{"id":20741,"date":"2016-03-27T11:02:09","date_gmt":"2016-03-27T10:02:09","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20741"},"modified":"2016-03-29T11:04:30","modified_gmt":"2016-03-29T10:04:30","slug":"requisitos-esenciales-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/contratos\/requisitos-esenciales-2\/","title":{"rendered":"Requisitos esenciales"},"content":{"rendered":"

CONTRATOS
\n <\/strong><\/h1>\n

Requisitos esenciales<\/a><\/strong><\/p>\n

Requisitos esenciales<\/strong>.- Pactada una cesi\u00f3n de bienes en pago de asunci\u00f3n de deuda, cuya eficacia se subordina a la condici\u00f3n suspensiva de que antes de determinado plazo se incoe la declaraci\u00f3n de suspensi\u00f3n de pagos de una de las partes y, adem\u00e1s, que dicho expediente termine con la aprobaci\u00f3n de un convenio de acreedores, la Direcci\u00f3n confirma la nota de calificaci\u00f3n y rechaza la inscripci\u00f3n -calificando el defecto como insubsanable- bas\u00e1ndose en que: a) La solicitud de declaraci\u00f3n del estado de suspensi\u00f3n de pagos es decisi\u00f3n absolutamente discrecional del propio solicitante, sin que legalmente venga compelido a ello cualquiera que sea su situaci\u00f3n patrimonial; b) es elemento esencial para la existencia del contrato la concurrencia del consentimiento de los contratantes, esto es, su firme y definitiva voluntad sobre su objeto, causa y perfecci\u00f3n, lo que excluye que pueda dejarse la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes (art\u00edculo 1.256 del C\u00f3digo Civil) y determina la nulidad de las obligaciones condicionales cuando el cumplimiento de la condici\u00f3n depende de la exclusiva voluntad del obligado (art\u00edculo 1.115 del C\u00f3digo Civil); c) que en nuestro Registro de la Propiedad s\u00f3lo son inscribibles aquellos actos o negocios de trascendencia real en los que concurren las exigencias legales de perfecci\u00f3n y validez. Por todo ello no puede accederse a la inscripci\u00f3n de un negocio cuya eficacia queda pendiente de la lib\u00e9rrima voluntad de una de las partes, sin que esta afirmaci\u00f3n quede comprometida, como alega el recurrente, por el hecho de que la consecuci\u00f3n del convenio ya no depende solamente de su voluntad, pues ello no puede llevar a ignorar que dicha voluntad s\u00ed basta para impedir el cumplimiento de la condici\u00f3n.<\/p>\n

19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28 y 29 septiembre 1995<\/p>\n

Requisitos esenciales<\/strong>.- Antecedentes: inscrita la venta de unas fincas, se solicita la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado, mediante la cual: 1) Se hace constar que por documento privado, realizado el mismo d\u00eda de la compra y a continuaci\u00f3n de ella, las partes pactaron que el comprador deber\u00eda entregar a los vendedores el 25 por 100 de lo construido sobre el solar resultante de la demolici\u00f3n de las casas. 2) De acuerdo con lo convenido y en ejecuci\u00f3n de lo pactado en el documento privado, se especifican los elementos privativos que, por v\u00eda de permuta, se transmiten a los vendedores. La Direcci\u00f3n, frente al criterio del Registrador, que consider\u00f3 que la escritura conten\u00eda s\u00f3lo pactos obligacionales, no inscribibles, entiende que, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n que se d\u00e9 a la escritura, es posible su inscripci\u00f3n, pues si bien es cierto que en el documento privado no se especificaban las unidades concretas que se adjudicar\u00edan a los vendedores -lo que era imposible en aquel momento, puesto que a\u00fan no se hab\u00edan construido-, los contratantes especifican ahora los pisos que se transmiten, existiendo por tanto consentimiento y objeto del contrato, y siendo la causa del mismo la permuta que en el documento privado primitivo se realiz\u00f3, aunque dicho contrato se calificara de compraventa.<\/p>\n

21 junio 2002<\/p>\n

\u00a0Requisitos esenciales<\/strong>.- l. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, otorgada escritura de constituci\u00f3n de hipoteca sobre la mitad indivisa de una finca perteneciente a una persona casada en r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes, y habiendo prestado su consentimiento su esposa, es inscribible la hipoteca dado que, cuando se presenta la escritura en el Registro, dicha mitad indivisa hab\u00eda sido transmitida por el marido a su mujer.<\/p>\n

    \n
  1. La doctrina m\u00e1s autorizada denomina convalescencia del negocio nulo al hecho de devenir v\u00e1lido tal negocio por virtud de un nuevo hecho que, al sumarse al supuesto que se consideraba nulo, le confiere validez, y su ejemplo m\u00e1s t\u00edpico es la ratificaci\u00f3n por el \u00abdominus\u00bb del negocio realizado sin poder (cfr. art\u00edculo 1259 del C\u00f3digo Civil).<\/li>\n<\/ol>\n

    Aplicada tal doctrina a la hipoteca, supondr\u00eda que, hipotecada una finca por quien no fuera su due\u00f1o, tal hipoteca se convalidar\u00eda si, con posterioridad, el hipotecante adquiriera el dominio. Ahora bien, su aplicaci\u00f3n a la hipoteca no es de f\u00e1cil soluci\u00f3n, aunque cabe inclinarse por su admisi\u00f3n ya que, por una parte, tal efecto convalidatorio se admiti\u00f3 por Las Partidas para el \u00abpe\u00f1o\u00bb, si, el empe\u00f1ante, esperando tener el se\u00f1or\u00edo de alguna cosa, la empe\u00f1ase y, con posterioridad deviniera due\u00f1o (cfr. Partida 5.\u00aa T\u00edtulo XIII, Ley VII), y, aunque el art\u00edculo 126 de la Ley Hipotecaria de 1861 estableci\u00f3 que, en este supuesto, la hipoteca no convalecer\u00e1 aunque el constituyente adquiriera despu\u00e9s el dominio de la cosa, tal precepto no fue recogido por la Ley Hipotecaria vigente; y, si bien el art\u00edculo 1857 2\u00b0 del C\u00f3digo Civil exige como requisito esencial de la prenda y la hipoteca la propiedad del bien por quien lo empe\u00f1a o hipoteca, ello no es obst\u00e1culo para la admisi\u00f3n de la convalidaci\u00f3n posterior, al haber desaparecido de nuestra legislaci\u00f3n el citado art\u00edculo 126 de la Ley de 1861.<\/p>\n

    Ahora bien, para que tal convalescencia tenga valor es preciso que el consentimiento que convalida sea un acto que se hace como propio, en contemplaci\u00f3n de ser el futuro \u00abdominus negotii\u00bb, requisito que no concurre en el presente supuesto pues, como alega el Registrador, la esposa del hipotecante realmente no prest\u00f3 su consentimiento sino un mero asentimiento al negocio realizado por su marido, puesto que, cuando consinti\u00f3 la hipoteca, ning\u00fan derecho ostentaba sobre la finca hipotecada, ni existe constancia de que hubiera la contemplaci\u00f3n de ser propietaria en un futuro.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    27 abril 2005<\/p>\n

    <\/a> Requisitos esenciales<\/strong>.- 1. En el supuesto f\u00e1ctico de este expediente concurren las siguientes circunstancias:<\/p>\n

      \n
    1. a) Mediante convenio regulador de la separaci\u00f3n, aprobado judicialmente, los c\u00f3nyuges liquidaron su sociedad de gananciales, adjudicando, entre otros bienes, determinado piso al marido.<\/li>\n
    2. b) Transcurridos dos a\u00f1os desde la aprobaci\u00f3n de dicho convenio, y pendiente todav\u00eda de presentaci\u00f3n a inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad la mencionada adjudicaci\u00f3n, fue aprobado judicialmente nuevo convenio por el que se subsana la liquidaci\u00f3n de gananciales inicial, mediante la adici\u00f3n de un garaje y un trastero y la inclusi\u00f3n de una deuda ganancial con el hermano del marido \u2013del que se dice que padece incapacidad \u2013, de modo que se da nueva redacci\u00f3n al convenio regulador primigenio y se adjudican a dicho c\u00f3nyuge y su citado hermano, pro indiviso, las tres fincas referidas, manteni\u00e9ndose el resto de la liquidaci\u00f3n inicial.<\/li>\n
    3. c) La Registradora suspende la inscripci\u00f3n solicitada por considerar que, aun cuando el acreedor tiene derecho a intervenir en la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal para defender sus intereses, no se le pueden adjudicar en pago de una deuda, manifestada por los c\u00f3nyuges y no por el acreedor (deuda que, seg\u00fan alega dicha funcionaria, no est\u00e1 justificada, ni cuantificada; ni determinado si era l\u00edquida y exigible), bienes que deben ser adjudicados en el marco de las relaciones de la sociedad conyugal a uno u otro de los c\u00f3nyuges, quienes, en caso de asumir la deuda, podr\u00e1n adjudicar posteriormente en pago de la misma bienes a ellos adjudicados, en virtud de figuras jur\u00eddicas y fiscales diferentes del convenio regulador, cuyo \u00e1mbito comprende a los c\u00f3nyuges e hijos que constituyen el n\u00facleo familiar.<\/li>\n
    4. Uno de los principios b\u00e1sicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, \u00aberga omnes\u00bb, de la presunci\u00f3n de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional \u2013arts. 1 y 38 de la Ley Hipotecaria\u2013), est\u00e1 fundado en una rigurosa selecci\u00f3n de los t\u00edtulos inscribibles sometidos a la calificaci\u00f3n del Registrador, y as\u00ed el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento p\u00fablico o aut\u00e9ntico para que pueda practicarse la inscripci\u00f3n en los libros registrales, y esta norma se reitera a trav\u00e9s de toda la Ley Hipotecaria, as\u00ed como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.<\/li>\n<\/ol>\n

      Ciertamente, seg\u00fan los art\u00edculos 1.216 del C\u00f3digo Civil y 317.1.\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil (\u00aba efectos de prueba en el proceso\u00bb, precisa este \u00faltimo precepto), son documentos p\u00fablicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante \u00e9l -art\u00edculos 281 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al art\u00edculo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios har\u00e1n prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentaci\u00f3n (cfr., tambi\u00e9n, art\u00edculo 1.218 del C\u00f3digo Civil). Pero es tambi\u00e9n cierto, seg\u00fan la reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General, que al exigir el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los t\u00edtulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que est\u00e9n consignados en escritura p\u00fablica, ejecutoria o documento aut\u00e9ntico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento aut\u00e9ntico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).<\/p>\n

      Seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, Resoluciones de 25 de febrero y 9 y 10 de marzo de 1988), es inscribible el convenio regulador sobre liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y de que \u00e9ste ha sido aprobado por la sentencia que acuerda la separaci\u00f3n; y ello porque se considera que se trata de un acuerdo de los c\u00f3nyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado. Pero esta posibilidad ha de interpretarse en sus justos t\u00e9rminos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. art\u00edculos 90, 91 y 103 del C\u00f3digo Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significaci\u00f3n negocial propia, cuyo alcance y eficacia habr\u00e1n de ser valorados en funci\u00f3n de las generales exigencias de todo negocio jur\u00eddico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.<\/p>\n

      En el presente caso, indudablemente, y aun cuando se dejaran al margen otras cuestiones como la falta de intervenci\u00f3n del acreedor o de determinaci\u00f3n de dicha deuda \u2013que, por s\u00ed solas habr\u00edan de impedir la inscripci\u00f3n solicitada\u2013, el convenio de adjudicaci\u00f3n a un tercero en pago de deudas excede del \u00e1mbito del procedimiento utilizado as\u00ed como de las operaciones liquidatorias propiamente dichas, y tiene un tratamiento jur\u00eddico distinto al del convenio regulador de la separaci\u00f3n, por lo que ser\u00e1 necesaria la formalizaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico traslativo mediante la correspondiente escritura p\u00fablica otorgada por los c\u00f3nyuges y el adjudicatario.<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

      25 octubre 2005<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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