{"id":20693,"date":"2016-03-11T10:22:36","date_gmt":"2016-03-11T09:22:36","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20693"},"modified":"2016-03-29T10:27:39","modified_gmt":"2016-03-29T09:27:39","slug":"unidad-minima-de-cultivo-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/segregacion\/unidad-minima-de-cultivo-2\/","title":{"rendered":"Unidad m\u00ednima de cultivo"},"content":{"rendered":"

SEGREGACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/a><\/strong><\/p>\n

Segregada una finca dejando un resto de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, la Direcci\u00f3n, sin entrar en el hecho planteado por el recurrente en su informe, de si la finca resto la constitu\u00edan dos porciones discontinuas y si con ello puede soslayarse la prohibici\u00f3n de divisiones no permitidas, confirma la nota de calificaci\u00f3n por no resultar la discontinuidad de ninguna segregaci\u00f3n anterior en el Registro y no ser suficiente la simple declaraci\u00f3n de los interesados para alterar la descripci\u00f3n de la finca, pues dicha alteraci\u00f3n podr\u00eda afectar no s\u00f3lo a la realidad f\u00edsica, sino, en su caso, al r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable a la misma.<\/p>\n

8 mayo 1999<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- En el supuesto que motiv\u00f3 este recurso se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n, obra nueva y venta de una finca r\u00fastica de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, por existir una Resoluci\u00f3n posterior a la licencia municipal, de la Consejer\u00eda de Agricultura de la Junta de Andaluc\u00eda, declarando la nulidad de la segregaci\u00f3n. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n bas\u00e1ndose en el art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, que except\u00faa de la prohibici\u00f3n de divisi\u00f3n el supuesto de que sobre la porci\u00f3n segregada vaya a realizarse una construcci\u00f3n permanente de car\u00e1cter no agrario. Siendo este el caso, han de aplicarse las normas urban\u00edsticas, y, seg\u00fan el art\u00edculo 66 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, los municipios tienen la facultad de conceder la licencia correspondiente, la cual, una vez obtenida, permite la inscripci\u00f3n, sin perjuicio de que, si fuera nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaraci\u00f3n de nulidad de la Consejer\u00eda de Agricultura de la Junta de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

22 marzo 2004<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- Hechos: al margen de la inscripci\u00f3n de una finca figura una nota en la que consta que, de acuerdo con la Ley de Ordenaci\u00f3n del Territorio y Urbanismo de Castilla-La Mancha, dicha finca, al menos en la superficie de parcela m\u00ednima legalmente aplicable, no podr\u00e1 ser objeto de acto alguno que tenga por objeto su parcelaci\u00f3n, divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n o fraccionamiento. De acuerdo con ello, la Registradora suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n de la que resultan dos parcelas, para lo que se obtuvo licencia municipal. La Direcci\u00f3n lo confirma pese a que el recurrente aleg\u00f3 que la superficie de la parcela m\u00ednima se reg\u00eda por las normas subsidiarias del Ayuntamiento que concedi\u00f3 la licencia, puesto que las normas del Ayuntamiento s\u00f3lo se refer\u00edan a las facultades edificatorias en el suelo no urbanizable protegido, mientras que la definici\u00f3n de la extensi\u00f3n superficial de la unidad m\u00ednima de cultivo es de la competencia exclusiva de la legislaci\u00f3n agraria, que est\u00e1 atribuida a la Comunidad Aut\u00f3noma y, por tanto, en esa materia el Ayuntamiento carece de competencia. En cuanto al otro argumento del recurrente de que la segregaci\u00f3n ten\u00eda su amparo en el art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias, tambi\u00e9n se rechaza, pues dicho precepto excluye de la prohibici\u00f3n a los terrenos de superficie inferior a la m\u00ednima que se destinen \u201ca cualquier tipo de edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n permanente, a fines industriales o a otros de car\u00e1cter no agrario\u201d y la licencia de edificaci\u00f3n se concedi\u00f3 \u201cpara construcci\u00f3n de nave agr\u00edcola\u201d.<\/p>\n

2 noviembre 2004<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- En el apartado \u201cNecesidad de licencia urban\u00edstica\u201d, que puede verse m\u00e1s atr\u00e1s, se plantea el problema de la necesidad de dicha licencia o declaraci\u00f3n municipal de ser innecesaria a\u00fan en el caso de fincas r\u00fasticas de superior extensi\u00f3n a la m\u00ednima de cultivo.<\/p>\n

22 abril 2005<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- Esta Resoluci\u00f3n, que se ocupa de las segregaciones en fincas r\u00fasticas de inferior cabida a la unidad m\u00ednima de cultivo y el requisito de la autorizaci\u00f3n de la Autoridad Agr\u00edcola, puede verse, m\u00e1s atr\u00e1s, bajo el t\u00edtulo \u201cNecesidad de licencia urban\u00edstica\u201d.<\/p>\n

24 mayo 2005<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo.- <\/strong>1. En 1979 se autoriz\u00f3 una escritura de agrupaci\u00f3n de dos fincas r\u00fasticas de cuya agrupada se segregan a su vez veinticuatro parcelas cuya inscripci\u00f3n no se llev\u00f3 a efecto, seg\u00fan dice el recurrente al estar interrumpido el tracto. Reanudado por expediente de dominio se presenta ahora en el Registro aquella escritura acompa\u00f1ada de a) una certificaci\u00f3n descriptiva y gr\u00e1fica del Catastro de r\u00fastica donde se pueden identificar perfectamente las parcelas en cuesti\u00f3n. Y b) dos certificados del Ayuntamiento correspondiente: Uno del a\u00f1o 2002 que afirma que las segregaciones se practicaron en 1979 y que no consta que se haya seguido expediente alguno de restauraci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstico. Otro de 2004 del que resulta que el 25 de junio de 1981 se procedi\u00f3 al sobreseimiento de un expediente sancionador por presunta infracci\u00f3n urban\u00edstica a ra\u00edz de las segregaciones escrituradas en 1979. Por \u00faltimo un certificado de la Comisi\u00f3n Territorial de Urbanismo de la Junta de Castilla y Le\u00f3n confirmando que en junio de 1981 se decret\u00f3 el sobreseimiento provisional de las actuaciones con archivo del mentado expediente sancionador.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n invocando la Ley de Explotaciones agrarias de 1995 (art\u00edculos 24 y 25) por no poder realizarse segregaciones por debajo de la unidad m\u00ednima de cultivo y si el terreno fuese urbano, exige la licencia de segregaci\u00f3n prevenida en la Ley de Urbanismo de Castilla y Le\u00f3n de 1999 (art\u00edculos 23 a 25).<\/p>\n

2. El recurrente alega que la calificaci\u00f3n de la escritura debe hacerse con arreglo a la legislaci\u00f3n vigente en el momento de autorizarse las segregaciones dada la irretroactividad de las normas (art\u00edculo 2.3 del C\u00f3digo Civil) lo que ciertamente, lleva a que deba ser examinada la legislaci\u00f3n entonces en vigor. Y en efecto debe tenerse en cuenta: a) Que la Ley del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 1976 consideraba parcelaci\u00f3n urban\u00edstica la divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos en dos o m\u00e1s lotes cuando puedan dar lugar a la constituci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n (art\u00edculo 94). b) Que toda parcelaci\u00f3n queda sujeta a licencia. c) Que en suelo no urbanizable no se podr\u00e1n realizar parcelaciones urban\u00edsticas (del certificado del Catastro se observa que todas las parcelas lindan con calle) (art\u00edculo 96). d Que en las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos r\u00fasticos no podr\u00e1n efectuarse fraccionamientos en contra de la legislaci\u00f3n agraria (art\u00edculo 85 de la Ley del Suelo y concordantes del Reglamento de Gesti\u00f3n de 1978. e) Que las segregaciones o divisiones de tales terrenos solo ser\u00e1n v\u00e1lidas cuando no den lugar a parcelas de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo (art\u00edculo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario). f) Que la unidad m\u00ednima de cultivo entonces vigente era la se\u00f1alada por la Orden de 27 de mayo de 1985 fijada en 0,25 hect\u00e1reas para terrenos de regad\u00edo en el t\u00e9rmino municipal en cuesti\u00f3n. g) Que las segregaciones escrituradas dieron lugar a la creaci\u00f3n de 23 parcelas de superficie aproximada o superior a la antedicha extensi\u00f3n de la unidad m\u00ednima de cultivo menos una (1.900 metros cuadrados) incurriendo respecto de \u00e9sta en la invalidez decretada en el art\u00edculo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario.<\/p>\n

3. Todas estas razones \u2013sin prejuzgar el alcance de la invalidez ni los efectos de la misma objeto entonces de discusi\u00f3n doctrinal no pac\u00edfica\u2013llevan a confirmar la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n ahora con arreglo a la legislaci\u00f3n del tiempo del otorgamiento de la escritura por m\u00e1s que los certificados atestig\u00fcen la antig\u00fcedad de las parcelas, sin perjuicio de una nueva presentaci\u00f3n del t\u00edtulo a fin de que el Registrador, si lo considera conveniente, pueda actuar en la forma prevenida en los art\u00edculos 79 y 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas sobre inscripci\u00f3n de actos de naturaleza urban\u00edstica para que puedan despejarse las dudas que apunta en su nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

13 marzo 2006<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificaci\u00f3n impugnada se practica la segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica de la que resulta una porci\u00f3n con una superficie inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo. En la escritura se expresa que en la finca segregada existe una edificaci\u00f3n de car\u00e1cter no agrario y que de la certificaci\u00f3n municipal que se incorpora a aqu\u00e9lla resulta que el Ayuntamiento no tiene inconveniente para dicha segregaci\u00f3n.<\/p>\n

Alegando el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1.093\/1.997, de 4 de Julio, el Registrador de la Propiedad realiz\u00f3 la correspondiente notificaci\u00f3n a la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregaci\u00f3n o apreciaci\u00f3n de las excepciones a que se refiere el art\u00edculo 25 de la Ley 19\/1995 de 4 de Julio de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias. Y se recibi\u00f3 en el Registro Resoluci\u00f3n, de fecha 23 de noviembre de 2005, de la Delegaci\u00f3n Provincial en Almer\u00eda de dicha Consejer\u00eda por la que se declara nula la segregaci\u00f3n, de conformidad con la regulaci\u00f3n en materia de unidades m\u00ednimas de cultivo. Por ello, el Registrador deniega la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n practicada.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n debatida en el presente recurso es sustancialmente id\u00e9ntica a la resuelta por esta Direcci\u00f3n General en las Resoluciones de 22 de marzo de 2004 y 24 de mayo de 2005, por lo que id\u00e9ntica ha de ser la soluci\u00f3n que ahora se adopte.<\/p>\n

El art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, except\u00faa de la prohibici\u00f3n de divisi\u00f3n el supuesto de segregaci\u00f3n de terrenos destinados a cualquier tipo de edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n permanente con fines de car\u00e1cter no agrario. En este caso, han de aplicarse las normas urban\u00edsticas y, si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. art\u00edculo 66 de dicha Ley), obtenida tal licencia, el documento es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaraci\u00f3n de nulidad de la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

27 mayo 2006<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificaci\u00f3n impugnada se practica una segregaci\u00f3n sobre una finca que figura en el Registro como r\u00fastica, si bien se acredita con certificaci\u00f3n catastral que dicha finca es en parte r\u00fastica y en parte urbana, por lo que con la segregaci\u00f3n se trata de separar una de la otra, siendo as\u00ed que la urbana est\u00e1 edificada con naves de uso industrial. De la segregaci\u00f3n resulta una porci\u00f3n con una superficie inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo.<\/p>\n

El Registrador de la Propiedad suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n por no acreditarse el otorgamiento de la licencia para efectuar la segregaci\u00f3n documentada ni la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad; y, alegando el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, realiz\u00f3 la correspondiente notificaci\u00f3n a la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregaci\u00f3n o apreciaci\u00f3n de las excepciones a que se refiere el art\u00edculo 25 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio; de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias. Se recibi\u00f3 en el Registro Resoluci\u00f3n, de fecha 25 de agosto de 2005, de la Delegaci\u00f3n Provincial en M\u00e1laga de dicha Consejer\u00eda por la que se declar\u00f3 nula la segregaci\u00f3n, de conformidad con la regulaci\u00f3n en materia de unidades m\u00ednimas de cultivo. Por ello, el Registrador confirm\u00f3 su inicial calificaci\u00f3n y deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n practicada.<\/p>\n

2. Seg\u00fan reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (vide las Resoluciones de 22 de marzo de 2004, 24 de mayo de 2005 y 27 de mayo de 2006), en los casos en que sea aplicable el art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995 \u2013que except\u00faa de la prohibici\u00f3n de divisi\u00f3n el supuesto de segregaci\u00f3n de terrenos destinados a cualquier tipo de edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n permanente con fines de car\u00e1cter no agrario\u2013, han de aplicarse las normas urban\u00edsticas y, si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. art\u00edculo 66 de dicha Ley), debe concluirse que, obtenida tal licencia, el documento de segregaci\u00f3n es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaraci\u00f3n de nulidad de la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

Lo que ocurre en el presente caso es que no se acredita la obtenci\u00f3n de licencia urban\u00edstica ni la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, de modo que debe hora determinarse si dicho requisito es imprescindible o si, como pretende el recurrente, no es exigible por el hecho de existir una certificaci\u00f3n catastral sobre el car\u00e1cter urbano de la parcela segregada.<\/p>\n

A tal efecto, cabe recordar que este Centro Directivo ha tenido ya la ocasi\u00f3n de manifestar, con car\u00e1cter general, que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos; mientras que corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/p>\n

As\u00ed, el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, determina que los Registradores de la Propiedad exigir\u00e1n para inscribir la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, que deber\u00e1 testimoniarse literalmente en el documento, precepto que est\u00e1 referido no s\u00f3lo al concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, sino a los m\u00e1s gen\u00e9ricos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n.<\/p>\n

Por ello procede analizar la normativa sustantiva aplicable, que es la contenida en la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda (\u00abBOJA\u00bb de 31 de diciembre).<\/p>\n

El art\u00edculo 52 de dicha Ley establece, respecto del suelo no urbanizable y siempre que concurran determinadas circunstancias, la posibilidad de realizar segregaciones que est\u00e9n expresamente permitidas por el plan general de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica o plan especial correspondiente, quedando sujetas a licencia municipal o, en su caso, a declaraci\u00f3n de su innecesariedad.<\/p>\n

El art\u00edculo 66.3 de la indicada Ley determina que \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad\u00bb; y a\u00f1ade en su apartado segundo, que \u00abNo podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb. Seg\u00fan el art\u00edculo 68, \u00abNo se podr\u00e1n efectuar parcelaciones urban\u00edsticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenaci\u00f3n pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento id\u00f3neo seg\u00fan la clase de suelo de que se trate\u00bb \u2013con la excepci\u00f3n que previene tal precepto-, y \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb.<\/p>\n

El mismo art\u00edculo 66, en su n\u00famero 1, define lo que se entiende por parcelaci\u00f3n urban\u00edstica: en relaci\u00f3n con el suelo urbano y urbanizable \u00abtoda divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares \u00bb \u2013apartado b)\u2013; y respecto del suelo no urbanizable, establece el primer p\u00e1rrafo del apartado b) que se considera como tal parcelaci\u00f3n \u00abla divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o m\u00e1s lotes que… pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos\u00bb.<\/p>\n

Pues bien, si la licencia administrativa constituye el mecanismo por el que los poderes p\u00fablicos competentes controlan la legalidad de determinados actos de los administrados, es la Administraci\u00f3n llamada a ejercer ese control la que debe efectuar, ante la pretensi\u00f3n correspondiente, un pronunciamiento, sea expreso, concediendo o denegando la licencia o declarando formalmente que no es necesaria, o t\u00e1cito, a trav\u00e9s de su silencio con la sanci\u00f3n legal del efecto positivo del mismo. Al autorizar e inscribir la escritura, el Notario y el Registrador, respectivamente, deben comprobar si la normativa legal aplicable sujeta o no el acto de que se trate a licencia administrativa y, de ser as\u00ed, como ocurre en este caso, entra en juego la mencionada norma del art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, sin que la exigencia que \u00e9sta impone pueda obviarse por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregaci\u00f3n tengan determinada calificaci\u00f3n catastral, toda vez que esa exigencia de aportaci\u00f3n de la licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad se encuadra en un espec\u00edfico r\u00e9gimen administrativo de fiscalizaci\u00f3n municipal previa a la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura correspondiente, como resulta de la normativa urban\u00edstica aplicable. Por lo dem\u00e1s, el control que en este \u00e1mbito se encomienda a Notarios y Registradores encaja en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva, deben desempe\u00f1ar.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

14 noviembre 2006<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificaci\u00f3n impugnada se practica la segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica de la que resulta una porci\u00f3n con una superficie inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo. Alegando el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, la Registradora de la Propiedad realiz\u00f3 la correspondiente notificaci\u00f3n a la Consejer\u00eda correspondiente de la Junta de Castilla y Le\u00f3n, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregaci\u00f3n o apreciaci\u00f3n de las excepciones a que se refiere el art\u00edculo 25 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio, de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias. Y se recibi\u00f3 en el Registro Resoluci\u00f3n, de dicha Consejer\u00eda por la que se declara nula la segregaci\u00f3n, de conformidad con la regulaci\u00f3n en materia de unidades m\u00ednimas de cultivo.<\/p>\n

2. El art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, except\u00faa de la prohibici\u00f3n de divisi\u00f3n el supuesto de segregaci\u00f3n de terrenos destinados a cualquier tipo de edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n permanente con fines de car\u00e1cter no agrario. En este caso, habr\u00edan de aplicarse las normas urban\u00edsticas, pero, en el caso de no alegarse ning\u00fan tipo de construcci\u00f3n, es al Gobierno Auton\u00f3mico, a trav\u00e9s de la Consejer\u00eda competente, quien tiene que decidir si existe alguna de las excepciones como consecuencia de las cuales se puede permitir la divisi\u00f3n por debajo de la unidad m\u00ednima. Si existiera alg\u00fan tipo de construcci\u00f3n, estar\u00edamos ante el supuesto contemplado en las Resoluciones que cita el recurrente, en el que habr\u00eda de concluirse que la licencia municipal ser\u00eda bastante para realizar la inscripci\u00f3n, sin perjuicio de la posterior actuaci\u00f3n del organismo auton\u00f3mico competente. Pero no existiendo ni previ\u00e9ndose construcci\u00f3n alguna, ha de confirmarse la calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

10 junio 2009<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- Sobre el problema de la segregaci\u00f3n de una finca de extensi\u00f3n inferior a la m\u00ednima de cultivo, ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cNecesidad de licencia urban\u00edstica\u201d.<\/p>\n

27 enero 2012<\/p>\n

Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- Sobre la diferencia entre unidad m\u00ednima de cultivo en regad\u00edo intensivo y regad\u00edo extensivo, en Andaluc\u00eda, v\u00e9ase el apartado \u201cANDALUC\u00cdA. Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable\u201d.<\/p>\n

2 noviembre 2012<\/p>\n

<\/a>Unidad m\u00ednima de cultivo<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:<\/p>\n

a) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura mediante la cual se practica la segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica de la que resulta una \u00abporci\u00f3n de terreno discontinuo que se compone de tres parcelas\u00bb, de las cuales dos tienen una superficie inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo. Se a\u00f1ade que \u00aben lo sucesivo figurar\u00e1 como finca registral independiente, bajo n\u00famero propio\u00bb, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 8.3.2\u00ba de la Ley Hipotecaria y el art\u00edculo 44.4.\u00ba del Reglamento Hipotecario. Asimismo, se expresa que esta finca segregada se corresponde con la parte que fue arrendada a determinada sociedad \u00abpara la instalaci\u00f3n de un huerto solar\u00bb. El arrendamiento figura inscrito.<\/p>\n

En la escritura se indica que se hab\u00eda obtenido licencia municipal para tal segregaci\u00f3n, incorpor\u00e1ndose la pertinente certificaci\u00f3n expedida por el Ayuntamiento.<\/p>\n

b) El registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada, porque, habiendo remitido la documentaci\u00f3n al organismo competente de la Comunidad Aut\u00f3noma de Extremadura de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, dicho \u00f3rgano administrativo hab\u00eda dictado Resoluci\u00f3n por la que declara la nulidad de la segregaci\u00f3n realizada en aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 24 y 25 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio, de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, al entender que no es admisible la segregaci\u00f3n de las parcelas inferiores pese a integrarse en una sola finca registral porque se trata de una finca discontinua.<\/p>\n

c) El notario recurrente alega que la finca discontinua es una \u00fanica finca registral, formada por varias parcelas no colindantes, a las cuales se les da la consideraci\u00f3n de finca a efectos de poder abrir folio registral, porque constituyen una unidad econ\u00f3mica de explotaci\u00f3n, toda vez que las partes integrantes de esa finca discontinua coinciden exactamente con lo arrendado por la propietaria a determinada sociedad para la instalaci\u00f3n de un huerto solar, de suerte que claramente constituye una explotaci\u00f3n industrial formada por un cuerpo de bienes dependientes entre s\u00ed.<\/p>\n

A\u00f1ade que una vez realizada la segregaci\u00f3n, tanto la finca segregada como la finca matriz respetan la superficie m\u00ednima fijada por la Comunidad Aut\u00f3noma de Extremadura en el Real Decreto 46\/1997, de 22 de abril, para el t\u00e9rmino municipal de Ca\u00f1amero, por lo que la \u00fanica Administraci\u00f3n competente para conceder la licencia de segregaci\u00f3n era la municipal, y en modo alguna la auton\u00f3mica, que no pod\u00eda declarar la nulidad de dicha segregaci\u00f3n, pues era la superficie total de la finca funcional \u2013y no la de cada una de las parcelas o porciones que la integran\u2013, la que deb\u00eda de tenerse en cuenta para determinar si se cumplen, o no, los requisitos de superficie m\u00ednima exigida.<\/p>\n

2. Antes de examinar la concreta cuesti\u00f3n planteada en el recurso, procede delimitar el marco normativo que debe tenerse en cuenta para resolverlo.<\/p>\n

a) Por lo que se refiere a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica estatal, el art\u00edculo 13.2 del texto refundido de la Ley del Suelo proh\u00edbe \u00ablas parcelaciones urban\u00edsticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el \u00e1mbito de una actuaci\u00f3n de urbanizaci\u00f3n en la forma que determine la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb.<\/p>\n

En el \u00e1mbito de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica extreme\u00f1a, el art\u00edculo 41.2 de la Ley 15\/2001, de 14 de diciembre, establece, de forma taxativa, que, \u00abEn suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb; y el art\u00edculo 39.2 de la misma Ley dispone que \u00abEs nula toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica que sea contraria a la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica en vigor o infrinja lo dispuesto en los dos art\u00edculos siguientes\u00bb, de modo que conecta los actos de segregaci\u00f3n y divisi\u00f3n en suelo no urbanizable con la observancia de la normativa sectorial que en cada caso sea aplicable, por lo que debe analizarse especialmente el r\u00e9gimen de las unidades m\u00ednimas de cultivo.<\/p>\n

b) Este \u00faltimo r\u00e9gimen especial aparece regulado en la Ley 19\/1995, de 4 de julio, de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias, cuyo art\u00edculo 24, en sus dos primeros apartados, tiene el siguiente contenido: \u00ab1. La divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica s\u00f3lo ser\u00e1 v\u00e1lida cuando no d\u00e9 lugar a parcelas de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo. 2. Ser\u00e1n nulos y no producir\u00e1n efecto entre las partes ni con relaci\u00f3n a tercero, los actos o negocios jur\u00eddicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la divisi\u00f3n de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior\u00bb.<\/p>\n

No obstante, el art\u00edculo 25.b) de la misma Ley permite la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n en determinados supuestos, uno de los cuales consiste en que \u00abla porci\u00f3n segregada se destina de modo efectivo, dentro del a\u00f1o siguiente a cualquier tipo de edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n permanente, a fines industriales o a otros de car\u00e1cter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y posteriormente se acredite la finalizaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

3. En el presente caso, no se trata de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, por lo que la licencia municipal de segregaci\u00f3n por parte del Ayuntamiento no es suficiente para comprender las parcelaciones en suelo r\u00fastico, pues \u00e9stas se rigen por la legislaci\u00f3n agraria y concretamente por la normativa de unidades m\u00ednimas de cultivo.<\/p>\n

Es claro que, a pesar de que el art\u00edculo 8.2\u00ba de la Ley Hipotecaria permite la creaci\u00f3n de una sola finca registral discontinua \u2013lo que se pretende en este supuesto\u2013, la legislaci\u00f3n agraria proh\u00edbe, declar\u00e1ndolas nulas seg\u00fan el art\u00edculo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica cuando d\u00e9 lugar a parcelas de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo.<\/p>\n

Tanto la expresi\u00f3n del art\u00edculo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias como su finalidad, es la de prohibir la formaci\u00f3n de \u00abparcelas\u00bb inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo, sin exceptuar el supuesto de que esas parcelas formen una sola finca registral discontinua, pues \u00e9sta no se incluye entre las excepciones del art\u00edculo 25 de la propia Ley. En la escritura objeto de calificaci\u00f3n se alude expresamente a la formaci\u00f3n de tres \u00abparcelas\u00bb, por lo que la inclusi\u00f3n dentro de la prohibici\u00f3n del art\u00edculo 24, es clara, al haberse formado tres parcelas, dos de las cuales est\u00e1n muy por debajo de la unidad m\u00ednima de cultivo.<\/p>\n

4. Distinta cuesti\u00f3n de la prohibici\u00f3n de las unidades m\u00ednimas de cultivo, que es impedir que existan parcelas continuas inferiores a dicha unidad, es la cuesti\u00f3n de si cabe que se forme una finca registral discontinua, al amparo del art\u00edculo 8.2.\u00ba de la Ley Hipotecaria, como se pretende en este caso por el recurrente.<\/p>\n

Y entrando en ello, el primer obst\u00e1culo para la formaci\u00f3n de una finca registral discontinua es que la misma se forme segregando \u00abparcelas\u00bb inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo, pues la formaci\u00f3n de tales \u00abparcelas\u00bb, para que pudieran constituir finca discontinua, tendr\u00eda que cumplir el requisito previo de que tales parcelas no fueran inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo, pues as\u00ed resulta del citado art\u00edculo 24 de la Ley 19\/1995, siendo que en este caso se pretende la segregaci\u00f3n de una finca discontinua formada por tres parcelas.<\/p>\n

5. Aun prescindiendo de lo anterior, la formaci\u00f3n de una finca registral discontinua exige, adem\u00e1s, otros requisitos que no se dan en el presente caso, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base objetiva suficiente para que se constituya una unidad de finca. El mero hecho de que las tres parcelas est\u00e9n previamente arrendadas en contrato de arrendamiento r\u00fastico inscrito en la finca matriz no es causa suficiente para formar por segregaci\u00f3n una finca discontinua formada por tres parcelas, pues el contrato de arrendamiento es de car\u00e1cter temporal y en cualquier momento puede quedar extinguido, siendo inadecuado para fundar una vinculaci\u00f3n permanente necesaria para la finca discontinua. Tampoco el mero contrato de arrendamiento r\u00fastico sobre partes de una finca es causa suficiente para la segregaci\u00f3n del objeto arrendado formado por las tres parcelas discontinuas, desde el momento en que cabe la inscripci\u00f3n del contrato de arrendamiento sobre partes de una finca matriz en el folio registral de \u00e9sta sin necesidad de proceder a la segregaci\u00f3n de las porciones arrendadas, pues el principio de especialidad s\u00f3lo exige tal segregaci\u00f3n en caso de enajenaci\u00f3n de porciones separadas o constituci\u00f3n de determinados derechos reales sobre las mismas y no cuando se trata de contratos de car\u00e1cter personal y temporal como son los arrendaticios.<\/p>\n

Al propio tiempo, para la formaci\u00f3n de finca registral discontinua se exige que exista una relaci\u00f3n o conexi\u00f3n de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que est\u00e1n en una situaci\u00f3n de dependencia o servicio con la misma de car\u00e1cter permanente por raz\u00f3n de la propiedad y no por un arrendamiento. O caso de no poderse hablar de porci\u00f3n principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situaci\u00f3n objetiva de mutua dependencia o servicio com\u00fan de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no del mero arrendamiento.<\/p>\n

La sola finalidad de formaci\u00f3n de un huerto solar no es motivo suficiente para la constituci\u00f3n de finca discontinua, pues la normativa de las huertas solares no exige una titularidad \u00fanica, ya que la Orden de 29 de enero de 2007 de la Consejer\u00eda de Econom\u00eda y Trabajo de la Junta de Extremadura, por la que se establecen normas complementarias para la conexi\u00f3n en las redes de distribuci\u00f3n y para la tramitaci\u00f3n de determinadas instalaciones generadoras de energ\u00eda el\u00e9ctrica en r\u00e9gimen especial y agrupaciones de las mismas, considera \u00abhuerta solar\u00bb \u00abla agrupaci\u00f3n de varias instalaciones solares fotovoltaicas independientes entre s\u00ed, con instalaciones de evacuaci\u00f3n comunes a todas ellas, ya sean de uno o varios titulares\u00bb. En cualquier caso, si se tratara de un supuesto de huerta solar que exigiera la formaci\u00f3n de finca discontinua, la comunidad aut\u00f3noma, habr\u00eda considerado admisible la formaci\u00f3n de parcelas, lo que no ha ocurrido en este caso, por lo que es oportuna la declaraci\u00f3n del registrador sobre la posibilidad de superar el obst\u00e1culo acudiendo al \u00f3rgano competente de la comunidad aut\u00f3noma para que aprecie, en su caso, si cabe o no la formaci\u00f3n de parcelas al amparo de la normativa indicada. Sin que tampoco quepa olvidar que la finalidad de dichas instalaciones en relaci\u00f3n con las instalaciones el\u00e9ctricas espec\u00edficas ya est\u00e1 prevista en la constituci\u00f3n de la correspondiente servidumbre inscrita en el Registro en la finca matriz a favor del arrendatario.<\/p>\n

6. En todo caso, el supuesto normal de formaci\u00f3n de finca discontinua no es el que se produce en virtud de segregaciones de parcelas, sino el de agrupaci\u00f3n de parcelas o fincas previamente inscritas como independientes por cumplir la legislaci\u00f3n de unidades m\u00ednimas de cultivo o por haberse segregado conforme a una normativa anterior que lo permitiera atendiendo al momento de la formaci\u00f3n de aquellas fincas o parcelas. Pero no cuando para la formaci\u00f3n de finca discontinua se utiliza un procedimiento de segregaci\u00f3n con formaci\u00f3n de parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo que vulnera la citada Ley 19\/1995.<\/p>\n

7. El supuesto aqu\u00ed planteado no es tampoco ninguno de los casos de excepci\u00f3n del art\u00edculo 25 de la Ley de Explotaciones Agrarias, en que se permite la formaci\u00f3n de parcelas por debajo de la unidad m\u00ednima de cultivo. En relaci\u00f3n con los arrendatarios r\u00fasticos, el apartado c) del art\u00edculo 25 prev\u00e9 la posibilidad de formaci\u00f3n de parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima cuando sean consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislaci\u00f3n especial de arrendamientos r\u00fasticos.<\/p>\n

No s\u00f3lo es que el presente supuesto no es ninguno de los que contempla la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos como excepci\u00f3n a la prohibici\u00f3n de parcelas de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, sino que, adem\u00e1s, la propia concreci\u00f3n de la excepci\u00f3n a esos supuestos impide extenderla a los supuestos normales de arrendamiento r\u00fastico de varias porciones cuando no se den los requisitos de la excepci\u00f3n.<\/p>\n

Efectivamente, la excepci\u00f3n a la que se refiere el apartado c) del art\u00edculo 25 de la Ley de Explotaciones Agrarias, comprende las que resultan de los apartados 7, 8 y 9 del art\u00edculo 22 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos, que presuponen una previa enajenaci\u00f3n por parte del propietario que diera lugar al derecho de acceso a la propiedad a favor del arrendatario, en cuyo caso, \u00e9ste, aunque tuviera en arriendo una parcela inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, podr\u00eda acceder a la propiedad de la misma, pero siempre que se cumplan los dem\u00e1s requisitos establecidos en dichos apartados, nada de lo cual se produce en el presente supuesto, en que no hay ninguna enajenaci\u00f3n, ni se plantea ning\u00fan derecho de acceso a la propiedad por parte del mismo.<\/p>\n

8. En cuanto al art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, que establece que el registrador remitir\u00e1 copia de los documentos presentados a la administraci\u00f3n agraria competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciaci\u00f3n de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los art\u00edculos 23 y 24 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio, y habiendo cumplido el registrador dicho precepto, teniendo en cuenta adem\u00e1s, la contestaci\u00f3n de la comunidad aut\u00f3noma que entiende que no cabe la formaci\u00f3n de las dos parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo, no hay nada que objetar a la actuaci\u00f3n del registrador en este caso, pues el art\u00edculo 24 de dicha Ley 19\/1995, bien claramente establece la nulidad de la formaci\u00f3n de las dos parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo. La expresi\u00f3n de \u00abfinca\u00bb en el art\u00edculo 80 no significa en dicho precepto un concepto de finca que comprenda la \u00abfinca discontinua\u00bb que se pretende segregar como un conjunto de tres parcelas, pues el propio art\u00edculo 80 hace referencia a los supuestos previstos en los art\u00edculos 23 y 24 de la Ley 19\/1995, y por tanto, no pueden obviarse estos preceptos entendiendo que el art\u00edculo 80 no ser\u00eda aplicable a la segregaci\u00f3n de una finca discontinua compuesta de parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima, pues lo que interesa en la legislaci\u00f3n agraria a la que se remite el art\u00edculo 80 citado y que en el art\u00edculo 24 alude claramente a la prohibici\u00f3n de formaci\u00f3n de \u00abparcelas\u00bb, es la continuidad de las parcelas para que las unidades continuas sean superiores a la unidad m\u00ednima de cultivo. En cuanto a las posibilidades de soluci\u00f3n que se\u00f1ala el registrador en su nota calificadora, no se entra en ello mientras no se produzca un documento que previamente se presente en el Registro y sea objeto de la correspondiente calificaci\u00f3n que para acceder al recurso tendr\u00eda que ser negativa.<\/p>\n

En virtud de lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de Derecho que preceden.<\/p>\n

27 noviembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

SEGREGACI\u00d3N Unidad m\u00ednima de cultivo Segregada una finca dejando un resto de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, la Direcci\u00f3n, sin entrar en el hecho planteado por el recurrente en su informe, de si la finca resto la constitu\u00edan dos porciones discontinuas y si con ello puede soslayarse la prohibici\u00f3n de divisiones no […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4767],"tags":[1526,2506],"class_list":{"0":"post-20693","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-segregacion","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-unidad-minima-de-cultivo","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20693","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20693"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20693\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20693"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20693"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20693"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}