{"id":21177,"date":"2016-03-18T11:50:45","date_gmt":"2016-03-18T10:50:45","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21177"},"modified":"2016-03-30T11:52:02","modified_gmt":"2016-03-30T10:52:02","slug":"diferencias-entre-el-derecho-de-superficie-y-la-parcelacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/urbanismo\/diferencias-entre-el-derecho-de-superficie-y-la-parcelacion\/","title":{"rendered":"Diferencias entre el derecho de superficie y la parcelaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

URBANISMO<\/strong><\/h1>\n

Diferencias entre el derecho de superficie y la parcelaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Diferencias entre el derecho de superficie y la parcelaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

1. La \u00fanica cuesti\u00f3n que se discute en este expediente es si para poder inscribir en el Registro de la Propiedad un derecho de superficie para instalaciones de energ\u00eda e\u00f3lica que recae sobre parte de la superficie total de la finca inscrita constituye un supuesto de parcelaci\u00f3n y si es preciso o no llevar a cabo una previa segregaci\u00f3n y, en cualquier caso, aportar la oportuna licencia administrativa. De conformidad con el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria esta resoluci\u00f3n s\u00f3lo puede pronunciarse sobre las cuestiones se\u00f1aladas por el registrador en su nota de calificaci\u00f3n y exclusivamente por los defectos espec\u00edficos que hayan sido objeto de recurso. Es de tener en cuenta que el primer defecto se\u00f1alado en la nota no es objeto de recurso y que el registrador se\u00f1ala en su escrito de informe que fue extendido por error.<\/p>\n

2. Es doctrina reiterada que si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art. 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Galicia) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto jur\u00eddico en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable la exija para poder realizar legalmente el mismo.<\/p>\n

Es la propia legislaci\u00f3n auton\u00f3mica por tanto la que determina qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal. Al respecto la legislaci\u00f3n de Galicia determina lo siguiente en el art\u00edculo 194.2 de la Ley 9\/2002, de 30 de diciembre, de Urbanismo y Suelo de Galicia: 2. \u00abEstar\u00e1n sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo con la legislaci\u00f3n aplicable, los actos de edificaci\u00f3n y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urban\u00edsticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificaci\u00f3n de la estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilizaci\u00f3n de los edificios y la modificaci\u00f3n del uso de los mismos, la demolici\u00f3n de construcciones, la colocaci\u00f3n de carteles de propaganda visibles desde la v\u00eda p\u00fablica, los cierres y vallados de fincas y los dem\u00e1s actos que se se\u00f1alen reglamentariamente\u00bb.<\/p>\n

3. En el presente caso se trata de dilucidar si la constituci\u00f3n de un derecho de superficie para instalaci\u00f3n de un parque e\u00f3lico sobre una serie de fincas ubicadas en suelo r\u00fastico, en Galicia, puede considerarse parcelaci\u00f3n para la que se exija el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad, teniendo en cuenta que entre los pactos de la constituci\u00f3n del derecho se prev\u00e9 expresamente que el concedente conserve la propiedad del suelo durante su vigencia, que las instalaciones se desmonten a su finalizaci\u00f3n recuperando el concedente el terreno expedito, que se autoriza al propietario a mantener determinados usos (ganadero) sobre el suelo objeto del derecho de superficie y que se establece un plazo de duraci\u00f3n de treinta a\u00f1os.<\/p>\n

La legislaci\u00f3n urban\u00edstica de Galicia considera parcelaciones en su art\u00edculo 204: \u00abSe considerar\u00e1 parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, a los efectos de la presente Ley, la divisi\u00f3n de terrenos en dos o m\u00e1s lotes o porciones a fin de su urbanizaci\u00f3n o edificaci\u00f3n, ya sea en forma simult\u00e1nea o sucesiva. Toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica deber\u00e1 acomodarse a lo dispuesto en la presente Ley o, en virtud de la misma, en los planes de ordenaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De la anterior normativa se deduce, por consiguiente, que, conforme a la legislaci\u00f3n de Galicia, s\u00f3lo la divisi\u00f3n de terrenos que se haga con la finalidad de urbanizarlos o edificarlos cae dentro del supuesto legal de parcelaci\u00f3n, lo que lleva al inmediato rechazo de la exigencia de acreditaci\u00f3n de licencia de parcelaci\u00f3n para que pueda llevarse a cabo la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

4. Ahora bien, rechazado que el supuesto de hecho constituya una parcelaci\u00f3n de terrenos en los t\u00e9rminos establecidos en la legislaci\u00f3n de Galicia queda por determinar si, en los expedientes que provocan la presente, la constituci\u00f3n del derecho de superficie sobre parte de fincas r\u00fasticas para la instalaci\u00f3n de parques e\u00f3licos puede equipararse a la existencia de una parcelaci\u00f3n justificando la aplicaci\u00f3n de la normativa urban\u00edstica y registral que exigen, a los efectos de inscripci\u00f3n, la acreditaci\u00f3n de la existencia de la correspondiente licencia.<\/p>\n

Al respecto tiene declarado este Centro (Resoluciones de 12 de julio de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelaci\u00f3n ha trascendido la estricta divisi\u00f3n material de fincas o terrenos para alcanzar la divisi\u00f3n ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteni\u00e9ndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una divisi\u00f3n en la titularidad o goce, ya sea en r\u00e9gimen de indivisi\u00f3n, de propiedad horizontal, de vinculaci\u00f3n a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos y en general siempre que pudiere surgir una \u00abduda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n\u00bb (art. 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio).<\/p>\n

Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jur\u00eddico pueda equipararse a una parcelaci\u00f3n de terrenos y provocar la aplicaci\u00f3n de los mecanismos de defensa del ordenamiento jur\u00eddico para evitar la inscripci\u00f3n en el registro de la propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislaci\u00f3n reguladora del suelo, no basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelaci\u00f3n ilegal ni tampoco la subsunci\u00f3n del acto o negocio jur\u00eddico en una categor\u00eda que pudiera producir ese resultado. Al respecto la doctrina de este Centro Directivo (Resoluci\u00f3n de 10 de octubre de 2005 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por s\u00ed sola, la afirmaci\u00f3n de que exista tal parcelaci\u00f3n ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participaci\u00f3n indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2001), bien que exista alg\u00fan otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participaci\u00f3n, pueda llevar a la conclusi\u00f3n de la existencia de la repetida parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica: si se tiene en cuenta que la constituci\u00f3n de un derecho de superficie en los t\u00e9rminos expresados, aunque implique una divisi\u00f3n del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de car\u00e1cter permanente pues viene determinado por la duraci\u00f3n temporal del derecho y que por otro lado aunque existe divisi\u00f3n de aprovechamiento no se hace de modo exclusivo pues, salvado el contenido propio del derecho del superficiario, el propietario mantiene facultades de uso y aprovechamiento sobre la porci\u00f3n respecto de la que se constituye el derecho, es forzoso concluir que no estamos ante un supuesto equiparable al previsto legalmente de parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

Pero sobre todo no existe actividad de urbanizaci\u00f3n o edificaci\u00f3n ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, supuesto que requerir\u00eda la exigencia de una licencia de parcelaci\u00f3n, conforme a la normativa auton\u00f3mica aplicable, y que legitimar\u00eda la actuaci\u00f3n del registrador de exigir su acreditaci\u00f3n para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n

5. Rechazada la posibilidad de que en la escritura objeto de presentaci\u00f3n se contenga un negocio asimilado al de parcelaci\u00f3n de terrenos, resta por analizar si es preceptiva o no la realizaci\u00f3n de una previa segregaci\u00f3n para poder llevar a cabo la inscripci\u00f3n, segregaci\u00f3n que, como tal, estar\u00eda igualmente sujeta a la obtenci\u00f3n de una licencia por aplicaci\u00f3n de las normas de la Comunidad Aut\u00f3noma de Galicia (art. 206 de la Ley 9\/2002, de 30 de diciembre, de Urbanismo y Suelo de Galicia) o, si como sostiene el recurrente, concurren los requisitos precisos para inscribir un derecho de superficie que recae sobre parte de la superficie de fincas inscritas. Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994 y 3 de abril de 2002, entre otras) que en nuestro ordenamiento jur\u00eddico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obst\u00e1culo jur\u00eddico a la constituci\u00f3n de derechos de goce \u2013reales o personales\u2013 concretados a una sola porci\u00f3n material de la finca sobre la que se constituyen (vid. arts. 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del C\u00f3digo Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (m\u00e1xime si se trata de un derecho inscribible) la porci\u00f3n de la finca sobre la que recaer\u00e1 tal derecho de goce (vid. arts. 1261 y 1273 y siguientes del C\u00f3digo Civil, 9-1.\u00b0 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

De la documentaci\u00f3n presentada resultan cumplimentados los requisitos para que pueda llevarse a cabo la inscripci\u00f3n, habida cuenta de que la porci\u00f3n del terreno de cada una de las fincas sobre las que recae el derecho de superficie est\u00e1 perfectamente delimitada y descrita en cuanto a su superficie y linderos, descripci\u00f3n que se refuerza al ir acompa\u00f1ada de un plano en el que se detalla su situaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

16 junio (2 resoluciones) 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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