{"id":21444,"date":"2016-03-28T09:47:11","date_gmt":"2016-03-28T08:47:11","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21444"},"modified":"2016-03-31T09:48:42","modified_gmt":"2016-03-31T08:48:42","slug":"segundas-transmisiones-de-v-p-o-en-castilla-la-mancha-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/vivienda\/segundas-transmisiones-de-v-p-o-en-castilla-la-mancha-2\/","title":{"rendered":"Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha"},"content":{"rendered":"

VIVIENDA<\/strong><\/h1>\n

Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha<\/strong><\/p>\n

1. Se plantea en el presente recurso la determinaci\u00f3n de los requisitos a que queda sujeta la inscripci\u00f3n de una segunda transmisi\u00f3n de vivienda calificada de protecci\u00f3n oficial de r\u00e9gimen especial, de conformidad con el Real Decreto 3148\/78 de 10 de noviembre, y situada en territorio de la Comunidad Aut\u00f3noma de Castilla la Mancha.<\/p>\n

Entiende el registrador que la inscripci\u00f3n no puede ser extendida, por cuanto no se aporta el visado o documento administrativo acreditativo de que se hayan cumplido los requisitos administrativos establecidos en relaci\u00f3n con el precio y condiciones subjetivas del adquirente para ser titular de una vivienda de protecci\u00f3n oficial, y como fundamento de dicha exigencia cita los art\u00edculos 49 a 55 del Real Decreto 3148\/78.<\/p>\n

Frente a ello, el recurrente se\u00f1ala que los referidos preceptos no son de aplicaci\u00f3n al negocio jur\u00eddico de cuya inscripci\u00f3n se trata, toda vez que la vivienda transmitida no es de promoci\u00f3n p\u00fablica sino de promoci\u00f3n privada y, por tanto no est\u00e1 sujeta a los referidos art\u00edculos del Real Decreto 3148\/78 que definen el r\u00e9gimen legal de las viviendas de promoci\u00f3n p\u00fablica, entendiendo que la exigencia de visado previo a la segunda transmisi\u00f3n de viviendas, prevista en el art\u00edculo 25.3 del Decreto 3\/2004, de 20 de enero, s\u00f3lo es exigible a las viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica cuya solicitud de declaraci\u00f3n o calificaci\u00f3n se presentara con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma, de conformidad con lo previsto en su disposici\u00f3n transitoria primera, y sin que tal criterio de derecho intertemporal se vea alterado por la disposici\u00f3n transitoria octava del Decreto 38\/2006, de 11 de abril.<\/p>\n

2. Dos son, por tanto, las cuestiones sobre las que, en la resoluci\u00f3n del presente recurso, este Centro Directivo ha de pronunciarse: por un lado, la de si la transmisi\u00f3n de cuya inscripci\u00f3n se trata se halla o no sujeta a la exigencia de previo visado establecida en el art\u00edculo 25.7 del Decreto 3\/2004, de 20 de enero y, por otro, en caso de ser resuelta tal cuesti\u00f3n en sentido afirmativo, determinar si la existencia del visado es requisito previo para que pueda producirse la inscripci\u00f3n, esto es, si su falta provoca o no un efecto de cierre registral.<\/p>\n

3. En relaci\u00f3n con la primera de las dos cuestiones planteadas, se ha de partir de lo previsto en los art\u00edculos segundo, 2, a) de la Ley 2\/2002, de 7 de febrero y 2.1 del Decreto 3\/2004, de 20 de enero que incluyen dentro del concepto de vivienda con protecci\u00f3n p\u00fablica las viviendas calificadas de protecci\u00f3n oficial, sean de promoci\u00f3n privada o de promoci\u00f3n p\u00fablica, al amparo del Real Decreto-ley 31\/1978, de 31 de octubre, sobre Pol\u00edtica de Viviendas de Protecci\u00f3n Oficial.<\/p>\n

Resulta as\u00ed, como punto de partida, que la vivienda cuya transmisi\u00f3n se pretende inscribir debe recibir la consideraci\u00f3n de vivienda con protecci\u00f3n p\u00fablica en Castilla la Mancha y, con ello, queda sujeta a las normas establecidas por la legislaci\u00f3n de dicha comunidad aut\u00f3noma para garantizar la efectividad del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n oficial, en cuanto, de conformidad con las disposiciones transitorias de las disposiciones que las establezcan, les sean aplicables.<\/p>\n

Entre tales normas est\u00e1 la que sujeta a visado previo de la Delegaci\u00f3n Provincial de la Consejer\u00eda de Vivienda y Urbanismo la segunda o posterior transmisi\u00f3n de viviendas con protecci\u00f3n p\u00fablica, contenida en el art\u00edculo 25.7 del Decreto 3\/2004, de 20 de enero.<\/p>\n

La disposici\u00f3n transitoria primera del referido Decreto prev\u00e9 su aplicaci\u00f3n a las viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica cuya solicitud de declaraci\u00f3n o calificaci\u00f3n se presentara con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma, con lo que deja fuera de la exigencia de visado previo todas aquellas viviendas calificadas con anterioridad a su entrada en vigor, entre ellas, las sujetas al Real Decreto 1348\/78, de 10 de noviembre. Frente a ello, la disposici\u00f3n transitoria octava del Decreto 38\/2006, de 11 de abril, establece que \u00abhasta la puesta en funcionamiento del Registro de Demandantes de Vivienda con Protecci\u00f3n P\u00fablica regulado en el Cap\u00edtulo III del T\u00edtulo VIII del presente Decreto, las segundas y posteriores transmisiones de las viviendas con protecci\u00f3n p\u00fablica promovidas al amparo de planes de vivienda estatales o auton\u00f3micos anteriores, se realizar\u00e1n con sujeci\u00f3n a los requisitos y tr\u00e1mites previstos en el Cap\u00edtulo III del T\u00edtulo I del Decreto 3\/2004, de 20 de enero de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Viviendas con Protecci\u00f3n P\u00fablica.\u00bb<\/p>\n

Frente a lo sostenido por el recurrente, no puede entenderse que los planes de vivienda estatales o auton\u00f3micos \u00abanteriores\u00bb, a los que la disposici\u00f3n transitoria octava citada se refiere sean aquellos posteriores al Decreto 38\/2006 y anteriores a la efectiva puesta en funcionamiento del Registro de Demandantes de Vivienda Protegida pues, de ser as\u00ed, la norma que sujeta a lo previsto en el Decreto 3\/2004 las segundas o posteriores transmisiones de viviendas promovidas conforme a tales planes carecer\u00eda de utilidad, pues dicha sujeci\u00f3n ya resulta de la disposici\u00f3n transitoria primera del Decreto 3\/2004.<\/p>\n

Por el contrario, el contenido de la disposici\u00f3n transitoria octava del Decreto 38\/2006 s\u00f3lo puede tener sentido si, para el caso concreto de las segundas o posteriores transmisiones de viviendas, introduce una excepci\u00f3n a la regla general prevista en la disposici\u00f3n transitoria primera del Decreto 3\/2004 y supone la aplicaci\u00f3n del contenido del Cap\u00edtulo III del T\u00edtulo I de tal Decreto a todas las viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica promovidas al amparo de cualesquiera planes de vivienda anteriores al Decreto 38\/2006, incluidos los sujetos al Real Decreto 3148\/78, y ello con independencia de que se trate de viviendas de promoci\u00f3n p\u00fablica o de promoci\u00f3n privada.<\/p>\n

Apoyan tal interpretaci\u00f3n todas aquellas normas contenidas en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica reguladora de las viviendas con protecci\u00f3n p\u00fablica que, de forma expresa, definen el r\u00e9gimen de las viviendas promovidas conforme al Real Decreto 3148\/78, entre ellas, la disposici\u00f3n transitoria s\u00e9ptima del Decreto 38\/2006, que las sujeta a inscripci\u00f3n en el Registro de Viviendas con Protecci\u00f3n P\u00fablica, o la determinaci\u00f3n de precios m\u00e1ximos de venta para las mismas prevista en las disposiciones transitorias tercera y cuarta del mismo Decreto 38\/2006, lo cual justifica la extensi\u00f3n a las mismas el control de su cumplimiento a trav\u00e9s del visado.<\/p>\n

Y es que al determinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la exigencia de visado previo resulta necesario tener en cuenta que a trav\u00e9s del mismo no s\u00f3lo se controla, por la Administraci\u00f3n competente, el cumplimiento de los requisitos y condiciones del adquirente sino, seg\u00fan establece el art\u00edculo 23 del Decreto 3\/2004, las condiciones esenciales del contrato y, entre ellas, el precio de venta. No cabe, por ello, entender que la exigencia de visado s\u00f3lo proceda respecto de aquellas viviendas de protecci\u00f3n oficial de promoci\u00f3n p\u00fablica para las que la disposici\u00f3n transitoria cuarta del Decreto 3\/2006 establece la exigencia de que su transmisi\u00f3n se produzca a favor de personas inscritas en el Registro de Demandantes de Vivienda, sino que proceder\u00e1, tambi\u00e9n, en el caso de viviendas de protecci\u00f3n oficial de promoci\u00f3n privada, dada la sujeci\u00f3n a control previo administrativo del precio de venta.<\/p>\n

A todo lo anterior se ha de a\u00f1adir que ni del contenido del Registro, ni del t\u00edtulo calificado resulta acreditado, de forma indubitada, si la vivienda a que se refiere el presente es de promoci\u00f3n p\u00fablica o privada. El registrador, ante la duda, aplica el r\u00e9gimen m\u00e1s restrictivo, propio de la promoci\u00f3n p\u00fablica. Frente a ello, el recurrente entiende que se trata de una vivienda de promoci\u00f3n privada. En todo caso, la discrepancia pone de manifiesto la necesidad de que sea la administraci\u00f3n competente en materia de vivienda protegida, la que, a trav\u00e9s del visado administrativo determine cu\u00e1l es el r\u00e9gimen aplicable y si han sido cumplidas, en la transmisi\u00f3n, las condiciones que en el mismo se establecen.<\/p>\n

4. Debe procederse, a continuaci\u00f3n, a determinar si la justificaci\u00f3n de que se ha obtenido el referido visado constituye requisito previo necesario para que pueda procederse a la inscripci\u00f3n, o si, por el contrario, ha de entenderse la venta inscribible aun cuando el visado no haya sido obtenido, sin perjuicio de las consecuencias que ello pueda tener para el comprador.<\/p>\n

Para resolver tal cuesti\u00f3n, se ha de partir de la consideraci\u00f3n de que las limitaciones que sobre el dominio impone la legislaci\u00f3n sobre vivienda protegida constituyen limitaciones legales del dominio delimitadoras de su contenido ordinario, y definitorias de una propiedad estatutaria, en cuanto las facultades que atribuye a su titular quedan sujetas, en su contenido y ejercicio, al estatuto especial resultante de la finalidad social para el que se genera el objeto del derecho.<\/p>\n

As\u00ed, tales limitaciones resultan de forma directa de la legislaci\u00f3n estatal y auton\u00f3mica dictada en materia de vivienda sujeta a reg\u00edmenes de protecci\u00f3n p\u00fablica, son de aplicaci\u00f3n a todo titular de viviendas protegidas, de conformidad con el r\u00e9gimen concreto con arreglo al cual hayan sido clasificadas, y su contravenci\u00f3n producir\u00e1 los efectos que, para cada caso, establezca la regulaci\u00f3n aplicable.<\/p>\n

Por tanto, la constancia registral de tales limitaciones queda sujeta, en cuanto a su eficacia, a lo previsto en el art\u00edculo 26.1 de la Ley Hipotecaria, que establece que las prohibiciones establecidas por la Ley que, sin expresa declaraci\u00f3n judicial o administrativa, tengan plena eficacia jur\u00eddica, no necesitar\u00e1n inscripci\u00f3n separada y especial y surtir\u00e1n sus efectos como limitaciones legales del dominio.<\/p>\n

Es por ello que para aquellos casos en que tanto la legislaci\u00f3n estatal como auton\u00f3mica prev\u00e9n la constancia registral de tales limitaciones, establecen que se producir\u00e1 a trav\u00e9s de una nota marginal que no producir\u00e1 otro efecto que el meramente informativo o divulgativo de la limitaci\u00f3n legal del dominio a que se refiere. As\u00ed resulta de lo previsto en el art\u00edculo 7 del Real Decreto 2066\/2008 en el \u00e1mbito estatal y, en el \u00e1mbito de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica de Castilla-La Mancha, de lo previsto en el art\u00edculo 20 del Decreto 173\/2009. Y la misma eficacia ha de entenderse que tiene la nota marginal prevista en el art\u00edculo 25.7 del Decreto 3\/2004, aunque el mismo no determine de forma expresa tales efectos.<\/p>\n

Y as\u00ed se establece porque el car\u00e1cter legal o directamente emanado de la norma, que tienen tales limitaciones, excluye la necesidad de su inscripci\u00f3n para que tengan plena aplicaci\u00f3n en toda transmisi\u00f3n de viviendas protegidas sujeta a las mismas. Por tanto, y frente a lo sostenido por el notario recurrente, la inscripci\u00f3n de transmisiones de viviendas protegidas exige que por el registrador se califique si el acto dispositivo se ajusta a las limitaciones a que la norma aplicable lo sujeta, aun cuando tales limitaciones no resulten del Registro.<\/p>\n

Y precisamente por ello, porque el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica a que queda sujeta la vivienda puede no resultar del Registro o no ser su identificaci\u00f3n suficientemente precisa, es por lo que la generalidad de las normas de car\u00e1cter auton\u00f3mico reguladoras del r\u00e9gimen de viviendas protegidas (Ley 2\/2002 de 7 de febrero del Parlamento de Castilla-La Mancha, Decretos 3\/204, de 20 de enero, 38\/2006, de 11 de abril, 173\/2009, de 10 de noviembre, de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha), establece como requisito previo para la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica en que se formalice su transmisi\u00f3n el visado administrativo, es decir, la existencia del acto a trav\u00e9s del cual la administraci\u00f3n competente controla el cumplimiento de las limitaciones resultantes del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica. En el \u00e1mbito de la Comunidad Aut\u00f3noma de Castilla-La Mancha, el art\u00edculo 23 del Decreto 3\/2004 establece que \u00abse entiende por visado, el necesario reconocimiento por la administraci\u00f3n, previo al otorgamiento de la escritura p\u00fablica, del cumplimiento de los requisitos o condiciones del adquirente o arrendatario y de las condiciones esenciales del contrato, de acuerdo con lo previsto en el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n al que est\u00e9 sujeta la vivienda.\u00bb, y el art\u00edculo 25.7 establece que \u00abEn todo caso, mientras est\u00e9 vigente el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de las viviendas, para las segundas y posteriores transmisiones inter vivos de la propiedad de las mismas ser\u00e1 necesario obtener el visado previo de la Delegaci\u00f3n Provincial de la Consejer\u00eda de Vivienda y Urbanismo, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 23 del presente Decreto\u00bb.<\/p>\n

5. A la vista de lo anterior, no puede sino concluirse que en aquellos casos en los que la norma exija la obtenci\u00f3n de visado como requisito previo para la autorizaci\u00f3n de escrituras en que se formalicen segundas o posteriores transmisiones, la inscripci\u00f3n de las mismas precisa acreditar que dicho visado ha sido obtenido, en cuanto la exigencia de que exista dicho acto administrativo habilitante se integra dentro del conjunto de limitaciones con plena eficacia normativa, aun cuando no resulten del Registro.<\/p>\n

Y a ello no cabe oponer el hecho de que la falta de visado no impide la validez del acto dispositivo y la adquisici\u00f3n de su derecho por el adquirente, pues el Registro no puede amparar transmisiones que, aun v\u00e1lidas, no se ajusten al contenido de las limitaciones dispositivas que al titular registral imponga, por raz\u00f3n de las caracter\u00edsticas especiales de su objeto, la norma definitoria de la extensi\u00f3n y forma de ejercicio de su derecho, y ello aun cuando tal norma establezca un efecto distinto de la nulidad del acto dispositivo para el caso de su contravenci\u00f3n, seg\u00fan la posibilidad reconocida por el art\u00edculo 6.3 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso, y confirmar la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

14 julio 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

VIVIENDA Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha 1. Se plantea en el presente recurso la determinaci\u00f3n de los requisitos a que queda sujeta la inscripci\u00f3n de una segunda transmisi\u00f3n de vivienda calificada de protecci\u00f3n oficial de r\u00e9gimen especial, de conformidad con el Real Decreto 3148\/78 de 10 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[5105],"tags":[1526,3992],"class_list":{"0":"post-21444","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-vivienda","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-segundas-transmisiones-de-v-p-o-en-castilla-la-mancha","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21444","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21444"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21444\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21444"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21444"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21444"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}