{"id":21169,"date":"2016-03-22T11:46:31","date_gmt":"2016-03-22T10:46:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21169"},"modified":"2016-03-30T11:48:15","modified_gmt":"2016-03-30T10:48:15","slug":"convenio-urbanistico-titulo-inscribible","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/urbanismo\/convenio-urbanistico-titulo-inscribible\/","title":{"rendered":"Convenio urban\u00edstico: t\u00edtulo inscribible"},"content":{"rendered":"

URBANISMO<\/strong><\/h1>\n

Convenio urban\u00edstico: t\u00edtulo inscribible<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Convenio urban\u00edstico: t\u00edtulo inscribible<\/strong><\/p>\n

1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso los siguientes:<\/p>\n

a) Con fecha 10 de noviembre de 2005, el Pleno del Ayuntamiento de San Crist\u00f3bal de la Laguna aprob\u00f3 la propuesta de Convenio de Gesti\u00f3n Concertada por suscribir entre el Ayuntamiento y la entidad \u00abOrganizaci\u00f3n Oro, S.L.\u00bb para la ejecuci\u00f3n de la Unidad de Actuaci\u00f3n Geneto 17, as\u00ed como el Proyecto de Urbanizaci\u00f3n de dicha Unidad de Actuaci\u00f3n, por el sistema de concierto, a favor de la citada sociedad.<\/p>\n

Con fecha 13 de julio de 2006, se suscribe el Convenio Urban\u00edstico de Gesti\u00f3n Concertada por el Consejero-Director de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excelent\u00edsimo Ayuntamiento de San Crist\u00f3bal de La Laguna, y el representante de la entidad \u00abOrganizaci\u00f3n Oro, S.L.\u00bb, ante la Secretaria Delegada de la Gerencia Municipal de Urbanismo.<\/p>\n

Con fecha 14 de julio de 2006, mediante oficio del Consejero Director de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de La Laguna, se remite al Registro de la Propiedad n\u00famero dos de La Laguna certificado del acuerdo adoptado por el citado Ayuntamiento de San Crist\u00f3bal de La Laguna en fecha 10 de noviembre de 2005, dos ejemplares del Convenio original suscrito el 13 de julio de 2006 ante la Secretaria Delegada de la Gerencia de Urbanismo de La Laguna y copia del Proyecto de Gesti\u00f3n concertada. Ello, \u00aba los efectos de proceder a la inscripci\u00f3n del Convenio Urban\u00edstico de Gesti\u00f3n Concertada de la Unidad de Actuaci\u00f3n GE-17 del P.G.O. de La Laguna aprobado el 10 de noviembre de 2005, por Acuerdo plenario.\u00bb, expres\u00e1ndose en el oficio que dicho t\u00edtulo \u00abes instrumento de gesti\u00f3n con capacidad reparcelatoria\u00bb, y solicit\u00e1ndose \u00abla inscripci\u00f3n de la operaci\u00f3n reparcelatoria aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de la Laguna\u00bb.<\/p>\n

b) El Registrador, en su nota, suspende la inscripci\u00f3n por defecto subsanable que basa en la aplicaci\u00f3n al caso del art\u00edculo 77.3 del Decreto 183\/2004 de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de gesti\u00f3n y ejecuci\u00f3n del sistema de planeamiento de Canarias, precepto que determina que los convenios urban\u00edsticos de gesti\u00f3n concertada deber\u00e1n formalizarse en escritura p\u00fablica (exigencia que tambi\u00e9n se recog\u00eda en el articulo 109.1 del Real Decreto 1\/2000 de 8 mayo, texto refundido de las Leyes de Ordenaci\u00f3n del Territorio y Espacios Naturales de Canarias), debiendo entenderse por escritura p\u00fablica \u00fanicamente el documento p\u00fablico autorizado por Notario.<\/p>\n

c) La Gerencia de Urbanismo recurre la anterior calificaci\u00f3n en base a los fundamentos antes expuestos, haciendo especial hincapi\u00e9 en el que denomina principio de competencia estatal, entendiendo que los convenios urban\u00edsticos de gesti\u00f3n concertada son documentos jur\u00eddicos-administrativos con capacidad reparcelatoria, y por tanto inscribibles como tales en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislaci\u00f3n hipotecar\u00eda, siendo la elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica una opci\u00f3n de la Administraci\u00f3n y particulares, y no una obligaci\u00f3n legalmente exigible, toda vez que el art\u00edculo 109.1 del Texto Refundido, esgrimido por el Registrador de la Propiedad para suspender la inscripci\u00f3n del documento administrativo v\u00e1lidamente emitido, ha de ser interpretado desde la \u00f3ptica de la legislaci\u00f3n hipotecaria, ya que en virtud del citado principio de competencia, dicha legislaci\u00f3n es competencia exclusiva del Estado, y las Comunidades Aut\u00f3nomas s\u00f3lo ostentan la competencia en materias de urbanismo.<\/p>\n

2. Antes de resolver el presente recurso, este Centro Directivo, a la vista del contenido del escrito remitido por el funcionario calificador (dando noticia de haberse practicado la inscripci\u00f3n del convenio urban\u00edstico al haberse otorgado la oportuna escritura p\u00fablica), en contestaci\u00f3n al que esta Direcci\u00f3n General le hab\u00eda cursado en fecha 5 de febrero de 2007, tiene que precisar los siguientes extremos:<\/p>\n

a) Que en el caso ahora examinado, no se est\u00e1 ante una subsanaci\u00f3n realizada antes de la interposici\u00f3n del recurso (vid. \u00faltimo apartado del art\u00edculo 325 de la Ley Hipotecaria); al contrario, a la vista de los antecedentes rese\u00f1ados, resulta evidente que, una vez interpuesto aquel (en fecha 10 de octubre de 2006), se decide subsanar (en fecha 16 de octubre del mismo a\u00f1o) a efectos de lograr la inscripci\u00f3n, subsanaci\u00f3n que, por tanto, ha de considerarse un acto ajeno al recurso, el cual ha de continuar necesariamente su tramitaci\u00f3n.<\/p>\n

b) Corolario l\u00f3gico de lo anterior es que el hecho de haber sido inscrito el convenio urban\u00edstico (como consecuencia de subsanaci\u00f3n posterior) estando pendiente el recurso, no exime a este Centro Directivo de la obligaci\u00f3n de resolverlo, toda vez que no se ha producido desistimiento alguno por parte del recurrente. Y es que, como en su d\u00eda expres\u00f3 la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 22 de mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificaci\u00f3n negativa del Registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificaci\u00f3n de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificaci\u00f3n, al denegar la inscripci\u00f3n por concurrir defectos subsanables, fue o no ajustada a derecho, y ello es posible jur\u00eddicamente, aunque el asiento se haya practicado una vez subsanados los defectos apuntados por el Registrador.<\/p>\n

3. Y entrando a examinar el fondo del asunto, no procede sino confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida (ciertamente parca en el relato de antecedentes de hecho y en su fundamentaci\u00f3n), toda vez que:<\/p>\n

A) Hay que partir del car\u00e1cter adjetivo del Real Decreto 1093\/1997 sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica, algo que pone claramente de manifiesto su Exposici\u00f3n de Motivos: \u00ab.aunque los preceptos que integran este Real Decreto se refieren a materias urban\u00edsticas, su contenido es exclusivamente registral, por lo que en cuanto normas hipotecarias -jur\u00eddico-privadas- est\u00e1n llamadas a tener una pervivencia independiente de las vicisitudes de las normas sobre urbanismo. En tal sentido, se ha procurado en el presente Real Decreto evitar las referencias concretas a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, toda vez que la competencia para su elaboraci\u00f3n est\u00e1 atribuida con car\u00e1cter exclusivo a las Comunidades Aut\u00f3nomas, salvo en las materias expresamente reservadas al Estado\u00bb.<\/p>\n

Ese car\u00e1cter adjetivo de la citada normativa se ha tenido presente por este Centro Directivo cuando ha declarado que los convenios urban\u00edsticos son inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que su objeto sea susceptible de inscripci\u00f3n conforme al art\u00edculo 2 de la Ley Hipotecaria y 1 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, y cumplan adem\u00e1s con las exigencias de la legislaci\u00f3n local y urban\u00edstica que le son propias, as\u00ed como con las impuestas por la legislaci\u00f3n sustantiva e hipotecaria.<\/p>\n

Y precisamente, por raz\u00f3n de ese car\u00e1cter adjetivo, carece de fundamento la pretensi\u00f3n del recurrente de defender la inscripci\u00f3n de lo que concept\u00faa como documento administrativo v\u00e1lidamente emitido con virtualidad reparcelatoria, so capa de una hipot\u00e9tica interpretaci\u00f3n del mismo, y de los preceptos que seguidamente se indican, \u00abdesde la \u00f3ptica de la legislaci\u00f3n hipotecaria\u00bb.<\/p>\n

B) Hecha la precisi\u00f3n anterior, a la hora de resolver el presente recurso habr\u00e1 de estarse, por consiguiente, a los requisitos formales y sustantivos que vengan impuestos por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de Canarias y que se contienen, sustancialmente:<\/p>\n

a) En el art\u00edculo 109 del Decreto Legislativo 1\/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenaci\u00f3n del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, que dispone que el establecimiento del sistema de concierto requerir\u00e1 la aprobaci\u00f3n de un convenio urban\u00edstico de gesti\u00f3n suscrito por todos los propietarios y formalizado en escritura p\u00fablica, y que los convenios urban\u00edsticos de gesti\u00f3n concertada deber\u00e1n contener las determinaciones y requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n hipotecaria para permitir su inscripci\u00f3n registral y, en todo caso una serie de requisitos adicionales que enumera.<\/p>\n

b) Y en el art\u00edculo 77 del citado Reglamento de gesti\u00f3n y ejecuci\u00f3n del sistema de planeamiento de Canarias, que establece que los convenios urban\u00edsticos de gesti\u00f3n concertada deber\u00e1n formalizarse en escritura p\u00fablica y contener las determinaciones y requisitos exigidos por ese Reglamento y por la normativa aplicable para permitir su inscripci\u00f3n registral.<\/p>\n

4. As\u00ed las cosas, resultan de una claridad meridiana las exigencias que se derivan de la aplicaci\u00f3n al caso de los preceptos de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Comunidad de Canarias antes citados; exigencias que habr\u00e1n de ser necesaria e inequ\u00edvocamente cumplidas -algo que aqu\u00ed no ha tenido lugar-, debiendo analizar tal extremo el Registrador a la hora de emitir su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Y es que el documento cuya inscripci\u00f3n se pretende, es un convenio urban\u00edstico que no ha sido formalizado conforme a las exigencias que impone la legislaci\u00f3n canaria, esto es, en escritura p\u00fablica, pues es incuestionable que su hipot\u00e9tica aprobaci\u00f3n administrativa (n\u00f3tese que en este caso lo que existe es la aprobaci\u00f3n de una propuesta de Convenio de Gesti\u00f3n Concertada a suscribir entre el Ayuntamiento y la entidad \u00abOrganizaci\u00f3n Oro, S.L.\u00bb, con anterioridad a la efectiva suscripci\u00f3n del mismo), no transforma al convenio finalmente suscrito el 13 de julio de 2006 en escritura p\u00fablica; concepto este, dicho sea de paso, inequ\u00edvocamente definido en nuestra legislaci\u00f3n, tal y como pone de relieve el Registrador en la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, la calificaci\u00f3n recurrida, en lo sustancial, se ajusta a lo que determina el art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud la calificaci\u00f3n registral de los documentos administrativos se extender\u00e1 en todo caso, como aqu\u00ed ha sucedido, a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado y a los tr\u00e1mites e incidencias esenciales del procedimiento en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

14 julio 2007<\/p>\n

Convenio urban\u00edstico: t\u00edtulo inscribible<\/strong>.- 1. Dos son las cuestiones que se plantean en este recurso a las que se refiere la nota calificadora del registrador y el Ayuntamiento recurrente. La primera de ellas es si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el convenio urban\u00edstico y acta administrativa de entrega de bien inmueble al Ayuntamiento o se requiere escritura p\u00fablica. Y la segunda es si no habi\u00e9ndose inscrito hasta la fecha los citados documentos fechados en el a\u00f1o 2003 y habi\u00e9ndose inscrito en el a\u00f1o 2009 una hipoteca y una anotaci\u00f3n de embargo sobre el inmueble, puede inscribirse la cesi\u00f3n pactada como libre de cargas en virtud de los citados documentos del a\u00f1o 2003 pero presentados en el a\u00f1o 2011 (esta segunda cuesti\u00f3n se recoge en el apartado \u201cPRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N. Protecci\u00f3n de los asientos registrales\u201d).<\/p>\n

2. En cuanto a la primera cuesti\u00f3n, el art\u00edculo 32 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio prev\u00e9 que \u00ablas cesiones de terrenos que no tengan legalmente el car\u00e1cter de obligatorias o que no resulten de convenios urban\u00edsticos tipificados en la legislaci\u00f3n sobre el suelo, se ajustar\u00e1n a los requisitos formales exigidos para las donaciones de bienes inmuebles\u00bb.<\/p>\n

En el presente caso, la cesi\u00f3n resulta de convenio urban\u00edstico complementado por la correspondiente acta administrativa de entrega de bienes, por lo que la cuesti\u00f3n es si debe considerarse donaci\u00f3n sujeta al requisito formal de la escritura p\u00fablica o es inscribible a trav\u00e9s del documento administrativo. El art\u00edculo 32 presupone que el supuesto de convenio urban\u00edstico tipificado en la legislaci\u00f3n del suelo admite la inscripci\u00f3n mediante acta administrativa pues lo equipara al de las cesiones obligatorias, para las cuales el art\u00edculo 30 prev\u00e9 el acta administrativa, y excluye la escritura p\u00fablica.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n radica en la interpretaci\u00f3n de la expresi\u00f3n \u00abconvenios urban\u00edsticos tipificados en la legislaci\u00f3n sobre el suelo\u00bb. Dicha legislaci\u00f3n viene admitiendo los convenios urban\u00edsticos entre particulares y la Administraci\u00f3n siempre que no sean contrarios al ordenamiento, siendo de varias clases, pues unos son t\u00edpicos y otros at\u00edpicos, unos denominados convenios de planeamiento y otros de gesti\u00f3n. En el convenio urban\u00edstico a que se refiere el presente expediente se pacta la transmisi\u00f3n de una finca registral consistente en un local dentro de un conjunto de pactos propios de los convenios urban\u00edsticos y condicionada a la modificaci\u00f3n de un determinado Plan. La distinci\u00f3n de convenios entre t\u00edpicos y at\u00edpicos no debe representar ninguna diferencia a efectos del t\u00edtulo inscribible, sino \u00fanicamente ha de ser tenido en cuenta si sean de una u otra clase son admitidos o reconocidos por el ordenamiento jur\u00eddico. La expresi\u00f3n \u00abtipificados en la legislaci\u00f3n sobre el suelo\u00bb no significa que el convenio t\u00edpico es inscribible y el at\u00edpico no lo es, pues \u00abtipificados\u00bb tiene el sentido de \u00abreconocidos por el ordenamiento urban\u00edstico\u00bb y dichos convenios est\u00e1n admitidos y reconocidos por la Ley de Suelo como resulta de lo dispuesto en el art\u00edculo 19.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, tanto en su redacci\u00f3n actual como en la anterior, al hacer referencia a \u00ablas obligaciones por \u00e9ste (el transmitente) asumidas frente a la Administraci\u00f3n competente y que hayan sido objeto de inscripci\u00f3n registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutaci\u00f3n jur\u00eddico real\u00bb. Los convenios que no estar\u00edan tipificados o reconocidos son los que fuesen contrarios al ordenamiento jur\u00eddico, lo que no se produce en el presente supuesto a la vista de los documentos presentados. La doctrina cient\u00edfica tambi\u00e9n interpreta ampliamente la referencia a la tipificaci\u00f3n del convenio urban\u00edstico en la Ley de Suelo, y no pod\u00eda ser de otra manera pues en otro caso se producir\u00eda una diferencia il\u00f3gica entre convenios t\u00edpicos y at\u00edpicos, una vez que se hubiera llegado a la conclusi\u00f3n de que los at\u00edpicos pueden tener tambi\u00e9n una causa l\u00edcita cuando no vaya en contra del ordenamiento. La causa t\u00edpica tiene la ventaja de que resulta directamente de la ley, pero ello no excluye el reconocimiento de la causa at\u00edpica siempre que responda a una finalidad l\u00edcita dentro de las previsiones urban\u00edsticas y del ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

En virtud de lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de Derecho que preceden.<\/p>\n

11 junio 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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