{"id":20340,"date":"2016-03-21T10:00:40","date_gmt":"2016-03-21T09:00:40","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20340"},"modified":"2016-03-21T14:09:27","modified_gmt":"2016-03-21T13:09:27","slug":"resolutoria-efectos-de-su-ejercicio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/condicion\/resolutoria-efectos-de-su-ejercicio\/","title":{"rendered":"Resolutoria: efectos de su ejercicio"},"content":{"rendered":"

CONDICI\u00d3N
<\/strong><\/h1>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/a><\/strong><\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong><\/p>\n

Pactada en una compraventa la facultad de resolverla en caso de falta de pago del precio aplazado, no es inscribible el acta por la que el vendedor ejercita tal derecho si de ella misma resulta que el comprador se opone a la resoluci\u00f3n y afirma que se ha producido un pago anterior por novaci\u00f3n. De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en caso de disconformidad s\u00f3lo puede conseguirse la resoluci\u00f3n mediante la declaraci\u00f3n judicial, pues se plantea una cuesti\u00f3n de hecho cuya prueba no corresponde al Registrador. De otra parte, y por analog\u00eda con lo que sucede en materia de hipoteca cambiaria, si el pago aplazado est\u00e1 representado por letras de cambio, el vendedor que pretenda resolver el contrato deber\u00e1 poner a disposici\u00f3n del comprador todas las letras no vencidas y pendientes de pago.<\/p>\n

29 diciembre 1982<\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- Reitera la doctrina de la Resoluci\u00f3n anterior en cuanto a que, si la condici\u00f3n garantiza el pago de un precio aplazado, representado por letras de cambio, no puede inscribirse si no contiene la salvedad de que para hacerse efectiva deber\u00e1 el vendedor poner a disposici\u00f3n del comprador todas las letras no vencidas, posteriores a la impagada.<\/p>\n

16 septiembre 1987<\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- Vendida una finca con precio aplazado, garantizado con condici\u00f3n resolutoria y cl\u00e1usula penal equivalente a un 25 por 100 del precio, posteriormente se practic\u00f3 anotaci\u00f3n de embargo a favor de otra persona. Producido el impago del precio y solicitada por el vendedor la reinscripci\u00f3n a su favor, haciendo suya la parte del precio cobrada por no exceder de lo previsto en la cl\u00e1usula penal, la Direcci\u00f3n confirma la negativa del Registrador por considerar que no se ha procedido a la consignaci\u00f3n del precio en favor del titular de la anotaci\u00f3n, que, por subrogaci\u00f3n, es acreedor de tales cantidades. Por tanto, no puede procederse ni a la reinscripci\u00f3n en favor del vendedor ni a la cancelaci\u00f3n de los derechos que traigan causa del comprador. En cuanto a la cl\u00e1usula penal, no le es aplicable el automatismo propio de la resoluci\u00f3n, sino que su exigibilidad debe ajustarse a la posibilidad de correcci\u00f3n judicial, conforme a los art\u00edculos 1.152-2 y 1.154 del C\u00f3digo Civil, por lo que las cantidades objeto de esta cl\u00e1usula tambi\u00e9n quedar\u00e1n afectadas por el efecto subrogatorio antes apuntado, si bien provisionalmente, en tanto no se declare judicialmente la exigibilidad de la cl\u00e1usula.<\/p>\n

2 y 4 de febrero 1988<\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- Presupuesto de hecho: se inscribe una compraventa sujeta a condici\u00f3n resolutoria para el caso de falta de pago del precio aplazado. Posteriormente se anota un embargo y, como consecuencia de \u00e9l, se adjudica la finca a un tercero haciendo constar entre las cargas la existencia de la condici\u00f3n. Por \u00faltimo, el primitivo vendedor resuelve el contrato por falta de pago, a lo que se allana el comprador. El Registrador deniega, entre otros defectos, por: a) no rese\u00f1arse las letras de cambio ni hacer constar que las letras protestadas e impagadas fueron puestas a disposici\u00f3n del comprador, b) no constar la consignaci\u00f3n de la parte de precio pagada, c) no constar el consentimiento del tercero para la cancelaci\u00f3n o bien sentencia cancelatoria. Tras un procedimiento seguido entre comprador y vendedor, se dict\u00f3 sentencia ordenando la cancelaci\u00f3n de la compraventa y asientos posteriores, as\u00ed como el derecho del vendedor a hacer suya la cantidad percibida en concepto de da\u00f1os y perjuicios. El Registrador deneg\u00f3 nuevamente por falta de citaci\u00f3n al tercero y por no aportar la documentaci\u00f3n complementaria exigida en la primera nota. La Direcci\u00f3n comienza afirmando que la publicidad del Registro, que anuncia la existencia de la condici\u00f3n resolutoria, impone al tercero el deber de tomar la iniciativa para evitar los perjuicios que la resoluci\u00f3n puede producirle y que este tercero no puede equipararse al tercer poseedor de finca hipotecada, al que debe hacerse un requerimiento de pago, pues a diferencia de la hipoteca, la condici\u00f3n resolutoria no persigue la enajenaci\u00f3n forzosa de una finca, sino su recuperaci\u00f3n por el vendedor. A\u00f1ade a ello que, producida la resoluci\u00f3n, se extingue no s\u00f3lo el derecho del comprador, sino el de todos los adquirentes posteriores. Pero a continuaci\u00f3n, confirma la calificaci\u00f3n registral, porque considera que para la eficacia de la resoluci\u00f3n es preciso que conste la efectiva concurrencia de sus presupuestos de hecho (los que indicaba el Registrador en su primera nota), pues en otro caso la cancelaci\u00f3n en perjuicio de tercero precisa su consentimiento o resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

28 mayo 1992<\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- La cuesti\u00f3n planteada es decidir si la sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado exclusivamente contra el comprador por la que se declara resuelta la compra, al no haberse pagado completamente el precio aplazado, es t\u00edtulo suficiente para la cancelaci\u00f3n no s\u00f3lo de la inscripci\u00f3n en favor del demandado, sino tambi\u00e9n de los asientos posteriores, habida cuenta que en la compra se previ\u00f3 expresamente que la falta de pago del precio dar\u00eda lugar a la resoluci\u00f3n de pleno derecho del contrato conforme al art\u00edculo 1.504 del C\u00f3digo Civil; dicha previsi\u00f3n consta inscrita en el Registro, existen asientos posteriores a la demanda y no se tom\u00f3 anotaci\u00f3n preventiva de la misma. La Direcci\u00f3n, despu\u00e9s de exponer argumentos en pro y en contra de la necesidad o no de requerir a los adquirentes posteriores, que aparentemente parecen inclinarse por la innecesariedad de dicho requerimiento, concluye diciendo que al tiempo de entablarse la demanda de resoluci\u00f3n contra el comprador habr\u00e1 de citarse a los titulares de asientos posteriores que traigan causa de \u00e9ste, a fin de que puedan hacer valer la eventual no concurrencia de alguno de los presupuestos del efecto resolutorio; y que, igualmente, se tome la oportuna anotaci\u00f3n preventiva de dicha demanda, que cumplir\u00e1 id\u00e9ntico papel notificador respecto de los titulares de asientos posteriores. De este modo se compatibiliza el pleno alcance real de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad con los principios b\u00e1sicos de tutela jurisdiccional de los propios derechos, y se posibilita el alcance cancelatorio de la sentencia estimatoria que en su d\u00eda se dicte respecto de todos los asientos posteriores al reflejo registral de dicha condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n

19 noviembre 1996<\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- Aunque la inscripci\u00f3n de una condici\u00f3n resolutoria confiere car\u00e1cter real a la acci\u00f3n resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado -que de otro modo quedar\u00eda limitada a la esfera puramente personal de los contratantes- y evitar la aparici\u00f3n de terceros protegidos por la fe p\u00fablica, de ah\u00ed no se sigue, sin m\u00e1s, que la sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de la compraventa, dictada en pleito entablado exclusivamente contra el comprador, permita la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa de este \u00faltimo, si se tiene en cuenta: a) Que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales presupone el consentimiento de los titulares respectivos o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye alg\u00fan derecho; c) que ni siquiera constaba registralmente por v\u00eda de anotaci\u00f3n preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la resoluci\u00f3n. Todo ello sin perjuicio del reflejo registral de la sentencia dictada, que desvirt\u00fae la apariencia de titularidad actual del comprador, a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resoluci\u00f3n declarada, pudieran ser otorgados posteriormente por aqu\u00e9l.<\/p>\n

24 febrero 1998<\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- Antecedentes: en un contrato de cesi\u00f3n de suelo a cambio de obra futura se estipula una condici\u00f3n resolutoria, que, llegado el momento, se ejercita por no entregarse lo convenido en el plazo estipulado y, cedente y cesionario, acuerdan la entrega al primero de todos los pisos construidos que a\u00fan no se han vendido, libres de cargas, o, en su defecto, se considera ejercida la condici\u00f3n resolutoria respecto a la total finca construida sobre el solar que se cedi\u00f3 en su d\u00eda y, por tanto, sobre todos y cada uno de sus elementos componentes. El Registrador se opone a la inscripci\u00f3n solicitada y la Direcci\u00f3n acuerda que es posible la inscripci\u00f3n a favor del cedente de los pisos construidos que a\u00fan contin\u00faan inscritos a nombre del cesionario, pero se opone a la cancelaci\u00f3n de las cargas bas\u00e1ndose en el principio de salvaguarda judicial, que exige el consentimiento del titular o resoluci\u00f3n judicial dictada en juicio declarativo, as\u00ed como en la regla general de que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resoluci\u00f3n firme para su cancelaci\u00f3n. Adem\u00e1s, una vez operada la resoluci\u00f3n es preciso el previo dep\u00f3sito o consignaci\u00f3n de todas las cantidades que el transmitente de los bienes hubiere recibido en contraprestaci\u00f3n, y en el t\u00edtulo que ahora se pretende inscribir se excluy\u00f3 la devoluci\u00f3n de las cantidades recibidas, lo que supone una renuncia en perjuicio de tercero y una rectificaci\u00f3n de los asientos registrales que no produce efectos sino desde la fecha de la rectificaci\u00f3n.<\/p>\n

20 diciembre 1999<\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- Supuesto de hecho: 1) Se inscribe una cesi\u00f3n de solares a cambio de determinados elementos de un edificio que debe construir el cedente, garantiz\u00e1ndose el incumplimiento de la obligaci\u00f3n en determinado plazo con condici\u00f3n resolutoria. 2) Se inscribe el mismo d\u00eda la obra nueva y divisi\u00f3n horizontal del edificio construido. 3) Se extienden con posterioridad anotaciones de suspensi\u00f3n de pagos y de embargo sobre todos los elementos privativos del edificio y, adem\u00e1s, hipotecas sobre algunos pisos. 4) Se presenta acta por la que el cedente da por resuelto el contrato y el Registrador deniega su inscripci\u00f3n porque la situaci\u00f3n f\u00edsica de la finca hace imposible reponerla a su estado primitivo y porque su situaci\u00f3n jur\u00eddica revela la existencia de intereses necesitados del indispensable amparo judicial. La Direcci\u00f3n, escuetamente, se limita a decir que \u00abel nuevo marco f\u00e1ctico -la inscripci\u00f3n de la obra nueva y la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal- no impiden la constancia de la resoluci\u00f3n, y tampoco el nuevo marco jur\u00eddico, dado que los asientos posteriores existentes, como la suspensi\u00f3n de pagos, embargos o hipotecas, deben subsistir pese a la inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

14 septiembre 2000<\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- El ejercicio de una condici\u00f3n resolutoria, en el caso de una compraventa, supone la reinscripci\u00f3n de la finca a favor del vendedor; y puesto que la ineficacia del contrato tiene efecto retroactivo, el cumplimiento de la condici\u00f3n tiene como consecuencia la extinci\u00f3n de los derechos que recaen sobre el dominio del comprador, sin necesidad del consentimiento de los titulares de tales derechos. Estos efectos determinan la importancia que tiene la prueba del cumplimiento de la condici\u00f3n resolutoria, por lo que, en el caso que motiv\u00f3 este recurso, no puede admitirse como prueba el allanamiento en juicio del comprador a la reclamaci\u00f3n del vendedor, y la sentencia firme dictada permitir\u00e1 la reinscripci\u00f3n a favor del vendedor, puesto que el allanamiento del comprador produce efectos contra \u00e9l, pero no contra los titulares de derechos que no han sido ni siquiera citados en el procedimiento.<\/p>\n

22 enero 2001<\/p>\n

Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso sobre el alcance cancelatorio de un mandamiento dictado en juicio declarativo en el que recay\u00f3 Sentencia firme de resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa de una cuota indivisa de una finca, contrato en el que se estipul\u00f3 el aplazamiento de pago y se garantiz\u00f3 el mismo con condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita debidamente inscrita.<\/p>\n

    \n
  1. Ha de decidirse ahora si la Sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de una compraventa por impago del precio aplazado y garantizado con condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita inscrita en el Registro de la Propiedad, dictada en procedimiento entablado exclusivamente contra el comprador es suficiente para practicar la cancelaci\u00f3n de los asientos extendidos con posterioridad a la inscripci\u00f3n del comprador y en favor de personas que traen causa de \u00e9ste, toda vez que la demanda de resoluci\u00f3n no hab\u00eda sido anotada, pero la Sentencia ordena dicha cancelaci\u00f3n.<\/li>\n
  2. Este Centro Directivo ha dicho con anterioridad (cfr. Resoluci\u00f3n de 24 de enero de 1998) que con la denominada condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita y con su inscripci\u00f3n se pretende conferir eficacia real a la eventual acci\u00f3n resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acci\u00f3n que de otro modo quedar\u00eda limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y evitar la aparici\u00f3n de terceros que por reunir los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria har\u00edan inoperantes ese juego resolutorio (cfr. art\u00edculos 1.124, 1.504 del C\u00f3digo Civil y 11 y 37 de la Ley Hipotecaria) y que de aqu\u00ed no se sigue, sin m\u00e1s, que la Sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de la compraventa, dictada en pleito entablado exclusivamente contra el comprador, permita la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa de este \u00faltimo; por el contrario, argumentando: a) Que los efectos de la Sentencia se concretan a las partes litigantes (art\u00edculo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); b) que la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales presupone el consentimiento de los titulares respectivos o una Sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye alg\u00fan derecho (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria); c) que es exigencia constitucional la de la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola); d) que ni siquiera constaba registralmente por v\u00eda de anotaci\u00f3n preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la resoluci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 198 del Reglamento Hipotecario), ha concluido en la imposibilidad de acceder a la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores al del comprador demandado y condenado, en virtud, exclusivamente, de la Sentencia dictada contra \u00e9ste.<\/li>\n<\/ol>\n

    Tambi\u00e9n este Centro Directivo ha afirmado (cfr. Resoluciones de 2 y 4 de febrero de 1988 y 20 de diciembre de 1999) que si existe una anotaci\u00f3n de embargo posterior a la condici\u00f3n resolutoria han de consignarse las cantidades percibidas por el vendedor en favor del titular de tal anotaci\u00f3n; que, aunque los titulares de derechos posteriores a la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria han de quedar afectados por la misma, es necesaria su intervenci\u00f3n para que puedan alegar si se cumplen o no los presupuestos de la resoluci\u00f3n (cfr. Resoluciones de 28 de mayo de 1992 y 19 de noviembre de 1996).<\/p>\n

    Sin embargo, en el presente supuesto ha de tenerse en cuenta: a) que la sentencia conden\u00f3 a la p\u00e9rdida por parte del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor, por lo que no existe obligaci\u00f3n alguna de consignar a favor de los titulares de los derechos posteriores inscritos.<\/p>\n

      \n
    1. b) que la resoluci\u00f3n se acuerda por Sentencia, no trat\u00e1ndose de una mera resoluci\u00f3n extrajudicial, por lo que la calificaci\u00f3n registral se halla m\u00e1s limitada; c) que, como tambi\u00e9n ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 10 de abril de 1987), cuando el art\u00edculo 83 de la ley Hipotecaria dispone que las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelar\u00e1n sino por providencia ejecutoria, se est\u00e1 refiriendo exclusivamente al derecho embargado, pero estas cautelas legales en nada afectan al desenvolvimiento sustantivo y registral de los derechos dejados a salvo en el embargo, y, porque en nada pod\u00edan afectar a la resoluci\u00f3n de la venta los derechos inscritos o anotados con posterioridad, es por lo que pudieron practicarse \u00e9stos sin necesidad del consentimiento del titular del derecho a resolver; d) que, en consecuencia, si es necesario un nuevo litigio seguido contra los titulares de derechos posteriores, pues demand\u00e1ndose exclusivamente al comprador la relaci\u00f3n jur\u00eddica procesal est\u00e1 bien constituida (cfr. Sentencia de 16 de febrero de 2000), se perjudica, sin su consentimiento al titular del derecho a resolver si tales derechos posteriores se inscriben o anotan sin contar con \u00e9l, lo cual, en definitiva, se trata de un supuesto de indefensi\u00f3n de tal titular; e) que, en el supuesto presente, en primera instancia se decret\u00f3 la resoluci\u00f3n y, apelada la sentencia por el demandante para pedir la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores, el tribunal declar\u00f3 que, a pesar de \u00abno aparecer como necesaria la decisi\u00f3n de cancelar esos asientos posteriores, pues cumplida la condici\u00f3n resolutoria inscrita en el Registro, el efecto cancelatorio sobre las inscripciones posteriores de cargas y anotaciones de embargo es autom\u00e1tico, bastando la presentaci\u00f3n del documento que acredite que la venta ha sido resuelta seg\u00fan dispone el art\u00edculo 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario, pues tales asientos cancelables se refieren a derechos cuya existencia quedaba supeditada a que no se extinguiera el derecho condicional de los compradores., tampoco hay motivo para no decidir el la sentencia que se cancelen dichos asientos posteriores, supliendo la omisi\u00f3n de la sentencia de instancia\u00bb, raz\u00f3n por la cual ordena tal cancelaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

      25 mayo 2005<\/p>\n

      Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. En mandamiento dictado en ejecuci\u00f3n de un juicio declarativo en el que recay\u00f3 sentencia firme de resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa de una plaza de garaje, en el que se estipul\u00f3 el aplazamiento de pago y se garantiz\u00f3 el mismo con condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita debidamente inscrita, se ordena la reinscripci\u00f3n a favor del vendedor y la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa del comprador. Se da la circunstancia de que aparecen en el Registro varias anotaciones de embargo vigentes por d\u00e9bitos del comprador anteriores a la anotaci\u00f3n de la demanda de resoluci\u00f3n.<\/p>\n

      De los documentos presentados se infiere que el Juez no cit\u00f3 a los titulares de tales anotaciones, entabl\u00e1ndose el procedimiento exclusivamente contra el comprador, por lo que el Registrador inscribe el dominio a favor del vendedor y deniega las cancelaciones solicitadas.<\/p>\n

        \n
      1. Por lo tanto ha de decidirse ahora si la sentencia declarativa es por s\u00ed sola suficiente para cancelar los asientos posteriores a la inscripci\u00f3n del comprador y a favor de personas que traigan causa de \u00e9ste extendidos antes de la anotaci\u00f3n de la demanda de resoluci\u00f3n.<\/li>\n
      2. Como tiene declarado este Centro Directivo, es cierto que con la denominada condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita y con su inscripci\u00f3n se pretende conferir eficacia real a la eventual acci\u00f3n resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acci\u00f3n que de otro modo quedar\u00eda limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y evitar la aparici\u00f3n de terceros que por reunir los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria har\u00edan inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien de aqu\u00ed no se sigue sin m\u00e1s que la sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de la compraventa, dictada en pleito entablado solo contra el comprador permita la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa de este \u00faltimo. Si se tiene en cuenta, a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye alg\u00fan derecho, c) que es exigencia constitucional la de la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos, d) que se trata de anotaciones extendidas antes de la anotaci\u00f3n de la demanda, e) que los titulares de tales anotaciones no solo pueden sino que deben ser tra\u00eddos al procedimiento de resoluci\u00f3n, para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resoluci\u00f3n (devoluci\u00f3n de cantidades, etc.) intervenci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que tales presupuestos no resultan del Registro (el impago o satisfacci\u00f3n de la deuda de cualquier otro modo) Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores basta con que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado, y que con su intervenci\u00f3n o silencio aseguren que se cumplen todos los presupuestos de la resoluci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso confirmando la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

        15 noviembre 2005<\/p>\n

        Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. Figura inscrito con fecha de mayo de 1991 en el Registro un derecho de superficie en virtud del cual el superficiario se obliga a realizar determinadas construcciones y ceder parte de ellas al concedente. En la inscripci\u00f3n constan, entre otros los siguientes pactos: \u00abla ejecuci\u00f3n total de las obras deber\u00e1 estar determinada en el plazo de cinco a\u00f1os a contar desde el otorgamiento de la licencia municipal de obras\u00bb. \u00abEl derecho de superficie tendr\u00e1 una duraci\u00f3n de cinco a\u00f1os desde el otorgamiento de la licencia Municipal de obra, no pudiendo exceder de cincuenta a\u00f1os, pero se extingue por consumaci\u00f3n, terminaci\u00f3n de las obras y operada la reversi\u00f3n que a continuaci\u00f3n se pacta\u00bb (la expresada reversi\u00f3n consiste en que el concedente hace suyos determinados elementos privativos de lo construido). \u00abEn el supuesto de que la entidad superficiaria no construyera en el plazo y modo convenidos, caducar\u00e1 su derecho, quedando en su caso las obras ya ejecutadas a favor de los concedentes, sin abono ni indemnizaci\u00f3n de ninguna clase\u00bb.<\/p>\n

        Se presenta en el Registro acta de referencia autorizada en 1997 en la que el matrimonio concedente, en vista de lo pactado, comparece ante Notario, solicitando del Registrador \u00abla reversi\u00f3n, consolidaci\u00f3n y extinci\u00f3n de las cargas posteriores, por haber transcurrido el plazo pactado en la escritura\u00bb, lo cual se acredita con la siguiente documentaci\u00f3n que se une al acta y se testimonia en la copia presentada: a) copia de la licencia de obras expedida en mayo de 1991; b) certificaci\u00f3n del Ayuntamiento de fecha octubre de 1997 en la que se afirma que las obras no se han finalizado, por lo que no existe licencia de primera ocupaci\u00f3n.<\/p>\n

        La Registradora deniega la inscripci\u00f3n por seis defectos, de los cuales s\u00f3lo corresponde decidir en esta apelaci\u00f3n los siguientes: 1) No proceder la reversi\u00f3n autom\u00e1tica pues, al haber obras en construcci\u00f3n, se producir\u00eda un enriquecimiento injusto para los concedentes al inscribir una resoluci\u00f3n extrajudicial: 2) No constar la notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n al superficiario ni a los acreedores posteriores, ni la existencia de consignaci\u00f3n alguna conforme al art\u00edculo 175. 6.\u00ba del Reglamento Hipotecario. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando la Registradora la revocaci\u00f3n de los dos defectos transcritos.<\/p>\n

          \n
        1. Respecto del primero de los defectos afirma el Auto presidencial que no se trata de una resoluci\u00f3n extrajudicial del derecho de superficie sino el reflejo de su extinci\u00f3n por no edificarse en el plazo previsto, causa extintiva reconocida por el art\u00edculo 289.1 de la Ley del Suelo de 1992, estando este art\u00edculo vigente seg\u00fan la Ley de R\u00e9gimen del Suelo y valoraciones de 1998, pero en realidad es indiferente que se trate de extinci\u00f3n del plazo del derecho de superficie o \u2013lo que parece se acerca m\u00e1s a la esencia del contrato\u2013 la concurrencia de la condici\u00f3n resolutoria pactada en el contrato de cesi\u00f3n de solar a cambio de unidades en el edificio futuro. Para la constancia de la resoluci\u00f3n a instancia unilateral del favorecido por la misma es necesario que se pruebe de forma totalmente concluyente el hecho que constituye la condici\u00f3n pues, si no fuera as\u00ed, ser\u00eda necesario, bien la voluntad del perjudicado, bien el reconocimiento por el mismo de la concurrencia del supuesto f\u00e1ctico que constituye la condici\u00f3n. En el caso de este recurso aparece meridianamente de la inscripci\u00f3n registral que se producir\u00eda la reversi\u00f3n a los concedentes por el transcurso de cinco a\u00f1os desde la Licencia de obras, sin que las mismas se hubieran efectuado, y aparece de igual forma que tal supuesto se ha realizado, hecho que se acredita con las oportunas certificaciones del Ayuntamiento. En consecuencia, acreditado cumplidamente el cumplimiento de la condici\u00f3n, tal hecho debe producir su eficacia registral sin necesidad del consentimiento de la otra parte ni de resoluci\u00f3n judicial.<\/li>\n
        2. En tal supuesto, cuando se trata de cumplimiento de la condici\u00f3n resolutoria de falta de pago del precio en la compraventa, este Centro Directivo ha exigido la consignaci\u00f3n de las cantidades satisfechas a disposici\u00f3n de los titulares registrales posteriores o del otro contratante.<\/li>\n<\/ol>\n

          Pero en el presente caso, ni se trata de falta de pago del precio, ni existen cantidades satisfechas a consignar, ni existen tampoco titulares registrales posteriores, por lo que no es posible mantener tal exigencia.<\/p>\n

            \n
          1. Tampoco deriva de ning\u00fan precepto legal que el cumplimiento de la condici\u00f3n haya de notificarse al otro contratante ni a sus acreedores, dado su automatismo, y, adem\u00e1s, porque, en cuanto se refiere a estos \u00faltimos, nunca se sabr\u00eda qui\u00e9nes son pues, seg\u00fan el registro no existen derechos posteriores que hayan de ser cancelados.<\/li>\n<\/ol>\n

            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar la apelaci\u00f3n interpuesta, confirmado el Auto presidencial.<\/p>\n

            20 diciembre 2005<\/p>\n

            Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Norberto Robayna Saavedra, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Tias a inscribir un acta de notificaci\u00f3n de resoluci\u00f3n de permuta de solar por edificaci\u00f3n futura y reserva de rango.<\/p>\n

            Los defectos alegados por el Sr. Registrador son los siguientes:<\/p>\n

            A.\u2013No solicitar la pr\u00e1ctica de operaci\u00f3n registral alguna, dado que \u00fanicamente se ha presentado al Registro un acta de notificaci\u00f3n dirigida a particulares. El principio de rogaci\u00f3n consagrado en el art\u00edculo 6 de la Ley Hipotecaria exige determinar las operaciones registrales solicitadas que en este caso parece que habr\u00eda de referirse a una resoluci\u00f3n contractual sino tambi\u00e9n a la constataci\u00f3n de una llamada \u00abreserva de rango\u00bb que resulta completamente indeterminada; 2. No haberse acreditado el incumplimiento contractual, present\u00e1ndose \u00fanicamente una mera acta de notificaci\u00f3n con oposici\u00f3n. Practicar la inscripci\u00f3n en virtud de dicha mera notificaci\u00f3n, supondr\u00eda dejar la determinaci\u00f3n del cumplimiento o incumplimiento al arbitrio de una sola parte lo que es contrario al art\u00edculo 1256 del C\u00f3digo Civil. Ello conforme a la reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado y el art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil; 3. No determinarse suficientemente la reserva de rango a favor de quien o quienes, por qu\u00e9 plazo, y para inscribir en su d\u00eda qu\u00e9 derechos. Ello dadas las exigencias que el principio de determinaci\u00f3n registral exige tambi\u00e9n a la negociabilidad del rango (art. 241 R. H.); 4. Haberse opuesto a la resoluci\u00f3n en la tramitaci\u00f3n del acta las sociedades \u00abPromoci\u00f3n y Construcci\u00f3n Jos\u00e9 Antonio Rodr\u00edguez Garc\u00eda, S.L.\u00bb y \u00abEspacios Interiores de Lanzarote, S.L.\u00bb y a falta de consentimiento de las mismas se hace necesario para la cancelaci\u00f3n, resoluci\u00f3n judicial firme en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria\u00bb; 5. No haberse realizado a favor de todos y cada uno de los titulares actuales del dominio o derechos inscritos, la consignaci\u00f3n que exige el art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

              \n
            1. El primer defecto debe ser revocado. Como ya dijera esta Direcci\u00f3n General (Cfr. Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 1998) la sola presentaci\u00f3n del documento en el Registro implica la petici\u00f3n de los asientos correspondientes. Cuesti\u00f3n diferente es que el Registrador en ejercicio de su funci\u00f3n calificadora deba denegar o suspender la pr\u00e1ctica del asiento (cfr. art. 18 L. H.).<\/li>\n
            2. Los dem\u00e1s defectos deben ser confirmados. Resumiendo la doctrina constante de esta Direcci\u00f3n General, los requisitos exigidos para obtener la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil, son los siguientes:<\/li>\n
            3. Debe aportarse el t\u00edtulo del vendedor (Cfr. art. 59 R. H.), es decir, el t\u00edtulo de la transmisi\u00f3n del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegraci\u00f3n sujeto a la condici\u00f3n resolutoria estipulada; 2. La notificaci\u00f3n judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisi\u00f3n, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resoluci\u00f3n invocando que falta alg\u00fan presupuesto de la misma. Formulada oposici\u00f3n por el adquirente, deber\u00e1 el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resoluci\u00f3n, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, (STS 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (STS 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (art. 175.6 R.H.). Este requisito se justifica porque la resoluci\u00f3n produce, respecto de una y otra parte, el deber de \u00abrestituirse lo que hubiera percibido\u00bb, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil. Se trata de un deber que impone rec\u00edprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisi\u00f3n, uno de los contratantes s\u00f3lo estar\u00e1 legitimado para exigir del otro la devoluci\u00f3n cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. art. 175.6 R. H.). Respecto de la cl\u00e1usula penal que se haya estipulado para el caso de resoluci\u00f3n de la transmisi\u00f3n por incumplimiento, no cabe deducci\u00f3n alguna de la cantidad que deba ser consignada, bas\u00e1ndose en la cl\u00e1usula, por cuanto puede tener lugar la correcci\u00f3n judicial prescrita en el art\u00edculo 1154 del C\u00f3digo Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resoluci\u00f3n 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podr\u00e1 existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducci\u00f3n posible no pudo de momento ser determinada.<\/li>\n<\/ol>\n

              Respecto de los terceros adquirentes son, registralmente, interesados afectados por el asiento que se solicita por la resoluci\u00f3n. Es necesario que tambi\u00e9n respecto de ellos la documentaci\u00f3n cumpla un m\u00ednimo de garant\u00edas o, en su defecto, se obtenga la oportuna resoluci\u00f3n judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998, 15 de noviembre de 2005). Ciertamente los terceros han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de pagar la contraprestaci\u00f3n que incumbe al adquirente seg\u00fan el contrato en que se estipul\u00f3 la condici\u00f3n resolutoria, pudiendo si as\u00ed les interesa pagar lo que falte (art. 1158 CC).<\/p>\n

              Pero esto no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisi\u00f3n del incumplimiento o de los dem\u00e1s presupuestos de la resoluci\u00f3n. Se trata de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resoluci\u00f3n (anticipaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n, disminuci\u00f3n de las cantidades a consignar, etc\u00e9tera) en menoscabo de la posici\u00f3n que corresponde a los terceros.<\/p>\n

              Consecuentemente deber\u00e1 declararse judicialmente la resoluci\u00f3n de la transmisi\u00f3n. Adem\u00e1s, para que la Sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores deber\u00e1n ser citados en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resoluci\u00f3n, intervenci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

                \n
              1. Respecto de la solicitud de reserva de rango es improcedente. Sin entrar a prejuzgar la inscribibilidad de la cl\u00e1usula, es lo cierto, que en la escritura de permuta y condici\u00f3n resolutoria, la reserva de rango se conceptu\u00f3 como consecuencia natural de la reinscripci\u00f3n a favor del cedente, pretendi\u00e9ndose la inmediata cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores de terceros.<\/li>\n<\/ol>\n

                Rechazada la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente por ejecuci\u00f3n extrajudicial de la condici\u00f3n resolutoria, siendo necesaria, como se ha dicho, Sentencia Judicial, debe denegarse, consecuentemente, la pretendida reserva de rango.<\/p>\n

                Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso en cuanto al primer defecto y desestimarlo en cuanto a los dem\u00e1s.<\/p>\n

                19 junio 2007<\/p>\n

                Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. El problema que plantea el presente recurso consiste en dilucidar si, concedido por un Ayuntamiento un derecho de superficie en cumplimiento de un plan de ordenaci\u00f3n, y sometida tal concesi\u00f3n a la condici\u00f3n resolutoria del cumplimiento de determinadas condiciones por el superficiario, el incumplimiento de las obligaciones pactadas \u2013y que se establecieron en el correspondiente pliego de condiciones\u2013 faculta al Ayuntamiento, por s\u00ed solo para resolver el derecho concedido, o es imprescindible acudir a los Tribunales de Justicia.<\/p>\n

                Como ha dicho ya este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas\u00a0 en el \u00abvistos\u00bb), a efectos de atribuir la competencia a la jurisdicci\u00f3n civil o a la jurisdicci\u00f3n contencioso-administrativa, deben distinguirse, como ha dicho el Tribunal Supremo en la Sentencia de 10 de junio de 1988, los llamados \u00abactos de la administraci\u00f3n\u00bb de los \u00abactos administrativos\u00bb, pues, sentado que s\u00f3lo estos \u00faltimos son susceptibles de la v\u00eda administrativa, dicha calificaci\u00f3n la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administraci\u00f3n P\u00fablica, la misma los realiza como consecuencia de una actuaci\u00f3n con facultad de \u00abimperium\u00bb o en ejercicio de una potestad que s\u00f3lo ostentar\u00eda como persona jur\u00eddica p\u00fablica, y no como persona jur\u00eddica privada.<\/p>\n

                  \n
                1. En el presente supuesto, alega con raz\u00f3n el recurrente que la doctrina que emana de la Resoluci\u00f3n de 26 de marzo de 2008 no es aplicable al presente supuesto, ya que, en el supuesto de dicha Resoluci\u00f3n se trataba del incumplimiento de las condiciones impuestas en una compraventa normal, por lo que se trataba de un \u00abacto de la administraci\u00f3n\u00bb pero no \u00abacto administrativo\u00bb, pues era la resoluci\u00f3n de un contrato privado.<\/li>\n<\/ol>\n

                  Sin embargo, en el presente supuesto, se trata de un contrato administrativo especial, en el que se concede el derecho de superficie sobre un terreno para subvenir a necesidades impuestas por el planeamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

                  Tal contrato se instrumentaliz\u00f3 a trav\u00e9s de licitaci\u00f3n p\u00fablica y pliego de condiciones, cuyo incumplimiento ha sido la causa de la resoluci\u00f3n, por lo que, siguiendo el art\u00edculo 5.2.b del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones P\u00fablicas, ha de aplicarse el art\u00edculo 59 del mismo Texto. Por ello, el \u00f3rgano administrativo puede acordar la resoluci\u00f3n del contrato, poniendo fin a la v\u00eda administrativa, y siendo tal acuerdo inmediatamente ejecutivo, sin perjuicio de la v\u00eda contenciosoadministrativa, y sin que en el presente supuesto sea preciso otro informe, al no constar oposici\u00f3n del administrado.<\/p>\n

                  En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                  27 octubre 2008<\/p>\n

                  Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. Mediante sentencia dictada en juicio declarativo se decret\u00f3 la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa de una finca registral, en el que se estipul\u00f3 el aplazamiento de pago y se garantiz\u00f3 el mismo con condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita debidamente inscrita, orden\u00e1ndose la reinscripci\u00f3n a favor del demandante y la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la escritura p\u00fablica en la que se document\u00f3 aquel contrato y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Se da la circunstancia de que aparece en el Registro una venta otorgada por el comprador. De los documentos presentados se infiere que no se cit\u00f3 a los titulares registrales, entabl\u00e1ndose el procedimiento exclusivamente contra el primer comprador. Inicialmente en el Registro se inscribi\u00f3 a favor del demandante, cancel\u00e1ndose la inscripci\u00f3n de la venta resuelta; pero se deniega ahora la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de venta posterior.<\/p>\n

                  El recurrente aporta en el recurso unas Actas de manifestaciones, aunque no puede entrarse en analizar la repercusi\u00f3n de las mismas en la calificaci\u00f3n, por cuanto todas, excepto una, son de fecha posterior a la nota de calificaci\u00f3n, por lo que no pudieron tenerse en cuenta al calificar, y en cuanto a la que tiene fecha anterior a la nota de calificaci\u00f3n, no consta que fuese objeto de presentaci\u00f3n, junto con la sentencia calificada. Lo mismo cabe decir respecto de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n\u00famero 1 de Marbella, de fecha 1 de enero de 1999, dictada con motivo de los Autos de Menor Cuant\u00eda n.\u00ba 25\/1998, que no consta que fuese objeto de presentaci\u00f3n junto con la sentencia calificada. En esta cuesti\u00f3n es plenamente aplicable el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria cuando dispone que el recurso deber\u00e1 recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (Resoluciones de la Direcci\u00f3n General del los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 2008 y 5 de febrero de 2009, entre otras).<\/p>\n

                    \n
                  1. Por lo tanto debe resolverse si la sentencia declarativa es por s\u00ed sola suficiente para cancelar el asiento posterior a la inscripci\u00f3n del comprador y a favor de personas que traigan causa de \u00e9ste, sin haber sido citados, considerando que si se hubiera anotado la demanda de resoluci\u00f3n con anterioridad a la inscripci\u00f3n de los derechos de los terceros, tal citaci\u00f3n no ser\u00eda necesaria. La cuesti\u00f3n se centra en los casos en los que tal anotaci\u00f3n de demanda no se haya practicado oportunamente.<\/li>\n
                  2. Pues bien, como tiene declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 9 de junio de 2010, entre otras citadas en los vistos), es cierto que con la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita se confiere eficacia real a la eventual acci\u00f3n resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acci\u00f3n que de otro modo quedar\u00eda limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y se evita la afectaci\u00f3n a terceros que por reunir los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria har\u00edan inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de la compraventa, dictada en pleito entablado s\u00f3lo contra el comprador, permita la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa de este \u00faltimo. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye alg\u00fan derecho; c) que es exigencia constitucional la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos; d) que se trata de asientos extendidos antes de la anotaci\u00f3n de la demanda de resoluci\u00f3n; e) que los titulares de tales asientos no s\u00f3lo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resoluci\u00f3n para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resoluci\u00f3n (devoluci\u00f3n de cantidades, etc.). Dicha intervenci\u00f3n se prev\u00e9 en el art\u00edculo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene por fundamento verificar que no pueden ser apreciados en virtud del contenido del presupuesto del Registro (el impago o satisfacci\u00f3n de la deuda de cualquier otro modo). Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando antes no se haya anotado preventivamente la demanda de resoluci\u00f3n- es necesario que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.<\/li>\n
                  3. Entre los presupuestos necesarios para llevar a cabo la resoluci\u00f3n figura la consignaci\u00f3n a favor de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad. En efecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas las Resoluciones de 19 de junio de 2007 y 9 de junio de 2010) que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil (y no s\u00f3lo para la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (art\u00edculo 175.6 Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resoluci\u00f3n produce, respecto de una y otra parte, el deber de \u00abrestituirse lo que hubiera percibido\u00bb, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil. Se trata de un deber que impone rec\u00edprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisi\u00f3n, uno de los contratantes s\u00f3lo estar\u00e1 legitimado para exigir del otro la devoluci\u00f3n cuando cumpla lo que le incumba (cfr. art\u00edculo 175.6 Reglamento Hipotecario).<\/li>\n
                  4. En definitiva, los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, est\u00e1n afectados por el asiento que se solicita por la resoluci\u00f3n, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de pagar la contraprestaci\u00f3n que incumbe al adquirente seg\u00fan el contrato en que se estipul\u00f3 la condici\u00f3n resolutoria. Ello les permite, si as\u00ed les interesa, pagar lo que falte (cfr. art\u00edculo 1158 del C\u00f3digo Civil), pues una vez producida la resoluci\u00f3n ha de considerarse retroactivamente que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. As\u00ed ha sido declarado por el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), por entender que la resoluci\u00f3n produce sus efectos \u00abex tunc\u00bb y no \u00abex nunc\u00bb, de forma que la resoluci\u00f3n del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resoluci\u00f3n de los derechos constituidos sobre la cosa que traiga causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. art\u00edculos 513, n.\u00ba 6, 529 y 1124 del C\u00f3digo Civil, y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). En definitiva, la consignaci\u00f3n trata de tutelar no s\u00f3lo el inter\u00e9s del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la ejecuci\u00f3n de condici\u00f3n resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar alg\u00fan derecho sobre las rese\u00f1adas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podr\u00e1n dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. art\u00edculo 1911 del C\u00f3digo Civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogaci\u00f3n real u objetiva que se deriva de la propia resoluci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                    Todo lo anteriormente expresado, se realiza sin entrar a valorar el contenido de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n\u00famero 1 de Marbella, de fecha 1 de enero de 1999, dictada con motivo de los Autos de Menor Cuant\u00eda n.\u00ba 25\/1998, por cuanto, como ha quedado expresado en el primer fundamento de Derecho, no fue aportada al realizarse la calificaci\u00f3n por el Registrador.<\/p>\n

                      \n
                    1. Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, como ha declarado la Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado en Resoluciones de 26 de mayo de 1997 y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es cierto que los art\u00edculos 118 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2007 se\u00f1ala que entre esas exigencias de nuestro sistema registral est\u00e1 \u00abla debida determinaci\u00f3n del asiento\u00bb a practicar; en la de 26 de abril de 2005 declara que \u00abla calificaci\u00f3n del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n ordenada por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola abarca, no a la fundamentaci\u00f3n del fallo, pero s\u00ed a la observancia de aquellos tr\u00e1mites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervenci\u00f3n prevista en las normas para evitar su indefensi\u00f3n\u00bb; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre, y 5 y 20 de noviembre de 2007, 2 de febrero y 7 de octubre de 2008, y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificaci\u00f3n de los documentos judiciales relacion\u00e1ndolo con la limitaci\u00f3n de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripci\u00f3n, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.<\/li>\n
                    2. Por lo que se refiere a la inexactitud registral alegada, el propio recurrente, indica que no es objeto del recurso, por lo que no se entrar\u00e1 en dicha cuesti\u00f3n, sobre todo si tenemos en cuenta que el objeto del recurso es la calificaci\u00f3n, sin que puedan interponerse recursos contra la calificaci\u00f3n registral relativos a inscripciones ya practicadas y a su posible inexactitud, cuya correcci\u00f3n debe realizarse por otras v\u00edas, seg\u00fan resulta de reiterada doctrina de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 4 de noviembre y de 23 de diciembre de 2008, y 4 de febrero de 2009).<\/li>\n<\/ol>\n

                      En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                      1 abril 2011<\/p>\n

                      Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso si es inscribible o no el testimonio de una sentencia por la que se declara resuelta por falta de pago del precio aplazado una compraventa, teniendo en cuenta que resulta del Registro de la Propiedad que los compradores pagaron una parte de dicho precio aplazado y que no se acredita la consignaci\u00f3n del precio que haya de ser devuelto, de conformidad con el art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario, en que la registradora funda su calificaci\u00f3n suspensiva.<\/p>\n

                        \n
                      1. La recurrente considera que el art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario \u00fanicamente impone la necesidad de acreditar la consignaci\u00f3n del importe a favor del comprador en el caso en que as\u00ed lo disponga el t\u00edtulo inscribible, por lo que \u00abno es un imperativo, sino una hip\u00f3tesis\u00bb, y que la sentencia que se pretende inscribir, pese a hacer referencia en el antecedente de hecho primero a que los compradores pagaron parte del precio, en su parte dispositiva acuerda estimar \u00edntegramente la demanda interpuesta y resolver la compraventa, sin condicionar la resoluci\u00f3n a la restituci\u00f3n de la parte del precio pagado.<\/li>\n
                      2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas la Resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2007) que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil (y no s\u00f3lo para la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte junto con el t\u00edtulo del vendedor y la notificaci\u00f3n judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisi\u00f3n, sin oposici\u00f3n de aqu\u00e9l (cfr. art\u00edculo 59 del Reglamento Hipotecario) \u2013o bien, en el caso de resoluci\u00f3n judicial, el testimonio de la correspondiente sentencia\u2013, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resoluci\u00f3n produce, respecto de una y otra parte, el deber de \u00abrestituirse de lo que hubiera percibido\u00bb, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil. Se trata de un deber que impone rec\u00edprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisi\u00f3n, uno de los contratantes s\u00f3lo estar\u00e1 legitimado para exigir del otro la devoluci\u00f3n cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario).<\/li>\n<\/ol>\n

                        Ha de tenerse en cuenta que los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, est\u00e1n afectados por el asiento que se solicita por la resoluci\u00f3n, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de pagar la contraprestaci\u00f3n que incumbe al adquirente seg\u00fan el contrato en que se estipul\u00f3 la condici\u00f3n resolutoria, pudiendo si as\u00ed les interesa pagar lo que falte (cfr. art\u00edculo 1158 del C\u00f3digo Civil), pues una vez producida la resoluci\u00f3n ha de considerarse retroactivamente que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. As\u00ed lo ha declarado el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995) al afirmar que la resoluci\u00f3n produce sus efectos \u00abex tunc\u00bb y no \u00abex nunc\u00bb, de forma que la resoluci\u00f3n del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resoluci\u00f3n de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. art\u00edculos 513.6, 529 y 1124 del C\u00f3digo Civil y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el mismo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). Pero ello no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisi\u00f3n del incumplimiento o de los dem\u00e1s presupuestos de la resoluci\u00f3n. Se trata con esta cautela de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resoluci\u00f3n (anticipaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n, disminuci\u00f3n de las cantidades a consignar, etc\u00e9tera) en menoscabo de la posici\u00f3n que corresponde a aquellos.<\/p>\n

                        En definitiva, la consignaci\u00f3n trata de tutelar no s\u00f3lo el inter\u00e9s del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condici\u00f3n resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar alg\u00fan derecho sobre las rese\u00f1adas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podr\u00e1 dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. art\u00edculo 1911 del C\u00f3digo Civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogaci\u00f3n real u objetiva que se deriva de la propia resoluci\u00f3n. En caso de no existir cargas posteriores, la consignaci\u00f3n se producir\u00e1 a favor del transmitente.<\/p>\n

                        No puede acogerse favorablemente la alegaci\u00f3n de la recurrente en el sentido de que la consignaci\u00f3n, para resultar procedente, debe haber sido pactada en el t\u00edtulo de la compraventa, pues tal consignaci\u00f3n viene impuesta con car\u00e1cter imperativo por el art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario a fin de permitir la reinscripci\u00f3n de la finca a favor del vendedor y la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n causada por la compraventa y las dem\u00e1s inscripciones y anotaciones posteriores, como consecuencia del deber de restituci\u00f3n rec\u00edproca de las respectivas prestaciones recibidas a que se refiere el art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil. Y todo ello sin perjuicio de las deducciones que sobre tales prestaciones pueda eventualmente acordar el juez, en los casos de resoluci\u00f3n declarada por sentencia judicial, al tiempo de su restituci\u00f3n o consignaci\u00f3n, por haber sido pactadas en el t\u00edtulo en concepto de cl\u00e1usula penal, por compensaci\u00f3n por el uso de la cosa durante el periodo intermedio entre la entrega de la misma y su devoluci\u00f3n por consecuencia de la resoluci\u00f3n o por cualquier otro concepto que resulte legalmente procedente, deducciones que en este caso no han sido acordadas en la sentencia cuyo testimonio ha sido objeto de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

                          \n
                        1. En cuanto a la solicitud de anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n, como dijo este Centro Directivo en las Resoluciones de 13, 14, 15 y 17 de septiembre de 2005, y 19 de noviembre de 2009, carece de inter\u00e9s en este supuesto, ya que, suspendido el plazo de caducidad del asiento de presentaci\u00f3n como consecuencia del recurso, no existe raz\u00f3n para que el mismo asiento quede suspendido tambi\u00e9n por la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                          En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

                          28 y 29 junio 2011<\/p>\n

                          <\/a>Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible un acta de resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por el acreedor de la cl\u00e1usula resolutoria, pactada en la escritura que da origen al t\u00edtulo de transmisi\u00f3n por el que se aplaza una parte del precio, y en el que se garantiza esa parte del precio aplazado con cl\u00e1usula resolutoria expl\u00edcita para el caso de incumplimiento; concurre en el proceso de ejercicio de la facultad resolutoria, que la parte acreedora del precio no ha hecho la consignaci\u00f3n expresamente exigida en el art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario; adem\u00e1s tambi\u00e9n ocurre que no consta en el momento de presentarse el documento de resoluci\u00f3n, que el acreditado tenga conocimiento de la resoluci\u00f3n de la compraventa; si bien posteriormente a la calificaci\u00f3n del registrador, se presenta en el Registro acta de manifestaciones otorgada por el acreditado en la que se opone a la resoluci\u00f3n de la compraventa, lo que supone un argumento m\u00e1s, pero a la vez determinante \u2013si bien la falta de consignaci\u00f3n por s\u00ed sola paralizar\u00eda la resoluci\u00f3n\u2013 para que no se pueda practicar la resoluci\u00f3n de la compraventa si no es por resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

                            \n
                          1. Es reiterada la doctrina del Centro Directivo en el sentido mencionado en el fundamento de Derecho anterior; si bien resumiendo la doctrina constante de esta Direcci\u00f3n General, los requisitos exigidos para obtener la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil, son los siguientes: 1. Debe aportarse el t\u00edtulo del vendedor (Cfr. art\u00edculo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el t\u00edtulo de la transmisi\u00f3n del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegraci\u00f3n sujeto a la condici\u00f3n resolutoria estipulada; 2. La notificaci\u00f3n judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisi\u00f3n, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resoluci\u00f3n invocando que falta alg\u00fan presupuesto de la misma. Formulada oposici\u00f3n por el adquirente, deber\u00e1 el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resoluci\u00f3n, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resoluci\u00f3n produce, respecto de una y otra parte, el deber de \u00abrestituirse lo que hubiera percibido\u00bb, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil. Se trata de un deber que impone rec\u00edprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisi\u00f3n, uno de los contratantes s\u00f3lo estar\u00e1 legitimado para exigir del otro la devoluci\u00f3n cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Respecto de la cl\u00e1usula penal que se haya estipulado para el caso de resoluci\u00f3n de la transmisi\u00f3n por incumplimiento, no cabe deducci\u00f3n alguna de la cantidad que deba ser consignada, bas\u00e1ndose en la cl\u00e1usula, por cuanto puede tener lugar la correcci\u00f3n judicial prescrita en el art\u00edculo 1154 del C\u00f3digo Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resoluci\u00f3n 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podr\u00e1 existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducci\u00f3n posible no pudo de momento ser determinada.<\/li>\n<\/ol>\n

                            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del registrador.<\/p>\n

                            25 enero 2012<\/p>\n

                            Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

                              \n
                            1. a) Se presenta en el Registro el d\u00eda 28 de mayo de 2009 acta notarial por la que el vendedor de una finca notifica al comprador que, ante el impago del precio aplazado, quedaba resuelta la venta. En la misma acta se rese\u00f1a la comparecencia de la parte compradora allan\u00e1ndose a la resoluci\u00f3n y recuperaci\u00f3n de la propiedad de la finca por la vendedora, consintiendo, asimismo, de conformidad con lo estipulado, en que haga suyas las cantidades entregadas en concepto de indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios. El d\u00eda 31 de julio de 2009 se aporta copia autorizada en soporte papel y se acredita la autoliquidaci\u00f3n del impuesto.<\/li>\n
                            2. b) El d\u00eda 31 de julio de 2009 se presenta mandamiento judicial decretando la anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre la finca en procedimiento seguido contra el comprador (previamente se hab\u00eda presentado otro mandamiento de embargo que no lleg\u00f3 a anotarse por haber caducado el correspondiente asiento de presentaci\u00f3n al no haberse consolidado el practicado mediante la correspondiente comunicaci\u00f3n de telefax).<\/li>\n<\/ol>\n

                              A la vista de estos antecedentes, el Registrador suspende la reinscripci\u00f3n a favor del vendedor por dos motivos:<\/p>\n

                              1.\u00ba por entender que es necesaria la intervenci\u00f3n de los titulares posteriores al s\u00f3lo efecto de que puedan alegar si se cumplen o no los presupuestos de la resoluci\u00f3n, conforme a la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 25 de mayo de 1992 (\u00abrectius\u00bb 28 de mayo de 1992); y 2.\u00ba porque la constancia de la cl\u00e1usula penal no exime, para la reinscripci\u00f3n de la finca a favor del vendedor, de la previa o simult\u00e1nea consignaci\u00f3n de todas las cantidades percibidas por el vendedor (Resoluciones de 6, 9, 10, 11 y 13 de julio de 1992, 19 de junio de 2007 y art. 175.6\u00aa del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

                                \n
                              1. En relaci\u00f3n al primer motivo de suspensi\u00f3n planteado por el Registrador, no puede acogerse favorablemente. En efecto, ciertamente quienes adquieren el dominio o cualquier otro derecho real sobre un bien sujeto a la restricci\u00f3n resolutoria del art\u00edculo 1.504 del C\u00f3digo Civil, oportunamente publicada en el Registro, conocen \u2013o pueden conocer\u2013 la situaci\u00f3n claudicante a que queda sujeta su adquisici\u00f3n y a ellos incumbir\u00e1, si desean conservar su derecho, tomar la iniciativa para que la obligaci\u00f3n garantizada tenga cumplimiento en los t\u00e9rminos estipulados (adoptando en sus respectivos negocios adquisitivos las previsiones oportunas a fin de evitar el doble pago). No puede pretenderse que el efecto resolutorio, en caso de incumplimiento, quede supeditado a la reiteraci\u00f3n en su favor del requerimiento contemplado en el precepto citado, ya que ello supondr\u00eda una alteraci\u00f3n de la esencia y modo de desenvolvimiento de la garant\u00eda resolutoria en los t\u00e9rminos en que fue configurada, por la actuaci\u00f3n unilateral de uno de los contratantes (cfr. art. 1.257 del C\u00f3digo Civil) y con grave menoscabo de la posici\u00f3n del vendedor, lo que, adem\u00e1s, no se conciliar\u00eda con la permanencia de la titularidad pasiva de la deuda garantizada en la persona del comprador. Por otra parte, es indudable que producida la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa al amparo del art\u00edculo 1.504 del C\u00f3digo Civil, quedan extinguidos de pleno derecho, no s\u00f3lo el derecho del comprador, sino tambi\u00e9n el de todos los adquirentes posteriores que de \u00e9l traigan causa. As\u00ed resulta de los art\u00edculos 9-2.\u00b0, 23, 34, 37, 82 p\u00e1rrafo 2 y 107 n.\u00ba 10 de la Ley Hipotecaria, y 59, 174 p\u00e1rrafo 1, 175 n.\u00ba 6 del Reglamento Hipotecario.<\/li>\n
                              2. No obstante lo anterior, no puede desconocerse que para el desenvolvimiento de la resoluci\u00f3n contemplada en el art\u00edculo 1.504 del C\u00f3digo civil, no basta que conste la mera voluntad en tal sentido del vendedor \u2013como ocurre en hip\u00f3tesis pr\u00f3ximas, como la del ejercicio del retracto convencional, o del derecho de opci\u00f3n de compra, etc\u2013 sino que es preciso, en todo caso, que conste la efectiva concurrencia de los presupuestos de hecho de la resoluci\u00f3n, que no resultan del Registro, ya que es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1.\u00b0 de la Ley Hipotecaria) no pudiendo ser rectificados, como norma general, sino con el consentimiento de su titular o con la subsidiaria resoluci\u00f3n judicial (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria). Ello determina que para la cancelaci\u00f3n de los asientos relativos al derecho del comprador y a los de quienes de \u00e9l traigan causa, es preciso que se acredite fehacientemente la realidad de todos los presupuestos sobre los que se asienta la resoluci\u00f3n (vid. art\u00edculos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 56, 175-6.\u00b0, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario), siendo evidente la insuficiencia de la sola admisi\u00f3n de los mismos por parte del titular de un asiento ya extinguido por transferencia (cfr. art\u00edculo 76 de la Ley Hipotecaria). Con este argumento la Resoluci\u00f3n de 28 de mayo de 1992 entendi\u00f3 que el pleno reconocimiento de la resoluci\u00f3n de la venta en tales casos exige \u00abla conformidad de los interesados o la subsidiaria declaraci\u00f3n judicial\u00bb, entre otros del actual titular registral del dominio \u2013pues en el caso resuelto por la citada resoluci\u00f3n se hab\u00eda operado la transmisi\u00f3n de la finca sujeta a la cl\u00e1usula resolutoria a favor de un tercero\u2013 y de las posteriores cargas constituidas e inscritas sobre el mismo.<\/li>\n<\/ol>\n

                                Precisando dicha doctrina en relaci\u00f3n con el caso de un embargo anotado con posterioridad a la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria, la Resoluci\u00f3n de 5 de abril de 1990 (reiterada en este aspecto por la m\u00e1s reciente de 23 de marzo de 2010), aclar\u00f3 que cuando la titularidad embargada se halla sujeta a posible resoluci\u00f3n que conste expl\u00edcitamente en el Registro, el efectivo desenvolvimiento de \u00e9sta comportar\u00e1 la extinci\u00f3n del embargo y consiguiente cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n respectiva. Ahora bien, la eficacia relativa de los contratos (art\u00edculo 1.257 del C\u00f3digo civil), la inadmisibilidad de la disposici\u00f3n de los derechos ajenos (en este caso el del acreedor que obtuvo el embargo) o de la renuncia en perjuicio de terceros (vid. art\u00edculos 6-2.\u00ba y 1.937 del C\u00f3digo civil; 107-1.\u00ba de la Ley Hipotecaria y 175-1.\u00ba del Reglamento Hipotecario), la eficacia real del embargo (vid. Resoluci\u00f3n de este Centro de 6 de septiembre de 1988) y la fuerza protectora de los asientos del Registro (art\u00edculos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria) determinan que s\u00f3lo la resoluci\u00f3n del derecho embargado que se produzca en los t\u00e9rminos registralmente constatados gozar\u00e1 de ese efecto extintivo, m\u00e1s no as\u00ed la que tiene lugar anticipadamente por mutuo disenso en virtud de la renuncia voluntaria por el titular del dominio resoluble cuando todav\u00eda no ha vencido el plazo concedido para el pago del precio o entrega de la prestaci\u00f3n prometida, pues tal renuncia s\u00f3lo podr\u00e1 operar registralmente dejando a salvo el derecho de la persona a cuyo favor se practic\u00f3 la anotaci\u00f3n de embargo (art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria), la cual debe quedar subsistente hasta tanto se agote su propia eficacia, o concurran las vicisitudes resolutorias a las que se hallaba supeditado el derecho embargado.<\/p>\n

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                                1. Ahora bien, esta doctrina sobre exigencia del consentimiento de los titulares registrales con derecho inscrito o anotaci\u00f3n con posterioridad al reflejo tabular de la condici\u00f3n resolutoria no puede aplicarse al presente caso en el que ni hay anticipaci\u00f3n del efecto resolutorio o alteraci\u00f3n del mismo en relaci\u00f3n con los t\u00e9rminos en que el pacto de \u00ablex commissoria\u00bb fue estipulado, ni existen titularidades o cargas intermedias posteriores a la inscripci\u00f3n del citado pacto comisorio y anteriores a la presentaci\u00f3n del acta de notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n. En este caso el \u00fanico t\u00edtulo contradictorio presentado en esta \u00faltima fecha (un mandamiento decretando la anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre la finca) no lleg\u00f3 a anotarse al haber caducado el correspondiente asiento de presentaci\u00f3n por no haberse consolidado el practicado mediante la comunicaci\u00f3n de telefax de su expedici\u00f3n, y no haberse aportado el original del mandamiento dentro del plazo reglamentario de diez d\u00edas (cfr. art\u00edculo 418 n.\u00ba 4 del Reglamento Hipotecario).<\/li>\n<\/ol>\n

                                  Tampoco puede alterar la conclusi\u00f3n anterior el hecho de que con posterioridad a la presentaci\u00f3n del acta de notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n tuviese acceso al Libro Diario del Registro un nuevo mandamiento judicial ordenando otro embargo trabado sobre la misma finca, pues lo contrario supondr\u00eda inaplicar principios b\u00e1sicos del sistema registral que interact\u00faan entre si: el de prioridad y el de legalidad. La calificaci\u00f3n de un documento debe realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados; y si bien es cierto, como ha declarado reiteradamente el Centro Directivo, que el Registrador puede y debe tomar en consideraci\u00f3n documentos pendientes de despacho y relativos a una misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de lograr un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar la pr\u00e1ctica de asientos in\u00fatiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de prioridad (cfr. art\u00edculos 17, 18, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones, entre otras, de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero, 5 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2005). En el caso que nos ocupa, atendiendo a esta doctrina no puede exigirse el consentimiento favorable a la resoluci\u00f3n del acreedor a cuyo favor se expidi\u00f3 el mandamiento de embargo que se present\u00f3 con posterioridad al acta de notificaci\u00f3n.<\/p>\n

                                    \n
                                  1. Distinta es la suerte que ha de correr el segundo de los motivos alegados por el Registrador para la suspensi\u00f3n del t\u00edtulo. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas la Resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2007) que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo civil (y no s\u00f3lo para la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte \u2013junto con el t\u00edtulo del vendedor y la notificaci\u00f3n judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisi\u00f3n, sin oposici\u00f3n de aqu\u00e9l (cfr. art\u00edculo 59 del Reglamento Hipotecario)\u2013, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (art\u00edculo 175.6 Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resoluci\u00f3n produce, respecto de una y otra parte, el deber de \u00abrestituirse lo que hubiera percibido\u00bb, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil. Se trata de un deber que impone rec\u00edprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisi\u00f3n, uno de los contratantes s\u00f3lo estar\u00e1 legitimado para exigir del otro la devoluci\u00f3n cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. art\u00edculo 175.6 Reglamento Hipotecario).<\/li>\n<\/ol>\n

                                    Es cierto que en el presente caso se ha estipulado como cl\u00e1usula penal que en caso de resoluci\u00f3n \u00abla parte vendedora har\u00e1 suyas las cantidades entregadas hasta la fecha en concepto de indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios\u00bb. Ahora bien, es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo que respecto de la posible cl\u00e1usula penal que se haya estipulado para el caso de resoluci\u00f3n de la transmisi\u00f3n por incumplimiento, no cabe deducci\u00f3n alguna de la cantidad que deba ser consignada, bas\u00e1ndose en tal cl\u00e1usula, por cuanto respecto de la misma puede tener lugar la correcci\u00f3n judicial prescrita en el art\u00edculo 1154 del C\u00f3digo Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que resulte admisible a efectos registrales a fin de excepcionar dicha obligaci\u00f3n de consignaci\u00f3n sin deducci\u00f3n alguna pactar otra cosa en la escritura (Resoluci\u00f3n 19 de julio de 1994). En efecto, como ya declarara la Resoluci\u00f3n de 29 de diciembre de 1982, \u00absi bien al amparo del art\u00edculo 1.504 del C\u00f3digo Civil la resoluci\u00f3n prevista para el caso de impago del precio estipulado en la venta puede operarse de modo autom\u00e1tico y extrajudicial por voluntad unilateral del vendedor, dicho automatismo y extrajudicialidad no puede predicarse totalmente respecto de las consecuencias accesorias estipuladas como es la efectividad de la cl\u00e1usula penal prevista, cuya exigibilidad debe ajustarse a las disposiciones del C\u00f3digo Civil que prev\u00e9n la posibilidad de su correcci\u00f3n judicial en caso de incumplimiento parcial o irregular (art\u00edculos 1.152-2.\u00ba y 1.154)\u00bb. Por ello la devoluci\u00f3n de las prestaciones que fueron objeto del contrato resuelto deber\u00e1 comprender tambi\u00e9n aquellas cantidades abonadas por el comprador y afectadas por la cl\u00e1usula penal estipulada, las cuales tambi\u00e9n quedar\u00e1n alcanzadas por el efecto subrogatorio anteriormente aludido, si bien de una forma provisional en tanto no se declare judicialmente la plena exigibilidad de aquella cl\u00e1usula penal.<\/p>\n

                                      \n
                                    1. En definitiva, los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, est\u00e1n afectados por el asiento que se solicita por la resoluci\u00f3n, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de pagar la contraprestaci\u00f3n que incumbe al adquirente seg\u00fan el contrato en que se estipul\u00f3 la condici\u00f3n resolutoria, pudiendo si as\u00ed les interesa pagar lo que falte (cfr. art\u00edculo 1158 del C\u00f3digo civil), pues una vez producida la resoluci\u00f3n ha de considerarse retroactivamente que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente, ya que, como ha declarado nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), la resoluci\u00f3n produce sus efectos \u00abex tunc\u00bb y no \u00abex nunc\u00bb, de forma que la resoluci\u00f3n del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resoluci\u00f3n de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. art\u00edculos 513 n.\u00ba 6, 529 y 1.124 del C\u00f3digo civil, 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el derecho resuelto (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). Pero ello no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisi\u00f3n del incumplimiento o de los dem\u00e1s presupuestos de la resoluci\u00f3n. Se trata con esta cautela de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resoluci\u00f3n (anticipaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n, disminuci\u00f3n de las cantidades a consignar, etc\u00e9tera) en menoscabo de la posici\u00f3n que corresponde a aquellos. En definitiva, la consignaci\u00f3n trata de tutelar no s\u00f3lo el inter\u00e9s del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condici\u00f3n resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar alg\u00fan derecho sobre las rese\u00f1adas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podr\u00e1 dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. art\u00edculo 1.911 del C\u00f3digo civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogaci\u00f3n real u objetiva que se deriva de la propia resoluci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                                      Todo ello implica que en el importe que en caso de resoluci\u00f3n se consigne por el transmitente podr\u00e1n existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducci\u00f3n posible no pudo ser cuantificada en su momento, pero esto habr\u00e1 de ser determinado en sede judicial, sin que corresponda al tiempo de practicarse la correspondiente reinscripci\u00f3n del dominio a favor del transmitente por raz\u00f3n del efecto resolutorio prejuzgar sobre la preferencia sustantiva que en relaci\u00f3n con el importe consignado pueda corresponder al vendedor o a los acreedores del comprador en funci\u00f3n de las diversas vicisitudes concurrentes en el caso (art\u00edculos 1.291 n.\u00ba 3, 1.911 y 1.923 del C\u00f3digo Civil y 44 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

                                      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al primero de los defectos y desestimarlo en cuanto al segundo, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

                                      9 junio 2010<\/p>\n

                                      Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, constando inscrita la cesi\u00f3n de un solar a cambio de pisos en un edificio futuro y habi\u00e9ndose pactado la condici\u00f3n resolutoria para el caso de que, transcurrido un plazo, no se hubiese obtenido la licencia municipal para la construcci\u00f3n, puede reinscribirse el dominio a favor del cedente aportando un Acta notarial en la que se requiere al cesionario llevar a cabo la resoluci\u00f3n del contrato de cesi\u00f3n, sin que dicho cesionario haya contestado al expresado requerimiento.<\/p>\n

                                        \n
                                      1. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado (cfr. Sentencia de 31 de julio de 1995) que el art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita. En consecuencia, ha de aplicarse en el presente supuesto la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como declar\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 1978, \u00abel en\u00e9rgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicaci\u00f3n con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervenci\u00f3n de los Tribunales, decidir unilateralmente una cuesti\u00f3n tan delicada\u00bb.<\/li>\n
                                      2. Conviene, a los efectos del recurso, examinar con detenimiento la condici\u00f3n resolutoria pactada. Dice as\u00ed: \u00abLos otorgantes sujetan la eficacia de esta transmisi\u00f3n con trascendencia y efectos reales, a la condici\u00f3n resolutoria expresa, de tal manera que, si en el plazo fijado de treinta meses a contar desde esta fecha no se hubiese obtenido la licencia de obras del edificio a construir\u2026 quedar\u00e1 resuelta de pleno derecho esta permuta, y en su virtud don A. G. G. y do\u00f1a A. G. P. readquirir\u00e1n la plena propiedad de la finca transmitida\u00bb. Como dice la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 \u2013referida a un contrato como el actual, de cesi\u00f3n de solar a cambio de parte de la obra futura\u2013, los requisitos exigidos para obtener la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil, son los siguientes: 1. Debe aportarse el t\u00edtulo del vendedor (cfr. art\u00edculo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el t\u00edtulo de la transmisi\u00f3n del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegraci\u00f3n sujeto a la condici\u00f3n resolutoria estipulada; 2. La notificaci\u00f3n judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisi\u00f3n, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resoluci\u00f3n invocando que falta alg\u00fan presupuesto de la misma. Formulada oposici\u00f3n por el adquirente, deber\u00e1 el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resoluci\u00f3n, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resoluci\u00f3n produce, respecto de una y otra parte, el deber de \u00abrestituirse lo que hubiera percibido\u00bb, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil. Se trata de un deber que impone rec\u00edprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisi\u00f3n, uno de los contratantes s\u00f3lo estar\u00e1 legitimado para exigir del otro la devoluci\u00f3n cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario).<\/li>\n<\/ol>\n

                                        Respecto de la cl\u00e1usula penal que se haya estipulado para el caso de resoluci\u00f3n de la transmisi\u00f3n por incumplimiento, no cabe deducci\u00f3n alguna de la cantidad que deba ser consignada, bas\u00e1ndose en la cl\u00e1usula, por cuanto puede tener lugar la correcci\u00f3n judicial prescrita en el art\u00edculo 1154 del C\u00f3digo Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resoluci\u00f3n 19 de julio de 1994). Todo ello implica que el importe que en tal caso se haya consignado podr\u00e1 ser disminuido al ser concretada la moderaci\u00f3n pertinente de la cl\u00e1usula penal.<\/p>\n

                                          \n
                                        1. Ahora bien, en el presente supuesto, aunque en principio el requerimiento resolutorio es suficiente, ha de tenerse en cuenta que hubo, como consecuencia del contrato, una entrega de dinero por el cesionario al cedente, y, como se ha dicho anteriormente, para que pueda llevarse a cabo la reinscripci\u00f3n a favor del cedente, es necesario haber consignado en establecimiento bancario o Caja oficial el importe del dinero que haya de ser devuelto. La Resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2007, anteriormente citada, tambi\u00e9n declar\u00f3 que, para la reinscripci\u00f3n es necesaria la presentaci\u00f3n del \u00abdocumento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resoluci\u00f3n produce, respecto de una y otra parte, el deber de \u00abrestituirse lo que hubiera percibido\u00bb, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil. Se trata de un deber que impone rec\u00edprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisi\u00f3n, uno de los contratantes s\u00f3lo estar\u00e1 legitimado para exigir del otro la devoluci\u00f3n cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario)\u00bb. En el presente caso no se devuelve la cantidad entregada por la cesionaria, siendo necesaria al menos la consignaci\u00f3n de la misma como deriva de la jurisprudencia y doctrina anterior.<\/li>\n<\/ol>\n

                                          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                                          10 diciembre 2010<\/p>\n

                                          Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que se plantea en el presente recurso radica en dilucidar si, declarada la resoluci\u00f3n de una permuta por el ejercicio de una condici\u00f3n resolutoria expresa, es posible cancelar los asientos que gravaban el dominio resuelto, siendo as\u00ed que los titulares de tales derechos no han intervenido en el procedimiento.<\/p>\n

                                            \n
                                          1. Pues bien, como tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), es cierto que con la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita se confiere eficacia real a la eventual acci\u00f3n resolutoria del contrato y se evita la no afectaci\u00f3n a terceros que por reunir los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria har\u00edan inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de la permuta dictada en pleito entablado s\u00f3lo contra uno de los permutantes, permita la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa de este \u00faltimo. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye alg\u00fan derecho; c) que es exigencia constitucional la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotaci\u00f3n preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no s\u00f3lo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resoluci\u00f3n para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resoluci\u00f3n. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores \u2013cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resoluci\u00f3n\u2013 es necesario que \u00e9stos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.<\/li>\n
                                          2. Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, como ha declarado la Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado en Resoluciones de 26 de mayo de 1997 y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es cierto que los art\u00edculos 118 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola y 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2007 se\u00f1ala que entre esas exigencias de nuestro sistema registral est\u00e1 \u00abla debida determinaci\u00f3n del asiento\u00bb a practicar; en la de 26 de abril de 2005 declara que \u00abla calificaci\u00f3n del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n ordenada por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola abarca, no a la fundamentaci\u00f3n del fallo, pero s\u00ed a la observancia de aquellos tr\u00e1mites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervenci\u00f3n prevista en las normas para evitar su indefensi\u00f3n\u00bb; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre y 5 y 20 de noviembre de 2007, 2 de febrero y 7 de octubre de 2008 y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificaci\u00f3n de los documentos judiciales relacion\u00e1ndolo con la limitaci\u00f3n de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripci\u00f3n, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.<\/li>\n<\/ol>\n

                                            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                                            21 junio 2012<\/p>\n

                                            Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. En el presente recurso son relevantes para su resoluci\u00f3n los siguientes antecedentes:<\/p>\n

                                              \n
                                            1. a) Mediante Sentencia judicial se decret\u00f3 la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa de una finca registral, en el que se estipul\u00f3 el aplazamiento de pago y se garantiz\u00f3 el mismo con condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita debidamente inscrita, orden\u00e1ndose la reinscripci\u00f3n a favor del demandante y la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la compraventa resuelta y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores (as\u00ed interpreta el registrador la solicitud de constancia registral del documento a pesar de la falta de precisi\u00f3n de la misma en este aspecto).<\/li>\n
                                            2. b) Sobre la finca a la que se refieren las citadas compraventas y sentencia consta en el Registro una anotaci\u00f3n preventiva de embargo a favor de la Agencia Tributaria extendida con posterioridad a la inscripci\u00f3n de la compraventa resuelta, cuya diligencia de embargo es de 26 de marzo de 2010.<\/li>\n
                                            3. c) Con posterioridad a la fecha de la citada diligencia de embargo la sociedad propietaria de la finca (cuya titularidad fue declarada resuelta en virtud de la sentencia antes citada) fue declarada en concurso, declaraci\u00f3n de concurso que tuvo lugar mediante auto de 12 de mayo de 2012, anot\u00e1ndose el mismo en el Registro con posterioridad a la anotaci\u00f3n del embargo referido en el apartado anterior.<\/li>\n
                                            4. d) La Sentencia que declara la resoluci\u00f3n de la compraventa se dict\u00f3 en un procedimiento incidental en el marco del procedimiento concursal seguido ante el Juzgado de lo Mercantil n\u00famero 3 de Barcelona, siendo emplazados en dicho incidente la sociedad propietaria y concursada, y la administraci\u00f3n concursal. Se afirma en el recurso, pero no consta en la documentaci\u00f3n presentada a calificaci\u00f3n, que en la fecha de interposici\u00f3n de la demanda incidental ya hab\u00eda sido formulada la lista de acreedores y que, por tanto, la administraci\u00f3n concursal ten\u00eda conocimiento del cr\u00e9dito de la Agencia Tributaria a que se refiere la anotaci\u00f3n preventiva de embargo que ahora se pretende cancelar como consecuencia de la resoluci\u00f3n de la compraventa. Igualmente se afirma en el recurso, pero no resulta de la documentaci\u00f3n calificada, que la Agencia Tributaria fue citada en el procedimiento incidental, ofreciendo el recurrente acreditar este extremo en un momento posterior.<\/li>\n
                                            5. e) Tanto la sociedad concursada como la administraci\u00f3n concursal se allanaron a la demanda, y la Sentencia concluy\u00f3 con el siguiente fallo: \u00abEstimando la demanda interpuesta por la representaci\u00f3n de la mercantil \u00abInmobiliaria Locamo, S. A.\u00bb, se procede a resolver el contrato de compraventa firmado por las partes respecto de un inmueble sito en Vilanova i la Geltr\u00fa, calle Anselmo Clav\u00e9 y Cam\u00ed de l’Estany\u00bb.<\/li>\n
                                            6. f) Finalmente se aporta mandamiento judicial, junto con testimonio literal de la Sentencia, con la afirmaci\u00f3n de su firmeza a todos los efectos, y en la que se ordena que el mismo se libra \u00aba fin de que se lleve a efecto la anotaci\u00f3n marginal acordada\u00bb (sic).<\/li>\n
                                            7. g) El registrador deniega la pr\u00e1ctica del asiento solicitado por dos defectos: por no acompa\u00f1arse el documento acreditativo de haberse hecho la consignaci\u00f3n de la totalidad del precio que ha de restituir el adquirente al transmitente, sin que quepa detraer nada por cl\u00e1usula penal, y por no resultar de la documentaci\u00f3n presentada que la Agencia Tributaria haya sido citada en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a haberse cumplido todos los presupuestos de la resoluci\u00f3n (este defecto se examina en el apartado \u201cResolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores\u201d).<\/li>\n
                                            8. Por lo que se refiere al segundo defecto (primero de los enunciados en la nota de calificaci\u00f3n), cabe destacar que entre los presupuestos necesarios para llevar a cabo la resoluci\u00f3n figura la consignaci\u00f3n a favor de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad. En efecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas las Resoluciones de 19 de junio de 2007, y 9 de junio de 2010), que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil (y no s\u00f3lo para la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (art\u00edculo 175.6 Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resoluci\u00f3n produce, respecto de una y otra parte, el deber de \u00abrestituirse lo que hubiera percibido\u00bb, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1.123 del C\u00f3digo Civil. Se trata de un deber que impone rec\u00edprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisi\u00f3n, uno de los contratantes s\u00f3lo estar\u00e1 legitimado para exigir del otro la devoluci\u00f3n cuando cumpla lo que le incumba (cfr. art\u00edculo 175.6 del Reglamento Hipotecario).<\/li>\n<\/ol>\n

                                              Ha de tenerse en cuenta que los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, est\u00e1n afectados por el asiento que se solicita mediante la resoluci\u00f3n, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de pagar la contraprestaci\u00f3n que incumbe al adquirente seg\u00fan el contrato en que se estipul\u00f3 la condici\u00f3n resolutoria, pudiendo si as\u00ed les interesa pagar lo que falte (cfr. art\u00edculo 1.158 del C\u00f3digo Civil). La resoluci\u00f3n opera retroactivamente y en su virtud se entiende que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente, ya que, como ha declarado nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), la resoluci\u00f3n produce sus efectos \u00abex tunc\u00bb y no \u00abex nunc\u00bb, de forma que la resoluci\u00f3n del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resoluci\u00f3n de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. art\u00edculos 513.6, 529 y 1.124 del C\u00f3digo Civil y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el mismo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). Pero ello no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisi\u00f3n del incumplimiento o de los dem\u00e1s presupuestos de la resoluci\u00f3n. Se trata con esta cautela de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resoluci\u00f3n (anticipaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n, disminuci\u00f3n de las cantidades a consignar, etc\u00e9tera) en menoscabo de la posici\u00f3n que corresponde a aquellos.<\/p>\n

                                              En definitiva, la consignaci\u00f3n trata de tutelar no s\u00f3lo el inter\u00e9s del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condici\u00f3n resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar alg\u00fan derecho sobre las rese\u00f1adas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podr\u00e1 dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. art\u00edculo 1.911 del C\u00f3digo Civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogaci\u00f3n real u objetiva que se deriva de la propia resoluci\u00f3n.<\/p>\n

                                              El recurrente argumenta frente a ello que en la demanda se solicit\u00f3 que, en virtud de la cl\u00e1usula penal pactada en el contrato, no se dedujese cantidad alguna de las ya percibidas por el vendedor demandante, y que en la sentencia se estima la demanda en su integridad, por lo que tal extremo est\u00e1 amparado por la eficacia de cosa juzgada. Pero nuevamente nos encontramos con que esta afirmaci\u00f3n no se encuentra respaldada por la documentaci\u00f3n presentada, pues ni se aporta el escrito de interposici\u00f3n de la demanda, ni se contiene en el testimonio de la sentencia ni en el mandamiento presentado afirmaci\u00f3n alguna en relaci\u00f3n con tal petici\u00f3n, por lo que dicho extremo no puede tenerse por acreditado a los efectos de este expediente (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de la posible subsanaci\u00f3n del defecto en caso de que se obtenga la correspondiente aclaraci\u00f3n del fallo en el sentido alegado por el recurrente.<\/p>\n

                                              En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                                              6 julio 2012<\/p>\n

                                              Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. Se presenta para su inmatriculaci\u00f3n escritura de venta de una finca. En el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n se dice: \u00abLe pertenece por herencia de su padre don A. P. P. en virtud de escritura por m\u00ed autorizada el diecinueve de mayo de dos mil once, n\u00famero 747 de Protocolo\u00bb. La registradora suspende la inmatriculaci\u00f3n por entender que debe presentarse el t\u00edtulo previo.<\/p>\n

                                                \n
                                              1. El recurrente aduce que, si bien el segundo apartado del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripci\u00f3n se expresen las circunstancias de la adquisici\u00f3n anterior, tales circunstancias resultan ya del documento presentado, pero olvida que la calificaci\u00f3n del registrador en los casos de inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico, por existir dos transmisiones, se extiende a la identidad de la finca del t\u00edtulo previo y la que es objeto del t\u00edtulo que se pretende inmatricular, como se deriva de la misma interpretaci\u00f3n literal del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, y de las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                Adem\u00e1s, el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria bien claramente dice que las circunstancias esenciales de la adquisici\u00f3n anterior deben tomarse de \u00ablos mismos documentos o de otros presentados al efecto\u00bb, por lo que dichas circunstancias se deben tomar del documento en que consten y, caso de que no constaren, podr\u00edan ser las que resultaren de documentos subsanatorios o complementarios, pero siempre bajo la necesidad de calificaci\u00f3n registral de la identidad de la finca.<\/p>\n

                                                Y sobre todo teniendo en cuenta que el t\u00edtulo inscribible en este caso est\u00e1 constituido por dos documentos, el \u00faltimo p\u00fablico inscribible y el anterior complementario de \u00e9l, pues el art\u00edculo 33 del Reglamento Hipotecario define el t\u00edtulo aludiendo no s\u00f3lo al documento principal sino tambi\u00e9n a los complementarios. Es la misma raz\u00f3n que exige presentar el acta de notoriedad complementaria del t\u00edtulo p\u00fablico cuando no existe o es insuficiente dicho documento fehaciente anterior, todo lo cual entra en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral por tratarse de la inscripci\u00f3n inmatriculadora que abre folio registral a la finca, lo que exige extremar todas las garant\u00edas y requisitos del procedimiento registral.<\/p>\n

                                                En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

                                                17 julio 2012<\/p>\n

                                                Resolutoria: efectos de su ejercicio<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que se plantea en el presente recurso radica en dilucidar si, declarada la resoluci\u00f3n de una permuta por el ejercicio de una condici\u00f3n resolutoria expresa, es posible cancelar los asientos que gravaban el dominio resuelto, siendo as\u00ed que los titulares de tales derechos no han intervenido en el procedimiento.<\/p>\n

                                                  \n
                                                1. El caso que plantea el siguiente recurso es pr\u00e1cticamente id\u00e9ntico al que fue objeto de la Resoluci\u00f3n de 21 de junio de 2012 y, como se dijo en la misma y en otras de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), es cierto que con la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita se confiere eficacia real a la eventual acci\u00f3n resolutoria del contrato y se evita la no afectaci\u00f3n a terceros que por reunir los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria har\u00edan inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de la permuta dictada en pleito entablado s\u00f3lo contra uno de los permutantes, permita la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa de este \u00faltimo. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye alg\u00fan derecho; c) que es exigencia constitucional la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotaci\u00f3n preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no s\u00f3lo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resoluci\u00f3n para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resoluci\u00f3n. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores \u2013cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resoluci\u00f3n\u2013 es necesario que \u00e9stos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.<\/li>\n
                                                2. Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, como ha declarado la Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado en las Resoluciones de 26 de mayo de 1997 y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es cierto que los art\u00edculos 118 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resoluci\u00f3n de 26 de abril de 2005 declara que \u00abla calificaci\u00f3n del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n ordenada por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola abarca, no a la fundamentaci\u00f3n del fallo, pero s\u00ed a la observancia de aquellos tr\u00e1mites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervenci\u00f3n prevista en las normas para evitar su indefensi\u00f3n\u00bb; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre y 5 y 20 de noviembre de 2007, 2 de febrero y 7 de octubre de 2008 y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificaci\u00f3n de los documentos judiciales relacion\u00e1ndolo con la limitaci\u00f3n de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripci\u00f3n, conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.<\/li>\n<\/ol>\n

                                                  Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                                                  26 noviembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                                  CONDICI\u00d3N Resolutoria: efectos de su ejercicio Resolutoria: efectos de su ejercicio Pactada en una compraventa la facultad de resolverla en caso de falta de pago del precio aplazado, no es inscribible el acta por la que el vendedor ejercita tal derecho si de ella misma resulta que el comprador se opone a la resoluci\u00f3n y […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4685],"tags":[1526,4703],"class_list":{"0":"post-20340","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-condicion","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-resolutoria-efectos-de-su-ejercicio","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20340","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20340"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20340\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20340"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20340"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20340"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}