{"id":21249,"date":"2016-02-23T12:43:08","date_gmt":"2016-02-23T11:43:08","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21249"},"modified":"2016-03-30T12:47:09","modified_gmt":"2016-03-30T11:47:09","slug":"segregaciones-sin-licencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/urbanismo\/segregaciones-sin-licencia\/","title":{"rendered":"Segregaciones sin licencia"},"content":{"rendered":"

URBANISMO<\/strong><\/h1>\n

Segregaciones sin licencia<\/a><\/strong><\/p>\n

A la vista de la descripci\u00f3n de unas fincas segregadas y de la matriz de donde proceden (lindando con calles), la Direcci\u00f3n General considera que se est\u00e1 entre lo que el art\u00edculo 94 de la Ley del Suelo denomina n\u00facleo de poblaci\u00f3n y que los terrenos son inadecuados para el cultivo agr\u00edcola, por lo que no se trata de suelo no urbanizable, cuya parcelaci\u00f3n podr\u00eda realizarse acomod\u00e1ndose a las normas de la legislaci\u00f3n agr\u00edcola, sino de suelo urbano o urbanizable programado sujeto a la necesidad de licencia de parcelaci\u00f3n, sin cuyo requisito no puede el Registrador, conforme al art\u00edculo 96 de la Ley del Suelo, inscribir escrituras de divisi\u00f3n de terrenos.<\/p>\n

22 abril 1985<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Sin prejuzgar si debe o no producir cierre registral el asiento en el que consta el Decreto de un Alcalde haciendo constar que sobre determinada finca se ha abierto un expediente de disciplina urban\u00edstica, por estar realiz\u00e1ndose una parcelaci\u00f3n ilegal, es acertada la decisi\u00f3n del Registrador, a la vista de dicha inscripci\u00f3n, de no inscribir una escritura de segregaci\u00f3n de dicha finca sin que se acredite la obtenci\u00f3n de licencia o la declaraci\u00f3n de no ser necesaria.<\/p>\n

13 mayo 1994<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- No cabe ninguna duda de que para la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n de un terreno de 1900 metros cuadrados, que se describe en el t\u00edtulo como suelo r\u00fastico sobre el que despu\u00e9s se declara la construcci\u00f3n de un edificio, se requiere la previa obtenci\u00f3n de la correspondiente licencia o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, tal como previene el art\u00edculo 259.3 de la Ley del Suelo vigente.<\/p>\n

5 enero 1995<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Empleando los mismos argumentos que en la Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 1995 (Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, \u00abDivisiones sin licencia\u00bb), la Direcci\u00f3n confirma la nota que suspendi\u00f3, por no haberse aportado la licencia o declaraci\u00f3n municipal de ser innecesaria, la inscripci\u00f3n de una escritura en la que de una finca r\u00fastica descrita como huerta y cuya superficie se expresa en hect\u00e1reas, \u00e1reas y centi\u00e1reas, con la equivalencia en fanegas y celemines, se segrega una \u00abporci\u00f3n de terreno\u00bb con determinada superficie en metros cuadrados, que linda, entre otros, con una v\u00eda p\u00fablica, y describi\u00e9ndose el resto en metros cuadrados tambi\u00e9n y lindante, entre otros, con caminos de paso y una parcela.<\/p>\n

12 julio 1995<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- La inequ\u00edvoca exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, para la divisi\u00f3n de terrenos (art\u00edculo 259.3 de la Ley del Suelo) obligan a confirmar el defecto de la omisi\u00f3n de este requisito en una segregaci\u00f3n, sin que el hecho de que se trate de una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia firme pueda desnaturalizar tal conclusi\u00f3n so pretexto del general deber constitucional de cumplir las resoluciones judiciales firmes, m\u00e1xime si, como en este caso, la sentencia \u00fanicamente decidi\u00f3 sobre la autenticidad de un documento privado de segregaci\u00f3n y venta (condenando a sus suscriptores a elevarlo a escritura p\u00fablica), pero sin pronunciamiento alguno sobre la omisi\u00f3n de la licencia de segregaci\u00f3n que debieron obtener en su d\u00eda los contratantes.<\/p>\n

17 febrero 1999<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- La segregaci\u00f3n de terrenos susceptibles de crear solares independientes necesita la correspondiente licencia de la Administraci\u00f3n local o auton\u00f3mica, en su caso. Dicha licencia, que ha de ser precisamente de segregaci\u00f3n, exige unos requisitos de concreci\u00f3n al acto que se pretende realizar, tales como la correcta identificaci\u00f3n de la finca que se segrega y la nueva parcela creada, bien con expresi\u00f3n de cabida, situaci\u00f3n y linderos, bien con relaci\u00f3n a un elemento indubitado de identificaci\u00f3n como puede ser, por ejemplo, un plano diligenciado por la propia Administraci\u00f3n. De acuerdo con lo anterior, no cumple estos requisitos la escritura a la que se incorpora un escrito que se limita a describir un edificio con indicaci\u00f3n de su antig\u00fcedad sin referencia alguna al solar sobre el que se asienta ni a la legalidad de una eventual divisi\u00f3n de terrenos.<\/p>\n

9 abril 1999<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Vendida una cuota de finca r\u00fastica con derecho al uso exclusivo de una porci\u00f3n determinada de la misma, la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n denegatoria porque considera fraudulenta esta disposici\u00f3n, que vulnera la disposici\u00f3n adicional tercera de la Ley 4\/1992, de la Generalidad Valenciana, al no aportarse la licencia o el certificado administrativo de su innecesariedad. Adem\u00e1s, esta atribuci\u00f3n de cuota con derecho a una parte determinada de la finca, incompatible con la naturaleza de la comunidad, en la que los derechos de los comuneros deben carecer de autonom\u00eda f\u00edsica y econ\u00f3mica que les impida ser reputados como objetos jur\u00eddicos nuevos, implica una verdadera divisi\u00f3n, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que pretende encubrirse.<\/p>\n

19, 20, 26, 27, 28 y 29 junio, 2, 6, 8, 16, 18, 23 y 25 septiembre, 6, 13, 14, 16, 19 y 20 octubre 2000; 1, 2, 10 y 12 febrero 2001<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Los hechos que motivaron esta Resoluci\u00f3n son similares a los contenidos en los recursos indicados en el ep\u00edgrafe precedente, pero con una importante diferencia, que motiv\u00f3 una soluci\u00f3n distinta: se vendi\u00f3 una cuota indivisa de una finca r\u00fastica y, a continuaci\u00f3n, se concret\u00f3 dicha porci\u00f3n en un trozo de terreno, con indicaci\u00f3n de superficie y linderos, pero aclarando los interesados que esta determinaci\u00f3n se hac\u00eda sin darle eficacia real. Denegada por el Registrador la inscripci\u00f3n, por no aportarse la licencia municipal o el certificado de ser innecesaria, la Direcci\u00f3n consider\u00f3 inscribible la venta de la participaci\u00f3n indivisa, para la que no era necesaria licencia alguna, teniendo en cuenta que el pacto sobre concreci\u00f3n de lo vendido, por no tener car\u00e1cter real, quedaba excluido de su constancia registral.<\/p>\n

5 junio 2001<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- No es inscribible la escritura de venta del resto de una finca (que en el Registro figura con una superficie de 66.592 metros cuadrados) en la que se dice que el resto mide 30.000 metros cuadrados despu\u00e9s de varias segregaciones algunas de ellas sin acceso todav\u00eda al Registro y de apertura de calles por el Ayuntamiento, pues es evidente que se precisa aportar la licencia de divisi\u00f3n o la certificaci\u00f3n de su innecesidad, toda vez que tal porci\u00f3n de finca s\u00f3lo puede ser objetivada jur\u00eddicamente previa divisi\u00f3n de aquella originaria finca registral, y ello a\u00fan cuando a la porci\u00f3n resultante transmitida siga correspondiendo el mismo n\u00famero de aquella registral, por convenir las partes en que la misma sea reputada como el resto de la originaria finca y en tal sentido contin\u00fae el folio abierto a \u00e9sta. [1]<\/a><\/p>\n

13 junio 2001<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Apreciadas por el Registrador diferencias entre la descripci\u00f3n de la finca en el Registro y la contenida en el t\u00edtulo, en cuanto a superficie y linderos, debido a la existencia de segregaciones que a\u00fan no hab\u00edan sido inscritas, la Direcci\u00f3n afirma que no por ello puede rechazarse la inscripci\u00f3n de un derecho (en este caso una opci\u00f3n), sino que, conforme al art\u00edculo 47 del Reglamento Hipotecario, deber\u00e1 practicarse en el folio de la finca matriz, recogiendo en el asiento la descripci\u00f3n actual facilitada y la nueva superficie, y practicando la nota marginal que indica esa norma.<\/p>\n

23 octubre 2001<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Es inscribible la cesi\u00f3n del usufructo de determinadas partes indivisas de unas fincas, cesi\u00f3n en la que se establece como forma de ejercicio que cada uno de los usufructuarios ejercitar\u00e1 su derecho de manera exclusiva sobre una parte determinada de las fincas que se describe. Fundada la nota de calificaci\u00f3n en la vulneraci\u00f3n del art\u00edculo 10 de la Ley de Concentraci\u00f3n Parcelaria de Castilla y Le\u00f3n, que constituir\u00eda una infracci\u00f3n del art\u00edculo 6.4 del C\u00f3digo Civil, siendo necesaria la autorizaci\u00f3n de la Junta de Castilla y Le\u00f3n para la divisi\u00f3n de fincas r\u00fasticas, la Direcci\u00f3n rechaza la existencia de fraude de ley por no exponer el Registrador los fundamentos en que se apoya. En cuanto a la cesi\u00f3n de participaciones indivisas, considera que no vulnera el art\u00edculo 10 de la citada Ley, que s\u00f3lo proh\u00edbe la divisi\u00f3n de fincas; otra cosa es el pacto de concreci\u00f3n de dichas cuotas indivisas sobre partes determinadas de las fincas, pero, seg\u00fan el Centro Directivo, la posibilidad de su inscripci\u00f3n no lleg\u00f3 a plantearse, toda vez que en ninguna parte del documento presentado se dec\u00eda que hubiera de darse a la misma car\u00e1cter real.<\/p>\n

29 enero 2003<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- 1) Declarada por sentencia firme la propiedad de parte de una finca inscrita a favor del demandante y ordenada su inscripci\u00f3n, previa segregaci\u00f3n, la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n del Registrador, que consider\u00f3 necesaria la exigencia legal de licencia municipal o declaraci\u00f3n de ser innecesaria, sin que con ello se infrinja el deber de cumplir las resoluciones judiciales. 2) Advertido, adem\u00e1s, por el Registrador que la finca era r\u00fastica, ofici\u00f3 a la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca y al Ayuntamiento, conforme a los art\u00edculos 79 y 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, contestando la primera que \u201csi la superficie segregada que se pretende inscribir es de secano, incumplir\u00eda con la U.M.D., y el art\u00edculo 24.2 de la Ley 19\/95 establece que dicho acto de segregaci\u00f3n ser\u00e1 nulo y no producir\u00e1 efecto entre partes\u201d; a la vista de lo anterior, el Registrador declar\u00f3 insubsanable el defecto \u201cpor haber sido declarada nula\u201d la segregaci\u00f3n; el recurrente aleg\u00f3 que la finca estaba declarada como suelo urbanizable; y la Direcci\u00f3n, en este punto, revoc\u00f3 la calificaci\u00f3n, declarando el defecto subsanable, pues pod\u00eda ocurrir que se acreditase el car\u00e1cter urbanizable del suelo, aparte de que la autoridad agraria no declar\u00f3 nula la segregaci\u00f3n, sino que advert\u00eda que pod\u00eda serlo si la finca era r\u00fastica.<\/p>\n

29 abril 2003<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cEfectos del silencio administrativo\u201d.<\/p>\n

28 mayo 2003<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- El Registrador debe comprobar si la formativa legal aplicable sujeta o no el acto cuya inscripci\u00f3n se pretende a licencia administrativa y, de ser as\u00ed, el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, le impone la obligaci\u00f3n de exigir que se le acredite la existencia de la licencia o la declaraci\u00f3n expresa de no ser necesaria, sin entrar en el fondo de si su concesi\u00f3n o negativa se ajusta al ordenamiento aplicable. Por eso, un simple informe sobre esa normativa o su contenido, por m\u00e1s que emane del t\u00e9cnico competente y est\u00e9 certificada por autoridad id\u00f3nea, aun cuando pudiera ser base para el pronunciamiento de la Administraci\u00f3n ante la petici\u00f3n de licencia, no cabe admitir que supla a \u00e9sta.<\/p>\n

18 noviembre 2003<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Sobre los efectos de la falta de licencia y la posibilidad o no de utilizar el silencio de la Administraci\u00f3n, ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el ep\u00edgrafe \u201cEfectos del silencio administrativo\u201d.<\/p>\n

12 enero y 10 febrero 2004<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de segregaci\u00f3n y extinci\u00f3n de condominio que se efect\u00faa sobre una finca r\u00fastica cuya extensi\u00f3n superficial es superior a la unidad m\u00ednima de cultivo, tanto la finca segregada como el resto que queda despu\u00e9s de efectuada, seg\u00fan certificaci\u00f3n de la Consejer\u00eda de Agricultura de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, que se testimonia en la escritura presentada, en la que se dice que desde el punto de vista agrario es posible la segregaci\u00f3n, sin precisar que la Delegaci\u00f3n Provincial lo autorice.<\/p>\n

La finca que se segrega se describe as\u00ed: Finca r\u00fastica, divisible de regad\u00edo en el t\u00e9rmino municipal de Ciudad Real. Tierra de cultivo en el sitio… denominada… con una superficie de 33 \u00e1reas y 84 centi\u00e1reas y linda norte, camino CP-3; Este, camino de acceso a varias parcelas de nueva creaci\u00f3n; Sur, resto de finca matriz y Oeste, Ayuntamiento de Ciudad Real. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por falta de licencia municipal o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad.<\/p>\n

2. Si se tiene en cuenta: Que la Ley Auton\u00f3mica define como parcelaci\u00f3n urban\u00edstica toda divisi\u00f3n de terrenos o fincas en suelo r\u00fastico, cuando uno o varios de los lotes o fincas a que d\u00e9 lugar sea susceptible de actos de construcci\u00f3n o edificaci\u00f3n y dispongan o vayan a disponer de infraestructuras de car\u00e1cter urbano (art. 89 Ley de Ordenaci\u00f3n del territorio de Castilla La Mancha); Que en suelo urbano no se podr\u00e1n efectuar parcelaciones urban\u00edsticas mientras no se haya aprobado el correspondiente Plan de Ordenaci\u00f3n o en su caso el de delimitaci\u00f3n de Suelo Urbano; en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el Programa de actuaci\u00f3n urbanizadora; y en suelo r\u00fastico quedan prohibidas las parcelaciones urban\u00edsticas estando todas ellas sujetas a licencia municipal (art. 91 de la citada Ley); Que el propio tenor del art\u00edculo 259. 3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, ajeno a consideraciones sobre la calificaci\u00f3n urban\u00edstica del terreno segregado alude a escrituras de divisi\u00f3n de terrenos como determinante de la obligaci\u00f3n de Notarios y Registradores de la propiedad de exigir la acreditaci\u00f3n de la licencia o del certificado de innecesariedad lo que reitera el Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo y por ende, la descripci\u00f3n de la finca segregada que induce a pensar en una serie de parcelas de nueva creaci\u00f3n que pudiera llevar a una posible parcelaci\u00f3n en suelo r\u00fastico, proscrita por los preceptos antes citados son razones suficientes que llevan a confirmar el defecto del Registrador mientras no quede debidamente acreditada-mediante la referida licencia o declaraci\u00f3n alternativa \u2013la inexistencia de obst\u00e1culos urban\u00edsticos a la segregaci\u00f3n calificada, si re\u00fane los requisitos de la legislaci\u00f3n agraria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

22 abril 2005<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cDisciplina urban\u00edstica\u201d, si bien, la operaci\u00f3n calificada no fue una segregaci\u00f3n, sino la compra de una porci\u00f3n indivisa de finca r\u00fastica.<\/p>\n

23 julio 2005<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cNecesidad de licencia urban\u00edstica\u201d.<\/p>\n

25 enero 2006<\/p>\n

Segregaciones sin licencia.- <\/strong>1. En 1979 se autoriz\u00f3 una escritura de agrupaci\u00f3n de dos fincas r\u00fasticas de cuya agrupada se segregan a su vez veinticuatro parcelas cuya inscripci\u00f3n no se llev\u00f3 a efecto, seg\u00fan dice el recurrente al estar interrumpido el tracto. Reanudado por expediente de dominio se presenta ahora en el Registro aquella escritura acompa\u00f1ada de a) una certificaci\u00f3n descriptiva y gr\u00e1fica del Catastro de r\u00fastica donde se pueden identificar perfectamente las parcelas en cuesti\u00f3n. Y b) dos certificados del Ayuntamiento correspondiente: Uno del a\u00f1o 2002 que afirma que las segregaciones se practicaron en 1979 y que no consta que se haya seguido expediente alguno de restauraci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstico. Otro de 2004 del que resulta que el 25 de junio de 1981 se procedi\u00f3 al sobreseimiento de un expediente sancionador por presunta infracci\u00f3n urban\u00edstica a ra\u00edz de las segregaciones escrituradas en 1979. Por \u00faltimo un certificado de la Comisi\u00f3n Territorial de Urbanismo de la Junta de Castilla y Le\u00f3n confirmando que en junio de 1981 se decret\u00f3 el sobreseimiento provisional de las actuaciones con archivo del mentado expediente sancionador.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n invocando la Ley de Explotaciones agrarias de 1995 (art\u00edculos 24 y 25) por no poder realizarse segregaciones por debajo de la unidad m\u00ednima de cultivo y si el terreno fuese urbano, exige la licencia de segregaci\u00f3n prevenida en la Ley de Urbanismo de Castilla y Le\u00f3n de 1999 (art\u00edculos 23 a 25).<\/p>\n

2. El recurrente alega que la calificaci\u00f3n de la escritura debe hacerse con arreglo a la legislaci\u00f3n vigente en el momento de autorizarse las segregaciones dada la irretroactividad de las normas (art\u00edculo 2.3 del C\u00f3digo Civil) lo que ciertamente, lleva a que deba ser examinada la legislaci\u00f3n entonces en vigor. Y en efecto debe tenerse en cuenta: a) Que la Ley del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 1976 consideraba parcelaci\u00f3n urban\u00edstica la divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos en dos o m\u00e1s lotes cuando puedan dar lugar a la constituci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n (art\u00edculo 94). b) Que toda parcelaci\u00f3n queda sujeta a licencia. c) Que en suelo no urbanizable no se podr\u00e1n realizar parcelaciones urban\u00edsticas (del certificado del Catastro se observa que todas las parcelas lindan con calle) (art\u00edculo 96). d Que en las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos r\u00fasticos no podr\u00e1n efectuarse fraccionamientos en contra de la legislaci\u00f3n agraria (art\u00edculo 85 de la Ley del Suelo y concordantes del Reglamento de Gesti\u00f3n de 1978. e) Que las segregaciones o divisiones de tales terrenos solo ser\u00e1n v\u00e1lidas cuando no den lugar a parcelas de extensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo (art\u00edculo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario). f) Que la unidad m\u00ednima de cultivo entonces vigente era la se\u00f1alada por la Orden de 27 de mayo de 1985 fijada en 0,25 hect\u00e1reas para terrenos de regad\u00edo en el t\u00e9rmino municipal en cuesti\u00f3n. g) Que las segregaciones escrituradas dieron lugar a la creaci\u00f3n de 23 parcelas de superficie aproximada o superior a la antedicha extensi\u00f3n de la unidad m\u00ednima de cultivo menos una (1.900 metros cuadrados) incurriendo respecto de \u00e9sta en la invalidez decretada en el art\u00edculo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario.<\/p>\n

3. Todas estas razones \u2013sin prejuzgar el alcance de la invalidez ni los efectos de la misma objeto entonces de discusi\u00f3n doctrinal no pac\u00edfica\u2013llevan a confirmar la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n ahora con arreglo a la legislaci\u00f3n del tiempo del otorgamiento de la escritura por m\u00e1s que los certificados atestig\u00fcen la antig\u00fcedad de las parcelas, sin perjuicio de una nueva presentaci\u00f3n del t\u00edtulo a fin de que el Registrador, si lo considera conveniente, pueda actuar en la forma prevenida en los art\u00edculos 79 y 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas sobre inscripci\u00f3n de actos de naturaleza urban\u00edstica para que puedan despejarse las dudas que apunta en su nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

13 marzo 2006<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificaci\u00f3n impugnada se practica una segregaci\u00f3n sobre una finca que figura en el Registro como r\u00fastica, si bien se acredita con certificaci\u00f3n catastral que dicha finca es en parte r\u00fastica y en parte urbana, por lo que con la segregaci\u00f3n se trata de separar una de la otra, siendo as\u00ed que la urbana est\u00e1 edificada con naves de uso industrial. De la segregaci\u00f3n resulta una porci\u00f3n con una superficie inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo.<\/p>\n

El Registrador de la Propiedad suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n por no acreditarse el otorgamiento de la licencia para efectuar la segregaci\u00f3n documentada ni la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad; y, alegando el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, realiz\u00f3 la correspondiente notificaci\u00f3n a la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregaci\u00f3n o apreciaci\u00f3n de las excepciones a que se refiere el art\u00edculo 25 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio; de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias. Se recibi\u00f3 en el Registro Resoluci\u00f3n, de fecha 25 de agosto de 2005, de la Delegaci\u00f3n Provincial en M\u00e1laga de dicha Consejer\u00eda por la que se declar\u00f3 nula la segregaci\u00f3n, de conformidad con la regulaci\u00f3n en materia de unidades m\u00ednimas de cultivo. Por ello, el Registrador confirm\u00f3 su inicial calificaci\u00f3n y deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n practicada.<\/p>\n

2. Seg\u00fan reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (vide las Resoluciones de 22 de marzo de 2004, 24 de mayo de 2005 y 27 de mayo de 2006), en los casos en que sea aplicable el art\u00edculo 25.b) de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995 \u2013que except\u00faa de la prohibici\u00f3n de divisi\u00f3n el supuesto de segregaci\u00f3n de terrenos destinados a cualquier tipo de edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n permanente con fines de car\u00e1cter no agrario\u2013, han de aplicarse las normas urban\u00edsticas y, si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. art\u00edculo 66 de dicha Ley), debe concluirse que, obtenida tal licencia, el documento de segregaci\u00f3n es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaraci\u00f3n de nulidad de la Consejer\u00eda de Agricultura y Pesca de la Junta de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

Lo que ocurre en el presente caso es que no se acredita la obtenci\u00f3n de licencia urban\u00edstica ni la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, de modo que debe hora determinarse si dicho requisito es imprescindible o si, como pretende el recurrente, no es exigible por el hecho de existir una certificaci\u00f3n catastral sobre el car\u00e1cter urbano de la parcela segregada.<\/p>\n

A tal efecto, cabe recordar que este Centro Directivo ha tenido ya la ocasi\u00f3n de manifestar, con car\u00e1cter general, que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos; mientras que corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/p>\n

As\u00ed, el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, determina que los Registradores de la Propiedad exigir\u00e1n para inscribir la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, que deber\u00e1 testimoniarse literalmente en el documento, precepto que est\u00e1 referido no s\u00f3lo al concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, sino a los m\u00e1s gen\u00e9ricos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n.<\/p>\n

Por ello procede analizar la normativa sustantiva aplicable, que es la contenida en la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda (\u00abBOJA\u00bb de 31 de diciembre).<\/p>\n

El art\u00edculo 52 de dicha Ley establece, respecto del suelo no urbanizable y siempre que concurran determinadas circunstancias, la posibilidad de realizar segregaciones que est\u00e9n expresamente permitidas por el plan general de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica o plan especial correspondiente, quedando sujetas a licencia municipal o, en su caso, a declaraci\u00f3n de su innecesariedad.<\/p>\n

El art\u00edculo 66.3 de la indicada Ley determina que \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad\u00bb; y a\u00f1ade en su apartado segundo, que \u00abNo podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb. Seg\u00fan el art\u00edculo 68, \u00abNo se podr\u00e1n efectuar parcelaciones urban\u00edsticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenaci\u00f3n pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento id\u00f3neo seg\u00fan la clase de suelo de que se trate\u00bb \u2013con la excepci\u00f3n que previene tal precepto-, y \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb.<\/p>\n

El mismo art\u00edculo 66, en su n\u00famero 1, define lo que se entiende por parcelaci\u00f3n urban\u00edstica: en relaci\u00f3n con el suelo urbano y urbanizable \u00abtoda divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares \u00bb \u2013apartado b)\u2013; y respecto del suelo no urbanizable, establece el primer p\u00e1rrafo del apartado b) que se considera como tal parcelaci\u00f3n \u00abla divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o m\u00e1s lotes que… pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos\u00bb.<\/p>\n

Pues bien, si la licencia administrativa constituye el mecanismo por el que los poderes p\u00fablicos competentes controlan la legalidad de determinados actos de los administrados, es la Administraci\u00f3n llamada a ejercer ese control la que debe efectuar, ante la pretensi\u00f3n correspondiente, un pronunciamiento, sea expreso, concediendo o denegando la licencia o declarando formalmente que no es necesaria, o t\u00e1cito, a trav\u00e9s de su silencio con la sanci\u00f3n legal del efecto positivo del mismo. Al autorizar e inscribir la escritura, el Notario y el Registrador, respectivamente, deben comprobar si la normativa legal aplicable sujeta o no el acto de que se trate a licencia administrativa y, de ser as\u00ed, como ocurre en este caso, entra en juego la mencionada norma del art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, sin que la exigencia que \u00e9sta impone pueda obviarse por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregaci\u00f3n tengan determinada calificaci\u00f3n catastral, toda vez que esa exigencia de aportaci\u00f3n de la licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad se encuadra en un espec\u00edfico r\u00e9gimen administrativo de fiscalizaci\u00f3n municipal previa a la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura correspondiente, como resulta de la normativa urban\u00edstica aplicable. Por lo dem\u00e1s, el control que en este \u00e1mbito se encomienda a Notarios y Registradores encaja en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva, deben desempe\u00f1ar.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

14 noviembre 2006<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201dEfectos del silencio administrativo\u201d.<\/p>\n

5 octubre 2006<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de segregaci\u00f3n de 107 parcelas, con su correspondientes declaraciones de obra nueva de viviendas unifamiliares en construcci\u00f3n, a la que se acompa\u00f1a una primera certificaci\u00f3n expedida por el Alcalde-Presidente de la Corporaci\u00f3n en la que se afirma que no constituye parcelaci\u00f3n, por no ser susceptible de dar lugar a un nuevo n\u00facleo de poblaci\u00f3n; y una segunda certificaci\u00f3n expedida por el Secretario del Ayuntamiento, por el que se afirma \u2013con referencia a la anterior certificaci\u00f3n\u2013 que se concedi\u00f3 sobre la finca licencia de segregaci\u00f3n, describiendo las fincas resultantes. A juicio del registrador no cabe parcelaci\u00f3n sin la aprobaci\u00f3n del correspondiente programa de actuaci\u00f3n urbanizadora, las certificaciones no transcriben el acuerdo adoptado por lo que hacen dudar de su contenido y no cabe parcelaci\u00f3n en suelo r\u00fastico. Seg\u00fan el recurrente \u2013que no niega el car\u00e1cter r\u00fastico del terreno\u2013 las certificaciones administrativas aportadas claramente afirman que no existe parcelaci\u00f3n urban\u00edstica por no ser susceptible de dar lugar a la formaci\u00f3n de un nuevo n\u00facleo de poblaci\u00f3n y por consiguiente no es necesaria licencia de segregaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Dispone la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable la prohibici\u00f3n de toda parcelaci\u00f3n efectuada en suelo r\u00fastico (art\u00edculo 91.2 del Texto Refundido de la Ley de Ordenaci\u00f3n del Territorio y de la Actividad Urban\u00edstica de Castilla-La Mancha). El propio recurrente no niega que se trate de un suelo r\u00fastico \u2013como afirma el registrador\u2013 tan s\u00f3lo afirma que no constituye un nuevo n\u00facleo de poblaci\u00f3n, por lo que entiende que no se hace precisa la licencia de segregaci\u00f3n en consonancia con el certificado emitido por el Secretario.<\/p>\n

3. Dispone el art\u00edculo 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, que los Registradores de la Propiedad que en caso de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operaci\u00f3n que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, los Registradores de la Propiedad actuar\u00e1n con arreglo a lo establecido en dicho art\u00edculo.<\/p>\n

El sistema consiste en lo siguiente: Los Registradores de la Propiedad remitir\u00e1n copia del t\u00edtulo o t\u00edtulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompa\u00f1ando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestaci\u00f3n se proceder\u00e1 con arreglo a lo establecido en dicho art\u00edculo. La remisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n referida se har\u00e1 constar al margen del asiento de presentaci\u00f3n, el cual quedar\u00e1 prorrogado hasta un l\u00edmite de ciento ochenta d\u00edas a contar de la fecha de la remisi\u00f3n. Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del t\u00edtulo autorizado no se deriva la existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, el Registrador practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el art\u00edculo 80 de las normas complementarias.<\/p>\n

Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificaci\u00f3n del acuerdo del \u00f3rgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo urbano o de posible parcelaci\u00f3n ilegal, se denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejar\u00e1 el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producir\u00e1 los efectos previstos en el art\u00edculo 73 de las normas complementarias.<\/p>\n

Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentaci\u00f3n, si no se presentare el documento acreditativo de incoaci\u00f3n del expediente de disciplina urban\u00edstica con efectos de prohibici\u00f3n de disponer, el Registrador de la Propiedad practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas.<\/p>\n

Finalmente si el Ayuntamiento o, en su caso, el \u00f3rgano urban\u00edstico competente, incoase expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica por parcelaci\u00f3n ilegal, en el acuerdo correspondiente podr\u00e1 solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotaci\u00f3n preventiva procedente surta efectos de prohibici\u00f3n absoluta de disponer, en los t\u00e9rminos previstos por el art\u00edculo 26.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

4. Dada la contradicci\u00f3n existente entre las certificaciones aportadas, en las que en unas se habla de licencia de segregaci\u00f3n y en otras de innecesariedad; teniendo en cuenta la nulidad de las parcelaciones realizadas en suelo r\u00fastico seg\u00fan la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma, coincidente en esto con la estatal; y la circunstancia evidente de que de una parcelaci\u00f3n de 107 fincas con sus correspondientes declaraciones de obra nueva puede dar lugar a un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, debe concluirse que no se pueden considerar suficientemente acreditada la existencia de licencia concedida, debiendo el registrador proceder de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 79 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

29 mayo 2009<\/p>\n

<\/a>Segregaciones sin licencia<\/strong>.- En este recurso, que puede verse en el apartado \u201cCOMPRAVENTA. De cuota indivisa de finca r\u00fastica\u201d, se examina el problema que plantea la compraventa, sin licencia de parcelaci\u00f3n, de una participaci\u00f3n indivisa de una finca, con adscripci\u00f3n de uso y pacto de indivisibilidad.<\/p>\n

9 septiembre 2009<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso la cuesti\u00f3n de si la venta de una participaci\u00f3n indivisa sobre una finca r\u00fastica puede o no considerarse parcelaci\u00f3n que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad, atendiendo a las siguientes circunstancias concurrentes:<\/p>\n

a) la finca objeto de venta parcial (registral n.\u00ba 4092), seg\u00fan su descripci\u00f3n registral, es una finca r\u00fastica de una hect\u00e1rea, veintitr\u00e9s \u00e1reas, sesenta y seis centi\u00e1reas, de la que se enajena una participaci\u00f3n indivisa del 5,35 por ciento;<\/p>\n

b) el mismo d\u00eda del otorgamiento de la escritura de compraventa (13 de octubre de 2009) fue autorizada otra escritura ante el mismo Notario, con n\u00famero inmediatamente anterior de protocolo, por la que el vendedor de la participaci\u00f3n indivisa \u2013con el consentimiento de los dem\u00e1s condue\u00f1os de los que ostenta su representaci\u00f3n en virtud de apoderamiento especial\u2013 declara la obra nueva de una vivienda con una superficie de 78 metros cuadrados y un trastero-garaje de 33 metros cuadrados, sobre la citada finca registral. En esta escritura de obra nueva el otorgante manifiesta que \u00abla edificaci\u00f3n objeto de esta escritura, lo fue en concepto de autopromoci\u00f3n a los efectos de constituir su domicilio habitual comprometi\u00e9ndose a no enajenar la finca en el plazo de diez a\u00f1os, salvo que exonere la parte compradora de dicha garant\u00eda \u2026, raz\u00f3n por la cual no procede la exigencia de seguro decenal\u00bb;<\/p>\n

c) ambas escrituras se presentan de forma correlativa y con la misma fecha (16 de octubre de 2009) en el Registro de la Propiedad;<\/p>\n

d) del historial registral de la citada finca n.\u00ba 4092 resulta que sobre la misma se han practicado tres segregaciones previas (en 1980, 1983 y 1994, respectivamente), y las siguientes ventas de participaciones indivisas: 3, 059 por ciento seg\u00fan la inscripci\u00f3n 3.\u00aa de 22 de octubre de 1998; 4,433 por ciento seg\u00fan la inscripci\u00f3n 4.\u00aa de 11 de agosto de 1999; 4,433 por ciento seg\u00fan la inscripci\u00f3n 5.\u00aa de 11 de agosto de 1999; 4,8732 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 6.\u00aa de 4 de mayo de 2001; 16,1733 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 7.\u00aa de 19 de agosto de 2002; 5,350 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 8.\u00aa de 24 de julio de 2003; 3,057 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 9.\u00aa de 4 de agosto de 2003; 16,9820 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 10.\u00aa de 20 de octubre de 2003; 16,9802 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 11.\u00aa de 5 de noviembre de 2003; 12,734 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 13.\u00aa de 3 de febrero de 2004; 12,497 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 14.\u00aa de 3 de febrero de 2004; 12,734 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 15.\u00aa de 24 de noviembre de 2004; 5,350 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 16.\u00aa de 19 de diciembre de 2005; 16,982, seg\u00fan la inscripci\u00f3n 17.\u00aa de 17 de enero de 2007. Finalmente, por las inscripciones 18.\u00aa, 19.\u00aa y 20.\u00aa (fechadas el 21 de noviembre de 2008, 13 de marzo de 2009 y 24 de julio de 2009) se inscriben sendas declaraciones de obras nuevas de otras tantas \u00abviviendas rurales aisladas\u00bb.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por entender que del conjunto de las circunstancias expresadas se desprenden dudas sobre la posible existencia de una parcelaci\u00f3n ilegal y el riesgo de formaci\u00f3n de n\u00facleo de poblaci\u00f3n en dicha finca, por lo que entiende necesario para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n aportar licencia de parcelaci\u00f3n o certificado de innecesariedad.<\/p>\n

2. Sobre esta cuesti\u00f3n este Centro Directivo ha tenido ya ocasi\u00f3n de manifestar (cfr. Resoluci\u00f3n de 23 de julio de 2005), que si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del texto refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/p>\n

3. As\u00ed las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica dictada por la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, contenida en los preceptos citados en los \u00abVistos\u00bb de esta Resoluci\u00f3n. Del examen de la citada legislaci\u00f3n sustantiva andaluza, resulta de especial relevancia el art\u00edculo 66, cuando considera, como actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acci\u00f3n o participaci\u00f3n social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable; sin olvidar otros preceptos como: – el art\u00edculo 68.2 del mismo cuerpo legal: \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb; – el art\u00edculo 66.3: \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad. No podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb; – o el art\u00edculo 66.4 de la citada Ley, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de \u00e9stas se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura p\u00fablica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n, y que la no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura p\u00fablica determina la caducidad de la licencia o de la declaraci\u00f3n de innecesariedad por ministerio de la Ley, \u00absin necesidad de acto aplicativo alguno\u00bb. Precepto, este \u00faltimo, que impone, como l\u00f3gica consecuencia, un mayor rigor a la hora de examinar aquellos t\u00edtulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo dem\u00e1s, tienen pleno encaje \u2013reforz\u00e1ndolo\u2013 en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva, Notarios y Registradores han de desempe\u00f1ar.<\/p>\n

4. Es, en suma, la propia legislaci\u00f3n sustantiva que resulte aplicable, la que ha determinar qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, teniendo en este tema el citado Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, un car\u00e1cter meramente adjetivo y procedimental. Por este motivo, los conceptos que, \u00aben clave hipotecaria\u00bb, se emplean en los art\u00edculos 78 y 79 del citado Real Decreto, han de ser examinados, y adaptados, a las normas auton\u00f3micas sustantivas que resulten de aplicaci\u00f3n; de lo contrario, se llegar\u00eda al absurdo de impedir la aplicaci\u00f3n de dicha normativa auton\u00f3mica por la sola \u2013y nominalista\u2013 raz\u00f3n de emplear esta \u00faltima una terminolog\u00eda (\u00abparcelaci\u00f3n ilegal\u00bb; \u00abactos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica\u00bb) m\u00e1s amplia que la tradicionalmente empleada en el \u00e1mbito hipotecario (divisi\u00f3n y segregaci\u00f3n), y que engloba, en orden a la finalidad que dicha legislaci\u00f3n urban\u00edstica est\u00e1 llamada a desempe\u00f1ar, actos que, en muchos casos, para nada ser\u00edan actos de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n en sentido estricto (hipotecario).<\/p>\n

5. En el presente caso, se trata de dilucidar si la venta de una participaci\u00f3n indivisa sobre una finca r\u00fastica en Andaluc\u00eda, puede considerarse parcelaci\u00f3n que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad, teniendo en cuenta que no existe una asignaci\u00f3n formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble, pero que \u2013seg\u00fan la Registradora\u2013 s\u00ed existen elementos de juicio reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, como son los antecedentes del historial registral de la finca (en los t\u00e9rminos en que han sido detallados en el fundamento de derecho 1 de esta Resoluci\u00f3n), de los que se desprende la existencia de una pluralidad de titulares sobre la finca en virtud de sucesivas ventas de participaciones indivisas sobre la misma, y el hecho de que el vendedor declare en la escritura de obra nueva, otorgada en la misma fecha de la venta, que la vivienda declarada fue construida en autopromoci\u00f3n para destinarla a vivienda habitual, y que en la escritura de compraventa el comprador exonere al vendedor de la acreditaci\u00f3n de la constituci\u00f3n de cualquier seguro determinado por la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/p>\n

Sobre esta cuesti\u00f3n ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 10 de octubre de 2005, en la que, en un caso de venta de participaci\u00f3n indivisa de una finca r\u00fastica en la que no concurr\u00eda ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, se afirm\u00f3 que \u00absin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios m\u00e1s amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelaci\u00f3n ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por s\u00ed sola la afirmaci\u00f3n de que exista tal parcelaci\u00f3n ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participaci\u00f3n indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2001), bien que exista alg\u00fan otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participaci\u00f3n, pueda llevar a la conclusi\u00f3n de la existencia de la repetida parcelaci\u00f3n\u00bb. Ahora bien, desde un punto de vista m\u00e1s amplio y general, y no circunscrito a un supuesto concreto como en el caso de la Resoluci\u00f3n anterior, la m\u00e1s reciente Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2009, reca\u00edda con ocasi\u00f3n de una Consulta elevada a este Centro Directivo por el Colegio Notarial de Andaluc\u00eda precisamente sobre la misma cuesti\u00f3n que se dilucida en el presente recurso, ha fijado sistem\u00e1ticamente su doctrina en la materia, doctrina que ha de dar la pauta para resolver el presente recurso en los t\u00e9rminos que se desarrollan a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

El art\u00edculo 66 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, establece en su p\u00e1rrafo 4\u00ba que cualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 la licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad; y en la l\u00ednea indicada, por una parte, su p\u00e1rrafo primero considera parcelaci\u00f3n urban\u00edstica en terrenos que tengan el r\u00e9gimen de suelo no urbanizable, la divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o m\u00e1s lotes que pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos, y por otra, desarrolla este \u00faltimo concepto en el p\u00e1rrafo segundo al considerar como actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, sujetos por tanto a igual trato legal, aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acci\u00f3n, participaci\u00f3n u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble, situaciones que considera equivalentes o asimilables a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso puedan excluir tal aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

6. De ello se desprenden, como puso de manifiesto la citada Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2009, diversas notas que conviene destacar para resolver el presente recurso. En primer lugar, el concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibici\u00f3n y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta divisi\u00f3n material de fincas, la tradicional segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n, para alcanzar la divisi\u00f3n ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteni\u00e9ndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una divisi\u00f3n en la titularidad o goce, ya sea en r\u00e9gimen de indivisi\u00f3n, de propiedad horizontal, de vinculaci\u00f3n a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.<\/p>\n

En segundo lugar, la ausencia de asignaci\u00f3n formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble, no es por s\u00ed sola suficiente para excluir la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificaci\u00f3n de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestaci\u00f3n contraria del hecho o voluntad de que se produzca aquella asignaci\u00f3n, pues el elemento decisorio es la posible aparici\u00f3n de tales asentamientos, como cuesti\u00f3n de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual est\u00e9 m\u00e1s o menos garantizado, se realice en documento p\u00fablico o privado o se haga de forma expresa o incluso t\u00e1cita.<\/p>\n

Finalmente, el Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, como ha declarado ya este Centro Directivo, tiene car\u00e1cter instrumental, debiendo interpretarse y aplicarse a la luz de la legislaci\u00f3n sustantiva a la que sirve y, en el \u00e1mbito registral, complementa. As\u00ed resulta con claridad del propio art\u00edculo 79 del citado Real Decreto el cual, si bien se halla encabezado por el ep\u00edgrafe \u00abDivisiones y segregaciones\u00bb, se refiere en su p\u00e1rrafo primero, no s\u00f3lo a los estrictos supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino tambi\u00e9n a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, a cuyo efecto y para la definici\u00f3n y desarrollo de este concepto, remite a los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, en este caso el art\u00edculo 66 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda. Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos t\u00e9rminos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n que emplea el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, cuando ordena al Registrador que para la inscripci\u00f3n de la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, precepto que resulta concomitante con el contenido en el art\u00edculo 66 n.\u00ba 4 de la citada Ley 7\/2002 de Andaluc\u00eda, cuyo p\u00e1rrafo segundo dispone que \u00abNo podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad\u00bb, debiendo entenderse este llamado \u00abacto de parcelaci\u00f3n\u00bb en los amplios t\u00e9rminos antes indicados, de los que, a los efectos de este recurso, se ha de subrayar como elemento destacado el hecho de que la ausencia de asignaci\u00f3n formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por s\u00ed sola suficiente para excluir la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificaci\u00f3n de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

Por otra parte, es patente que las distintas legislaciones auton\u00f3micas son cada vez m\u00e1s estrictas, como no pod\u00eda ser de otra manera, con la finalidad de evitar las llamadas parcelaciones ilegales y asimilan a estos efectos al concepto de parcelaci\u00f3n otras figuras que como las divisiones horizontales, sociedades o comunidades proindiviso puedan utilizarse como cobertura para encubrir actos parcelatorios ilegales (cfr. p\u00e1rrafo 2 del citado art\u00edculo 66 de la Ley andaluza). Y tambi\u00e9n lo es la llamada de los poderes p\u00fablicos a prestar una colaboraci\u00f3n, especial atenci\u00f3n y m\u00e1ximo rigor, extremando las precauciones, con la finalidad de evitar que se sigan produciendo parcelaciones irregulares con grave da\u00f1o a la ordenaci\u00f3n del territorio y a los intereses generales. Exponente reciente de esta tendencia legislativa es el reciente Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, y que desarrolla precisamente el art\u00edculo 66 de la Ley antes citada, intensificando las atribuciones de Notarios y Registradores en orden a la exigencia por parte de los mismos de la acreditaci\u00f3n de la licencia de parcelaci\u00f3n o declaraci\u00f3n de innecesariedad en los casos de transmisiones de participaciones indivisas de fincas no urbanizables, incluso en los casos en que nada figure en la escritura sobre el derecho de uso exclusivo de una porci\u00f3n de terreno (cfr. art. 8.a).<\/p>\n

7. La Registradora, en el presente caso, no basa su calificaci\u00f3n \u00fanicamente en la existencia de una transmisi\u00f3n de cuota indivisa, sino, junto con ello, en dos elementos de juicio adicionales, derivados, de un lado, de los antecedentes del Registro (a cuya vista ya hizo constar en la nota simple de informaci\u00f3n continuada que se insert\u00f3 en la escritura la advertencia seg\u00fan la cual \u00abSe advierte, conforme al art\u00edculo 66 de la LOUA que no se admitir\u00e1n ventas de participaciones indivisas o de declaraciones de obras nuevas, que impliquen seg\u00fan los antecedentes del Registro una posible parcelaci\u00f3n ilegal…\u00bb) y, de otro lado, de la exoneraci\u00f3n del seguro decenal que efect\u00faa el comprador al vendedor en el t\u00edtulo de compraventa relacionado, en el que el transmitente justifica la no constituci\u00f3n del seguro decenal alegando ser la construcci\u00f3n en autopromoci\u00f3n y que su prop\u00f3sito inicial era destinarla a domicilio personal y no enajenarla en el plazo de diez a\u00f1os, circunstancia que es reveladora de un uso propio y exclusivo de la vivienda y, por tanto, de la porci\u00f3n de terreno ocupada por la misma, supuesto prevenido en el art\u00edculo 66.2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda (\u00abdiversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble\u00bb), lo que obliga a exigir la preceptiva licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad (art\u00edculos 66.4 LOUA y 78 del RD 1093\/1997, de 4 de julio). Todo lo cual lleva a concluir, en atenci\u00f3n a lo antes expuesto, que resulta justificada la calificaci\u00f3n registral negativa.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

12 julio 2010<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Sobre segregaciones en suelo no urbanizable, los requisitos del silencio administrativo y su ineficacia frente a las normas de ordenaci\u00f3n del territorio, ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cDisciplina urban\u00edstica\u201d.<\/p>\n

27 octubre 2010<\/p>\n

Segregaciones sin licencia<\/strong>.- Se plantea en este recurso, que puede verse en el apartado \u201cURBANISMO. Efectos del silencio administrativo\u201d, si es posible suplir la licencia necesaria para efectuar una segregaci\u00f3n por el silencio administrativo con el que se contesta a la solicitud de dicha licencia.<\/p>\n

14 mayo 2011<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> El criterio utilizado en esta Resoluci\u00f3n no se ha mantenido en la que sigue.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

URBANISMO Segregaciones sin licencia A la vista de la descripci\u00f3n de unas fincas segregadas y de la matriz de donde proceden (lindando con calles), la Direcci\u00f3n General considera que se est\u00e1 entre lo que el art\u00edculo 94 de la Ley del Suelo denomina n\u00facleo de poblaci\u00f3n y que los terrenos son inadecuados para el cultivo […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4971],"tags":[1526,5026],"class_list":{"0":"post-21249","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-urbanismo","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-segregaciones-sin-licencia","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21249","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21249"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21249\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21249"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21249"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21249"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}