{"id":20821,"date":"2016-03-29T13:28:04","date_gmt":"2016-03-29T12:28:04","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20821"},"modified":"2016-03-29T13:28:04","modified_gmt":"2016-03-29T12:28:04","slug":"datos-relativos-a-la-descripcion-que-constituyen-menciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/descripcion\/datos-relativos-a-la-descripcion-que-constituyen-menciones\/","title":{"rendered":"Datos relativos a la descripci\u00f3n que constituyen menciones"},"content":{"rendered":"

DESCRIPCI\u00d3N
\n <\/strong><\/h1>\n

Datos relativos a la descripci\u00f3n que constituyen menciones<\/a><\/strong><\/p>\n

Datos relativos a la descripci\u00f3n que constituyen menciones<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripci\u00f3n de una escritura de venta de una finca cuya superficie, seg\u00fan la escritura, es de 5.503 m2, pero que seg\u00fan el registrador ocupa una superficie de 4.203,50 m2, existiendo por tanto, seg\u00fan \u00e9ste, un exceso de cabida que ha de ser acreditado.<\/p>\n

De los Hechos anteriormente expuestos se desprende que la discrepancia entre recurrente y Registrador se centra en el alcance que haya de darse a los datos que, acerca de la superficie de la finca, se recogen en la inscripci\u00f3n 1.\u00aa de \u00e9sta como fruto de las manifestaciones hechas por quienes otorgaron la escritura que motiv\u00f3 dicha inscripci\u00f3n. As\u00ed, para el recurrente, tales manifestaciones no pasan de ser menciones que, conforme al art\u00edculo 29 de la Ley Hipotecaria, nunca debieron tener acceso al Registro, por lo que la superficie de la finca es la que consta al comienzo de dicha inscripci\u00f3n, menos las parcelas segregadas, es decir, 8.746,28 m\u00b2. Para el Registrador, por el contrario, dichas manifestaciones constituyen una especie de desinscripci\u00f3n de la superficie a que las mismas se refieren, superficie que habr\u00eda quedado fuera del Registro, por lo que la cabida registral de la finca ser\u00eda de 4.203,50 m\u00b2; de ah\u00ed que, dici\u00e9ndose en el t\u00edtulo ahora presentado que la finca ocupa 5.503 m\u00b2, exista a su juicio un exceso de cabida que no resulta acreditado.<\/p>\n

    \n
  1. Puestos en esta tesitura, ha de convenirse que la raz\u00f3n asiste al recurrente.<\/li>\n<\/ol>\n

    En efecto, dispone el art\u00edculo 29 de la Ley Hipotecaria que \u00abLa fe p\u00fablica del Registro no se extender\u00e1 a la menci\u00f3n de derechos susceptibles de inscripci\u00f3n separada y especial\u00bb. Queda claro que, a los efectos de la protecci\u00f3n que dispensa el Registro de la Propiedad, la simple menci\u00f3n, indicaci\u00f3n o rese\u00f1a de derechos que, por su naturaleza, podr\u00edan ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ah\u00ed que disponga el art\u00edculo 98 de la Ley Hipotecaria que las menciones no tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de grav\u00e1menes y ser\u00e1n canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada; cancelaci\u00f3n que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el art\u00edculo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que entiende prestada la conformidad del interesado cuando se solicita una certificaci\u00f3n o cuando se presenta alg\u00fan documento a inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    La proscripci\u00f3n registral de las menciones est\u00e1, por tanto, clara. El empe\u00f1o del legislador en su eliminaci\u00f3n, con el fin de dar mayor precisi\u00f3n a los asientos registrales y, por ende, a la protecci\u00f3n que dispensa el Registro, experiment\u00f3 un decidido impulso con la reforma hipotecaria de 1944, y as\u00ed ya lo puso de relieve la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 21 de marzo de 1947. El problema radica en determinar cu\u00e1ndo nos encontramos ante una menci\u00f3n registral, dada la multiplicidad de casos que pueden darse en la pr\u00e1ctica, lo cual impide que puedan darse reglas generales al respecto, y que haya de estarse a cada supuesto concreto para determinar el alcance del dato que plantea la controversia.<\/p>\n

      \n
    1. Hechas estas consideraciones, es claro que, en el caso que nos ocupa, la referencia que en la inscripci\u00f3n 1.\u00aa de la finca se hace a las manifestaciones de los entonces titulares de la finca es una aut\u00e9ntica menci\u00f3n. En efecto, se expresa en el asiento que, a tenor de dichas manifestaciones, una parte de la superficie de la finca fue expropiada por la Jefatura de Carreteras, y que otra parte est\u00e1 destinada a ca\u00f1ada y ser\u00e1 cedida al organismo administrativo que corresponda. Pero lo cierto es que ni la expropiaci\u00f3n ni la cesi\u00f3n han tenido acceso al Registro, que no puede por tanto saberse si tales actuaciones se ha producido efectivamente, y, caso de que se hayan llevado a cabo, a cu\u00e1nto asciende la superficie expropiada o cedida. Si ello es as\u00ed, no puede hacerse recaer sobre el titular de la finca las consecuencias de la falta de actuaci\u00f3n de los organismos administrativos competentes para conseguir que se reflejaran adecuadamente en el Registro las vicisitudes de las actuaciones que se hayan llevado a cabo.<\/li>\n<\/ol>\n

      Consecuentemente, las manifestaciones que se recogen en la inscripci\u00f3n 1.\u00aa han de ser reputadas como la referencia a un derecho (el demanio) susceptible de inscripci\u00f3n separada y especial (arts. 4 y 5 del Reglamento Hipotecario) que por razones que se desconocen (pero que en ning\u00fan caso, deben perjudicar al titular registral) no ha sido objeto de inscripci\u00f3n separada y especial. Es decir, constituyen una aut\u00e9ntica menci\u00f3n, que no deber\u00eda haber tenido acceso al Registro (arts. 9 y 51.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario), y que, por ello, y aun no cancelada formalmente, no puede ser reputada como un gravamen o derecho inscrito (p\u00e1rrafo primero del art. 353.3 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

      De lo dicho se desprende que, siendo la superficie inicial de la finca la de 11.263,18 m2, y habi\u00e9ndose segregado 2.516,90 m2, la cabida registral asciende a 8.746,28 m2, sin que a estos efectos hayan de tomarse en consideraci\u00f3n las manifestaciones recogidas en la inscripci\u00f3n 1.\u00aa Por ello, expres\u00e1ndose en el t\u00edtulo ahora presentado que la superficie de la finca es de 5.503 m\u00b2, no existe un exceso de cabida, como entiende el Registrador, sino m\u00e1s bien lo contrario: una reducci\u00f3n de superficie. Y el defecto reflejado en la nota de calificaci\u00f3n, por tanto, debe decaer.<\/p>\n

      Ahora bien, llegados a este punto podr\u00eda plantearse, en l\u00ednea con declarado por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 16 de marzo de 2001, 13 de junio de 2001, 16 de junio de 2003 y 3 de enero de 2006, si ser\u00eda necesario acreditar la disminuci\u00f3n de cabida que ahora se atribuye a la finca, o si, dadas las caracter\u00edsticas de la misma y los documentos incorporados a la escritura presentada, la menor cabida est\u00e1 justificada, sin necesidad de cumplir mayores requisitos. Pero dado que se trata de una cuesti\u00f3n no planteada por el registrador en su nota, no puede este Centro Directivo entrar en el examen de la misma (art. 326 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

      26 julio 2007 <\/p>\n

      <\/a>Datos relativos a la superficie que constituyen menciones<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso la cuesti\u00f3n de si, dici\u00e9ndose en la descripci\u00f3n de una finca (la n\u00famero 11.380) que se ha producido una disminuci\u00f3n en su cabida como consecuencia de una expropiaci\u00f3n que, en el momento de la descripci\u00f3n no figuraba en el Registro, pero que despu\u00e9s se hizo constar, como consecuencia de una inmatriculaci\u00f3n en una actuaci\u00f3n urban\u00edstica, dando lugar a una inscripci\u00f3n especial y separada (la de la finca 82.422), tal expresi\u00f3n de la disminuci\u00f3n ha de considerarse una menci\u00f3n, y, por tanto, cancelarse de conformidad con lo que establecen los art\u00edculos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

        \n
      1. Como ha dicho en diversas ocasiones este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) la definici\u00f3n de lo que ha de entenderse por menci\u00f3n no es un\u00edvoca, pues, si bien la doctrina cl\u00e1sica conceptuaba la menci\u00f3n como aquella carga, limitaci\u00f3n, afecci\u00f3n o derecho que se alud\u00eda en una inscripci\u00f3n pero que, siendo susceptible de inscripci\u00f3n separada, no hab\u00eda sido objeto de la misma, esta Direcci\u00f3n General ha considerado tambi\u00e9n como menci\u00f3n (cfr. Resoluci\u00f3n de 26 de julio de 2007), la alusi\u00f3n a una disminuci\u00f3n de cabida producida por una expropiaci\u00f3n que no ha sido objeto de inscripci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

        En efecto, en esta \u00faltima Resoluci\u00f3n, que se refiere a un supuesto casi id\u00e9ntico al presente, se expresa: \u00abes claro que, en el caso que nos ocupa, la referencia que en la inscripci\u00f3n 1.\u00aa de la finca se hace a las manifestaciones de los entonces titulares de la finca es una aut\u00e9ntica menci\u00f3n\u00bb. As\u00ed sucede en este caso concreto al expresarse en el asiento que, a tenor de dichas manifestaciones, una parte de la superficie de la finca fue expropiada por la Jefatura de Carreteras, y que otra parte est\u00e1 destinada a ca\u00f1ada y ser\u00e1 cedida al organismo administrativo que corresponda. Pero lo cierto es que ni la expropiaci\u00f3n ni la cesi\u00f3n han tenido acceso al Registro, ni, por tanto, puede saberse si tales actuaciones se han producido efectivamente, y, caso de que se hayan llevado a cabo, a cu\u00e1nto asciende la superficie expropiada o cedida. Si ello es as\u00ed, no puede hacerse recaer sobre el titular de la finca las consecuencias de la falta de actuaci\u00f3n de los organismos administrativos competentes para conseguir que se reflejaran adecuadamente en el Registro las vicisitudes de las actuaciones que se hayan llevado a cabo.<\/p>\n

        Consecuentemente, las manifestaciones que se recogen en la inscripci\u00f3n 1.\u00aa han de ser reputadas como la referencia a un derecho (el demanio) susceptible de inscripci\u00f3n separada y especial (art\u00edculos 4 y 5 del Reglamento Hipotecario) que por razones que se desconocen (pero que, en ning\u00fan caso, deben perjudicar al titular registral) no ha sido objeto de inscripci\u00f3n separada y especial. Es decir, constituyen una aut\u00e9ntica menci\u00f3n, que no deber\u00eda haber tenido acceso al Registro (art\u00edculos. 9 y 51.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario), y que, por ello, y aun no cancelada formalmente, no puede ser reputada como un gravamen o derecho inscrito.<\/p>\n

          \n
        1. Sin embargo, en el presente caso, existe un elemento que transforma completamente el supuesto de hecho, y es que la porci\u00f3n expropiada figura inscrita por lo que ya tiene inscripci\u00f3n separada y especial, lo cual es incompatible con el concepto de menci\u00f3n. Adem\u00e1s de ello, de procederse a la cancelaci\u00f3n que se solicita, es evidente que se producir\u00eda una doble inmatriculaci\u00f3n, pues el mismo terreno figurar\u00eda inscrito como formando parte de la finca 11.380 y como objeto exclusivo de la finca 82.422. Todo ello sin perjuicio de que, si los recurrentes se creen con derecho a esta porci\u00f3n de terreno, pueden interponer las acciones judiciales que correspondan ante los Tribunales sobre la titularidad del mismo, y si estiman que la inmatriculaci\u00f3n de la finca 82.422 se ha producido irregularmente, puedan, tambi\u00e9n ante los Tribunales, solicitar su cancelaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

          1 febrero 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          DESCRIPCI\u00d3N Datos relativos a la descripci\u00f3n que constituyen menciones Datos relativos a la descripci\u00f3n que constituyen menciones.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripci\u00f3n de una escritura de venta de una finca cuya superficie, seg\u00fan la escritura, es de 5.503 m2, pero que seg\u00fan el registrador ocupa una superficie de 4.203,50 m2, […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4838],"tags":[4839,1526],"class_list":{"0":"post-20821","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-descripcion","7":"tag-datos-relativos-a-la-descripcion-que-constituyen-menciones","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20821","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20821"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20821\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20821"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20821"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20821"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}