{"id":20715,"date":"2016-03-19T10:42:20","date_gmt":"2016-03-19T09:42:20","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20715"},"modified":"2016-03-29T10:43:14","modified_gmt":"2016-03-29T09:43:14","slug":"entre-varios-edificios-divididos-horizontalmente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/servidumbre\/entre-varios-edificios-divididos-horizontalmente\/","title":{"rendered":"Entre varios edificios divididos horizontalmente"},"content":{"rendered":"

SERVIDUMBRE<\/strong><\/h1>\n

Entre varios edificios divididos horizontalmente<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Entre varios edificios divididos horizontalmente<\/strong><\/p>\n

Debiendo constituirse diversas servidumbres entre tres edificios y los que de ellos puedan resultar en el futuro por segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n, se consideran defectos: 1\u00ba. Que al no estar ni siquiera proyectados los edificios a construir, no aparece perfilada la naturaleza y extensi\u00f3n de la servidumbre, pues falta la concreta determinaci\u00f3n de las fincas que rec\u00edprocamente van a ser predios dominantes y sirvientes, con lo que se atenta al principio de especialidad; 2\u00ba. La norma por la que \u00ablos finales de pasillo sin salida podr\u00e1n ser cerrados y ocupados por los due\u00f1os de los locales que delimiten la zona objeto de ello o con el permiso de los mismos, uni\u00e9ndolos al local o locales inmediatos\u00bb, no supone ninguna atribuci\u00f3n de propiedad y no por ello es en s\u00ed defectuosa, sino por aparecer totalmente indeterminada la extensi\u00f3n de esta limitaci\u00f3n. En cambio, y en t\u00e9rminos generales, no constituyen defectos las servidumbres y normas de propiedad horizontal constituidas por el propietario \u00fanico bajo la condici\u00f3n suspensiva de estar subordinado su nacimiento a la adquisici\u00f3n de las fincas registrales por terceros o incluso a la construcci\u00f3n de edificaciones inexistentes en el momento de otorgarse la escritura.<\/p>\n

21 octubre 1980<\/p>\n

Entre varios edificios divididos horizontalmente<\/strong>.- Constituida una servidumbre de paso sobre un piso en favor de otro situado en un edificio colindante y pertenecientes ambos al mismo due\u00f1o, la Direcci\u00f3n, dejando expresamente sin resolver la cuesti\u00f3n de si es posible la creaci\u00f3n de servidumbre sobre finca propia, rechaza su inscripci\u00f3n por no especificarse el lugar de paso a trav\u00e9s de la vivienda colindante y por no constituirse tambi\u00e9n sobre los elementos comunes de dicha vivienda, sin lo cual no podr\u00eda garantizarse el paso al predio dominante.<\/p>\n

12 noviembre 1997<\/p>\n

Entre varios edificios divididos horizontalmente<\/strong>.- 1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si se ha de entender caducada la facultad de constituir una servidumbre rec\u00edproca entre dos fincas (con n\u00fameros registrales 15.890 y 1.191, de la primera de las cuales en el Registro figuran vendidos determinados elementos privativos) que se reserv\u00f3 el promotor por un per\u00edodo de dos a\u00f1os desde la obtenci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n, sin especificarse si dicha licencia es la relativa a los edificios ubicados en la misma finca cuya divisi\u00f3n horizontal se realiza en el mismo acto de la reserva de la referida facultad (finca 15.890) o si es la relativa a otras edificaciones que se declaren sobre la finca colindante cuya propiedad se prev\u00e9 adquirir por el mismo promotor (finca 1.191).<\/p>\n

2. Para resolver la cuesti\u00f3n planteada debe determinarse si el derecho que se reserv\u00f3 el promotor se halla caducado con arreglo a su propio t\u00edtulo de constituci\u00f3n, que no es otro que la escritura de divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

Reconocida esta facultad en el propio t\u00edtulo e inscrita en el Registro de la Propiedad habr\u00e1 de procederse a la interpretaci\u00f3n de la cl\u00e1usula en la que se estableci\u00f3 a fin de conocer su verdadero significado. Para este ejercicio intelectual debemos acudir a los principios admitidos por el Tribunal Supremo en la interpretaci\u00f3n de los art\u00edculos 1281 y siguientes del C\u00f3digo Civil. As\u00ed, seg\u00fan la Sentencia de dicho Tribunal, n\u00fam. 958\/2001, de 22 octubre, \u00ab\u2026s\u00f3lo cabe una explicaci\u00f3n coherente, incluso de la propia existencia del convenio, a trav\u00e9s de la interrelaci\u00f3n de sus diversas estipulaciones, de ah\u00ed la importancia de esta interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica \u2013canon hermen\u00e9utico de la totalidad-(art. 1285 CC) que permite complementar la interpretaci\u00f3n gramatical (art. 1281, p. primero CC)\u00bb; y la Sentencia del mismo Tribunal, n\u00fam. 672\/1994, de 7 julio, viene a establecer una preeminencia de la interpretaci\u00f3n contextual, incluso sobre la literal, al entender que \u00abel empleo de las palabras no es bastante, aunque sem\u00e1nticamente no den lugar a dudas en punto a su significaci\u00f3n, para determinar la calificaci\u00f3n jur\u00eddica del negocio de que se trate, sino que ha de atenderse al contexto y contenido obligacional de todo \u00e9l en conjunto\u00bb.<\/p>\n

Pues bien, justificada la necesidad de una interpretaci\u00f3n contextual de la cl\u00e1usula, se hace imperativo mencionar c\u00f3mo en el art\u00edculo 9 de los estatutos se regula en su apartado tercero el r\u00e9gimen aplicable a los gastos derivados de la utilizaci\u00f3n, conservaci\u00f3n y mantenimiento de los elementos recreativos de la finca 15.890, con posterioridad a la adquisici\u00f3n de la finca 1.191 y en tanto no se construyan las nuevas viviendas en esta \u00faltima finca. Sin duda, si se prev\u00e9 este r\u00e9gimen para el caso de que est\u00e9 ya constituida la servidumbre rec\u00edproca, eximiendo de pago a los titulares de la finca 1.191 (dado que, de otro modo, la prevenci\u00f3n ser\u00eda absurda: eximir\u00eda de contribuir a quien no est\u00e1 obligado por no existir servidumbre rec\u00edproca alguna) resulta claro que el r\u00e9gimen estaba previsto presuponiendo que la servidumbre se constituir\u00eda antes de concluir las obras en la finca 1.191. A ello debe a\u00f1adirse que la licencia de primera ocupaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n sobre dicha finca 1.191 \u00fanicamente puede concederse tras la finalizaci\u00f3n de tales obras, por lo que s\u00f3lo puede concluirse que el art\u00edculo 9 de los estatutos se refiere a la licencia de primera ocupaci\u00f3n de la finca 15.890.<\/p>\n

A mayor abundamiento, cabe recordar que, como pusiera de relieve la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 16 de febrero de 2004, las facultades reservadas por el promotor no pueden interpretarse extensivamente.<\/p>\n

3. Por \u00faltimo, tampoco puede ser determinante el hecho de que se hubiera presentado al Registrador, a la hora de calificar, la copia de la escritura de compraventa a que se refiere aqu\u00e9l en su calificaci\u00f3n, pues resulta claramente insuficiente para justificar que todos y cada uno de los titulares de los derechos sobre la finca 15.890 hayan prestado su consentimiento a la efectividad de la servidumbre referida aun habiendo sido constituida transcurrido ya el plazo de caducidad de la facultad reservada por el promotor.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

5 junio 2006<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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