{"id":20864,"date":"2016-03-26T14:16:40","date_gmt":"2016-03-26T13:16:40","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20864"},"modified":"2016-03-29T16:18:21","modified_gmt":"2016-03-29T15:18:21","slug":"de-pisos-en-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/descripcion\/de-pisos-en-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"De pisos en propiedad horizontal"},"content":{"rendered":"

DESCRIPCI\u00d3N
\n <\/strong><\/h1>\n

De pisos en propiedad horizontal<\/a><\/strong><\/p>\n

De pisos en propiedad horizontal<\/strong>.- La descripci\u00f3n de los distintos pisos o locales puede hacerse con referencia a uno determinado cuando los dem\u00e1s son exactamente iguales y s\u00f3lo var\u00eda la planta en que est\u00e1n situados.<\/p>\n

20 abril 1967 <\/p>\n

<\/a>De pisos en propiedad horizontal<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso el t\u00edtulo calificado est\u00e1 integrado por una escritura, autorizada el 26 de abril de 2007, de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado de compraventa, fechado el 5 de enero de 1967, de la mitad indivisa de un piso perteneciente a un edificio constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y en \u00e9l son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del recurso los siguientes:<\/p>\n

    \n
  1. a) En el t\u00edtulo presentado la descripci\u00f3n de la finca es la siguiente: \u00abURBANA.\u2013N\u00famero diecis\u00e9is.\u2013Vivienda piso cuarto letra A derecha de la casa n\u00famero cinco de la calle Garc\u00eda Lesmes, antes n\u00famero once de la calle General Ruiz, en Valladolid. Est\u00e1 situada a la izquierda del edificio, seg\u00fan se mira desde la calle de situaci\u00f3n. Consta de cinco habitaciones, cocina, cuarto de aseo y servicio. Linda, seg\u00fan se entra en la vivienda desde la caja de la escalera: por el frente con casa n\u00famero tres de la calle de la situaci\u00f3n de Comunidad de Propietarios, antes n\u00famero nueve de la calle del General Ruiz; derecha, casa n\u00famero dos de la calle de la Cadena, de Comunidad de Propietarios, antes n\u00famero cuatro de esta calle de Don Serapio Herrero; izquierda, calle de situaci\u00f3n, antes del General Ruiz; Espalda.\u2013patios de luces de la casa, vivienda letra B y caja de escalera. Mide ochenta metros, ochenta y cinco cent\u00edmetros. La expresada actualizaci\u00f3n de linderos resulta de Certificaci\u00f3n Catastral a la que se har\u00e1 referencia. Tiene una cuota de participaci\u00f3n de 5,35 por ciento\u00bb.<\/li>\n
  2. b) En el documento privado protocolizado la finca se describe como \u00abpiso sito en Valladolid, calle de Garc\u00eda Lesmes n.\u00ba 5, piso cuarto, letra A\u00bb.<\/li>\n
  3. c) En la nota de calificaci\u00f3n el Registrador hace constar que los linderos, cuota y superficie de la finca seg\u00fan el Registro son los siguientes: Frente, calle Cadena; Derecha, Vivienda C y patio; Izquierda, casa n\u00famero 4 de la calle de la Cadena; Espalda, patio del fondo y escalera. Superficie, sesenta y cinco metros sesenta y siete dec\u00edmetros cuadrados. Cuota de participaci\u00f3n de la finca en el r\u00e9gimen de propiedad, cuatro enteros, cincuenta cent\u00e9simas por ciento.<\/li>\n
  4. La cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso, basada en una previa cuesti\u00f3n m\u00e1s f\u00e1ctica que jur\u00eddica, consiste en decidir si las diferencias descriptivas respecto de la finca entre las que figuran en el t\u00edtulo calificado y las que constan en el Registro se\u00f1aladas por el Registrador son o no de entidad suficiente para generar dudas acerca de la identidad de la finca.<\/li>\n
  5. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. art\u00edculos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto b\u00e1sico de toda actividad registral y de la actuaci\u00f3n de sus principios (cfr. art\u00edculos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el t\u00edtulo presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los t\u00edtulos inscribibles han de contener una descripci\u00f3n precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que \u00e9stos queden suficientemente individualizados e identificados (art\u00edculos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1\u00aa a 4\u00aa del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos t\u00edtulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisi\u00f3n o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que \u00e9stos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n, dicho obst\u00e1culo, por el contrario, s\u00ed existir\u00e1 cuando la omisi\u00f3n o discrepancia sea de tal condici\u00f3n que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que seg\u00fan el t\u00edtulo se transmite.<\/li>\n<\/ol>\n

    Por tanto, el acceso al Registro de los t\u00edtulos exige que la descripci\u00f3n que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jur\u00eddico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirm\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 29 de diciembre de 1992 \u00absiendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jur\u00eddico-real, su descripci\u00f3n debe garantizar de modo preciso e inequ\u00edvoco, su identificaci\u00f3n y localizaci\u00f3n\u00bb, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulaci\u00f3n en la materia (cfr. art\u00edculos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulaci\u00f3n de los derechos reales y desenvolvimiento de la instituci\u00f3n registral (cfr. Resoluci\u00f3n de 7 de enero de 1994).<\/p>\n

      \n
    1. En el caso que nos ocupa las dudas sobre la identidad de la finca del Registrador son plenamente justificadas. En el detallado cotejo que resulta de la documentaci\u00f3n obrante en el expediente se ponen de manifiesto las siguientes diferencias descriptivas entre el t\u00edtulo calificado y el Registro:<\/li>\n
    2. a) Superficie de la finca: ochenta metros y ochenta y cinco cent\u00edmetros cuadrados, seg\u00fan el t\u00edtulo, y sesenta y cinco metros y sesenta y siete dec\u00edmetros cuadrados, seg\u00fan el Registro;<\/li>\n
    3. b) Cuota de participaci\u00f3n en la propiedad horizontal: 5,35%, seg\u00fan el t\u00edtulo, y 4,50%, seg\u00fan el Registro;<\/li>\n
    4. c) Linderos: Frente: Casa n\u00famero tres de la calle de situaci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios, antes n\u00famero nueve de la calle del General Ruiz, seg\u00fan el t\u00edtulo, y Calle Cadena, seg\u00fan el Registro; Derecha: Casa n\u00famero dos de la calle de la Cadena, de Comunidad de propietarios, antes n\u00famero cuatro de esta calle de Don Serapio Herrero, seg\u00fan el t\u00edtulo, y Vivienda C y patio, seg\u00fan el Registro; Izquierda, calle de situaci\u00f3n, antes del General Ruiz, seg\u00fan el t\u00edtulo, y casa n\u00famero 4 de la calle de la Cadena, seg\u00fan el Registro; y Espalda, patios de luces de la casa, vivienda letra B y caja de escalera, seg\u00fan el t\u00edtulo, y patio del fondo y escalera, seg\u00fan el Registro.<\/li>\n<\/ol>\n

      Las modificaciones descriptivas que se introducen en el t\u00edtulo respecto de la situaci\u00f3n previamente inscrita afectan a elementos descriptivos b\u00e1sicos de la finca: linderos, superficie y, trat\u00e1ndose de finca en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, a la cuota. Las alteraciones indicadas no aparecen justificadas ni acreditadas, ni se cumplen respecto de las mismas las exigencias para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal (cfr. art\u00edculos 3, 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). As\u00ed, conforme al art\u00edculo 5 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales debe contener una descripci\u00f3n no s\u00f3lo del inmueble en su conjunto, sino tambi\u00e9n de cada uno de aquellos pisos o locales, en la que se habr\u00e1n de expresar las circunstancias exigidas en la legislaci\u00f3n hipotecaria, entre las que se incluyen las relativas a su extensi\u00f3n y linderos, as\u00ed como la planta en la que se hallaren, sus anejos, y la cuota de participaci\u00f3n que corresponde a cada piso o local, cuota que habr\u00e1 de ser \u00abdeterminada por el propietario \u00fanico del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resoluci\u00f3n judicial\u00bb, con arreglo a los criterios que para su fijaci\u00f3n se citan en el propio precepto (superficie \u00fatil de cada piso o local en relaci\u00f3n con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situaci\u00f3n y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes), y cuya modificaci\u00f3n, por afectar al t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, no puede ser realizada unilateralmente por el titular del respectivo piso o local, sino mediante el acuerdo un\u00e1nime de la Junta de propietarios (cfr. art\u00edculo 17 n\u00ba 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 51\/2003, de 2 de diciembre).<\/p>\n

        \n
      1. Frente a ello no cabe invocar como soporte para la modificaci\u00f3n pretendida la certificaci\u00f3n catastral aportada, pues si bien la misma justifica el cambio de denominaci\u00f3n de la v\u00eda p\u00fablica en que se ubica el total inmueble a que pertenece el piso del que se transmite una cuota indivisa, por el contrario de la misma no resultan los concretos linderos del piso consignados en el t\u00edtulo, y la superficie que figura en la misma es completamente distinta a la contenida en el mismo documento presentado, ni finalmente puede, por raz\u00f3n de su naturaleza (cfr. art\u00edculos 1 n.\u00ba 1 y 2 n.\u00ba 2 del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), llegar a suplir o enervar los requisitos impuestos por la Ley de Propiedad Horizontal antes indicados.<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

        10 junio 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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