{"id":21179,"date":"2016-03-17T11:52:11","date_gmt":"2016-03-17T10:52:11","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21179"},"modified":"2016-03-30T11:59:35","modified_gmt":"2016-03-30T10:59:35","slug":"disciplina-urbanistica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/urbanismo\/disciplina-urbanistica\/","title":{"rendered":"Disciplina urban\u00edstica"},"content":{"rendered":"

URBANISMO<\/strong><\/h1>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/a><\/strong><\/p>\n

El acto administrativo que respecto de una finca concreta ordena practicar anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de un expediente sobre disciplina urban\u00edstica limita los derechos o intereses leg\u00edtimos del titular registral. Teniendo en cuenta que los derechos inscribibles est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y que para su modificaci\u00f3n se requiere el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial, el Registrador debe calificar si dicho acto resulta dictado en actuaciones seguidas precisamente contra el titular afectado, lo que, por otra parte, forma parte de su misi\u00f3n, que es velar porque en los procedimientos y resoluciones administrativas no se produzca la indefensi\u00f3n que repudia la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola.<\/p>\n

27 y 28 abril 1993<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- La disposici\u00f3n transitoria quinta de la Ley 8\/1990 permite que las edificaciones situadas en suelo urbano o urbanizable, realizadas de conformidad con la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, se entender\u00e1n incorporadas al patrimonio de su titular. \u00abContrario sensu\u00bb, cuando no resulte claramente del t\u00edtulo la inexistencia de obst\u00e1culos administrativos, no ser\u00e1 posible proceder a la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, por cuanto su constancia podr\u00eda suponer la protecci\u00f3n de una edificaci\u00f3n incompatible con el planeamiento. Como consecuencia, no es inscribible una declaraci\u00f3n de obra nueva cuando consta, seg\u00fan certificaci\u00f3n municipal, la preexistencia de cierta edificaci\u00f3n, pero al mismo tiempo se indica que se ha instruido un expediente de legalizaci\u00f3n urban\u00edstica, que no consta est\u00e9 finalizado. Tampoco es admisible el argumento de que la edificaci\u00f3n se haya realizado sobre suelo no edificable, porque la disposici\u00f3n transitoria expresada es aplicable a cualquier tipo de suelo susceptible de usos edificatorios.<\/p>\n

21 octubre 2000<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- Aunque el auto reca\u00eddo en el expediente de dominio sea un documento judicial, est\u00e1 sujeto a las exigencias de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, y entre ellas la expresi\u00f3n de la antig\u00fcedad de una casa, sin perjuicio de la aplicaci\u00f3n de la disposici\u00f3n transitoria quinta de la Ley 8\/1990, en cuyo caso habr\u00e1 que acreditar que la edificaci\u00f3n es anterior a la entrada en vigor de la Ley y que, o bien, est\u00e1 realizada de conformidad con la ordenaci\u00f3n vigente al tiempo de su edificaci\u00f3n, o bien, que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

9 octubre 2000<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- En el supuesto que motiv\u00f3 este recurso se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n, obra nueva y venta de una finca r\u00fastica de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, por existir una Resoluci\u00f3n posterior a la licencia municipal, de la Consejer\u00eda de Agricultura de la Junta de Andaluc\u00eda, declarando la nulidad de la segregaci\u00f3n. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n bas\u00e1ndose en el art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, que except\u00faa de la prohibici\u00f3n de divisi\u00f3n el supuesto de que sobre la porci\u00f3n segregada vaya a realizarse una construcci\u00f3n permanente de car\u00e1cter no agrario. Siendo este el caso, han de aplicarse las normas urban\u00edsticas, y, seg\u00fan el art\u00edculo 66 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, los municipios tienen la facultad de conceder la licencia correspondiente, la cual, una vez obtenida, permite la inscripci\u00f3n, sin perjuicio de que, si fuera nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaraci\u00f3n de nulidad de la Consejer\u00eda de Agricultura de la Junta de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

22 marzo 2004<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cEfectos del silencio administrativo\u201d.<\/p>\n

22 marzo 2005<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) Con fecha dos de Septiembre de dos mil cuatro, se present\u00f3 en el Registro de la Propiedad de Utrera-1 copia aut\u00e9ntica de la escritura otorgada ante el Notario de Mor\u00f3n de la Frontera (Sevilla) Don Jos\u00e9 Andujar Hurtado, el d\u00eda 4 de agosto de 2004 (n\u00famero de protocolo 479), en la que don Manuel Poley Ruiz y su esposa do\u00f1a Mar\u00eda Roc\u00edo G\u00f3mez Rold\u00e1n vendieron a don Jos\u00e9 L\u00f3pez D\u00edaz y do\u00f1a Mar\u00eda del Carmen Chaves P\u00e9rez, quienes adquirieron para su sociedad de gananciales, mil partes indivisas de las diecis\u00e9is mil novecientas sesenta y una partes indivisas con veinticinco d\u00e9cimas de parte indivisas en las que se considera dividida la finca registral 1689 (Municipio de Los Molares) de dicho Registro, siendo aquella resto de finca matriz tras segregaci\u00f3n y venta formalizada. En la escritura, las partes hac\u00edan constar que, con el acto de enajenaci\u00f3n, ninguno de ellos adquir\u00eda el uso individualizado de una parte de la finca objeto de dicha escritura, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 66.1.B de la Ley de 17 de diciembre de 2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

b) Con anterioridad, el 18 de agosto de 2004, se hab\u00eda presentado en dicho Registro (asiento 265, al folio 132 del Diario 147) certificaci\u00f3n administrativa que provoc\u00f3, el 18 de octubre de 2004, la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica, anotaci\u00f3n preventiva de embargo y prohibici\u00f3n de disponer prevista en el art\u00edculo 79 p\u00e1rrafo 5.\u00ba del Real Decreto 1093\/97 de cuatro de Julio.<\/p>\n

c) El registrador deniega la inscripci\u00f3n de la escritura de compraventa presentada por tres defectos: falta de licencia urban\u00edstica o en su caso la declaraci\u00f3n de innecesariedad; por la prohibici\u00f3n de disponer establecida, y por falta de t\u00edtulo previo.<\/p>\n

d) A ello alegan los recurrentes en el recurso interpuesto, que la prioridad la tiene el asiento de presentaci\u00f3n del documento p\u00fablico instrumental \u2013sic-de la transmisi\u00f3n efectuada por las partes intervinientes, resultando el principio fundamental inspirador de la seguridad jur\u00eddica que otorga nuestra Legislaci\u00f3n Hipotecaria, dado que, consecuentemente con lo establecido en el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 26 y 42 de la Ley, no se pretende la inscripci\u00f3n de actos posteriores sino anteriores a los que hubiere reca\u00eddo anotaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 individualizado de ninguna parte de la finca y que no cabe mantener que la venta de cuotas de participaci\u00f3n indivisa, sin atribuci\u00f3n de uso individualizado de parte alguna, pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos.<\/p>\n

Conclu\u00eda indicando que, en lo atinente a la falta de t\u00edtulo previo de adquisici\u00f3n, nada cab\u00eda alegar, al resultar requisito indispensable para la inscripci\u00f3n posterior.<\/p>\n

e) La Alcaldesa Presidente del Ayuntamiento de Los Molares, al amparo de lo dispuesto en el p\u00e1rrafo 5.\u00ba del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria aleg\u00f3 que la presentaci\u00f3n de la Certificaci\u00f3n que motiv\u00f3 la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva era anterior a la de la (fecha de) presentaci\u00f3n para inscripci\u00f3n de la compraventa y que, pese al tenor del pacto expreso de no adquisici\u00f3n de uso individualizado que se plasm\u00f3 en la escritura, los hechos se encargaban de evidenciar todo lo contrario, en tanto que los informes y documentos de la Polic\u00eda Local y Oficina T\u00e9cnica Municipal demostraban que tales hechos eran constitutivos de parcelaci\u00f3n ilegal.<\/p>\n

Que la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer tra\u00eda causa del expediente sancionador incoado al vendedor, siendo una consecuencia del mismo.<\/p>\n

La primera cuesti\u00f3n resuelta en este recurso puede verse en el apartado \u201cPRINCIPIO DE PRIORIDAD. Efectos\u201d.<\/em><\/p>\n

4. Por lo que se refiere a la exigencia de Licencia de Parcelaci\u00f3n, o Declaraci\u00f3n de Innecesariedad de la misma, bien es cierto que el t\u00edtulo calificado contiene una manifestaci\u00f3n de las partes en el sentido de que el negocio jur\u00eddico en \u00e9l instrumentado no implicaba la adquisici\u00f3n del uso individualizado de una parte de la finca objeto de dicha escritura (a efectos de lo dispuesto en el art. 66.1.B de la Ley de 17 de diciembre de 2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda); pero con anterioridad a la presentaci\u00f3n de dicho t\u00edtulo en el Registro (prorrogado con arreglo al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria por el despacho de t\u00edtulo previo que ser\u00e1 causa de la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer, tal y como indica el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n) ha accedido otro t\u00edtulo \u2013 con virtualidad tabular-que pone de manifiesto la existencia, a los efectos previstos en la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, de una posible parcelaci\u00f3n ilegal que ha motivado la apertura de un expediente sancionador.<\/p>\n

Sobre las cuestiones que provoca la toma en consideraci\u00f3n, a efectos de la prioridad registral y de la formulaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n por parte del Registrador de t\u00edtulos presentados en el Diario, este Centro Directivo ha tenido la ocasi\u00f3n de pronunciarse en reiteradas ocasiones, poniendo de manifiesto que la calificaci\u00f3n de un documento ha de realizar en funci\u00f3n de lo que resulte del mismo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria), sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos incompatibles presentados con posterioridad. No es \u00e9ste \u2013por contra-el caso que nos ocupa, en el que estamos en presencia de un t\u00edtulo (la Certificaci\u00f3n de la que trae causa la anotaci\u00f3n practicada) que ha accedido al registro antes que el t\u00edtulo que ha motivado la calificaci\u00f3n negativa del Registrador, y que si bien no es un acto administrativo firme, s\u00ed que patentiza una situaci\u00f3n de hecho (dotada de enorme relevancia por el Real Decreto 1.093\/97 como veremos m\u00e1s adelante) y que ha de ser tenida en cuenta por el Registrador en su calificaci\u00f3n en aras del cumplimiento de lo establecido por la Legislaci\u00f3n Urban\u00edstica aplicable.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, este Centro Directivo tambi\u00e9n ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse acerca de la eficacia de documentos presentados en los registros al objeto no de obtener o lograr la pr\u00e1ctica de un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificaci\u00f3n de otro (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 2 de enero de 2005). Pero en el caso que motiva el recurso, ocurre que estamos en presencia de un documento (la Certificaci\u00f3n Municipal), llamado a provocar un asiento registral (como as\u00ed ha sucedido) y que es consecuencia de un expediente sancionador en materia urban\u00edstica por parcelaci\u00f3n ilegal, por lo que se hace necesario que el t\u00edtulo que acceda al registro cumpla con aquellos requisitos que imperativamente vengan establecidos por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica para tal finalidad.<\/p>\n

La conclusi\u00f3n anterior, por lo dem\u00e1s, resulta claramente avalada por la interpretaci\u00f3n conjunta de los apartados tercero y cuarto del art\u00edculo 79 del R.D. 1.093\/97 de 4 de julio. En efecto, si la afirmaci\u00f3n (en el correspondiente acuerdo municipal) de la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo urbano, o de posible parcelaci\u00f3n ilegal, comporta que el Registrador (que previamente habr\u00e1 dirigido a la Corporaci\u00f3n Municipal la comunicaci\u00f3n prevista en el apartado 1.\u00ba del citado art. 79) haya de denegar la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas de manera provisional (en tanto no se presentare en el Registro el documento acreditativo de incoaci\u00f3n del expediente a que se refiere el apartado 5.\u00ba del precepto, con efectos de prohibici\u00f3n de disponer), con mayor raz\u00f3n esa denegaci\u00f3n se impone necesariamente al Registrador cuando la Corporaci\u00f3n Municipal ha remitido al Registro, antes de la presentaci\u00f3n del titulo que formaliza la transmisi\u00f3n, la resoluci\u00f3n acordando la incoaci\u00f3n de expediente con efectos de prohibici\u00f3n de disponer, pues, en tal caso, no procede la comunicaci\u00f3n al Ayuntamiento por parte del Registrador que prescribe el apartado 1 del art. 79 del R.D. 1.093\/97 de 4 de julio. Precisamente porque la finalidad que aquella comunicaci\u00f3n trata preventivamente de provocar ya se ha operado.<\/p>\n

Por tanto, el Registrador, a la hora de calificar la compraventa presentada al Registro el 2 de septiembre de 2004, habr\u00e1 de tener en cuenta la Resoluci\u00f3n de la Alcald\u00eda presentada el 18 de agosto de 2004, por lo que el t\u00edtulo de compraventa calificado negativamente, para que puede acceder al Registro, habr\u00e1 de contar, necesariamente, con la preceptiva licencia de parcelaci\u00f3n o declaraci\u00f3n de innecesariedad de la misma, tal y como resulta del art\u00edculo 78 del R.D. 1.093\/97 de 4 de julio, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 66.3 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

7, 8 y 18 abril 2005<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Son hechos a tener en cuenta en este recurso, los que sucintamente se rese\u00f1an: A) La segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica de secano, practicada en una escritura de compraventa y segregaci\u00f3n, resultando ser de cabida inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo tanto la finca segregada como el resto matriz. B) Obran incorporados a la escritura en cuesti\u00f3n, dos informes del Alcalde Presidente del Ayuntamiento de La Vi\u00f1uela (uno referido a la porci\u00f3n segregada y otro referido al resto de finca) en los que se hace constar: 1) Que no existe inconveniente para la segregaci\u00f3n. 2) Que se concedi\u00f3 licencia municipal para la construcci\u00f3n de Hotel Rural y vivienda unifamiliar, respectivamente, en las dos parcelas resultantes (la segregada y el resto). C) Con fecha 3 de febrero de 2003, la titular del Registro, al amparo de lo previsto en el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1.093\/ 1.997, de 4 de Julio, y por lo que se refiere a la segregaci\u00f3n practicada, realiza notificaci\u00f3n a la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregaci\u00f3n o apreciaci\u00f3n de las excepciones a que se refiere el art\u00edculo 25 de la Ley 19\/1995 de 4 de Julio de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias. D) Habi\u00e9ndose recibido en el Registro Resoluci\u00f3n, de fecha 24 de Marzo de 2003, de la Delegaci\u00f3n Provincial en M\u00e1laga de la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda, por la que de declara nulo el acto de la segregaci\u00f3n, la titular del Registro deniega la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n practicada.<\/p>\n

2. Plantea este recurso, tal y como se deduce de los antecedentes de hecho rese\u00f1ados, una cuesti\u00f3n sustancialmente id\u00e9ntica a la resuelta por esta Direcci\u00f3n General en la Resoluci\u00f3n citada en los \u00abfundamentos de derecho\u00bb, por lo que id\u00e9ntica ha de ser la soluci\u00f3n que ahora se adopte.<\/p>\n

3. Y es que el art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, except\u00faa de la prohibici\u00f3n de divisi\u00f3n el supuesto de que sobre la porci\u00f3n segregada vaya a realizarse una construcci\u00f3n permanente de car\u00e1cter no agrario; en este caso, en consecuencia, han de aplicarse las normas urban\u00edsticas, y si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. art\u00edculo 66 de dicha Ley), obtenida tal licencia, el documento es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaraci\u00f3n de nulidad de la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

24 mayo 2005<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se discute en este recurso en torno a la inscripci\u00f3n, en el Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera (C\u00e1diz), de una escritura en la que el titular registral de una finca r\u00fastica radicada en dicha localidad (inscrita bajo el n\u00famero 10224 de su Registro de la Propiedad), previa declaraci\u00f3n de la obra nueva de una casa, construida en 1998, destinada a vivienda, procede a su \u00abparcelaci\u00f3n vertical y divisi\u00f3n por departamentos del edificio\u00bb \u2013sic-, resultando dos entidades independientes (una, y dos, viviendas unifamiliares \u00abA\u00bb y \u00abB\u00bb, respectivamente) asign\u00e1ndose a cada una de dichas entidades una cuota de participaci\u00f3n de cincuenta enteros por ciento. En el apartado de la escritura relativo a las normas reguladores de la comunidad, expresamente se indicaba: \u00abLa comunidad en r\u00e9gimen de propiedad Horizontal constituida en la presente escritura…\u00bb La titular del Registro de Conil de la Frontera, en una calificaci\u00f3n confirmada por el Registrador Sustituto (titular del Registro de Medina Sidonia), exige, con base a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, que se acompa\u00f1e declaraci\u00f3n de innecesariedad de licencia del correspondiente Ayuntamiento, en tanto que, a su juicio, debe destruirse la presunci\u00f3n que pesa sobre las divisiones horizontales en fincas r\u00fasticas en la Ley, al considerarlas como posibles operaciones de parcelaci\u00f3n. A\u00f1ade tambi\u00e9n, como dato en el que basa su calificaci\u00f3n, el hecho de que, de los asientos presentados en su Registro, resultan varias Divisiones Horizontales en r\u00fastica, si bien ello no ha de ser tenido en cuenta en esta resoluci\u00f3n, dado que dichas operaciones se refieren a otras fincas registrales.<\/p>\n

2. Sobre la cuesti\u00f3n b\u00e1sica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasi\u00f3n de manifestar, con car\u00e1cter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/p>\n

3. As\u00ed las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica dictada por la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, contenida en los preceptos citados en los \u00abFundamentos de Derecho \u00bb. Del examen de los mismos (especialmente de su art\u00edculo 66-1b, p\u00e1rrafo 2) tiene raz\u00f3n la Registradora de la Propiedad cuando entiende que debe destruirse esa presunci\u00f3n que establece dicho precepto al considerar, como actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acci\u00f3n o participaci\u00f3n social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable.<\/p>\n

La consideraci\u00f3n anterior, por lo dem\u00e1s, se refuerza a la vista de lo que disponen: el art. 68-2 del mismo cuerpo legal: \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb; y el art\u00edculo 66-3: \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad. No podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb.<\/p>\n

N\u00f3tese, tambi\u00e9n, que, en el expositivo cuarto de la escritura calificada, expresamente se dice que el titular registral ha decidido proceder a la parcelaci\u00f3n vertical y divisi\u00f3n por departamentos del edificio \u2013sic-, por lo que con mayor raz\u00f3n, a\u00fan, es necesario no sustraer al Ayuntamiento la posibilidad de llevar a t\u00e9rmino, mediante la expedici\u00f3n del certificado de innecesariedad, su labor de control preventivo de la legalidad urban\u00edstica; la cual, por cierto, aparece, si cabe, a\u00fan m\u00e1s reforzada en el art\u00edculo 66.4 de la citada Ley Urban\u00edstica de la Comunidad Andaluza, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de \u00e9stas se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura publica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n, y que la no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura publica determina la caducidad de la licencia o de la declaraci\u00f3n de innecesariedad por ministerio de la Ley, \u00absin necesidad de acto aplicativo alguno\u00bb.<\/p>\n

Obviamente, si una licencia concedida, o una declaraci\u00f3n de innecesariedad, tienen esos fuertes condicionantes, con mayor rigor a\u00fan habr\u00e1 que examinar aquellos t\u00edtulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo dem\u00e1s, tienen pleno encaje \u2013reforz\u00e1ndolo\u2013 en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva, Notarios y Registradores han de desempe\u00f1ar.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

31 mayo 2005 [1]<\/strong><\/strong><\/a><\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se pretende la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Medina Sidonia de una escritura por la que se adquiere el pleno dominio de una dieciseisava parte indivisa de una finca r\u00fastica de regad\u00edo, procedente de la parcela 4-B del lote n\u00famero cuatro del Cortijo denominado Malcocinado; dicha participaci\u00f3n indivisa constituye la inscripci\u00f3n s\u00e9ptima de la finca 11.184 del Registro de la Propiedad de Medina Sidonia. El titular de dicho Registro \u2013seg\u00fan indica en la nota de calificaci\u00f3n-entendiendo que deb\u00eda de dar cumplimiento a lo dispuesto en el art\u00edculo 79 del RD 1093\/1997 (en coordinaci\u00f3n con lo establecido en el art\u00edculo 66 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda), remiti\u00f3, con fecha 13 de Julio de 2.004, la comunicaci\u00f3n que establece dicho art\u00edculo al Excmo. Ayuntamiento de Medina Sidonia, prorrog\u00e1ndose el plazo de vigencia del indicado asiento de presentaci\u00f3n en cuatro meses desde la mencionada fecha. El d\u00eda 11 de Noviembre de 2.004, tuvo entrada, en el citado Registro de la Propiedad de Medina Sidonia, Resoluci\u00f3n dictada (con audiencia del interesado) por el Sr. Teniente de Alcalde Delegado de Medio Ambiente y Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Medina Sidonia de 10 de Noviembre de 2.004, por la que se pone en conocimiento del titular del Registro \u00abla existencia de un peligro objetivo de formaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n en el lugar\u00bb, denegando el Registrador la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n y conceptuando el defecto como insubsanable. Es de rese\u00f1ar que, sobre la citada escritura, recay\u00f3 segunda calificaci\u00f3n que fue emitida 21 de diciembre de 2004 por el Titular del Registro de la Propiedad n\u00famero tres de los de Jerez de la Frontera, denegando el despacho del t\u00edtulo por el defecto de no acompa\u00f1arse licencia de parcelaci\u00f3n, ni declaraci\u00f3n de su innecesariedad (art. 78, 79. 3 RD 1083\/97 de 4 de Julio; art. 66-1-b de la ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda de fecha 17 de Diciembre de 2002).<\/p>\n

3. Sobre la cuesti\u00f3n b\u00e1sica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasi\u00f3n de manifestar, con car\u00e1cter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/p>\n

4. As\u00ed las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica dictada por la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, contenida en los preceptos citados en los \u00abFundamentos de Derecho \u00bb. Del examen de la citada legislaci\u00f3n sustantiva andaluza, resulta de especial relevancia el articulo 66, cuando considera, como actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acci\u00f3n o participaci\u00f3n social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable; sin olvidar otros preceptos como: \u2013el art. 68.2 del mismo cuerpo legal: \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb; \u2013el art\u00edculo 66.3: \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad. No podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb; \u2013o el art\u00edculo 66.4 de la citada Ley, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de \u00e9stas se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura publica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n, y que la no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura publica determina la caducidad de la licencia o de la declaraci\u00f3n de innecesariedad por ministerio de la Ley, \u00absin necesidad de acto aplicativo alguno\u00bb. Precepto, este \u00faltimo, que impone, como l\u00f3gica consecuencia, una mayor rigor a la hora de examinar aquellos t\u00edtulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo dem\u00e1s, tienen pleno encaje \u2013reforz\u00e1ndolo-en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva, Notarios y Registradores han de desempe\u00f1ar.<\/p>\n

Por ello, habr\u00e1 que estar en cada caso a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de cada Comunidad Aut\u00f3noma, pudiendo llegarse a soluciones diferentes en base a la diversidad normativa de car\u00e1cter sustantivo.<\/p>\n

5. Es, en suma, la propia legislaci\u00f3n sustantiva que resulte aplicable, la que ha determinar qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, teniendo el citado Reglamento de desarrollo de la Ley Hipotecaria un car\u00e1cter meramente adjetivo y procedimental; por ello, los conceptos que, \u00aben clave hipotecaria\u00bb, se emplean en los art\u00edculos 78 y 79 del Real Decreto 1083\/97, han de ser examinados, y adaptados, a las normas auton\u00f3micas sustantivas que resulten de aplicaci\u00f3n; de lo contrario, se llegar\u00eda al absurdo de impedir la aplicaci\u00f3n de dicha normativa auton\u00f3mica por la sola \u2013y nominalista-raz\u00f3n de emplear esta \u00faltima una terminolog\u00eda (\u00abparcelaci\u00f3n ilegal\u00bb; \u00abactos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica) m\u00e1s amplia que la tradicionalmente empleada en el \u00e1mbito hipotecario (divisi\u00f3n y segregaci\u00f3n), y que engloba, en orden a la finalidad que dicha legislaci\u00f3n urban\u00edstica est\u00e1 llamada a desempe\u00f1ar, actos que, en muchos casos, para nada ser\u00edan actos de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n en sentido estricto (hipotecario). A\u00f1\u00e1dase tambi\u00e9n a lo anterior que, en materia de urbanismo, la actividad de Notarios y Registradores viene a tener, en cierto modo, un car\u00e1cter complementario a la actividad de la administraci\u00f3n, reforzando el control de legalidad; legalidad que \u2013no lo olvidemos\u2013 ha de examinarse, esencialmente, en clave de legislaci\u00f3n auton\u00f3mica.<\/p>\n

En el caso que nos ocupa, si bien hay que poner de relieve la muy escasa motivaci\u00f3n de las calificaciones reca\u00eddas, no es menos cierto que la comunicaci\u00f3n en su d\u00eda practicada a la Entidad Local, ha desembocado en una resoluci\u00f3n (acto administrativo); resoluci\u00f3n que, sin perjuicio de los recursos administrativos o contenciosos que contra ella procedan, goza, ex lege, de una presunci\u00f3n de validez (cfr. art. 57 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan). Por ello, de dicho acto administrativo comunicado al Registro de la Propiedad, han de seguirse las consecuencias previstas en la norma procedimental aplicada en la calificaci\u00f3n (art. 79.3 del citado Real Decreto 1093\/97).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

23 julio 2005<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que la due\u00f1a de una participaci\u00f3n indivisa de un 2,2803 por ciento de una finca r\u00fastica de 6 hect\u00e1reas y 68 centi\u00e1reas vende dos participaciones indivisas sobre dicha finca, de 0,67245 por ciento cada una de ellas a dos personas.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que, seg\u00fan la legislaci\u00f3n de Andaluc\u00eda, es precisa licencia municipal, ya que la venta de tales participaciones puede ser reveladora de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica. Por segunda vez se presenta la escritura acompa\u00f1ada de instancia en la que el recurrente ratifica la diligencia hecha constar en la escritura afirmando que no se pretende ning\u00fan asentamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

El Registrador reitera la calificaci\u00f3n, recurriendo el interesado.<\/p>\n

2. Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios m\u00e1s amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelaci\u00f3n ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por s\u00ed sola la afirmaci\u00f3n de que exista tal parcelaci\u00f3n ilegal, pues para ello ser\u00eda necesario, bien que, junto con la venta de participaci\u00f3n indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2001), bien que exista alg\u00fan otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participaci\u00f3n, pueda llevar a la conclusi\u00f3n de la existencia de la repetida parcelaci\u00f3n, elemento que no existe en el presente supuesto, por lo que, deducir del solo hecho de la venta de la referida cuota que existe parcelaci\u00f3n es una conjetura en la que no se puede basar la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

10 octubre 2005<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de donaci\u00f3n por la que la due\u00f1a de una octava parte indivisa de una finca r\u00fastica, consistente en una unidad org\u00e1nica de explotaci\u00f3n, dona esa participaci\u00f3n a cinco sobrinos carnales por partes iguales.<\/p>\n

b) El Registrador, una vez presentado el t\u00edtulo en el Registro y en cumplimiento de lo dispuesto en el art\u00edculo 79 del RD 1093\/1997, de 4 de julio, remiti\u00f3 oficio a la Gerencia de Urbanismo del excelent\u00edsimo Ayuntamiento de C\u00f3rdoba.<\/p>\n

c) Con fecha 13 de julio de 2006, se recibe en el Registro oficio de la Gerencia en el que se establece que \u00ab\u2026 se considera un acto revelador de posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica en suelo no urbanizable\u2026\u00bb.<\/p>\n

d) Presentada de nuevo la escritura el 29 de noviembre de 2006, en uni\u00f3n de instancia en la que se solicita la inscripci\u00f3n sobre la base de que en el Registro \u00abno existe presentado el documento acreditativo de incoaci\u00f3n de expediente\u2026\u00bb, fue denegada la inscripci\u00f3n solicitada, de manera provisional, en tanto no se presente en el Registro el documento acreditativo de incoaci\u00f3n del expediente a que se refiere el art\u00edculo 79 del RD 1093\/1997.<\/p>\n

2. Contra la anterior calificaci\u00f3n recurrieron tanto el Notario autorizante como los otorgantes del documento, recursos que van a ser objeto de acumulaci\u00f3n y resoluci\u00f3n conjunta dada la \u00edntima conexi\u00f3n entre ellos, al amparo de lo dispuesto en el art\u00edculo 73 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre.<\/p>\n

3. El art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997 exige que cuando del acto que se pretenda inscribir, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable (en este caso el art\u00edculo 66 1.B de la Ley de 17 de diciembre de 2002, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda) el Registrador, si no se aportare licencia urban\u00edstica (o declaraci\u00f3n de innecesariedad), deber\u00e1 actuar de la siguiente forma:<\/p>\n

a) Debe poner en conocimiento del Ayuntamiento correspondiente, la transmisi\u00f3n presentada a inscripci\u00f3n, mediante la remisi\u00f3n de copia del t\u00edtulo o t\u00edtulos presentados, acompa\u00f1ando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestaci\u00f3n se proceder\u00e1 con arreglo a lo establecido en ese mismo art\u00edculo. La remisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n referida se har\u00e1 constar al margen del asiento de presentaci\u00f3n (apartado 1).<\/p>\n

b) Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del t\u00edtulo autorizado no se deriva la existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, el Registrador practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas (apartado 2).<\/p>\n

c) Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificaci\u00f3n del acuerdo del \u00f3rgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo urbano o de posible parcelaci\u00f3n ilegal, se denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejar\u00e1 el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz (apartado 3).<\/p>\n

d) Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentaci\u00f3n, prevista en el apartado 1 de este art\u00edculo, si no se presentare el documento acreditativo de incoaci\u00f3n del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibici\u00f3n de disponer, el Registrador de la Propiedad practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas (apartado 4).<\/p>\n

4. De lo expuesto anteriormente, se deduce que no basta con que el Ayuntamiento tome el acuerdo (con audiencia de los interesados) en el que afirme la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo urbano o de posible parcelaci\u00f3n ilegal \u2013con el consiguiente efecto de denegaci\u00f3n provisional de la inscripci\u00f3n solicitada\u2013, sino que ser\u00e1 necesario que en el mismo momento o por acto posterior, el Ayuntamiento acuerde la incoaci\u00f3n de expediente con efectos de prohibici\u00f3n de disponer y que ese acuerdo acceda al Registro dentro del plazo de los cuatro meses contados desde la nota marginal expresiva de la remisi\u00f3n inicial de la documentaci\u00f3n al Ayuntamiento, porque de no ser as\u00ed, el legislador ha previsto, sin duda por razones que tiene que ver con la necesidad de dar certidumbre a las situaciones jur\u00eddicas y celeridad al tr\u00e1fico jur\u00eddico, que el Registrador deber\u00e1 practicar la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n

5. De acuerdo pues con esa doctrina, el recurso debe ser estimado, por cuanto cuando los interesados presentan nuevamente el t\u00edtulo para su inscripci\u00f3n, han pasado m\u00e1s de cuatro meses desde la nota puesta al margen del asiento de presentaci\u00f3n, sin que haya tenido acceso al Registro el documento acreditativo de incoaci\u00f3n de expediente por infracci\u00f3n urban\u00edstica con efectos de prohibici\u00f3n de disponer, con la l\u00f3gica consecuencia de que, el Registrador, debe proceder a la inscripci\u00f3n, sin perjuicio de que la Administraci\u00f3n pueda incoar despu\u00e9s el procedimiento de disciplina urban\u00edstica correspondiente, quedando asimismo abierta la v\u00eda judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideren improcedente, solicitando la adopci\u00f3n de las correspondientes medidas cautelares (anotaci\u00f3n de demanda o de prohibici\u00f3n de disponer) que impidan que la inscripci\u00f3n despliegue todos sus efectos.<\/p>\n

A ello no se opone el contenido de la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de fecha 7 de abril de 2005 (cuyo fundamento de derecho cuarto es invocado por el Registrador en defensa de su nota), por cuanto en ella se alud\u00eda al acuerdo municipal de la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo de poblaci\u00f3n o de posible parcelaci\u00f3n ilegal, como fundamento de la denegaci\u00f3n provisional de la inscripci\u00f3n solicitada, en tanto no se presentara en el Registro el documento acreditativo de incoaci\u00f3n de expediente con efectos de prohibici\u00f3n de disponer, pero en modo alguno se alud\u00eda a los plazos en que ello deb\u00eda tener lugar, ni se prejuzgaba las consecuencias y efectos que el incumplimiento de ese plazos conllevar\u00eda, sin duda, porque en el caso objeto de esa resoluci\u00f3n ya hab\u00eda tenido acceso al Registro, antes incluso de la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo en el que se formalizaba la transmisi\u00f3n, la resoluci\u00f3n acordando la apertura del expediente.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

30 enero 2008<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Se debaten en este recurso dos cuestiones: si es posible, ante la notificaci\u00f3n al Ayuntamiento competente por el Registrador de la Propiedad de la inscripci\u00f3n practicada de una obra nueva, que aqu\u00e9l inste en v\u00eda de recurso contra la calificaci\u00f3n registral la anulaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n practicada; y si para tomar anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica, basta la certificaci\u00f3n del acuerdo municipal de incoaci\u00f3n del expediente, debidamente notificado al titular registral, o se requiere tambi\u00e9n que conste que se ha notificado a los interesados el propio acuerdo ordenando tomar anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n

2. Respecto de la primera de las cuestiones es doctrina reiterada de este centro directivo (v\u00e9ase resoluciones citadas en los vistos) que de los art\u00edculos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso contra la calificaci\u00f3n de los registradores es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para contender acerca de la validez o nulidad de los t\u00edtulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado; pero s\u00f3lo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias. De esta manera no cabe instar recurso contra la calificaci\u00f3n registral frente a la calificaci\u00f3n positiva del Registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de \u00e9ste; ni siquiera cuando lo que se ha practicado es una cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

Por el contrario, una vez practicado el asiento, tal y como se\u00f1ala el art\u00edculo 1.3 de la Ley, el mismo queda bajo la salvaguarda de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley; y eso s\u00f3lo puede ocurrir por v\u00eda judicial conforme al art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria o mediando el consentimiento de todos los interesados (art\u00edculo 82 Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. El Registrador actu\u00f3 procedentemente \u2013y no tiene en esto raz\u00f3n el recurrente-al notificar la declaraci\u00f3n de la obra nueva, conforme al criterio del art\u00edculo 54 de Real Decreto 1093\/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, que no suspende la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n, a diferencia de lo que ocurre en materia de segregaciones y divisiones realizadas en suelo no urbanizable que puedan dar lugar a n\u00facleo de poblaci\u00f3n, en que la notificaci\u00f3n del Registrador al Ayuntamiento competente s\u00ed suspende temporalmente la pr\u00e1ctica del asiento. Ante la notificaci\u00f3n practicada en declaraciones de obras nuevas, conforme al art\u00edculo 54, lo que corresponde a la Administraci\u00f3n municipal es instar en su caso expediente de disciplina urban\u00edstica si se considera procedente, como ha sucedido en el supuesto de hecho de este expediente.<\/p>\n

4. Con ello entramos en el an\u00e1lisis del segundo de los defectos planteados, que consiste en si para tomar anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica, basta la certificaci\u00f3n del acuerdo municipal de incoaci\u00f3n del expediente, debidamente notificado al titular registral, o se requiere tambi\u00e9n que conste que se ha notificado a los interesados el propio acuerdo ordenando tomar anotaci\u00f3n preventiva. En este punto debe darse la raz\u00f3n al recurrente. Tanto el art\u00edculo 177 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, como el art\u00edculo 57 del Real Decreto 1093\/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, presuponen que lo que tiene que notificarse al interesado, como v\u00eda para que pueda ser cumplido el tr\u00e1mite de audiencia (para a su vez cumplir con el principio registral de tracto sucesivo y con el principio constitucional de tutela judicial efectiva), es el acuerdo mismo de incoaci\u00f3n del expediente de disciplina urban\u00edstica, siendo la solicitud de la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva un acto de mero tr\u00e1mite o de impulso procedimental que ser\u00e1 notificado a los interesados a posteriori por la Administraci\u00f3n, una vez practicada; m\u00e1xime teniendo en cuenta que la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva no es un acto que decida directa o indirectamente el fondo del asunto, ni determina la imposibilidad de continuar el procedimiento, ni produce indefensi\u00f3n o perjuicio irreparable a derechos e intereses leg\u00edtimos, por lo que no podr\u00e1n interponerse por los interesados los recursos de alzada y potestativo de reposici\u00f3n, de manera que la eventual oposici\u00f3n a tal acto de tr\u00e1mite s\u00f3lo podr\u00e1 alegarse por los interesados para su consideraci\u00f3n en la resoluci\u00f3n que ponga fin al procedimiento (art\u00edculo 107 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso en cuanto a la solicitud de anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de disciplinar urban\u00edstica; desestim\u00e1ndolo y confirmando la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en cuanto a la solicitud de cancelaci\u00f3n del asiento de obra nueva practicado.<\/p>\n

20 octubre 2008<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) Mediante escritura de aumento de capital otorgada en septiembre de 2006, una sociedad mercantil de responsabilidad limitada, formaliz\u00f3 el aumento de su capital social mediante aportaci\u00f3n del pleno dominio de una finca r\u00fastica comprendida, seg\u00fan se expresa en el t\u00edtulo, en el \u00abParque Rural de La Frontera contemplado en la Ley de Espacios Naturales de Canarias\u00bb (espacio que fue inicialmente declarado como tal por la Ley 12\/1987, de 19 de julio, de Declaraci\u00f3n de Espacios Naturales de Canarias, como Parque Natural de El Hierro, y reclasificado a su actual categor\u00eda por la Ley 12\/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias).<\/p>\n

b) El Registrador de la Propiedad interino de Valverde de El Hierro, deniega la inscripci\u00f3n de la finca en favor de dicha, alegando no haberse cumplido los requisitos se\u00f1alados en el art\u00edculo 39 de la Ley 42\/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, conforme al cual la declaraci\u00f3n de un espacio natural protegido lleva aparejada la facultad de la Comunidad Aut\u00f3noma para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, respecto de los actos o negocios jur\u00eddicos de car\u00e1cter oneroso y celebrados intervivos, que comporten la creaci\u00f3n, transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior, toda vez que, seg\u00fan indica en la nota, no consta en la escritura haber notificado el transmitente a la Comunidad aut\u00f3noma el precio y las condiciones esenciales de la transmisi\u00f3n pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la misma, a los efectos de los ejercicios dentro del plazo previsto por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica de dichos derechos de tanteo y retracto.<\/p>\n

c) El recurrente basa su argumentaci\u00f3n en la irretroactividad de la Ley 42\/2007, toda vez que la escritura calificada se otorg\u00f3 con anterioridad a su entrada en vigor.<\/p>\n

2. Antes de examinar el fondo del recurso, conviene partir de un principio que este Centro Directivo ha enunciado reiteradamente, y es que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 en su d\u00eda buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos, bien al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, o bien al cumplimiento de cualesquiera otras obligaciones que dicha legislaci\u00f3n auton\u00f3mica pueda imponer, si bien corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia o el cumplimiento de cualquier otro requisito que venga impuesto por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro.<\/p>\n

3. Como punto de partida para resolver la cuesti\u00f3n planteada, es incuestionable que la transmisi\u00f3n dominical derivada de la aportaci\u00f3n a la sociedad del inmueble a que se refiere la escritura calificada, data del instrumento p\u00fablico otorgado en septiembre de 2006 (cfr. art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil), extremo \u00e9ste que no se cuestiona en modo alguno en la nota de calificaci\u00f3n, la cual, dicho sea de paso, no es todo lo clara y precisa que debiera, por lo que se hace necesario examinar el alcance y aplicaci\u00f3n al caso de los preceptos citados por el Registrador en dicha calificaci\u00f3n.<\/p>\n

a) Por lo que se refiere al art\u00edculo 79 del Decreto Legislativo 1\/2000, de 8 de mayo, que aprob\u00f3 el texto Refundido de las Leyes de Ordenaci\u00f3n del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, dicho precepto determina lo siguiente: \u00ab1. Los instrumentos de ordenaci\u00f3n de los recursos naturales, territorial y urban\u00edstica podr\u00e1n delimitar \u00e1mbitos dentro de los cuales las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, sean terrenos o edificaciones, est\u00e9n sujetas al derecho de tanteo y retracto por la Administraci\u00f3n P\u00fablica, que podr\u00e1 ejercerlos, en todo caso, en el \u00e1mbito de los Espacios Naturales Protegidos, excepto en las zonas de uso tradicional, general y especial de los Parques Rurales. Al delimitar tales \u00e1mbitos, el planeamiento establecer\u00e1 expresamente la finalidad a la que deben destinarse las eventuales adquisiciones, \u2026.\u20132. El plazo para el ejercicio del derecho de tanteo ser\u00e1 de tres meses desde la notificaci\u00f3n por el titular del predio a la Administraci\u00f3n, y de un a\u00f1o en caso de retracto\u00bb.<\/p>\n

De dicha norma resulta que la legislaci\u00f3n canaria promulgada con anterioridad al otorgamiento de la escritura calificada ten\u00eda ya reconocidos, para el caso de transmisi\u00f3n onerosa, los derechos de tanteo y retracto en favor de la Comunidad Aut\u00f3noma, que podr\u00e1 ejercerlos, en todo caso, en el \u00e1mbito de los Espacios Naturales Protegidos excepto en las zonas de uso tradicional, general y especial de los Parques Rurales, cuesti\u00f3n \u00e9sta \u00faltima que, llegado el caso y respecto de la finca transmitida, la habilitar\u00e1 para ejercer, o no, tales derechos, pero que no prejuzga la necesidad la cumplir con la obligaci\u00f3n que se indica en el siguiente apartado, pues precisamente de lo que se trata es que, en casos como el presente, la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica de Canarias pueda tener cabal conocimiento de la transmisi\u00f3n dominical realizada.<\/p>\n

b) A su vez, el art\u00edculo 39 de la Ley 42\/2007 (estatal) establece que \u00abLa declaraci\u00f3n de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica, a efectos expropiatorios, de los bienes y derechos afectados, as\u00ed como la facultad de la Comunidad Aut\u00f3noma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jur\u00eddicos de car\u00e1cter oneroso y celebrados intervivos que comporten la creaci\u00f3n, transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior\u00bb, estableciendo a continuaci\u00f3n una remisi\u00f3n a la normativa auton\u00f3mica sobre el particular (recu\u00e9rdese que la de Comunidad Canaria ya conten\u00eda determinaciones sobre el particular, toda vez hab\u00eda establecido esos derechos de adquisici\u00f3n preferente en su favor); a\u00f1adiendo, por lo que aqu\u00ed interesa, que los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribir\u00e1n documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos se\u00f1alados en este apartado.<\/p>\n

De este modo, lo que ha hecho la norma estatal transcrita es establecer \u2013tal y como se ha apuntado en el segundo de los fundamentos de Derecho\u2013, por ser competencia del Estado, c\u00f3mo ha de acreditarse ante el Registro de la Propiedad el cumplimiento de una obligaci\u00f3n formal, que no de fondo: dar traslado a la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica de la transmisi\u00f3n, a efectos de que eventualmente pueda ejercitar unos derechos legalmente establecidos en su favor; en este caso, con anterioridad al otorgamiento de la escritura calificada, y ello a los efectos de que la transmisi\u00f3n pueda acceder al Registro. Otra cosa ser\u00e1, por supuesto, que la Comunidad Aut\u00f3noma pueda o no ejercerlos efectivamente, pero esa no es la cuesti\u00f3n que ahora se suscita, pues \u00e9sta se circunscribe al cumplimiento de una formalidad cuya inobservancia determina el cierre registral.<\/p>\n

Por lo tanto, huelga aqu\u00ed toda controversia sobre la retroactividad o irretroactividad de la citada ley estatal, puesto que lo que \u00fanicamente se est\u00e1 examinando es la actividad que debe desplegar el Registrador respecto de t\u00edtulos que pretendan acceder al Registro -vigente la citada ley estatal- y que contengan actos o negocios jur\u00eddicos respecto de los cuales la normativa vigente al tiempo de su otorgamiento contenga alguna determinaci\u00f3n en cuanto a posibles derechos de adquisici\u00f3n preferente (como ocurre en el presente caso), lo que no es sino una consecuencia m\u00e1s de las limitaciones legales del dominio, tan claramente proclamadas en nuestro ordenamiento jur\u00eddico (cfr. art\u00edculos 33.2 de la Constituci\u00f3n y 348 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

16 marzo 2009 [2]<\/a><\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:<\/p>\n

a) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de la escritura de venta de una parcela \u2013r\u00fastica\u2013 de tres mil setecientos cincuenta metros cuadrados que se form\u00f3 por segregaci\u00f3n de otra (registral n\u00famero 13.867), en el propio t\u00edtulo, expres\u00e1ndose que la licencia que amparaba la segregaci\u00f3n practicada se hab\u00eda obtenido por silencio administrativo, seg\u00fan se pretende acreditar por la notificaci\u00f3n practicada por el Ayuntamiento correspondiente dando traslado de un acuerdo de la Junta de Gobierno local, del 16 de junio de 2008, en la que se denegaba la licencia de segregaci\u00f3n solicitada el d\u00eda 10 de enero del mismo a\u00f1o. Se a\u00f1ade en el t\u00edtulo que se hab\u00eda comunicado previamente al citado Ayuntamiento la segregaci\u00f3n que se pretend\u00eda. Asimismo, consta en la misma escritura por diligencia posterior que se remiti\u00f3 por correo certificado al citado Ayuntamiento oficio comunicando el otorgamiento de dicha escritura acompa\u00f1ado de copia simple de \u00e9sta.<\/p>\n

b) El Registrador deniega la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n practicada por entender que no consta la correspondiente licencia de parcelaci\u00f3n, toda vez que respecto del suelo no urbanizable considera inadmisible la obtenci\u00f3n de dicha licencia por silencio administrativo, al haberse presentado en el Registro (el 16 de octubre de 2008, despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n de la escritura calificada) certificaci\u00f3n administrativa, expedida por el vicesecretario del Ayuntamiento competente, en la que se solicitaba la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n absoluta de disponer sobre la finca registral 13.867, conforme al art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio.<\/p>\n

c) El Notario autorizante de la escritura recurre dicha calificaci\u00f3n alegando, en s\u00edntesis, que es improcedente la aplicaci\u00f3n del procedimiento previsto en el art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, pues tiene como presupuesto de aplicaci\u00f3n que no se aporte licencia municipal y en la escritura calificada existe licencia de segregaci\u00f3n obtenida por silencio positivo, acreditado conforme a la legislaci\u00f3n aplicable y la doctrina de esta Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

2. Seg\u00fan la doctrina reiterada de este Centro Directivo la concesi\u00f3n de licencias de segregaci\u00f3n por silencio administrativo positivo, una vez transcurrido el plazo legal para que la Administraci\u00f3n resuelva sobre la solicitud del interesado, es una consecuencia de lo establecido en el art\u00edculo 42 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, sin que tal conclusi\u00f3n deba verse alterada por lo dispuesto en el art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, actual art\u00edculo 8.1.b), \u00faltimo p\u00e1rrafo, del Texto Refundido de la Ley de suelo de 20 de junio de 2008 (ni por lo establecido, en su caso, por precepto an\u00e1logo de las leyes de urbanismo de las correspondientes Comunidades Aut\u00f3nomas), en el que se establece la imposibilidad de adquisici\u00f3n por silencio administrativo de facultades urban\u00edsticas contrarias a la legislaci\u00f3n o el planeamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

A tal efecto, esta Direcci\u00f3n General ha venido entendiendo que la regulaci\u00f3n del silencio administrativo positivo determina, en garant\u00eda de los particulares, que, una vez transcurrido el plazo previsto sin decisi\u00f3n del \u00f3rgano administrativo, se origina un acto administrativo susceptible de producir sus efectos ante cualquier persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada (art\u00edculo 43, apartados 3 y 5, de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan), sin que esto obste a su posible calificaci\u00f3n como acto nulo o anulable [art\u00edculos 62.1.f) y 63, apartados 1 y 2 de la misma Ley]. En este \u00faltimo caso, la ineficacia del acto requerir\u00e1 de la correspondiente declaraci\u00f3n al efecto mediante el procedimiento de revisi\u00f3n legalmente establecido (art\u00edculo 102 de la citada Ley 30\/1992).<\/p>\n

Seg\u00fan esta misma doctrina, aplicando esos principios a la esfera registral, se estim\u00f3 que, no mediando esa declaraci\u00f3n, el acto administrativo presunto debe reputarse inicialmente v\u00e1lido, por lo que proceder\u00e1 su inscripci\u00f3n, sin perjuicio de que la Administraci\u00f3n pueda, a su vez, adoptar las medidas registrales procedentes para asegurar el resultado de la declaraci\u00f3n de ineficacia. De este modo, se consider\u00f3 que \u00e9sta es la soluci\u00f3n m\u00e1s conforme con el car\u00e1cter com\u00fan de las normas de procedimiento administrativo (cfr. art\u00edculo 149.1 de la Constituci\u00f3n), con la obligaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n de dictar resoluci\u00f3n expresa en todos los procedimientos (art\u00edculo 42.1 de la Ley 30\/1992) y con la finalidad declarada al introducir la regulaci\u00f3n del silencio administrativo de proporcionar a los particulares la m\u00e1xima seguridad jur\u00eddica en la protecci\u00f3n de sus derechos (como se\u00f1ala la exposici\u00f3n de motivos de la Ley, seg\u00fan la cual el silencio administrativo debe ser entendido como \u00abla garant\u00eda que impida que los derechos de los particulares se vac\u00eden de contenido cuando su Administraci\u00f3n no atiende eficazmente y con la celeridad debida las funciones para las que se ha organizado\u00bb). Por lo dem\u00e1s, se entendi\u00f3 que en la mayor\u00eda de los casos, el Registrador carecer\u00e1, seg\u00fan la documentaci\u00f3n aportada, de elementos de juicio suficientes para apreciar si el derecho que se pretende adquirido por silencio es o no contrario al planeamiento, por lo que tendr\u00e1 que actuar dando por adquirido por silencio tal derecho, y practicar el asiento correspondiente, si no consta que la segregaci\u00f3n formalizada contradice palmariamente el planeamiento.<\/p>\n

3. No obstante, la doctrina rese\u00f1ada debe adecuarse necesariamente a los pronunciamientos contenidos en la Sentencia del Tribunal Supremo \u2013Sala Tercera\u2013 de 28 de enero de 2009, la cual, resolviendo un recurso de casaci\u00f3n en inter\u00e9s de ley, ha declarado, \u00ab\u2026como doctrina legal, que el art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, y el art\u00edculo 8.1.b), \u00faltimo p\u00e1rrafo, del Texto Refundido de la Ley de suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, son normas con rango de leyes b\u00e1sicas estatales, en cuya virtud y conforme a lo dispuesto en el precepto estatal, tambi\u00e9n b\u00e1sico, contenido en el art\u00edculo 43.2 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, modificado por Ley 4\/1999, de 13 de enero, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica\u2026\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan esta Sentencia, aunque conforme al citado art\u00edculo 43.2 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, la regla general es la del silencio positivo, la propia norma contiene la salvedad de que otra norma con rango de Ley o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario, y esto es lo que suced\u00eda con la vigencia antes, en todo el territorio espa\u00f1ol, del precepto contenido en el aludido art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (declarado vigente en la Disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 1\/1998, de 13 de abril, y no derogado por la Disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la ley 8\/2007) y ahora con lo dispuesto en el art\u00edculo 8.1.b), \u00faltimo p\u00e1rrafo, del texto refundido de la Ley de suelo de 2008. Por ello, considera el Alto Tribunal que ha de sustentarse la doctrina jurisprudencial anterior a la ley 4\/1999, que modific\u00f3 el art\u00edculo 43.2 de la citada ley 30\/1992, entendiendo que, de este modo, se mantiene una garant\u00eda encaminada a preservar la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

Vinculando esta doctrina legal a todos los Jueces y Tribunales, no puede en modo alguno ser desconocida por este Centro Directivo ni tampoco por Notarios y Registradores, quienes, a la vista de la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica correspondiente y en el \u00e1mbito de sus respectivas funciones, deber\u00e1n tenerla bien presente a la hora de examinar si el acto que se pretende documentar p\u00fablicamente, y en su caso inscribir, goza de la cobertura que proporciona la licencia que venga legalmente exigida, la cual, en los supuestos que indica el Tribunal Supremo, no puede en ning\u00fan caso entenderse concedida por silencio administrativo positivo.<\/p>\n

4. En el supuesto al que se refiere este recurso, adquieren relevancia las disposiciones contenidas en la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

El art\u00edculo 66.4 de la indicada Ley \u2013seg\u00fan el texto vigente en el momento de la calificaci\u00f3n\u2013 determina que \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad\u00bb; y a\u00f1ade en su p\u00e1rrafo segundo, que \u00abNo podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb. El mismo art\u00edculo 66, en su apartado 1, define lo que se entiende por parcelaci\u00f3n urban\u00edstica. Respecto del suelo no urbanizable, que es el caso del presente recurso, establece el p\u00e1rrafo letra b) que se considera como tal parcelaci\u00f3n \u00abla divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o m\u00e1s lotes que… pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos\u00bb.<\/p>\n

Tambi\u00e9n el mismo art\u00edculo dispone que las licencias sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de \u00e9stas se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura p\u00fablica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n, de modo que la no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura p\u00fablica determina la caducidad de la licencia o de la declaraci\u00f3n de innecesariedad por ministerio de la Ley (apartado 5); y se a\u00f1ade que en la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad, los otorgantes deber\u00e1n requerir al notario autorizante para que env\u00ede copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dar\u00e1 por cumplida la exigencia de protecci\u00f3n a la que se refiere el apartado anterior (apartado 6).<\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 68.2, \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb. De esta regulaci\u00f3n se desprende que la exigencia de aportaci\u00f3n de la licencia o declaraci\u00f3n de su innecesariedad se encuadra en un espec\u00edfico r\u00e9gimen administrativo de fiscalizaci\u00f3n municipal previa a la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura correspondiente, de suerte que tales preceptos legales imponen un mayor rigor a la hora de examinar aquellos t\u00edtulos que se pretenda otorgar e inscribir sin cumplir esos controles previos; rigor que, por lo dem\u00e1s, tiene pleno encaje en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva y en el marco del deber de colaboraci\u00f3n con la Administraci\u00f3n competente, deben desempe\u00f1ar Notarios y Registradores. Precisamente en este \u00e1mbito -en el que, por lo dem\u00e1s, el concepto de parcelaci\u00f3n aparece delimitado por la noci\u00f3n de n\u00facleo de poblaci\u00f3n o formaci\u00f3n de nuevos asentamientos-, y ante la posibilidad de que los Notarios y los Registradores carezcan de elementos de juicio suficientes para apreciar si el acto correspondiente es o no contrario al planeamiento, cobran sentido determinadas normas, como la contenida en el art\u00edculo 19.4 del texto refundido de la Ley de suelo de 20 de junio de 2008 (seg\u00fan el cual, con ocasi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n de escrituras p\u00fablicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podr\u00e1n solicitar de la Administraci\u00f3n P\u00fablica competente informaci\u00f3n telem\u00e1tica o, en su defecto, c\u00e9dula o informe escrito expresivo de su situaci\u00f3n urban\u00edstica) o la del art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, seg\u00fan el cual, cuando del acto de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas en suelo no urbanizable que se pretenda inscribir surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable (en este caso, el art\u00edculo 66 y dem\u00e1s citados de la Ley de 17 de diciembre de 2002, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda), y no se aportare licencia urban\u00edstica o declaraci\u00f3n de su innecesariedad, el Registrador de la Propiedad debe actuar de la siguiente forma:<\/p>\n

a) Remitir\u00e1 al Ayuntamiento que corresponda copia del t\u00edtulo o t\u00edtulos presentados, acompa\u00f1ando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestaci\u00f3n se proceder\u00e1 con arreglo a lo establecido en dicho art\u00edculo. La remisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n referida se har\u00e1 constar al margen del asiento de presentaci\u00f3n (apartado 1).<\/p>\n

b) Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del t\u00edtulo autorizado no se deriva la existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, el Registrador practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el art\u00edculo 80 de las normas complementarias.<\/p>\n

b) Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del t\u00edtulo autorizado no se deriva la existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, el Registrador practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas (apartado 2).<\/p>\n

c) Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificaci\u00f3n del acuerdo del \u00f3rgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo urbano o de posible parcelaci\u00f3n ilegal, se denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejar\u00e1 el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz (apartado 3).<\/p>\n

d) Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentaci\u00f3n, si no se presentare el documento acreditativo de incoaci\u00f3n del expediente de disciplina urban\u00edstica con efectos de prohibici\u00f3n de disponer, el Registrador de la Propiedad practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas (apartado 4).<\/p>\n

e) Finalmente si el Ayuntamiento o, en su caso, el \u00f3rgano urban\u00edstico competente, incoase expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica por parcelaci\u00f3n ilegal, en el acuerdo correspondiente podr\u00e1 solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotaci\u00f3n preventiva procedente surta efectos de prohibici\u00f3n absoluta de disponer, en los t\u00e9rminos previstos por el art\u00edculo 26.2 de la Ley Hipotecaria (apartado 5).<\/p>\n

5. Como antes ha quedado expresado, en el presente supuesto el Registrador indica haber obviado la comunicaci\u00f3n al Ayuntamiento por haberse presentado en el Registro (dos d\u00edas despu\u00e9s de la definitiva entrada del t\u00edtulo negativamente calificado) la certificaci\u00f3n administrativa referenciada, hecho que tiene su relevancia, pues, como entendi\u00f3 esta Direcci\u00f3n General en su Resoluci\u00f3n de 17 de septiembre de 2008, si en supuestos en los que pueda entenderse concedida la licencia por silencio administrativo positivo el Registrador deber\u00e1 proceder previamente, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997 citado, con mayor \u00e9nfasis a\u00fan habr\u00e1 que insistirse en el cumplimiento de las prescripciones del citado art\u00edculo en casos como el presente, en los que, a la vista del contenido del art\u00edculo 68 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda sobre la nulidad de las parcelaciones urban\u00edsticas en suelo no urbanizable, no es posible entender concedida la licencia por silencio positivo.<\/p>\n

Por consiguiente, en el presente caso, y sin olvidar que la exigencia de las notificaciones ulteriores al otorgamiento que deben remitirse a la Administraci\u00f3n Local tienen por finalidad que la misma pueda actuar en defensa de la legalidad urban\u00edstica, la comunicaci\u00f3n en su d\u00eda cursada al Ayuntamiento correspondiente ha desembocado en una resoluci\u00f3n de \u00e9ste dotada ex lege de una presunci\u00f3n de validez (cfr. art. 57 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan), por lo que de dicho acto administrativo, comunicado al Registro de la Propiedad en la forma expuesta, han de seguirse las consecuencias previstas en la norma aplicada en la calificaci\u00f3n (art. 79.3 del citado Real Decreto 1093\/1997), que tiene el car\u00e1cter de norma complementaria al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria en lo relativo a inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica.<\/p>\n

Ciertamente, la comunicaci\u00f3n cursada por el Ayuntamiento al Registro de la Propiedad caus\u00f3 entrada en el Registro dos d\u00edas despu\u00e9s de que la escritura inicialmente presentada se reportara de nuevo en uni\u00f3n de una escritura de subsanaci\u00f3n, y sobre las cuestiones que provoca la toma en consideraci\u00f3n de los t\u00edtulos presentados en el Diario, a efectos de la prioridad registral y de la formulaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n por parte del Registrador, este Centro Directivo ha tenido la ocasi\u00f3n de pronunciarse en reiteradas ocasiones, poniendo de manifiesto que la calificaci\u00f3n de un documento ha de realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte del mismo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria), sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos incompatibles presentados con posterioridad.<\/p>\n

No obstante, conforme a la normativa reglamentaria referida, dicha doctrina es compatible con el deber que al Registrador se le impone en casos como el que motiva este recurso -con mayor rigor a\u00fan ahora si cabe, a la vista de la doctrina legal rese\u00f1ada\u2013 para proceder seg\u00fan dispone el citado art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, a fin de que la Administraci\u00f3n pueda acordar las medidas legalmente previstas en defensa de la legalidad urban\u00edstica; medidas que, en este supuesto, han sido ya oportunamente tomadas, pues la certificaci\u00f3n de solicitud de anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n absoluta de disponer presentada al Registro, supone su expreso pronunciamiento en los t\u00e9rminos que prev\u00e9 el apartado 3 del expresado art\u00edculo 79, y no puede operar el silencio administrativo positivo, por lo debe confirmarse la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso, en los t\u00e9rminos que anteceden.<\/p>\n

15 septiembre 2009<\/p>\n

<\/a>Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:<\/p>\n

a) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de la escritura p\u00fablica, otorgada el 27 de diciembre de 2000, de venta de una finca \u2013r\u00fastica\u2013 de veintiocho \u00e1reas, ochenta y cuatro centi\u00e1reas (equivalentes a dos mil ochocientos ochenta y cuatro metros cuadrados) que se form\u00f3 por segregaci\u00f3n de otra finca de una extensi\u00f3n de dos hect\u00e1reas (equivalente a veinte mil metros cuadrados) que, a su vez, proced\u00eda de otra mayor (registral n\u00famero 14.339) de la que fue segregada mediante escritura autorizada el 19 de diciembre de 2000, pendiente de inscripci\u00f3n registral al tiempo de solicitarse la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo calificado. Junto con la citada documentaci\u00f3n se presenta instancia fechada el 9 de junio de 2009 en la que el interesado alega haber obtenido mediante silencio administrativo la licencia de segregaci\u00f3n, seg\u00fan pretende acreditar mediante la presentaci\u00f3n de la siguiente documentaci\u00f3n: a) instancia suscrita por el propio interesado, de fecha 3 de enero de 2009, dirigida al Sr. Alcalde del Ayuntamiento de C\u00e1rtama, solicitando la licencia municipal de parcelaci\u00f3n, o bien la certificaci\u00f3n de su innecesariedad, para practicar la segregaci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo y acceder a su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad; b) escrito de requerimiento de subsanaci\u00f3n de deficiencias dirigido por el Alcalde del Ayuntamiento de C\u00e1rtama al interesado con fecha 20 de febrero de 2009, con objeto de que aporte plano de situaci\u00f3n de la finca matriz en el parcelario catastral y sobre el plano de clasificaci\u00f3n y calificaci\u00f3n urban\u00edstica seg\u00fan Planeamiento Urban\u00edstico y otra documentaci\u00f3n t\u00e9cnica; y c) solicitud del mismo interesado fechada el 21 de mayo de 2009 ante el Ayuntamiento de C\u00e1rtama reclamando la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de acto presunto por silencio administrativo con relaci\u00f3n a la previa solicitud de declaraci\u00f3n de innecesariedad del otorgamiento de licencia municipal de segregaci\u00f3n. As\u00ed mismo se acompa\u00f1a instancia suscrita con fecha 22 de mayo de 2009, dirigida al Sr. Alcalde del Ayuntamiento de C\u00e1rtama, por la que presenta en dicho Ayuntamiento, testimonio notarial de copia del t\u00edtulo que se pretende inscribir, para dar cumplimiento al art\u00edculo 66 de la Ley 7\/2002, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

b) El Registrador deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n solicitada, seg\u00fan resulta del propio escrito de recurso, por no figurar la porci\u00f3n de finca transmitida inscrita a favor de ning\u00fan titular toda vez que no hab\u00eda accedido al Registro el t\u00edtulo previo de segregaci\u00f3n de la mayor, de la que, a su vez, procede la transmitida.<\/p>\n

c) Con fecha 28 de julio de 2009 fue autorizada escritura de subsanaci\u00f3n de la de 27 de diciembre de 2000 antes referida, por la que se rectifica esta \u00faltima en el sentido de afirmar que la finca matriz sobre la que se opera la segregaci\u00f3n no es en realidad la descrita en la escritura del a\u00f1o 2000, sino la mayor de la que aquella se dec\u00eda proceder (registral n.\u00ba 14.339), de cabida, seg\u00fan se afirma, tras varias segregaciones, de ocho hect\u00e1reas, nueve \u00e1reas, sesenta centi\u00e1reas y quince dec\u00edmetros cuadrados, sin modificar ninguno de los linderos de la finca segregada que se pretende inscribir, contigua por todos sus vientos a la finca matriz. Esta escritura fue presentada junto con la rectificada y dem\u00e1s documentaci\u00f3n antes mencionada.<\/p>\n

d) El Registrador deniega la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n practicada por entender que, conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo contencioso-administrativo, Secci\u00f3n 5.\u00aa) de 28 de enero de 2009, si bien el art\u00edculo 43.2 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y Procedimiento Administrativo Com\u00fan de 26 de noviembre de 1992 establece como regla general la admisi\u00f3n del silencio administrativo positivo, el mismo precepto contiene la salvedad de que otra norma con rango de ley establezca lo contrario, y esto es lo que suced\u00eda con la vigencia antes, en todo el territorio espa\u00f1ol, del precepto contenido en el art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, y ahora con lo dispuesto en el art\u00edculo 8.1.b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 y, por consiguiente, conforme a ellos, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica, considerando que en el presente caso resulta de los propios asientos del Registro que en la finca matriz sobre la que se practica la segregaci\u00f3n, existen indicios de parcelaci\u00f3n ilegal, seg\u00fan informe emitido por el Ayuntamiento de C\u00e1rtama.<\/p>\n

e) El recurrente alega, en s\u00edntesis, que se ha producido la concesi\u00f3n de la declaraci\u00f3n de innecesariedad de la licencia de parcelaci\u00f3n por silencio administrativo, y que en ello est\u00e1 conforme el Registrador como se desprende del hecho de no haber alegado su falta en su calificaci\u00f3n \u2013hay que entender que se refiere a la primera de ellas-; que no se ha de tener en cuenta el hecho de que existan o no indicios de parcelaci\u00f3n ilegal; y que desconoce el informe del Ayuntamiento a que se refiere el Registrador en su calificaci\u00f3n del que se derivan la existencia de tales indicios de ilegalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

2. Como cuesti\u00f3n previa, y frente a la alegaci\u00f3n del recurrente de la existencia de una calificaci\u00f3n negativa anterior, cabe se\u00f1alar que, como reiteradamente ha indicado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 28 de diciembre de 2004 y 2 de abril y 18 de diciembre de 2005), la exigencia formal de la calificaci\u00f3n \u00edntegra prescrita en el art\u00edculo 258.5 de la Ley Hipotecaria no puede prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea extempor\u00e1neamente (cfr. art\u00edculo 127 del Reglamento Hipotecario). Pero es que, adem\u00e1s, en el presente caso la nueva calificaci\u00f3n se realiza sobre una base documental distinta de aquella que fue objeto de la primera nota, al incluir una nueva escritura de subsanaci\u00f3n que modifica la finca matriz sobre la que se practica la segregaci\u00f3n, siendo la nueva finca matriz la que, con arreglo a la segunda calificaci\u00f3n, presenta indicios de parcelaci\u00f3n ilegal seg\u00fan el contenido de los propios asientos del Registro, por lo que no puede hablarse de una infracci\u00f3n al deber de calificar de forma global y unitaria.<\/p>\n

3. Entrando en el fondo del recurso, hay que recordar que, seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo, la concesi\u00f3n de licencias de segregaci\u00f3n por silencio administrativo positivo, una vez transcurrido el plazo legal para que la Administraci\u00f3n resuelva sobre la solicitud del interesado, es una consecuencia de lo establecido en el art\u00edculo 42 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan. A tal efecto, esta Direcci\u00f3n General ha venido entendiendo que la regulaci\u00f3n del silencio administrativo positivo determina, en garant\u00eda de los particulares, que, una vez transcurrido el plazo previsto sin decisi\u00f3n del \u00f3rgano administrativo, se origina un acto administrativo susceptible de producir sus efectos ante cualquier persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada (art\u00edculo 43, apartados 3 y 5, de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan), sin que esto obste a su posible calificaci\u00f3n como acto nulo o anulable [art\u00edculos 62.1.f) y 63, apartados 1 y 2 de la misma Ley]. En este \u00faltimo caso, la ineficacia del acto requerir\u00e1 de la correspondiente declaraci\u00f3n al efecto mediante el procedimiento de revisi\u00f3n legalmente establecido (art\u00edculo 102 de la citada Ley 30\/1992).<\/p>\n

Seg\u00fan esta misma doctrina, aplicando esos principios a la esfera registral, se estim\u00f3 que, no mediando esa declaraci\u00f3n, el Acto Administrativo presunto debe reputarse inicialmente v\u00e1lido, por lo que proceder\u00e1 su inscripci\u00f3n, sin perjuicio de que la Administraci\u00f3n pueda, a su vez, adoptar las medidas registrales procedentes para asegurar el resultado de la declaraci\u00f3n de ineficacia. De este modo, se consider\u00f3 que \u00e9sta es la soluci\u00f3n m\u00e1s conforme con el car\u00e1cter com\u00fan de las normas de procedimiento administrativo (cfr. art\u00edculo 149.1 de la Constituci\u00f3n), con la obligaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n de dictar resoluci\u00f3n expresa en todos los procedimientos (art\u00edculo 42.1 de la Ley 30\/1992) y con la finalidad declarada al introducir la regulaci\u00f3n del silencio administrativo de proporcionar a los particulares la m\u00e1xima seguridad jur\u00eddica en la protecci\u00f3n de sus derechos (como se\u00f1ala la exposici\u00f3n de motivos de la Ley, seg\u00fan la cual el silencio administrativo debe ser entendido como \u00abla garant\u00eda que impida que los derechos de los particulares se vac\u00eden de contenido cuando su Administraci\u00f3n no atiende eficazmente y con la celeridad debida las funciones para las que se ha organizado\u00bb). Por lo dem\u00e1s, se entendi\u00f3 que en la mayor\u00eda de los casos, el Registrador carecer\u00e1, seg\u00fan la documentaci\u00f3n aportada, de elementos de juicio suficientes para apreciar si el derecho que se pretende adquirido por silencio es o no contrario al planeamiento, por lo que tendr\u00e1 que actuar dando por adquirido por silencio tal derecho, y practicar el asiento correspondiente, si no consta que la segregaci\u00f3n formalizada contradice de forma manifiesta el planeamiento.<\/p>\n

4. Ahora bien, como se indic\u00f3 en la Resoluci\u00f3n de 15 de septiembre de 2009, la doctrina rese\u00f1ada debe adecuarse necesariamente a los pronunciamientos contenidos en la Sentencia del Tribunal Supremo \u2013Sala Tercera\u2013 de 28 de enero de 2009, la cual, resolviendo un recurso de casaci\u00f3n en inter\u00e9s de ley, ha declarado, \u00ab\u2026como doctrina legal, que el art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, y el art\u00edculo 8.1.b), \u00faltimo p\u00e1rrafo, del Texto Refundido de la Ley de suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, son normas con rango de leyes b\u00e1sicas estatales, en cuya virtud y conforme a lo dispuesto en el precepto estatal, tambi\u00e9n b\u00e1sico, contenido en el art\u00edculo 43.2 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, modificado por Ley 4\/1999, de 13 de enero, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenaci\u00f3n territorial urban\u00edstica\u00bb. Seg\u00fan esta Sentencia, aunque conforme al citado art\u00edculo 43.2 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, la regla general es la del silencio positivo, la propia norma contiene la salvedad de que otra norma con rango de Ley o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario, y esto es lo que suced\u00eda con la vigencia antes, en todo el territorio espa\u00f1ol, del precepto contenido en el aludido art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (declarado vigente en la Disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 1\/1998, de 13 de abril, y no derogado por la Disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la ley 8\/2007) y ahora con lo dispuesto en el art\u00edculo 8.1.b), \u00faltimo p\u00e1rrafo, del texto refundido de la Ley de suelo de 2008. Por ello, considera el Alto Tribunal que ha de sustentarse la doctrina jurisprudencial anterior a la ley 4\/1999, que modific\u00f3 el art\u00edculo 43.2 de la citada ley 30\/1992, entendiendo que, de este modo, se mantiene una garant\u00eda encaminada a preservar la legalidad urban\u00edstica. Vinculando esta doctrina legal a todos los Jueces y Tribunales, no puede en modo alguno ser desconocida por este Centro Directivo ni tampoco por Notarios y Registradores, quienes, a la vista de la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica correspondiente y en el \u00e1mbito de sus respectivas funciones, deber\u00e1n tenerla bien presente a la hora de examinar si el acto que se pretende documentar p\u00fablicamente, y en su caso inscribir, goza de la cobertura que proporciona la licencia que venga legalmente exigida, la cual, en los supuestos que indica el Tribunal Supremo, no puede en ning\u00fan caso entenderse concedida por silencio administrativo positivo.<\/p>\n

5. En el supuesto al que se refiere este recurso, adquieren relevancia las disposiciones contenidas en la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda. El art\u00edculo 66.4 de la indicada Ley determina que \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad\u00bb; y a\u00f1ade en su p\u00e1rrafo segundo, que \u00abNo podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb. El mismo art\u00edculo 66, en su apartado 1, define lo que se entiende por parcelaci\u00f3n urban\u00edstica. Respecto del suelo no urbanizable, que es el caso del presente recurso, establece el p\u00e1rrafo letra b) que se considera como tal parcelaci\u00f3n \u00abla divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o m\u00e1s lotes que… pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos\u00bb. Tambi\u00e9n el mismo art\u00edculo dispone que las licencias sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de \u00e9stas se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura p\u00fablica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n, de modo que la no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura p\u00fablica determina la caducidad de la licencia o de la declaraci\u00f3n de innecesariedad por ministerio de la Ley (apartado 5); y se a\u00f1ade que en la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad, los otorgantes deber\u00e1n requerir al Notario autorizante para que env\u00ede copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dar\u00e1 por cumplida la exigencia de protecci\u00f3n a la que se refiere el apartado anterior (apartado 6). Adem\u00e1s, seg\u00fan el art\u00edculo 68.2, \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb.<\/p>\n

De esta regulaci\u00f3n se desprende que la exigencia de aportaci\u00f3n de la licencia o declaraci\u00f3n de su innecesariedad se encuadra en un espec\u00edfico r\u00e9gimen administrativo de fiscalizaci\u00f3n municipal previa a la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura correspondiente, de suerte que tales preceptos legales imponen un mayor rigor a la hora de examinar aquellos t\u00edtulos que se pretendan otorgar e inscribir sin cumplir esos controles previos; rigor que, por lo dem\u00e1s, tiene pleno encaje en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva y en el marco del deber de colaboraci\u00f3n con la Administraci\u00f3n competente, deben desempe\u00f1ar Notarios y Registradores. Precisamente en este \u00e1mbito -en el que, por lo dem\u00e1s, el concepto de parcelaci\u00f3n aparece delimitado por la noci\u00f3n de n\u00facleo de poblaci\u00f3n o formaci\u00f3n de nuevos asentamientos-, y ante la posibilidad de que los Notarios y los Registradores carezcan de elementos de juicio suficientes para apreciar si el acto correspondiente es o no contrario al planeamiento, cobran sentido determinadas normas, como la contenida en el art\u00edculo 19.4 del texto refundido de la Ley de suelo de 20 de junio de 2008 (seg\u00fan el cual, con ocasi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n de escrituras p\u00fablicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los Notarios podr\u00e1n solicitar de la Administraci\u00f3n P\u00fablica competente informaci\u00f3n telem\u00e1tica o, en su defecto, c\u00e9dula o informe escrito expresivo de su situaci\u00f3n urban\u00edstica). En esta l\u00ednea cabe tambi\u00e9n rese\u00f1ar lo dispuesto en el art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, seg\u00fan el cual, cuando del acto de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas en suelo no urbanizable que se pretenda inscribir surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable (en este caso, el art\u00edculo 66 y dem\u00e1s citados de la Ley de 17 de diciembre de 2002, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda), y no se aportare licencia urban\u00edstica o declaraci\u00f3n de su innecesariedad, el Registrador de la Propiedad debe actuar de la siguiente forma: a) Remitir\u00e1 al Ayuntamiento que corresponda copia del t\u00edtulo o t\u00edtulos presentados, acompa\u00f1ando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestaci\u00f3n se proceder\u00e1 con arreglo a lo establecido en dicho art\u00edculo. La remisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n referida se har\u00e1 constar al margen del asiento de presentaci\u00f3n (apartado 1). b) Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del t\u00edtulo autorizado no se deriva la existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, el Registrador practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas (apartado 2). Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el art\u00edculo 80 de las normas complementarias. c) Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificaci\u00f3n del acuerdo del \u00f3rgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo urbano o de posible parcelaci\u00f3n ilegal, se denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejar\u00e1 el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz (apartado 3). d) Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentaci\u00f3n, si no se presentare el documento acreditativo de incoaci\u00f3n del expediente de disciplina urban\u00edstica con efectos de prohibici\u00f3n de disponer, el Registrador de la Propiedad practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas (apartado 4). e) Finalmente si el Ayuntamiento o, en su caso, el \u00f3rgano urban\u00edstico competente, incoase expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica por parcelaci\u00f3n ilegal, en el acuerdo correspondiente podr\u00e1 solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotaci\u00f3n preventiva procedente surta efectos de prohibici\u00f3n absoluta de disponer, en los t\u00e9rminos previstos por el art\u00edculo 26.2 de la Ley Hipotecaria (apartado 5).<\/p>\n

6. En el presente caso el Registrador ha denegado la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo porque \u00aben la finca matriz sobre la que se pretende practicar la segregaci\u00f3n, existen indicios de parcelaci\u00f3n ilegal, seg\u00fan informe emitido por el Ayuntamiento de C\u00e1rtama\u00bb y porque \u00abexisten datos que contradicen la apariencia de legalidad que derivan de la falta de respuesta, dentro de plazo, de la Administraci\u00f3n competente\u00bb. Parece admitir, pues, la falta de respuesta tempestiva de la Administraci\u00f3n a la solicitud del certificado de inncesariedad de la licencia, pero razona que a la vista de aquellos indicios de parcelaci\u00f3n ilegal en la finca matriz no puede entenderse adquirida por silencio administrativo la licencia de parcelaci\u00f3n ni su declaraci\u00f3n de innecesariedad conforme a la doctrina legal sentada por el Tribunal Supremo en su Sentencia 28 de enero de 2009, antes rese\u00f1ada, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 8.1.b), p\u00e1rrafo tercero, del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, conforme al cual \u00abEn ning\u00fan caso podr\u00e1n entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica\u00bb. Frente a ello el recurrente alega ignorancia de dicho informe municipal. Es cierto que la nota de calificaci\u00f3n recurrida no precisa los datos concretos que identifican el aludido informe, mediante indicaci\u00f3n de su fecha y del funcionario autorizante, pero es igualmente cierto que, en este caso concreto, dicha circunstancia no puede ser considerada como causante de indefensi\u00f3n ya que concurre la particularidad de que la finca matriz a que alude la calificaci\u00f3n (registral n.\u00ba 14.339 del Registro de la Propiedad de \u00c1lora), sobre la que se afirma la existencia de \u00abindicios de parcelaci\u00f3n ilegal\u00bb, es la misma finca matriz de la que procede igualmente por segregaci\u00f3n otra porci\u00f3n con una extensi\u00f3n de tres mil ciento veinticinco metros cuadrados. La inscripci\u00f3n de esta \u00faltima fue denegada por el mismo Registrador y contra cuya denegaci\u00f3n recurri\u00f3 uno de los dos firmantes del recurso objeto de la presente resoluci\u00f3n, don V. M. G. G., quien, a su vez, represent\u00f3 al comprador en la escritura de subsanaci\u00f3n antes aludida, siendo as\u00ed que el informe municipal de reiterada alusi\u00f3n figura incluido en una resoluci\u00f3n municipal denegatoria de la licencia de parcelaci\u00f3n solicitada con ocasi\u00f3n de la segregaci\u00f3n de la porci\u00f3n de tres mil ciento veinticinco metros cuadrados citada, la cual no s\u00f3lo obraba en poder de los propios recurrentes, sino que fue aportada por estos mismos junto con el escrito de interposici\u00f3n del recurso mencionado.<\/p>\n

Pues bien, dicho informe fue expedido por la Asesor\u00eda Jur\u00eddica del Ayuntamiento con fecha 30 de abril de 2009 y en el mismo se afirma, en relaci\u00f3n con la finca registral 14.339 \u2013matriz de la que procede por segregaci\u00f3n la que es objeto de transmisi\u00f3n en el t\u00edtulo cuya calificaci\u00f3n se recurre\u2013 que \u00abEl informe urban\u00edstico se\u00f1ala la clasificaci\u00f3n del suelo objeto de declaraci\u00f3n de innecesariedad como no urbanizable de protecci\u00f3n especial compatible, agrario singular, regad\u00edos del Guadalhorce. Conforme al informe del Sr. Arquitecto T\u00e9cnico Municipal, la finca procede de la catastral 123 del pol\u00edgono 10 donde existen varias edificaciones sin licencia y expediente de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica por parcelaci\u00f3n\u00bb, a\u00f1adiendo m\u00e1s adelante que \u00abexisten indicios de posibilidad de formaci\u00f3n de n\u00facleo de poblaci\u00f3n, estando prohibidas y siendo nulas dichas parcelaciones en suelo no urbanizable\u00bb. El contenido del informe pone de manifiesto una situaci\u00f3n jur\u00eddica a la que resulta plenamente aplicable la doctrina legal sentada por el Tribunal Supremo, anteriormente rese\u00f1ada, por la que se concluye en la imposibilidad de entender adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica. Ello supone que en ning\u00fan caso, puede entenderse cumplido el requisito a que subordina la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n el art\u00edculo 66.4, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, en cuanto exige para ello la previa aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que en este caso, seg\u00fan lo razonado, no puede entenderse obtenida ni de forma expresa, ni de forma presunta.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

17 junio 2010<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- Sobre la eficacia de la actividad urban\u00edstica, en el caso de venta de una cuota indivisa sin licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad, ver m\u00e1s adelante el apartado \u201cSegregaciones sin licencia\u201d.<\/p>\n

12 julio 2010<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:<\/p>\n

a) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de la escritura p\u00fablica, otorgada el 2 de mayo de 2001, de venta de una finca \u2013r\u00fastica\u2013 de treinta y un \u00e1reas, veinticinco centi\u00e1reas (equivalentes a tres mil ciento veinticinco metros cuadrados) que se form\u00f3 por segregaci\u00f3n de otra (registral n\u00famero 14.339), en el propio t\u00edtulo, junto con escritura de subsanaci\u00f3n de la anterior, autorizada el 10 de marzo de 2009, por la que se subsana el error padecido en la descripci\u00f3n de la finca segregada y vendida que en realidad, se dice, tiene una extensi\u00f3n superficial de cincuenta y un \u00e1reas, sesenta y ocho centi\u00e1reas (equivalentes a cinco mil ciento sesenta y ocho metros cuadrados). Junto con la citada documentaci\u00f3n se presenta instancia fechada el 26 de junio de 2009 en la que la interesada alega haber obtenido mediante silencio administrativo declaraci\u00f3n municipal de la innecesariedad de la licencia de parcelaci\u00f3n, seg\u00fan pretende acreditar mediante la presentaci\u00f3n de la siguiente documentaci\u00f3n: a) instancia suscrita por la propia interesada, de fecha 11 de marzo de 2009, dirigida al Alcalde del Ayuntamiento de C\u00e1rtama, solicitando la certificaci\u00f3n de innecesariedad para practicar la segregaci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo; b) notificaci\u00f3n expedida por el Secretario del Ayuntamiento de C\u00e1rtama, dirigida a la misma interesada, en la que se hace constar que por Decreto N.\u00baU 339\/09, expedida por el Concejal Delegado de Urbanismo de dicho Ayuntamiento, de fecha 8 de mayo de 2009, se deniega la declaraci\u00f3n de innecesariedad de la licencia solicitada; y c) recurso de reposici\u00f3n interpuesto por la solicitante contra la denegaci\u00f3n antes indicada. As\u00ed mismo se acompa\u00f1a instancia suscrita por la misma interesada, de fecha 23 de junio de 2009, dirigida al Alcalde del Ayuntamiento de C\u00e1rtama, por la que presenta en dicho Ayuntamiento testimonio notarial de copia del t\u00edtulo que se pretende inscribir, para dar cumplimiento al art\u00edculo 66 de la Ley 7\/2002, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

b) El Registrador deniega la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n practicada por entender que, conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Secci\u00f3n Quinta) de 28 de enero de 2009, si bien el art\u00edculo 43.2 de la Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y Procedimiento Administrativo Com\u00fan de 26 de noviembre de 1992 establece como regla general la admisi\u00f3n del silencio administrativo positivo, el mismo precepto contiene la salvedad de que otra norma con rango de ley establezca lo contrario, y esto es lo que suced\u00eda con la vigencia antes, en todo el territorio espa\u00f1ol, del precepto contenido en el art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, y ahora con lo dispuesto en el art\u00edculo 8.1.b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 y, por consiguiente, conforme a ellos, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica.<\/p>\n

c) La recurrente alega, en s\u00edntesis, que aun cuando el Ayuntamiento deneg\u00f3 la declaraci\u00f3n de innecesariedad de licencia de parcelaci\u00f3n mediante resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2009 (dentro, por tanto, del plazo legal de tres meses para resolver), dicha resoluci\u00f3n se ha de tener por no existente a efectos registrales, dado que fue objeto de recurso de reposici\u00f3n formalizado mediante escrito de 19 de junio de 2009 (presentado en el Ayuntamiento el 22 del mismo mes), por entender que es nula de pleno derecho. En consecuencia, entiende el recurrente que dicha resoluci\u00f3n expresa denegatoria ha de considerarse ineficaz a efectos registrales y, en su lugar, producida la obtenci\u00f3n de dicha certificaci\u00f3n de innecesariedad por acto presunto, sin que resulte de aplicaci\u00f3n la doctrina legal invocada por el Registrador contraria a la adquisici\u00f3n por silencio administrativo de facultades o derechos que contravengan la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica. En concreto, argumenta el recurrente en su escrito de 26 de junio de 2009, de forma sustancialmente coincidente con el recurso objeto de la presente resoluci\u00f3n, que \u00abConsiderando nulo de pleno derecho la resoluci\u00f3n dictada por el Excmo. Ayuntamiento de C\u00e1rtama, ante la declaraci\u00f3n de innecesariedad, entendemos que la denegaci\u00f3n, o mejor dicho que la resoluci\u00f3n y notificaci\u00f3n, de licencia de parcelaci\u00f3n a\u00fan no se ha producido, por lo tanto computando los plazos tenemos, que desde el d\u00eda 18 de marzo de 2009, (fecha de entrada en el Ayuntamiento, de la solicitud de licencia de parcelaci\u00f3n), hasta el d\u00eda 22 de junio de 2009, (d\u00eda en el cual tiene entrada en el Ayuntamiento de C\u00e1rtama, el recurso de reposici\u00f3n contra el expediente 103\/09 VU), han transcurrido m\u00e1s de 3 meses, lo que supera el plazo m\u00e1ximo para resolver y notificar de 3 meses, \u2026 con lo cual se ha producido el silencio administrativo positivo, con lo que la declaraci\u00f3n de innecesariedad del otorgamiento de licencia municipal de segregaci\u00f3n, est\u00e1 concedida por silencio administrativo positivo\u00bb.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n que ha de resolverse en el presente recurso estriba, pues, en determinar si se ha producido o no el silencio administrativo alegado por el recurrente y, en caso afirmativo, cuales son sus concretos efectos en relaci\u00f3n con la solicitud de inscripci\u00f3n debatida. En el presente caso, en que se acompa\u00f1a a la escritura resoluci\u00f3n del Ayuntamiento denegando la solicitud de declaraci\u00f3n de innecesariedad, notificada en plazo al interesado, este s\u00f3lo hecho bastar\u00eda para confirmar, sin m\u00e1s, la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n, pues prueba que no se ha producido ning\u00fan acto presunto por silencio administrativo, sino, muy al contrario, un acto expreso y de car\u00e1cter desestimatorio de la petici\u00f3n formulada. La alegaci\u00f3n del recurrente sobre las consecuencias derivadas de la mera interposici\u00f3n de un recurso de reposici\u00f3n contra dicha resoluci\u00f3n denegatoria no puede acogerse en modo alguno. La resoluci\u00f3n del Ayuntamiento est\u00e1 dotada ex lege de presunci\u00f3n de validez (cfr. art\u00edculo 57 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan), siendo, adem\u00e1s, como es regla general en los actos administrativos, inmediatamente ejecutiva (cfr. art\u00edculos 56 y 94 de la citada Ley 30\/1992), sin que, por lo dem\u00e1s, conste acreditado en el presente caso que como consecuencia del recurso de reposici\u00f3n interpuesto se hubiere acordado la suspensi\u00f3n de la resoluci\u00f3n recurrida (cfr. art\u00edculo 111 de la misma Ley), por lo que no puede entenderse tampoco suspendida su eficacia en cuanto a las consecuencias que haya de producir en el \u00e1mbito registral (cfr. art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, dicha resoluci\u00f3n denegatoria dictada por la Administraci\u00f3n de forma expresa y notificada dentro del plazo legal m\u00e1ximo de tres meses previsto para ello (cfr. art\u00edculo 42.3 de la Ley 30\/1992) impide el juego del silencio administrativo en el presente caso.<\/p>\n

3. Adem\u00e1s, y por otra parte, aun en el caso de que el Ayuntamiento no hubiese resuelto sobre la solicitud de certificaci\u00f3n de innecesariedad de licencia dentro del plazo legal, tampoco podr\u00eda prosperar la pretensi\u00f3n del recurrente. En efecto, como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo \u2013Sala Tercera\u2013 de 28 de enero de 2009, con valor de doctrina legal al resolver un recurso de casaci\u00f3n en inter\u00e9s de ley, \u00abel art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, y el art\u00edculo 8.1.b), \u00faltimo p\u00e1rrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, son normas con rango de leyes b\u00e1sicas estatales, en cuya virtud y conforme a lo dispuesto en el precepto estatal, tambi\u00e9n b\u00e1sico, contenido en el art\u00edculo 43.2 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento administrativo Com\u00fan, modificado por Ley 4\/1999, de 13 de enero, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica\u2026\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan esta Sentencia, aunque conforme al citado art\u00edculo 43.2 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, la regla general es la del silencio positivo, la propia norma contiene la salvedad de que otra norma con rango de Ley o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario, y esto es lo que suced\u00eda con la vigencia antes, en todo el territorio espa\u00f1ol, del precepto contenido en el aludido art\u00edculo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (declarado vigente en la Disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 1\/1998, de 13 de abril, y no derogado por la Disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 8\/2007) y ahora con lo dispuesto en el art\u00edculo 8.1.b), \u00faltimo p\u00e1rrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008.<\/p>\n

4. En el supuesto al que se refiere este recurso, adquieren relevancia, a los efectos de la aplicaci\u00f3n de la doctrina legal anterior, las disposiciones contenidas en la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda. En particular, el art\u00edculo 66.4 de la indicada Ley determina que \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad\u00bb; y a\u00f1ade en su p\u00e1rrafo segundo, que \u00abNo podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb. El mismo art\u00edculo 66, en su apartado 1, define lo que se entiende por parcelaci\u00f3n urban\u00edstica. Respecto del suelo no urbanizable, que es el caso del presente recurso, establece el p\u00e1rrafo letra b) que se considera como tal parcelaci\u00f3n \u00abla divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o m\u00e1s lotes que… pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos\u00bb. Adem\u00e1s, seg\u00fan el art\u00edculo 68.2, \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb.<\/p>\n

De esta regulaci\u00f3n se desprende que la exigencia de aportaci\u00f3n de la licencia o declaraci\u00f3n de su innecesariedad se encuadra en un espec\u00edfico r\u00e9gimen administrativo de fiscalizaci\u00f3n municipal previa a la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura correspondiente, de suerte que tales preceptos legales imponen un mayor rigor a la hora de examinar aquellos t\u00edtulos que se pretenda otorgar e inscribir sin cumplir esos controles previos; rigor que, por lo dem\u00e1s, tiene pleno encaje en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva y en el marco del deber de colaboraci\u00f3n con la Administraci\u00f3n competente, deben desempe\u00f1ar Notarios y Registradores.<\/p>\n

5. Pues bien, habiendo denegado el Ayuntamiento la certificaci\u00f3n de innecesariedad de la licencia de parcelaci\u00f3n solicitada con base en el contenido del informe de la Asesor\u00eda Jur\u00eddica del Ayuntamiento de fecha 30 de abril de 2009 -que obra en los antecedentes de la propia resoluci\u00f3n denegatoria- en el que se afirma que \u00abEl informe urban\u00edstico se\u00f1ala la clasificaci\u00f3n del suelo objeto de declaraci\u00f3n de innecesariedad como no urbanizable de protecci\u00f3n especial compatible, agrario singular, regad\u00edos del Guadalhorce. Conforme al informe del Sr. Arquitecto T\u00e9cnico Municipal, la finca procede de la catastral 123 del pol\u00edgono 10 donde existen varias edificaciones sin licencia y expediente de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica por parcelaci\u00f3n\u00bb, a\u00f1adiendo m\u00e1s adelante que \u00abexisten indicios de posibilidad de formaci\u00f3n de n\u00facleo de poblaci\u00f3n, estando prohibidas y siendo nulas dichas parcelaciones en suelo no urbanizable\u00bb, dicha resoluci\u00f3n pone de manifiesto una situaci\u00f3n jur\u00eddica a la que resulta plenamente aplicable la doctrina legal sentada por el Tribunal Supremo anteriormente rese\u00f1ada, por la que se concluye en la imposibilidad de entender adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica. Ello implica que en ning\u00fan caso, puede entenderse cumplido el requisito a que subordina la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n el art\u00edculo 66.4, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, en cuanto exige para ello la previa aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que en este caso, seg\u00fan lo razonado, no puede entenderse obtenida ni de forma expresa, ni de forma presunta.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

27 octubre 2010<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- Se plantea en este recurso, que puede verse en el apartado \u201cURBANISMO. Efectos del silencio administrativo\u201d, si es posible suplir la licencia necesaria para efectuar una segregaci\u00f3n por el silencio administrativo con el que se contesta a la solicitud de dicha licencia.<\/p>\n

14 mayo 2011<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- El problema que se plantea en este recurso es una segregaci\u00f3n de finca r\u00fastica, que cuenta con licencia municipal, pero que ha sido declarada nula por la Junta de Andaluc\u00eda. Puede verse en el apartado \u201cANDALUC\u00cdA. Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable\u201d.<\/p>\n

1 agosto 2011<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- Sobre esta materia, en relaci\u00f3n con una obra nueva antigua, ver el apartado \u201cOBRA NUEVA. Construcciones antiguas\u201d.<\/p>\n

18 octubre 2012<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- Los requisitos de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica no son exigibles cuando el problema planteado por una segregaci\u00f3n incide en la legislaci\u00f3n agraria, como es la de unidades m\u00ednimas de cultivo. Ver esta resoluci\u00f3n en el apartado \u201cANDALUC\u00cdA. Segregaci\u00f3n en suelo no urbanizable\u201d.<\/p>\n

2 noviembre 2012<\/p>\n

Disciplina urban\u00edstica<\/strong>.- 1. Habiendo desistido el registrador del tercer defecto expresado en su nota de calificaci\u00f3n, se plantean \u00fanicamente dos cuestiones. La primera, si es posible inscribir una declaraci\u00f3n de obra nueva cuando el solar pertenece proindiviso a tres cond\u00f3minos y la obra se declara exclusivamente por uno de ellos con manifestaci\u00f3n de que \u00e9l solo coste\u00f3 la misma y los otros dos cond\u00f3minos se limitan a consentir la operaci\u00f3n formalizada en la escritura (la resoluci\u00f3n, en cuanto a este extremo, se transcribe en el apartado \u201cPROPIEDAD HORIZONTAL. Constituci\u00f3n\u201d); y la segunda, si podr\u00eda, en cualquier caso, inscribirse conforme a la legislaci\u00f3n del suelo de Andaluc\u00eda, en cuanto considera el registrador que no se ha acreditado que, respecto de la construcci\u00f3n declarada, haya transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n urban\u00edstica para el restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que pueda implicar su demolici\u00f3n principal.<\/p>\n

3. En segundo t\u00e9rmino y aunque el primer defecto ya impide la inscripci\u00f3n, debe analizarse si al amparo de lo previsto en el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo, y normativa especifica andaluza, citada en vistos, han quedado cumplidos los requisitos al efecto previstos en dicho art\u00edculo.<\/p>\n

El registrador mantiene la necesidad de probar, para obtener la inscripci\u00f3n de edificaciones respecto de las que ya no proceda el ejercicio de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica, no s\u00f3lo la fecha de conclusi\u00f3n de la obra, con antig\u00fcedad superior al plazo establecido por la ley para la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica, sino, la efectiva extinci\u00f3n, por prescripci\u00f3n, del derecho de la administraci\u00f3n para la adopci\u00f3n de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica; mediante la prueba, fundamentalmente, de no hallarse incluida la finca en ninguno de los supuestos de excepci\u00f3n a la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de disciplina, establecidos, en el caso de Andaluc\u00eda, por el art\u00edculo 185 de su Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica.<\/p>\n

El defecto, sin embargo, no puede ser confirmado. Como ha afirmado recientemente este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 18 de octubre de 2012 (2.\u00aa), \u00abEl acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripci\u00f3n establecido por la ley para la acci\u00f3n de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinci\u00f3n, por prescripci\u00f3n, de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica. Por el contrario, el art\u00edculo 20, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo \u2013en la redacci\u00f3n dada al mismo por el Real Decreto-Ley 8\/2011, de 1 de julio\u2013 tan s\u00f3lo exige, junto a la aportaci\u00f3n de los documentos que acrediten \u00abla terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo\u00bb, de los que resulte adem\u00e1s, como aclara el art\u00edculo 52, apartado b, del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, que dicha fecha es \u00abanterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante\u00bb. La prueba de tal extremo, unida a la simple constataci\u00f3n sobre \u00abla inexistencia de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca objeto de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n de que se trate\u00bb (as\u00ed como \u00abque el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general\u00bb) constituyen los \u00fanicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro. Basta, por tanto, para el acceso de tales obras al Registro, la falta de constancia registral de la incoaci\u00f3n del correspondiente expediente de disciplina urban\u00edstica, sin necesidad de aportar una m\u00e1s que dif\u00edcil prueba negativa sobre dicho extremo. Puesto que se trata de una prueba que resulta de la falta de constancia registral del expediente de disciplina, como consecuencia derivada del principio de legitimaci\u00f3n registral y su corolario sobre presunci\u00f3n de integridad y exactitud de los pronunciamientos registrales \u2013ex art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria\u2013. Un criterio que, por otra parte, se ha venido manteniendo sin alteraci\u00f3n por la doctrina de este Centro Directivo, desde las Resoluciones de 4 de febrero de 1992, 17 de julio de 1993 y 3 de noviembre de 1995 \u2013que, en el \u00e1mbito de la Ley 8\/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del r\u00e9gimen urban\u00edstico y valoraciones del suelo, admitieron la inscripci\u00f3n \u00absiempre que no conste en el Registro de la Propiedad como es obligado la incoaci\u00f3n del expediente de disciplina\u00bb\u2013.<\/p>\n

En el supuesto del presente expediente, se incorpora un certificado t\u00e9cnico donde se acredita que la finca, r\u00fastica, no se encuentra en una zona de especial protecci\u00f3n y que ha transcurrido el plazo requerido \u2013dice m\u00e1s de cuatro a\u00f1os\u2013 sin que conste informe municipal al respecto (176.3 Ley Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica Andaluc\u00eda).<\/p>\n

Sin embargo, como ya ha tenido ocasi\u00f3n este Centro Directivo de aclarar \u2013vid. Resoluciones citadas en Vistos\u2013 frente al criterio del cierre registral establecido en la Ley de 2007, el Real Decreto Ley 8\/2011, por el contrario, es consciente de la importancia que presenta el acceso al Registro de las obras, incluso total o parcialmente fuera de ordenaci\u00f3n, a fin del conocimiento por terceros y muy especialmente, de terceros adquirentes de la situaci\u00f3n urban\u00edstica de la finca (criterio aplicado ya en la inscripci\u00f3n de bienes de las administraciones p\u00fablicas) de suerte que tras constatar el registrador, por lo que resulte del Registro, que la finca no se encuentra incluida en zonas especialmente protegidas, aunque no constare la pertinente documentaci\u00f3n administrativa, ser\u00e1 el registrador el que proceda a notificar al Ayuntamiento la inscripci\u00f3n practicada a fin de que \u00e9ste pueda en su caso adoptar las correspondientes medidas de restablecimiento de la legalidad.<\/p>\n

En todo caso, debe tenerse presente, en este supuesto, que la extinci\u00f3n de la responsabilidad derivada de la posible infracci\u00f3n urban\u00edstica en que pueda haber incurrido la edificaci\u00f3n se produce por el transcurso del plazo de prescripci\u00f3n de cuatro a\u00f1os, establecido por el art\u00edculo 185 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, en su redacci\u00f3n originaria; sin que, a tal fin, contra lo afirmado por el registrador en su nota de calificaci\u00f3n, resulte aplicable el plazo ampliado de prescripci\u00f3n, establecido por dicha norma, tras su modificaci\u00f3n en virtud de la Ley 2\/2012, de 30 de enero, de modificaci\u00f3n de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda. Y ello, no s\u00f3lo porque, durante la vigencia de aquella redacci\u00f3n inicial, se produjo la completa realizaci\u00f3n de la acci\u00f3n presuntamente il\u00edcita \u2013e, incluso, el otorgamiento del t\u00edtulo calificado (pues el mismo tuvo lugar durante el plazo de \u00abvacatio legis\u00bb establecido por la propia ley de reforma)\u2013. Debe tenerse presente, adem\u00e1s, que las normas reguladoras de la prescripci\u00f3n \u2013tanto de la infracci\u00f3n, como de la sanci\u00f3n derivada de la misma\u2013 se hallan sometidas a los principios rectores del Derecho transitorio, en el \u00e1mbito de la potestad sancionadora del Estado. Puesto que la prescripci\u00f3n, como ha declarado en m\u00faltiples ocasiones la jurisprudencia (cfr. sentencias del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo mencionadas en los \u00abvistos\u00bb), dada la naturaleza material o sustantiva de la instituci\u00f3n en la esfera del Derecho sancionador (fundada en \u00abprincipios de orden p\u00fablico o inter\u00e9s general\u00bb, \u00abque se reconducen al principio de necesidad de la pena, insertado en el m\u00e1s amplio de intervenci\u00f3n m\u00ednima del Estado en el ejercicio de su ius puniendi\u00bb), se halla sometida a los l\u00edmites derivados del principio de irretroactividad de las normas sancionadoras o restrictivas de derechos, consagrado en el art\u00edculo 9, apartado 3, de la Constituci\u00f3n (y, en igual sentido, los art\u00edculos 128 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, 2 del C\u00f3digo Penal y 1939 del C\u00f3digo Civil y la disposici\u00f3n transitoria primera, apartado 3, del mismo C\u00f3digo). Por lo que, consumada la acci\u00f3n presuntamente il\u00edcita \u2013la finalizaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n\u2013 dentro de la vigencia temporal de la ley anterior, \u00fanicamente podr\u00e1 exigirse, para la extinci\u00f3n de la responsabilidad derivada de la infracci\u00f3n, el transcurso del plazo de prescripci\u00f3n m\u00e1s reducido establecido originariamente en la misma, a pesar de la entrada en vigor, durante la consumaci\u00f3n de aquel t\u00e9rmino inicial de prescripci\u00f3n, de la norma nueva, de ampliaci\u00f3n del t\u00e9rmino o restricci\u00f3n de su r\u00e9gimen extintivo.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto y revocar el segundo de los defectos se\u00f1alados en la nota de calificaci\u00f3n y mantener el primero, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.<\/p>\n

11 diciembre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Hay tres Resoluciones id\u00e9nticas de esta misma fecha, publicadas en Boletines Oficiales de diferente fecha.<\/p>\n

[2]<\/a> Esta resoluci\u00f3n ha sido anulada, por extempor\u00e1nea, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 14 de Zaragoza, de 23 de octubre de 2009, confirmada por la de la Audiencia Provincial, de 7 de junio de 2010, publicada en el Bolet\u00edn Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2011.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

URBANISMO Disciplina urban\u00edstica El acto administrativo que respecto de una finca concreta ordena practicar anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de un expediente sobre disciplina urban\u00edstica limita los derechos o intereses leg\u00edtimos del titular registral. Teniendo en cuenta que los derechos inscribibles est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y que para su modificaci\u00f3n se requiere el […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4971],"tags":[4991,1526],"class_list":{"0":"post-21179","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-urbanismo","7":"tag-disciplina-urbanistica","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21179","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21179"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21179\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21179"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21179"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21179"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}