{"id":20675,"date":"2016-03-29T10:12:21","date_gmt":"2016-03-29T09:12:21","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20675"},"modified":"2016-03-29T10:12:21","modified_gmt":"2016-03-29T09:12:21","slug":"causa-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/contratos\/causa-3\/","title":{"rendered":"Causa"},"content":{"rendered":"

CONTRATOS
\n <\/strong><\/h1>\n

Causa<\/a><\/strong><\/p>\n

Causa<\/strong>.- Otorgada una escritura de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan por varias personas (como representantes de todos los interesados en la sucesi\u00f3n de otra, aunque sin hacer constar este concepto expresamente), en la que se vend\u00eda a uno de dichos interesados, despu\u00e9s de decir que el titular registral hab\u00eda fallecido bajo testamento y que entre sus bienes relictos estaba la finca que se describ\u00eda, que hab\u00eda sido adjudicada por igual a los cuatro hijos del titular, aunque en tales manifestaciones se encierran los requisitos fundamentales para que pueda inscribirse en el Registro la transferencia de la propiedad desde el padre a los cuatro hijos, ha de reconocerse que el concepto de adjudicaci\u00f3n es tan amplio y puede depender de causas jur\u00eddicas tan diversas, que la manifestaci\u00f3n de haberse adjudicado una finca por partes iguales a los cuatro hijos, sin indicar siquiera la causa jur\u00eddica de la transferencia, el tiempo en que se llev\u00f3 a cabo, y la forma verbal o escrita en que se hizo, no se ajusta a los preceptos contenidos en los art\u00edculos 254 y siguientes del Reglamento Notarial, ni puede aspirar a los beneficios de la inscripci\u00f3n en un sistema hipotecario que, como el nuestro, exige la determinaci\u00f3n espec\u00edfica de la base jur\u00eddica de toda transmisi\u00f3n de bienes. Consecuencia de lo anterior es que la falta de previa inscripci\u00f3n a favor de los vendedores impide, a su vez, que se extienda el asiento referente a la venta realizada.<\/p>\n

12 marzo 1930<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Aunque es posible estipular el pacto de retroventa en favor de uno solo de los varios propietarios pro indiviso que venden su finca, no cabe en un caso, como el resuelto en este recurso, en que se vendieron al mismo tiempo y por un solo precio varias fincas y por un solo precio, d\u00e1ndose la circunstancia de que una pertenec\u00eda a un solo vendedor y las otras a \u00e9ste y otro, pues ello supone la cesi\u00f3n del derecho a retraer, por parte de un vendedor a otro, que, aunque es posible, exige practicar previamente la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n, y para ella no es suficiente la estipulaci\u00f3n reflejada en la escritura, puesto que debe practicarse una inscripci\u00f3n traslativa de dominio y el contrato no existe por faltarle el requisito esencial de la causa.<\/p>\n

29 julio 1931<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Supuesto de hecho: un apoderado facultado para vender inmuebles por los precios, pactos y condiciones que estime convenientes, incluso si hay autocontrato o intereses opuestos, compra para s\u00ed diversas fincas de los poderdantes. La Direcci\u00f3n, despu\u00e9s de unas referencias extra\u00f1as a la edad avanzada de los poderdantes, a que ninguno firm\u00f3 por no saber, a que los datos de identidad de los testigos no se acreditaron y al hecho de que, seg\u00fan el Registrador, le constaba la revocaci\u00f3n del poder despu\u00e9s de otorgadas las ventas, a continuaci\u00f3n da por supuesto \u00abque en el poder se ha concedido al apoderado la facultad de venderse a s\u00ed mismo\u00bb pero, finalmente, termina confirmando la nota de suspensi\u00f3n porque \u00abel poder para vender s\u00f3lo permite la enajenaci\u00f3n que tenga por causa el contrato oneroso de verdadera compraventa y mal puede calificarse de tal aquella en que al menos la parte m\u00e1s importante de los bienes tiene como precio uno se\u00f1alado por el mismo apoderado y comprador con cantidad 13 veces inferior al valor fiscal comprobado\u00bb.<\/p>\n

29 abril 1993<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Aunque es doctrina reiterada del Centro Directivo que son v\u00e1lidos y eficaces los desplazamientos patrimoniales entre c\u00f3nyuges producidos por cualquier medio leg\u00edtimo, entre los cuales se encuentra el negocio de aportaci\u00f3n de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada, no es inscribible tal aportaci\u00f3n si no se precisan los elementos constitutivos del negocio y, especialmente, su causa. Tal especificaci\u00f3n es imprescindible por exigirlo el principio de determinaci\u00f3n registral y porque es un presupuesto para que el Registrador pueda cumplir con la funci\u00f3n calificadora, aparte de la importancia que tiene el diferente alcance de la protecci\u00f3n que nuestro Registro de la Propiedad dispensa en funci\u00f3n de la onerosidad o gratuidad de la causa del negocio inscrito.<\/p>\n

11 junio 1993<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Hechos: el due\u00f1o de una finca inmatriculada segrega de ella una porci\u00f3n y reconoce el dominio de la finca segregada a favor de un tercero, afirmando que el expediente de dominio se inici\u00f3 por razones de econom\u00eda procesal a instancia \u00fanicamente del titular registral, pero que ya desde entonces la porci\u00f3n segregada pertenec\u00eda al favorecido por el reconocimiento. (Aunque el supuesto no constituye un contrato, la tesis de la Direcci\u00f3n vale para los contratos y se incluye en este apartado). La Direcci\u00f3n, al confirmar la nota denegatoria del Registrador, parte del principio de que para la inscripci\u00f3n de cualquier t\u00edtulo traslativo se requiere que aparezca la causa onerosa o gratuita que lo determine, con lo que podr\u00e1 calificarse si se cumplen los requisitos de capacidad y forma exigidos por la Ley, todo lo cual falta en el mero reconocimiento de propiedad. A\u00f1ade, con los correspondientes argumentos, que este reconocimiento no puede considerarse como t\u00edtulo declarativo -al que se refiere el art\u00edculo 2.1 de la Ley Hipotecaria- ni guarda semejanza con t\u00edtulos declarativos, como la obra nueva, que si bien surte efectos jur\u00eddicos s\u00f3lo afectan a la esfera personal del declarante, pero no a terceros. En conclusi\u00f3n, el reconocimiento de dominio, admitido que nuestro ordenamiento permite la p\u00e9rdida del dominio por renuncia, podr\u00eda servir por s\u00ed solo para producir una cancelaci\u00f3n parcial -en cuanto a la parcela segregada- del pronunciamiento registral favorable a quien lo realiza. Mas una vez practicada esta cancelaci\u00f3n parcial, en la que se expulsar\u00eda del Registro la misma parcela cuyo reconocimiento de propiedad se pretende inscribir, el Registro no contendr\u00eda ya ning\u00fan pronunciamiento sobre ella y, por tanto, el posible consentimiento rectificatorio impl\u00edcito en el reconocimiento resulta est\u00e9ril al no hallar objeto sobre el que aplicarle; no existiendo otro modo para lograr la inscripci\u00f3n de esa parcela a favor del recurrente que un completo t\u00edtulo adquisitivo que re\u00fana los requisitos precisos para la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

19 enero 1994<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Hechos: se otorgan capitulaciones matrimoniales, en las que se inventar\u00edan bienes privativos, adjudic\u00e1ndose algunos de \u00e9stos al c\u00f3nyuge que no era su titular. La Direcci\u00f3n, confirmando la calificaci\u00f3n del Registrador, admite que, con ocasi\u00f3n de la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal, puedan intercambiarse bienes privativos, pero dado que esas transmisiones no puede entenderse que tengan como causa exclusiva la propia liquidaci\u00f3n del consorcio, sino que obedecer\u00e1n a una compensaci\u00f3n o a otras causas, independientes de la liquidaci\u00f3n, que pueden tener car\u00e1cter oneroso o gratuito, es preciso su adecuado reflejo documental, a fin de posibilitar la inscripci\u00f3n, plasmando n\u00edtidamente en el correspondiente documento los contratos y negocios realizados con todos sus elementos esenciales, en consideraci\u00f3n a: a) La exigencia de una causa l\u00edcita y suficiente para todo negocio traslativo (art\u00edculos 1274 y siguientes del C\u00f3digo Civil); b) La extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral a todos los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible (art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria); c) La necesidad de reflejar en el Registro de la Propiedad el negocio jur\u00eddico determinante del derecho real a inscribir (art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); d) Las distintas exigencias en cuanto a validez de los diferentes tipos negociales, as\u00ed como las espec\u00edficas repercusiones que el concreto negocio adquisitivo tiene en el r\u00e9gimen jur\u00eddico del derecho adquirido (seg\u00fan sea la adquisici\u00f3n onerosa o gratuita), as\u00ed en parte a su protecci\u00f3n, como a su firmeza.<\/p>\n

16 octubre 1998<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Otorgado un testamento conforme a la legislaci\u00f3n balear, en el que se nombra heredero universal al c\u00f3nyuge viudo y legitimario a la \u00fanica hija de la causante, los dos interesados, mayores de edad, practican la partici\u00f3n, adjudic\u00e1ndose el \u00fanico bien al viudo en usufructo y en nuda propiedad a la legitimaria. Confirmando la calificaci\u00f3n, la Direcci\u00f3n entiende que aunque los herederos mayores de edad pueden verificar la partici\u00f3n del modo que tengan por conveniente (art\u00edculo 1.058 del C\u00f3digo Civil) y transmitirse rec\u00edprocamente bienes por cualquier t\u00edtulo adecuado, lo cierto es que la partici\u00f3n realizada no se ajusta al testamento y a la ley aplicable, por lo que falta la causa del negocio realizado, a la que debe extenderse la calificaci\u00f3n registral; no se determina el negocio jur\u00eddico determinante del derecho real a inscribir; y por \u00faltimo (dado que hubo excesos de adjudicaci\u00f3n), el derecho adquirido tendr\u00e1 distinto car\u00e1cter seg\u00fan la adquisici\u00f3n se considere onerosa o gratuita. Resuelta la cuesti\u00f3n de fondo, entiende la Direcci\u00f3n que puesto que no se discute la cuant\u00eda de la leg\u00edtima ni ning\u00fan otro problema del Derecho especial de Baleares, sino el alcance del art\u00edculo 1.058 del C\u00f3digo Civil, es competente para resolver el recurso.<\/p>\n

24 septiembre 1998<\/p>\n

Causa<\/strong>.- En la liquidaci\u00f3n de una sociedad conyugal y partici\u00f3n de herencia, origen de este recurso, se inventar\u00eda una finca que, en un determinado porcentaje, es privativa y ganancial en el restante, pero llegada la adjudicaci\u00f3n, se asigna al haber hereditario una mayor cantidad de la que resultar\u00eda de aplicar el citado porcentaje. Lo mismo que en la resoluci\u00f3n de 24 de septiembre de 1998, la Direcci\u00f3n admite que los herederos mayores de edad pueden verificar la partici\u00f3n del modo que tengan por conveniente, lo que significa que no hay obst\u00e1culo para que los interesados puedan transmitirse rec\u00edprocamente bienes por cualquier t\u00edtulo, pero se opone a la inscripci\u00f3n en este caso bas\u00e1ndose: a) En la exigencia de una causa l\u00edcita y suficiente para todo negocio traslativo; b) la extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral a todos los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible; c) la necesidad de reflejar en el Registro el negocio jur\u00eddico determinante del derecho real que se inscribe; d) los distintos requisitos de los diferentes tipos negociales y sus diversas consecuencias, seg\u00fan sean onerosos o gratuitos; e) y la necesidad de claridad, congruencia y precisi\u00f3n en la configuraci\u00f3n del negocio inscribible, todo lo cual hace que, en el presente caso, se produzca la incertidumbre de si la discrepancia entre el valor de la participaci\u00f3n privativa de la finca y su reflejo en la determinaci\u00f3n del haber hereditario obedece a un exceso de adjudicaci\u00f3n realmente querido o se trata de un error en la fijaci\u00f3n de los haberes.<\/p>\n

22 diciembre 1998<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Otorgadas capitulaciones matrimoniales en las que se sustituye el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes por el de gananciales, es inscribible la escritura otorgada a continuaci\u00f3n por la que los esposos aportan al consorcio conyugal bienes anteriormente privativos, pues lo permite la libertad de contrataci\u00f3n entre c\u00f3nyuges establecida por el art\u00edculo 1.323 del C\u00f3digo Civil, as\u00ed como los art\u00edculos 1.255 y 1.323 del mismo cuerpo legal. A continuaci\u00f3n, apunta la Direcci\u00f3n General que tal vez pudieron alegarse otros motivos por el Registrador (la falta de causa que justifique el cambio de naturaleza) que ya han sido objeto de resoluciones anteriores, pero, dada la concreci\u00f3n del recurso al contenido de la nota de calificaci\u00f3n, no entra en esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n

21 diciembre 1998<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Pactado el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes en capitulaciones matrimoniales otorgadas antes de contraer matrimonio se estableci\u00f3, como excepci\u00f3n, que \u00abpara compensar las aportaciones realizadas por el marido al matrimonio, tendr\u00e1 car\u00e1cter exclusivamente privativo del marido\u00bb la vivienda que va a constituir el domicilio familiar, \u00abaportando la futura esposa la mitad indivisa\u00bb de la misma de la que es titular, siendo el futuro esposo titular de la otra mitad y asumiendo \u00e9ste el pago de la hipoteca que queda pendiente. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n denegatoria afirmando que es inexplicable que, como excepci\u00f3n al r\u00e9gimen de separaci\u00f3n que se establece, se produzca una transferencia patrimonial de la mitad indivisa de una vivienda de un c\u00f3nyuge a otro para compensar las aportaciones realizadas por el marido al matrimonio, pues ni se dice qu\u00e9 aportaciones son \u00e9stas, ni se ve c\u00f3mo se aporta al matrimonio si lo que se est\u00e1 estableciendo es un r\u00e9gimen de separaci\u00f3n absoluta; en definitiva, lo que ocurre es una transferencia patrimonial cuya causa no se expresa por lo que, falta en la escritura no ya el \u00abnomen\u00bb jur\u00eddico del acto realizado, sino su contenido contractual en forma coherente y medianamente aceptable.<\/p>\n

15 marzo 1999<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Hechos: sobre solar privativo del marido, valorado en 8.000.000 de pesetas, se construye una vivienda, aportando el marido para su construcci\u00f3n 4.500.000 pesetas y la esposa 12.500.000, solicitando se inscriba por mitades indivisas a favor de ambos por estar casados en r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n del Registrador, que consider\u00f3 que la declaraci\u00f3n de obra nueva no puede producir una transmisi\u00f3n patrimonial, y entiende que si bien toda transferencia patrimonial debe tener una causa, que, adem\u00e1s, no puede presumirse, lo cierto es que en la escritura, adem\u00e1s de la declaraci\u00f3n de obra nueva, se contiene un negocio jur\u00eddico de car\u00e1cter oneroso, que aunque no est\u00e9 expresamente nombrado, podr\u00eda tener aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial acordado.<\/p>\n

26 mayo 1999<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Mediante escritura de capitulaciones matrimoniales y liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal, pact\u00e1ndose el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n, se pretende que un piso y una plaza de garaje, que figuran inscritos a favor del marido en estado de soltero y por precio confesado recibido, se inscriban a favor de la mujer, en pago de su cuota, por manifestar ambos que el precio fue satisfecho por los dos. La Direcci\u00f3n reitera su doctrina de que la libertad de contrataci\u00f3n entre c\u00f3nyuges permite el desplazamiento de un bien privativo al patrimonio ganancial, pero siempre que sea en virtud de donaci\u00f3n o a trav\u00e9s de uno de los \u00abciertos contratos\u00bb que, seguidos de tradici\u00f3n, constituyen uno de los medios de transmisi\u00f3n del dominio, lo que supone expresar la causa. Por otra parte, la sola manifestaci\u00f3n del origen del dinero empleado en la adquisici\u00f3n de un bien que figura en el Registro como privativo del adquirente, no puede considerarse como causa justificadora de su desplazamiento patrimonial, ni a\u00fan teniendo en cuenta el favor legal de que goza dicha sociedad; la causa estar\u00e1, en su caso, en la concreta relaci\u00f3n jur\u00eddica que justific\u00f3 o que deriv\u00f3 del empleo por el adquirente del dinero del que luego ser\u00eda su consorte, y en su liquidaci\u00f3n con la aportaci\u00f3n pretendida, pero dicha relaci\u00f3n jur\u00eddica queda aqu\u00ed indeterminada y, por tanto, no queda debidamente determinado ese elemento causal.<\/p>\n

15 diciembre 1999<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Reiterando una vez m\u00e1s su doctrina de que es posible que los c\u00f3nyuges puedan transmitirse bienes por cualquier t\u00edtulo leg\u00edtimo, \u00absiempre que se produzca por donaci\u00f3n o por cualquiera de los contratos que seguidos de la tradici\u00f3n constituyen uno de los modos de transmitir el dominio\u00bb, se confirma la calificaci\u00f3n que deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de liquidaci\u00f3n de gananciales, otorgada por uno de los c\u00f3nyuges y el Juez en rebeld\u00eda del otro, en la que una finca, que figura inscrita con car\u00e1cter privativo a favor de uno de los esposos, se adjudica al otro, sin que se contenga ning\u00fan otro negocio entre los patrimonios privativos y el consorcial, ni previo ni simult\u00e1neo e interrelacionado con la propia liquidaci\u00f3n.<\/p>\n

21 diciembre 1999<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Mediante escritura de capitulaciones matrimoniales, dos c\u00f3nyuges, que anteriormente hab\u00edan pactado el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes, acuerdan sustituirlo por el de gananciales y la esposa aporta gratuitamente una vivienda de su propiedad a la sociedad de gananciales. El Registrador se opone a la inscripci\u00f3n bas\u00e1ndose en la doctrina de la Direcci\u00f3n General, seg\u00fan la cual es necesario expresar la causa, pero la Direcci\u00f3n, fund\u00e1ndose en esa misma doctrina, revoca la calificaci\u00f3n, pues entiende que la causa ha quedado debidamente precisada, \u00abpues se afirma que la aportaci\u00f3n se hace con car\u00e1cter gratuito, que es un de las causas recogidas en el art\u00edculo 1.274 del C\u00f3digo Civil\u00bb.<\/p>\n

30 diciembre 1999<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Pactado en capitulaciones matrimoniales el r\u00e9gimen de gananciales por unos c\u00f3nyuges que anteriormente hab\u00edan establecido el de separaci\u00f3n de bienes, aportando al matrimonio determinados bienes, la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n del Registrador, que deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n por no expresarse la causa de la aportaci\u00f3n, diciendo que un negocio de comunicaci\u00f3n de bienes como el contemplado, en el que se aportan por ambos c\u00f3nyuges bienes a la nueva sociedad de gananciales que se constituye, estimando los otorgantes de igual valor los aportados por cada uno de ellos, no plantea, desde ning\u00fan punto de vista, problema alguno de expresi\u00f3n de la causa.<\/p>\n

8 mayo 2000<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Otorgada una escritura en la que el acreedor hipotecario da carta de pago de parte de la cantidad de que, por principal, respond\u00eda una finca y consiente en la cancelaci\u00f3n total de la hipoteca, la Direcci\u00f3n, si bien afirma que no puede aceptarse para la cancelaci\u00f3n el mero consentimiento, sin expresar la causa, considera que, al disponer el acreedor que la finca quede liberada de toda responsabilidad hipotecaria, hay que interpretar que, al menos respecto de la cantidad del pr\u00e9stamo garantizado de la cual no se otorga carta de pago, estamos ante la abdicaci\u00f3n por el titular registral del derecho de hipoteca, es decir, ante una renuncia de derechos, acto que por s\u00ed tiene eficacia sustantiva suficiente para producir la extinci\u00f3n y servir de causa a la cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

12 septiembre 2000<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Como cuesti\u00f3n previa a la resoluci\u00f3n de un problema planteado a prop\u00f3sito de una cancelaci\u00f3n de hipoteca (puede verse m\u00e1s atr\u00e1s, en este mismo apartado, bajo el ep\u00edgrafe \u00abDe hipoteca, por apoderado\u00bb), la Direcci\u00f3n afirma que el consentimiento para cancelar inscripciones, exigido por el art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria, no puede ser un mero consentimiento formal, pues en nuestro sistema registral es necesaria la expresi\u00f3n de la causa. Sin embargo, cuando el titular registral no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho al cancelar la hipoteca, estamos ante una abdicaci\u00f3n unilateral del mismo por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por s\u00ed s\u00f3lo tiene eficacia substantiva suficiente conforme al art\u00edculo 6.2 del C\u00f3digo Civil para producir su extinci\u00f3n y, consiguientemente, dar causa a la cancelaci\u00f3n. Por tanto, producida la renuncia del derecho real de hipoteca, es intranscendente reflejar si el cr\u00e9dito garantizado se ha extinguido o subsiste, bien con nuevas garant\u00edas o s\u00f3lo con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al \u00e1mbito obligacional de las relaciones \u00abinter partes\u00bb (se incluye aqu\u00ed, por su inter\u00e9s, este fragmento de Resoluci\u00f3n, pese a que la cancelaci\u00f3n de hipoteca es un acto unilateral y no un contrato).<\/p>\n

2 diciembre 2000<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Admitida la posibilidad de desplazamientos patrimoniales entre c\u00f3nyuges, debe admitirse el negocio de aportaci\u00f3n de derechos concretos a una comunidad no personalizada como es la sociedad de gananciales, siempre que se precisen los elementos constitutivos del negocio celebrado, debiendo admitirse que existe expresi\u00f3n de la causa en el contrato por el que el marido aporta a su sociedad de gananciales una finca \u00abcon derecho a su reembolso econ\u00f3mico con valoraci\u00f3n actualizada al tiempo de su disoluci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

21 julio 2001<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Aportada una finca privativa del marido a su sociedad conyugal expresando que \u00abla causa de dicha aportaci\u00f3n tiene su origen en eliminar dificultades a la hora de liquidar su sociedad de gananciales debido a los gastos habidos al contraer matrimonio y que el pr\u00e9stamo hipotecario rese\u00f1ado se est\u00e1 reintegrando y se va a pagar con dinero ganancial\u00bb, la afirmaci\u00f3n de querer facilitar la liquidaci\u00f3n es m\u00e1s motivo que causa, pero \u00e9sta, que es elemento esencial del negocio jur\u00eddico, viene constituida por ser la aportaci\u00f3n compensaci\u00f3n de los gastos realizados para contraer matrimonio, unida al hecho de que el precio de la vivienda pendiente de pago se va a satisfacer con dinero ganancial.<\/p>\n

17 abril 2002<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Se plantea este recurso ante el testimonio de un acto de conciliaci\u00f3n promovido por el due\u00f1o de una finca hipotecada, con intervenci\u00f3n de un apoderado de la entidad acreedora, en el que el promotor afirm\u00f3 tener leg\u00edtimo derecho para que cesase la carga o gravamen de la hipoteca y requer\u00eda a la Caja acreedora para que se aviniese a prestar el consentimiento para la cancelaci\u00f3n de la hipoteca, lo que as\u00ed se hizo, denegando el Registrador la cancelaci\u00f3n por no expresarse la causa de extinci\u00f3n del derecho inscrito, lo que, a su vez, imped\u00eda calificar la suficiencia de las facultades del apoderado de la Caja. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n, entendiendo que el art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que s\u00f3lo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que dicho titular presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelaci\u00f3n, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, del que resulta que el puro consentimiento formal no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde al sistema civil causalista. En particular, el art\u00edculo 193.2 del Reglamento Hipotecario exige, entre las circunstancias del asiento de cancelaci\u00f3n, la expresi\u00f3n de la \u201ccausa o raz\u00f3n de la cancelaci\u00f3n\u201d, lo que constituye un presupuesto obligado para la calificaci\u00f3n registral, pues obviamente no son los mismos los requisitos que se exigen, por ejemplo, para la extinci\u00f3n de un derecho real limitado por redenci\u00f3n, para la extinci\u00f3n por pago \u2013si del cr\u00e9dito hipotecario se trata- o para la extinci\u00f3n por condonaci\u00f3n; ni son las mismas la capacidad o las autorizaciones exigidas para un acto de extinci\u00f3n que implique una enajenaci\u00f3n a t\u00edtulo gratuito o para una renuncia, que para el que implique una enajenaci\u00f3n a t\u00edtulo oneroso; y tambi\u00e9n de la causa o raz\u00f3n de la cancelaci\u00f3n depender\u00e1 que sean unos u otros los asientos procedentes (art\u00edculo 240 del Reglamento Hipotecario). Adem\u00e1s de lo anterior, otro argumento ser\u00eda que si fuese posible la cancelaci\u00f3n en virtud de un mero consentimiento formal, se producir\u00eda la desinscripci\u00f3n al arbitrio del titular del derecho que el asiento publica, lo que, en el caso de cancelarse una inscripci\u00f3n de adquisici\u00f3n del dominio o de un derecho real, plantear\u00eda la cuesti\u00f3n de si deber\u00eda revivir la inscripci\u00f3n precedente sin contar con la intervenci\u00f3n ni el consentimiento del anterior titular.<\/p>\n

20 febrero 2003<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Rechazada la inscripci\u00f3n de una hipoteca en garant\u00eda de un reconocimiento de deuda cuyo origen estaba en la realizaci\u00f3n de varios contratos de obra por el defecto de no reflejarse dichos contratos en la escritura, la Direcci\u00f3n revoca el defecto porque el reconocimiento de deuda es un negocio perfectamente admitido en nuestro Derecho, lo que constituye una excepci\u00f3n a la regla de que nuestro sistema hipotecario es causalista y los derechos reales, para acceder al Registro, deben tener causa que los sustente y conste en el t\u00edtulo, pues en este caso el derecho real de hipoteca tiene su causa en el cr\u00e9dito que el deudor reconoce y puede exigir el acreedor, y del que la hipoteca es accesoria, siendo tal cr\u00e9dito la causa de deber que da cobertura al derecho de hipoteca. Distinta es la causa de las relaciones subyacentes entre acreedor y deudor, cuya constancia en el t\u00edtulo no es necesario que se especifique y a las que se refiere el art\u00edculo 1277 del C\u00f3digo Civil al presumir que la causa existe y es l\u00edcita mientras el deudor no pruebe lo contrario.<\/p>\n

28 febrero 2003<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura por la que se reconoce la existencia de una deuda derivada de las relaciones comerciales entre las partes y se garantiza con hipoteca, suspendiendo su inscripci\u00f3n el Registrador por insuficiente determinaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico concreto origen o causa. 2) El acreedor, a continuaci\u00f3n, demanda en juicio ordinario al deudor hipotecante, solicitando se declare la validez del negocio y se ordene su inscripci\u00f3n; el demandado se allana y el Juez declara la validez de la escritura, sin m\u00e1s pronunciamientos; el Registrador suspende de nuevo la inscripci\u00f3n por entender que una cosa es que el negocio sea v\u00e1lido y otra que contenga todos los requisitos necesarios para su inscripci\u00f3n. El recurrente alega que el Registrador ha desobedecido a la autoridad judicial [1]<\/a> y que la causa debe presumirse conforme al art\u00edculo 1277 del C\u00f3digo Civil. En cuanto a esto, la Direcci\u00f3n afirma que la causa de la hipoteca est\u00e1 en el reconocimiento de deuda, que queda perfectamente identificado, por lo que la escritura es inscribible. Y por lo que se refiere a la causa del reconocimiento, \u00e9sta entra ya en el campo obligacional, por lo que escapa a la calificaci\u00f3n del Registrador, aplic\u00e1ndose la presunci\u00f3n del art\u00edculo 1277 del C\u00f3digo Civil y correspondiendo al deudor, llegada la ejecuci\u00f3n hipotecaria, probar la falta de causa o su ilicitud para evitar la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

3 abril 2003<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Es inscribible la escritura en la que dos c\u00f3nyuges declaran una obra nueva sobre suelo privativo del marido, manifestando que se hace con aportaciones proporcionales a fin de que el valor del solar quede compensado con una mayor aportaci\u00f3n privativa de la esposa en el dinero invertido en la construcci\u00f3n, de forma que se solicita la inscripci\u00f3n con car\u00e1cter ganancial. Rechazada la inscripci\u00f3n por no expresarse el negocio traslativo causal que convierte en ganancial la edificaci\u00f3n levantada sobre suelo privativo, la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n afirmando que en la escritura se contiene un negocio jur\u00eddico de car\u00e1cter oneroso que, aunque no est\u00e9 expresamente nombrado, puede tener aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial en \u00e9l contenido.<\/p>\n

12 junio 2003<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Disuelta la comunidad existente sobre una finca entre varias personas mediante su divisi\u00f3n en cuatro y las correspondientes adjudicaciones, adjudicando su parte a una quinta en met\u00e1lico, no puede decirse que falte la expresi\u00f3n de la causa por la que se hace esta \u00faltima adjudicaci\u00f3n, pues si se expresa el valor en euros de cada una de las fincas resultantes y se adjudica cada una de ellas \u201cpor su valor\u201d, abonando los que reciben las fincas al otro comunero \u201cla diferencia del valor adjudicado\u201d, por la que \u00e9ste da carta de pago, es evidente que el exceso de adjudicaci\u00f3n se hace a t\u00edtulo oneroso, siendo la contraprestaci\u00f3n o precio la mitad del valor que se atribuye a cada finca y que se expresa al final de la descripci\u00f3n de cada una de ellas.<\/p>\n

16 junio 2003<\/p>\n

Causa<\/strong>.- En la escritura que motiv\u00f3 este recurso dos c\u00f3nyuges casados en r\u00e9gimen de gananciales declaran que, sobre una finca privativa de la esposa, han construido una edificaci\u00f3n con aportaciones proporcionales a fin de que el valor del solar quede compensado con una mayor aportaci\u00f3n privativa del esposo en el dinero invertido en la construcci\u00f3n, igual al valor del solar, de modo que solicitan la inscripci\u00f3n correspondiente con car\u00e1cter ganancial. Suspendida la inscripci\u00f3n por no existir t\u00edtulo traslativo que justifique el car\u00e1cter ganancial, la Direcci\u00f3n la revoca, pues si bien es cierto que toda transferencia patrimonial debe tener una causa y que \u00e9sta no se presume, lo cierto es que en la escritura existe un negocio jur\u00eddico de car\u00e1cter oneroso que, aunque no est\u00e9 expresamente nombrado, puede tener aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial en \u00e9l contenido.<\/p>\n

18 septiembre 2003<\/p>\n

Causa<\/strong>.- Hechos: en el Registro figura inscrita una propiedad horizontal tumbada de naves industriales, en la que el constituyente se reserv\u00f3 el derecho a realizar m\u00e1s construcciones sobre el resto del solar no ocupado por las fincas declaradas; tambi\u00e9n se hizo constar la forma en que deb\u00edan calcularse las cuotas de participaci\u00f3n de las futuras naves que se construyesen, as\u00ed como la innecesariedad del consentimiento de los restantes propietarios, que, por el mero hecho de comprar, se considerar\u00eda que estaban apoderando al transmitente para alterar las cuotas. Por la escritura que motiva el recurso \u2013otorgada por el constituyente del r\u00e9gimen y el \u00fanico propietario de la \u00fanica nave vendida hasta ese momento- ambos reconocen que la facultad mencionada supon\u00eda el reconocimiento a favor del primero de los terrenos no construidos, por lo que procede a segregar un trozo de tierra de la parte no construida, a cambio de lo cual, se declara extinguida la facultad anteriormente inscrita, y agrupa la finca segregada con otra de su propiedad. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n, porque la facultad inscrita no supone un derecho de propiedad y, por tanto, existe una transmisi\u00f3n cuya causa no consta. La Direcci\u00f3n revoca la nota, afirmando que no hay una causa distinta de lo que la propia aclaraci\u00f3n hecha por los interesados supone y, adem\u00e1s, porque existen rec\u00edprocas prestaciones, ya que la adquisici\u00f3n de la propiedad de lo segregado por el constituyente originario del r\u00e9gimen es consecuencia de la renuncia al uso de la facultad de vender sobre el terreno no construido que no ha sido segregado, que queda entonces como elemento com\u00fan normal, de manera que existen prestaciones de ambas partes que dan al contrato el car\u00e1cter de oneroso.<\/p>\n

15 enero 2004<\/p>\n

Causa<\/strong>.- No es inscribible la escritura por la que una sociedad, titular registral de una finca, reconoce que el ochenta por ciento de la misma pertenece a otra, pues en nuestro sistema jur\u00eddico el solo acuerdo de voluntades, aun cuando vaya seguido de la traditio carece de virtualidad para provocar la transmisi\u00f3n del dominio. Se precisa para ello un t\u00edtulo material, oneroso o gratuito, que ponga de manifiesto la contraprestaci\u00f3n o la liberalidad en cuya virtud se opera tal transmisi\u00f3n y cuyo t\u00edtulo ha de ir seguido de la tradici\u00f3n. Adem\u00e1s, es indispensable la expresi\u00f3n de la causal, onerosa o gratuita, ya que es el \u00fanico medio de que el Registrador, al calificar, tenga en cuenta los requisitos de capacidad y de forma que exige la Ley.<\/p>\n

10 marzo 2004<\/p>\n

Causa<\/strong>.- 1. Al haberse pronunciado el Registrador declarando inexistente el primero de los defectos de su nota por el que denegaba la inscripci\u00f3n del mandamiento presentado a fin de inscribir el dominio de las fincas declarado por sentencia y la cancelaci\u00f3n de determinadas inscripciones, huelga entrar en su examen, quedando as\u00ed limitado el recurso a los dos defectos subsanables consignados en la misma nota: no acompa\u00f1arse al mandamiento la sentencia reca\u00edda en el procedimiento y no constar en aqu\u00e9l las circunstancias personales de los demandantes ni el t\u00edtulo por el que son declarados propietarios.<\/p>\n

Es preciso, no obstante, antes de entrar a analizarlos, hacerse eco de la queja del recurrente en el sentido de que habiendo aportado con el t\u00edtulo ya calificado fotocopia de los pasaportes de los interesados y de los contratos y escritura de la que resultar\u00eda el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n de los demandantes a efectos de subsanar aquellos defectos, debi\u00f3 pronunciarse el registrador sobre su eficacia a tal fin, rectificando o ratificando su calificaci\u00f3n, por cuanto, aunque pueda entenderse t\u00e1citamente desestimada esa solicitud con la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n por defectos subsanable pedida de forma subsidiaria, no existe la m\u00ednima motivaci\u00f3n jur\u00eddica para su rechazo que tan solo aparece, indebida y extempor\u00e1neamente, en el informe, cuando ya nada pod\u00eda alegar el recurrente.<\/p>\n

    \n
  1. Entrando ya en los defectos se\u00f1alados ha de recordarse que la doctrina de este Centro directivo (vid. Resoluci\u00f3n de 11 de septiembre de 2001) tiene declarado que al ser objeto de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad los actos y contratos relativos al dominio y derechos reales (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), una sentencia declarativa de aqu\u00e9l no es propiamente un t\u00edtulo material inscribible, sino que lo ser\u00e1 el acto o negocio cuya existencia y validez se haya apreciado en la misma para declararlo. Pero ello no significa que sea necesario aportar para lograr la inscripci\u00f3n el t\u00edtulo formal, el o los documentos de los que resulte la existencia y contenido de aquel t\u00edtulo material, una vez que la sentencia los reconozca como causa del dominio que declara, siendo la misma por si sola suficiente a tal fin si el testimonio en cuya virtud se inscriba los contiene.<\/li>\n<\/ol>\n

    Por otra parte, el mandamiento es en principio t\u00edtulo formal h\u00e1bil para practicar en el Registro de la Propiedad los asientos que acuerde una sentencia, (cfr. art\u00edculos 149.5.\u00ba y 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), siempre que en el mismo se recojan los extremos de aquella que lo permitan.<\/p>\n

    En el presente caso el mandamiento se limita a transcribir la parte dispositiva de la resoluci\u00f3n judicial sin precisar el t\u00edtulo o t\u00edtulos de adquisici\u00f3n del dominio que declara ni recoger las circunstancias personales de los actores, por lo que ha de confirmarse la existencia del defecto que entiende necesaria la aportaci\u00f3n de aquella \u2013ha de entenderse de testimonio de la misma\u2014, o bien de un mandamiento complementario que contenga esos extremos que necesariamente se han de recoger en la inscripci\u00f3n a practicar.<\/p>\n

      \n
    1. Ha de resolverse, por \u00faltimo, sobre la pretensi\u00f3n del recurrente de tener por subsanados los defectos con los documentos por \u00e9l aportados.<\/li>\n<\/ol>\n

      Por lo que se refiere a aquellos en cuya virtud se hubiera adquirido el dominio declarado ya se advert\u00eda que, como regla general, su aportaci\u00f3n es innecesaria, pero en todo caso, lo que resulta totalmente insuficiente es que ante la falta de constancia de cu\u00e1les hayan sido esos t\u00edtulos que la sentencia tom\u00f3 en consideraci\u00f3n pueda suplirse tal omisi\u00f3n con los documentos que el interesado unilateralmente alegue que son los que motivaron la adquisici\u00f3n, al margen ya de la insuficiencia formal de unas simples fotocopias carentes de la m\u00ednima garant\u00eda de su correspondencia con los originales.<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso en cuanto a los defectos objeto del mismo.<\/p>\n

      28 octubre 2005<\/p>\n

      Causa<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que unos c\u00f3nyuges, due\u00f1os del \u00faltimo piso de un edificio en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal declaran una ampliaci\u00f3n realizada de dicho piso consistente en una planta abuhardillada sobre la \u00faltima planta del edificio, manteniendo el piso con la misma cuota de participaci\u00f3n. A la escritura se acompa\u00f1a licencia municipal, as\u00ed como certificaci\u00f3n expedida por el Secretario de la Comunidad acreditando que en Junta a la que asistieron todos los propietarios se acord\u00f3 por unanimidad facultar a los propietarios de dicho piso \u00abpara que puedan declarar la obra nueva. que han construido sobre la indicada finca de su propiedad\u00bb.<\/p>\n

      El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por los dos defectos siguientes: 1) Necesidad de la previa desafectaci\u00f3n del vuelo, que es elemento com\u00fan y su conversi\u00f3n en elemento privativo, as\u00ed como expresi\u00f3n de la causa de atribuci\u00f3n de tal elemento a los due\u00f1os del \u00faltimo piso y 2) (se examina en otro lugar).<\/p>\n

        \n
      1. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. Es evidente que, al no configurarse el derecho de vuelo de otra forma, tal derecho era elemento com\u00fan del edificio, por lo que, si lo edificado mediante el ejercicio de tal derecho deviene en privativo, existe una causa de transmisi\u00f3n no revelada y que es preciso que conste en el Registro.<\/li>\n<\/ol>\n

        20 abril 2006<\/p>\n

        <\/a> Causa [2]<\/a><\/strong>.- 1. Son hechos relevantes en el presente recurso los siguientes:<\/p>\n

          \n
        1. a) Los ahora recurrentes contrajeron matrimonio el d\u00eda 13 de marzo de 1974, con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen legal supletorio de gananciales.<\/li>\n
        2. b) Por escritura de capitulaciones otorgada el d\u00eda 20 de diciembre de 1988, el matrimonio comenz\u00f3 a regirse por el sistema de separaci\u00f3n de bienes.<\/li>\n
        3. c) Por escritura otorgada el 29 de julio de 1999, que motiva el presente recurso, ambos otorgantes rectifican la anterior de 20 de diciembre de 1988 y expresan: 1.\u00ba Que en dicha escritura rectificada se omiti\u00f3 la finca que se describe; 2.\u00ba Que aunque dicha finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad con car\u00e1cter privativo a nombre del marido, fue adquirida constante matrimonio en r\u00e9gimen legal de gananciales, por t\u00edtulo de permuta de fecha 13 de enero de 1986, a cambio de solar privativo (adquirido por herencia); 3.\u00ba Que, a pesar del car\u00e1cter privativo con que figura inscrita, el c\u00f3nyuge titular \u00abreconoce a los efectos del art\u00edculo 1.355 del C\u00f3digo Civil, la ganancialidad de la misma\u00bb; y 4.\u00ba Que dicha finca se adjudica por disoluci\u00f3n de gananciales a la esposa, con la obligaci\u00f3n de pagar determinados pr\u00e9stamos hipotecario y personal.<\/li>\n
        4. d) La Registradora deniega la inscripci\u00f3n porque, seg\u00fan argumenta en su calificaci\u00f3n, en el t\u00edtulo presentado se pretende que por error dicha finca no se incluy\u00f3 en la liquidaci\u00f3n de gananciales, cuando no pudo incluirse por ser privativo (adquirida en sustituci\u00f3n de otra adquirida por herencia materna); y el reconocimiento de ganancialidad que el marido hace con base en el articulo 1.355 del C\u00f3digo Civil no es admisible, ya que dicho art\u00edculo s\u00f3lo se aplica a los bienes adquiridos \u00aba titulo oneroso durante el matrimonio\u00bb, lo que no es el caso. Cita en apoyo de su calificaci\u00f3n los art\u00edculos 1346.2.\u00b0, 1355 y 1398 del C\u00f3digo Civil.<\/li>\n
        5. Para resolver la cuesti\u00f3n que plantea la calificaci\u00f3n impugnada se hace necesario determinar la eficacia de la atribuci\u00f3n de ganancialidad que tiene por objeto un bien privativo adquirido por el esposo, mediante permuta, constante la sociedad de gananciales, con la circunstancia de verificarse dicha atribuci\u00f3n expresa en un momento posterior a la adquisici\u00f3n de dicho bien.<\/li>\n
        6. La regulaci\u00f3n que del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial contiene el C\u00f3digo Civil se caracteriza por un marcado principio de libertad que se manifiesta, entre otros, en los art\u00edculos 1315 (libertad en la determinaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico), 1325 (libertad en cuanto a su estipulaci\u00f3n, modificaci\u00f3n o sustituci\u00f3n), 1328 (libertad de pacto en tanto las estipulaciones no sean contrarias a las leyes o las costumbres o limitativas de la igualdad de derechos que corresponda a cada c\u00f3nyuge) y 1323 (posibilidad de transmitirse los c\u00f3nyuges por cualquier t\u00edtulo bienes y derechos y celebrar entre s\u00ed toda clase de contratos), sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas en el mismo C\u00f3digo (cfr. art\u00edculo 1315).<\/li>\n<\/ol>\n

          El propio art\u00edculo 1355 \u2013al permitir que los c\u00f3nyuges atribuyan car\u00e1cter ganancial a los bienes que adquieran a t\u00edtulo oneroso durante el matrimonio, con independencia de cu\u00e1l sea la procedencia y la forma y plazos de satisfacci\u00f3n del precio o contraprestaci\u00f3n\u2013 se encuadra dentro de ese amplio reconocimiento de la autonom\u00eda privada, y constituye una manifestaci\u00f3n m\u00e1s del principio de libertad de pactos que se hace patente en el mencionado art\u00edculo 1323. Precisamente la aplicaci\u00f3n de este principio hace posible tambi\u00e9n que, aun cuando no concurran los presupuestos de la norma del art\u00edculo 1355, los c\u00f3nyuges atribuyan la condici\u00f3n de gananciales a bienes que fueran privativos. As\u00ed lo admiti\u00f3 esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 1989 que, respecto del pacto espec\u00edfico de atribuci\u00f3n de ganancialidad a la edificaci\u00f3n realizada con dinero ganancial sobre suelo privativo de uno de los c\u00f3nyuges, se\u00f1al\u00f3 que \u00abaun cuando la hip\u00f3tesis considerada no encaje en el \u00e1mbito definido por la norma del art\u00edculo 1355 del C\u00f3digo Civil (que contempla la posibilidad de asignar de modo definitivo el car\u00e1cter ganancial solamente respecto de los bienes adquiridos a t\u00edtulo oneroso, tanto si hubiere indeterminaci\u00f3n sobre la naturaleza de la contraprestaci\u00f3n al tiempo de la adquisici\u00f3n como si \u00e9sta fuera inequ\u00edvocamente privativa), no por ello ha de negarse la validez y eficacia del acuerdo contenido en la… escritura calificada, toda vez que los amplios t\u00e9rminos del art\u00edculo 1323 del C\u00f3digo Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los c\u00f3nyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aqu\u00e9llos se produzcan por cualquiera de los medios leg\u00edtimos previstos al efecto \u2013entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportaci\u00f3n de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jur\u00eddicamente o de comunicaci\u00f3n de bienes como categor\u00eda aut\u00f3noma y diferenciada con sus propios elementos y caracter\u00edsticas\u2013, y cuyo r\u00e9gimen jur\u00eddico vendr\u00e1 determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los l\u00edmites legales (art\u00edculos 609, 1255 y 1274 del C\u00f3digo Civil) y subsidiariamente por la normativa del C\u00f3digo Civil\u00bb. Este criterio ha sido posteriormente confirmado en Resoluciones de 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 28 de mayo de 1996, 11 de junio de 1993, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, entre otras.<\/p>\n

          La posibilidad de tales desplazamientos patrimoniales entre c\u00f3nyuges mediante la atribuci\u00f3n de car\u00e1cter consorcial a determinados bienes privativos tambi\u00e9n es expresamente reconocida en algunas legislaciones civiles forales o especiales (cfr. art\u00edculo 33.1 de la Ley 2\/2003, de 12 de febrero, de R\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial y viudedad, de Arag\u00f3n; y Ley 82, p\u00e1rrafo segundo, n\u00famero 3, de la Compilaci\u00f3n del Derecho Civil Foral de Navarra, aprobada por la Ley 1\/1973, de 1 de marzo).<\/p>\n

          Por lo dem\u00e1s, la mencionada aportaci\u00f3n de derechos concretos a la comunidad conyugal o la comunicaci\u00f3n de bienes entre c\u00f3nyuges puede ser consecuencia tanto de un pacto extracapitular, como de convenci\u00f3n contenida en capitulaciones matrimoniales, e incluso de un r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial legal como ocurre, por ejemplo, con el r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral de bienes de Vizcaya (cfr. art\u00edculos 95, 96 y 97 de la Ley 3\/1992, de 1 de julio, de Derecho Civil Foral Vasco). As\u00ed, conforme al art\u00edculo 90.1, p\u00e1rrafo segundo, del Reglamento Hipotecario, si los bienes estuvieren inscritos a favor de uno de los c\u00f3nyuges y procediera legalmente, de acuerdo con la naturaleza del r\u00e9gimen matrimonial, la incorporaci\u00f3n o integraci\u00f3n de los mismos a la comunidad, podr\u00e1 hacerse constar esta circunstancia por nota marginal.<\/p>\n

          Ciertamente, seg\u00fan la referida doctrina de este Centro Directivo, los elementos constitutivos del negocio por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial han de quedar precisados debidamente, tambi\u00e9n respecto de la causa de la transferencia patrimonial, que no puede presumirse a efectos registrales. Ahora bien, interesa precisar que dicha exigencia de especificaci\u00f3n causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos t\u00e9rminos. En este sentido, algunas de las Resoluciones citadas consideran suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportaci\u00f3n, y entienden inscribibles: la escritura por la que el marido aporta a su sociedad de gananciales una finca que hab\u00eda adquirido por legado, y se expresa que se \u00ab… aporta… con derecho a su reembolso econ\u00f3mico con valoraci\u00f3n actualizada al tiempo de la disoluci\u00f3n\u00bb (Resoluci\u00f3n de 21 de julio de 2001); el pacto capitular por el que se inicia una nueva sociedad de gananciales a la que se aporta \u00abgratuitamente \u00bb un bien privativo (Resoluci\u00f3n de 30 de diciembre de 1999); la escritura por la que se aporta a la sociedad conyugal una vivienda privativa del marido y se expresa que \u00abLa causa de dicha aportaci\u00f3n tiene su origen en eliminar dificultades a la hora de liquidar su sociedad de gananciales debido a los gastos habidos al contraer matrimonio y que el pr\u00e9stamo hipotecario rese\u00f1ado se est\u00e1 reintegrando y se va a pagar con dinero ganancial\u00bb (Resoluci\u00f3n de 17 de abril de 2002, seg\u00fan la cual \u00ab… si bien es cierto… que la afirmaci\u00f3n de querer facilitar la liquidaci\u00f3n es m\u00e1s motivo que causa, tambi\u00e9n lo es que se expresa en la escritura una causa onerosa suficiente para el desplazamiento patrimonial, la cual viene constituida por ser la aportaci\u00f3n compensaci\u00f3n de los gastos realizados para contraer matrimonio, unida al hecho de que el precio de la vivienda pendiente de pago se va a satisfacer con dinero ganancial\u00bb); la convenci\u00f3n en capitulaciones por la que el que se aportan por ambos c\u00f3nyuges bienes a la nueva sociedad de gananciales que se constituye, estimando los otorgantes de igual valor los aportados por cada uno de ellos (lo que, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2000, \u00abno plantea, desde ning\u00fan punto de vista, problema alguno de expresi\u00f3n de la causa\u00bb); y la escritura por la que dos c\u00f3nyuges casados en r\u00e9gimen de gananciales declaran que, sobre una finca privativa del marido al haberla adquirido por t\u00edtulo de donaci\u00f3n, han construido una edificaci\u00f3n, con aportaciones proporcionales a fin de que el valor del solar quede compensado con una mayor aportaci\u00f3n privativa de la esposa en el dinero invertido en la construcci\u00f3n, igual al valor del solar, de modo que cada uno de los c\u00f3nyuges resulte tener el mismo inter\u00e9s econ\u00f3mico en el edificio resultante y en suelo, por lo que solicitan la inscripci\u00f3n correspondiente con car\u00e1cter ganancial (Resoluciones de 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, seg\u00fan las cuales \u00absi bien, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo, en nuestro Derecho toda transferencia patrimonial debe tener causa, y la misma, a efectos registrales no puede presumirse, no lo es menos que, en la escritura presentada, adem\u00e1s de la declaraci\u00f3n de obra nueva, se contiene un negocio jur\u00eddico de car\u00e1cter oneroso que, aunque no est\u00e9 expresamente nombrado, puede tener aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial en \u00e9l contenido \u00bb).<\/p>\n

          No obstante, cabe tener en cuenta que los referidos pactos de atribuci\u00f3n de ganancialidad tienen la finalidad de ampliar el \u00e1mbito objetivo del patrimonio consorcial, para la mejor satisfacci\u00f3n de las necesidades de la familia, y por ello est\u00e1n trascendidos por la relaci\u00f3n jur\u00eddica b\u00e1sica \u2013la de la sociedad de gananciales, cuyo sustrato es la propia relaci\u00f3n matrimonial\u2013. Se trata de sujetar el bien al peculiar r\u00e9gimen de afecci\u00f3n propio de los bienes gananciales, en cuanto a su administraci\u00f3n, disposici\u00f3n, cargas, responsabilidades, liquidaci\u00f3n que puede conducir a su atribuci\u00f3n definitiva a uno u otro c\u00f3nyuge, de acuerdo con las circunstancias de cada uno, o sus respectivos herederos.<\/p>\n

          De la relaci\u00f3n jur\u00eddica matrimonial derivan un conjunto de efectos jur\u00eddicos (derechos, obligaciones, facultades, deberes, cargas, potestades) que inciden en todas las esferas de la vida de cada c\u00f3nyuge (personal y patrimonial). La vida matrimonial crea, entre los c\u00f3nyuges, necesidades y obligaciones comunes, de naturaleza personal y patrimonial. Cabe entender que el desplazamiento patrimonial derivado del negocio jur\u00eddico de atribuci\u00f3n de ganancialidad tiene una identidad causal propia que permite diferenciarlo de otros negocios jur\u00eddicos propiamente traslativos del dominio, como la compraventa, la permuta (el c\u00f3nyuge que aporta no espera obtener un precio o otra contraprestaci\u00f3n), o la donaci\u00f3n (la aportaci\u00f3n no se realiza por mera liberalidad). Por ello, se llega a afirmar que encuentran justificaci\u00f3n en la denominada causa matrimonii, de la que, hist\u00f3ricamente puede encontrarse algunas manifestaciones como la admisi\u00f3n de las donaciones \u00abpropter nupcias\u00bb de un consorte al otro \u2013a pesar de la prohibici\u00f3n general de donaciones entre c\u00f3nyuges-, o la antigua dote. Y es que, aun cuando no puedan confundirse la estipulaci\u00f3n capitular y el pacto espec\u00edfico sobre un bien concreto, la misma causa que justifica la atribuci\u00f3n patrimonial en caso de aportaciones realizadas mediante capitulaciones matrimoniales (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1993, seg\u00fan la cual \u00abSiendo los cap\u00edtulos por su propia naturaleza actos jur\u00eddicos cuyo tratamiento es el de los onerosos, dif\u00edcilmente podr\u00eda ser impugnado como carente de causa\u00bb; y la Resoluci\u00f3n de 21 de diciembre de 1998) debe considerarse suficiente para justificar los desplazamientos patrimoniales derivados de pactos extracapitulares de ganancialidad, sin necesidad de mayores especificaciones respecto del elemento causal del negocio. En ambos casos se trata de convenciones que participan de la misma \u00abiusta causa traditionis\u00bb, justificativa del desplazamiento patrimonial \u00abad sustinenda oneri matrimonii\u00bb.<\/p>\n

          Puede concluirse, por todo ello (aunque no sea necesario para decidir la cuesti\u00f3n planteada en este recurso) que, pudiendo tener car\u00e1cter oneroso o gratuito, puede presumirse \u2013en \u00faltimo t\u00e9rmino, mediante la aplicaci\u00f3n de los principios que sirven de fundamento a la norma del art\u00edculo 1358 del C\u00f3digo Civil\u2013 que, salvo pacto en contrario, el desplazamiento patrimonial derivado de la convenci\u00f3n de ganancialidad dar\u00e1 lugar al reembolso previsto en dicho precepto, que no es causa de la atribuci\u00f3n o aportaci\u00f3n, sino consecuencia de la misma, exigible al menos en el momento de la liquidaci\u00f3n, y que no es propiamente precio.<\/p>\n

          Como ha se\u00f1alado la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 de julio de 1991 \u00ablas convenciones sobre el r\u00e9gimen matrimonial no constituyen donaciones, ni siquiera si, como en la comunidad universal, implican desplazamientos sin correspectivo\u00bb. Y, seg\u00fan este concepto del pacto de ganancialidad, alcanza pleno significado la Sentencia del Tribunal Supremo \u2013Sala Tercera\u2013 de 2 de octubre de 2001, que en relaci\u00f3n con la exenci\u00f3n prevista por el art\u00edculo 45.I.B).3 del Real Decreto Legislativo 1\/1993, regulador del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, diferencia n\u00edtidamente los \u00ab\u2026 actos en virtud de los cuales cada c\u00f3nyuge adscribe un bien propio al r\u00e9gimen de administraci\u00f3n, aprovechamiento y cargas inherente al r\u00e9gimen econ\u00f3mico conyugal\u00bb, a los que se aplica la exenci\u00f3n, de cualquier otra transmisi\u00f3n o donaci\u00f3n efectuada entre c\u00f3nyuges, que estima sometida a tributaci\u00f3n ordinaria.<\/p>\n

            \n
          1. En el presente caso, examinados el t\u00edtulo cuya inscripci\u00f3n se pretende y la calificaci\u00f3n de la Registradora, las objeciones por \u00e9sta expresados no pueden confirmarse seg\u00fan lo expuesto anteriormente.<\/li>\n<\/ol>\n

            Es cierto que la escritura calificada no se caracteriza por la claridad y la precisi\u00f3n de su contenido, al limitarse a adicionar a la liquidaci\u00f3n de gananciales determinada finca urbana \u2013inscrita como privativa\u2013 porque el c\u00f3nyuge titular registral \u00abreconoce a los efectos del art. 1355 del C\u00f3digo Civil, la ganancialidad de la misma\u00bb. As\u00ed, no se especifica si se trata del reconocimiento de una atribuci\u00f3n ya realizada constante la sociedad de gananciales o si se hace ahora, ya disuelta, a los solos efectos de la liquidaci\u00f3n, cuesti\u00f3n esta \u00faltima sobre la que no debe ahora decidirse (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), habida cuenta del contenido de la calificaci\u00f3n impugnada, escueta en exceso y de motivaci\u00f3n claramente insuficiente, ya que la funcionaria calificadora se ha limitado a citar determinados preceptos legales; y no llega a proporcionarse al interesado raz\u00f3n l\u00f3gica suficiente por la cual considera que el art\u00edculo 1355 del C\u00f3digo Civil no es aplicable al presente caso (pues la \u00fanica raz\u00f3n expresada en la calificaci\u00f3n \u2013\u00abque dicho art\u00edculo s\u00f3lo se aplica a los bienes adquiridos \u201ca titulo oneroso durante el matrimonio\u201d\u00bb\u2013 no se corresponde con el hecho de que se trate de una adquisici\u00f3n por permuta durante el r\u00e9gimen de gananciales).<\/p>\n

            Por otra parte, la valoraci\u00f3n conjunta de la total operaci\u00f3n realizada hace dudar si la intenci\u00f3n de las partes es efectivamente rectificar la escritura capitular sobre la base de lo ya convenido y liquidar las relaciones preexistentes entre los c\u00f3nyuges, o si, por el contrario, esa aportaci\u00f3n y la inmediata disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n del haber no son sino un mecanismo articulado exclusivamente para obtener indirectamente un fin totalmente ajeno como es el desplazamiento de un bien del patrimonio particular de un c\u00f3nyuge al patrimonio personal de su consorte, eludiendo as\u00ed las exigencias y consecuencias jur\u00eddicas inherentes a los cauces negociales adecuados para alcanzar tal objetivo.<\/p>\n

            Ahora bien, como ha quedado expuesto, la decisi\u00f3n del presente recurso ha de ce\u00f1irse exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador; y, adem\u00e1s, la declaraci\u00f3n sobre una posible simulaci\u00f3n negocial debe quedar reservada al \u00e1mbito judicial, dado lo limitado de los medios de calificaci\u00f3n de que dispone el Registrador (t\u00edtulos presentados y asientos del Registro \u2013cfr. art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria\u2013), debiendo se\u00f1alarse que la calificaci\u00f3n de los documentos presentados no impedir\u00e1 el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del t\u00edtulo ni prejuzgar\u00e1 los resultados del mismo procedimiento (cfr. art\u00edculos 66 de la Ley Hipotecaria y 101 del Reglamento Hipotecario), porque como ya se expresara en la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 12 de septiembre de 1937 \u00ab\u2026 la simulaci\u00f3n, el fraus legis u otro hipot\u00e9tico negocio de los denominados por la doctrina oblicuos o indirectos son posibles en casi todos los actos jur\u00eddicos y en su apreciaci\u00f3n [el Registrador] excede en este caso de la funci\u00f3n calificadora\u00bb.<\/p>\n

            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n de la Registradora, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

            22 junio 2006<\/p>\n

            Causa<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso si cabe o no inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad mediante t\u00edtulo p\u00fablico de su adquisici\u00f3n, complementado con acta de notoriedad, conforme a los art\u00edculos 199.b) y 205 de la Ley Hipotecaria, cuando aquel t\u00edtulo es una escritura de aportaci\u00f3n de dicho inmueble a la sociedad de gananciales del aportante.<\/p>\n

            En esencia, la Registradora suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales es un negocio de fijaci\u00f3n o calificaci\u00f3n jur\u00eddica, inscribible pero carente de efectos traslativos.<\/p>\n

              \n
            1. Respecto de la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2006, 6 de junio de 2007, y 29 y 31 de marzo de 2010) que los amplios t\u00e9rminos del art\u00edculo 1323 del C\u00f3digo Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los c\u00f3nyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aqu\u00e9llos se produzcan por cualquiera de los medios leg\u00edtimos previstos al efecto \u2013entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportaci\u00f3n de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jur\u00eddicamente o de comunicaci\u00f3n de bienes como categor\u00eda aut\u00f3noma y diferenciada con sus propios elementos y caracter\u00edsticas\u2013. Estos desplazamientos patrimoniales se someter\u00e1n al r\u00e9gimen jur\u00eddico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los l\u00edmites legales (arts. 609, 1255 y 1274 del C\u00f3digo Civil) y subsidiariamente por la normativa del C\u00f3digo Civil.<\/li>\n<\/ol>\n

              En todo caso, han de quedar debidamente exteriorizados y precisados en el t\u00edtulo inscribible los elementos constitutivos del negocio de aportaci\u00f3n por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales (vid. arts. 1.261-3.\u00ba y 1.274 y siguientes del C\u00f3digo Civil). Ello no impide que dicha especificaci\u00f3n causal del negocio haya de ser interpretada en sus justos t\u00e9rminos. A tal efecto ser\u00e1 suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportaci\u00f3n o que la misma resulte o se deduzca de los concretos t\u00e9rminos empleados en la redacci\u00f3n de la escritura, interpretados en el contexto de la finalidad que inspira la regulaci\u00f3n de los referidos pactos de atribuci\u00f3n de ganancialidad tendentes a ampliar el \u00e1mbito objetivo del patrimonio consorcial, para la mejor satisfacci\u00f3n de las necesidades de la familia, en el marco de la relaci\u00f3n jur\u00eddica b\u00e1sica \u2013la de la sociedad de gananciales, cuyo sustrato es la propia relaci\u00f3n matrimonial \u2013.<\/p>\n

              La especificaci\u00f3n de la causa es imprescindible para acceder a la registraci\u00f3n de cualquier acto traslativo, tanto por exigirlo el principio de determinaci\u00f3n registral, como por ser presupuesto l\u00f3gico necesario para que el Registrador pueda cumplir con la funci\u00f3n calificadora, y despu\u00e9s practicar debidamente los asientos que procedan (vide arts. 9 de la Ley Hipotecaria, y 51 y 193.2 del Reglamento Hipotecario) que, por cierto, consisten en una inscripci\u00f3n propiamente dicha. Este \u00faltimo dato permite asimismo diferenciar la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales de otros actos no traslativos que afectan al r\u00e9gimen de los bienes del matrimonio y que pueden hacerse constar por medio de una simple nota marginal (vide art. 95.6 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

                \n
              1. Respecto de la virtualidad inmatriculadora de la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales, frente a la objeci\u00f3n expresada por la Registradora debe tenerse en cuenta que, aun dejando al margen el an\u00e1lisis de las diversas teor\u00edas sobre la naturaleza jur\u00eddica de dicho negocio, lo cierto es que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los c\u00f3nyuges a la masa ganancial (constituida por un patrimonio separado colectivo, distinto de los patrimonios personales de los c\u00f3nyuges, afecto a la satisfacci\u00f3n de necesidades distintas y con un r\u00e9gimen jur\u00eddico diverso). Dicho transvase patrimonial tiene indudables consecuencias jur\u00eddicas, tanto en su aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutaci\u00f3n sustancial de la situaci\u00f3n jur\u00eddica preexistente, con modificaci\u00f3n de los poderes de gesti\u00f3n y disposici\u00f3n que sobre el bien ostentaba previamente el aportante. Se trata de un negocio de tr\u00e1fico jur\u00eddico que tiene innegable trascendencia respecto del r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable en relaci\u00f3n con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad para administrarlo y disponer del mismo. Seg\u00fan este criterio, debe estimarse que el negocio de aportaci\u00f3n cumple el requisito de existencia de t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n a efectos inmatriculadores.<\/li>\n
              2. Por otra parte, en relaci\u00f3n con la inmatriculaci\u00f3n de fincas por t\u00edtulo p\u00fablico al amparo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes, esta Direcci\u00f3n General ha constatado en m\u00faltiples ocasiones que dicha inmatriculaci\u00f3n est\u00e1 facilitada en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, puesto que basta que el adquirente de una finca presente un t\u00edtulo p\u00fablico donde conste su adquisici\u00f3n y se acredite la adquisici\u00f3n anterior de su transmitente mediante un documento aut\u00e9ntico.<\/li>\n<\/ol>\n

                Diversas Resoluciones de este centro Directivo (cfr. las dictadas entre el 26 y el 30 de julio de 2005, as\u00ed como las de 11 de marzo de 2006 y 21 de mayo de 2007, entre otras) impidieron la inmatriculaci\u00f3n de fincas cuando los t\u00edtulos aportados pod\u00edan considerarse como ficticios, pero la posibilidad de apreciar tal car\u00e1cter ha de entenderse en sus justos t\u00e9rminos, dentro de los cauces del procedimiento registral, pues habr\u00e1n de ser el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso -y muy especialmente el iter documental seguido- las que podr\u00e1n llevar, en su caso, a la conclusi\u00f3n sobre la existencia de la fundada sospecha, y no una mera suposici\u00f3n o conjetura, de que la documentaci\u00f3n haya sido elaborada ad hoc al s\u00f3lo objeto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n. Mas, en el presente supuesto, no se han apreciado tales circunstancias.<\/p>\n

                En todo caso, tales excepciones no deben llevar a desvirtuar el car\u00e1cter reglado del procedimiento de inmatriculaci\u00f3n, de modo que con car\u00e1cter general el Registrador ha de practicar las inscripciones solicitadas, siempre que se presenten t\u00edtulos que cumplan los requisitos legalmente establecidos al efecto.<\/p>\n

                En este caso, la falta de t\u00edtulo previo ha sido suplida mediante un acta notarial de notoriedad tramitada conforme al art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, por lo que no cabe hacer objeci\u00f3n alguna a este respecto.<\/p>\n

                Todas las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General que han denegado la inmatriculaci\u00f3n del negocio de aportaci\u00f3n (cfr., por todas ellas, la de 21 de mayo de 2007, que, por lo dem\u00e1s, afirma que \u00aben el presente caso este Centro Directivo no prejuzga en modo alguno la validez sustantiva del pacto contenido en la escritura calificada\u00bb) se han basado en que se buscaba con ello crear una documentaci\u00f3n artificial con objeto de conseguir la inmatriculaci\u00f3n, circunstancia que no puede apreciarse en el presente caso.<\/p>\n

                Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso, en los t\u00e9rminos que anteceden.<\/p>\n

                19 octubre 2010<\/p>\n

                Causa<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

                \u2013 Las dos sociedades que integran una Uni\u00f3n Temporal de Empresas hab\u00edan suscrito un documento privado (que no re\u00fane ninguno de los requisitos del art\u00edculo 1227 del C\u00f3digo Civil) con la sociedad \u00abGrupo Empresarial de Obras Civiles, S.L.\u00bb por el que \u00e9sta \u00faltima se obligaba con las primeras a la construcci\u00f3n de ciertas plazas de aparcamiento. En dicho documento se pact\u00f3 que si, una vez finalizadas las obras y entregadas las plazas vendidas quedaran importes pendientes de pago, la Uni\u00f3n Temporal de Empresas (la propiedad) dar\u00eda en pago a \u00abGrupo Empresarial de Obras Civiles, S.L.\u00bb (la constructora) o a la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que \u00e9sta designara, una serie de plazas de aparcamiento. Habi\u00e9ndose construido doscientas sesenta y ocho plazas de aparcamiento y, en cumplimiento de lo pactado, las empresas que forman la Uni\u00f3n Temporal de Empresas transmiten a \u00abPaclar 2004 Promociones, S.L.U.\u00bb, persona designada por la constructora, \u00abque recibe y adquiere\u00bb \u00aben pago de la deuda antes rese\u00f1ada\u00bb veinticuatro plazas de garaje que se describen.<\/p>\n

                \u2013 La registradora, previa consulta telem\u00e1tica al Registro Mercantil, del que resulta la situaci\u00f3n de concurso de una de las sociedades que forman la Uni\u00f3n Temporal de Empresas, suspende la inscripci\u00f3n, entre otros, por los siguientes defectos que son el objeto de este recurso:<\/p>\n

                1) Falta de causa de la transmisi\u00f3n que se hace a la empresa tercera, es decir, a \u00abPaclar 2004 Promociones, S.L.U.\u00bb.<\/p>\n

                2) Es precisa autorizaci\u00f3n judicial para la transmisi\u00f3n, dada la situaci\u00f3n concursal de una de las part\u00edcipes en la Uni\u00f3n Temporal de Empresas, si bien bastar\u00eda consentimiento de los administradores concursales si el acto pertenece al giro o tr\u00e1fico de la empresa.<\/p>\n

                  \n
                1. En cuanto al primero de los defectos, la doctrina y las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General han exigido que conste en el t\u00edtulo inscribible la causa por la que se produce la transmisi\u00f3n patrimonial.<\/li>\n<\/ol>\n

                  En efecto, la doctrina m\u00e1s autorizada afirma que en nuestro derecho no caben los contratos abstractos. Y no s\u00f3lo eso es as\u00ed, sino que un negocio transmisivo cuya causa no se exprese, es decir, el negocio base (iusta causa traditionis) que, con la tradici\u00f3n, produce la traslaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil), no puede inscribirse. Aparte de que ser\u00eda muy dif\u00edcil la calificaci\u00f3n, no podr\u00edan cumplirse exigencias formales expresas de la inscripci\u00f3n, pues nuestra Ley Hipotecaria exige la expresi\u00f3n de la \u00abnaturaleza del acto o contrato\u00bb (cfr. art\u00edculos 245 de la Ley Hipotecaria), y el \u00abt\u00edtulo gen\u00e9rico de adquisici\u00f3n\u00bb (cfr. art\u00edculo 51.10 del Reglamento Hipotecario), es decir, el tipo de negocio causal a que obedece la transmisi\u00f3n.<\/p>\n

                  En este mismo sentido se ha manifestado este Centro Directivo. As\u00ed, la Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 2003 afirma: \u00abEs doctrina de este Centro Directivo que, para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresi\u00f3n de la naturaleza del t\u00edtulo causal, tanto por exigirlo el principio de determinaci\u00f3n registral, como por ser la causa presupuesto l\u00f3gico necesario para que el Registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la funci\u00f3n calificadora en su natural extensi\u00f3n, y despu\u00e9s, practicar debidamente los asientos que procedan\u00bb. Es evidente que no son iguales los requisitos exigidos para una enajenaci\u00f3n a t\u00edtulo gratuito o para una renuncia (cfr. art\u00edculos 99 de la Ley Hipotecaria, y 178.1 de su Reglamento), que para el que implique una enajenaci\u00f3n a t\u00edtulo oneroso (cfr. por ejemplo los art\u00edculos 166 y 261 del C\u00f3digo Civil). Y tambi\u00e9n de la causa o raz\u00f3n de la cancelaci\u00f3n depender\u00e1 que sean unos u otros los asientos procedentes (cfr. por ejemplo art\u00edculo 240 del Reglamento Hipotecario). Y tambi\u00e9n es evidente que la eficacia de la inscripci\u00f3n depender\u00e1 del t\u00edtulo material que la produzca. Y la Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2004 afirma que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que para la inscripci\u00f3n de cualquier t\u00edtulo traslativo se requiere que aparezca manifiestamente la causa onerosa o gratuita que lo determine, ya que es el \u00fanico medio de que el registrador, al calificar, tenga en cuenta los requisitos de capacidad y de forma que exige la Ley.<\/p>\n

                  Dice la recurrente que la causa del negocio es una \u00abcausa solvendi\u00bb, pero dicha causa, si bien justificar\u00eda la enajenaci\u00f3n por el transferente (la propiedad) al otro contratante (el constructor), nunca lo har\u00eda con el t\u00edtulo adquisitivo del tercero adquirente, que es precisamente el m\u00e1s importante para el Registro. En efecto, en las estipulaciones a favor de tercero \u2013y aqu\u00ed hay tal tipo de estipulaci\u00f3n en cuanto se prev\u00e9 que se pueda pagar, y de hecho se paga a un tercero\u2013, existen dos tipos de relaciones causales: las de los contratantes propiamente dichos, y la de la persona del tercero favorecido, que aqu\u00ed es a quien se dan en pago las plazas de garaje objeto de la transmisi\u00f3n. Pues bien, es esta \u00faltima causa la que no se expresa, pues deber\u00eda manifestarse una relaci\u00f3n causal entre el constructor, que es quien deber\u00eda haber recibido la daci\u00f3n en pago, pues es el acreedor, y el destinatario de la transmisi\u00f3n. Es m\u00e1s, como se dice anteriormente, es \u00e9sta la causa que m\u00e1s importa al Registro, pues es la que determina la adquisici\u00f3n por el que, de inscribirse, ser\u00eda el titular registral, y, en consecuencia, la eficacia de su titularidad y del asiento que se practicara.<\/p>\n

                  16 febrero 2012<\/p>\n

                  Causa<\/strong>.- 1. La primera cuesti\u00f3n que se plantea en este expediente, seg\u00fan la nota calificadora, es que \u00abse solicita literalmente la inscripci\u00f3n del dominio de las fincas objeto de esta escritura a favor de la sociedad, pero no se determina la causa del negocio jur\u00eddico que posibilitar\u00eda la pr\u00e1ctica de dicha inscripci\u00f3n\u00bb (otra cuesti\u00f3n resuelta en este recurso puede verse en el apartado \u201cREPRESENTACI\u00d3N. Voluntaria: interpretaci\u00f3n del poder\u201d).<\/p>\n

                  Dentro de un sistema causal como es el sistema espa\u00f1ol, las inscripciones de dominio requieren la expresi\u00f3n de una causa adecuada, coherente y suficiente para la transmisi\u00f3n o atribuci\u00f3n del mismo. As\u00ed lo ha venido declarando reiteradamente este Centro Directivo en numerosas Resoluciones, pues la mera voluntad de adquirir y transmitir no basta en nuestro ordenamiento para provocar el efecto traslativo querido, siendo necesario expresar la causa (Resoluciones de 12 de marzo de 1930, 31 de enero y 29 de julio de 1931, 16 de noviembre de 1938, 30 de junio de 1987, 16 y 18 de octubre de 1989, 25 de septiembre de 1990, 2 de noviembre de 1992, 4 de enero, 26 de mayo y 27 de septiembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio y 11 de septiembre de 2001, 1 de octubre de 2003, 10 de marzo y 2 de septiembre de 2004, 9, 10, 11 y 12 de julio de 2007, 24 de junio y 5 de agosto de 2011, entre otras muchas).<\/p>\n

                  Cuando el primitivo transmitente del dominio pretende obtener nuevamente la inscripci\u00f3n del dominio a su favor, como ocurre en este caso, pueden darse varias causas seg\u00fan los supuestos. Puede tratarse simplemente de que, pasado un tiempo desde la transmisi\u00f3n, el transmitente considere conveniente para sus intereses adquirir lo que transmiti\u00f3 y para ello ser\u00eda necesario cualquiera de los medios establecidos en los art\u00edculos 609 del C\u00f3digo Civil y 2.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria y dem\u00e1s concordantes. Podr\u00eda tambi\u00e9n darse un supuesto de resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento de obligaciones conforme al art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil, en cuyo caso, si no hay perjuicio de terceros, podr\u00eda obtener la reinscripci\u00f3n mediante la acreditaci\u00f3n fehaciente del incumplimiento de las obligaciones de la otra parte. Asimismo, pueden producirse casos de retracto convencional o pactos de retroventa o cumplimientos de condici\u00f3n resolutoria expresa, que tienen su propia causa en la eficacia del pacto que acompa\u00f1a a la compraventa o transmisi\u00f3n. Es posible tambi\u00e9n la resoluci\u00f3n por mutuo disenso, siempre que se concrete adecuadamente la causa y se cumplan los requisitos que ha se\u00f1alado este Centro Directivo, en los que ahora no se entra por no darse este supuesto (Resoluciones de 27 y 29 de diciembre de 1973 y 2 de abril de 1991 en supuestos especiales). Pero cuando se pretende la declaraci\u00f3n de ineficacia de una transmisi\u00f3n anterior por la v\u00eda extrajudicial, no basta la expresi\u00f3n de unos hechos por una de las partes y la mera comparecencia de la otra parte solicitando la inscripci\u00f3n del dominio a su favor, sino que debe concretarse de modo expreso, espec\u00edfico y coherente la causa.<\/p>\n

                  Por tanto, con independencia de esas otras v\u00edas, cada una con sus requisitos y efectos, cuando por la mera declaraci\u00f3n de alguna de las partes del negocio, aun con la comparecencia en la escritura de la otra parte, se expresan unos hechos a efectos de declarar la ineficacia de la escritura de transmisi\u00f3n anterior, ello no constituye causa jur\u00eddica adecuada y suficiente para la transmisi\u00f3n del dominio, pues no se trata de ning\u00fan supuesto de transmisi\u00f3n ni de resoluci\u00f3n de contrato ni de nueva transmisi\u00f3n, sino un supuesto de declaraci\u00f3n de ineficacia negocial de distinta naturaleza y efectos, y adem\u00e1s, se\u00f1alando unos hechos que no tienen suficiente precisi\u00f3n respecto a los datos que resultan del asiento cuyo t\u00edtulo se pretende declarar ineficaz.<\/p>\n

                  El art\u00edculo 2.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria hace referencia como t\u00edtulos inscribibles, es decir, como causas de la inscripci\u00f3n, a los t\u00edtulos traslativos y declarativos del dominio, pero no incluye las declaraciones de ineficacia de un negocio anterior por la mera expresi\u00f3n de unos hechos no suficientemente acreditados sobre la ineficacia del negocio anteriormente realizado.<\/p>\n

                  Incluso en aquellos supuestos en que por sentencia firme se declara la nulidad absoluta de un negocio, el car\u00e1cter declarativo de dicha sentencia lo es s\u00f3lo respecto a la nulidad del negocio, pero no implica ninguna declaraci\u00f3n directa del dominio ni una causa de inscripci\u00f3n del dominio, sino de cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n conforme al art\u00edculo 79.2.\u00ba de la Ley Hipotecaria, y \u00fanicamente por v\u00eda de consecuencia, renace la inscripci\u00f3n anterior de dominio cuya causa sigue siendo la misma que ten\u00eda anteriormente en virtud del t\u00edtulo adquisitivo anterior, pues la sentencia s\u00f3lo es un veh\u00edculo de cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n \u00faltima para evitar que obstaculice si no se cancela, la vigencia de la inscripci\u00f3n previa que como consecuencia de la nulidad queda nuevamente vigente a pesar de que antes hab\u00eda sido extinguida por una inscripci\u00f3n de transferencia (cfr. art\u00edculo 76 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

                  Junto a la posibilidad de resoluci\u00f3n judicial declarando la nulidad absoluta de un negocio, cabe tambi\u00e9n la posibilidad de acuerdo de las partes del negocio declarando la nulidad absoluta del mismo, pero como dice la nota calificadora, ya no se trata de la causa de una inscripci\u00f3n de dominio, que es lo que se solicita en la escritura, sino que requiere un acuerdo expreso de ambas partes o al menos las declaraciones expresas de ambas partes basadas en unos hechos acreditados y no simplemente manifestados, que podr\u00edan servir de causa para otra operaci\u00f3n registral diferente como es la rectificaci\u00f3n del Registro a trav\u00e9s de la correspondiente cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n siempre que exista el consentimiento expreso de cancelaci\u00f3n por parte del titular registral y que dicho consentimiento se base en una causa adecuada y coherente, respecto a los datos de la transmisi\u00f3n inscrita que se pretende declarar ineficaz.<\/p>\n

                    \n
                  1. Partiendo de esto \u00faltimo, procede entrar en la segunda de las cuestiones planteadas en la nota calificadora y en el recurso, y es la de si en realidad lo que se documenta en el t\u00edtulo calificado \u00abes una rectificaci\u00f3n de otra escritura por declaraci\u00f3n de ineficacia de la misma\u00bb pero sin que se solicite la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral correspondiente, que ha de hacerse de forma expresa (art\u00edculo 79 de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).<\/li>\n<\/ol>\n

                    En relaci\u00f3n con esta segunda cuesti\u00f3n, si realmente lo que se pretende en el documento no es la solicitud de reintegraci\u00f3n del dominio o de inscripci\u00f3n del dominio, como literalmente se solicita, sino una rectificaci\u00f3n del Registro, en tal caso, el principio de rogaci\u00f3n y el de consentimiento causal, exigen que se solicite el asiento adecuado y sobre todo cumpliendo los requisitos de la cancelaci\u00f3n, que son el consentimiento cancelatorio expreso y la causa expresa y coherente de la cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

                    Respecto al consentimiento cancelatorio, este Centro Directivo se ha manifestado con flexibilidad huyendo de formalismos respecto a la solicitud del concreto asiento de cancelaci\u00f3n, pero ello ha sido en relaci\u00f3n con supuestos de cartas de pago de pr\u00e9stamos hipotecarios, que constituyen la causa de la cancelaci\u00f3n de las hipotecas, lo que explica que en esos casos, se considerara excesivamente formalista exigir adem\u00e1s un consentimiento de cancelaci\u00f3n. Ahora bien, cuando se trata de la rectificaci\u00f3n del Registro por declaraci\u00f3n extrajudicial de la ineficacia de la escritura anterior en virtud de unos hechos meramente manifestados y sin consentimiento expreso para la cancelaci\u00f3n por parte del titular registral y sin declaraciones expresas de ambas partes sobre la cancelaci\u00f3n, en estos casos es exigible que se precise adecuadamente tanto el consentimiento expreso de cancelaci\u00f3n como la causa suficiente y coherente para que tenga lugar la misma, y ninguna de las dos cosas se dan en el presente supuesto.<\/p>\n

                      \n
                    1. As\u00ed, hay que partir de que la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n por causa de nulidad absoluta del negocio se regula en los art\u00edculos 1.3.\u00ba, 40.d), 79.3.\u00ba, 82.1.\u00ba, 103.2.\u00ba y 3.\u00ba de la Ley Hipotecaria y 196.2.\u00ba de su Reglamento.<\/li>\n<\/ol>\n

                      La petici\u00f3n de cancelaci\u00f3n por nulidad del t\u00edtulo no puede hacerse de cualquier manera, pues el art\u00edculo 1.3.\u00ba de la Ley Hipotecaria establece el principio de salvaguarda judicial de los asientos, mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en esta Ley. Y se complementa esta declaraci\u00f3n legal con la presunci\u00f3n del principio de legitimaci\u00f3n de existencia y pertenencia del derecho inscrito a nombre del titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, conforme al art\u00edculo 38.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria, lo cual exige desvirtuar adecuadamente esta presunci\u00f3n.<\/p>\n

                      De ah\u00ed que el art\u00edculo 79 de la Ley Hipotecaria, relativo al asiento de cancelaci\u00f3n, en paralelismo con el art\u00edculo 6 de la misma sobre el principio de rogaci\u00f3n en materia de asiento de inscripci\u00f3n, establezca el requisito de la \u00abpetici\u00f3n\u00bb de inscripci\u00f3n, al decir que \u00abpodr\u00e1 pedirse\u00bb, lo que excluye que el registrador pueda proceder de oficio en materia de cancelaci\u00f3n, salvo los supuestos de caducidad de asientos.<\/p>\n

                      Y uno de los supuestos en que puede pedirse la cancelaci\u00f3n es el del n\u00famero 3.\u00ba del citado art\u00edculo 79 seg\u00fan el cual, puede pedirse la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n \u00abcuando se declare la nulidad del t\u00edtulo en cuya virtud se hayan hecho\u00bb. En este caso, ni se pide en la escritura la cancelaci\u00f3n ni hay una declaraci\u00f3n formal de nulidad del t\u00edtulo ni por parte de los Tribunales ni por acuerdo o declaraci\u00f3n un\u00e1nime y expresa de todos los interesados y en virtud de causa adecuada, suficiente y acreditada, que tampoco basta que la declare unilateralmente algunos de los interesados y no la sociedad que aparece como titular registral, aunque comparezca tambi\u00e9n en la escritura sin representaci\u00f3n suficiente, seg\u00fan luego se dir\u00e1.<\/p>\n

                      A su vez, el art\u00edculo 40.d) de la Ley Hipotecaria incluye entre los supuestos de rectificaci\u00f3n del Registro a solicitud de parte interesada y no de oficio por el registrador, el de \u00abfalsedad, nulidad o defecto del t\u00edtulo que hubiera motivado el asiento\u00bb. Se trata de un supuesto que ha de acreditarse debidamente, es decir, que es necesario que se declare judicialmente o que exista la nulidad acordada extrajudicialmente por los interesados del t\u00edtulo que motiv\u00f3 la anterior inscripci\u00f3n. Y adem\u00e1s, ha de constar de modo expreso el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial sobre la cancelaci\u00f3n. Ese consentimiento del titular registral tambi\u00e9n lo exige el art\u00edculo 82.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria para los supuestos de cancelaci\u00f3n, pero no como requisito \u00fanico sino como requisito unido al causal propio de nuestro sistema, que, cuando no hay sentencia judicial, requiere el acuerdo de los interesados en el t\u00edtulo declarando expresamente su nulidad. Los apartados 2.\u00ba y 3.\u00ba del art\u00edculo 103 de la Ley Hipotecaria exigen expresar en la inscripci\u00f3n \u00abel nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelaci\u00f3n\u00bb, as\u00ed como \u00abla expresi\u00f3n de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate\u00bb. A su vez, el art\u00edculo 196.2.\u00aa del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el sistema causal seg\u00fan la doctrina de este Centro anteriormente consignada, exige expresar la \u00abcausa o raz\u00f3n de la cancelaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

                      En este caso, la declaraci\u00f3n de los dos hechos que seg\u00fan los declarantes determinan la ineficacia de la escritura anterior la hacen s\u00f3lo algunos de los interesados en la escritura, pero no la titular transmitente, que se limita a comparecer por medio de representante cuyas facultades no son suficientes seg\u00fan ahora se ver\u00e1 y sin hacer tampoco ninguna declaraci\u00f3n expresa sobre esos hechos, a pesar de que su desvirtuaci\u00f3n resulta imprescindible teniendo en cuenta que se oponen a los datos que resultan de la inscripci\u00f3n anterior en que consta la transmisi\u00f3n con expresi\u00f3n de representaci\u00f3n suficiente y existencia del cr\u00e9dito que ahora se pretende declarar ineficaz. Y no s\u00f3lo eso, sino que tampoco se declara ning\u00fan consentimiento expreso de cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n afectada por nulidad del t\u00edtulo, sino que simplemente se solicita la inscripci\u00f3n del dominio, que no es congruente al menos directamente, con el supuesto de la nulidad absoluta del negocio, en que no se trata de declarar ni inscribir el dominio sino de cancelar la inscripci\u00f3n de dominio, sin perjuicio de que por v\u00eda de consecuencia, cobre de nuevo vigencia la inscripci\u00f3n anterior, pero sin que se pueda practicar ninguna nueva inscripci\u00f3n de dominio distinta de la ya existente con anterioridad pues el t\u00edtulo adquisitivo es el mismo que exist\u00eda anteriormente y no ninguno nuevo.<\/p>\n

                      Dice la parte recurrente y el notario en su informe, que existe \u00abcausa resolutionis\u00bb, pero no se puede confundir la causa de nulidad absoluta del negocio con una causa de resoluci\u00f3n, pues se trata de dos supuestos de ineficacia negocial totalmente distintos, ya que en la nulidad absoluta del negocio lo que tiene lugar es la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n, mientras que en la resoluci\u00f3n, se puede plantear una reinscripci\u00f3n del dominio por el t\u00edtulo complejo que resulta de la uni\u00f3n del que anteriormente ostentaba el transmitente junto con el t\u00edtulo de resoluci\u00f3n de contrato.<\/p>\n

                      El acuerdo de voluntades de car\u00e1cter extrajudicial sobre la declaraci\u00f3n de nulidad del negocio no puede tampoco ser suficiente, a efectos registrales, de cancelaci\u00f3n, cuando se trata de declaraciones de unos hechos que requieren alg\u00fan complemento, precisi\u00f3n o explicaci\u00f3n mayor que la que se ofrece en la escritura, para que se produzca coherencia causal con los hechos que resultan de la inscripci\u00f3n en la que consta la transmisi\u00f3n que se declara ineficaz por la v\u00eda extrajudicial.<\/p>\n

                      El primero de los hechos que se declaran por algunos de los interesados representados es el de haber existido un exceso de facultades de representaci\u00f3n por parte del que intervino en la escritura anterior en nombre de la sociedad entonces transmitente. Ahora bien, si de la escritura cuya declaraci\u00f3n de ineficacia se pretende, resulta claramente acreditado el juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n por la declaraci\u00f3n formal del notario conforme al art\u00edculo 98.2.\u00ba de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, y sin ninguna tacha de incongruencia por parte de la calificaci\u00f3n del registrador, no basta la mera declaraci\u00f3n escueta de un hecho que contradice lo que resulta de la escritura p\u00fablica precedente y del asiento registral, por lo que dicho hecho no s\u00f3lo debe tener la ratificaci\u00f3n expresa y formal por parte de la sociedad en cuya representaci\u00f3n se actu\u00f3, sino que debe recibir cumplida explicaci\u00f3n esa extralimitaci\u00f3n del poder y a qu\u00e9 se debe, pues no resulta del asiento tal exceso. A tal efecto, podr\u00eda acompa\u00f1arse la escritura de la que resultaba la representaci\u00f3n para comprobar si hubo incongruencia en el juicio de suficiencia, o bien las correspondientes aclaraciones si de lo que se trata es de que esa representaci\u00f3n no estaba vigente a pesar de que en dicha escritura se hizo expresa manifestaci\u00f3n de la vigencia de la representaci\u00f3n.<\/p>\n

                      En cuanto al segundo hecho que declaran algunos de los intervinientes en la escritura anterior como base de la ineficacia de la misma, que es la inexistencia del cr\u00e9dito de la sociedad contra el adjudicatario en pago de las fincas, tampoco es suficiente esa escueta referencia cuando dicha declaraci\u00f3n va en contra de lo que resulta de la escritura p\u00fablica en que se confiesa la existencia del cr\u00e9dito y no s\u00f3lo eso sino que en dicha escritura anterior se hizo remisi\u00f3n a la existencia del cr\u00e9dito en documento privado firmado por las partes e incorporado a la propia escritura. Este hecho tendr\u00eda que desvirtuarse a trav\u00e9s de una mayor explicaci\u00f3n, pudi\u00e9ndose aportar aquella documentaci\u00f3n que acreditase que de la contabilidad de la sociedad transmitente resulta, en su caso, la inexistencia del cr\u00e9dito y el mantenimiento del bien en el patrimonio de la sociedad del bien que constaba transmitido seg\u00fan el Registro durante ese per\u00edodo de tiempo desde la fecha de la \u00faltima inscripci\u00f3n, o bien las declaraciones y elementos de prueba que explicasen esa discordancia con los datos de la inscripci\u00f3n, pues en otro caso, los hechos que se declaran no ser\u00edan coherentes con los que resultan del Registro, a efectos de obtener una rectificaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de los asientos.<\/p>\n

                      En virtud de todo lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora en los t\u00e9rminos se\u00f1alados en los Fundamentos de Derecho.<\/p>\n

                      4 agosto 2012<\/p>\n

                      Causa<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: como resulta de los hechos, el pago del precio se realiza con la compensaci\u00f3n de los respectivos cr\u00e9ditos y deudas que entre el vendedor y comprador existen, cr\u00e9ditos que se exponen en la escritura y cuya procedencia se explica por referencia a los documentos de donde resultan, uno de ellos en escritura p\u00fablica y el otro en documento privado que se ratifica por todos los que lo otorgaron en su d\u00eda, que son comparecientes en la escritura del expediente.<\/p>\n

                      La Registradora califica en su nota que el contrato realizado es una daci\u00f3n en pago, a diferencia de la compraventa que las partes otorgan y manifiestan se realiza en la escritura, por lo que cuestiona la existencia y licitud de la causa del contrato, como elemento esencial que es del negocio traslativo, y exige que \u00e9sta sea expresada en el t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

                        \n
                      1. La causa de los contratos es un elemento esencial de los mismos. Seg\u00fan la doctrina reiterada de este centro directivo (\u00abVistos\u00bb), es necesaria la expresi\u00f3n de la causa en los t\u00edtulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante no s\u00f3lo de la validez del negocio jur\u00eddico sino tambi\u00e9n de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el t\u00edtulo para posteriormente reflejarse en la inscripci\u00f3n; por lo que no juega la presunci\u00f3n que establece el art\u00edculo 1.277 del C\u00f3digo Civil, porque aunque se presumiese su existencia, as\u00ed como su licitud, del Registro no resultar\u00edan los efectos del negocio para determinar de qu\u00e9 forma estar\u00eda protegido el titular registral.<\/li>\n<\/ol>\n

                        Ocurre que en el supuesto de este expediente, hay una causa expresada en la escritura, que es la de la compraventa, que resulta tanto de la parte expositiva (\u00ab\u2026 se halla interesada en la adquisici\u00f3n de la vivienda\u2026 se halla conforme en trasmit\u00edrsela\u2026otorgan la presente escritura de compraventa\u2026\u00bb) como de la parte dispositiva (\u00ab\u2026 vende y trasmite el pleno dominio\u2026 quien\u2026 compra y adquiere\u2026\u00bb y \u00ab\u2026 el precio global y alzado de esta compraventa es el de\u2026\u00bb), as\u00ed pues est\u00e1n claras las prestaciones, su intercambio y las compensaciones de cada uno de los intervinientes, y su calificaci\u00f3n de compraventa por las partes, lo que hace oneroso el contrato y verdadera y l\u00edcita su causa. As\u00ed pues, de conformidad con el 1.274 del C\u00f3digo Civil resulta identificada la causa en el t\u00edtulo.<\/p>\n

                          \n
                        1. En la escritura objeto del expediente, se califica el negocio de compraventa, por lo que su causa es la de tal contrato, esto es, la que de conformidad con el 1.274 en relaci\u00f3n con el 1.445 del C\u00f3digo Civil se desprende: prestaci\u00f3n o promesa de cosas o servicios, en un caso entrega de la cosa y en el otro pago del precio. Pero a juicio de la Registradora existe un contrato distinto, que es de daci\u00f3n en pago de deuda, cuya causa tiene otros matices: entrega de una cosa en pago de una obligaci\u00f3n preexistente para la satisfacci\u00f3n de la misma. Esto exige que exista de forma previa al acuerdo, una obligaci\u00f3n pendiente de ser satisfecha procedente de otra relaci\u00f3n jur\u00eddica anterior, y la entrega de una cosa o servicio para el pago y satisfacci\u00f3n de la misma.<\/li>\n<\/ol>\n

                          Ocurre que en el supuesto del expediente, no existe relaci\u00f3n alguna previa entre don J. M. I., que entrega la vivienda objeto del contrato, y la entidad \u00abBuildingcenter, S.A.U.\u00bb que debe pagar el precio, como no sea la que resulta del acuerdo que ahora se realiza, por lo que no puede ser otro contrato distinto que el de compraventa. Otra cosa es, que como consecuencia de las relaciones entre el comprador y un tercero por otras convenciones, se hubiesen generado otras obligaciones entre los mismos; y que en virtud de la cesi\u00f3n de su derecho al precio que el vendedor hizo a un tercero, es este \u00faltimo el que proceder\u00e1 al cobro de dicha cantidad en la forma que estime oportuna.<\/p>\n

                            \n
                          1. As\u00ed pues, nos encontramos ante una compraventa en la que los medios de pago del precio son mediante compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos entre las partes y un tercero, distintos de los habituales que se dan en la compraventa ordinaria. Efectivamente, entra en juego la compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos, porque existe un rec\u00edproco desplazamiento del dinero y ambas deudas se pagan por esa compensaci\u00f3n. A estos efectos, concurren en la escritura todas las partes interesadas en esa compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos para su ratificaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                            Respecto a los otros negocios que hab\u00edan sido realizados por las partes intervinientes en la escritura del expediente, tanto la cesi\u00f3n del derecho al precio hecho en documento privado, como la escritura de transmisi\u00f3n de otros bienes, de la que resulta la deuda del tercero con la compradora, no estamos m\u00e1s que ante los negocios que dan lugar al origen de los medios de pago que se emplean en la compraventa origen del expediente. Afectan a la forma de pago y extinci\u00f3n de los cr\u00e9ditos por compensaci\u00f3n, pero no al t\u00edtulo traslativo ni a la validez de la compraventa, que resultan de la escritura que se somete a calificaci\u00f3n. Como no se ha se\u00f1alado defecto alguno en la nota de calificaci\u00f3n, relativo a los medios de pago a efectos de la normativa de blanqueo de capitales, nada hay que resolver sobre ese punto.<\/p>\n

                              \n
                            1. Por lo que se refiere a los contratos y documentos solicitados por la Registradora como complementarios de la compraventa sujeta a inscripci\u00f3n, al tratarse de una compraventa, y referirse esos documentos a los medios de pago, est\u00e1n suficientemente detallados en los t\u00e9rminos de las normas de control para evitar el blanqueo de capitales y se cumple lo dispuesto por el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial. Por lo que no es necesario aportar nada m\u00e1s.<\/li>\n<\/ol>\n

                              En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

                              17 octubre 2012<\/p>\n

                              Causa<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia. Son hechos que deben ser tenidos en cuenta, los siguientes:<\/p>\n

                              \u2013 La finca consta inscrita a nombre de don M. R. y do\u00f1a M. J. T., para su sociedad conyugal.<\/p>\n

                              \u2013 En la escritura de herencia se incorpora Sentencia de divorcio del indicado matrimonio, don M. R. y do\u00f1a M. J. T., por la que don M. R. transmite a do\u00f1a M. J. T. el derecho de usufructo de la finca 27161, con lo que se entiende compensado cualquier derecho de pensi\u00f3n a favor de la se\u00f1ora M. J. T., en los t\u00e9rminos transcritos en el Expositivo I.<\/p>\n

                              \u2013 En virtud de la escritura de herencia causada por el fallecimiento del se\u00f1or M. R., se adjudica la finca 27161, por mitades indivisas en pleno dominio a favor de do\u00f1a M.J. T. y su hija, do\u00f1a S. R. T.<\/p>\n

                              De los dos defectos alegados por la registradora, \u00fanicamente se recurre el segundo, en el sentido de que debe aclararse si existe renuncia o extinci\u00f3n del derecho real de usufructo que sobre una mitad indivisa de la misma, adjudicada en pleno dominio a la se\u00f1ora S. R. T., corresponder\u00eda a la se\u00f1ora M. J. T.<\/p>\n

                              Resumidamente, el notario recurrente manifiesta que realmente no estamos en presencia de un verdadero derecho de usufructo, ya que lo que se pretende en el convenio regulador es imputar las rentas de determinadas fincas, incluida la 27761, al pago de la pensi\u00f3n por divorcio; y, aunque se entendiera que lo pactado en el convenio regulador del divorcio fuera verdaderamente la constituci\u00f3n de un derecho de usufructo sobre la registral 27761 a favor de la se\u00f1ora M. J. T. (con deficiente t\u00e9cnica, pues conforme al art\u00edculo 99 del C\u00f3digo Civil en relaci\u00f3n con el 97 deb\u00eda haberse expresado su car\u00e1cter temporal o vitalicio), resulta claro que dicho usufructo era temporal y se extingui\u00f3 con el fallecimiento del se\u00f1or M. R.<\/p>\n

                                \n
                              1. El art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, al regular el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral incluye la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p\u00fablicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.<\/li>\n
                              2. En el presente expediente, del contenido de la escritura p\u00fablica se deduce, por estar en ella incorporada la sentencia de divorcio del matrimonio, a la que hay remisi\u00f3n expresa, que el usufructo de la finca registral 27161 no tiene car\u00e1cter ganancial del causante don M. R. y do\u00f1a M. J. T., sino que pertenece con car\u00e1cter privativo a do\u00f1a M. J. T., sin que pueda entenderse que lo constituido no fuera un derecho de usufructo, sino una imputaci\u00f3n de rentas al pago de la pensi\u00f3n por divorcio, dados los t\u00e9rminos literales en los que est\u00e1 redactado y siendo m\u00e1s conforme con lo convenido (art\u00edculo 1281 del C\u00f3digo Civil). En todo caso, el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral se extiende incluso a los documentos complementarios (cfr. art\u00edculo 33 del Reglamento Hipotecario), cuanto m\u00e1s a una sentencia que se incorpora a la escritura, y sin que pueda objetarse que dicha sentencia y el usufructo concedido a do\u00f1a M. J. T. no se inscribiera en su d\u00eda, pues resulta del documento que se incorpora y al que se remite la escritura, por lo que es ineludible la calificaci\u00f3n registral de la escritura teniendo en cuenta dicho documento incorporado a la misma.<\/li>\n<\/ol>\n

                                Adem\u00e1s la sentencia atribuy\u00f3 a M. J. T. este derecho de usufructo sin consideraci\u00f3n a la vida del concedente, por lo que debe entenderse que lo fue por toda la vida de la usufructuaria, dado el car\u00e1cter naturalmente vitalicio del derecho de usufructo (cfr. art\u00edculo 561-3.3 y 561-16.1 a) C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a).<\/p>\n

                                  \n
                                1. Perteneciendo privativamente dicho usufructo a do\u00f1a M. J. T., y no constando su renuncia, debe expresarse el t\u00edtulo por el que se transmite la mitad de dicho usufructo a favor de su hija do\u00f1a S. R. T., porque es doctrina reiterada de este Centro Directivo la que exige que se exprese la causa de los actos jur\u00eddicos realizados (Resoluciones de 12 de marzo de 1930, 31 de enero y 29 de julio de 1931, 16 de noviembre de 1938, 10 de junio de 1986, 16 y 18 de octubre de 1989, 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 25 de septiembre de 1990, 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 19 de enero de 1994, 28 de mayo de 1996, 6 de marzo de 1997, 16 de octubre de 1998, 28 de enero y 14 y 24 de marzo de 1999, 1 de octubre de 2003, 10 de marzo de 2004, 19 de enero y 24 de junio de 2011 y 17 de octubre de 2012 (1.\u00aa), entre otras), siendo dicha cuesti\u00f3n susceptible de calificaci\u00f3n registral por afectar la existencia y la licitud de la causa a la validez del acto dispositivo (art\u00edculos 1261.3.\u00ba, 1275 del C\u00f3digo Civil en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 18.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria y por ser necesaria su constancia registral expresa (cfr. art\u00edculo 51.10.\u00aa del Reglamento Hipotecario). En este caso, no se expresa la causa de la adjudicaci\u00f3n de la mitad indivisa en pleno dominio a la hija de modo completo, pues s\u00f3lo tiene justificaci\u00f3n expresa la adquisici\u00f3n por herencia de la mitad indivisa en nuda propiedad, porque la adquisici\u00f3n en cuanto al pleno dominio, tiene que completarse con la expresi\u00f3n de la causa correspondiente al usufructo perteneciente a la madre, ya que al no resultar ninguna causa de extinci\u00f3n ni de adquisici\u00f3n del mismo, debe expresarse la que corresponda, bien sea la renuncia de la madre usufructuaria, o la transmisi\u00f3n del derecho a la hija por la causa que proceda. En todo caso, la renuncia no se presume sino que ha de ser expresa y lo mismo cualquier otra causa de adquisici\u00f3n o extinci\u00f3n del derecho de usufructo, pues, a efectos registrales, la causa es de constancia necesaria y no se presume.<\/li>\n<\/ol>\n

                                  En virtud de lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora.<\/p>\n

                                  29 octubre 2012<\/p>\n

                                  [1]<\/a> Este aspecto del recurso puede verse en el apartado \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. \u00c1mbito de la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

                                  [2]<\/a> Despu\u00e9s de haber elaborado \u2013y mantenido durante muchos a\u00f1os, como puede verse en las Resoluciones que preceden- la teor\u00eda de la necesidad de expresar una causa para atribuir car\u00e1cter ganancial a un bien privativo, ahora, la Direcci\u00f3n, como en otros casos recientes, da un giro de ciento ochenta grados y cambia de criterio. Seg\u00fan esta Resoluci\u00f3n, el cambio de naturaleza del bien no necesita expresi\u00f3n de causa, porque \u2013palabras textuales- la misma causa que justifica los cambios que pueden realizarse en capitulaciones matrimoniales puede sobreentenderse en esta clase de negocios \u201csin necesidad de mayores especificaciones respecto del elemento causal del negocio\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                  CONTRATOS Causa Causa.- Otorgada una escritura de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan por varias personas (como representantes de todos los interesados en la sucesi\u00f3n de otra, aunque sin hacer constar este concepto expresamente), en la que se vend\u00eda a uno de dichos interesados, despu\u00e9s de decir que el titular registral hab\u00eda fallecido bajo testamento y que […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4789],"tags":[2739,1526],"class_list":{"0":"post-20675","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-contratos","7":"tag-causa","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20675","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20675"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20675\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20675"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20675"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20675"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}