{"id":21149,"date":"2016-03-28T11:35:49","date_gmt":"2016-03-28T10:35:49","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21149"},"modified":"2016-03-30T11:38:05","modified_gmt":"2016-03-30T10:38:05","slug":"anotacion-preventiva-sobre-fincas-objeto-de-una-compensacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/urbanismo\/anotacion-preventiva-sobre-fincas-objeto-de-una-compensacion\/","title":{"rendered":"Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una Compensaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

URBANISMO<\/strong><\/h1>\n

Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una Compensaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

Ordenada anotaci\u00f3n preventiva de la interposici\u00f3n de un recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo de aprobaci\u00f3n definitiva de un Plan Parcial de Ordenaci\u00f3n, no puede denegarse por el hecho de que el mandamiento se refiera a determinadas fincas originarias, cuyos folios registrales ya han sido cerrados por efecto de la compensaci\u00f3n, pues al establecerse por ministerio de la ley la subrogaci\u00f3n con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas resultantes de la compensaci\u00f3n, siempre que quede clara la correspondencia entre unas y otras, es evidente que la anotaci\u00f3n decretada sobre una parcela originaria debe extenderse sobre la nueva finca resultante de la compensaci\u00f3n, lo cual, adem\u00e1s, viene facilitado por la necesaria coordinaci\u00f3n registral entre los folios de las antiguas parcelas y los abiertos a las nuevas, cuando media entre unas y otras esa correspondencia.<\/p>\n

23 y 24 abril 1997<\/p>\n

Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una Compensaci\u00f3n<\/strong>.- Ordenada la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda sobre una finca que ya no existe registralmente, pues se trata de una parcela que ha sido sustituida por otras en un Proyecto de Compensaci\u00f3n, con inscripci\u00f3n de algunas fincas de reemplazo a terceros de buena fe, se pretende por el recurrente la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n sobre todas las fincas actuales que ocupan f\u00edsicamente la superficie que en su d\u00eda acotara la finca de procedencia identificada en el mandamiento calificado, a lo que la Direcci\u00f3n decide que no se puede acceder, pues el juego subrogatorio inherente a la reparcelaci\u00f3n o la compensaci\u00f3n no se produce entre las fincas de procedencia y la de reemplazo que ocupan la misma superficie f\u00edsica, sino entre las antiguas y las nuevas que con ella se correspondan seg\u00fan el proyecto aprobado.<\/p>\n

12 diciembre 1997<\/p>\n

Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una Compensaci\u00f3n<\/strong>.- Aunque, en principio, para que pueda practicarse una anotaci\u00f3n de demanda es preciso que aqu\u00e9lla est\u00e9 dirigida contra el titular registral del dominio o del derecho real a que la demanda se contrae, las especialidades del recurso contencioso-administrativo permiten que proceda la anotaci\u00f3n aun cuando la demanda vaya dirigida solamente contra la Administraci\u00f3n que dict\u00f3 el acto impugnado, si en el mandamiento, ordenando la anotaci\u00f3n, consta, al menos, que conforme al art\u00edculo 64 de la Ley de la Jurisdicci\u00f3n Contencioso-Administrativa ha tenido lugar el emplazamiento directo y personal de los titulares registrales de las fincas sobre las que se ordena la anotaci\u00f3n, en cuanto personas a cuyo favor derivan derechos del acto administrativo impugnado y cuya identificaci\u00f3n, aunque no resultare del escrito de interposici\u00f3n de la demanda o del propio acto recurrido, se hace ostensible al Tribunal en el momento de la calificaci\u00f3n registral suspensiva.<\/p>\n

12 diciembre 1997<\/p>\n

Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una compensaci\u00f3n<\/strong>.- Bas\u00e1ndose en el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y en los registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, no puede anotarse el embargo dirigido contra una Junta de Compensaci\u00f3n sobre fincas que ya figuran inscritas a favor de distintos titulares sin que \u00e9stos hayan tenido ninguna intervenci\u00f3n en el procedimiento. La simple notificaci\u00f3n a dichos titulares de la existencia del juicio ejecutivo entablado no es suficiente, pues al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (la deudora es la Junta de Compensaci\u00f3n y tiene personalidad jur\u00eddica propia), no tendr\u00edan legitimaci\u00f3n ni tr\u00e1mite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensaci\u00f3n sobre fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica, cesa en el momento mismo en que por la aprobaci\u00f3n definitiva del proyecto de compensaci\u00f3n se produce el efecto subrogatorio prevenido en la letra b) del art\u00edculo 167 de la Ley del Suelo.<\/p>\n

23 septiembre 1998<\/p>\n

Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una compensaci\u00f3n<\/strong>.- El principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos, y los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo exigen que, en el procedimiento seguido por los acreedores de una Junta de Compensaci\u00f3n contra fincas que ya han sido adjudicadas, los titulares de \u00e9stas hayan sido parte con car\u00e1cter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (los es la Junta de Compensaci\u00f3n, que tiene personalidad propia), no tendr\u00edan legitimaci\u00f3n ni tr\u00e1mite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensaci\u00f3n sobre las fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica, cesa en el momento mismo en que por la aprobaci\u00f3n definitiva del proyecto de compensaci\u00f3n se produce el efecto subrogatorio prevenido en la Ley del Suelo.<\/p>\n

11 noviembre 1998<\/p>\n

Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una compensaci\u00f3n<\/strong>.- Solicitada anotaci\u00f3n de demanda por una empresa constructora, que contrat\u00f3 con una Junta de Compensaci\u00f3n, sobre algunas de las fincas adjudicadas a diferentes personas para obtener el cobro de determinadas cantidades, se resuelve lo siguiente: 1\u00ba) No existe indeterminaci\u00f3n porque aparezcan dos cantidades reclamadas, ya que la inferior es el resultado de aplicar a la mayor un tanto por ciento que se dice corresponde a los propietarios que han pagado. 2\u00ba) No es obst\u00e1culo que la suma de las cantidades de que responden las fincas no coincida con la cantidad reclamada, pues el demandante reclama la cantidad efectivamente adeudada. 3\u00ba) El hecho de que se reclame el pago de sumas de dinero no significa que la demanda sea de car\u00e1cter personal, pues en la medida en que lo adeudado est\u00e9 cubierto por la afecci\u00f3n real que pesa sobre las fincas se est\u00e1 haciendo valer \u00e9sta y, por tanto, se est\u00e1 ante una de las acciones a que se refiere el art\u00edculo 42.1\u00ba, de la Ley Hipotecaria. A este respecto, tampoco puede decirse que la garant\u00eda que se persigue con la anotaci\u00f3n est\u00e1 cumplida por la afecci\u00f3n que publica el Registro, pues tal afecci\u00f3n tiene un plazo de caducidad, mientras que la anotaci\u00f3n preventiva, si llega a ser prorrogada, no podr\u00e1 ser cancelada mientras no recaiga resoluci\u00f3n definitiva. 4\u00ba) En cuanto al argumento de que la afecci\u00f3n est\u00e1 constituida en favor de la Junta de Compensaci\u00f3n y no del demandante, lo cierto es que el Registro publica s\u00f3lo la clase de gastos que garantiza y no la persona a cuyo favor se constituye. La determinaci\u00f3n de \u00e9sta es competencia del Juez y dicha materia no est\u00e1 sometida a calificaci\u00f3n.<\/p>\n

8 junio 1999<\/p>\n

Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una Compensaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro fotocopia de un escrito por el que se presenta un recurso contencioso-administrativo contra un proyecto de reparcelaci\u00f3n aprobado con car\u00e1cter definitivo. A la fotocopia se acompa\u00f1a un escrito por el que se solicita la no inscripci\u00f3n de un exceso de cabida que se contiene en el proyecto expresado.<\/p>\n

El Registrador deniega la constancia de lo solicitado por entender que, si bien la interposici\u00f3n de un recurso contra una reparcelaci\u00f3n puede tener acceso al Registro -a trav\u00e9s de la anotaci\u00f3n preventiva pertinente-, el t\u00edtulo para practicar el asiento es el mandamiento judicial correspondiente.<\/p>\n

2. El recurso ha de ser rechazado. Tiene raz\u00f3n el Registrador cuando afirma que la \u00fanica v\u00eda de acceso para la constancia registral que se pretende es la anotaci\u00f3n preventiva de la interposici\u00f3n del recurso (cfr. art\u00edculo 1.6.\u00ba del Real Decreto 1093\/1997) y para ello, con dicha interposici\u00f3n o con posterioridad, puede pedirse del Tribunal la expedici\u00f3n del mandamiento correspondiente dirigido al Registrador (art\u00edculo 67 del Real Decreto), siendo dicho mandamiento el t\u00edtulo para la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n referida.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

9 junio 2007<\/p>\n

Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una compensaci\u00f3n<\/strong>.- El problema que aqu\u00ed se examina \u2013traslado de un anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas afectadas por una reparcelaci\u00f3n a las resultantes de ella- puede verse, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cEfectos de la subrogaci\u00f3n real en una anotaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

18 junio 2007<\/p>\n

Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una compensaci\u00f3n<\/strong>.- 1. El registrador se\u00f1ala tres defectos en la nota de calificaci\u00f3n, sin que en el recurso se alegue nada con relaci\u00f3n al segundo y tercero de ellos, que deben entenderse confirmados. Queda limitado el recurso al primero de los defectos y por tanto a determinar si es posible tomar anotaci\u00f3n preventiva de embargo por incumplimiento del pago de gastos de urbanizaci\u00f3n, en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra quien ya no es titular registral. El Ayuntamiento entiende que es posible, dada la afecci\u00f3n real de las fincas al pago de esos gastos de urbanizaci\u00f3n, con independencia de quien sea propietario de la finca y por tanto aunque no se haya dirigido el procedimiento al actual titular registral.<\/p>\n

2. Dispone el art\u00edculo 129 del Real Decreto Legislativo 1\/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenaci\u00f3n del Territorio y de la Actividad Urban\u00edstica de Castilla La Mancha, al regular la ejecuci\u00f3n de actuaciones urbanizadoras en r\u00e9gimen de obras p\u00fablicas ordinarias, lo siguiente:<\/p>\n

\u00ab1. Para la ejecuci\u00f3n de la ordenaci\u00f3n detallada del suelo urbano en Municipios que no cuenten con Plan de Ordenaci\u00f3n Municipal y, con car\u00e1cter general, cuando no est\u00e9 prevista en el planeamiento de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, ni sea precisa la delimitaci\u00f3n de unidades de actuaci\u00f3n urbanizadora, la actividad de ejecuci\u00f3n de aqu\u00e9l se llevar\u00e1 a cabo mediante obras p\u00fablicas ordinarias, de acuerdo con la legislaci\u00f3n que sea aplicable por raz\u00f3n de la Administraci\u00f3n P\u00fablica actuante.<\/p>\n

2. El suelo preciso para las dotaciones se obtendr\u00e1 en el supuesto previsto en el n\u00famero anterior por: a. Cesi\u00f3n obligatoria y gratuita, en virtud, en su caso, de reparcelaci\u00f3n. b. Cesi\u00f3n en virtud de convenio urban\u00edstico. c. Expropiaci\u00f3n.<\/p>\n

3. El coste de las obras p\u00fablicas que sean de urbanizaci\u00f3n conforme a esta Ley se sufragar\u00e1 por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanizaci\u00f3n, cuya cuant\u00eda deber\u00e1 ser fijada en la reparcelaci\u00f3n o convenio urban\u00edstico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanizaci\u00f3n. Las fincas o parcelas correspondientes quedar\u00e1n afectas, con car\u00e1cter real, al pago de las cuotas a que se refiere el p\u00e1rrafo anterior.\u00bb<\/p>\n

De este precepto se deduce claramente que el coste de las obras p\u00fablicas que sean de urbanizaci\u00f3n se sufragan por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanizaci\u00f3n, cuya cuant\u00eda tiene que ser fijada en la reparcelaci\u00f3n o convenio urban\u00edstico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanizaci\u00f3n; s\u00f3lo en este momento las fincas o parcelas correspondientes quedan afectas, con car\u00e1cter real, al pago de las cuotas.<\/p>\n

3. En efecto desde el mismo momento en que conforme al planeamiento existe delimitada una unidad de actuaci\u00f3n urban\u00edstica, nace la obligaci\u00f3n de los propietarios a llevar a efecto las cesiones obligatorias y gratuitas impuestas por la legislaci\u00f3n del suelo (cfr. art\u00edculo 46 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica). No es necesario por tanto llegar a la aprobaci\u00f3n del instrumento de equidistribuci\u00f3n para que en el Registro pueda constar la afecci\u00f3n de los terrenos al cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, siempre que se solicite la correspondiente certificaci\u00f3n de titularidad y cargas y se haga constar por nota marginal (cfr. Resoluci\u00f3n de 24 de marzo de 2007).<\/p>\n

Por el contrario, para que las fincas queden afectas con car\u00e1cter real al pago de los gastos de urbanizaci\u00f3n s\u00ed es necesario que se inscriban el instrumento de equidistribuci\u00f3n. As\u00ed resulta del art\u00edculo 19 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, que regula la afecci\u00f3n de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligaci\u00f3n de urbanizar. Seg\u00fan este articulo \u00abquedar\u00e1n afectos al cumplimiento de la obligaci\u00f3n de urbanizar, y de los dem\u00e1s deberes dimanantes del proyecto y de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribuci\u00f3n, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobaci\u00f3n del Proyecto, con excepci\u00f3n del Estado en cuanto a los cr\u00e9ditos a que se refiere el art\u00edculo 73 de la Ley General Tributaria y a los dem\u00e1s de este car\u00e1cter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la pr\u00e1ctica de la afecci\u00f3n. Dicha afecci\u00f3n se inscribir\u00e1 en el Registro de acuerdo con las siguientes reglas: 1.\u2013En la inscripci\u00f3n de cada finca de resultado sujeta a la afecci\u00f3n se har\u00e1 constar lo siguiente: a. Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidaci\u00f3n definitiva de la cuenta del proyecto. b. El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelaci\u00f3n y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidaci\u00f3n definitiva por los gastos de urbanizaci\u00f3n y los dem\u00e1s del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por raz\u00f3n de las indemnizaciones que pudieren tener lugar. 2.\u2013En caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago resultante de la liquidaci\u00f3n de la cuenta, si la Administraci\u00f3n optase por su cobro por v\u00eda de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigir\u00e1 contra el titular o titulares del dominio y se notificar\u00e1 a los dem\u00e1s que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afecci\u00f3n. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos \u00faltimos de la obligaci\u00f3n urban\u00edstica, el que la satisfaga se subrogue en el cr\u00e9dito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislaci\u00f3n civil, lo cual se har\u00e1 constar por nota marginal\u00bb.<\/p>\n

4. En el supuesto de hecho que nos ocupa no se han inscrito a\u00fan los correspondientes instrumentos de equidistribuci\u00f3n previstos en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica para determinar los gastos de urbanizaci\u00f3n, en funci\u00f3n de los cuales quedan afectas las fincas con car\u00e1cter real.<\/p>\n

5. Pero es que adem\u00e1s, el hecho de que existiera una afecci\u00f3n real al pago de los gastos de urbanizaci\u00f3n \u2013que ya hemos visto aqu\u00ed no se produce\u2013 no exime de la necesidad de llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotaci\u00f3n, como consecuencia del principio de tracto sucesivo proclamado en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que es una manifestaci\u00f3n en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

5 y 17 octubre 2009<\/p>\n

<\/a>Anotaci\u00f3n preventiva sobre fincas objeto de una Compensaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se debate en el presente expediente si puede tomarse, sobre las fincas resultantes de un proyecto de reparcelaci\u00f3n, anotaci\u00f3n preventiva de una sentencia no firme dictada por un juzgado de lo Contencioso-Administrativo por la que se declara la nulidad del acuerdo del Ayuntamiento en virtud del cual se aprob\u00f3 la modificaci\u00f3n de dicho proyecto de reparcelaci\u00f3n, o, si \u2013como sostiene el registrador en su nota de calificaci\u00f3n\u2013 de los art\u00edculos 42 de la Ley Hipotecaria, 51 y 52 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y 67 a 70 del Real Decreto 1093\/1997 se infiere que s\u00f3lo son admisibles la anotaci\u00f3n preventiva de la interposici\u00f3n de recurso contencioso-administrativo y la inscripci\u00f3n de la sentencia firme.<\/p>\n

2. El defecto, tal y como ha sido expuesto, no puede mantenerse. En efecto, el art\u00edculo 51.g) del Texto Refundido de la Ley de Suelo, tras la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8\/2011, establece que ser\u00e1n inscribibles las sentencias firmes en que se declare la anulaci\u00f3n de instrumentos de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, de ejecuci\u00f3n o de actos administrativos de intervenci\u00f3n. De acuerdo con el art\u00edculo 53 del propio cuerpo legal, la clase de asiento a practicar en estos casos ser\u00e1 la inscripci\u00f3n, frente a la anotaci\u00f3n preventiva prevista para incoaci\u00f3n de expediente sobre disciplina urban\u00edstica e interposici\u00f3n de recurso contencioso-administrativo.<\/p>\n

Ahora bien, el art\u00edculo 51 del Texto Refundido de la Ley de Suelo no contiene una enumeraci\u00f3n cerrada o excluyente de los actos que pueden tener acceso al Registro de la Propiedad. En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluci\u00f3n de 2 de marzo de 2006) que las resoluciones judiciales no firmes que contienen pronunciamientos llamados a desembocar en un asiento principal en el Registro pueden acceder a los libros mediante un asiento m\u00e1s conforme con su provisionalidad como es la anotaci\u00f3n preventiva, suficiente para impedir que los principios de legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral desplieguen sus efectos ante la posible transmisi\u00f3n de los bienes o derechos afectados por la misma.<\/p>\n

3. Las normas deben ser interpretadas con arreglo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo a su esp\u00edritu y finalidad. Y precisamente la posibilidad de anotaci\u00f3n preventiva de sentencias con trascendencia real es contemplada por el art\u00edculo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al permitir anotaci\u00f3n preventiva de sentencia que disponga o permita la inscripci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de asientos en registros p\u00fablicos, lo que, precisamente por imperativo del art\u00edculo 51 del Texto Refundido de la Ley de Suelo ocurre con la sentencia que declara \u2013como es el caso\u2013, la nulidad del acuerdo aprobatorio de modificaci\u00f3n de un proyecto de reparcelaci\u00f3n.<\/p>\n

Este art\u00edculo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en general, es plenamente aplicable a la jurisdicci\u00f3n contencioso-administrativa por cuanto el art\u00edculo 129.1 de la Ley 29\/1998 permite instar al interesado, en cualquier estado del proceso, la adopci\u00f3n de cuantas medidas aseguren la efectividad de la sentencia y, asimismo, la disposici\u00f3n final primera de dicha Ley prev\u00e9 la supletoriedad de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

4. Todo ello lleva a concluir que puede acceder a Registro, v\u00eda anotaci\u00f3n preventiva y siempre que concurran el resto de circunstancias exigibles con car\u00e1cter general, una sentencia no firme procedente de Juzgado de lo Contencioso Administrativo que declare la nulidad de un acuerdo aprobatorio de modificaci\u00f3n de un proyecto de reparcelaci\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

3 diciembre 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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