{"id":21154,"date":"2016-03-27T11:38:14","date_gmt":"2016-03-27T10:38:14","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21154"},"modified":"2016-03-30T11:40:33","modified_gmt":"2016-03-30T10:40:33","slug":"aprovechamiento-urbanistico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/urbanismo\/aprovechamiento-urbanistico\/","title":{"rendered":"Aprovechamiento urban\u00edstico"},"content":{"rendered":"

URBANISMO<\/strong><\/h1>\n

Aprovechamiento urban\u00edstico<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Aprovechamiento urban\u00edstico<\/strong><\/p>\n

1. Se presenta en el Registro escritura por la que un Ayuntamiento vende a una entidad mercantil un derecho de aprovechamiento urban\u00edstico consistente en determinadas unidades en un sector de Suelo Urbanizable Programado. El citado aprovechamiento figura inscrito en el Registro a favor del Ayuntamiento. La Registradora, entre otros defectos no recurridos, suspende la inscripci\u00f3n por entender que tal derecho de aprovechamiento debe inscribirse en una finca determinada, que en el t\u00edtulo no se expresa, pues el derecho inscrito a nombre del Ayuntamiento \u00abes un derecho expectante que tiene que materializar en una finca determinada, seg\u00fan resulte de las adjudicaciones que se aprueben en los instrumentos de equidistribuci\u00f3n de las unidades de actuaci\u00f3n en que hayan de situarse\u00bb.<\/p>\n

La interesada recurre.<\/p>\n

2. El recurso ha de ser estimado pues, como se afirma por el Notario en su informe adhiri\u00e9ndose al recurso, los aprovechamientos urban\u00edsticos son bienes jur\u00eddicos de contenido patrimonial actual e independiente y no simples \u00abderechos expectantes\u00bb que hayan de concretarse en un fundo determinado, siendo derechos perfectamente transmisibles de forma aislada, como se establece en la legislaci\u00f3n vigente al regularse el destino que se ha de dar a las cantidades percibidas por los Ayuntamientos por la correspondiente enajenaci\u00f3n, as\u00ed como admitirse que tales transmisiones se realicen a favor de personas no propietarias de suelo (cfr. art\u00edculo 30.2.\u00ba de la Ley Andaluza 7\/2002).<\/p>\n

3. Del informe de la Registradora resulta la existencia en el Registro, presentados con posterioridad a la calificaci\u00f3n, de determinados documentos que ponen en tela de juicio la legalidad del acuerdo tomado por el Ayuntamiento y que sirve de base a la enajenaci\u00f3n, pero, adem\u00e1s de tratarse de documentos posteriores, ni siquiera estaban presentados cuando se realiz\u00f3 la calificaci\u00f3n, por lo que son intrascendentes a los efectos del recurso, pues, como ha dicho reiteradamente este centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de \u00e9l mismo y la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.<\/p>\n

En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideraci\u00f3n y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificaci\u00f3n o los informes hacen a la posterior presentaci\u00f3n de documentos aunque fuesen hipot\u00e9ticamente incompatibles con el anteriormente presentado (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

26 junio 2006<\/p>\n

Aprovechamiento urban\u00edstico<\/strong>.- 2. Entrando en el fondo del recurso, en el presente caso resultan relevantes los siguientes antecedentes que se desprenden del contenido de las actuaciones practicadas:<\/p>\n

1.\u00ba Sobre la finca registral 30.108-N se practic\u00f3, en fecha 18 de enero de 2006, una anotaci\u00f3n preventiva de demanda interpuesta por la sociedad \u00abMas Vilanova, S.A.\u00bb, contra don E. T. M., y don Jaume y don Norbert T. B., titulares registrales, relativa a la existencia de un contrato de compraventa a favor de la mencionada sociedad sobre la finca 30.108-N. Esta anotaci\u00f3n caduc\u00f3 el d\u00eda 18 de enero de 2010.<\/p>\n

2.\u00ba El 4 de febrero de 2010 se present\u00f3 por v\u00eda telem\u00e1tica escritura de compraventa sujeta a condici\u00f3n suspensiva de ciertos derechos de edificaci\u00f3n (correspondientes a un exceso de edificabilidad no agotable en la misma finca citada), autorizada ante el notario de Barcelona, don Miquel Tarragona Coromina, el 21 de enero de 2010, n\u00famero de protocolo 106, que motiv\u00f3 el Asiento 259 del Diario 94, y que es el t\u00edtulo cuya calificaci\u00f3n denegatoria motiva el presente recurso.<\/p>\n

3.\u00ba La anterior escritura de compraventa fue calificada negativamente el 22 de febrero de 2010, calificaci\u00f3n objeto del presente recurso y cuyos defectos han quedado transcritos en los antecedentes de hecho de esta Resoluci\u00f3n.<\/p>\n

4.\u00ba El 16 de febrero de 2010 se present\u00f3 en el Registro Mandamiento expedido por el Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 49 de Barcelona el d\u00eda inmediato anterior, en el cual en virtud de autos 342\/2009, seguidos por \u00abMas Vilanova, S.A.\u00bb, contra don Estanislau, don Norbert, don Joan y don Jaume T. B., y don E. T. M., se ordena la inscripci\u00f3n de la Sentencia de 5 de septiembre de 2007, dictada en el procedimiento ordinario 60\/2006-1\/M del cual se deriva la ejecuci\u00f3n 342\/09-1 M, sobre la finca registral 30.108-N, que motiv\u00f3 el Asiento 616 del Diario 94.<\/p>\n

5.\u00ba El d\u00eda 3 de marzo de 2010 se present\u00f3 en el mismo Registro Mandamiento expedido por el Juzgado de Instrucci\u00f3n n\u00famero 1 de Barcelona el 23 de febrero de 2010, en el cual se siguen diligencias previas 1009\/10 seguidas por \u00abMas Vilanova, S.A.\u00bb, contra don Estanislau, don Norbert, don Jaume y don Joan T. B., y don E. T. M., y se ordena tomar anotaci\u00f3n de la querella y prohibici\u00f3n de disponer sobre la finca registral 30.108-N, que motiv\u00f3 el Asiento 806 del Diario 94.<\/p>\n

6.\u00ba El 5 de marzo de 2010 se present\u00f3 escritura autorizada por el notario de Barcelona, don Carlos Mateo Mart\u00ednez Bartolom\u00e9, en la misma fecha, con el n\u00famero 271, por la cual don Joan, don Jaume, don Norbert y don Estanislau T. B., y don E. T. M., representados por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 49 de Barcelona, do\u00f1a Mar\u00eda \u00c1ngeles Juan Veigas, venden a \u00abMas Vilanova, S.A.\u00bb, ejerciendo \u00e9sta el derecho de opci\u00f3n de compra que ostenta sobre la repetida finca registral 30.108-N, que motiv\u00f3 el Asiento 857 del Diario 94.<\/p>\n

3. En el presente recurso se plantean en esencia las siguientes cuestiones:<\/p>\n

a) si bien el art\u00edculo 33 del Real Decreto 1093\/1997 permite las transferencias de aprovechamiento urban\u00edstico, lo condiciona a que dicha transferencia sea admitida por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, lo que suscita la cuesti\u00f3n de si la transferencia s\u00f3lo ser\u00e1 posible cuando el Ayuntamiento de Barcelona lo autorice mediante el procedimiento que corresponda, pero no antes por imperativo del principio hipotecario de especialidad (al ser dicha autorizaci\u00f3n la que debe confirmar cu\u00e1l es la finca de destino);<\/p>\n

b) si el hecho de que haga falta la previa aprobaci\u00f3n por el Ayuntamiento del correspondiente instrumento y procedimiento urban\u00edstico para hacer la transferencia admite o no que el negocio contenido en la escritura quede sometido a la condici\u00f3n suspensiva de obtener este instrumento a los efectos de su inscripci\u00f3n registral o de la apertura de folio registral independiente al aprovechamiento urban\u00edstico;<\/p>\n

c) si bien la doctrina de la Direcci\u00f3n General del Registro y del Notariado ha seguido un criterio amplio en materia de aprovechamiento urban\u00edstico, admitiendo los derechos de opci\u00f3n de compra y embargo y otros negocios de transferencia sobre dicho aprovechamiento, sin embargo se plantea la cuesti\u00f3n de si cabe reflejar s\u00f3lo en el folio de la finca en el cual consta inscrito el dominio, la venta de los derechos de edificaci\u00f3n sin que tenga lugar la transferencia a otras fincas (cfr. Resoluciones de 23 de octubre de 2001, 26 de junio de 2006 y 30 de mayo de 2009), o si hasta que no tenga lugar la transferencia o se individualice el aprovechamiento \u00e9ste s\u00f3lo pueda constar en el folio de la finca de origen como una cualidad y completando el contenido del dominio del cual es una parte integrante (aun en transformaci\u00f3n).<\/p>\n

En realidad todas estas cuestiones no son propiamente defectos independientes, sino obst\u00e1culos o motivos de suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n que est\u00e1n \u00edntimamente interrelacionadas, son interdependientes entre s\u00ed, por lo que deben ser analizadas de forma conjunta y unitaria.<\/p>\n

4. Hay que comenzar se\u00f1alando que, a pesar de los antecedentes rese\u00f1ados, y a la vista del principio de prioridad registral, no constituye obst\u00e1culo al despacho del t\u00edtulo calificado el hecho de que tres d\u00edas antes del otorgamiento de la escritura haya caducado una anotaci\u00f3n preventiva de demanda interpuesta por la mercantil \u00abMas Vilanova, S.A.\u00bb, contra los titulares de la finca de origen, o que varios d\u00edas despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo cuya calificaci\u00f3n es objeto de este recurso se haya presentado un Mandamiento judicial que ordena la inscripci\u00f3n de una Sentencia de 5 de septiembre de 2007, y que d\u00edas despu\u00e9s, todav\u00eda dentro del plazo de vigencia del asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo que motiva el recurso, se haya presentado la escritura de compraventa de la finca 30108-N por parte de los se\u00f1ores T., representados en rebeld\u00eda por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia, a favor de la citada \u00abMas Vilanova, S.A.\u00bb. Con independencia de los efectos extrarregistrales que de tales hechos se pudieran derivar, es lo cierto que en el momento de la presentaci\u00f3n de la escritura calificada en el Registro el principio de prioridad registral (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria) no constituye obst\u00e1culo a la escritura de venta de los derechos de edificabilidad sobrantes al no ser contradictoria respecto de alg\u00fan titulo presentado con anterioridad que tuviese asiento de presentaci\u00f3n vigente (la anotaci\u00f3n preventiva de demanda tomada en su d\u00eda, como se ha dicho, caduc\u00f3, y la escritura de venta de la finca otorgada en rebeld\u00eda de los titulares registrales se present\u00f3 despu\u00e9s). Por ello, aunque estos antecedentes subyacen en alguna de las cuestiones planteadas en la calificaci\u00f3n \u2013particularmente a la vista de la posibilidad de entender que se ha formalizado un negocio sobre el rango registral a fin de obtener prioridad sobre los otros t\u00edtulos concurrentes al estar el negocio jur\u00eddico incompleto por falta de la necesaria determinaci\u00f3n de la finca de destino del aprovechamiento a que alude el registrador en su informe\u2013, en realidad esta consideraci\u00f3n no puede ser ahora tenida en cuenta en esta resoluci\u00f3n al no haberse articulado como un motivo de denegaci\u00f3n. Clarificado este aspecto previo, procede entrar en el examen de los motivos de denegaci\u00f3n opuestos en la calificaci\u00f3n por el registrador.<\/p>\n

5. De acuerdo con el art\u00edculo 8 del Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotaci\u00f3n del mismo conforme a su estado, clasificaci\u00f3n, caracter\u00edsticas y destino, as\u00ed como la facultad de disposici\u00f3n, de acuerdo con la legislaci\u00f3n aplicable. Entre tales facultades se incluye la de edificar sobre unidad apta para ello, cuando la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica atribuya a aquella edificabilidad para uso o usos determinados. A su vez, el art\u00edculo 5 del Decreto Legislativo 1\/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalu\u00f1a, dispone que el ejercicio de las facultades urban\u00edsticas del derecho de propiedad se tiene que sujetar al principio de la funci\u00f3n social de este derecho, dentro de los l\u00edmites impuestos por la legislaci\u00f3n y el planeamiento urban\u00edstico y cumpliendo los deberes fijados por \u00e9stos. El r\u00e9gimen urban\u00edstico del suelo se establece en el T\u00edtulo II del Texto Refundido, que contiene, entre otras normas, las que regulan el aprovechamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

6. El Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana estatal de 1992 diferenciaba en su art\u00edculo 23 entre los conceptos de aprovechamiento urban\u00edstico y de facultad de edificar, conceptuando al primero como \u00abel derecho a los usos e intensidades susceptibles de apropiaci\u00f3n que se adquiere una vez cumplidos los deberes de cesi\u00f3n, equidistribuci\u00f3n y urbanizaci\u00f3n\u00bb, en tanto que la facultad de edificar se defin\u00eda como \u00abla facultad de materializar en una parcela el aprovechamiento urban\u00edstico que se adquiere con una licencia de edificaci\u00f3n\u00bb. Se trataba, por tanto, de conceptos pr\u00f3ximos pero diferenciados en el contexto de una legislaci\u00f3n urban\u00edstica que part\u00eda de una concepci\u00f3n de adquisici\u00f3n gradual de las facultades urban\u00edsticas del dominio en que el denominado \u00abius aedificandi\u00bb se adquir\u00eda a trav\u00e9s de la licencia ajustada al planeamiento como t\u00edtulo constitutivo del mismo. Esta proximidad conceptual entre derechos de edificaci\u00f3n y aprovechamiento urban\u00edstico se ha acentuado en la legislaci\u00f3n actual, una vez superado el citado sistema de adquisici\u00f3n gradual de facultades urban\u00edsticas. En concreto, el art\u00edculo 36 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalu\u00f1a, aprobado por Decreto Legislativo 1\/2005, de 26 de julio, define el aprovechamiento urban\u00edstico, asumiendo un concepto ampliamente difundido, como \u00abla resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urban\u00edstico; tambi\u00e9n integra el aprovechamiento urban\u00edstico la densidad del uso residencial, expresada en n\u00famero de viviendas por hect\u00e1rea\u00bb. Por su parte, el Decreto-Ley 1\/2007, de 16 de octubre, de medidas urgentes en materia urban\u00edstica, a\u00f1ade una disposici\u00f3n adicional nueva (n\u00famero 17) al Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalu\u00f1a, con objeto de adaptarlo al concepto de edificabilidad media ponderada que se introduce en la Ley estatal 8\/2007, de 28 de mayo, disponiendo que el concepto de edificabilidad media ponderada que regula la citada Ley estatal \u00abse corresponde con el concepto de aprovechamiento urban\u00edstico definido por el art\u00edculo 36.1 de la Ley de Urbanismo\u00bb. El aprovechamiento urban\u00edstico, determinado conforme a las especificaciones de los instrumentos de planeamiento, comporta pues la reorganizaci\u00f3n de la edificabilidad de un sector concreto y de las fincas que lo integran.<\/p>\n

Por ello, aun cuando el supuesto objeto del presente recurso es el de una transmisi\u00f3n a t\u00edtulo de venta de derechos de edificabilidad, desde el punto de vista urban\u00edstico no hay duda de su sujeci\u00f3n a la normativa sobre transferencia de aprovechamientos urban\u00edsticos, pues en definitiva los derechos de edificaci\u00f3n son el resultado final o trasunto del aprovechamiento urban\u00edstico materializable en una finca concreta. As\u00ed resulta tambi\u00e9n de la doctrina de esta Direcci\u00f3n General que ha asumido un concepto amplio de aprovechamiento urban\u00edstico considerando comprendido en dicho concepto los \u00abexcesos de edificabilidad\u00bb, en concreto en su modalidad de aprovechamiento urban\u00edstico materializable (cfr. Resoluci\u00f3n de 30 de mayo de 2009). En definitiva, como ha destacado la doctrina m\u00e1s autorizada, el derecho de aprovechamiento urban\u00edstico, como resultado de una actuaci\u00f3n urban\u00edstica que no produce una reorganizaci\u00f3n parcelaria, sino \u00fanicamente una ordenaci\u00f3n de la edificabilidad, en la medida que coincide con la edificabilidad de la propia parcela, es una modalidad de la correlativa facultad dominical de poder edificarla, en tanto que cuando excede de esa medida el derecho de aprovechamiento entra por virtud de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica en fase de transformaci\u00f3n que concluye cuando el aprovechamiento sobrante se consolida con el dominio de la finca cuyo derecho de aprovechamiento acrece.<\/p>\n

7. El aprovechamiento urban\u00edstico, como parte que es de las facultades de aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, puede ser objeto negociaci\u00f3n jur\u00eddica, ordinariamente vinculada a la titularidad de la finca, aunque nada impide, en v\u00eda de principios, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio mediante la constituci\u00f3n de derechos reales limitados (v. gr. derecho de superficie o de aprovechamiento especial). As\u00ed, siempre que la legislaci\u00f3n y\/o el planeamiento urban\u00edstico lo permitan, cabe la celebraci\u00f3n de un negocio cuyo objeto sea la transferencia de aprovechamiento entre fincas distintas, de forma que quede disminuido el aprovechamiento urban\u00edstico de una finca, en favor de otra, la finca de destino, que acrece su contenido de aprovechamiento en la misma medida en que la de origen lo disminuye, de manera estructuralmente parecida a lo que sucede cuando por medio de una agregaci\u00f3n se reduce la superficie de una finca y se aumenta la de otra.<\/p>\n

La transferencia se puede producir entre fincas de un mismo propietario, supuesto en que ser\u00e1 \u00e9ste quien la determine por acto unilateral, o entre fincas de propietarios diferentes, supuesto en que har\u00e1 falta un negocio jur\u00eddico entre los mismos, cualquier que sea la causa onerosa o gratuita del mismo, negocio que deber\u00e1n igualmente consentir los titulares registrales de cualesquiera otros derechos reales sobre las fincas. Ahora bien, para ello es necesario obviamente que la finca que recibe el aprovechamiento cumpla las condiciones urban\u00edsticas exigidas por el correspondiente instrumento de planeamiento.<\/p>\n

8. A estos efectos hay que diferenciar entre los negocios de transferencia de aprovechamientos urban\u00edsticos entre fincas del mismo o de distinto propietario, de aquellos otros en que el negocio jur\u00eddico recae sobre todo o parte del aprovechamiento de una finca como parte integrante de su dominio, sin desplazamiento a otra finca distinta. En efecto, como ha se\u00f1alado la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluci\u00f3n de 30 de mayo de 2009), no cabe duda de que el concepto de finca registral hoy en d\u00eda no se limita a su consideraci\u00f3n perimetral, sino que abarca tambi\u00e9n su edificabilidad. En este sentido, esta Direcci\u00f3n General tuvo ya oportunidad de afirmar la posibilidad de configurar como finca independiente el volumen edificable existente en el subsuelo (cfr. Resoluci\u00f3n de 5 de abril de 2002) y el propio Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 ha sancionado esta concepci\u00f3n moderna de finca en su art\u00edculo 17 n.\u00ba 1.a) cuando la define como unidad de suelo o de edificaci\u00f3n atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. A\u00f1ade ese precepto, que cuando, conforme a la legislaci\u00f3n hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideraci\u00f3n de finca registral.<\/p>\n

Fiel a esta concepci\u00f3n las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, aprobadas por Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, admiten la posibilidad de que el aprovechamiento urban\u00edstico de una finca \u2013en la medida que est\u00e9 as\u00ed reconocido en el planeamiento urban\u00edstico\u2013, que forma parte del contenido del dominio y por tanto est\u00e1 impl\u00edcito en la descripci\u00f3n meramente perimetral de la finca registral, pueda independizarse y a modo de agregaci\u00f3n pasar a formar parte de la finca a la que se incorpora, como consecuencia del cumplimiento por su titular de los requisitos establecidos por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, haci\u00e9ndose constar por nota marginal (cfr. art\u00edculo 77 del Real Decreto 1093\/1997), o bien \u2013a modo de segregaci\u00f3n\u2013 pasar a formar finca registral independiente (cfr. art\u00edculo 39 del Real Decreto 1093\/2007). En este sentido el citado Real Decreto 1093\/1997, prev\u00e9 de manera expresa, en el art\u00edculo 1, que son inscribibles en el Registro \u00ablos actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urban\u00edstico, incluso si dan lugar a un derecho separado del suelo, mediante la apertura de un folio independiente\u00bb.<\/p>\n

Pero nada impide que el objeto del respectivo negocio recaiga sobre el aprovechamiento urban\u00edstico de la finca mientras permanece como parte integrante del contenido de las facultades dominicales de su titular. Por ello, partiendo de un concepto amplio de aprovechamiento urban\u00edstico, esta Direcci\u00f3n General ha admitido supuestos en que pueden acceder al Registro de la Propiedad no s\u00f3lo negocios o actos jur\u00eddicos que tengan por objeto el aprovechamiento cuando el mismo ha sido independizado de la finca de origen mediante su inscripci\u00f3n en folio independiente como finca registral separada, o ha sido transferido a otra finca distinta de la de origen, sino tambi\u00e9n cuando dicha emancipaci\u00f3n de la finca de origen no se ha producido, esto es, cuando el aprovechamiento todav\u00eda \u00abforma parte del contenido del dominio y por tanto est\u00e1 impl\u00edcito en la descripci\u00f3n meramente perimetral de la finca registral\u00bb (cfr. Resoluci\u00f3n de 30 de mayo de 2009). En tal situaci\u00f3n se ha admitido el acceso al Registro de una opci\u00f3n de compra sobre la totalidad del aprovechamiento urban\u00edstico que corresponda a una finca aportada por el concedente de la opci\u00f3n a una Junta de compensaci\u00f3n, con objeto de que dicha opci\u00f3n alcance, con plena eficacia de subrogaci\u00f3n real, a las fincas de reemplazo en que se materialicen finalmente los derechos de aprovechamiento (cfr. Resoluci\u00f3n de 23 de octubre de 2001). Igualmente se ha admitido en la misma situaci\u00f3n la anotaci\u00f3n preventiva de embargo del exceso de edificabilidad (descrito con todas las circunstancias y detalles que exige el art\u00edculo 34 del Real Decreto 1093\/1997) que corresponda a cierta finca registral. Pero es lo cierto que en uno y otro caso (opci\u00f3n de compra y embargo) se trata de actos de car\u00e1cter preparatorio que si bien pueden derivar en otros posteriores de transmisi\u00f3n (venta en ejercicio de la opci\u00f3n o adjudicaci\u00f3n o remate en caso de ejecuci\u00f3n), sin embargo no la producen directamente o \u00abper se\u00bb.<\/p>\n

Por ello es posible que tales actos (opci\u00f3n y embargo) puedan reflejarse en el folio de la finca de origen a que corresponde el aprovechamiento urban\u00edstico, pero esa situaci\u00f3n no puede mantenerse en caso de que la transmisi\u00f3n que tales actos preparan llegue a materializarse. As\u00ed lo ha declarado recientemente este Centro Directivo respecto del embargo en su Resoluci\u00f3n de 30 de mayo de 2009, al afirmar que en caso de ejecuci\u00f3n del embargo habr\u00e1 de configurarse como finca independiente o adscribirse por nota marginal a otra finca, exigencia que deriva del principio de folio real que rige en nuestro sistema registral (cfr. art\u00edculos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria). Lo mismo sucede en el caso de que la opci\u00f3n de compra se ejercite dando lugar a la transmisi\u00f3n correspondiente (cfr. Resoluciones de marzo de 1993 y 14 de febrero de 2003).<\/p>\n

El supuesto de la Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2006, en la que se admiti\u00f3 la inscripci\u00f3n de la venta de unos derechos de aprovechamiento urban\u00edsticos correspondientes a un Ayuntamiento a favor de una sociedad mercantil no constituye argumento en contra de lo expuesto, pues en tal caso el aprovechamiento urban\u00edstico figuraba ya previamente inscrito como finca independiente a favor del Ayuntamiento vendedor, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 39 del Real Decreto 1093\/1997.<\/p>\n

9. En el supuesto objeto del presente expediente, consta por nota marginal en el folio de la finca registral 30.108 del Registro de la Propiedad de Barcelona n\u00famero 4 que los titulares registrales de la finca son titulares de los derechos edificatorios dimanantes de su propiedad resultantes de acuerdo plenario del Consejo Municipal del Ayuntamiento de Barcelona de 28 de febrero de 2005, seg\u00fan certificado expedido por el Secretario General del Ayuntamiento de Barcelona, conforme al cual \u00aben sesi\u00f3n celebrada el d\u00eda 4 de febrero de 2005 aprob\u00f3 definitivamente, de conformidad con el art\u00edculo 68 de la Carta Municipal de Barcelona, el Plan de Mejora Urbana para la ordenaci\u00f3n volum\u00e9trica de la parcela situada en la Travesera de Dalt 97-99, en la calle Escorial 181-183 y en la calle de la Mare de D\u00e9u de la Salut 42-44, derechos que se concretan en el apartado 4.1 de la Normativa del Plan en la cifra de 2337,70 metros cuadrados de techo m\u00e1ximo sobre rasante y 693,80 metros cuadrados de techo residencial no agotado que ser\u00e1 objeto de transferencia a otro emplazamiento mediante los instrumentos y procedimiento que corresponda y que fijar\u00e1 el Ayuntamiento\u00bb. Esta nota, seg\u00fan resulta del Registro, fue extendida con arreglo al art\u00edculo 36 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica.<\/p>\n

El art\u00edculo citado forma parte del Cap\u00edtulo V del Real Decreto 1093\/1997, relativo a la inscripci\u00f3n del aprovechamiento urban\u00edstico. Comienza este Cap\u00edtulo fijando en su articulo 33 las que denomina reglas generales sobre la transferencia del aprovechamiento urban\u00edstico, previendo que \u00aben aquellos casos en los que la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable admita o prevea la realizaci\u00f3n de transferencias del aprovechamiento urban\u00edstico\u00bb, ya se trate de transmisi\u00f3n entre fincas pertenecientes a distintos titulares o de distribuci\u00f3n del mismo entre las que pertenezcan a un solo titular, su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad se practicar\u00e1 de acuerdo con las siguientes reglas. En primer lugar se fijan los requisitos de forma y consentimientos necesarios, previendo que para la inscripci\u00f3n por el registrador de la Propiedad ser\u00e1 necesario que la transmisi\u00f3n o distribuci\u00f3n del aprovechamiento urban\u00edstico se formalice en escritura p\u00fablica otorgada por el titular o titulares de las fincas sobre las que se distribuya el aprovechamiento, o que resulten afectadas por la transmisi\u00f3n, as\u00ed como por los titulares de los derechos inscritos o anotados sobre las mismas y que resulten afectados por la transferencia de aprovechamiento. En segundo lugar, se fijan las normas sobre actuaci\u00f3n registral, disponiendo que la transmisi\u00f3n o distribuci\u00f3n ser\u00e1 objeto de inscripci\u00f3n en el folio de la finca a la que el aprovechamiento acrece o entre las que se distribuya, y se har\u00e1 constar por nota al margen de la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio de la finca de que proceda.<\/p>\n

Estas reglas aparecen desarrolladas en los art\u00edculos siguientes del Real Decreto 1093\/1997 (en concreto en sus art\u00edculos 34 a 37). De los mismos resulta, en primer lugar, que, conforme al principio de especialidad registral, entre las circunstancias que deber\u00e1n figurar en los asientos que se practiquen para hacer constar la transferencia del aprovechamiento urban\u00edstico, adem\u00e1s de las generales (cfr. art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento), se incluyen las siguientes: a) el n\u00famero de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisi\u00f3n o distribuci\u00f3n; b) la cuant\u00eda del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporci\u00f3n que se le atribuya en relaci\u00f3n al de la finca de destino y cuant\u00eda del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen; c) la determinaci\u00f3n de los derechos inscritos de las fincas de origen y de destino que no queden afectados por la transmisi\u00f3n o distribuci\u00f3n de aprovechamiento; y d) la determinaci\u00f3n de los derechos inscritos que se trasladan en todo o en parte de la finca de procedencia del aprovechamiento transmitido o distribuido a la finca de destino (cfr. art\u00edculo 34). En segundo lugar, conforme al principio de tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), la transferencia del aprovechamiento debe ser consentida por los titulares dominicales y de cualquier otro derecho o carga inscrito sobre la finca de origen y la de destino (cfr. art\u00edculo 35). En tercer lugar, con arreglo al sistema de folio real (cfr. art\u00edculo 8 de la Ley Hipotecaria), cuando las fincas de origen y de destino del aprovechamiento transmitido o distribuido consten inscritas en distritos hipotecarios diferentes, se aplicar\u00e1n reglas especiales que dejen reflejado en ambos Registros de forma coordinada la transferencia. En concreto, entre otras reglas, se establece que el registrador competente para practicar la inscripci\u00f3n en la finca de destino del aprovechamiento no llevar\u00e1 \u00e9sta a efecto hasta que le conste que se ha practicado la nota en el folio correspondiente a la finca de la que el aprovechamiento procede (cfr. art\u00edculo 36).<\/p>\n

Por consiguiente, tanto desde el punto de vista del principio de especialidad, como desde la perspectiva de los principios de tracto sucesivo, folio real y coordinaci\u00f3n de la publicidad registral con la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, resulta evidente que es condici\u00f3n necesaria para el reflejo en el Registro de la Propiedad de las transferencias o distribuci\u00f3n de aprovechamiento urban\u00edstico entre varias fincas, ya sean del mismo titular o de titulares distintos, ya pertenezcan a un mismo Registro o a varios, la perfecta identificaci\u00f3n no s\u00f3lo de la finca de origen, sino tambi\u00e9n de la finca o fincas de destino, de forma que el aprovechamiento cedido o transferido desde la finca de origen a la de destino pueda ser identificado no s\u00f3lo por su contenido concreto, medido en n\u00famero de unidades de aprovechamiento, en funci\u00f3n de los par\u00e1metros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, sino tambi\u00e9n por la ubicaci\u00f3n concreta en que ese aprovechamiento podr\u00e1 ser materializado identificando inequ\u00edvocamente la finca de destino.<\/p>\n

10. Ahora bien, esta determinaci\u00f3n de la finca de destino no queda sin m\u00e1s sometida a la voluntad del titular o de los titulares de la misma (sea o no el mismo o los mismos que los de la finca de origen), sino que en todo caso requerir\u00e1 su conformidad con la legislaci\u00f3n y el planeamiento urban\u00edstico. Y por ello, como manifestaci\u00f3n del principio de coordinaci\u00f3n entre la publicidad registral y la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, el art\u00edculo 37 del Real Decreto 1093\/1997, bajo el ep\u00edgrafe \u00abAutorizaci\u00f3n urban\u00edstica de las transferencias de aprovechamientos urban\u00edsticos\u00bb, dispone que \u00abCuando la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable exija la previa autorizaci\u00f3n de las transferencias de aprovechamiento urban\u00edstico, la concesi\u00f3n de licencia espec\u00edfica o la toma de raz\u00f3n previa en Registros administrativos destinados a hacer constar su realizaci\u00f3n, la concesi\u00f3n o inscripci\u00f3n respectiva constituir\u00e1 requisito del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisi\u00f3n o distribuci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Por tanto, para obtener la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento urban\u00edstico entre fincas distintas es necesario, por un lado, que legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable admita o prevea esta posibilidad (cfr. art\u00edculo 33 del Real Decreto 1093\/1997) y, adem\u00e1s, que cuando dicha legislaci\u00f3n exija una autorizaci\u00f3n previa o la obtenci\u00f3n de una licencia espec\u00edfica o la inscripci\u00f3n en un Registro administrativo, dicha autorizaci\u00f3n, licencia o inscripci\u00f3n en el correspondiente Registro administrativo se hayan obtenido previamente, pues las mismas constituyen \u00abrequisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisi\u00f3n o distribuci\u00f3n\u00bb del aprovechamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

11. Pues bien, sin necesidad prejuzgar la cuesti\u00f3n relativa a si son posibles las transferencias de aprovechamiento urban\u00edstico entre fincas en el Derecho de Catalu\u00f1a a la vista de la derogaci\u00f3n que la Ley 10\/2004, de 24 de diciembre, hizo del art\u00edculo 35 de la Ley 2\/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo, que las admit\u00eda con car\u00e1cter general, a la vista de que el Derecho especial de Barcelona, contenido en la Ley 22\/1998, de 30 de diciembre, de la Carta Municipal de Barcelona, las presupone y reconoce, aunque sea de forma indirecta a trav\u00e9s de su limitaci\u00f3n (conforme a su art\u00edculo 73.2, la transferencia de techo edificable entre diversas parcelas no puede incrementar la edificabilidad global del municipio de Barcelona ni reducir los espacios destinados por el planeamiento en parques y jardines urbanos y en equipamientos en cada uno de los distritos municipales), lo cierto es que el Ayuntamiento de Barcelona a trav\u00e9s del Plan de Mejora Urbana relativo a la finca registral 30.108, aprobado definitivamente por el Ayuntamiento en fecha 4 de febrero de 2005, disminuy\u00f3 la edificabilidad que correspond\u00eda a dicha finca y, en compensaci\u00f3n a sus titulares, reconoce la existencia de un exceso de edificabilidad no agotable en la misma finca que podr\u00e1 ser objeto de transferencia a otra distinta como tal sobrante de aprovechamiento \u00abmediante los instrumentos y procedimientos que corresponda y que fijar\u00e1 el Ayuntamiento\u00bb. A falta de la aprobaci\u00f3n por parte del Ayuntamiento de Barcelona del concreto instrumento de planeamiento adecuado y del procedimiento y autorizaci\u00f3n oportuna a fin de adicionar el sobrante de edificabilidad a otra finca concreta a cuyo aprovechamiento acrezca, ha de ser confirmada la calificaci\u00f3n registral en cuanto reclama dicha aprobaci\u00f3n urban\u00edstica y procedimental en relaci\u00f3n con la concreta finca de destino.<\/p>\n

En este sentido la mera determinaci\u00f3n de las unidades de aprovechamiento urban\u00edstico establecidas en metros cuadrados edificables de uso residencial que se transmite, que es la totalidad del sobrante de 693,80 metros cuadrados de techo residencial no agotado que resta a la finca de origen (cfr. art\u00edculo 34 del Real Decreto 1093\/1997), no es suficiente para identificar el objeto de transferencia, pues falta la identificaci\u00f3n inequ\u00edvoca y firme de la finca de destino a cuyo aprovechamiento materializable ha de acrecer el sobrante transferido, lo que ser\u00eda contrario al principio de especialidad que rige nuestro sistema registral al exigir tal determinaci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 9, 21 y 30 de la Ley Hipotecaria, y 51 de su Reglamento).<\/p>\n

En el presente caso tampoco cabe soslayar el problema de la falta de determinaci\u00f3n de la finca de destino a la que ha de acrecer el aprovechamiento sobrante por la v\u00eda de la apertura de un folio registral independiente, como finca registral especial, respecto del aprovechamiento objeto de transmisi\u00f3n, en los t\u00e9rminos autorizados por el art\u00edculo 39 del Real Decreto 1093\/1997, apertura de folio que en la escritura calificada es configurada como condici\u00f3n suspensiva de la misma venta, de forma que si dicha apertura no se llega a producir en el plazo m\u00e1ximo que terminar\u00e1 por todo el d\u00eda 31 de enero de 2011, la escritura quedar\u00e1 sin efecto.<\/p>\n

Es cierto que el concepto moderno de finca incluye no s\u00f3lo la unidad de suelo, sino tambi\u00e9n de edificaci\u00f3n, y que la misma puede situarse no s\u00f3lo en la rasante, sino tambi\u00e9n en el vuelo o en el subsuelo, y que cuando la legislaci\u00f3n hipotecaria permita abrir folio en el Registro de la Propiedad pasar\u00e1 a tener la consideraci\u00f3n de finca registral (vid. art\u00edculo 17.2 de la Ley de Suelo estatal de 2008). Y es igualmente cierto que la legislaci\u00f3n hipotecaria, y m\u00e1s precisamente el art\u00edculo 39 del Real Decreto 1093\/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripci\u00f3n de actos de naturaleza urban\u00edstica, permite que el aprovechamiento urban\u00edstico se inscriba como finca especial disgregada del suelo, a modo de segregaci\u00f3n de parte de su contenido, y mediante apertura de folio independiente, en los siguientes casos: 1) cuando la Administraci\u00f3n solicite que el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado de la finca o fincas de que procede; 2) cuando tenga lugar la ocupaci\u00f3n directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por las leyes; 3) en los casos de expropiaci\u00f3n forzosa de fincas determinadas en los que el justiprecio consista en la atribuci\u00f3n posterior de fincas futuras pendientes de formaci\u00f3n; y 4) en los sistemas de gesti\u00f3n privada en que la ejecuci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n corresponde a los particulares, cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales de aprovechamiento y se adjudiquen \u00e9stas a empresas urbanizadoras o se transmitan por cualquier t\u00edtulo a tercero, antes de la aprobaci\u00f3n definitiva del proyecto de equidistribuci\u00f3n correspondiente. Lo que sucede es que el presente supuesto no encaja, no es subsumible, en ninguno de los supuestos tasados en que el citado precepto hipotecario admite la apertura de folio independiente: no se trata de un derecho de aprovechamiento del que sea titular la Administraci\u00f3n, ni se ha producido la ocupaci\u00f3n directa de la finca de origen, ni ha sido objeto de expropiaci\u00f3n forzosa, ni, en fin, estamos en presencia de un supuesto en que haya de ejecutarse la urbanizaci\u00f3n de un sector, pol\u00edgono o unidad de actuaci\u00f3n o en que se haya de aprobar un proyecto de equidistribuci\u00f3n (pues lo que se requiere es la aprobaci\u00f3n de un instrumento de planeamiento urban\u00edstico puntual respecto de la finca destinataria del aprovechamiento y no un instrumento de gesti\u00f3n o ejecuci\u00f3n).<\/p>\n

As\u00ed parece entenderlo tambi\u00e9n el recurrente quien en el recurso renuncia a la solicitud de la apertura de folio independiente, solicitud que, sin embargo, adem\u00e1s de no remover el resto de obst\u00e1culos se\u00f1alados para la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo, deja ineficaz el contrato por haber subordinado las partes suspensivamente su eficacia a la apertura de folio independiente respecto del aprovechamiento transmitido en un plazo m\u00e1ximo determinado.<\/p>\n

12. La conclusi\u00f3n anterior no queda desvirtuada por la circunstancia de que en la escritura calificada se someta la eficacia del negocio de transferencia, con car\u00e1cter de condici\u00f3n suspensiva, al hecho de que el Ayuntamiento de Barcelona autorice, a trav\u00e9s del procedimiento que corresponda, que los derechos de edificaci\u00f3n de 693,80 metros cuadrados de techo se transfieran a la finca propiedad de la compa\u00f1\u00eda compradora \u00abDespal, S.A.\u00bb, situada en la calle Mallorca, n\u00fameros 505-509, registral n\u00famero 37.516, del Registro de la Propiedad de Barcelona n\u00famero 22.<\/p>\n

Dicha autorizaci\u00f3n como resulta con toda claridad del art\u00edculo 37 del Real Decreto 1093\/2007 \u00abconstituir\u00e1 requisito del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisi\u00f3n o distribuci\u00f3n\u00bb (del aprovechamiento urban\u00edstico). Pues bien, y sin necesidad de entrar en la cuesti\u00f3n sobre si la adici\u00f3n de la condici\u00f3n suspensiva envuelve en este caso un negocio sobre el rango registral y sus posibles consecuencias y efectos en el \u00e1mbito de la prioridad registral y el conflicto con los otros t\u00edtulos supuestamente contradictorios presentados en el Registro sobre la misma finca (cuesti\u00f3n suscitada por el registrador en su informe pero no en la nota de calificaci\u00f3n), conforme a la doctrina de este Centro Directivo (vid Resoluciones de 20 de noviembre de 1998 y 27 de febrero de 1999), si bien es cierto que los negocios sujetos a condici\u00f3n suspensiva pueden ser inscritos durante la pendencia de la condici\u00f3n (cfr. art\u00edculos 23 de la Ley Hipotecaria, y 51.6. y 56 del Reglamento Hipotecario), no lo es menos que cualquiera que haya sido la intenci\u00f3n de los contratantes \u2013que en todo caso debe moverse dentro de los cauces reconocidos a la autonom\u00eda de la voluntad, tal como se infiere de los art\u00edculos 1116 y 1255 del C\u00f3digo Civil\u2013, la obtenci\u00f3n de la necesaria autorizaci\u00f3n municipal no puede ser reputada como verdadera condici\u00f3n del negocio calificado \u2013ni, por ende, proceder\u00eda la aplicaci\u00f3n de las normas relativas al negocio condicional, en especial, el art\u00edculo 23 de la Ley Hipotecaria que posibilita su inscripci\u00f3n registral\u2013, pues no se trata de una circunstancia voluntariamente a\u00f1adida por los otorgantes al negocio a fin de modalizar su eficacia, sino de un requisito que viene establecido directamente por la propia legislaci\u00f3n, y cuyo cumplimiento, por tanto, ser\u00eda presupuesto imprescindible para su acceso registral (cfr. art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos jur\u00eddicos.<\/p>\n

14 junio 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

URBANISMO Aprovechamiento urban\u00edstico Aprovechamiento urban\u00edstico 1. Se presenta en el Registro escritura por la que un Ayuntamiento vende a una entidad mercantil un derecho de aprovechamiento urban\u00edstico consistente en determinadas unidades en un sector de Suelo Urbanizable Programado. El citado aprovechamiento figura inscrito en el Registro a favor del Ayuntamiento. La Registradora, entre otros defectos […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4971],"tags":[4981,1526],"class_list":{"0":"post-21154","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-urbanismo","7":"tag-aprovechamiento-urbanistico","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21154","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21154"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21154\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21154"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21154"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21154"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}