{"id":20885,"date":"2016-03-29T16:38:03","date_gmt":"2016-03-29T15:38:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=20885"},"modified":"2016-03-29T16:38:03","modified_gmt":"2016-03-29T15:38:03","slug":"con-disolucion-de-comunidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/division-material\/con-disolucion-de-comunidad\/","title":{"rendered":"Con disoluci\u00f3n de comunidad"},"content":{"rendered":"

DIVISION MATERIAL
\n <\/strong><\/h1>\n

Con disoluci\u00f3n de comunidad<\/a><\/strong><\/p>\n

Con disoluci\u00f3n de comunidad<\/strong>.- Disuelta la comunidad existente sobre una finca entre varias personas mediante su divisi\u00f3n en cuatro y las correspondientes adjudicaciones, adjudicando su parte a una quinta en met\u00e1lico, no puede decirse que falte la expresi\u00f3n de la causa por la que se hace esta \u00faltima adjudicaci\u00f3n, pues si se expresa el valor en euros de cada una de las fincas resultantes y se adjudica cada una de ellas \u201cpor su valor\u201d, abonando los que reciben las fincas al otro comunero \u201cla diferencia del valor adjudicado\u201d, por la que \u00e9ste da carta de pago, es evidente que el exceso de adjudicaci\u00f3n se hace a t\u00edtulo oneroso, siendo la contraprestaci\u00f3n o precio la mitad del valor que se atribuye a cada finca y que se expresa al final de la descripci\u00f3n de cada una de ellas.<\/p>\n

16 junio 2003<\/p>\n

<\/a>Con disoluci\u00f3n de comunidad<\/strong>.- 1. Es objeto de este expediente la siguiente cuesti\u00f3n: dividida una finca en dos distintas y adjudicada cada una de ellas a cada uno de los dos cond\u00f3minos se solicita expresamente por los mismos que las cargas que afectan exclusivamente a la mitad indivisa que en la total cosa ten\u00eda uno de ellos, se arrastren por subrogaci\u00f3n real a la finca que le ha sido adjudicada en la divisi\u00f3n y la subsiguiente inscripci\u00f3n, como libre de cargas, de la finca adjudicada al otro cond\u00f3mino. De la escritura presentada resulta que los dos cond\u00f3minos condicionan la eficacia de la escritura a la condici\u00f3n suspensiva consistente en que se haya notificado a los acreedores hipotecarios a fin de que concurran a la divisi\u00f3n. Resulta igualmente, por una primera diligencia, que intentada la notificaci\u00f3n por burofax s\u00f3lo se ha practicado respecto de uno de ellos. Por una segunda diligencia se hace constar la comparecencia de uno de los acreedores hipotecarios en nombre propio y como mandatario verbal de los tres restantes a fin de oponerse a la divisi\u00f3n. No se acompa\u00f1a a la presentaci\u00f3n el acta notarial de notificaci\u00f3n que motiva dicha segunda diligencia.<\/p>\n

    \n
  1. Nuestro Tribunal Supremo tiene declarado, conformando una asentada doctrina legal, que la comunidad ordinaria o romana regulada en nuestro C\u00f3digo Civil en sus art\u00edculos 392 y siguientes es considerada, desde el derecho romano, como una situaci\u00f3n transitoria y a la que el ordenamiento contempla con disfavor dada su inestabilidad y alta conflictividad. La Sentencia del Alto Tribunal de 28 de enero de 2011 (con cita de otras muchas) afirma as\u00ed que la acci\u00f3n de divisi\u00f3n reconocida en el art\u00edculo 400 a cada uno de los copropietarios es una facultad del derecho de propiedad y se caracteriza por su imperatividad. La Sentencia de 31 de diciembre de 1985 reitera por su parte que la acci\u00f3n para solicitar la divisi\u00f3n es absoluta, irrenunciable e imprescriptible. La acci\u00f3n, cuya legitimaci\u00f3n activa y pasiva est\u00e1 atribuida en exclusiva a los cond\u00f3minos, resulta pues consustancial al derecho de dominio. El ordenamiento regula los eventuales derechos de terceros, esencialmente acreedores de los cond\u00f3minos, a trav\u00e9s del reconocimiento de su derecho a concurrir a la divisi\u00f3n, a oponerse y a impugnar la divisi\u00f3n llevada a cabo en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 403 del C\u00f3digo Civil. La posible intervenci\u00f3n de los acreedores en el proceso de divisi\u00f3n no implica sin embargo en ning\u00fan caso ni la posibilidad de decidir c\u00f3mo llevarla a cabo ni a prohibirla pues lo contrario implicar\u00eda un derecho de veto incompatible con la esencia de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n. El conflicto eventual entre los cond\u00f3minos y los terceros se soluciona primando la extinci\u00f3n de la situaci\u00f3n de condominio y salvaguardando los derechos de terceros (art\u00edculos 403 y 405 del C\u00f3digo Civil): los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la divisi\u00f3n; si existe oposici\u00f3n expresa de un acreedor queda abierta la v\u00eda de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n (Sentencia 31 de diciembre de 1985); los derechos individuales de los acreedores se concretan en la parte adjudicada sin perjuicio del derecho de impugnaci\u00f3n (Sentencia de 28 de febrero de 1991).<\/li>\n
  2. Esta Direcci\u00f3n General por su parte ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal y as\u00ed tiene declarado que dado que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del cond\u00f3mino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la divisi\u00f3n y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca (Resoluci\u00f3n de 4 de junio de 2003). Por el contrario cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la divisi\u00f3n implica registralmente y en aplicaci\u00f3n del principio de subrigaci\u00f3n real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resoluci\u00f3n de 27 de abril de 2000) por as\u00ed disponerlo el art\u00edculo 399 del C\u00f3digo Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de divisi\u00f3n que corresponde a ambos cond\u00f3minos como la posici\u00f3n jur\u00eddica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota.<\/li>\n
  3. De las anteriores consideraciones resultar\u00eda necesariamente la estimaci\u00f3n del recurso interpuesto. Ocurre sin embargo que los cond\u00f3minos han establecido al amparo de su autonom\u00eda de la voluntad una condici\u00f3n suspensiva que condiciona la eficacia del negocio a una doble condici\u00f3n: en primer lugar que se justifique la recepci\u00f3n de determinados burofax, condici\u00f3n incumplida conforme a la diligencia primera del t\u00edtulo presentado; en segundo lugar, y para el caso de que la anterior se incumpla, \u00absu eficacia queda condicionada a que en el futuro se les comunique nuevamente la posibilidad de comparecer ante el notario autorizante de la misma al objeto de que puedan concurrir y participar en su otorgamiento en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 403 del C\u00f3digo Civil\u00bb. De la segunda diligencia no resulta sin embargo que dicha condici\u00f3n se haya cumplido permitiendo que el negocio despliegue todos sus efectos. Como pone de relieve la nota de defectos la falta de ratificaci\u00f3n de la actuaci\u00f3n que como mandatario verbal hace uno de los acreedores no permite determinar la circunstancia que determina el cumplimiento de la condici\u00f3n: que ha existido comunicaci\u00f3n en los t\u00e9rminos previstos en la cl\u00e1usula sexta de la escritura. Es cierto que al escrito de recurso se acompa\u00f1a la copia del acta meramente mencionada en la segunda diligencia de la escritura pero no lo es menos que, como ha tenido ocasi\u00f3n de reiterar este Centro Directivo en m\u00faltiples ocasiones, el art\u00edculo 326 de nuestra Ley Hipotecaria proscribe tener en cuenta en este expediente documentos que no fueron presentados en su momento junto con el t\u00edtulo que provoc\u00f3 la calificaci\u00f3n negativa.<\/li>\n<\/ol>\n

    Por lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

    20 febrero 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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