{"id":20723,"date":"2016-03-28T10:47:22","date_gmt":"2016-03-28T09:47:22","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20723"},"modified":"2016-03-29T10:50:25","modified_gmt":"2016-03-29T09:50:25","slug":"la-unidad-negocial-como-objeto-de-la-inscripcion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/contratos\/la-unidad-negocial-como-objeto-de-la-inscripcion\/","title":{"rendered":"La unidad negocial como objeto de la inscripci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

CONTRATOS
\n <\/strong><\/h1>\n

La unidad negocial como objeto de la inscripci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

La unidad negocial como objeto de la inscripci\u00f3n<\/strong>.- Con ocasi\u00f3n de inscribirse un contrato de cesi\u00f3n de bienes a cambio de unas prestaciones, denegando el Registrador la condici\u00f3n resolutoria que se estableci\u00f3 para garantizar el pago de \u00e9stas, la Direcci\u00f3n afirma que en el Registro de la Propiedad espa\u00f1ol no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase; no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que no puede inscribirse la transmisi\u00f3n y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implica la alteraci\u00f3n del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los queridos por los interesados.<\/p>\n

16 octubre 1989<\/p>\n

La unidad negocial como objeto de la inscripci\u00f3n<\/strong>.- Reitera aqu\u00ed la Direcci\u00f3n el criterio expresado en la Resoluci\u00f3n anterior, aunque extra\u00f1amente no la cita en los \u00abvistos\u00bb a pesar de su proximidad en el tiempo. Trat\u00e1ndose de una compraventa con precio aplazado e intereses derivados de este aplazamiento, garantizados ambos con condici\u00f3n resolutoria, y ante la negativa del Registrador a inscribir la condici\u00f3n en cuanto al pago de los intereses, la Direcci\u00f3n afirma que la cobertura de la cl\u00e1usula resolutoria puede extenderse no s\u00f3lo al precio aplazado en una compraventa, sino tambi\u00e9n a los intereses estipulados por el aplazamiento, pues el silencio del art\u00edculo 1.504 del C\u00f3digo Civil no puede interpretarse como prohibitivo cuando la regla general es la permisiva establecida por el art\u00edculo 1.255; por otra parte, las normas sobre la compraventa contemplan el caso tipo de este contrato, pero esto no quiere decir que las variaciones del tipo legal no merezcan la misma protecci\u00f3n. En definitiva, existe una unidad negocial y no un contrato de venta seguido de un acuerdo accesorio desligado causalmente del anterior. El precio y los intereses forman parte de un negocio \u00fanico, trascendido por el elemento plazo. Al abordar el segundo defecto se\u00f1alado en la nota del Registrador -car\u00e1cter no inscribible de la cl\u00e1usula penal a\u00f1adida a la condici\u00f3n resolutoria- la Direcci\u00f3n alude de nuevo a la unidad negocial como circunstancia que justifica la inscripci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal, al formar parte integrante de la compraventa realizada.<\/p>\n

5, 6, y 7 febrero 1990<\/p>\n

La unidad negocial como objeto de la inscripci\u00f3n<\/strong>.- Despu\u00e9s de reiterar en la primera parte de esta Resoluci\u00f3n la misma doctrina sustentada en las anteriores, de 5, 6 y 7 del mismo mes, por tratarse de un supuesto id\u00e9ntico, en la segunda parte la Direcci\u00f3n considera, en cambio, que no puede la misma condici\u00f3n servir como garant\u00eda del precio aplazado y del Impuesto de Tr\u00e1fico de Empresas, pues se trata de dos obligaciones independientes, accesoria la una de la otra, sin que la segunda forme parte de la estructura b\u00e1sica del negocio celebrado.<\/p>\n

19 febrero 1990<\/p>\n

La unidad negocial como objeto de la inscripci\u00f3n<\/strong>.- El Registrador tiene que suspender o denegar \u00edntegramente el ingreso del documento si entiende que las cl\u00e1usulas no inscribibles inciden en el total contexto pactado, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido e inscribir, por ejemplo, como hipoteca que garantiza intereses fijos la que se constituy\u00f3 para garantizar intereses variables.<\/p>\n

24 abril 1992<\/p>\n

La unidad negocial como objeto de inscripci\u00f3n<\/strong>.- Planteado el recurso porque el Registrador, ante una compraventa derivada de un arrendamiento de esta clase que no figuraba inscrito, consideraba necesaria su previa inscripci\u00f3n, la Direcci\u00f3n resuelve lo contrario, poniendo como ejemplo los retractos legales y convencionales, donde dicha inscripci\u00f3n previa no se practica. Seg\u00fan el Centro Directivo el arrendamiento financiero no es un contrato trilateral, que empieza con la compra previa y concluye con la adquisici\u00f3n final por el arrendatario optante, sino que existen dos contratos: el arrendamiento financiero, cuya unidad incluye el derecho de opci\u00f3n y la facultad de goce, y la venta que surge si se ejercita la opci\u00f3n.<\/p>\n

12 mayo y 21 junio 1994<\/p>\n

La unidad negocial como objeto de inscripci\u00f3n<\/strong>.- El supuesto de hecho consiste en la compra de una finca a favor de un menor, representado por su madre, cuyo precio se paga con un pr\u00e9stamo simult\u00e1neo garantizado con hipoteca, afirm\u00e1ndose que el destino de la finca adquirida generar\u00e1 los ingresos adecuados para afrontar el pago de los vencimientos por intereses y principal del pr\u00e9stamo. El Registrador inscribe la compraventa y deniega la inscripci\u00f3n de la hipoteca por no acreditarse la autorizaci\u00f3n judicial a que se refiere el art\u00edculo 166 del C\u00f3digo Civil, pero la Direcci\u00f3n revoca la nota: a) Porque los padres, como representantes legales de sus hijos y administradores de sus bienes, pueden, sin autorizaci\u00f3n judicial, realizar actos de aplicaci\u00f3n de dinero o capitales de los sometidos a su patria potestad en la adquisici\u00f3n de bienes inmuebles (art\u00edculo 154 del C\u00f3digo Civil); b) El negocio concluido entra en la categor\u00eda de los negocios complejos, de naturaleza unitaria, porque entre los elementos heterog\u00e9neos que lo constituyen hay una \u00edntima soldadura al aparecer fundidas en una s\u00edntesis las diversas declaraciones emitidas que confluyen en un \u00fanico negocio, que es resultado de las variadas causas que en \u00e9l concurren, y no puede escindirse en los dos negocios que lo forman y aplicar a cada uno las normas propias del contrato tipo, sino que por el contrario la causa compleja que le sirve de base ha absorbido las concurrentes y determina la primac\u00eda de uno de ellos que, en el presente caso, es la compraventa, como resulta de las propias manifestaciones de la compradora expresadas en la escritura; y c) Atendiendo al esp\u00edritu y finalidad de la norma del art\u00edculo 166 del C\u00f3digo Civil, resulta injustificada su aplicaci\u00f3n al supuesto en el que, al ingresar ya gravado el bien inmueble en el patrimonio de los menores, no se realiza un acto independiente de gravamen que comprometa o arriesgue sus patrimonios preexistentes.<\/p>\n

7 julio 1998<\/p>\n

La unidad negocial como objeto de inscripci\u00f3n<\/strong>.- Aunque la Direcci\u00f3n General ha se\u00f1alado en numerosas resoluciones que el Registrador no puede denegar la inscripci\u00f3n de una cl\u00e1usula contractual cuando con ello se altera el contenido sustancial del negocio que se pretende inscribir, esta doctrina no es aplicable a un caso, como el presente, en que una cl\u00e1usula inscribible, como es la adjudicaci\u00f3n de una finca, aunque fuere con la obligaci\u00f3n de transmitirla o invertir su importe en objeto determinado, no se altera por el hecho de que no se inscriba otra posterior, que supone la asunci\u00f3n de compromisos obligacionales por el adjudicatario sin garant\u00eda real alguna.<\/p>\n

25 noviembre 1998<\/p>\n

La unidad negocial como objeto de inscripci\u00f3n.- <\/strong>1. Se presenta en el Registro escritura de compraventa de participaciones indivisas de dos fincas r\u00fasticas. Quedando parte del precio aplazado, se pacta condici\u00f3n resolutoria. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n de la venta por no haberse distribuido el precio aplazado entre las dos participaciones que se venden. El Notario \u2013que es el presentante\u2013 recurre aduciendo que la falta de distribuci\u00f3n debe impedir la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n pero no impide la inscripci\u00f3n de la venta.<\/p>\n

    \n
  1. Ya antes de la introducci\u00f3n en la Ley Hipotecaria del art\u00edculo 19 bis, este Centro Directivo hab\u00eda declarado que la inscripci\u00f3n parcial de un documento ten\u00eda como presupuesto que el pacto o estipulaci\u00f3n rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. En concreto, en materia de condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita por incumplimiento de uno de los contratantes, se hab\u00eda afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad espa\u00f1ol no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si se ha querido constituir una condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita como garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podr\u00e1 inscribirse la transmisi\u00f3n y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicar\u00eda la alteraci\u00f3n del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resoluci\u00f3n de 16 de octubre de 1989).<\/li>\n<\/ol>\n

    Actualmente, el art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su p\u00e1rrafo segundo del presupuesto de que la inscripci\u00f3n parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que la \u00fanica persona cuyo consentimiento permitir\u00eda en el presente supuesto tal inscripci\u00f3n parcial es el vendedor, que es el garantizado por la condici\u00f3n resolutoria, sin que pueda bastar el consentimiento del presentante, aunque dicho presentante sea el Notario autorizante. Por otro lado, la facilidad de subsanaci\u00f3n \u2013pues un simple documento privado suscrito por los contratantes, con firma legitimadas\u2013 hace un tanto incomprensible la interposici\u00f3n del recurso.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    28 mayo 2005<\/p>\n

    <\/a> La unidad negocial como objeto de la inscripci\u00f3n<\/strong>.- Como cuesti\u00f3n previa a la resuelta en este recurso, la Direcci\u00f3n se pronuncia sobre la actuaci\u00f3n de una Registradora, que inscribi\u00f3 una hipoteca sin una cl\u00e1usula de vencimiento anticipado y sin solicitar el consentimiento del interesado para esa inscripci\u00f3n parcial.<\/p>\n

      \n
    1. c) Por \u00faltimo, y por lo que se refiere a la inscripci\u00f3n parcial practicada (por cierto, la nota de despacho no ofrece dato alguno en torno a la suerte de los restantes pactos de la escritura, especialmente en lo relativo al hecho de que se haya denegado el acceso al Registro a algunos de ellos), este Centro Directivo tuvo ocasi\u00f3n de manifestar en la Resoluci\u00f3n \u2013vinculante para el Registrador calificante\u2013 de 28 de mayo de 2005, que ya antes de la introducci\u00f3n en la Ley Hipotecaria del art\u00edculo 19 bis, hab\u00eda declarado que la inscripci\u00f3n parcial de un documento ten\u00eda como presupuesto que el pacto o estipulaci\u00f3n rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. Precisamente, en el caso entonces examinado (condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita para el caso de incumplimiento de uno de los contratantes), se hab\u00eda afirmado que, \u00abteniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad espa\u00f1ol no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si se ha querido constituir una condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita como garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podr\u00e1 inscribirse la transmisi\u00f3n y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicar\u00eda la alteraci\u00f3n del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resoluci\u00f3n de 16 de octubre de 1989)\u00bb. Por lo dem\u00e1s, actualmente el art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte, en su p\u00e1rrafo segundo, del presupuesto de que la inscripci\u00f3n parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que la \u00fanica persona cuyo consentimiento permitir\u00eda, en el caso que ahora nos ocupa, tal inscripci\u00f3n parcial es el acreedor hipotecario, que es el garantizado por tal cl\u00e1usula, sin que pueda haber bastado el consentimiento del presentante; precisiones todas las anteriores que, dicho sea de paso, brillan por su ausencia en la nota de despacho del t\u00edtulo que da origen al recurso, en tanto que denegatoria de determinada estipulaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

      Ahora bien, la necesidad \u2013ya apuntada\u2013 de ce\u00f1ir el contenido de la presente resoluci\u00f3n al examen de la nota, impide que ahora se aborde esta \u00faltima cuesti\u00f3n, algo que, por cierto, s\u00ed que plantea el Notario en su escrito de recurso, al poner de relieve que, a su juicio, se ha mutilado el negocio al inscribirlo sin la cl\u00e1usula de vencimiento anticipada denegada, y adem\u00e1s se ha dejado sin efecto la otra causa de vencimiento anticipado consistente en la falta de inscripci\u00f3n de la hipoteca (letra D), cl\u00e1usula que, por lo antes dicho, se ha de suponer inscrita.<\/p>\n

      2 octubre 2006<\/p>\n

      La unidad negocial como objeto de inscripci\u00f3n<\/strong>.- 1. Para la adecuada resoluci\u00f3n de este recurso conviene precisar los siguientes hechos. Como consecuencia de una actuaci\u00f3n urban\u00edstica (proyecto de equidistribuci\u00f3n) se pone de manifiesto la existencia de una doble inmatriculaci\u00f3n por lo que de acuerdo con lo establecido en el art\u00edculo 10.1 del Real Decreto 1093\/1997 de 4 de julio por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica, se practica la inscripci\u00f3n de la finca de reemplazo con car\u00e1cter provisional a nombre de los dos titulares de las parcelas de procedencia en tanto se acredite su mejor derecho sobre la finca resultante. Presentada demanda de doble inmatriculaci\u00f3n se llega a un acuerdo transaccional que es homologado judicialmente resultando del mismo un reconocimiento del dominio sobre la finca a favor de uno de los titulares, concedi\u00e9ndose al otro una opci\u00f3n de compra por precio determinado y plazo de 20 d\u00edas h\u00e1biles para su ejecuci\u00f3n. El acuerdo transaccional se inscribe en el Registro, inscribi\u00e9ndose, por tanto, el dominio y el derecho de opci\u00f3n de compra. Es de hacer notar que aparece presentada una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario recayente sobre la finca de procedencia que es titularidad de aqu\u00e9l a quien luego se conceder\u00eda la opci\u00f3n de compra.<\/p>\n

      Se presenta instancia suscrita por el titular del dominio en la que se solicita la cancelaci\u00f3n de la opci\u00f3n de compra alegando que nunca se ha solicitado la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n, por lo que no se debi\u00f3 inscribir, y por ello, se solicita su cancelaci\u00f3n, as\u00ed como la de cualquier carga que recaiga sobre la finca.<\/p>\n

      El Registrador suspende la cancelaci\u00f3n de la opci\u00f3n por tres motivos. En primer lugar por entender que, si bien existen supuestos en que cabe la inscripci\u00f3n parcial, ello no ocurre cuando, como sucede en el presente caso, el derecho que se inscribe y el que se pretende cancelar est\u00e1n \u00edntimamente ligados. En segundo lugar porque la caducidad de la opci\u00f3n que se alega no resulta apreciable por el Registrador, ya que una cosa es la caducidad del derecho y otra la del asiento. Finalmente, con relaci\u00f3n a la hipoteca presentada, porque considera que estando el asiento de presentaci\u00f3n vigente, no se puede cancelar y deber\u00e1 ser objeto de inscripci\u00f3n si se ejercita la opci\u00f3n (a continuaci\u00f3n se examina s\u00f3lo el primer defecto; los otros dos pueden verse en los apartados \u201cOPCI\u00d3N. Caducidad y cancelaci\u00f3n\u201d e \u201cHIPOTECA. Cancelaci\u00f3n por extinci\u00f3n del derecho\u201d).<\/p>\n

        \n
      1. Se discuten en este recurso varias cuestiones. La primera afectar\u00eda a la posibilidad de inscripci\u00f3n parcial del Auto que homologa judicialmente el acuerdo celebrado entre las partes. Sobre esta cuesti\u00f3n hay que partir de la base de que una vez practicado el asiento, este se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales y por tanto no puede ser modificado en tanto no medie acuerdo de los interesados o resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo establezca. No obstante, conviene precisar que el recurrente denuncia en su escrito una extralimitaci\u00f3n del Registrador en la pr\u00e1ctica del asiento cuestionado.<\/li>\n<\/ol>\n

        Ya antes de la introducci\u00f3n en la Ley Hipotecaria del art\u00edculo 19 bis, este Centro Directivo hab\u00eda declarado que la inscripci\u00f3n parcial de un documento ten\u00eda como presupuesto que el pacto o estipulaci\u00f3n rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. Se afirmaba que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad espa\u00f1ol no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal y como aparece configurada por las partes en su acuerdo transaccional, de modo que si han querido establecer como contraprestaci\u00f3n del reconocimiento del dominio un derecho de opci\u00f3n de compra no podr\u00e1 inscribirse aquel y denegar el acceso registral a la opci\u00f3n de compra, por cuanto que ello implicar\u00eda la alteraci\u00f3n del equilibrio resultante del acuerdo, atribuyendo a este efectos distintos de los requeridos por los interesados.<\/p>\n

        As\u00ed dispone el art\u00edculo 19.1 de la Ley 1\/2000 de Enjuiciamiento Civil que los litigantes est\u00e1n facultados para disponer del objeto del juicio, excepto cuando la Ley lo proh\u00edba o establezca limitaciones por raz\u00f3n de inter\u00e9s general o en beneficio de tercero. A\u00f1ade al apartado siguiente que si las partes pretendieran una transacci\u00f3n judicial y el acuerdo fuera conforme con lo anteriormente previsto, ser\u00e1 homologado por el tribunal que est\u00e9 conociendo el litigio al que se pretenda poner fin. En este caso el Auto que homologa el acuerdo entre las partes se\u00f1ala que \u00abde lo elementos obrantes en los autos, no se desprende que el acuerdo adoptado por las partes est\u00e9 prohibido por la ley, ni desconozca ninguna de las limitaciones a las que hace referencia el precepto antes citado, por lo que procede la homologaci\u00f3n de la transacci\u00f3n declarando finalizado el proceso\u00bb en los t\u00e9rminos expuestos en los antecedentes de esta resoluci\u00f3n y que hac\u00edan referencia, entre otros extremos, al reconocimiento del dominio sobre la finca cuestionada y la concesi\u00f3n de un derecho de opci\u00f3n sobre la misma. Por todo ello cabe concluir que la inscripci\u00f3n del testimonio del Auto que homologaba el acuerdo entre las partes fue practicada correctamente por el Registrador. Adem\u00e1s tambi\u00e9n esta Direcci\u00f3n General ha afirmado reiteradamente que la sola presentaci\u00f3n del documento en el Registro implica la petici\u00f3n de los asientos que correspondan (vid Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb).<\/p>\n

        14 diciembre 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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