{"id":20561,"date":"2016-03-27T08:54:40","date_gmt":"2016-03-27T07:54:40","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20561"},"modified":"2016-03-29T08:56:29","modified_gmt":"2016-03-29T07:56:29","slug":"arrendaticio-rustico-en-caso-de-venta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/retracto\/arrendaticio-rustico-en-caso-de-venta\/","title":{"rendered":"Arrendaticio r\u00fastico en caso de venta"},"content":{"rendered":"

RETRACTO<\/strong><\/h1>\n

Arrendaticio r\u00fastico en caso de venta<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Arrendaticio r\u00fastico en caso de venta<\/strong><\/p>\n

No se considera cumplida la exigencia del art\u00edculo 91 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos, en caso de venta, con la manifestaci\u00f3n del vendedor de no haber formalizado ning\u00fan contrato de arrendamiento, pues ello no implica que no pudieran existir otros con anterioridad a la fecha de su adquisici\u00f3n y que est\u00e9n subsistentes.<\/p>\n

10 febrero 1986<\/p>\n

Arrendaticio r\u00fastico en caso de venta<\/strong>.- La f\u00f3rmula empleada en una escritura de venta, despu\u00e9s de manifestar el vendedor que la finca est\u00e1 libre de arrendatarios, de a\u00f1adir que \u00abno se ha hecho uso de la facultad prevista en el art\u00edculo 26 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos\u00bb, cumple la exigencia del art\u00edculo 91.1 de dicha Ley. 1\u00ba.- Porque no siendo imprescindible el uso de los propios t\u00e9rminos del precepto legal, que habla de los seis \u00faltimos a\u00f1os, la declaraci\u00f3n del vendedor es m\u00e1s amplia que la exigida por la Ley, pues literalmente interpretada ha de entenderse referida a que nunca se ha hecho uso de tal derecho, lo cual, sin perjuicio de los riesgos que conlleva para quien la formula, cumple sobradamente la exigencia y finalidad legal. 2\u00ba.- Porque la f\u00f3rmula impersonal utilizada (al decir que no se ha hecho uso en lugar de que no se ha hecho uso por el vendedor), en ciertos casos puede ser la m\u00e1s conveniente si se quiere dar a tal manifestaci\u00f3n la extensi\u00f3n temporal necesaria, pues tal declaraci\u00f3n abarca no solo el tiempo durante el cual ha sido titular de la finca quien la formula, sino aqu\u00e9l durante el cual lo han sido sus causantes.<\/p>\n

11 enero 1994<\/p>\n

Arrendaticio r\u00fastico en caso de venta<\/strong>.- Hechos: El t\u00edtulo que motiva este recurso es una sentencia declarativa del derecho de propiedad de unas personas sobre determinada finca, que la adquirieron por compra en escritura p\u00fablica a los herederos del titular registral; uno de los defectos se\u00f1alados por el Registrador fue que no consta la declaraci\u00f3n exigida por el art\u00edculo 91 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos respecto a si se hallaba arrendada y, en su caso, si el transmitente hab\u00eda hecho uso en los \u00faltimos seis a\u00f1os del derecho reconocido por el art\u00edculo21.6 de la misma Ley. La Direcci\u00f3n revoca la nota en este punto con los siguientes argumentos: Que el derecho de adquisici\u00f3n preferente exist\u00eda en toda transmisi\u00f3n no exceptuada por la ley y tambi\u00e9n, por tanto, en transmisiones forzosas o cuya existencia fuera objeto de declaraci\u00f3n judicial no parece ofrecer dudas; el problema est\u00e1 en si en estos casos en que el t\u00edtulo inscribible no sea una escritura p\u00fablica pueden aplicarse los mecanismos protectores del derecho del arrendatario que establec\u00eda el legislador. Pues bien, dejando a un lado el problema de si efectivamente exist\u00eda o no el posible supuesto que dar\u00eda lugar al derecho de adquisici\u00f3n preferente habida cuenta de que las normas de las que resultar\u00eda, los art\u00edculos 26 y 27 de la Ley, fueron derogados por la posterior de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995, lo cierto es que aquellos mecanismos protectores tan s\u00f3lo estaban llamados a entrar en juego en el caso de que la enajenaci\u00f3n de la finca se hiciera en escritura p\u00fablica (art\u00edculo 91.1). Y en el caso que motiva el recurso, si bien el defecto que se examina se ampara en el hecho de que las fincas fueron adquiridas por los actores en virtud de escritura p\u00fablica, en ning\u00fan momento se agota el argumento. Estamos, evidentemente, y el propio recurrente lo reconoce, ante una procedimiento declarativo destinado a lograr la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo de dos fincas as\u00ed como la inmatriculaci\u00f3n de una tercera. A la vista de ello podr\u00eda haberse argumentado que el t\u00edtulo material a inscribir no es tanto la sentencia declarativa de dominio como la compraventa que sirve de base a esa declaraci\u00f3n y exigir, para inscribirla, aquellos aditamentos que el legislador ha impuesto para lograrla. Pero desde el momento en que no es ese el planteamiento b\u00e1sico ha de rechazarse la pretensi\u00f3n de imponer para inscribir una sentencia judicial exigencias formales que no le corresponden.<\/p>\n

29 noviembre 2004 (RV)<\/p>\n

Arrendaticio r\u00fastico en caso de venta<\/strong>.- 1. El presente recurso tiene por objeto determinar si en una escritura de venta de finca r\u00fastica de fecha 25 de marzo de 1988 en la que se se\u00f1ala que la misma no esta arrendada, es exigible manifestar que en los seis a\u00f1os anteriores no se ha hecho uso de la facultad reconocida al arrendador, conforme al art\u00edculo 26.1 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos de 31 de Diciembre de 1980, vigente en el momento de la compraventa.<\/p>\n

2. La actual Ley de Arrendamientos R\u00fasticos de 26 de Marzo de 2003 suprime los derechos de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario en caso de transmisi\u00f3n de fincas r\u00fasticas, a diferencia de la legislaci\u00f3n anterior, esto es, de la Ley de 31 de Diciembre de 1980 que en sus art\u00edculos 84 y siguientes establec\u00eda a favor del arrendatario de fincas r\u00fasticas derechos de tanteo y retracto o adquisici\u00f3n preferente. En concreto, conforme al art\u00edculo 91 de este cuerpo legal, se exig\u00eda que el transmitente declarara, bajo pena de falsedad, que la finca no estaba arrendada, y, en este caso, si se hab\u00eda hecho uso en los seis a\u00f1os anteriores a la transmisi\u00f3n del derecho que reconoce al arrendador el art\u00edculo 26.1 de la Ley. Sin est\u00e1 manifestaci\u00f3n el Registrador no pod\u00eda practicar inscripci\u00f3n alguna de transmisi\u00f3n de fincas r\u00fasticas. El citado art\u00edculo 26.1, permit\u00eda al arrendador oponerse a cualquiera de las pr\u00f3rrogas de duraci\u00f3n del contrato si se compromet\u00eda a cultivar directamente la finca arrendada durante seis a\u00f1os, por s\u00ed, por su c\u00f3nyuge o para que la cultive alguno de sus hijos, descendientes, mayores de diecis\u00e9is a\u00f1os, en quien concurra o se proponga adquirir la condici\u00f3n de profesional de la agricultura. En definitiva, la Ley de 1980 proteg\u00eda al arrendatario articulando un sistema de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas con preferencia respecto de terceros.<\/p>\n

3. Situado el objeto del recurso, es preciso determinar si la transmisi\u00f3n que contempla la presente escritura se entiende referida a la legislaci\u00f3n actual o a la de 31 de Diciembre de 1980, en cuyo caso ser\u00eda precisa la manifestaci\u00f3n que contemplaba su art\u00edculo 91 en relaci\u00f3n al art\u00edculo.26.1.<\/p>\n

Para resolverlo hay que acudir a lo dispuesto por la Disposici\u00f3n Transitoria Primera de la Ley de 26 de marzo de 2003, conforme a la cual \u00ablos contratos de arrendamiento y aparcer\u00eda vigentes a la entrada en vigor de la misma, se regir\u00e1n por la normativa al tiempo de su celebraci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Como se\u00f1alara la Resoluci\u00f3n e 16 de Diciembre de 2004, la Disposici\u00f3n Transitoria Primera de la Ley 49\/2003, permite la aplicaci\u00f3n de la normativa anterior a los contratos vigentes al tiempo de entrada en vigor de aqu\u00e9lla, aunque no a los posteriores ya que ser\u00eda extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada.<\/p>\n

La escritura que motiva el presente recurso fue autorizada en mil novecientos ochenta y ocho, antes de la entrada en vigor de la Ley 49\/2003 siendo preciso, por tanto, manifestaci\u00f3n del transmitente sobre la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca y denegaci\u00f3n de pr\u00f3rrogas exigidas por el texto legal de 1980. Este es el criterio que esta Direcci\u00f3n General hab\u00eda reiterado siempre para la legislaci\u00f3n entonces vigente, cual es la necesidad de manifestar la situaci\u00f3n arrendaticia de las fincas de conformidad con los citados art\u00edculos 91 y 26.1, a los efectos de inscribir las transmisiones a las que aquellas se refieran en el Registro, si bien no es necesario que se usen id\u00e9nticos t\u00e9rminos que el precepto legal (v\u00e9anse Resoluciones de 10 de Noviembre de 1986 y 11 de enero de 1994).<\/p>\n

En cuanto a las consideraciones del recurrente sobre la intrascendencia en esta manifestaci\u00f3n dada la profesi\u00f3n del transmitente, la fecha de su adquisici\u00f3n y posterior enajenaci\u00f3n, la posible prescripci\u00f3n de acciones y, en definitiva, el transcurso del tiempo, no pueden ser tenidas en cuenta o impuestas al Registrador en su calificaci\u00f3n limitada en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento.<\/p>\n

En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

30 junio 2005<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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