{"id":20666,"date":"2016-03-16T10:01:42","date_gmt":"2016-03-16T09:01:42","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20666"},"modified":"2016-03-29T10:17:10","modified_gmt":"2016-03-29T09:17:10","slug":"necesidad-de-licencia-urbanistica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/segregacion\/necesidad-de-licencia-urbanistica\/","title":{"rendered":"Necesidad de licencia urban\u00edstica"},"content":{"rendered":"

SEGREGACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/a><\/strong><\/p>\n

A la vista de la descripci\u00f3n de unas fincas segregadas y de la matriz de donde proceden (lindando con calles), la Direcci\u00f3n General considera que se est\u00e1 entre lo que el art\u00edculo 94 de la Ley del Suelo denomina n\u00facleo de poblaci\u00f3n y que los terrenos son inadecuados para el cultivo agr\u00edcola, por lo que no se trata de suelo no urbanizable, cuya parcelaci\u00f3n podr\u00eda realizarse acomod\u00e1ndose a las normas de la legislaci\u00f3n agr\u00edcola, sino de suelo urbano o urbanizable programado sujeto a la necesidad de licencia de parcelaci\u00f3n, sin cuyo requisito no puede el Registrador, conforme al art\u00edculo 96 de la Ley del Suelo, inscribir escrituras de divisi\u00f3n de terrenos.<\/p>\n

22 abril 1985<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Sin prejuzgar si debe o no producir cierre registral el asiento en el que consta el Decreto de un Alcalde haciendo constar que sobre determinada finca se ha abierto un expediente de disciplina urban\u00edstica, por estar realiz\u00e1ndose una parcelaci\u00f3n ilegal, es acertada la decisi\u00f3n del Registrador, a la vista de dicha inscripci\u00f3n, de no inscribir una escritura de segregaci\u00f3n de dicha finca sin que se acredite la obtenci\u00f3n de licencia o la declaraci\u00f3n de no ser necesaria.<\/p>\n

13 mayo 1994<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- No cabe ninguna duda de que para la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n de un terreno de 1900 metros cuadrados, que se describe en el t\u00edtulo como suelo r\u00fastico sobre el que despu\u00e9s se declara la construcci\u00f3n de un edificio, se requiere la previa obtenci\u00f3n de la correspondiente licencia o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, tal como previene el art\u00edculo 259.3 de la Ley del Suelo vigente.<\/p>\n

5 enero 1995<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Segregada por el due\u00f1o de una finca de concentraci\u00f3n parcelaria una \u00abparcela de terreno\u00bb cuya superficie se expresa en metros y dec\u00edmetros cuadrados, despu\u00e9s de haberse realizado otras con anterioridad, la Direcci\u00f3n confirma la nota del Registrador que consider\u00f3 necesaria la licencia municipal o la declaraci\u00f3n de ser innecesaria, citando diversos preceptos de la Ley del Suelo y, entre otros, el 259, que, ajeno a consideraciones sobre la calificaci\u00f3n urban\u00edstica del terreno dividido, alude a \u00abescrituras de divisi\u00f3n de terrenos\u00bb como determinante de la obligaci\u00f3n de Notarios y Registradores de la Propiedad de exigir la acreditaci\u00f3n de la licencia o del certificado de innecesariedad. En cuanto al hecho de que el art\u00edculo citado no estuviese en vigor en la fecha de la escritura calificada no supone ning\u00fan obst\u00e1culo, pues presenta una identidad sustancial con el 96.3 de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, la cual fue objeto de refundici\u00f3n por el Real Decreto-ley 1\/1992 de 26 de junio, sin que la adici\u00f3n de la exigencia alternativa de la declaraci\u00f3n de innecesariedad de la licencia pueda entenderse que desborda la labor de refundici\u00f3n delegada, pues se trata simplemente de una adecuaci\u00f3n, inequ\u00edvocamente incluida en la delegaci\u00f3n referida, contenida en la disposici\u00f3n final segunda de la Ley 8\/1990, de 25 de julio, que no se limita a autorizar la mera formulaci\u00f3n de un texto \u00fanico, sino que incluye la labor de \u00abregularizar, aclarar y armonizar los textos legales que han de ser refundidos\u00bb.<\/p>\n

16 junio 1995<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Empleando los mismos argumentos que en la Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 1995 (Ver \u00abURBANISMO: Necesidad de licencia municipal\u00bb), la Direcci\u00f3n confirma la nota que suspendi\u00f3, por no haberse aportado la licencia o declaraci\u00f3n municipal de ser innecesaria, la inscripci\u00f3n de una escritura en la que de una finca r\u00fastica descrita como huerta y cuya superficie se expresa en hect\u00e1reas, \u00e1reas y centi\u00e1reas, con la equivalencia en fanegas y celemines, se segrega una \u00abporci\u00f3n de terreno\u00bb con determinada superficie en metros cuadrados, que linda, entre otros, con una v\u00eda p\u00fablica, y describi\u00e9ndose el resto en metros cuadrados tambi\u00e9n y lindante, entre otros, con caminos de paso y una parcela.<\/p>\n

12 julio 1995<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- La inequ\u00edvoca exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, para la divisi\u00f3n de terrenos (art\u00edculo 259.3 de la Ley del Suelo) obligan a confirmar el defecto de la omisi\u00f3n de este requisito en una segregaci\u00f3n, sin que el hecho de que se trate de una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia firme pueda desnaturalizar tal conclusi\u00f3n so pretexto del general deber constitucional de cumplir las resoluciones judiciales firmes, m\u00e1xime si, como en este caso, la sentencia \u00fanicamente decidi\u00f3 sobre la autenticidad de un documento privado de segregaci\u00f3n y venta (condenando a sus suscriptores a elevarlo a escritura p\u00fablica), pero sin pronunciamiento alguno sobre la omisi\u00f3n de la licencia de segregaci\u00f3n que debieron obtener en su d\u00eda los contratantes.<\/p>\n

17 febrero 1999<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- La segregaci\u00f3n de terrenos susceptibles de crear solares independientes necesita la correspondiente licencia de la Administraci\u00f3n local o auton\u00f3mica, en su caso. Dicha licencia, que ha de ser precisamente de segregaci\u00f3n, exige unos requisitos de concreci\u00f3n al acto que se pretende realizar, tales como la correcta identificaci\u00f3n de la finca que se segrega y la nueva parcela creada, bien con expresi\u00f3n de cabida, situaci\u00f3n y linderos, bien con relaci\u00f3n a un elemento indubitado de identificaci\u00f3n como puede ser, por ejemplo, un plano diligenciado por la propia Administraci\u00f3n. De acuerdo con lo anterior, no cumple estos requisitos la escritura a la que se incorpora un escrito que se limita a describir un edificio con indicaci\u00f3n de su antig\u00fcedad sin referencia alguna al solar sobre el que se asienta ni a la legalidad de una eventual divisi\u00f3n de terrenos.<\/p>\n

9 abril 1999<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Vendida una cuota de finca r\u00fastica con derecho al uso exclusivo de una porci\u00f3n determinada de la misma, la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n denegatoria porque considera fraudulenta esta disposici\u00f3n, que vulnera la disposici\u00f3n adicional tercera de la Ley 4\/1992, de la Generalidad Valenciana, al no aportarse la licencia o el certificado administrativo de su innecesariedad. Adem\u00e1s, esta atribuci\u00f3n de cuota con derecho a una parte determinada de la finca, incompatible con la naturaleza de la comunidad, en la que los derechos de los comuneros deben carecer de autonom\u00eda f\u00edsica y econ\u00f3mica que les impida ser reputados como objetos jur\u00eddicos nuevos, implica una verdadera divisi\u00f3n, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que pretende encubrirse.<\/p>\n

19, 20, 26, 27, 28 y 29 junio, 2, 6, 8, 16, 18, 23 y 25 septiembre, 6, 13, 14, 16, 19 y 20 octubre 2000; 1, 2, 10 y 12 febrero 2001<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Los hechos que motivaron esta Resoluci\u00f3n son similares a los contenidos en los recursos indicados en el ep\u00edgrafe precedente, pero con una importante diferencia, que motiv\u00f3 una soluci\u00f3n distinta: se vendi\u00f3 una cuota indivisa de una finca r\u00fastica y, a continuaci\u00f3n, se concret\u00f3 dicha porci\u00f3n en un trozo de terreno, con indicaci\u00f3n de superficie y linderos, pero aclarando los interesados que esta determinaci\u00f3n se hac\u00eda sin darle eficacia real. Denegada por el Registrador la inscripci\u00f3n, por no aportarse la licencia municipal o el certificado de ser innecesaria, la Direcci\u00f3n consider\u00f3 inscribible la venta de la participaci\u00f3n indivisa, para la que no era necesaria licencia alguna, teniendo en cuenta que el pacto sobre concreci\u00f3n de lo vendido, por no tener car\u00e1cter real, quedaba excluido de su constancia registral.<\/p>\n

5 junio 2001<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Es inscribible la cesi\u00f3n del usufructo de determinadas partes indivisas de unas fincas, cesi\u00f3n en la que se establece como forma de ejercicio que cada uno de los usufructuarios ejercitar\u00e1 su derecho de manera exclusiva sobre una parte determinada de las fincas que se describe. Fundada la nota de calificaci\u00f3n en la vulneraci\u00f3n del art\u00edculo 10 de la Ley de Concentraci\u00f3n Parcelaria de Castilla y Le\u00f3n, que constituir\u00eda una infracci\u00f3n del art\u00edculo 6.4 del C\u00f3digo Civil, siendo necesaria la autorizaci\u00f3n de la Junta de Castilla y Le\u00f3n para la divisi\u00f3n de fincas r\u00fasticas, la Direcci\u00f3n rechaza la existencia de fraude de ley por no exponer el Registrador los fundamentos en que se apoya. En cuanto a la cesi\u00f3n de participaciones indivisas, considera que no vulnera el art\u00edculo 10 de la citada Ley, que s\u00f3lo proh\u00edbe la divisi\u00f3n de fincas; otra cosa es el pacto de concreci\u00f3n de dichas cuotas indivisas sobre partes determinadas de las fincas, pero, seg\u00fan el Centro Directivo, la posibilidad de su inscripci\u00f3n no lleg\u00f3 a plantearse, toda vez que en ninguna parte del documento presentado se dec\u00eda que hubiera de darse a la misma car\u00e1cter real.<\/p>\n

29 enero 2003<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1) Declarada por sentencia firme la propiedad de parte de una finca inscrita a favor del demandante y ordenada su inscripci\u00f3n, previa segregaci\u00f3n, la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n del Registrador, que consider\u00f3 necesaria la exigencia legal de licencia municipal o declaraci\u00f3n de ser innecesaria, sin que con ello se infrinja el deber de cumplir las resoluciones judiciales. 2) Advertido, adem\u00e1s, por el Registrador que la finca era r\u00fastica, ofici\u00f3 a la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca y al Ayuntamiento, conforme a los art\u00edculos 79 y 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, contestando la primera que \u201csi la superficie segregada que se pretende inscribir es de secano, incumplir\u00eda con la U.M.D., y el art\u00edculo 24.2 de la Ley 19\/95 establece que dicho acto de segregaci\u00f3n ser\u00e1 nulo y no producir\u00e1 efecto entre partes\u201d; a la vista de lo anterior, el Registrador declar\u00f3 insubsanable el defecto \u201cpor haber sido declarada nula\u201d la segregaci\u00f3n; el recurrente aleg\u00f3 que la finca estaba declarada como suelo urbanizable; y la Direcci\u00f3n, en este punto, revoc\u00f3 la calificaci\u00f3n, declarando el defecto subsanable, pues pod\u00eda ocurrir que se acreditase el car\u00e1cter urbanizable del suelo, aparte de que la autoridad agraria no declar\u00f3 nula la segregaci\u00f3n, sino que advert\u00eda que pod\u00eda serlo si la finca era r\u00fastica.<\/p>\n

29 abril 2003<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1) La evidente analog\u00eda entre la solicitud de licencia de parcelaci\u00f3n y la de la declaraci\u00f3n de que \u00e9sta es innecesaria, obliga a considerar que los principios legales sobre el juego del silencio en el primer caso han de operar igualmente en el segundo. 2) A la vista de lo anterior, solicitada una declaraci\u00f3n de innecesariedad de licencia y comunicada la Resoluci\u00f3n del Ayuntamiento una vez transcurrido el plazo necesario para que opere el silencio administrativo, en principio no deber\u00eda el Registrador denegar la eficacia de \u00e9ste, pero la Direcci\u00f3n llega a la soluci\u00f3n contraria por tener en cuenta que, anteriormente, el Ayuntamiento, ante una solicitud de licencia para la misma parcela, la hab\u00eda denegado, por lo que no cabe el juego del silencia positivo respecto de una petici\u00f3n que ya ha sido desestimada anteriormente de forma expresa, a menos que se demuestre que el Decreto del Alcalde que conten\u00eda aquella denegaci\u00f3n tampoco fue notificado en tiempo oportuno.<\/p>\n

28 mayo 2003<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- El Registrador debe comprobar si la formativa legal aplicable sujeta o no el acto cuya inscripci\u00f3n se pretende a licencia administrativa y, de ser as\u00ed, el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, le impone la obligaci\u00f3n de exigir que se le acredite la existencia de la licencia o la declaraci\u00f3n expresa de no ser necesaria, sin entrar en el fondo de si su concesi\u00f3n o negativa se ajusta al ordenamiento aplicable. Por eso, un simple informe sobre esa normativa o su contenido, por m\u00e1s que emane del t\u00e9cnico competente y est\u00e9 certificada por autoridad id\u00f3nea, aun cuando pudiera ser base para el pronunciamiento de la Administraci\u00f3n ante la petici\u00f3n de licencia, no cabe admitir que supla a \u00e9sta.<\/p>\n

18 noviembre 2003<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Denegada la inscripci\u00f3n de una segregaci\u00f3n por no acreditarse la licencia municipal o la declaraci\u00f3n de ser innecesaria, se confirma la calificaci\u00f3n pese a que el recurrente aleg\u00f3 que hab\u00eda solicitado la declaraci\u00f3n de innecesariedad y la hab\u00eda obtenido por silencio administrativo, pues el silencio positivo no puede tener lugar si con anterioridad \u2013como ocurri\u00f3 en este caso y constaba en el documento- el Ayuntamiento hab\u00eda denegado la licencia de divisi\u00f3n solicitada.<\/p>\n

12 enero y 10 febrero 2004<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Los efectos positivos de la concesi\u00f3n de licencia municipal, a pesar de crearse una parcela inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, pueden verse, m\u00e1s adelante, bajo el t\u00edtulo \u201cUnidad m\u00ednima de cultivo\u201d.<\/p>\n

22 marzo 2004<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Hechos: se suspende la inscripci\u00f3n de una segregaci\u00f3n, por falta de licencia o declaraci\u00f3n de ser innecesaria, siendo los documentos presentados los siguientes: a) escritura de segregaci\u00f3n y venta de una finca r\u00fastica, otorgada m\u00e1s de un a\u00f1o antes de la presentaci\u00f3n, en la que se dice que se va a construir sobre la porci\u00f3n segregada; b) fotocopia de la solicitud de certificaci\u00f3n de innecesariedad de licencia, dirigida al Ayuntamiento; c) fotocopia de solicitud de certificaci\u00f3n acreditativa de silencio positivo, dirigida a la misma entidad; d) instancia del interesado que alega la falta de resoluci\u00f3n expresa del Ayuntamiento. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n afirmando, en primer lugar, que, aunque el art\u00edculo 25 de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias except\u00faa de la prohibici\u00f3n de divisi\u00f3n de fincas el caso de que sobre la porci\u00f3n segregada vaya a realizarse alguna construcci\u00f3n de car\u00e1cter no agrario, esto supone que en tal caso la legislaci\u00f3n agraria desplaza la competencia a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, la cual atribuye la facultad de autorizar las divisiones a la autoridad municipal y, en consecuencia, es necesaria la licencia municipal. En segundo lugar, y por lo que se refiere a la alegaci\u00f3n del interesado de que exist\u00eda silencio positivo, la Direcci\u00f3n afirma que \u201ccomo ha dicho con anterioridad este Centro Directivo [1]<\/a>, no basta con probar la existencia de la solicitud dirigida a la Administraci\u00f3n, sino que es necesario probar de alguna manera la inexistencia de contestaci\u00f3n de dicha Administraci\u00f3n, y en el caso presente no s\u00f3lo no se prueba tal falta de actividad, sino que el Registrador ha advertido la recepci\u00f3n, antes de la solicitud de inscripci\u00f3n, de un escrito del Ayuntamiento declarando que determinados expedientes, entre los que se encuentra el que es objeto de este recurso, hab\u00edan sido denegados por desistimiento de los interesados. En consecuencia, existiendo tal desistimiento del interesado, el cual est\u00e1 incorporado a un documento p\u00fablico, como es el emitido por el Ayuntamiento, no puede dicho interesado alegar silencio por parte de la Administraci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

23 junio 2004<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Hechos: la calificaci\u00f3n registral se funda en un Decreto Legislativo del a\u00f1o 2000, que refunde normas legales anteriores, para aplicarlo a un acto que consta fehacientemente que se realiz\u00f3 en 1985. La Direcci\u00f3n reconoce que ser\u00eda posible que en las normas refundidas por el citado texto legal existiera la exigencia de licencia municipal para realizar una segregaci\u00f3n, cuya inscripci\u00f3n se rechaza, pero a\u00f1ade que la b\u00fasqueda de dicha norma y su invocaci\u00f3n es tarea que corresponde al Registrador en cuanto sirva de fundamento jur\u00eddico a su calificaci\u00f3n y garant\u00eda al interesado a la hora de poder impugnarla (art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria). En consecuencia revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

19 noviembre 2004<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de segregaci\u00f3n y extinci\u00f3n de condominio que se efect\u00faa sobre una finca r\u00fastica cuya extensi\u00f3n superficial es superior a la unidad m\u00ednima de cultivo, tanto la finca segregada como el resto que queda despu\u00e9s de efectuada, seg\u00fan certificaci\u00f3n de la Consejer\u00eda de Agricultura de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, que se testimonia en la escritura presentada, en la que se dice que desde el punto de vista agrario es posible la segregaci\u00f3n, sin precisar que la Delegaci\u00f3n Provincial lo autorice.<\/p>\n

La finca que se segrega se describe as\u00ed: Finca r\u00fastica, divisible de regad\u00edo en el t\u00e9rmino municipal de Ciudad Real. Tierra de cultivo en el sitio… denominada… con una superficie de 33 \u00e1reas y 84 centi\u00e1reas y linda norte, camino CP-3; Este, camino de acceso a varias parcelas de nueva creaci\u00f3n; Sur, resto de finca matriz y Oeste, Ayuntamiento de Ciudad Real. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por falta de licencia municipal o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad.<\/p>\n

2. Si se tiene en cuenta: Que la Ley Auton\u00f3mica define como parcelaci\u00f3n urban\u00edstica toda divisi\u00f3n de terrenos o fincas en suelo r\u00fastico, cuando uno o varios de los lotes o fincas a que d\u00e9 lugar sea susceptible de actos de construcci\u00f3n o edificaci\u00f3n y dispongan o vayan a disponer de infraestructuras de car\u00e1cter urbano (art. 89 Ley de Ordenaci\u00f3n del territorio de Castilla La Mancha); Que en suelo urbano no se podr\u00e1n efectuar parcelaciones urban\u00edsticas mientras no se haya aprobado el correspondiente Plan de Ordenaci\u00f3n o en su caso el de delimitaci\u00f3n de Suelo Urbano; en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el Programa de actuaci\u00f3n urbanizadora; y en suelo r\u00fastico quedan prohibidas las parcelaciones urban\u00edsticas estando todas ellas sujetas a licencia municipal (art. 91 de la citada Ley); Que el propio tenor del art\u00edculo 259. 3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, ajeno a consideraciones sobre la calificaci\u00f3n urban\u00edstica del terreno segregado alude a escrituras de divisi\u00f3n de terrenos como determinante de la obligaci\u00f3n de Notarios y Registradores de la propiedad de exigir la acreditaci\u00f3n de la licencia o del certificado de innecesariedad lo que reitera el Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo y por ende, la descripci\u00f3n de la finca segregada que induce a pensar en una serie de parcelas de nueva creaci\u00f3n que pudiera llevar a una posible parcelaci\u00f3n en suelo r\u00fastico, proscrita por los preceptos antes citados son razones suficientes que llevan a confirmar el defecto del Registrador mientras no quede debidamente acreditada-mediante la referida licencia o declaraci\u00f3n alternativa \u2013la inexistencia de obst\u00e1culos urban\u00edsticos a la segregaci\u00f3n calificada, si re\u00fane los requisitos de la legislaci\u00f3n agraria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

22 abril 2005<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Son hechos a tener en cuenta en este recurso, los que sucintamente se rese\u00f1an: A) La segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica de secano, practicada en una escritura de compraventa y segregaci\u00f3n, resultando ser de cabida inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo tanto la finca segregada como el resto matriz. B) Obran incorporados a la escritura en cuesti\u00f3n, dos informes del Alcalde Presidente del Ayuntamiento de La Vi\u00f1uela (uno referido a la porci\u00f3n segregada y otro referido al resto de finca) en los que se hace constar: 1) Que no existe inconveniente para la segregaci\u00f3n. 2) Que se concedi\u00f3 licencia municipal para la construcci\u00f3n de Hotel Rural y vivienda unifamiliar, respectivamente, en las dos parcelas resultantes (la segregada y el resto). C) Con fecha 3 de febrero de 2003, la titular del Registro, al amparo de lo previsto en el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1.093\/ 1.997, de 4 de Julio, y por lo que se refiere a la segregaci\u00f3n practicada, realiza notificaci\u00f3n a la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregaci\u00f3n o apreciaci\u00f3n de las excepciones a que se refiere el art\u00edculo 25 de la Ley 19\/1995 de 4 de Julio de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias. D) Habi\u00e9ndose recibido en el Registro Resoluci\u00f3n, de fecha 24 de Marzo de 2003, de la Delegaci\u00f3n Provincial en M\u00e1laga de la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda, por la que de declara nulo el acto de la segregaci\u00f3n, la titular del Registro deniega la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n practicada.<\/p>\n

2. Plantea este recurso, tal y como se deduce de los antecedentes de hecho rese\u00f1ados, una cuesti\u00f3n sustancialmente id\u00e9ntica a la resuelta por esta Direcci\u00f3n General en la Resoluci\u00f3n citada en los \u00abfundamentos de derecho\u00bb, por lo que id\u00e9ntica ha de ser la soluci\u00f3n que ahora se adopte.<\/p>\n

3. Y es que el art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, except\u00faa de la prohibici\u00f3n de divisi\u00f3n el supuesto de que sobre la porci\u00f3n segregada vaya a realizarse una construcci\u00f3n permanente de car\u00e1cter no agrario; en este caso, en consecuencia, han de aplicarse las normas urban\u00edsticas, y si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. art\u00edculo 66 de dicha Ley), obtenida tal licencia, el documento es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaraci\u00f3n de nulidad de la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

24 mayo 2005<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se presente en el Registro escritura por la que los due\u00f1os pro indiviso de una finca clasificada como suelo urbano, segregan una porci\u00f3n de la misma para su cesi\u00f3n al Ayuntamiento, la cual se realiza unilateralmente, y el resto lo dividen en \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb en ocho parcelas, adjudic\u00e1ndolas a los distintos condue\u00f1os. Es de hacer notar que la divisi\u00f3n agota toda la superficie de la finca matriz y que el suelo no se configura como elemento com\u00fan.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n y cesi\u00f3n a favor del Ayuntamiento, aparte de por otro defecto no recurrido, por no acreditarse la licencia urban\u00edstica o certificaci\u00f3n de su innecesariedad, y la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb por carecer tambi\u00e9n de dicha licencia o certificaci\u00f3n.<\/p>\n

El Notario recurre.<\/p>\n

2. El Notario recurrente se\u00f1ala, respecto de la segregaci\u00f3n, que no es necesaria tal licencia pues dicha operaci\u00f3n tiene por objeto independizar una finca que, de acuerdo con la planificaci\u00f3n de la zona, est\u00e1 dedicada a zona verde, pero tiene raz\u00f3n la Registradora al afirmar que la licencia administrativa supone el mecanismo de control por los poderes p\u00fablicos competentes de la legalidad de determinados actos de los administrados; es la Administraci\u00f3n llamada a ejercer ese control la que debe dar un pronunciamiento expreso.<\/p>\n

3. En cuanto a la necesariedad de la licencia respecto a la \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb que se constituye, partiendo de que la diferencia entre propiedad horizontal \u2013que no la exige-y conjunto urban\u00edstico \u2013que la exige-, esta Direcci\u00f3n general ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb y, en especial la de 10 de diciembre de 2003) que, para mantenerse en los l\u00edmites de una comunidad \u2013y, por tanto, para que exista propiedad horizontal-es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonom\u00eda que les permita ser consideradas como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed, dado que, si tienen tal autonom\u00eda, como ocurre en el presente caso, nos hallamos ante una verdadera divisi\u00f3n de terrenos, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida por las partes o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que se pretenda encubrir.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

16 julio 2005<\/p>\n

<\/a>Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de una segregaci\u00f3n, que el Registrador funda en la no acreditaci\u00f3n de la obtenci\u00f3n de licencia de divisi\u00f3n exigida por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica [art\u00edculos 82.2 y 166,1.a), Decreto Legislativo 1\/2000, de 8 de marzo], en contra de lo que alega el recurrente que se aporta al t\u00edtulo calificado, justificaci\u00f3n de la solicitud de declaraci\u00f3n municipal de innecesariedad de aquella licencia al ser la parcela segregada finca catastral independiente, presentada en el Ayuntamiento el 5 de marzo de 2002, as\u00ed como justificaci\u00f3n de que el Decreto del Ayuntamiento de 4 de junio de 2002, resolviendo no otorgar tal certificado de innecesariedad, le fue notificado el 6 de junio de 2002.<\/p>\n

2. Ciertamente conforme a la regulaci\u00f3n legal del silencio administrativo, el plazo m\u00e1ximo para que \u00e9ste opere, se computa desde la fecha de presentaci\u00f3n de la solicitud pertinente y en el mismo plazo debe estar notificada la Resoluci\u00f3n expresa, (no bastando para excluirlo que en dicho plazo se adopte la Resoluci\u00f3n, pero se notifique una vez cumplido aqu\u00e9l \u2013cfr. art\u00edculos 42.3.6 y 43.2 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan).<\/p>\n

Por otra parte, la evidente analog\u00eda entre la solicitud de licencia de parcelaci\u00f3n \u2013si se considera que \u00e9sta es necesaria-y la de la declaraci\u00f3n de que \u00e9sta es innecesaria, cuando as\u00ed se estimase, obliga a considerar que los principios legales sobre el juego del silencio en el primer caso han de operar igualmente en el segundo caso (cfr. art\u00edculo 4 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Si a lo anterior se a\u00f1aden las consideraciones ya recogidas en las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los \u00abVistos\u00bb, habr\u00eda de entenderse que en el caso debatido no podr\u00e1 denegarse la inscripci\u00f3n pretendida al quedar acreditado el juego del silencio positivo, desde las cero horas del 6 de junio de 2002.<\/p>\n

3. Ahora bien, si se tiene en cuenta: a) Que por Decreto del Ayuntamiento de 9 de marzo de 2002 \u2013incorporado al documento calificado\u2013 se hab\u00eda denegado una licencia de divisi\u00f3n para la misma parcela, solicitada con anterioridad. b) Que no cabe el juego del silencio positivo respecto de una petici\u00f3n que ya ha sido desestimada anteriormente de forma expresa; habr\u00e1 de concluirse que en el supuesto debatido, no quedan acreditados todos los presupuestos para que el Registrador pueda apreciar el juego del silencio positivo respecto de la solicitud de declaraci\u00f3n de innecesariedad de licencia de parcelaci\u00f3n; se requerir\u00eda para ello la demostraci\u00f3n de que el citado Decreto de 9 de marzo de 2002 tampoco fue notificado en tiempo oportuno; esto es, que no pudo excluir respecto de la primera petici\u00f3n, el juego del silencio positivo.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso en los t\u00e9rminos referidos.<\/p>\n

25 enero 2006<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la cuesti\u00f3n de s\u00ed otorgada una escritura de compraventa de una finca \u2013previa segregaci\u00f3n de la misma en el mismo t\u00edtulo\u2013, en la que se formalizaba de forma p\u00fablica, un documento privado previo suscrito por la parte vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregaci\u00f3n preceptiva a la fecha de otorgamiento de la escritura, o puede prescindirse de ella, atendiendo a la fecha del documento privado de compraventa, por aplicaci\u00f3n de la normativa vigente en dicho momento.<\/p>\n

2. No basta el otorgamiento de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico o formalizaci\u00f3n p\u00fablica de una compraventa anterior, para que por la sola manifestaci\u00f3n de los otorgantes se pueda atribuir fecha fehaciente al documento privado previamente suscrito. Esa fehaciencia frente a terceros s\u00f3lo tendr\u00e1 reconocimiento legal desde que el documento privado hubiera sido incorporado o inscrito en un registro p\u00fablico, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el d\u00eda en que se entregase a un funcionario p\u00fablico por raz\u00f3n de su oficio (cfr. art\u00edculo 1.227 del C\u00f3digo Civil), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el documento privado que est\u00e1 en el origen del recurso, de ah\u00ed que frente a terceros la fecha de ese negocio de compraventa, coincida con el de la escritura p\u00fablica en la que se documenta (cfr. art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Siendo eso as\u00ed, y conteni\u00e9ndose en el documento privado la previa segregaci\u00f3n de la finca vendida, le es plenamente exigible para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, la licencia urban\u00edstica impuesta por la legislaci\u00f3n vigente al otorgamiento de la escritura cuya inscripci\u00f3n se pretende (Vid, art\u00edculos 14, 15 y 16 de la hoy derogada Ley 4\/1984, de 10 de febrero, sobre Medidas de Disciplina Urban\u00edstica de la Comunidad de Madrid).<\/p>\n

En base a los fundamentos expuestos, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.<\/p>\n

12 junio 2006<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad una segregaci\u00f3n cuando se ha resuelto denegar la licencia solicitada, pero se alega haberse antes concedido por silencio administrativo.<\/p>\n

2. Es doctrina de este Centro admitir la posibilidad de inscribir segregaciones cuya licencia se haya concedido por silencio administrativo siempre que el mismo se halle suficientemente acreditado y no resulten aqu\u00e9llas contrarias al planeamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

3. En este caso, en el que el t\u00edtulo que documenta la segregaci\u00f3n se ha otorgado en un momento en que el silencio positivo no ha podido todav\u00eda darse por no haber transcurrido los dos meses necesarios para ello y sin perjuicio de lo que debiera resolverse en el caso de que esta circunstancia no concurriera, el defecto ha de ser mantenido.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmarse la nota del Registrador.<\/p>\n

5 octubre 2006<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura de segregaci\u00f3n y venta de una finca. Como documento unido se testimonia licencia municipal para segregar 17.399, 77 metros cuadrados de una matriz de 20.587 metros cuadrados.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque lo que se segrega es la parcela de menor extensi\u00f3n, que en la licencia aparece que deber\u00eda quedar como resto, quedando como matriz la de mayor extensi\u00f3n, que es la que en la licencia se autoriza a segregar. El Notario recurre.<\/p>\n

2. El recurso ha de ser evidentemente estimado. El hecho de que una finca registral se convierta en dos puede realizarse por tres mecanismos distintos: mediante la divisi\u00f3n de la finca originaria en dos nuevas (divisi\u00f3n propiamente dicha), mediante la segregaci\u00f3n de la porci\u00f3n mayor, quedando como resto la porci\u00f3n m\u00e1s peque\u00f1a, o mediante la segregaci\u00f3n de esta \u00faltima quedando como resto la porci\u00f3n mayor. La diferencia entre uno y otros procedimientos es \u00fanicamente de mec\u00e1nica registral, pero la consecuencia de una y otras operaciones es la misma: que resultan dos fincas distintas con las superficies previstas. Por ello, ni la legislaci\u00f3n hipotecaria ni la urban\u00edstica ni la agraria predeterminan uno u otro procedimiento, que para todas ellas es indiferente.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

20 marzo 2007<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una ejecutoria dictada en un juicio declarativo de nulidad de escritura p\u00fablica y de rectificaci\u00f3n de los asientos del Registro de la Propiedad, por la que se determina la l\u00ednea divisoria entre las fincas de los demandantes y la de los codemandados; y se declara que una peque\u00f1a porci\u00f3n situada al sur de la l\u00ednea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes. La Registradora alega dos defectos que impiden la inscripci\u00f3n: primero, la falta de datos necesarios para practicar la inscripci\u00f3n, en concreto, a) de la identificaci\u00f3n de las fincas registrales afectadas; b) de la descripci\u00f3n de la finca segregada especialmente en cuanto a su superficie y lindero por el que se efect\u00faa la segregaci\u00f3n; c) descripci\u00f3n de la finca resultante de la agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n de la porci\u00f3n segregada con la otra finca de los demandantes; d) aclaraci\u00f3n de si debe realizarse alguna rectificaci\u00f3n de los linderos de las fincas afectadas. Y segundo, a) que falta licencia municipal de segregaci\u00f3n y b) acreditar que se cumple con la unidad m\u00ednima de cultivo.<\/p>\n

4. En cuanto al defecto segundo, relativos a la falta de licencia administrativa para la segregaci\u00f3n, debe igualmente confirmarse la nota de calificaci\u00f3n. Tiene este Centro Directivo ya declarado (ve\u00e1se Resoluci\u00f3n de 17 de febrero de 1999) que la inequ\u00edvoca exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, para la divisi\u00f3n de terrenos obligan a confirmar el defecto impugnado sin que el hecho de que se trate de una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia firme pueda desnaturalizar tal conclusi\u00f3n so pretexto del general deber constitucional de cumplir las resoluciones judiciales firmes (cfr. art\u00edculo 118 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola). Dicho deber debe cohonestarse con la eficacia relativa de la cosa juzgada (cfr. art\u00edculo 1. 252 del C\u00f3digo Civil), y en todo caso su alcance debe ser determinado en funci\u00f3n de los propios t\u00e9rminos de la resoluci\u00f3n a cumplir (t\u00e9rminos que por otra parte han de acomodarse a las propias pretensiones planteadas por las partes \u2013cfr. art\u00edculos 11. 3 y 182 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial y 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil\u2013), de modo que en funci\u00f3n del gen\u00e9rico deber de cumplimiento de las resoluciones judiciales, no puede concluirse sin m\u00e1s que una sentencia permita obviar exigencias legales a\u00f1adidas que debieron observar en su d\u00eda esos contratantes (la licencia de segregaci\u00f3n), cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia sentencia (ni podr\u00eda haberlo sido, dada la no intervenci\u00f3n de la correspondiente entidad local). El hecho de que los t\u00edtulos rectificados fueran de fecha anterior a la legislaci\u00f3n del suelo de\u00a0 1990, cuando no hab\u00eda ning\u00fan obst\u00e1culo legal para inscribir segregaciones sin licencia, no impide la necesidad de acreditar autorizaci\u00f3n administrativa en la actualidad, pues es ahora cuando se rectifican esos t\u00edtulos y se procede a una segregaci\u00f3n que entonces no se hab\u00eda contemplado.<\/p>\n

5. Respecto del cumplimiento de las normas relativas a la unidad m\u00ednima de cultivo, aunque no se conozca la superficie objeto de segregaci\u00f3n, la ulterior agregaci\u00f3n a otra finca de los demandantes que ya supera la unidad m\u00ednima de cultivo permite entender cumplidas las exigencias establecidas por la Ley 19\/1995, de 4 de julio, de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias, debi\u00e9ndose en esto darse la raz\u00f3n al recurrente.<\/p>\n

27 noviembre 2008<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Solicitada una licencia de segregaci\u00f3n, sin respuesta del Ayuntamiento, los efectos del silencio pueden verse en \u201cURBANISMO. Efectos del silencio administrativo\u201d.<\/p>\n

15 enero 2009<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Seg\u00fan doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General, el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

2. Sin embargo, si el expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n del tracto se refiere, junto a la declaraci\u00f3n de dominio, a una segregaci\u00f3n intermedia, es indudable que deben cumplirse las disposiciones administrativas referentes al urbanismo, y que corresponde al Registrador exigir el cumplimiento de dichas normas (cfr. art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento), salvo que por los interesados se acredite \u2013cosa que no ocurre en el presente caso\u2013 que los actos enjuiciados han tenido lugar en un tiempo anterior a aqu\u00e9l en que dichas disposiciones estaban vigentes. Por ello, debe confirmarse la exigencia del Registrador, impuesta por los art\u00edculos 78 y 79 del Real Decreto sobre inscripci\u00f3n de actos urban\u00edsticos.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

18 agosto 2009<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Sobre la necesidad de licencia para una segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable, el alcance del silencio administrativo y las medidas de restablecimiento de la legalidad, puede verse el apartado \u201cURBANISMO. Disciplina urban\u00edstica\u201d.<\/p>\n

15 septiembre 2009<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de segregaci\u00f3n de 107 parcelas, con su correspondientes declaraciones de obra nueva de viviendas unifamiliares en construcci\u00f3n, a la que se acompa\u00f1a una primera certificaci\u00f3n expedida por el Alcalde-Presidente de la Corporaci\u00f3n en la que se afirma que no constituye parcelaci\u00f3n, por no ser susceptible de dar lugar a un nuevo n\u00facleo de poblaci\u00f3n; y una segunda certificaci\u00f3n expedida por el Secretario del Ayuntamiento, por el que se afirma \u2013con referencia a la anterior certificaci\u00f3n\u2013 que se concedi\u00f3 sobre la finca licencia de segregaci\u00f3n, describiendo las fincas resultantes. A juicio del registrador no cabe parcelaci\u00f3n sin la aprobaci\u00f3n del correspondiente programa de actuaci\u00f3n urbanizadora, las certificaciones no transcriben el acuerdo adoptado por lo que hacen dudar de su contenido y no cabe parcelaci\u00f3n en suelo r\u00fastico. Seg\u00fan el recurrente \u2013que no niega el car\u00e1cter r\u00fastico del terreno\u2013 las certificaciones administrativas aportadas claramente afirman que no existe parcelaci\u00f3n urban\u00edstica por no ser susceptible de dar lugar a la formaci\u00f3n de un nuevo n\u00facleo de poblaci\u00f3n y por consiguiente no es necesaria licencia de segregaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Dispone la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable la prohibici\u00f3n de toda parcelaci\u00f3n efectuada en suelo r\u00fastico (art\u00edculo 91.2 del Texto Refundido de la Ley de Ordenaci\u00f3n del Territorio y de la Actividad Urban\u00edstica de Castilla-La Mancha). El propio recurrente no niega que se trate de un suelo r\u00fastico \u2013como afirma el registrador\u2013 tan s\u00f3lo afirma que no constituye un nuevo n\u00facleo de poblaci\u00f3n, por lo que entiende que no se hace precisa la licencia de segregaci\u00f3n en consonancia con el certificado emitido por el Secretario.<\/p>\n

3. Dispone el art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, que los Registradores de la Propiedad que en caso de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operaci\u00f3n que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, los Registradores de la Propiedad actuar\u00e1n con arreglo a lo establecido en dicho art\u00edculo.<\/p>\n

El sistema consiste en lo siguiente: Los Registradores de la Propiedad remitir\u00e1n copia del t\u00edtulo o t\u00edtulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompa\u00f1ando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestaci\u00f3n se proceder\u00e1 con arreglo a lo establecido en dicho art\u00edculo. La remisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n referida se har\u00e1 constar al margen del asiento de presentaci\u00f3n, el cual quedar\u00e1 prorrogado hasta un l\u00edmite de ciento ochenta d\u00edas a contar de la fecha de la remisi\u00f3n. Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del t\u00edtulo autorizado no se deriva la existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, el Registrador practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el art\u00edculo 80 de las normas complementarias.<\/p>\n

Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificaci\u00f3n del acuerdo del \u00f3rgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo urbano o de posible parcelaci\u00f3n ilegal, se denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejar\u00e1 el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producir\u00e1 los efectos previstos en el art\u00edculo 73 de las normas complementarias.<\/p>\n

Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentaci\u00f3n, si no se presentare el documento acreditativo de incoaci\u00f3n del expediente de disciplina urban\u00edstica con efectos de prohibici\u00f3n de disponer, el Registrador de la Propiedad practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas.<\/p>\n

Finalmente si el Ayuntamiento o, en su caso, el \u00f3rgano urban\u00edstico competente, incoase expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica por parcelaci\u00f3n ilegal, en el acuerdo correspondiente podr\u00e1 solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotaci\u00f3n preventiva procedente surta efectos de prohibici\u00f3n absoluta de disponer, en los t\u00e9rminos previstos por el art\u00edculo 26.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

4. Dada la contradicci\u00f3n existente entre las certificaciones aportadas, en las que en unas se habla de licencia de segregaci\u00f3n y en otras de innecesariedad; teniendo en cuenta la nulidad de las parcelaciones realizadas en suelo r\u00fastico seg\u00fan la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma, coincidente en esto con la estatal; y la circunstancia evidente de que de una parcelaci\u00f3n de 107 fincas con sus correspondientes declaraciones de obra nueva puede dar lugar a un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, debe concluirse que no se pueden considerar suficientemente acreditada la existencia de licencia concedida, debiendo el registrador proceder de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 79 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

29 mayo 2009<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. En el presente supuesto, el \u00fanico problema a dilucidar es el de si en una \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb en la que el suelo no es elemento com\u00fan y uno de los elementos privativos compuesto de una vivienda de una sola planta y una zona deportiva, puede segregarse la vivienda sin necesidad de licencia municipal, o bien es necesario obtener \u00e9sta.<\/p>\n

2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), tradicionalmente el legislador, desde la Ley del Suelo de 1956, ha sujetado a licencia las parcelaciones urban\u00edsticas, aunque dejando impreciso qu\u00e9 hubiera de entenderse por tal, con referencias a la posibilidad de formar un n\u00facleo de poblaci\u00f3n en la forma que reglamentariamente se estableciera, tarea que, por cierto, los reglamentos no cumplieron y remitieron, a su vez, a los instrumentos de ordenaci\u00f3n. El art\u00edculo 259.3 del texto refundido que aprobara el Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, impuso a Notarios y Registradores de la Propiedad la obligaci\u00f3n de exigir que se les acreditase la obtenci\u00f3n de licencia o una declaraci\u00f3n de innecesariedad para autorizar e inscribir escrituras de divisi\u00f3n de terrenos, sin referencia a que implicase una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica y con independencia de cual fuera su clase. Esta norma es uno de los pocos preceptos de dicho cuerpo normativo que qued\u00f3 vigente tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que vino a delimitar las competencias normativas en materia de urbanismo.<\/p>\n

Por ello, cuando se aprueban por Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, las normas complementarias al Reglamento Hipotecario relativas a la inscripci\u00f3n de actos de naturaleza urban\u00edstica, si bien tienen el amparo legal que le daba el apartado 4.6 de la disposici\u00f3n adicional d\u00e9cima de la Ley de reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico y Valoraciones del Suelo de 25 de julio de 1990, lo cierto es que deben mantener un contenido ambiguo, haciendo continuas remisiones a la normativa urban\u00edstica que en cada caso sea aplicable, generalmente la auton\u00f3mica dictada en el ejercicio de las competencias que reconoc\u00eda aquella Sentencia tan pr\u00f3xima en el tiempo.<\/p>\n

Si, por tanto, hemos de acudir a la normativa sustantiva que resulte aplicable habremos de estar al Texto refundido de la Ley del Suelo de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1\/2000, en la que se incluye un elenco de actos sujetos a licencia, que aparecen enumerados en su art\u00edculo 166.1, incluyendo \u00ablas parcelaciones, segregaciones, modificaciones o cualquier otro acto de divisi\u00f3n de fincas o predios\u00bb, salvo que proceda de una reparcelaci\u00f3n o de una junta de compensaci\u00f3n.<\/p>\n

3. El r\u00e9gimen de propiedad horizontal que se configura en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio r\u00e9gimen exista, manteniendo la unidad jur\u00eddica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la Ley especial que si bien su art\u00edculo 2 declara de aplicaci\u00f3n no s\u00f3lo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su art\u00edculo 5, o a las que re\u00fanan los requisitos del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil pese a la carencia de un t\u00edtulo formal de constituci\u00f3n, sino tambi\u00e9n, a los complejos inmobiliarios privados en los t\u00e9rminos establecidos en la propia Ley, no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.<\/p>\n

El art\u00edculo 24, que integra el nuevo Cap\u00edtulo III de la Ley especial, extiende la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que re\u00fanan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o m\u00e1s edificaciones o parcelas independientes entre si y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la \u00fanica especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios. Es decir, que lo com\u00fan son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participaci\u00f3n en ellos que han de ser fincas independientes.<\/p>\n

Por eso, bajo el calificativo de \u00abtumbada\u00bb que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jur\u00eddica y f\u00edsicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien aut\u00e9nticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento com\u00fan y a las que se atribuye dicho adjetivo tan s\u00f3lo en raz\u00f3n de la distribuci\u00f3n de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sit\u00faan en el mismo plano horizontal. La formaci\u00f3n de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser tambi\u00e9n porciones de suelo c\u00f3mo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelaci\u00f3n a los efectos de exigir para su inscripci\u00f3n la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. art. 17.3.\u00ba del texto refundido de la Ley del Suelo).<\/p>\n

Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jur\u00eddica de la finca \u2013o derecho de vuelo\u2013 que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno al que pueda calificarse como parcelaci\u00f3n pues no hay alteraci\u00f3n de forma \u2013la que se produzca ser\u00e1 fruto de la edificaci\u00f3n necesariamente amparada en una licencia o con prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00edsticas cometidas\u2013, superficie o linderos.<\/p>\n

4. En consecuencia, no siendo el suelo elemento com\u00fan, sino privativo, la segregaci\u00f3n que se produce requiere licencia municipal, de acuerdo con lo que establece la legislaci\u00f3n canaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

3 diciembre 2009<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de un auto reca\u00eddo en un expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido de una finca, procedente por segregaci\u00f3n de una finca registral.<\/p>\n

5. El cuarto defecto es que la finca del expediente es parte de otra y no se acompa\u00f1a licencia de segregaci\u00f3n. El expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo est\u00e1 dirigido a la acreditaci\u00f3n del dominio a favor de los promotor del mismo con relaci\u00f3n a la finca tal como aparecen inscritas en el Registro, pero si como en el caso presente, el expediente no se refiere a la totalidad de la finca registral, sino a parte que en su d\u00eda se segreg\u00f3, deben cumplirse los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y aportarse licencia de segregaci\u00f3n o certificaci\u00f3n del Ayuntamiento de innecesariedad de la misma. Por eso el defecto debe confirmarse, pues si bien se ha presentado certificaci\u00f3n de innecesariedad de licencia de segregaci\u00f3n, la misma, ha tenido lugar en el momento de presentar el recurso, por lo que dicha presentaci\u00f3n es extempor\u00e1nea.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto al defecto segundo, y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en cuanto a los defectos primero, tercero y cuarto.<\/p>\n

8 enero 2010<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Sobre la necesidad de licencia para practicar una segregaci\u00f3n y la no aplicaci\u00f3n en esta materia de la doctrina de los efectos del silencio administrativo, por la doctrina del Tribunal Supremo de no poder adquirirse por silencio licencias contrarias a la ordenaci\u00f3n territorial urban\u00edstica, ver el apartado \u201cURBANISMO. Disciplina urban\u00edstica\u201d.<\/p>\n

17 junio 2010<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Sobre segregaciones en suelo no urbanizable, los requisitos del silencio administrativo y su ineficacia frente a las normas de ordenaci\u00f3n del territorio, ver el apartado \u201cURBANISMO. Disciplina urban\u00edstica\u201d.<\/p>\n

27 octubre 2010<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una Sentencia firme dictada en procedimiento ordinario por la que se estima la demanda del recurrente y se ordena estar y pasar por lo solicitado en el suplico de la demanda, esto es que se declare que don David S. S. es due\u00f1o con car\u00e1cter privativo; se ordene que dicha finca sea inscrita como nueva e independiente y se d\u00e9 nueva descripci\u00f3n a la finca. En el procedimiento no se han demandado a los titulares registrales, ni a los transmitentes intermedios. Seg\u00fan el Registrador deber\u00eda haberse acudido a un expediente de dominio o acta notarial de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo, debi\u00e9ndose aportar, adem\u00e1s, la oportuna licencia o la justificaci\u00f3n de la no necesidad tal y como exige la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, para poder formalizar las segregaciones que se pretenden (a continuaci\u00f3n se examina este segundo defecto; el anterior pude verse en el apartado \u201cTRACTO SUCESIVO. Medios de lograr la reanudaci\u00f3n\u201d). Por el contrario el recurrente entiende que tiene m\u00e1s valor una sentencia dictada en un juicio ordinario que un expediente de reanudaci\u00f3n de tracto.<\/p>\n

7. En cuanto al defecto relativo a la falta de licencia administrativa para la segregaci\u00f3n o declaraci\u00f3n de no necesidad, debe igualmente confirmarse la nota de calificaci\u00f3n. Tiene este Centro Directivo ya declarado (v\u00e9ase Resoluciones de 17 de febrero de 1999 y 8 de enero de 2010) que la inequ\u00edvoca exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, para la divisi\u00f3n de terrenos obligan a confirmar el defecto impugnado sin que el hecho de que se trate de una sentencia firme pueda desnaturalizar tal conclusi\u00f3n so pretexto del general deber constitucional de cumplir las resoluciones judiciales firmes (cfr. art\u00edculo 118 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola). Dicho deber debe cohonestarse con la eficacia relativa de la cosa juzgada y en todo caso su alcance debe ser determinado en funci\u00f3n de los propios t\u00e9rminos de la resoluci\u00f3n a cumplir (t\u00e9rminos que por otra parte han de acomodarse a las propias pretensiones planteadas por las partes \u2014cfr. art\u00edculos 11.3 y 182 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial y 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil\u2014). Con todo, en funci\u00f3n del gen\u00e9rico deber de cumplimiento de las resoluciones judiciales, no puede concluirse sin m\u00e1s que una Sentencia permita obviar exigencias legales a\u00f1adidas que debieron observar en su d\u00eda esos contratantes (la licencia de segregaci\u00f3n), cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia Sentencia (ni podr\u00eda haberlo sido, dada la no intervenci\u00f3n de la correspondiente entidad local). El hecho de que los t\u00edtulos pudieran ser de fecha anterior a la legislaci\u00f3n del suelo de 1990, cuando no hab\u00eda ning\u00fan obst\u00e1culo legal para inscribir segregaciones sin licencia, no impide la necesidad de acreditar la autorizaci\u00f3n administrativa en la actualidad, pues es ahora cuando se formalizan esas segregaciones que entonces no se hab\u00eda contemplado. En definitiva, el expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo est\u00e1 dirigido a la acreditaci\u00f3n del dominio a favor de los promotor del mismo con relaci\u00f3n a la finca tal como aparecen inscritas en el Registro, pero si como en el caso presente, el expediente no se refiere a la totalidad de la finca registral, sino a parte que en su d\u00eda se segreg\u00f3, deben cumplirse los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y aportarse licencia de segregaci\u00f3n o certificaci\u00f3n del Ayuntamiento de innecesariedad de la misma.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

9 diciembre 2010<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Se plantea en este recurso, que puede verse en el apartado \u201cURBANISMO. Efectos del silencio administrativo\u201d, si es posible suplir la licencia necesaria para efectuar una segregaci\u00f3n por el silencio administrativo con el que se contesta a la solicitud de dicha licencia.<\/p>\n

14 mayo 2011<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- El problema que se plantea en este recurso es una segregaci\u00f3n de finca r\u00fastica, que cuenta con licencia municipal, pero que ha sido declarada nula por la Junta de Andaluc\u00eda. Puede verse en el apartado \u201cANDALUC\u00cdA. Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable\u201d.<\/p>\n

1 agosto 2011<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

\u2013 Se presenta en el Registro escritura otorgada en 1996 por la que se segrega un solar y se transmite al recurrente.<\/p>\n

\u2013 A la escritura se acompa\u00f1a instancia privada en la que el recurrente hace constar: que la casa existente sobre el solar que se segrega fue construida a finales del siglo XIX; que, presentada la escritura en 1998, el registrador suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n por falta de licencia municipal; que, con fecha 4 de noviembre de 2010, solicit\u00f3 del Ayuntamiento de Ortuella la concesi\u00f3n de la mencionada licencia de segregaci\u00f3n, como acredita con copia de la solicitud, que acompa\u00f1a, donde figura el sello correspondiente del registro de entrada; y, que ha transcurrido con exceso el plazo m\u00e1ximo de tres meses establecido en el art\u00edculo 42.3 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y Procedimiento Administrativo Com\u00fan, por lo que, de conformidad con lo que establece el art\u00edculo 43.5 del mismo texto legal, ha de considerarse concedida la licencia por silencio administrativo.<\/p>\n

\u2013 El registrador suspende la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n por entender que, de conformidad con lo que establecen la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 28 de enero de 2009 y la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 27 de octubre de 2010, no pueden entenderse concedidas por silencio administrativo licencias que contradigan la ordenaci\u00f3n territorial urban\u00edstica.<\/p>\n

2. El primer problema que se plantea es el de dilucidar cu\u00e1l es la fecha que ha de tenerse en cuenta a efectos de aplicar la legislaci\u00f3n urban\u00edstica para exigir licencia a efectos de practicar en el Registro una segregaci\u00f3n. Pues bien: como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), el acto jur\u00eddico de la segregaci\u00f3n ha de entenderse existente desde que el mismo se documente en escritura p\u00fablica, siendo aplicable la legislaci\u00f3n vigente en dicho otorgamiento; por otra parte, la fotocopia de escritura que se aporta (de fecha 11 de noviembre de 1931) no contiene segregaci\u00f3n alguna, limit\u00e1ndose a describir una casa que ni est\u00e1 situada en la misma calle ni coincide en su descripci\u00f3n con la que, seg\u00fan los otorgantes de la escritura objeto del recurso, se halla edificada sobre la parcela segregada.<\/p>\n

3. Entrando en el tema de si se ha producido o no el silencio administrativo alegado por el recurrente y, en caso afirmativo, cu\u00e1les son sus concretos efectos en relaci\u00f3n con la solicitud de inscripci\u00f3n debatida, como ha dicho esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluci\u00f3n de 27 de octubre de 2010), constando en el presente expediente la negativa del Ayuntamiento a la concesi\u00f3n de la licencia de segregaci\u00f3n, aunque sea transcurrido ya el plazo de tres meses, no puede prosperar la pretensi\u00f3n del recurrente. En efecto, como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 28 de enero de 2009, con valor de doctrina legal al resolver un recurso de casaci\u00f3n en inter\u00e9s de ley, \u00abel art\u00edculo 242.6 del texto refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, y el art\u00edculo 8.1.b), \u00faltimo p\u00e1rrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, son normas con rango de leyes b\u00e1sicas estatales, en cuya virtud y conforme a lo dispuesto en el precepto estatal, tambi\u00e9n b\u00e1sico, contenido en el art\u00edculo 43.2 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento administrativo Com\u00fan, modificado por Ley 4\/1999, de 13 de enero, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica\u2026\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan esta Sentencia, aunque conforme al citado art\u00edculo 43.2 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, la regla general es la del silencio positivo, la propia norma contiene la salvedad de que otra norma con rango de Ley o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario, y esto es lo que suced\u00eda con la vigencia antes, en todo el territorio espa\u00f1ol, del precepto contenido en el aludido art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (declarado vigente en la disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 1\/1998, de 13 de abril, y no derogado por la disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 8\/2007) y ahora con lo dispuesto en el art\u00edculo 8.1.b), \u00faltimo p\u00e1rrafo, del texto refundido de la Ley de Suelo de 2008.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

24 enero 2012<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica, en la que la extensi\u00f3n de la finca de la que se pretende hacer segregaci\u00f3n, es inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, por lo que la matriz que figura en el Registro resulta indivisible; concurre la circunstancia de que el otorgamiento de la escritura de segregaci\u00f3n es realizado en fecha anterior \u20131984\u2013 a la legislaci\u00f3n que recoge el r\u00e9gimen sobre unidades m\u00ednimas de cultivo \u2013Ley 19\/1995, de 4 de julio\u2013 que exige la extensi\u00f3n m\u00ednima de 3 hect\u00e1reas para proceder a una segregaci\u00f3n. As\u00ed pues, dos son los problemas objeto de este expediente; el primero, relativo a la exigencia de autorizaci\u00f3n de la Consejer\u00eda de Agricultura para proceder a la segregaci\u00f3n de una parcela de finca cuya cabida sea inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo; el segundo, relativo a la procedencia de la aplicaci\u00f3n con car\u00e1cter retroactivo a la segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica, verificada con anterioridad a la entrada en vigor de la legislaci\u00f3n aplicable a las unidades m\u00ednimas de cultivo y a la indivisibilidad de fincas r\u00fasticas.<\/p>\n

2. Respecto a la primera de las cuestiones, no podr\u00e1n realizarse ni autorizarse actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas en contra de la legislaci\u00f3n agraria. A los efectos previstos en el art\u00edculo 25.b de la Ley 19\/1995, de 4 de julio \u2013o disposici\u00f3n auton\u00f3mica o estatal que la sustituya\u2013, las divisiones de terrenos r\u00fasticos que, en lo sucesivo, den lugar a parcela inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo que se establezca por Decreto del Gobierno de Castilla-La Mancha, deber\u00e1n cumplir las condiciones siguientes: en todo caso, no podr\u00e1n autorizarse actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas cuando deba presumirse legalmente que tienen un fin urban\u00edstico por existir ya de hecho en los terrenos o encontrarse proyectada la instalaci\u00f3n de infraestructura o servicios innecesarios para las actividades a que se refiere el art\u00edculo 5, apartado a.1, de esta Ley o de car\u00e1cter espec\u00edficamente urbano, as\u00ed como proponerse realizar o responder a una divisi\u00f3n f\u00e1ctica que, por sus caracter\u00edsticas, pudiera suponer riesgo de formar n\u00facleo urbano; los Notarios y los Registradores de la Propiedad no podr\u00e1n autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de divisi\u00f3n, parcelaci\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas o terrenos en cualesquiera de las clases de suelo, incluida la de suelo no urbanizable, sin la acreditaci\u00f3n de la preceptiva licencia municipal, que deber\u00e1 testimoniarse por los primeros en la correspondiente escritura. Alternativamente podr\u00e1n exigir y testimoniar el certificado administrativo de la innecesariedad de la licencia. La Administraci\u00f3n expedir\u00e1 este certificado de innecesariedad de la licencia bien cuando la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n sea consecuencia o presupuesto de proyectos de reparcelaci\u00f3n u otros actos necesarios para la mejor ejecuci\u00f3n del planeamiento o de las obras p\u00fablicas, bien cuando denunciada la mora en el otorgamiento de la licencia para segregar, en la forma y en los plazos previstos para las licencias de obra mayor y acompa\u00f1ando a la denuncia los t\u00edtulos de propiedad y la documentaci\u00f3n expresiva de la segregaci\u00f3n pretendida, el Ayuntamiento o el \u00f3rgano competente para conocer del asunto advierta que ha transcurrido el tiempo para resolver expresamente y no aprecie en la divisi\u00f3n pretendida infracci\u00f3n manifiesta de una prohibici\u00f3n legal.<\/p>\n

3. El art\u00edculo 17.2 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, determina que \u00aben la autorizaci\u00f3n de escrituras de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de fincas, los Notarios exigir\u00e1n, para su testimonio, la acreditaci\u00f3n documental de la conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa a que est\u00e9 sujeta, en su caso, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser\u00e1 exigido por los Registradores para practicar la correspondiente inscripci\u00f3n\u00bb. Este precepto se encuentra ubicado dentro del t\u00edtulo II del Real Decreto Legislativo, que tiene por r\u00fabrica \u00abBases del r\u00e9gimen del suelo\u00bb y de conformidad con la disposici\u00f3n final primera, el art\u00edculo 17.2 tiene el car\u00e1cter de disposici\u00f3n establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal por la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola.<\/p>\n

Por lo que interesa en este recurso, de este art\u00edculo 17.2 se deducen los siguientes aspectos: suprime el t\u00e9rmino licencia para acudir al m\u00e1s amplio de \u00abconformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa\u00bb, como consecuencia del respeto de la Ley hacia la regulaci\u00f3n espec\u00edfica de cada Comunidad Aut\u00f3noma; se impone, en su caso, en la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, no \u00fanicamente en la parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, como conceptos m\u00e1s amplios que \u00e9ste; y, lo impone cuando la legislaci\u00f3n que le sea aplicable as\u00ed lo exija, es decir, cuando la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica expresamente exija dicha conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n. La consecuencia registral de todo ello viene determinada en el inciso final, al decir que \u00abel cumplimiento de este requisito ser\u00e1 exigido por los Registradores para practicar la correspondiente inscripci\u00f3n\u00bb. El art\u00edculo 17.2 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, exige la acreditaci\u00f3n documental de la conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa a que est\u00e9 sujeta, en su caso, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n que le sea aplicable.<\/p>\n

4. La segunda cuesti\u00f3n, directamente relacionada con la anterior, \u2013habida cuenta de la distinta normativa aplicable en momentos diferentes del documento, tales como el otorgamiento y la inscripci\u00f3n\u2013 es la admisibilidad o no de la irretroactividad de las normas aplicables en esta materia de suelo y concretamente, en las autorizaciones administrativas de segregaci\u00f3n; Como regla general, el art\u00edculo 2.3 del C\u00f3digo Civil establece que \u00ablas leyes no tendr\u00e1n efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario\u00bb, irretroactividad que igualmente proclama el art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola en relaci\u00f3n con las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales. El principio de la irretroactividad se asienta en \u00ablos deseos de certeza y seguridad jur\u00eddica y el respeto de los derechos adquiridos y a las situaciones jur\u00eddicas beneficiosas\u00bb (sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1984), con la consecuencia de que la interpretaci\u00f3n de las normas de derecho transitorio ha de realizarse en sentido restrictivo y, por tanto, sin extender los t\u00e9rminos legales a situaciones no contempladas.<\/p>\n

Las sentencias del Tribunal Constitucional, de 3 de febrero de 1981 y 7 de mayo de 1981, apoyan la existencia de una retroactividad a sensu contrario de las normas favorables, la de 11 de noviembre de 1981 niega la existencia en el caso contemplado de una retroacci\u00f3n de norma desfavorable y la de 6 de julio de 1982 niega la posibilidad de aplicar la retroactividad \u00aben grado m\u00e1ximo\u00bb ya que ello \u00abir\u00eda contra la misma seguridad jur\u00eddica que su art\u00edculo 9.3 garantiza\u00bb. El Tribunal Supremo, en sentencia de 25 de junio de 1980, niega la posibilidad de la retroacci\u00f3n a una Orden ministerial, pues ese efecto es patrimonio de las disposiciones con rango de Ley, y la sentencia de 26 de enero de 1982 admite la posibilidad de la aplicaci\u00f3n retroactiva de las leyes nuevas en los casos de disposici\u00f3n expresa de la Ley, cuando se desprenda ello del propio contenido de la nueva norma y cuando sean interpretativas, complementarias o ejecutivas de una Ley principal. Niegan la retroactividad de aquellas disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos las sentencias de 13 de octubre de 1981, 10 de enero y 5 de marzo de 1982.<\/p>\n

Ahora bien, el Tribunal Constitucional, en doctrina reiterada (sentencias de 10 de abril de 1986 y 29 de noviembre de 1988), dulcifica o limita el alcance del principio de irretroactividad, se\u00f1alando esta \u00faltima sentencia que \u00abno hay retroactividad cuando una ley regula de manera diferente y pro futuro situaciones jur\u00eddicas creadas y cuyos efectos no se han consumado, pues una norma es retroactiva, a los efectos del art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, cuando incide sobre relaciones consagradas y afecta a situaciones agotadas, ya que lo que proh\u00edbe el art\u00edculo citado es la retroactividad, entendida como incidencia de la nueva Ley en los efectos jur\u00eddicos ya producidos de situaciones anteriores, de suerte que la incidencia en los derechos, en cuanto a su proyecci\u00f3n hacia el futuro, no pertenece al campo estricto de la irretroactividad\u00bb, a\u00f1adiendo tambi\u00e9n el Tribunal Constitucional (sentencia de 4 de febrero de 1983) que el principio de la irretroactividad no puede presentarse como defensa de una inadmisible petrificaci\u00f3n del Ordenamiento Jur\u00eddico. Con rotunda claridad se pronuncia la sentencia de 16 de julio de 1987, al establecer que \u00abla prohibici\u00f3n de la retroactividad s\u00f3lo es aplicable a los derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto, y no a los pendientes, futuros y condicionados o a las expectativas\u00bb.<\/p>\n

Tambi\u00e9n el Tribunal Supremo limita el alcance del categ\u00f3rico pronunciamiento que realiza el art\u00edculo 2.3, distinguiendo, para ello, entre una derogaci\u00f3n expresa y otra t\u00e1cita de las normas, a los efectos establecidos en el citado art\u00edculo, por resultar \u00e9sta de la \u00abratio o finalidad de la Ley\u00bb (sentencia de 17 de mayo de 1984). En ocasiones el Tribunal Supremo alude a una \u00abretroactividad d\u00e9bil o de primer grado\u00bb, como la sentencia de 11 de octubre de 1988, que expresamente dice que \u00abel silencio de una norma en orden a su retroactividad, si bien, conforme al principio proclamado por el art\u00edculo 2.3 del C\u00f3digo Civil, impide su aplicaci\u00f3n a hechos o relaciones que hubieran producido todos sus efectos bajo el imperio del anterior orden normativo, no siempre conduce a igual soluci\u00f3n respecto de los efectos de dichas relaciones que se produjeran despu\u00e9s de la entrada en vigor de la nueva regulaci\u00f3n, pues la retroactividad d\u00e9bil o de primer grado puede venir impuesta, sin necesidad de mandato expreso en tal sentido, cuando as\u00ed se derive del esp\u00edritu y finalidad de aqu\u00e9lla, en cuyo caso sus disposiciones habr\u00e1n de entenderse aplicables a los tractos futuros de la relaci\u00f3n en curso de ejecuci\u00f3n\u00bb. En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de 23 de mayo de 1989, que admite la retroactividad de la Ley no s\u00f3lo cuando se manifieste expresamente en tal sentido, sino tambi\u00e9n cuando se \u00abpueda deducir del sentido de la Ley, resultando patente el prop\u00f3sito del legislador\u00bb, prop\u00f3sito que se presume en las \u00abdisposiciones aclaratorias o interpretativas de las leyes, en las que suplan lagunas legales y en las procesales\u00bb (sentencias del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1988 y 9 de abril de 1992, que dan una relaci\u00f3n no exhaustiva, sino meramente enunciativa de leyes con efectos retroactivos).<\/p>\n

Por tanto, el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicaci\u00f3n retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jur\u00eddicas nacidas al amparo de la legislaci\u00f3n anterior, siempre que los efectos jur\u00eddicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro est\u00e1, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiri\u00e9ndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el esp\u00edritu o la finalidad de la Ley. Tambi\u00e9n la doctrina admite la retroactividad t\u00e1cita de la Ley y de este modo se pronuncia a favor de la retroactividad de las normas interpretativas; las complementarias, de desarrollo o ejecutivas; las procesales, pero s\u00f3lo en lo relativo a que los actos de ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aqu\u00e9llas han de sujetarse a sus tr\u00e1mites y procedimientos; y, por \u00faltimo, las que pueden establecer reg\u00edmenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades, a\u00f1adiendo que el int\u00e9rprete encontrar\u00e1 una orientaci\u00f3n en las disposiciones transitorias del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

As\u00ed pues, esta jurisprudencia es clarificadora en cuanto a los siguientes puntos: 1. El principio general de la irretroactividad de las leyes. 2. La posibilidad de retroactividad en determinadas situaciones sin perjuicio de los derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares. 3. Que no se menciona nada en esta jurisprudencia sobre irretroactividad de doctrina, y menos a\u00fan de la dictada en Resoluciones de este centro directivo. 4. Que se admite la retroactividad de las normas interpretativas, complementarias, de desarrollo, de las ejecutivas, pero siempre de una forma controlada y moderada y en cuanto no lesione o perjudique los derechos adquiridos con anterioridad.<\/p>\n

5. Las Resoluciones de 19 de noviembre de 2004 y de 3 de junio de 2011 expresan que \u00abEn efecto, el principio de irretroactividad de las normas (art\u00edculo 2.3 del C\u00f3digo Civil), a falta de una disposici\u00f3n en contrario que no se invoca, impide aplicar a un solo acto que consta fehacientemente (art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil) que ha tenido lugar en el a\u00f1o\u2026, una normativa incorporada al ordenamiento jur\u00eddico a\u00f1os despu\u00e9s, por lo que ha de estarse a la normativa entonces vigente que estaba integrada\u2026\u00bb; as\u00ed, pues, en un plano general, no hay duda de que es aplicable el principio de irretroactividad en la ley y en la jurisprudencia, pero una cosa es la aplicaci\u00f3n del principio en estas, y otra cosa lo es en la doctrina interpretativa de las mismas; cuando se dictaron las Resoluciones y sentencias mencionadas, las normas aplicables \u2013en lo que se refiere a este caso\u2013 eran las mismas; el \u00fanico cambio ha sido el de la doctrina interpretadora de las Resoluciones de este centro directivo; adem\u00e1s, la inscripci\u00f3n es de car\u00e1cter voluntario, lo que es determinante porque es ahora cuando se pretende la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n cuestionada; adem\u00e1s la normativa auton\u00f3mica y la estatal exigen indubitadamente, para el acto que nos ocupa, \u2013eminentemente de car\u00e1cter registral\u2013 la existencia de una autorizaci\u00f3n que except\u00fae la indivisibilidad de la finca en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

El alcance temporal de las normas aplicadas por el Registrador en su calificaci\u00f3n fue abordado por las Resoluciones de 24 de marzo y 14 de abril de 2011, \u2013aunque respecto de una obra nueva, para lo que se escogi\u00f3 la fecha de la escritura prefiri\u00e9ndola a la de la terminaci\u00f3n de la obra\u2013; pero se trataba de un caso f\u00e1ctico \u2013realizaci\u00f3n y existencia de una obra\u2013 y no puramente registral como el que nos ocupa \u2013segregaci\u00f3n\u2013; por eso en ellas se determin\u00f3 que ser\u00edan de aplicaci\u00f3n las normas vigentes en el momento de otorgamiento de los documentos correspondientes, aunque las obras se hubiesen ejecutado en un momento anterior, de manera que fueron de aplicaci\u00f3n los textos legales vigentes en el momento del otorgamiento de la escritura, ya que el objeto de las disposiciones en que basa el Registrador su calificaci\u00f3n es la inscripci\u00f3n registral; pero en el caso que nos ocupa, al tratarse de un acto estrictamente registral, la calificaci\u00f3n del Registrador no solo debe basarse en apreciar que por el Notario se han exigido los controles administrativos vigentes en ese momento, sino tambi\u00e9n que los otros aplicables en el momento de la presentaci\u00f3n en el Registro concurren para la protecci\u00f3n del tercero y la publicidad correspondiente; adem\u00e1s, en ning\u00fan caso se menciona el mismo principio de irretroactividad respecto a la doctrina, por lo que el Registrador ha aplicado la que corresponde en el momento de su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

En definitiva, el principio de irretroactividad impera respecto de la legislaci\u00f3n y la jurisprudencia, pero no respecto de la doctrina que las interpreta, y si bien las exigencias de los textos legales vigentes lo deben ser al tiempo del otorgamiento de la escritura, y la calificaci\u00f3n del Registrador debe basarse en apreciar que el Notario ha exigido los controles administrativos vigentes en el momento de la autorizaci\u00f3n, si bien tambi\u00e9n para los actos puramente registrales, lo ser\u00e1 respecto de los requisitos y autorizaciones exigibles en el momento de la presentaci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n

Por lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de derecho rese\u00f1ados y confirmar la nota del Registrador.<\/p>\n

27 enero 2012<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Tres son las cuestiones que se debaten en este expediente. La primera relativa a si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el testimonio de una sentencia cuando resulta que uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento. La segunda si cabe inscribir la porci\u00f3n adjudicada al cond\u00f3mino actor de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n sin que resulten los datos de identificaci\u00f3n previstos en el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. La tercera hace referencia a si es posible, en su caso, llevar a cabo lo anterior sin que resulte acreditada la obtenci\u00f3n de la licencia prevista en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma de Castilla y Le\u00f3n. El \u00faltimo defecto se\u00f1alado en la nota de calificaci\u00f3n (n\u00famero 3) no ha sido discutido por el recurrente en ninguno de los apartados de su escrito por lo que esta Direcci\u00f3n General no se pronunciar\u00e1 al respecto (a continuaci\u00f3n se transcriben los fundamentos de derecho relacionados con la tercera cuesti\u00f3n; las otras dos se examinan en los apartados \u201cPRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N. Protecci\u00f3n de los asientos registrales\u201d y \u201cDESLINDE. Sentencia que ordena la pr\u00e1ctica de un asiento\u201d).<\/p>\n

5. Determinado que de la documentaci\u00f3n presentada y calificada resulta inequ\u00edvocamente el reconocimiento judicial a favor del actor de una porci\u00f3n de terreno determinada y destinada a formar finca independiente, es ineludible el rechazo del \u00faltimo motivo de recurso que en realidad no es planteado como tal por el recurrente que, como queda dicho, en su escrito niega la concurrencia del supuesto de hecho. Pero resulta de las anteriores consideraciones que es indiscutible que de la documentaci\u00f3n presentada resulta la necesaria formaci\u00f3n de una finca nueva por lo que resulta del mismo modo ineludible la aplicaci\u00f3n de las normas que al respecto exigen la aportaci\u00f3n de la \u00abconformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa a que est\u00e9 sujeta, en su caso, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n que le sea aplicable\u00bb, (art\u00edculo 17.2 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo), que en el caso presente resulta ser la licencia a que se refiere el art\u00edculo 97.1.f de la Ley 5\/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Le\u00f3n como pone de relieve el registrador en su nota de defectos. Exigencia que es predicable de todo t\u00edtulo presentado en el Registro de la Propiedad a\u00fan cuando sea de naturaleza judicial como ha tenido ocasi\u00f3n este Centro Directivo de reiterar en numerosas ocasiones (Resoluciones de 27 de noviembre de 2008, 18 de agosto de 2009 y 9 de diciembre de 2010).<\/p>\n

6. Por \u00faltimo el recurrente considera que la aplicaci\u00f3n de la doctrina de este Centro Directivo relativa a la innecesariedad de previa segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de finca para proceder a la toma de raz\u00f3n de derechos de uso o goce constituidos sobre parte de una finca inscrita han de permitir las inscripciones solicitadas. Es evidente que esta alegaci\u00f3n debe ser objeto de rechazo tanto en lo que se refiere a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo previo que, como se dijo anteriormente, al no ser objeto de este expediente no puede provocar un pronunciamiento de esta Direcci\u00f3n General, cuanto a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo cuya calificaci\u00f3n negativa ha provocado el presente. Como resulta de los anteriores considerandos el ejercicio de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n provoca necesariamente la adjudicaci\u00f3n al actor de una porci\u00f3n de terreno que se traduce registralmente en la necesaria segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de la finca inscrita.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

14 junio 2012<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

\u2013 En el a\u00f1o 2012 se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura otorgada en el a\u00f1o 1984 por la que se procede, como operaci\u00f3n previa a la celebraci\u00f3n de un contrato de permuta, a segregar dos porciones de una finca que es descrita como r\u00fastica en el Registro.<\/p>\n

\u2013 El registrador califica desfavorablemente por dos razones. En primer lugar, porque las dos porciones resultantes de la segregaci\u00f3n tienen una superficie inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo vigente en el momento del otorgamiento de la escritura y, en segundo lugar, porque no se acredita la existencia de una licencia de parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

\u2013 A la escritura calificada y acompa\u00f1ando el recurso se incorpora certificaci\u00f3n de un informe de la alcaldesa de Gomecello, en el que sobre la base de la informaci\u00f3n catastral obrante en el Ayuntamiento, se identifican las fincas resultantes de las operaciones de segregaci\u00f3n y permuta, y se identifican las parcelas catastrales con las que total o parcialmente se corresponden.<\/p>\n

\u2013 El registrador, en su informe, entiende que el emitido por el Ayuntamiento no puede calificarse como licencia de segregaci\u00f3n, faltando en todo caso la autorizaci\u00f3n de estructuras agrarias al tener las fincas seg\u00fan el Registro naturaleza r\u00fastica.<\/p>\n

2. A la vista de tales hechos procede, en primer lugar, resolver el problema de derecho intertemporal que plantea la presentaci\u00f3n en el Registro, en el a\u00f1o 2012, de una escritura de segregaci\u00f3n otorgada con fecha 10 de abril de 1984. La resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de fecha 27 de enero de 2012 resuelve un supuesto parecido al aqu\u00ed planteado, sobre la consideraci\u00f3n de que la segregaci\u00f3n es un acto jur\u00eddico de car\u00e1cter eminentemente registral, y entendiendo que, por tanto, y dado tal car\u00e1cter, su inscripci\u00f3n queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un r\u00e9gimen normativo anterior.<\/p>\n

Es preciso, en efecto, con car\u00e1cter previo a la resoluci\u00f3n de este asunto hacer una clara distinci\u00f3n: una cosa es la existencia del derecho y la validez de t\u00edtulo que lo crea y otra su inscripci\u00f3n y el procedimiento que debe seguirse para practicarla. Es as\u00ed perfectamente posible, en nuestro sistema, que haya derechos leg\u00edtimos, substantivamente hablando, ya que no adolecen de vicio material alguno que los invalide y que sin embargo no se puedan inscribir (cfr., por ejemplo, el art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria); y tambi\u00e9n es perfectamente posible que puedan llegar a extenderse (por razones que no vienen ahora al caso) inscripciones de derechos inexistentes o nulos (cfr. art\u00edculos 34 y 38 a contrario de la Ley Hipotecaria). Unas son, en efecto, las normas que regulan el procedimiento para la creaci\u00f3n del t\u00edtulo, determinan su validez, y generan, en su caso, el nacimiento del derecho; y otra las que regulan el procedimiento a seguir para la inscripci\u00f3n (constitutiva, en su caso) del derecho generado y el t\u00edtulo que lo crea. Una cosa, en resumen, es que exista el derecho y sea perfectamente v\u00e1lido el t\u00edtulo que lo produce; y otra que sean inscribibles sin m\u00e1s en el Registro porque, como sucede en este caso, para practicar el asiento, exija la Ley requisitos suplementarios cualquiera que sea su naturaleza e importancia, que imposibiliten, sin acreditar su cumplimiento, la pr\u00e1ctica del asiento.<\/p>\n

Hay por tanto que distinguir con nitidez entre la segregaci\u00f3n -operaci\u00f3n registral de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias- y el fraccionamiento de suelo que a tal operaci\u00f3n da lugar; fraccionamiento que supone la sustituci\u00f3n de un solo objeto de un derecho de propiedad por varios -esto es, de una finca por varias- y cuya existencia debe inevitablemente reconocerse, si es v\u00e1lido, desde el momento en que el titular del dominio, con fecha fehaciente, realiza el negocio jur\u00eddico de modificaci\u00f3n del objeto de su derecho, y provoca la aparici\u00f3n de un n\u00famero mayor de fincas que las existentes con anterioridad. A tal momento, por tanto, aqu\u00e9l en que se produce el negocio jur\u00eddico que provoca la aparici\u00f3n de nuevas fincas, debe referirse la determinaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n aplicable agraria y urban\u00edstica sobre la validez del t\u00edtulo que produce el fraccionamiento realizado. Otra cosa, en cambio, es que esos derechos o negocios sean sin m\u00e1s inscribibles; es decir, otra cosa son las reglas y normas que determinan el procedimiento que hay que respetar (cuando se trata de los tr\u00e1mites a seguir para inscribir el derecho nacido y la operaci\u00f3n realizada) en que la regla que rige, en principio, ser\u00e1 la contraria.<\/p>\n

Por ello cuando, se plantean problemas de derecho intertemporal o transitorio -a la hora de fijar las reglas y requisitos procedimentales que hay que cumplir para practicar el asiento- procede atenerse por analog\u00eda -a falta de norma expl\u00edcita en las leyes especiales, que disponga otra cosa- al principio que con toda claridad resulta de la disposici\u00f3n transitoria cuarta del C\u00f3digo Civil, en cuya virtud los derechos nacidos y no ejercitados (en este caso, no inscritos) ciertamente subsisten con la extensi\u00f3n y en los t\u00e9rminos que les reconoce la legislaci\u00f3n precedente; pero han de sujetarse para hacerlos valer (en \u00e9ste, para inscribirlos) al procedimiento dispuesto en la legislaci\u00f3n vigente (que lo regula) en el momento en que el asiento se solicite.<\/p>\n

El an\u00e1lisis de la trascendencia tanto urban\u00edstica y agraria, como registral, de la segregaci\u00f3n realizada, tal como queda puesta de manifiesto en la nota de calificaci\u00f3n, que aprecia como defectos el hecho de que la segregaci\u00f3n genera fincas de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo y el de que carece de licencia de parcelaci\u00f3n, exige por ello examinar, de forma separada, los aspectos agrarios, urban\u00edsticos y registrales del fraccionamiento de suelo realizado.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con el primero de ellos, de la argumentaci\u00f3n antes recogida resulta que, con independencia de la validez o no de la parcelaci\u00f3n efectuada con arreglo a los dispuesto en la legislaci\u00f3n agraria en fecha en que se produjo, su inscripci\u00f3n, para poder realizarse, deber\u00e1 cumplir -por ser la finca resultante de la segregaci\u00f3n generadora de fincas de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo- con los tr\u00e1mites procedimentales prevenidos en el vigente art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, el cual, asumiendo el criterio de que es la Administraci\u00f3n agraria quien debe apreciar si concurren o no las excepciones que permiten el fraccionamiento generador de fincas de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima, prev\u00e9 que el registrador d\u00e9 traslado a dicha Administraci\u00f3n del documento presentado, a fin de que se pronuncie \u00e9sta sobre si procede la segregaci\u00f3n realizada; con la \u00fanica salvedad de que, en todo caso, transcurridos cuatro meses desde la remisi\u00f3n sin que se haya recibido la correspondiente resoluci\u00f3n de la Administraci\u00f3n, se proceder\u00e1 a practicar la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n

Por tanto, en relaci\u00f3n con el primer defecto, aunque no puede estimarse el recurso, tampoco puede sostenerse el criterio del registrador, tal y como ha sido redactado, pues lo procedente no es suspender la inscripci\u00f3n por ser las fincas resultantes de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, sino poner en marcha el procedimiento de notificaci\u00f3n previsto en el art\u00edculo 80 referido, cuya terminaci\u00f3n puede dar lugar a la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n interesada o a su denegaci\u00f3n, seg\u00fan el sentido de la contestaci\u00f3n, o en todo caso, el silencio de la Administraci\u00f3n agraria.<\/p>\n

Por lo que se refiere al segundo de los defectos, en que se exige la licencia de parcelaci\u00f3n, de lo hasta aqu\u00ed expuesto resulta que la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n formalizada en escritura de 1984 queda sujeta, en cuanto al procedimiento que ha de seguirse para hacerla, a lo previsto sobre inscripci\u00f3n de segregaciones en el art\u00edculo 17.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008 y vigente a la fecha de presentaci\u00f3n de la escritura en el Registro, por la que se impone a los registradores el deber de comprobar la acreditaci\u00f3n documental de la conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa a que est\u00e9 sujeta, en su caso, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n que le sea aplicable; as\u00ed como a lo previsto en el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997 de 4 de julio, conforme al cual \u00ablos Registradores de la Propiedad exigir\u00e1n para inscribir la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, que deber\u00e1 testimoniarse literalmente en el documento\u00bb. Todo ello con independencia de que, seg\u00fan lo anteriormente se\u00f1alado, la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable al acto de parcelaci\u00f3n realizado haya que entender que es la vigente en el momento en que se produjo el fraccionamiento de suelo -a\u00f1o 1984- es decir, el Real Decreto 1346\/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, el cual no s\u00f3lo sujetaba a licencia previa toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, -art\u00edculo 96.2- sino que en el n\u00famero 3 del mismo art\u00edculo ya establec\u00eda una norma de alcance notarial y registral, coincidente substancialmente con la actualmente vigente, en la que dispon\u00eda que \u00ablos Notarios y Registradores de la Propiedad exigir\u00e1n para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de divisi\u00f3n de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deber\u00e1n testimoniar en el documento\u00bb.<\/p>\n

La confirmaci\u00f3n o revocaci\u00f3n del segundo de los defectos exige, en atenci\u00f3n a lo visto, determinar si el documento que se acompa\u00f1a al recurso y que el registrador tiene en cuenta al emitir su informe, por el que la alcaldesa de Gomecello afirma la correspondencia entre las fincas resultantes de la segregaci\u00f3n y permuta realizadas y las parcelas catastrales con las que se corresponden, puede o no ser considerado un acto de conformidad del Ayuntamiento con la segregaci\u00f3n realizada, que permita tener por cumplidos los requisitos que para la inscripci\u00f3n impone el art\u00edculo 17.2 de la vigente Ley de Suelo. La toma en consideraci\u00f3n de tal documento, procede porque, aunque parezca resultar del expediente que no se tuvo a la vista por el registrador en el momento de realizar la calificaci\u00f3n, de su informe posterior resulta que lo tuvo en cuenta en el momento de mantener su calificaci\u00f3n frente al recurso interpuesto.<\/p>\n

Entiende el registrador que dicho informe no puede considerarse como una licencia de segregaci\u00f3n, criterio que esta Direcci\u00f3n General comparte. M\u00e1s dudosa parece la cuesti\u00f3n de si del contenido del informe puede deducirse un acto de conformidad del Ayuntamiento con la segregaci\u00f3n realizada, de tal modo que su aportaci\u00f3n permita tener por cumplido el requisito previsto en el art\u00edculo 17.2 de la vigente Ley de Suelo, que parece referirse a supuestos como el aqu\u00ed planteado, es decir, a aquellos supuestos en los que la antig\u00fcedad del acto sujeto a licencia impida aportar la que en su d\u00eda se concedi\u00f3 o se haya producido la prescripci\u00f3n de las infracciones que pudieran haberse cometido. La respuesta, sin embargo, ha de ser de nuevo negativa, pues en el informe emitido la alcaldesa se limita a declarar la correspondencia entre las fincas resultantes de las operaciones de segregaci\u00f3n y permuta y determinadas parcelas catastrales, sin realizar manifestaci\u00f3n alguna relativa a la adecuaci\u00f3n de la segregaci\u00f3n realizada a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, ni expresar la conformidad municipal con la misma.<\/p>\n

En consecuencia, de conformidad con lo expuesto, procede desestimar el recurso interpuesto confirmando el segundo de los defectos observados en la nota de calificaci\u00f3n, y a\u00f1adiendo no obstante, en cuanto al primero de los defectos se\u00f1alados en la nota de calificaci\u00f3n, la improcedencia de mantenerlo, tal y como fue redactado, estando obligado, como est\u00e1, el registrador a actuar con arreglo a lo dispuesto en el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997 de 4 de julio.<\/p>\n

Por todo ello, esta Direcci\u00f3n General ha acordado la desestimaci\u00f3n parcial del recurso, y la confirmaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.<\/p>\n

23 julio 2012<\/p>\n

Necesidad de licencia urban\u00edstica<\/strong>.- Sobre esta licencia, cuando la segregaci\u00f3n no es urban\u00edstica, sino agraria, ver la resoluci\u00f3n que aparece en el apartado \u201cANDALUC\u00cdA. Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable\u201d.<\/p>\n

2 noviembre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Nada hay que objetar a esta Resoluci\u00f3n en cuanto a esta segunda parte de sus fundamentos, pues el conocimiento oficial por parte del Registrador de la denegaci\u00f3n de licencia por el Ayuntamiento era motivo suficiente para entender que no exist\u00eda silencio. Pero lo que sorprende es que pueda decir lo que aparece entre comillas, esto es, \u201ccomo ha dicho con anterioridad este Centro Directivo, no basta con probar la existencia de la solicitud dirigida a la Administraci\u00f3n, sino que es necesario probar de alguna manera la inexistencia de contestaci\u00f3n de dicha Administraci\u00f3n\u201d, pues lo que el Centro Directivo dijo apenas unos d\u00edas antes, en la Resoluci\u00f3n del d\u00eda 17 anterior (publicada en el B.O.E. de 11 de agosto), fue justamente lo contrario; en aquel caso pretendi\u00f3 inscribirse una parcelaci\u00f3n justificando la licencia por silencio positivo, para lo que se acompa\u00f1aron la solicitud de licencia y la solicitud de certificaci\u00f3n del acto presunto. Y la Direcci\u00f3n entendi\u00f3 que se hab\u00eda acreditado el silencio positivo con estas palabras: \u201cCiertamente, no corresponde al Registrador indagar ante el Ayuntamiento si se ha dictado o no resoluci\u00f3n denegatoria de aqu\u00e9llos (se refiere a las solicitudes de licencia y de certificaci\u00f3n del acto presunto) notificada en plazo, pero, mientras no le conste su existencia, bastar\u00e1 la manifestaci\u00f3n expresa del interesado en la inscripci\u00f3n acerca de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesi\u00f3n de la licencia solicitada y para la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administraci\u00f3n la correspondiente resoluci\u00f3n denegatoria de licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificaci\u00f3n del acto presunto,… manifestaci\u00f3n que se ha dado en el presente caso no en la escritura \u2013autorizada en el a\u00f1o 1988- sino en escritos posteriores\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

SEGREGACI\u00d3N Necesidad de licencia urban\u00edstica A la vista de la descripci\u00f3n de unas fincas segregadas y de la matriz de donde proceden (lindando con calles), la Direcci\u00f3n General considera que se est\u00e1 entre lo que el art\u00edculo 94 de la Ley del Suelo denomina n\u00facleo de poblaci\u00f3n y que los terrenos son inadecuados para el […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4767],"tags":[1526,4787],"class_list":{"0":"post-20666","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-segregacion","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-necesidad-de-licencia-urbanistica","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20666","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20666"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20666\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20666"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20666"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20666"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}