{"id":21468,"date":"2016-03-30T09:08:25","date_gmt":"2016-03-30T08:08:25","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21468"},"modified":"2016-03-31T12:48:55","modified_gmt":"2016-03-31T11:48:55","slug":"elevacion-a-publico-de-documento-privado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/documento-notarial\/elevacion-a-publico-de-documento-privado\/","title":{"rendered":"Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado"},"content":{"rendered":"<h1><strong>DOCUMENTO NOTARIAL<br \/> <\/strong><\/h1>\n<p><strong><a href=\"#Elevaci\u00f3np\u00fablicodocumentoprivado\">Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/a><\/strong><\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong><\/p>\n<p>Otorgado un documento privado de venta por un apoderado del due\u00f1o de la finca como representante suyo, fallecido el due\u00f1o con posterioridad a la fecha no fehaciente del documento, que la adquiri\u00f3 despu\u00e9s de la muerte de aqu\u00e9l, y fallecido por \u00faltimo el representante, la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado no puede ser otorgada por los herederos del representante-apoderado, pues el poder se extingui\u00f3 desde la fecha de su muerte y los efectos del contrato se producen en la esfera jur\u00eddica del representado, siendo por tanto los herederos de \u00e9ste quienes deber\u00edan otorgar la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado, pues son ellos los que asumen y a quienes deben exigirse las obligaciones derivadas de la actuaci\u00f3n del representante, entre las cuales est\u00e1 la de rellenar la forma especial necesaria para la efectividad del contrato. Junto a esta doctrina b\u00e1sica, la Direcci\u00f3n a\u00f1ade dos cuestiones de detalle. Por un lado, despu\u00e9s de muerto el poderdante, si el apoderado o sus herederos tuviesen las facultades pretendidas, podr\u00eda darse el caso de que improvisasen un documento privado al que atribuir\u00edan fecha anterior a la extinci\u00f3n del poder. Por otra parte, en cambio, el representante, mientras est\u00e9 vigente del poder, s\u00ed puede voluntariamente proceder a la formalizaci\u00f3n p\u00fablica del contrato privado; pero si se niega a hacerlo, no puede compelerle la otra parte por v\u00eda judicial, dado que el contrato no le vincula a \u00e9l, sino a su representado.<\/p>\n<p>23 septiembre 1991<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- El problema se plantea ante una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de compraventa en donde, por haber fallecido el vendedor, comparecen al otorgamiento los tres hijos como herederos del difunto y ratifican la venta. El Notario testimonia en la escritura -tomando estos datos de la partici\u00f3n de la herencia del vendedor existente en su protocolo-, la fecha de fallecimiento del causante, el testamento del mismo y el hecho de haber sido aceptada la herencia, y la Direcci\u00f3n revoca la nota del Registrador entendiendo que con el testimonio notarial queda sobradamente demostrada la cualidad de heredero, no siendo necesario, como exig\u00eda el Registrador, la presentaci\u00f3n del testamento y certificados de defunci\u00f3n y del Registro de Actos de Ultima Voluntad.<\/p>\n<p>29 septiembre 1993<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- No es inscribible la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado de compraventa, otorgada por el Juez en rebeld\u00eda del vendedor, en la que concurren las circunstancias de que los compradores en el documento privado fueron dos personas, pro indiviso, mientras que en la escritura, por fallecimiento de una de ellas, los compradores fueron sus herederos. Por una parte, se considera que el Juez carece de representaci\u00f3n del vendedor para documentar un contrato sustancialmente diferente del recogido en el documento privado, pues lo correcto hubiera sido elevar a p\u00fablico el contrato a nombre de quienes fueron realmente los compradores y despu\u00e9s formalizar los herederos del fallecido su adquisici\u00f3n hereditaria. Como consecuencia se altera el car\u00e1cter de las cuotas adquiridas, que debiendo ser privativas, aparecen como gananciales de los adquirentes casados; se altera la protecci\u00f3n registral de quien aparece como adquirente a t\u00edtulo oneroso, cuando debi\u00f3 serlo gratuito; y se sustrae el bien en cuesti\u00f3n a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto. Desde el punto de vista fiscal, se eludir\u00eda el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisi\u00f3n hereditaria de dicho bien. Todo ello supone un exceso en las facultades representativas que corresponden al Juez, que deb\u00eda limitarse a la ejecuci\u00f3n del fallo, en el que literalmente se dice que \u00abdebo estimar y estimo \u00edntegramente la demanda formulada&#8230; condenando a dicha demandada a elevar a escritura p\u00fablica los contratos privados de compraventa suscritos con los demandantes&#8230; debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos y estipulaciones que se contienen en el referido contrato\u00bb, pues de otro modo se provocar\u00eda una clara indefensi\u00f3n para el demandado al involucrarlo sin su consentimiento en una relaci\u00f3n jur\u00eddica distinta de la que \u00e9l estableciera y a cuya formalizaci\u00f3n p\u00fablica, \u00fanicamente, fuera condenado. En cuanto a la competencia del Registrador para apreciar este defecto resulta de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obst\u00e1culo que surge del Registro en funci\u00f3n de la incongruencia entre la actuaci\u00f3n judicial calificada y el procedimiento seguido.<\/p>\n<p>15 noviembre 1996<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- 1) En esta clase de escrituras el contenido del documento privado pasa a formar parte integrante de la escritura. En consecuencia, ha de entenderse que la afirmaci\u00f3n por el Notario autorizante de haber le\u00eddo la escritura a los otorgantes incluye tambi\u00e9n el documento incorporado como parte de aqu\u00e9lla, sin necesidad de especificaci\u00f3n adicional en tal sentido, de modo que el Registrador ha de estar y pasar por la exactitud de esa afirmaci\u00f3n en tanto no sea desvirtuada judicialmente. 2) En cuanto\u00a0 la descripci\u00f3n de la finca, las posibles deficiencias de que pudiera adolecer el documento privado quedan salvadas mediante su identificaci\u00f3n en el cuerpo de la escritura con todos los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria. 3) Respecto a la falta de identificaci\u00f3n de la persona que en su d\u00eda actu\u00f3 en representaci\u00f3n del vendedor, firmando el documento privado, tambi\u00e9n es irrelevante, toda vez que la escritura, que es lo que se califica, se otorga por el propio vendedor -representado por los Interventores-, reconociendo as\u00ed las facultades representativas y la autenticidad de la firma de la persona que en su d\u00eda otorg\u00f3 en su nombre el documento privado de compraventa. 4) La falta de tradici\u00f3n real cuando se firm\u00f3 el documento privado, se suple con el otorgamiento de la escritura, que completa el proceso traslativo. 5) Por \u00faltimo, la existencia de un pacto de reserva de dominio en el documento privado, por aplazamiento del precio, tambi\u00e9n es irrelevante, pues si el suspenso puede vender bienes y cobrar deudas con la conformidad de los Interventores, carece de fundamento la necesidad de acreditar que dicho pago hubiera tenido lugar con anterioridad a la solicitud de declaraci\u00f3n de la suspensi\u00f3n de pagos.<\/p>\n<p>23 julio 1998<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- El reconocimiento de la existencia de una venta que se hizo en documento privado no requiere la presentaci\u00f3n del documento reconocido si en la escritura se recogen todos los elementos determinantes del negocio y en la misma se cumplen todos los requisitos civiles y administrativos. En cambio, aunque es explicable que en el poder utilizado se designe al apoderado con un solo apellido, por estar otorgado en Gibraltar y exigir la legislaci\u00f3n inglesa uno solo, mientras que en la escritura aparezca con dos apellidos, y aunque tambi\u00e9n pueda explicarse la discordancia de numeraci\u00f3n del pasaporte por la caducidad del primero y la obtenci\u00f3n de uno nuevo, estas discrepancias constituyen defecto si no resultan de la escritura sujeta a calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>30 marzo 1999<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Los antecedentes de esta resoluci\u00f3n son los siguientes: Una sociedad vende a unos esposos una vivienda en documento privado; posteriormente, se produce la separaci\u00f3n de los esposos y en el convenio regulador se adjudica la vivienda a la esposa; finalmente, en escritura, a la que se acompa\u00f1an los antecedentes relacionados, la sociedad vende la vivienda a la esposa, quien adquiere con car\u00e1cter privativo. La Direcci\u00f3n, despu\u00e9s de decir que existieron dos negocios traslativos sucesivos, con distinta naturaleza, contenido y alcance, que deben inscribirse para satisfacer las exigencias de los principios de especialidad y tracto sucesivo, admite que puedan reflejarse en un \u00fanico documento y en una o en dos inscripciones sucesivas. Lo que ocurre es que el documento calificado no s\u00f3lo no recoge el negocio a formalizar en su completo contenido y efectos, sino que le atribuye una consecuencia jur\u00eddica ajena. Respecto de la compraventa, no se especifica si se efect\u00faa por ambos c\u00f3nyuges para su sociedad conyugal, o por cuotas indivisas, o incluso para uno solo por confesi\u00f3n del otro y, por otra parte, se a\u00f1ade que la compra se hace con car\u00e1cter privativo, pero no por efecto de dicha compra, sino en cumplimiento del convenio regulador de divorcio. La escritura debi\u00f3 limitarse a formalizar la compraventa realizada a favor de ambos c\u00f3nyuges y, acompa\u00f1ada del convenio regulador, podr\u00edan reflejarse las dos transmisiones operadas, teniendo en cuenta que la escritura de formalizaci\u00f3n pod\u00eda haberse otorgado por uno solo de los c\u00f3nyuges, por cuanto cualquiera de los dos puede por s\u00ed solo adquirir bienes para su sociedad conyugal.<\/p>\n<p>2 junio 1999<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Se plantea aqu\u00ed un problema parecido al examinado en la resoluci\u00f3n de 2 de junio de 1999: seg\u00fan los antecedentes de la escritura, el propietario original de una vivienda -el Instituto Nacional de la Vivienda- vendi\u00f3 un local a una persona mediante contrato privado y dicha persona, a su vez, lo vendi\u00f3 en documento privado a un tercero, a cuyo favor se otorga escritura de venta por la Generalitat Valenciana, como sucesora del titular registral. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n que rechaza la inscripci\u00f3n porque los propios antecedentes evidencian que hubo dos transmisiones y el Registrador debe tener en cuenta tanto el Registro como el contenido del documento. Por otra parte, no puede decirse que hubo cesi\u00f3n de contrato, sino del local, y el que era comprador primitivo lo vendi\u00f3, no que cedi\u00f3 su posici\u00f3n en aquel contrato al que ahora resulta ser comprador. Por tanto existieron dos t\u00edtulos de transmisi\u00f3n distintos y sucesivos, de suerte que el \u00faltimo de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otro intermedio, lo que por exigencia de los principios de legalidad y tracto sucesivo material impone la calificaci\u00f3n de la validez de ambas transmisiones y su correspondiente reflejo registral.<\/p>\n<p>21 junio 1999<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Otorgado un documento privado de venta por medio de representante, la atribuci\u00f3n de forma p\u00fablica al mismo incumbe al representado o, en su caso a sus herederos. Tambi\u00e9n podr\u00e1 hacerlo el representante mientras el poder est\u00e9 vigente, mas una vez extinguido el poder, como ocurri\u00f3 en este caso por el fallecimiento del poderdante (art\u00edculo 1723.3 del C\u00f3digo Civil), el ex apoderado carece de legitimaci\u00f3n para vincular al poderdante con su actuaci\u00f3n, y, en consecuencia, la formalizaci\u00f3n p\u00fablica del contrato debe ser realizada por los herederos de \u00e9ste.<\/p>\n<p>16 noviembre 2000<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Mediante la escritura que motiv\u00f3 este recurso se hace constar lo siguiente: 1) Los esposos A y B, due\u00f1os de una finca con car\u00e1cter ganancial, manifiestan que como consecuencia de la disoluci\u00f3n de su sociedad conyugal, la finca queda indivisa, por partes iguales entre ellos. 2) A\u00f1os atr\u00e1s, el marido vendi\u00f3 la finca a otro compareciente, C, sin que exista documento de venta. 3) posteriormente, C vendi\u00f3 la finca a D, tambi\u00e9n compareciente, mediante documento en el que aparece C como representante de una sociedad que se dec\u00eda due\u00f1a de la finca. Dicha sociedad, actualmente disuelta, se dice ahora que nunca fue due\u00f1a de la finca. 4) Por \u00faltimo, los cuatro comparecientes, consienten en la existencia de la primera venta a C y de \u00e9ste a D, que solicita la inscripci\u00f3n a su favor. El primer defecto se\u00f1alado por el Registrador consiste en que debe acreditarse por t\u00edtulo p\u00fablico la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal existente entre A y B, lo que la Direcci\u00f3n rechaza, porque, igual que en una herencia, los titulares de una comunidad pueden disponer de bienes concretos de la misma, sin necesidad de previa liquidaci\u00f3n, siempre que el acto dispositivo sea otorgado por todos los que ostenten la titularidad del bien. El segundo defecto, la necesidad de que la primera venta se acredite por t\u00edtulo p\u00fablico, tampoco lo admite el Centro Directivo, toda vez que en la escritura calificada constan todos los elementos del negocio a los que se ha de extender la calificaci\u00f3n y entre ellos el consentimiento contractual. Finalmente, se confirma un \u00faltimo defecto, pues si la segunda compraventa se otorg\u00f3 por una sociedad como vendedora, para rectificar este extremo se precisa ratificaci\u00f3n del representante actual de aqu\u00e9lla, ya que al elevar a p\u00fablico un documento privado de compraventa no puede alterarse su contenido contractual sin que presten su consentimiento las partes afectadas.<\/p>\n<p>28 noviembre 2000<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Otorgada una escritura de compraventa por el Juez, en representaci\u00f3n del demandado y por rebeld\u00eda de \u00e9ste, en cumplimiento de una sentencia, no es inscribible si no se cumple lo ordenado en la sentencia, que fue la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de compraventa, pues resulta que la compraventa otorgada documenta un contrato distinto del contenido en el documento privado, el cual era una compraventa a favor del padre de los demandantes, mientras que en la escritura aparece como celebrado entre el demandado y los propios demandantes. De esta manera se vulnera el principio b\u00e1sico de que nadie puede actuar en nombre de otro sin estar autorizado por \u00e9ste o tener su representaci\u00f3n legal, y las consecuencias son la alteraci\u00f3n del car\u00e1cter de la adquisici\u00f3n (que en lugar de ser gratuita pasa a ser onerosa), la diferente protecci\u00f3n registral para el adquirente, las de orden fiscal, etc. En cuanto al argumento del recurrente de que la sentencia ordenaba el otorgamiento del contrato a favor de los actores, debe rechazarse, porque si bien el fallo as\u00ed lo dec\u00eda, del contexto de toda la sentencia y en congruencia con los hechos y fundamentos de derecho de los que derivaba, se desprend\u00eda que lo procedente era elevar a p\u00fablico el documento privado de compraventa, puesto que los demandantes no hab\u00edan adquirido directamente del demandado, sino por t\u00edtulo hereditario del que contrat\u00f3 con aqu\u00e9l.<\/p>\n<p>10 septiembre 2001<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado.-<\/strong> No es inscribible la escritura en la que el vendedor (el Estado) y los compradores manifiestan que la finca fue vendida a la causante de \u00e9stos, quien acept\u00f3 la venta y pag\u00f3 el precio, pero que se otorga directamente a favor de dichos herederos, pues se documenta un contrato distinto del que se eleva a p\u00fablico, con lo que los herederos de la causante aparecen como adquirentes directos del vendedor, lo que trae consigo importantes repercusiones, tanto jur\u00eddicas (la naturaleza de la adquisici\u00f3n), como fiscales (se eludir\u00eda el impuesto sucesorio), lo que excede de las facultades representativas del Delegado de Hacienda que intervino en representaci\u00f3n del Estado apart\u00e1ndose del expediente tramitado, y supone una indefensi\u00f3n para el Estado vendedor, y cuya apreciaci\u00f3n por el Registrador entra dentro de sus facultades calificadoras, conforme a los art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n y 18 de la Ley Hipotecaria. Se confirman tambi\u00e9n otros dos defectos: el Registrador observ\u00f3 la falta de representaci\u00f3n del acta de declaraci\u00f3n de herederos, que se present\u00f3 durante la tramitaci\u00f3n del recurso, lo que es extempor\u00e1neo, seg\u00fan el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria; y se apreci\u00f3 tambi\u00e9n que, reflej\u00e1ndose en el documento una transmisi\u00f3n hereditaria, el art\u00edculo 234 de la Ley Hipotecaria exig\u00eda la presentaci\u00f3n del documento que acredite la autoliquidaci\u00f3n del impuesto sucesorio.<\/p>\n<p>\u00a0\u00a0 31 octubre 2002<\/p>\n<p><strong>\u00a0Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Hechos: Vendida una vivienda en documento privado y fallecida la vendedora, los compradores interponen demanda para la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado, se\u00f1alando como demandados a los \u201cignorados herederos\u201d de la vendedora, quienes fueron citados mediante c\u00e9dula entregada en la propia vivienda vendida \u2013que fue el \u00faltimo domicilio de la vendedora y constitu\u00eda en aquel momento el domicilio de los compradores demandantes-; declarada la rebeld\u00eda de los demandados, comunicada tambi\u00e9n en el mismo domicilio, se dict\u00f3 sentencia, debidamente publicada en el Bolet\u00edn Oficial de la Comunidad y, tras dictarse sentencia condenatoria, el propio Juez, en representaci\u00f3n y por rebeld\u00eda de los demandados, otorg\u00f3 la escritura en representaci\u00f3n de \u00e9stos a favor de los compradores. La Direcci\u00f3n confirma la nota denegatoria, ya que tras reconocer el deber de los Registradores de acatar las decisiones judiciales, reitera su doctrina de que esto no constituye obst\u00e1culo para que la calificaci\u00f3n se extienda a evitar situaciones de desamparo del titular registral cuando se ha producido alguna actuaci\u00f3n en la que \u00e9ste no ha tenido oportunidad de defender sus derechos, lo que tiene su apoyo en el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) y sus corolarios registrales de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n. Por esta raz\u00f3n, si bien el Registrador no puede calificar la personalidad de la parte actora ni el cumplimiento de los tr\u00e1mites de un procedimiento judicial, si puede calificar que el titular registral haya sido emplazado en aqu\u00e9l. Por otra parte, el Juez, cuando act\u00faa en representaci\u00f3n de un demandado rebelde, est\u00e1 sujeto a la regla general del art\u00edculo 1259 del C\u00f3digo Civil (nadie puede actuar en nombre de otro sin estar por \u00e9ste autorizado o tener una legitimaci\u00f3n legal para hacerlo) y este aspecto de su intervenci\u00f3n est\u00e1 sujeto al juicio de capacidad del Notario, que, a su vez, es materia de calificaci\u00f3n por el Registrador. En este caso no hubo m\u00e1s que un juicio gen\u00e9rico de capacidad, pero el Notario no dio espec\u00edficamente fe de la legitimaci\u00f3n del Juez. Llegados a este punto, y vistas la circunstancias concurrentes, la Direcci\u00f3n considera que los ignorados herederos llamados a la aceptaci\u00f3n de la masa patrimonial no fueron parte en el proceso, pues se omiti\u00f3 el procedimiento legalmente establecido, consistente en la adopci\u00f3n de disposiciones sobre la seguridad y administraci\u00f3n de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (art\u00edculos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2\u00ba, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entre tanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jur\u00eddica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citaci\u00f3n gen\u00e9rica de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garant\u00edas de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aqu\u00ed de una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuaci\u00f3n entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre la resoluci\u00f3n y procedimiento que s\u00ed es materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n registral, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, se considera que la protecci\u00f3n registral debe extenderse a aquellos derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera desconocido.<\/p>\n<p>27 octubre 2003<\/p>\n<p><strong>\u00a0Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Suspendida la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado, por no insertarse \u00e9ste en la escritura ni aportarse al Registro, la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n afirmando que sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebraci\u00f3n del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisi\u00f3n se apartaren de \u00e9l \u2013art\u00edculo 1224 del C\u00f3digo Civil-), pueden ser o no consideradas como t\u00edtulo material a efectos de su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad (art\u00edculos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), lo cierto es que la escritura calificada , en tanto en cuanto tiene un contenido no s\u00f3lo confesorio sino tambi\u00e9n volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe p\u00fablica de que goza el documento p\u00fablico notarial [art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil, 1 y 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial], ha de producir los efectos de toda escritura p\u00fablica y, en concreto, ha de reputarse t\u00edtulo inscribible (art\u00edculos 2.1\u00ba y 2\u00ba de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento).<\/p>\n<p>17 noviembre 2003<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Planteado un recurso respecto a la escritura que conten\u00eda la elevaci\u00f3n a p\u00fablicos de determinados acuerdos de una sociedad y solicitado informe al Notario, es un error por parte de \u00e9ste la afirmaci\u00f3n de que no tiene nada que informar, pues no queda negativamente calificada ninguna de las actuaciones notariales por \u00e9l realizadas, esto es, ni fe de conocimiento, ni juicio de capacidad, ni juicio de forma, subsistencia o suficiente de poder. Esto equivale a una dejaci\u00f3n absoluta de la esencial funci\u00f3n notarial de control de la legalidad del acto instrumentado. Seg\u00fan el Centro Directivo la correcta actuaci\u00f3n notarial no debe limitarse (en este caso se trataba de una modificaci\u00f3n estatutaria) a una remisi\u00f3n al contenido de la certificaci\u00f3n incorporada; por el contrario, debe guardarse la estructura propia de toda escritura p\u00fablica y contener \u00e9sta las declaraciones negociales del representante social, con el fin de evitar que, por temeraria simplificaci\u00f3n de la mec\u00e1nica notarial, se quebrante el esquema conceptual del instrumento p\u00fablico y pierda \u00e9ste su fuerza, y a\u00fan su raz\u00f3n de ser, al traspasar a dicho ap\u00e9ndices (las certificaciones) lo que tiene su lugar adecuado en el cuerpo de la escritura, como ya dijo la Resoluci\u00f3n de 7 de diciembre de 1956, en la que se a\u00f1ad\u00eda que la funci\u00f3n del Notario, funcionario p\u00fablico profesional del Derecho, que debe redactar los instrumentos p\u00fablicos interpretando la voluntad de los otorgantes, adapt\u00e1ndola a las formalidades jur\u00eddicas para su eficacia, parece quedar rebajada en acto de tanta trascendencia como el contemplado y casi reducida a la redacci\u00f3n de un acta unida a un testimonio. <a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a><\/p>\n<p>1 diciembre 2003<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- 1. El comprador de una finca en documento privado entabla un juicio declarativo para la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de dicho documento. Al haber fallecido el vendedor la demanda se dirige contra todos aqu\u00e9llos que se dice son herederos de tal vendedor, que es el titular registral, y los herederos de algunos de ellos, ya fallecidos. Se dicta sentencia estimatoria de la demanda por allanamiento de los demandados. Se presenta en el Registro la escritura que, en ejecuci\u00f3n de la sentencia, se otorga por dichos demandados pero no se acompa\u00f1an los t\u00edtulos sucesorios \u2013testamento o declaraci\u00f3n de herederos-del titular registral ni de sus herederos fallecidos, circunstancia por la que el Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n<p>El interesado recurre.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>Alega el recurrente que no es necesario aportar los documentos expresados, pues los demandados se han allanado a la demanda. Pero no cabe olvidar que tales demandados lo han sido personalmente y no resulta que se haya acreditado en dicho procedimiento que sean los \u00fanicos herederos del titular registral. Por ello, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 30 de octubre de 2002), el principio constitucional de tutela judicial efectiva, que impone la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, su consecuencia procesal constituida por el principio de relatividad de la cosa juzgada y sus corolarios registrales que se reflejan en los principios de salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo, imponen que, para alterar una titularidad registral, es preciso que, en el procedimiento correspondiente, el titular haya tenido posibilidad de intervenir, y, de haber fallecido, es preciso contar con el t\u00edtulo sucesorio de tal titular, para comprobar que se ha demandado a todos los herederos del mismo.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n<p>13 abril 2005<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- 2. Por lo que se refiere a la cuesti\u00f3n de fondo planteada, se presenta en el Registro determinada escritura p\u00fablica por la que una Comunidad Aut\u00f3noma, como sucesora del Instituto Nacional de la Vivienda, vende a un padre y sus tres hijos una vivienda. En la escritura se afirma que dicha vivienda se hab\u00eda vendido en documento privado por el referido Instituto al padre, que entonces se hallaba casado en r\u00e9gimen de gananciales con la madre de dichos hijos. Habiendo fallecido \u00e9sta, por acta de notoriedad autorizada por el mismo Notario fueron declarados herederos los ahora comparecientes, circunstancia por la que la Comunidad Aut\u00f3noma subrog\u00f3 a los comparecientes en la titularidad de la vivienda. En consecuencia, los derechos de los comparecientes \u2013se sigue expresando en la escritura-son: al c\u00f3nyuge viudo le corresponde y se le adjudica la mitad indivisa en pago de sus gananciales y el usufructo de una sexta parte por su cuota legal, correspondiendo y adjudic\u00e1ndose a los hijos por iguales terceras partes dos sextas partes en pleno dominio y una sexta parte en nuda propiedad. Como consecuencia de ello, seg\u00fan el otorgamiento de la escritura se vende la finca a las mencionadas personas, que \u00abla compran y adquieren\u00bb en la proporci\u00f3n que a cada uno corresponde. Adem\u00e1s, se a\u00f1ade que \u00abla parte vendedora transmite y la parte compradora adquiere, sin otro hecho que este otorgamiento, el pleno dominio y la posesi\u00f3n de la finca objeto de esta escritura\u00bb.<\/p>\n<p>El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que concurren los defectos que, en forma resumida, pueden describirse as\u00ed:<\/p>\n<p>1.\u00ba Falta de claridad en la forma en que se produce la transmisi\u00f3n o transmisiones, pues ha de explicitarse si, por no haber habido propiedad del causante y su esposa, se transfiere dicha propiedad en este momento, o, por el contrario, si la propiedad se transmiti\u00f3 antes del fallecimiento de la causante, en cuyo caso simplemente se elevar\u00eda a p\u00fablico el documento privado.<\/p>\n<p>2.\u00ba Es preciso acompa\u00f1ar la declaraci\u00f3n de herederos.<\/p>\n<p>El Notario recurre.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>El primero de los defectos expresados en la calificaci\u00f3n no puede ser confirmado, habida cuenta de los claros t\u00e9rminos literales tanto de las cl\u00e1usulas de la escritura calificada como los del documento privado a ella incorporado (cfr. la transcripci\u00f3n de los mismos en el apartado I de los \u00abHechos\u00bb de la presente resoluci\u00f3n). En efecto, de dichos t\u00e9rminos resulta paladinamente que la transmisi\u00f3n dominical se realiza mediante el otorgamiento de dicha escritura, por lo que sorprende que el Registrador invoque dicho defecto. <a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a><\/li>\n<li>Revocado dicho defecto, no es necesario entrar en el segundo de los expresados en la calificaci\u00f3n. A mayor abundamiento, cabe recordar que seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (cfr. la Resoluci\u00f3n de 3 de abril de 1995, con criterio recientemente reiterado), del art\u00edculo 76 del Reglamento Hipotecario resulta que para la inscripci\u00f3n de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaraci\u00f3n notarial de herederos, sin que sea necesario acompa\u00f1ar la correspondiente acta en que conste dicha declaraci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n registral impugnada.<\/p>\n<p>22 julio 2005<\/p>\n<p><strong><a id=\"Elevaci\u00f3np\u00fablicodocumentoprivado\"><\/a>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la cuesti\u00f3n de s\u00ed otorgada una escritura de compraventa de una finca \u2013previa segregaci\u00f3n de la misma en el mismo t\u00edtulo\u2013, en la que se formalizaba de forma p\u00fablica, un documento privado previo suscrito por la parte vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregaci\u00f3n preceptiva a la fecha de otorgamiento de la escritura, o puede prescindirse de ella, atendiendo a la fecha del documento privado de compraventa, por aplicaci\u00f3n de la normativa vigente en dicho momento.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>No basta el otorgamiento de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico o formalizaci\u00f3n p\u00fablica de una compraventa anterior, para que por la sola manifestaci\u00f3n de los otorgantes se pueda atribuir fecha fehaciente al documento privado previamente suscrito. Esa fehaciencia frente a terceros s\u00f3lo tendr\u00e1 reconocimiento legal desde que el documento privado hubiera sido incorporado o inscrito en un registro p\u00fablico, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el d\u00eda en que se entregase a un funcionario p\u00fablico por raz\u00f3n de su oficio (cfr. art\u00edculo 1.227 del C\u00f3digo Civil), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el documento privado que est\u00e1 en el origen del recurso, de ah\u00ed que frente a terceros la fecha de ese negocio de compraventa, coincida con el de la escritura p\u00fablica en la que se documenta (cfr. art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Siendo eso as\u00ed, y conteni\u00e9ndose en el documento privado la previa segregaci\u00f3n de la finca vendida, le es plenamente exigible para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, la licencia urban\u00edstica impuesta por la legislaci\u00f3n vigente al otorgamiento de la escritura cuya inscripci\u00f3n se pretende (Vid, art\u00edculos 14, 15 y 16 de la hoy derogada Ley 4\/1984, de 10 de febrero, sobre Medidas de Disciplina Urban\u00edstica de la Comunidad de Madrid).<\/p>\n<p>En base a los fundamentos expuestos, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.<\/p>\n<ol>\n<li>Se plantea en este recurso la cuesti\u00f3n de s\u00ed otorgada una escritura de compraventa de una finca \u2013previa segregaci\u00f3n de la misma en el mismo t\u00edtulo\u2013, en la que se formalizaba de forma p\u00fablica, un documento privado previo suscrito por la parte vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregaci\u00f3n preceptiva a la fecha de otorgamiento de la escritura, o puede prescindirse de ella, atendiendo a la fecha del documento privado de compraventa, por aplicaci\u00f3n de la normativa vigente en dicho momento.<\/li>\n<li>No basta el otorgamiento de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico o formalizaci\u00f3n p\u00fablica de una compraventa anterior, para que por la sola manifestaci\u00f3n de los otorgantes se pueda atribuir fecha fehaciente al documento privado previamente suscrito. Esa fehaciencia frente a terceros s\u00f3lo tendr\u00e1 reconocimiento legal desde que el documento privado hubiera sido incorporado o inscrito en un registro p\u00fablico, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el d\u00eda en que se entregase a un funcionario p\u00fablico por raz\u00f3n de su oficio (cfr. art\u00edculo 1.227 del C\u00f3digo Civil), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el documento privado que est\u00e1 en el origen del recurso, de ah\u00ed que frente a terceros la fecha de ese negocio de compraventa, coincida con el de la escritura p\u00fablica en la que se documenta (cfr. art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo Civil).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Siendo eso as\u00ed, y conteni\u00e9ndose en el documento privado la previa segregaci\u00f3n de la finca vendida, le es plenamente exigible para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, la licencia urban\u00edstica impuesta por la legislaci\u00f3n vigente al otorgamiento de la escritura cuya inscripci\u00f3n se pretende (Vid, art\u00edculos 14, 15 y 16 de la hoy derogada Ley 4\/1984, de 10 de febrero, sobre Medidas de Disciplina Urban\u00edstica de la Comunidad de Madrid).<\/p>\n<p>En base a los fundamentos expuestos, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.<\/p>\n<p>12 junio 2006<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Ver el apartado \u201cBIENES PRIVATIVOS. Prueba del car\u00e1cter privativo\u201d.<\/p>\n<p>11 octubre 2006<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si procede o no la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado de compraventa de una finca urbana, concurriendo la circunstancia de que en el documento privado de compraventa figuran como compradores los esposos don M. G. J. y do\u00f1a M. D. G., consign\u00e1ndose las circunstancias personales de ambos \u2013nombre, apellidos, domicilio y D.N.I., pero sin expresi\u00f3n de su r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial\u2013, y manifest\u00e1ndose en la estipulaci\u00f3n primera del contrato, de forma expresa, que se vende la finca a favor de ambos, quienes la aceptan y compran, si bien en tal documento privado no consta la firma de la esposa, apareciendo consignada tan solo, por la parte compradora, la del esposo. En la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado el esposo, ahora recurrente, figura como \u00fanico comprador y solicita que la finca se inscriba a su nombre con car\u00e1cter privativo. En la escritura p\u00fablica se invocan unas capitulaciones matrimoniales que no se acompa\u00f1an, si bien aparece incorporada a la escritura certificaci\u00f3n del Registro Civil en que consta la indicaci\u00f3n al margen de la inscripci\u00f3n del matrimonio de su existencia, pero sin identificar cu\u00e1l fue el concreto r\u00e9gimen convenido. Se aportan junto con la escritura calificada fotocopias de cierta documentaci\u00f3n judicial relativa a procedimientos seguidos contra el constructor-vendedor, en cuya demanda inicial figuraban como actores los esposos don M. G. J. y do\u00f1a M. D. G., \u2013es decir, los mismos que figuran como compradores en el documento privado\u2013, incluyendo un auto dictado en ejecuci\u00f3n de sentencia, reca\u00edda en primera instancia y confirmada en apelaci\u00f3n, de 4 de septiembre de 2007, por el que se condena al constructor a otorgar escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato privado de compraventa \u00abcon independencia de las relaciones entre el Sr. G. J. y la Sra. G., por la liquidaci\u00f3n de sus bienes en com\u00fan\u00bb.<\/p>\n<p>Tres son las razones que opone el Registrador para acceder a la inscripci\u00f3n en la forma pretendida: \u00ab1.\u00ba Por no aportar escritura de Capitulaciones Matrimoniales. 2.\u00ba Por no aportar los testimonios judiciales de las siguientes resoluciones: &#8211; Tribunal Supremo de fecha dos de octubre del 2002. Autos del Juzgado de Requena n\u00famero tres, de fecha 25 de marzo de 2005 y 4 de septiembre de 2007. &#8211; Audiencia Provincial de Valencia, Secci\u00f3n 6.\u00aa de fecha 5 de mayo de 2008. Y 3.\u00ba No obstante, aun cuando en la escritura de Capitulaciones Matrimoniales se hubiera pactado el R\u00e9gimen de Separaci\u00f3n de Bienes \u2013y sin perjuicio de que las resoluciones judiciales citadas dispongan otra cosa\u2013, en el presente supuesto ser\u00e1 necesaria la comparecencia en la escritura de Do\u00f1a M. D. G. V., ya que en el documento privado de Compraventa la finca se adquiere para Don M. G. G y Do\u00f1a M. D. G. V., que puede interpretarse en un doble sentido: &#8211; Que la finca se adquiri\u00f3 con car\u00e1cter ganancial porque el precio con que fue pagada tenga dicho car\u00e1cter, por lo que en virtud del principio de subrogaci\u00f3n real, motiva que la finca tiene dicho car\u00e1cter, con independencia de cual fue la fecha de las capitulaciones matrimoniales. &#8211; Que la adquisici\u00f3n se haya realizado para ambos c\u00f3nyuges con car\u00e1cter privativo, en cuyo caso, adem\u00e1s de la comparecencia de Do\u00f1a M. D. G. V., ser\u00e1 necesario que se fijen las cuotas o participaciones que correspondan a cada uno en la finca\u00bb.<\/p>\n<p>Frente a ello alega el recurrente, en sustancia, que la inclusi\u00f3n de la esposa en el contrato privado de compraventa fue debido a un error del constructor que vendi\u00f3 la finca; que igualmente por error de su abogado se incluy\u00f3 a la esposa en el escrito de demanda presentada ante un Juzgado de Requena contra el vendedor en el ejercicio de acciones nacidas de aquel contrato; que el dinero con que se pag\u00f3 el precio \u00edntegro de la compra era privativo del propio esposo; y que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico del matrimonio en el momento de la firma del contrato era el de separaci\u00f3n de bienes en virtud de escritura de capitulaciones matrimoniales otorgada el 20 de mayo de 1986, fecha anterior a dicha firma.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>Como cuesti\u00f3n previa hay que se\u00f1alar que con la interposici\u00f3n del recurso ante esta Direcci\u00f3n General el recurrente ha aportado determinados documentos judiciales (relacionados circunstanciadamente en el p\u00e1rrafo final del apartado IV de los Hechos de esta Resoluci\u00f3n, y a los que se refiere el punto 2.\u00ba de la calificaci\u00f3n del Registrador antes trascrita), que no pueden tenerse en cuenta por no haber sido presentados al Registrador en el momento de la calificaci\u00f3n, debiendo resolverse el recurso s\u00f3lo a la vista de los documentos que fueron aportados originariamente en tiempo y forma al solicitar su calificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de la calificaci\u00f3n que hayan de merecer en caso de nueva presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de dicha documentaci\u00f3n junto con la escritura principal a la que complementan, y que ahora, por el motivo indicado, no cabe prejuzgar.<\/li>\n<li>Dos son los problemas planteados en el recurso: en primer lugar, el valor que ha de darse a unas meras fotocopias de una escritura de capitulaciones matrimoniales y de determinadas resoluciones judiciales que se aportan como documentos complementarios; en segundo lugar, si es necesaria la comparecencia en la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado de quien aparece como uno de los dos compradores, pero sin que haya firmado el documento privado, con la particularidad de que se pretende que la inscripci\u00f3n se verifique s\u00f3lo a nombre del otro comprador que firm\u00f3 el mismo y, en conexi\u00f3n con esta segunda cuesti\u00f3n, si puede entenderse acreditado en el presente caso que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial de los compradores, en el momento del otorgamiento del referido contrato privado, era el de separaci\u00f3n de bienes.<\/li>\n<li>Con relaci\u00f3n al primer problema planteado, como reiteradamente ha establecido este Centro Directivo, es principio b\u00e1sico de nuestro Derecho hipotecario que, como regla general, s\u00f3lo la documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y p\u00fablica puede tener acceso al Registro. Trat\u00e1ndose de documentos notariales, la copia autorizada o el testimonio notarial correspondiente; y trat\u00e1ndose de documentos judiciales, las copias certificadas y los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales \u2013a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante \u00e9l (vid. art\u00edculos 281 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)\u2013, y que, conforme al art\u00edculo 319.1 de la Ley rituaria, hacen prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce tal documentaci\u00f3n, requisitos de forma que no se cumplen en el presente caso respecto de los documentos complementarios a que se refieren los apartados 1.\u00ba y 2.\u00ba de la nota de calificaci\u00f3n del Registrador antes trascrita, y que por tal motivo han de confirmarse.<\/li>\n<li>En cuanto a la segunda cuesti\u00f3n planteada, del simple cotejo entre uno y otro se observa que resulta contradictorio el contenido del documento p\u00fablico presentado con el contrato privado protocolizado en el mismo. En el primero, se da por hecho que la compra fue efectuada s\u00f3lo por el firmante del documento sin que se realice aclaraci\u00f3n alguna de la raz\u00f3n por la que se excluye a quien en dicho momento era su c\u00f3nyuge y que figuraba tambi\u00e9n como parte compradora. Esta contradicci\u00f3n es lo suficientemente relevante para que no pueda practicarse la inscripci\u00f3n solicitada.<\/li>\n<\/ol>\n<p>En efecto, en el caso que nos ocupa tres son las posibles causas de tal discordancia: 1.\u00ba que el documento privado se extendi\u00f3 por error y que no debi\u00f3 nunca figurar como parte compradora la que no firm\u00f3 el documento; 2.\u00ba que no hubo tal error y que se pretende la novaci\u00f3n del primitivo contrato, novaci\u00f3n que al no haber sido ratificado ni expresa ni t\u00e1citamente por do\u00f1a M. D. G. V. es inoponible a la misma; 3.\u00ba que la parte compradora estaba constituida por ambos c\u00f3nyuges, actuando el marido en ejercicio de facultades conferidas en virtud de un mandato representativo en forma escrita o verbal, no acreditado, o en calidad de gestor de negocios ajenos, y que el silencio en la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de uno de ellos se debe a un error de este \u00faltimo documento y no del primero.<\/p>\n<p>En los dos primeros supuestos no basta una declaraci\u00f3n unilateral por quien aparece como comprador para rectificar el supuesto error padecido, sino que tambi\u00e9n ser\u00eda precisa la declaraci\u00f3n expresa en tal sentido, aclaratorio de la contradicci\u00f3n, de la parte vendedora, adem\u00e1s del consentimiento de los dos compradores iniciales y no s\u00f3lo de uno de ellos (cfr. art\u00edculos 1261.1.\u00ba y 1224 del C\u00f3digo Civil). En cuanto a la posibilidad de la existencia de un mandato representativo o una gesti\u00f3n de negocios ajenos, genera una situaci\u00f3n de pendencia que s\u00f3lo devendr\u00eda firme bien por la ratificaci\u00f3n del representado, bien por la revocaci\u00f3n de la otra parte contratante (cfr. art\u00edculos 1259, 1727 y 1829 del C\u00f3digo Civil), ninguna de cuyas hip\u00f3tesis se ha producido. Finalmente, tampoco se puede dar por probada la existencia del r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes invocado, a los efectos de este recurso, toda vez que ni la copia aut\u00e9ntica de la escritura de capitulaciones matrimoniales se aport\u00f3 al Registrador en el momento de la calificaci\u00f3n, ni la certificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n del matrimonio del Registro Civil incorporada a la escritura conten\u00eda la indicaci\u00f3n del espec\u00edfico r\u00e9gimen capitular convenido (cfr. art\u00edculos 1333 del C\u00f3digo Civil, 77 de la Ley sobre el Registro Civil y 266-IV del Reglamento del Registro Civil), por lo que no puede desvirtuar los fundamentos anteriores la afirmaci\u00f3n de que rige entre los esposos el r\u00e9gimen econ\u00f3mico de absoluta separaci\u00f3n de bienes entre los c\u00f3nyuges, ni tampoco la declaraci\u00f3n de que el bien se adquiere con car\u00e1cter privativo para el patrimonio del esposo, dado que no est\u00e1 acreditada fehacientemente la privativitad del precio pagado en la compraventa, que podr\u00eda haber tenido un origen ganancial (cfr. art\u00edculos 1361 del C\u00f3digo Civil y 95.2 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n<p>En suma, trat\u00e1ndose de una elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado, dado que en modo alguno consta expresamente su car\u00e1cter novatorio (cfr. art\u00edculo 1224 del C\u00f3digo Civil), y a fin de evitar trasladar al Registro posibles errores que s\u00f3lo por el com\u00fan acuerdo de los interesados pueden ser salvados, son acertadas las observaciones que hace el Registrador en la nota de defectos al exigir, tal como est\u00e1 redactado el documento calificado y el privado que le sirve de antecedente, la comparecencia de la que aparece como compradora en el documento privado de compraventa.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n<p>9 abril 2010<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Hechos: Mediante documento privado, adquiere determinadas fincas una persona divorciada, pagando una cantidad a cuenta; posteriormente, se eleva a p\u00fablico el documento privado por dicha persona y la que entonces era su esposa, manifestando que compran para su sociedad de gananciales. La Resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cBIENES GANANCIALES. Atribuci\u00f3n de car\u00e1cter ganancial a bienes privativos\u201d.<\/p>\n<p>29 y 31 marzo 2010<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- 1. Mediante documento privado de fecha 18 de diciembre de 1985, la Diputaci\u00f3n Provincial de Badajoz vendi\u00f3 a don M. B. F., que se dice casado (pero sin expresar el nombre de su c\u00f3nyuge) una casa sita en Higuera de Vargas. Ahora se presenta en el Registro escritura otorgada el 10 de diciembre de 2010 ante el notario de Badajoz don Juan Manuel \u00c1ngel \u00c1vila, por la que do\u00f1a M. D. R. V. separada legalmente de don M. B. F., procede a la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del indicado documento privado. En dicha escritura p\u00fablica se manifiesta, sin acreditarlo, que mediante Auto n\u00famero 364\/2010, de fecha 13 de julio de 2010, dictado por el Juzgado de Primera Instancia de Olivenza, se procedi\u00f3 a la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales con don M. B. F., por la que se adjudic\u00f3 la vivienda descrita a do\u00f1a M. D. Se suspende la inscripci\u00f3n por no constar el consentimiento de la persona que intervino como comprador en el documento privado que se pretende elevar a p\u00fablico y a cuyo favor se otorg\u00f3 la compraventa contenida en aqu\u00e9l, sin que el eventual matrimonio y posterior separaci\u00f3n legal (con liquidaci\u00f3n de sociedad de gananciales) de dicha persona y la otorgante de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de la compraventa, basten para poder inscribir directamente a favor de la esposa del comprador, siendo as\u00ed que este \u00faltimo intervino por si s\u00f3lo en el documento privado que se pretende elevar a p\u00fablico.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>La cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso es si puede inscribirse escritura en virtud de la cual se eleva a p\u00fablico un documento privado cuando no conste el consentimiento de la persona que intervino como compradora en el documento privado.<\/li>\n<li>A la hora de resolver esta cuesti\u00f3n es necesario tener presente que los contratantes pueden compelerse rec\u00edprocamente a la elevaci\u00f3n a documento p\u00fablico de los documentos privados en los que se formalicen contratos por los que se transmitan derechos reales sobre bienes inmuebles (v\u00e9ase art\u00edculo 1279 en relaci\u00f3n con el 1280 apartado 1.\u00ba del C\u00f3digo Civil, entre otros supuestos legales). Esa elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado tiene que ser realizada en escritura p\u00fablica a trav\u00e9s de una declaraci\u00f3n de voluntad emitida por quienes intervinieron como parte en el contrato o, caso de haber fallecido, por sus herederos testamentarios o abintestato, pues tambi\u00e9n ellos est\u00e1n obligados a su cumplimiento (cfr. art\u00edculo 1257 C\u00f3digo Civil).<\/li>\n<\/ol>\n<p>En defecto de acuerdo entre los otorgantes -contratantes o sus herederos- podr\u00e1n \u00e9stos demandar judicialmente la elevaci\u00f3n a forma p\u00fablica y \u2013caso de prosperar la acci\u00f3n\u2013 la ejecuci\u00f3n de la sentencia que ordene emitir tal declaraci\u00f3n de voluntad (art\u00edculo 708 Ley de Enjuiciamiento Civil) dirigiendo tambi\u00e9n la demanda contra quienes fueron parte en el contrato o sus herederos.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li>Por tanto, teniendo en cuenta que en el documento privado de compra figura don M. B. F. como casado, pero sin constar el nombre de su esposa, para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n a favor de do\u00f1a M. D. R. V., y por raz\u00f3n del tracto sucesivo \u2013aunque sea abreviado\u2013 ser\u00e1 necesario acreditar fehacientemente que al tiempo de firmarse el documento privado de compraventa se encontraba casada con M. B. F., as\u00ed como aportar el Auto n\u00famero 364\/2010 de fecha 13 de julio de 2010, por el que se procedi\u00f3 a la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La mera manifestaci\u00f3n hecha por do\u00f1a M. D. R. V., contenida en la escritura ahora presentada, de que se procedi\u00f3 a la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales y a la adjudicaci\u00f3n a su favor, no goza de presunci\u00f3n de exactitud, habiendo manifestado el Tribunal Supremo que la eficacia probatoria del documento p\u00fablico no se extiende a la veracidad intr\u00ednseca de las declaraciones de voluntad contenidas en ellas (cfr. Sentencia 28 de septiembre de 2006). Deber\u00e1 por tanto aportarse testimonio del auto aprobatorio de la liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial de quien compr\u00f3 en el documento privado, del que resulte indubitadamente la adjudicaci\u00f3n del bien.<\/p>\n<p>Pero adem\u00e1s ser\u00e1 preciso que la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado por el que se compr\u00f3 para la sociedad de gananciales sea otorgado \u2013o ratificado\u2013 por quien prest\u00f3 su consentimiento en aqu\u00e9l o, en caso de fallecimiento, por sus herederos testamentarios o abintestato.<\/p>\n<p>Concurriendo tales requisitos estar\u00edamos as\u00ed en presencia de un supuesto de tracto abreviado, debiendo hacerse constar en la inscripci\u00f3n las transmisiones realizadas \u2013compra del bien para la sociedades de gananciales y posterior liquidaci\u00f3n de dicho r\u00e9gimen econ\u00f3mico\u2013 una vez que se acredite fehacientemente la adjudicaci\u00f3n del bien a favor de quien ahora act\u00faa como causahabiente \u2013y no heredero\u2013 del comprador.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n<p>16 julio 2011<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Sobre elevaci\u00f3n a p\u00fablico por los herederos de un documento privado otorgado por el causante, v\u00e9ase el apartado \u201cCOMPRAVENTA. Ratificaci\u00f3n por los herederos de la realizada por el causante\u201d.<\/p>\n<p>1 junio 2012<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado de compraventa, en la que concurren las circunstancias siguientes: la finca objeto de la compraventa esta inscrita a favor de dos titulares, de los cuales uno de ellos no prest\u00f3 su consentimiento en el otorgamiento del documento privado ni de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del mismo, por cuanto hab\u00eda fallecido con anterioridad a esos actos. La vendedora en el documento y en la escritura, manifiesta ser due\u00f1a de la totalidad: la mitad indivisa por el titulo que aparece inscrito en el Registro y la otra mitad indivisa por herencia de su esposo, que es el otro titular registral. La nota negativa de calificaci\u00f3n se fundamenta en los principios hipotecarios de especialidad, legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, por aparecer la finca inscrita a favor de titular registral que no otorga el documento. Se acompa\u00f1a con la presentaci\u00f3n del recurso, certificados de defunci\u00f3n y del Registro General de Actos de \u00daltima voluntad.<\/p>\n<p>La parte recurrente fundamenta su recurso en la prescripci\u00f3n adquisitiva a favor de la que alega ser propietaria en virtud de una herencia que considera justo titulo, unida a la posesi\u00f3n p\u00fablica, pac\u00edfica, no interrumpida y de buena fe, desde hace mas de treinta a\u00f1os.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>El art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria es claro y no deja lugar a dudas en la interpretaci\u00f3n del aspecto que nos ocupa: en el caso de resultar inscrito un derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisi\u00f3n o gravamen, el registrador denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n solicitada. Para inscribir t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre los bienes inmuebles, deber\u00e1 constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Ciertamente suponen excepciones al tracto sucesivo las mencionadas en el p\u00e1rrafo quinto del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria. Pero en el caso que nos ocupa, no est\u00e1 el contrato privado firmado por uno de los propietarios que es causante, y que es titular seg\u00fan el Registro; ni se trata de venta o cesi\u00f3n a un coheredero de fincas adjudicadas a otros coherederos proindiviso, sino de una venta a extra\u00f1os; y tampoco se trata de testimonios de autos de adjudicaci\u00f3n o escrituras de venta verificadas a nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecuci\u00f3n de sentencia. En consecuencia no se trata de ninguno de los tasados casos de excepci\u00f3n al principio del tracto sucesivo mencionados en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>Es por esto, que en este caso, se hace necesaria la partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de la herencia del titular registral que no otorg\u00f3 el documento privado, adjudic\u00e1ndose a los herederos de este los bienes que le correspond\u00edan, debi\u00e9ndose practicar la inscripci\u00f3n a favor de los adjudicatarios, pero haci\u00e9ndose constar en ellas las adjudicaciones realizadas. En el caso de haber sido firmado el documento privado por el titular que no lo hizo, bastar\u00eda la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del mismo, pero ser\u00eda necesaria la acreditaci\u00f3n suficiente de la condici\u00f3n y cualidad de quienes son sus \u00fanicos herederos, siendo precisa su concurrencia al otorgamiento de esa elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Y no se produce en el supuesto de este expediente, ninguna de estas circunstancias, porque adem\u00e1s de no haber sido firmado el documento privado por uno de los titulares, lo que ya imposibilita por s\u00ed mismo la excepci\u00f3n al tracto sucesivo, tampoco se acredita la condici\u00f3n de quienes son sus herederos, siendo absolutamente insuficiente la presentaci\u00f3n del certificado de defunci\u00f3n y del Registro General de Actos de \u00daltimas Voluntades, lo que de conformidad con el art\u00edculo 76 y siguientes del Reglamento Hipotecario, tan solo acredita el fallecimiento y la inexistencia de testamento o cual fue el \u00faltimo otorgado, pero en absoluto quienes son los herederos, para lo que es imprescindible el t\u00edtulo sucesorio, bien sea el testamentario o la declaraci\u00f3n de herederos abintestato.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li>Respecto al fundamento del recurrente en su escrito, no corresponde al registrador en su funci\u00f3n calificadora, apreciar la prescripci\u00f3n, en este caso de car\u00e1cter adquisitivo de una finca registral, quedando en \u00faltima instancia su conformidad al ordenamiento jur\u00eddico, sometido \u00fanicamente al control jurisdiccional.<\/li>\n<\/ol>\n<p>En cuanto a la alegaci\u00f3n de la parte recurrente de que ha transcurrido el plazo de la prescripci\u00f3n adquisitiva, el registrador no puede, seg\u00fan reiterad\u00edsima doctrina de este Centro Directivo calificar la prescripci\u00f3n, habida cuenta de los limitados medios que puede emplear para realizar su funci\u00f3n calificadora.<\/p>\n<p>Las exigencias del tracto sucesivo llevan a confirmar tambi\u00e9n el defecto. Al haberse realizado un acto de disposici\u00f3n o enajenaci\u00f3n por persona distinta del titular registral, este o sus herederos o causahabientes no pueden sufrir en el Registro las consecuencias de la indefensi\u00f3n y por estar los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales, la tangibilidad de los mismos est\u00e1 supeditada a que medie el consentimiento de su titular o sus herederos debidamente acreditados como tales, o en su caso una resoluci\u00f3n judicial firme en procedimiento entablado contra los mismos. Fallecido \u00e9ste, debi\u00f3 otorgarse el documento privado por sus herederos, as\u00ed como tambi\u00e9n el otorgamiento de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del citado documento privado. Y aunque en la escritura manifieste la otorgante que es la heredera del titular, debe acreditarlo jur\u00eddicamente con el t\u00edtulo sucesorio, lo que no se le ha acreditado al registrador.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>26 noviembre 2012<\/p>\n<p><strong>Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado<\/strong>.- Sobre este asunto, ver la resoluci\u00f3n que se transcribe en el apartado \u201cBIENES GANANCIALES. Disoluci\u00f3n de la sociedad conyugal sin liquidaci\u00f3n: efectos sobre actos dispositivos\u201d.<\/p>\n<p>10 diciembre 2012<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> La doctrina de esta Resoluci\u00f3n, dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de un Registrador Mercantil, es igualmente aplicable al Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Tal vez lo que quiso decir la Direcci\u00f3n, y no lo dijo, es que su Resoluci\u00f3n se ajustaba a los t\u00e9rminos en que estaba redactada la nota de calificaci\u00f3n, pues, efectivamente, si el Registrador no consider\u00f3 claros los pactos contenidos en la escritura, pod\u00eda decirse que s\u00ed lo estaban. Pero con una interpretaci\u00f3n menos literalista, la soluci\u00f3n deb\u00eda de haber sido la contraria a tenor de la doctrina sentada por el Centro Directivo, entre otras, en las Resoluciones de 15 de noviembre de 1996, 2 y 21 de junio de 1999, 10 de septiembre de 2001 y 31 de octubre de 2002, en todas las cuales se vino a decir que, cuando de los antecedentes resulta que existieron dos negocios jur\u00eddicos sucesivos \u2013el primero, una compraventa en\u00a0 documento privado; el segundo, una herencia- y ha fallecido uno de los compradores, no puede reducirse el complejo negocial a un solo contrato, entre otras cosas, porque los herederos del comprador adquirir\u00e1n su derecho por herencia \u2013t\u00edtulo lucrativo- y no por compraventa \u2013t\u00edtulo oneroso-, con las siguientes repercusiones civiles y fiscales.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>DOCUMENTO NOTARIAL Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado Otorgado un documento privado de venta por un apoderado del due\u00f1o de la finca como representante suyo, fallecido el due\u00f1o con posterioridad a la fecha no fehaciente del documento, que la adquiri\u00f3 despu\u00e9s de la muerte de aqu\u00e9l, y fallecido por [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[5084],"tags":[5121,1526],"class_list":{"0":"post-21468","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-documento-notarial","7":"tag-elevacion-a-publico-de-documento-privado","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21468","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21468"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21468\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21468"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21468"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21468"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}