existen dudas sobre la identidad de la persona, no aclaradas por el Notario, que deben aclararse para acreditar algo tan esencial como el consentimiento de uno de los due\u00f1os de la finca vendida.<\/p>\n

17 noviembre 2000<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Cuando la cancelaci\u00f3n de hipoteca se lleva a cabo por medio de apoderado, el car\u00e1cter restrictivo que debe presidir la interpretaci\u00f3n de las facultades concedidas por el poderdante, unido a la exigencia de mandato expreso para los actos de disposici\u00f3n y riguroso dominio, obligan a distinguir seg\u00fan que la facultad de cancelar tenga car\u00e1cter aut\u00f3nomo, no condicionado a una causa antecedente, o, por el contrario, aparezca subordinada a esa causa. En consecuencia, cancelada una hipoteca por los apoderados de diversas entidades de cr\u00e9dito sin expresar la causa de la cancelaci\u00f3n, es inscribible la otorgada por apoderado facultado para cancelar hipotecas constituidas a favor de la entidad poderdante en t\u00e9rminos generales, incluso cuando tal facultad aparezca en el mismo p\u00e1rrafo en que se le habilita tambi\u00e9n para formalizar cartas de pago o finiquitos de pr\u00e9stamos u otros riesgos; en cambio, no lo es la otorgada por el apoderado facultado para otorgar cartas de pago de las deudas y cr\u00e9ditos a favor del poderdante cancelando las garant\u00edas, pues mientras que el primer apoderado puede disponer incondicionalmente del derecho de garant\u00eda, el segundo tan s\u00f3lo puede hacerlo en funci\u00f3n del previo pago de la deuda garantizada, que en este caso no resulta que se haya producido.<\/p>\n

2 diciembre 2000<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Se plantea el problema ante la actuaci\u00f3n de un apoderado que, en su propio nombre y en el de la poderdante, concierta un pr\u00e9stamo que ambos reciben de forma solidaria y lo garantiza con hipoteca sobre las dos mitades indivisas de la finca de que cada uno de ellos eran due\u00f1os. La Direcci\u00f3n, confirma en principio el car\u00e1cter restrictivo que debe presidir la interpretaci\u00f3n de los poderes, m\u00e1xime cuando, como en este caso, se trataba de comprometer en forma solidaria el patrimonio de poderdante y apoderado, pero termina revocando la nota de calificaci\u00f3n bas\u00e1ndose en la interpretaci\u00f3n literal del poder concedido que se refer\u00eda a pr\u00e9stamos que \u201cpodr\u00e1 concertar en su propio nombre el apoderado y en el de la otorgante\u201d. Y a este argumento a\u00f1ade la posibilidad de utilizar tambi\u00e9n criterios de interpretaci\u00f3n como el sistem\u00e1tico, el usual y el que resulte m\u00e1s adecuado a la producci\u00f3n de efectos propios del negocio, pues, en definitiva, se trataba de la compra de una finca seguida de una hipoteca sobre la misma en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo concedido para su adquisici\u00f3n.<\/p>\n

29 septiembre 2003<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Se plantea este recurso ante una escritura autorizada el 31 de diciembre de 2001, por lo que la primera cuesti\u00f3n que se resuelve es que no le es aplicable la doctrina posterior a la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre (doctrina que no es nada clara, seg\u00fan las Resoluciones precedentes). La cuesti\u00f3n de fondo surge en una escritura de venta otorgada por un apoderado a quien los poderdantes facultan para que \u201cintervenga en las herencias, testadas o intestadas en que tengan inter\u00e9s… Venda… los bienes… que a los otorgantes correspondan en las citadas herencias…\u201d A la vista del poder, cuya transcripci\u00f3n es literal y parcial, aseverando el Notario que en lo omitido no hay nada que restrinja o modifique lo transcrito, la Registradora suspende la inscripci\u00f3n porque los bienes que se trata de vender proceden de las herencias de tres personas, cuyas operaciones particionales fueron realizadas por contador partidor, en juicio de testamentar\u00eda en el que los otorgantes del poder no estuvieron representados, por lo que considera necesaria la exhibici\u00f3n del poder para comprobar si el apoderado tiene facultades. La Direcci\u00f3n General revoca la calificaci\u00f3n afirmando que la transcripci\u00f3n literal del poder, aunque sea parcial, unida a la aseveraci\u00f3n del Notario de que en lo omitido no hay nada que restrinja o modifique lo transcrito, es suficiente para que la escritura calificada goce de los efectos que le son propios, sin que la fe del Notario pueda ser discutida, y que la Registradora puede calificar la suficiencia del poder \u00fanicamente por lo que resulte del mismo y de los asientos del Registro, sin que pueda basar su calificaci\u00f3n en meras conjeturas o hip\u00f3tesis claramente alejadas de los propios t\u00e9rminos de dicha inserci\u00f3n, contrarias al buen sentido en la interpretaci\u00f3n de los mismos.<\/p>\n

20 enero 2004<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Hechos: Dos apoderados de una sociedad otorgan una escritura de segregaci\u00f3n; del poder resulta que tienen plenas facultades para otorgar una o m\u00e1s escrituras p\u00fablicas de segregaci\u00f3n de la parcela de terreno con una superficie aproximada de 120.541 metros cuadrados […] con objeto de segregar de dicha finca matriz una parcela de terreno de 7.500 metros cuadrados aproximadamente\u2019. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por segregarse una superficie superior a la autorizada en el citado poder, en una porci\u00f3n superior a la estimada como margen de error por la legislaci\u00f3n hipotecaria, por analog\u00eda con el fundamento que se cita; se funda la calificaci\u00f3n en los art\u00edculos 1259 del C\u00f3digo Civil y 298.3, p\u00e1rrafo cuarto, del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n diciendo que aunque es cierto que el Notario tiene la obligaci\u00f3n de redactar los instrumentos p\u00fablicos en estilo preciso y sin t\u00e9rminos ambiguos (cfr. art\u00edculo 148 del Reglamento Notarial), una vez que el mismo ha sido otorgado, debe interpretarse del modo m\u00e1s adecuado para que produzca efecto (cfr. art\u00edculo 1284 del C\u00f3digo Civil) y no puede en modo alguno considerarse que la superficie 7.836 metros cuadrados est\u00e9 fuera de los l\u00edmites que establece la expresi\u00f3n \u00ab7.500 metros cuadrados aproximadamente\u00bb. Pero es m\u00e1s, recurriendo a la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 298.3 del Reglamento Hipotecario, como hace el Registrador, el resultado es el mismo, pues los 336 metros cuadrados que adem\u00e1s de los 7.500 permitidos se segregan, no exceden de la vig\u00e9sima parte de la que habla la norma reglamentaria, ya que la vig\u00e9sima parte de 7.500 metros son 375.<\/p>\n

17 enero 2005<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- 1. Figura inscrita en el Registro la finca n\u00b0 7.306, la cual se form\u00f3 por divisi\u00f3n de la 3.735 y, por disoluci\u00f3n de comunidad, se adjudic\u00f3 a unos c\u00f3nyuges una porci\u00f3n proindiviso como bien ganancial y otra al marido como bien privativo. Se presenta ahora escritura por la que dicho esposo, en su propio nombre y en representaci\u00f3n de su c\u00f3nyuge segrega una porci\u00f3n de la finca 7.306 y la vende. Se acompa\u00f1a copia de la escritura de poder, de fecha anterior a las segregaciones.<\/p>\n

El Registrador deniega la inscripci\u00f3n, entre otros, por el siguiente defecto:<\/p>\n

Extralimitaci\u00f3n del apoderado, ya que la finca 7.306 no est\u00e1 comprendida entre las que est\u00e1 facultado para vender el apoderado.<\/p>\n

En cuanto al defecto rese\u00f1ado, debe ser revocado. Si el poder faculta para vender la finca 3735, as\u00ed como participaciones indivisas sobre la misma, pudiendo, a tal efecto, realizar segregaciones, no cabe duda de que abarca la segregaci\u00f3n y venta de una finca procedente de otra que se segreg\u00f3 de la repetida finca 3735, sin que exista extralimitaci\u00f3n del mismo, ni pueda considerarse que la segregaci\u00f3n de la finca 7.306 haya agotado el poder concedido, pues tal agotamiento solo se producir\u00e1 por la venta de lo segregado, pues es tal venta la que justifica la previa segregaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

19 marzo 2005<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- 4. En orden a la representaci\u00f3n con que act\u00faa el otorgante de la escritura, alega el Registrador imprecisi\u00f3n en la rese\u00f1a del t\u00edtulo representacional, ya que en la escritura se habla de poder \u00abotorgado por el representado\u00bb (cuando deber\u00eda decir \u00ablas representadas\u00bb) y luego habla tambi\u00e9n de la capacidad jur\u00eddica \u00ab de su representada\u00bb (cuando deber\u00eda decir \u00absus representadas\u00bb). Ciertamente el Notario tiene la obligaci\u00f3n de redactar los instrumentos p\u00fablicos en estilo preciso y sin t\u00e9rminos ambiguos (cfr. art\u00edculo 148 del Reglamento Notarial). Sin embargo, una vez otorgado el documento, gozando de las presunciones de exactitud y legalidad que se derivan de la autorizaci\u00f3n notarial (cfr. art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado), debe ser interpretado teniendo en cuenta todas las reglas hermen\u00e9uticas legalmente previstas, no s\u00f3lo la simple y pura literalidad (art\u00edculo 1281.1.\u00ba del C\u00f3digo Civil), sino tambi\u00e9n la intenci\u00f3n evidente de los contratantes reflejada en el negocio documentado (art\u00edculo 1281.2 del C\u00f3digo Civil), la valoraci\u00f3n global de sus cl\u00e1usulas (cfr. art\u00edculo 1285 del C\u00f3digo Civil) y su inteligencia en el sentido m\u00e1s adecuado para que produzca efecto (cfr. art\u00edculo 1284 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Por ello, en este caso, la consignaci\u00f3n por el Notario de los datos personales de las dos herederas representadas y la rese\u00f1a de los datos de la escritura de poder que tuvo a la vista, unido a la emisi\u00f3n bajo su responsabilidad del juicio de suficiencia \u2013ex art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001\u2013 para el otorgamiento de esa concreta escritura en la que se adjudican derechos a las dos poderdantes, tiene que ser suficiente para entender que las expresiones utilizadas responden a simples errores sint\u00e1cticos que no pueden ser elevados a la categor\u00eda de defecto obstativo de la inscripci\u00f3n de la escritura calificada.<\/p>\n

27 noviembre 2006<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- Para la interpretaci\u00f3n de un poder, en el caso de estar autorizado por un funcionario extranjero, ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cPoder autorizado por funcionario extranjero\u201d.<\/p>\n

22 octubre 2007<\/p>\n

Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder<\/strong>.- 4. Por lo que se refiere a otra de las cuestiones planteadas en el expediente, que es la que se contiene en el fundamento de Derecho segundo de la nota calificadora, se dice que \u00abel contenido de la declaraci\u00f3n del representante de la entidad \u00abInterseagem Corp.\u00bb ha de ser objeto de un mandato expreso (art\u00edculo 1713 del C\u00f3digo Civil) y \u00e9ste no se aprecia entre las facultades que le fueron otorgadas en el poder autorizado ante el notario de Gibraltar, don Eric Charles Ellud, el 20 de diciembre de 2006, el cual se incorpora a la escritura calificada\u00bb, procede confirmar la nota calificadora.<\/p>\n

Efectivamente, en la lista de facultades conferidas seg\u00fan el testimonio incorporado a la escritura, no aparece ninguna que consista en la inscripci\u00f3n del dominio como consecuencia de la declaraci\u00f3n de ineficacia de una escritura p\u00fablica anterior en la que la propia sociedad compareci\u00f3 representada por otro representante, que ahora dice que se excedi\u00f3 en su representaci\u00f3n.<\/p>\n

Hechos y actuaciones tan relevantes y espec\u00edficas para la sociedad representada como son los de que desembocan en que unas fincas que constan ya transmitidas hace tan solo unos meses por la sociedad, permanezcan en el dominio de la misma en virtud de una declaraci\u00f3n de ineficacia de la transmisi\u00f3n, basada en que los cr\u00e9ditos a favor de la sociedad que motivaron la transmisi\u00f3n por adjudicaci\u00f3n en pago eran inexistentes y que su representante en aquella escritura se excedi\u00f3 en la representaci\u00f3n, no se incluyen en ninguno de los apartados del documento de poder que por testimonio se incorpora a la escritura.<\/p>\n

El art\u00edculo 98.2 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, en la redacci\u00f3n dada por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, establece como requisito para acreditar la representaci\u00f3n, la rese\u00f1a por parte del notario del documento de poder, y el juicio de suficiencia del mismo respecto a las facultades representativas. Pero tambi\u00e9n el precepto exige la congruencia del juicio de suficiencia y la calificaci\u00f3n registral de esa congruencia, y en este caso, no existe tal congruencia, pues de la lista de las facultades del poder, que constituyen las premisas del juicio de suficiencia, no resulta ninguna facultad que consista en admitir la declaraci\u00f3n de ineficacia de una escritura anterior por unos hechos especiales y at\u00edpicos como son los anteriormente expresados, que conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 1713 del C\u00f3digo Civil, tal como se\u00f1ala la nota calificadora requerir\u00edan poder expreso, que no resulta de la escritura de poder del notario de Gibraltar exhibido al notario autorizante y testimoniado en la escritura, sin que el registrador lo haya pedido sino que consta incorporado a la escritura, por lo que ha de ejercer respecto al mismo el requisito de la calificaci\u00f3n registral del art\u00edculo 98.2 sobre la congruencia o incongruencia del juicio de suficiencia. Ello aparte de que el juicio de suficiencia se manifiesta en la escritura de forma muy escueta con referencia exclusiva al acto que se realiza en la escritura, que no aparece enumerado en la lista de facultades del poder testimoniado en la escritura presentada e incorporado a la misma, por lo que si no fuera porque ha sido testimoniado voluntariamente en la escritura, hubiera requerido una m\u00ednima fundamentaci\u00f3n del juicio de suficiencia, tal como ha recordado recientemente este Centro Directivo en Resoluciones de 9 y 20 de febrero de 2012 y 31 de mayo y 4 de junio de 2012.<\/p>\n

5. En cuanto a la referencia al art\u00edculo 104 del Reglamento Hipotecario, se trata de una cuesti\u00f3n que no entra en el \u00e1mbito del recurso gubernativo por no ser propia de la calificaci\u00f3n registral, sino de supuesto distinto de ella, raz\u00f3n por la cual este Centro Directivo no puede entrar en dicho precepto en este procedimiento.<\/p>\n

En virtud de todo lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora en los t\u00e9rminos se\u00f1alados en los Fundamentos de Derecho.<\/p>\n

4 agosto 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de un Registrador Mercantil.<\/p>\n

[2]<\/a> Debe destacarse que el apoderado en cuesti\u00f3n no lo era del acreedor hipotecario, sino del due\u00f1o de la finca hipotecada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

REPRESENTACI\u00d3N Voluntaria: Interpretaci\u00f3n del poder Voluntaria: Interpretaci\u00f3n del poder Si bien es cierto que la extensi\u00f3n del poder es un problema de interpretaci\u00f3n de voluntad y que la doctrina reconoce al que est\u00e1 autorizado para estipular los elementos esenciales, la de los naturales y hasta accidentales del negocio, no es posible referir el poder a […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4649],"tags":[1526,4675],"class_list":{"0":"post-20242","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-representacion-propiedad-2","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-voluntaria-interpretacion-del-poder","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20242","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20242"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20242\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20242"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20242"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20242"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}