{"id":21493,"date":"2016-03-30T08:45:39","date_gmt":"2016-03-30T07:45:39","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21493"},"modified":"2016-03-31T13:19:59","modified_gmt":"2016-03-31T12:19:59","slug":"subsanacion-de-errores-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/documento-notarial\/subsanacion-de-errores-2\/","title":{"rendered":"Subsanaci\u00f3n de errores"},"content":{"rendered":"

DOCUMENTO NOTARIAL
<\/strong><\/h1>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/a><\/strong><\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong><\/p>\n

Autorizada una escritura con determinadas imprecisiones respecto a las fincas y a los derechos existentes sobre ellas, es inscribible una segunda escritura de ampliaci\u00f3n y complemento en la que describen las fincas de acuerdo con un expediente de informaci\u00f3n posesoria y se precisa que el derecho transmitido fue el dominio \u00fatil, el cual no aparece gravado con la condici\u00f3n pretendida por el Registrador, ya que, seg\u00fan el expediente mencionado, \u00abel dominio directo pertenece hoy a Don…, \u00fanica carga que las afecta\u00bb. De lo anterior se desprende que son innecesarios los gastos y dilaciones inherentes al otorgamiento de otra escritura subsanatoria de defectos, la cual, aunque fuese redactada con m\u00e1s precisi\u00f3n y claridad, no podr\u00eda tener mayor alcance jur\u00eddico que la segunda de las escrituras calificadas.<\/p>\n

28 febrero 1940<\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- El hecho de que en una escritura aparezcan, al final de dos de sus p\u00e1rrafos, tres l\u00edneas con un espaciado entre ellas y un tipo de letra distinto al utilizado en el resto de documento no puede calificarse como un interlineado o entrerrenglonadura, pero lo cierto es que, fuera sobre un texto previamente borrado, fuera tratando de agotar un espacio dejado en blanco de prop\u00f3sito y que se revel\u00f3 insuficiente para completar la redacci\u00f3n de tales cl\u00e1usulas, aparece un determinado contenido incorporado a la redacci\u00f3n del documento con posterioridad a la confecci\u00f3n real del resto del mismo que perfectamente puede denominarse adici\u00f3n, necesitada, por tanto, de la garant\u00eda de salvedad que exige el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial para tenerla como parte del contenido sobre el que vers\u00f3 el otorgamiento. [1]<\/a><\/p>\n

22 mayo 1997<\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- Denegada la inscripci\u00f3n de una escritura en la que dos propietarios de una finca y otras tres personas declararon una obra nueva y manifiestan que quedan due\u00f1os por iguales partes indivisas, denegaci\u00f3n que se fund\u00f3 en no estar la finca inscrita a nombre de los otorgantes, el Notario autorizante, sin intervenci\u00f3n de aqu\u00e9llos, redact\u00f3 un acta en la que hizo constar que la finca quedaba en dicha comunidad porque los que no eran due\u00f1os del solar hab\u00edan realizado la construcci\u00f3n, recibiendo como contraprestaci\u00f3n las cuotas adjudicadas. La Direcci\u00f3n confirma la nueva denegaci\u00f3n porque el veh\u00edculo id\u00f3neo para la rectificaci\u00f3n realizada debe ser la escritura p\u00fablica otorgada por los interesados, en la que \u00e9stos expresen su consentimiento, y no puede considerarse suplida por un acta mediante la cual se pretende llevar a cabo, sin su intervenci\u00f3n, una subsanaci\u00f3n que carece de la debida apoyatura documental y excede del \u00e1mbito propio de los juicios del Notario o de los hechos por \u00e9l presenciados.<\/p>\n

16 enero 1999<\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- El acta de subsanaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial es adecuada para la rectificaci\u00f3n de errores materiales, omisiones o defectos formales y puede fundarse en el propio contexto del documento autorizado o en hechos percibidos por el mismo Notario en el acto del otorgamiento. As\u00ed entendida, puede utilizarse para concretar la responsabilidad hipotecaria -que se hab\u00eda pactado fuese un tipo fijo- o para determinar que el domicilio del deudor para notificaciones, fijado por remisi\u00f3n al que figuraba en la comparecencia, era de entre los all\u00ed consignados el del Ayuntamiento hipotecante, justificando el Notario todo ello como debido a un error mecanogr\u00e1fico por falta de adecuaci\u00f3n total de un texto preexistente en el ordenador utilizado para la confecci\u00f3n del documento, todo lo cual hace innecesario el consentimiento de los interesados para la rectificaci\u00f3n.<\/p>\n

27 marzo 1999<\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- Los hechos que motivaron este recurso fueron los siguientes: Se venden diversas participaciones de fincas por un precio de 3.500.000 pesetas, del que se confiesan recibidas 300.000 pesetas, manifest\u00e1ndose que el resto lo percibir\u00e1 el vendedor con cargo a un pr\u00e9stamo hipotecario que se formalizar\u00e1 a continuaci\u00f3n; en el cajet\u00edn de honorarios del Notario figura que la base tenida en cuenta son 13.500.000 pesetas; en la escritura siguiente del mismo Notario se formaliza el pr\u00e9stamo, que es de un principal de 18.500.000 pesetas, y en ella se autoriza por el deudor a la entidad prestamista a entregar 13.200.000 pesetas a la parte vendedora; dos meses despu\u00e9s de inscritas ambas escrituras, se presenta acta de rectificaci\u00f3n en la que el Notario, por s\u00ed solo, hace constar que se padeci\u00f3 el error de consignar que el precio de venta que se puso fue de 3.500.000 pesetas, cuando en realidad fueron 13.500.000 pesetas, denegando la inscripci\u00f3n la Registradora por considerar necesario el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n porque el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial permite rectificar al Notario los errores que resulten del contexto del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes, o de los que se tuvieron en cuenta al redactarlo; y si bien es cierto que el precio en la compraventa es un elemento relevante, en el presente caso, pese tal relevancia, se advierte con claridad meridiana tratarse de un supuesto de mero error material que se comprueba mediante la comparaci\u00f3n del documento rectificado con el autorizado a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

12 marzo 2001<\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- Aunque en un testamento el testador manifieste que es hijo de Francisca, que vive, y nombre heredera \u00fanica a su esposa, sin perjuicio de la leg\u00edtima de las personas que tengan derecho a ella, es inscribible la escritura de manifestaci\u00f3n de herencia otorgada por la viuda en la que se afirma que la madre del causante se llamaba Mercedes y hab\u00eda fallecido, lo que se prueba con el Libro de Familia de los padres del causante y el certificado de defunci\u00f3n de la madre, pues queda as\u00ed acreditado que el nombre que figuraba en el testamento era err\u00f3neo y tal error resulta subsanado por los documentos aportados del Registro Civil.<\/p>\n

1 abril 2002<\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- El documento que motiv\u00f3 este recurso fue una escritura de hipoteca en la que figura una diligencia por la que el Notario autorizante, al amparo del art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial, rectifica la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n en lo relativo a la cobertura de gastos y costas, lo que el Registrador rechaza por entender que esta rectificaci\u00f3n debe ser hecha por los otorgantes. La Direcci\u00f3n comienza confirmando este criterio, pero a continuaci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n por entender que exist\u00eda un simple error material, rectificable por el Notario sin necesidad de intervenci\u00f3n de los otorgantes. El error consisti\u00f3 en que se fij\u00f3 una responsabilidad total por costas para las cinco fincas gravadas de 24.000 euros y de 6.000 euros por otros gastos; pero al hacer la distribuci\u00f3n de responsabilidad, en la suma de las cantidades garantizadas entre las cinco fincas faltaban 4.800 euros por costas y 1.2000 por gastos, de modo que el Notario distribuy\u00f3 esas cantidades pendientes de asignar entre las cinco fincas por igual.[2]<\/a><\/p>\n

21 noviembre 2003<\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- Respecto del valor de tasaci\u00f3n de las fincas hipotecadas a efectos de subasta, en la escritura se fij\u00f3 un solo valor global; y tal extremo fue subsanado exclusivamente por el Notario mediante acta en la que expresa que se omiti\u00f3 \u00abpor olvido asignar valor de tasaci\u00f3n para la subasta a cada una de las tres fincas hipotecadas que es el coincidente con la responsabilidad por principal se les asigna a cada una de ellas, omisi\u00f3n que, en consecuencia, debe entenderse subsanado como sigue. En consecuencia, y en el sentido indicado, declaro subsanada la omisi\u00f3n padecida. Autorizo la presente acta que signo, firmo y rubrico\u00bb.<\/p>\n

En su calificaci\u00f3n considera el Registrador que no cabe la posibilidad de subsanar la omisi\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n de las fincas por acta de subsanaci\u00f3n, ya que el mismo habr\u00e1 de ser determinado por las partes o interesados, conforme al art\u00edculo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

El art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial permite al Notario la subsanaci\u00f3n de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos p\u00fablicos. Esta subsanaci\u00f3n puede afectar incluso a elementos relevantes del negocio de que se trate \u2013como ocurre en el presente caso, la fijaci\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n de las tres fincas hipotecadas- \u00a0cuando, pese a tal relevancia, pueda comprobarse con claridad meridiana que se trata de mero error material, por resultar as\u00ed atendiendo al del contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos p\u00fablicos que se tuvieron en cuenta para la autorizaci\u00f3n y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado; asimismo, el Notario autorizante podr\u00e1 tener en cuenta, adem\u00e1s, los juicios por \u00e9l formulados y los hechos por \u00e9l percibidos en el momento del otorgamiento. En tales casos, la legislaci\u00f3n notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificaci\u00f3n lo \u00fanico que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasi\u00f3n del otorgamiento del documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos reg\u00edstrales (cfr. Resoluci\u00f3n de 12 de marzo de 1999).<\/p>\n

En el presente caso, a la vista de los t\u00e9rminos empleados en el acta de subsanaci\u00f3n, debe concluirse que carece de la debida apoyatura documental y de base en el \u00e1mbito propio de los juicios del Notario o de los hechos por \u00e9l presenciados para llevar a cabo la subsanaci\u00f3n sin intervenci\u00f3n de los otorgantes, conforme al art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial.<\/p>\n

23 julio 2005<\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- Como cuesti\u00f3n previa al problema de fondo planteado en este recurso, se aborda la siguiente:<\/p>\n

    \n
  1. b) Que pese a no haber sido cuestionado en la calificaci\u00f3n registral (es m\u00e1s, parece que la calificaci\u00f3n que accede a la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n solicitada lo da por v\u00e1lido), este Centro Directivo no puede compartir el criterio que presumiblemente ha inspirado al Notario para entenderse habilitado para extender la diligencia subsanatoria antes rese\u00f1ada y cree, por ello, conveniente recordar su criterio, recientemente puesto de manifiesto, entre otras, en las resoluciones de 27 de septiembre y 20 de diciembre de 2005 (ambas del Servicio del Sistema Notarial), en el sentido de que lo que el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial permite es que el propio Notario subsane por s\u00ed mismo las omisiones, cuando su evidencia resulte del propio documento o de otros tenidos en cuenta para su confecci\u00f3n. Ahora bien, el citado precepto en modo alguno le habilita para suplir, o presuponer, declaraciones de voluntad exclusivamente reservadas a las partes y que, al implicar verdadera prestaci\u00f3n de consentimiento de naturaleza negocial, solo de ellas, o de sus representantes, pueden proceder.<\/li>\n<\/ol>\n

    Y es que, como tambi\u00e9n tuvo ocasi\u00f3n de manifestar este Centro Directivo al resolver otros Recursos Gubernativos (vid. por todas la resoluci\u00f3n de 23 de julio de 2005), lo que el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial permite al Notario es la subsanaci\u00f3n de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos p\u00fablicos, pudiendo afectar, incluso, a elementos relevantes del negocio de que se trate, pero s\u00f3lo cuando pueda comprobarse, con claridad meridiana, que se trata de mero error material, por resultar as\u00ed atendiendo al contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos p\u00fablicos que se tuvieron en cuenta para la autorizaci\u00f3n y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado. En resumen, que en tales supuestos la legislaci\u00f3n notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificaci\u00f3n lo \u00fanico que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasi\u00f3n del otorgamiento del documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos reg\u00edstrales; ahora bien, los escasos supuestos en que se permite la subsanaci\u00f3n de forma unilateral son claramente excepcionales y, por tanto, su interpretaci\u00f3n ha de ser restrictiva y limitada a defectos formales del instrumento, nunca a su contenido de fondo, cl\u00e1usulas o estipulaciones, para los que se precisa, como queda dicho, el consentimiento (por s\u00ed o debidamente representados) de quienes inicialmente lo prestaron o de sus causahabientes.<\/p>\n

    No obstante lo anterior, al no haber sido puesto de relieve este extremo como defecto en la calificaci\u00f3n registral, este Centro Directivo no puede considerarlo ni tratarlo como tal, a efectos de resoluci\u00f3n de este recurso, si bien advierte y recuerda la necesidad de ce\u00f1ir la utilizaci\u00f3n del procedimiento subsanatorio del art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial a los supuestos y con la observancia de los requisitos antes indicados.<\/p>\n

    6 abril 2006<\/p>\n

    Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- 1. En la escritura, calificada de subsanaci\u00f3n y rectificaci\u00f3n de otra, que por el presente recurso se pretende inscribir las partes manifiestan que en determinada escritura, otorgada en el a\u00f1o 1996, err\u00f3neamente figuraba como adquirente de la nuda propiedad determinado se\u00f1or \u2013que tambi\u00e9n comparece ahora\u2013, cuando en realidad \u00e9ste no deb\u00eda haber figurado en la misma y los que ten\u00edan que haber adquirido la referida nuda propiedad de la vivienda, por mitad e iguales partes, eran \u00fanicamente los otros dos compradores de dicho derecho.<\/p>\n

    El Registrador deniega la inscripci\u00f3n solicitada con base en los fundamentos de derecho que expresa en su calificaci\u00f3n y que han sido transcritos en el apartado II de la relaci\u00f3n de hechos de la presente resoluci\u00f3n.<\/p>\n

      \n
    1. Ciertamente, se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura p\u00fablica cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero lo que en la pr\u00e1ctica se opera en la escritura calificada es una verdadera transmisi\u00f3n dominical, pues de lo contrario no se explica la intervenci\u00f3n que tuvo el hoy recurrente cuando adquiri\u00f3 en 1996 \u2013y ahora se dice que no debi\u00f3 adquirir\u2013 una tercera parte indivisa de la finca en nuda propiedad. Por lo dem\u00e1s, nadie puede ir contra sus propios actos y, por esa raz\u00f3n, dada la presunci\u00f3n que deriva del art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, no es en absoluto aventurado suponer que aquel, durante el lapso temporal que ha mediado entre 1996 y 2004, se ha comportado como tal due\u00f1o, debiendo destruirse dicha presunci\u00f3n, con rectificaci\u00f3n del asiento registral practicado en su d\u00eda (bajo salvaguardia de los Tribunales, ex art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. art\u00edculos 1.218 del C\u00f3digo Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a trav\u00e9s del correspondiente procedimiento judicial.<\/li>\n<\/ol>\n

      En modo alguno constituyen obst\u00e1culos a lo anterior los pronunciamientos de la Resoluci\u00f3n de 19 de enero de 1994 que el recurrente cita en su escrito. Indudable es que uno de los cond\u00f3minos puede renunciar pura, simple y gratuitamente, a su cuota y esa renuncia provocar\u00e1 el acrecimiento a favor de los dem\u00e1s cond\u00f3minos (cfr. Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 1960); pero eso aqu\u00ed no se especifica, con lo que (repercusiones fiscales al margen) falta la causa onerosa o gratuita del cambio de titularidad que se pretende operar.<\/p>\n

      Lo anterior no es \u00f3bice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto en primer lugar, de que se puedan alterar los t\u00e9rminos de la escritura cuando \u00e9stos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificaci\u00f3n o aclaraci\u00f3n y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. Pero siempre ser\u00e1 necesario que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (art\u00edculos 1.261 y 1.275 del C\u00f3digo Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la raz\u00f3n de la modificaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n, a fin de evitar que por una v\u00eda indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisi\u00f3n de los bienes y derechos. En este punto, no es posible dar pautas generales y habr\u00e1 de atenderse a cada supuesto f\u00e1ctico.<\/p>\n

        \n
      1. Por lo dem\u00e1s, son perfectamente trasladables al presente caso, aunque en sentido opuesto al que pretende el recurrente, los pronunciamientos de la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 24 de octubre de 2001; en especial, el p\u00e1rrafo que aqu\u00e9l cita en su escrito seg\u00fan el cual \u00ab. el defecto ser\u00e1 subsanable si la realizaci\u00f3n de los actos posteriores que subsanen la falta permiten la retroacci\u00f3n de los efectos a la presentaci\u00f3n del documento defectuoso.\u00bb. Y es que, hay dos aspectos esenciales del caso que no cabe obviar:<\/li>\n
      2. a) La cita que hace el recurrente del art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria es improcedente, toda vez que en el texto de la escritura calificada se afirma algo que no tiene nada que ver con lo que es la propia problem\u00e1tica de los defectos subsanables o insubsanables o de los errores de los t\u00edtulos sometidos a inscripci\u00f3n. Lo que lisa y llanamente se proclama es que determinada persona, que figur\u00f3 hace ocho a\u00f1os como adquirente prestando un consentimiento \u2013global\u2013 al documento, no debi\u00f3 haber figurado (en ese momento) como tal, pretendi\u00e9ndose, ahora, ocho a\u00f1os despu\u00e9s, que deje de figurar como tal, tanto en el t\u00edtulo como en el asiento registral, todo ello, sin causalizaci\u00f3n suficiente que justifique la rectificaci\u00f3n.<\/li>\n
      3. b) Adem\u00e1s, esa \u00abvolatilizaci\u00f3n\u00bb de la titularidad de uno de los primitivos adquirentes no puede nunca retrotraerse al momento inicial; momento, no lo olvidemos, en el que aquel fue parte y prest\u00f3, bajo fe notarial, un consentimiento al negocio celebrado, materializ\u00e1ndose, por consiguiente, esa voluntad negocial \u2013la adquisici\u00f3n del dominio\u2013 en un instrumento p\u00fablico cuyo contenido se presume veraz e \u00edntegro (cfr. art. 17 bis de la Ley del Notariado) y que accedi\u00f3 en su momento al Registro de la Propiedad con los efectos propios que de ello se derivan (cfr. art. 38 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

        6 julio 2006<\/p>\n

        Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- 1. En la escritura, calificada de rectificaci\u00f3n y ratificaci\u00f3n, comparecen el representante de la sociedad vendedora y los herederos de quien en una escritura de compraventa de 10 de febrero de 1.976 intervino como comprador. Despu\u00e9s de manifestar en la exposici\u00f3n que en el otorgamiento de la escritura de compraventa anterior el comprador incurri\u00f3 en error al afirmar que actuaba en nombre propio, ya que en realidad actuaba como mandatario verbal de los primeros, por lo que la adquisici\u00f3n de las fincas descritas fue por mitad y pro indiviso para ellos y no para el comprador, rectifican aqu\u00e9lla en el sentido de que la intervenci\u00f3n del comprador no fue en nombre propio, sino como mandatario verbal de los representados, quienes manifiestan haberle autorizado para la adquisici\u00f3n de las fincas y aprueban y, a la vez, ratifican, en todas sus partes e \u00edntegramente, el contenido de la escritura anterior por la que el comprador, obrando en su representaci\u00f3n, para lo que estaba autorizado, adquiri\u00f3 para los mismos, por mitad y pro indiviso, las fincas descritas. Para acreditar el derecho de los otorgantes, se incorpora una carta en la que quien intervino como comprador manifestaba que la compra la hab\u00eda realizado como fiduciario y con fondos de la exclusiva propiedad de los interesados y reconoc\u00eda haber otorgado poderes indistintos a favor de estos \u00faltimos para disponer de las fincas y se compromet\u00eda a transmitir las mismas a las personas que les indiquen y en caso de fallecer cualquiera de ellos, a reconocer la propiedad a sus herederos. Interesa destacar que en la escritura de rectificaci\u00f3n y ratificaci\u00f3n comparece uno de los otorgantes en su propio nombre y derecho, como beneficiario de la declaraci\u00f3n y, a la vez, como representante de la sociedad vendedora.<\/p>\n

        Entiende el Registrador que el error expresado en la comparecencia resulta dif\u00edcil de creer y que la rectificaci\u00f3n no es tal, sino que se reconoce impl\u00edcitamente que la adquisici\u00f3n del comprador responde a un negocio fiduciario que obliga al \u00faltimo a transmitir su derecho a los verdaderos interesados, lo que no ha sucedido en virtud de este t\u00edtulo, siendo aplicable la doctrina de este Centro Directivo conforme a la cual el mero reconocimiento de la titularidad a favor de un tercero, aunque vaya seguido de la tradici\u00f3n, carece de virtualidad para provocar la transmisi\u00f3n del dominio y que el representante de la sociedad vendedora es, adem\u00e1s, adquirente de la finca, lo que evidencia una autocontrataci\u00f3n vedada por el art\u00edculo 1.459 n.\u00ba 2 del C\u00f3digo Civil, bajo nulidad de pleno derecho, por lo que no cabe admitir la rectificaci\u00f3n en este sentido.<\/p>\n

          \n
        1. De la anterior relaci\u00f3n de hechos resulta que, seg\u00fan las declaraciones contenidas en la escritura calificada, la intenci\u00f3n evidente de los otorgantes se concreta en la rectificaci\u00f3n de la posici\u00f3n jur\u00eddica de quien intervino como comprador, al manifestar que la expresi\u00f3n de la condici\u00f3n en que actuaba fue debida a un error, ya que en realidad actuaba como representante de otras dos personas. Se pretende poner de manifiesto que la actuaci\u00f3n del comprador en la escritura de compraventa se hac\u00eda en nombre propio pero en inter\u00e9s ajeno. Por ello, debe analizarse, en primer lugar, la viabilidad de esta forma de actuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

          La posibilidad de actuaci\u00f3n de una persona en nombre propio pero en inter\u00e9s ajeno queda reconocida expresamente en el art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, precepto central que plantea importantes problemas de interpretaci\u00f3n y de aplicaci\u00f3n. Tambi\u00e9n se refieren a ella otros preceptos (art\u00edculos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del C\u00f3digo Civil y 245, 246 y 287 del C\u00f3digo de Comercio).<\/p>\n

            \n
          1. La interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil ha originado una evoluci\u00f3n de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relaci\u00f3n directa entre el representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre tercero y representado que hace el p\u00e1rrafo segundo in fine del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, para la tesis cl\u00e1sica, la gesti\u00f3n del representante en nombre propio determinaba que la \u00fanica vinculaci\u00f3n por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los \u00fanicos efectos que derivaban de la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculaci\u00f3n entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisi\u00f3n del derecho real o personal a favor del \u00faltimo, que deb\u00eda cumplir los requisitos exigidos en funci\u00f3n de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba s\u00f3lo obligado por la relaci\u00f3n representativa. En la pr\u00e1ctica, esta postura equival\u00eda a eliminar el car\u00e1cter representativo de la actuaci\u00f3n del gestor, lo que se confirmaba con la afirmaci\u00f3n de que la contemplatio domini era requisito esencial de la instituci\u00f3n representativa.<\/li>\n<\/ol>\n

            Sin embargo, una observaci\u00f3n m\u00e1s detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina reciente m\u00e1s autorizada, destacar las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento. Este punto de vista parte de la atenci\u00f3n preferente a la intenci\u00f3n real de las partes \u2013recu\u00e9rdese que la relaci\u00f3n que causaliza la representaci\u00f3n no tiene que ser exclusivamente de mandato-que se sintetiza en la atribuci\u00f3n al gestor de facultades suficientes para la realizaci\u00f3n de un acto determinado en inter\u00e9s del dominus. A tal fin, este \u00faltimo habr\u00e1 dado al gestor las instrucciones precisas para el desempe\u00f1o de su cometido y, acaso, le habr\u00e1 provisto de los fondos necesarios, lo que le permitir\u00e1 exigirle la oportuna rendici\u00f3n de cuentas tras el desempe\u00f1o de su encargo. Se pone as\u00ed en evidencia el car\u00e1cter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuaci\u00f3n, que no se desvirt\u00faa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendr\u00e1 por causa el encargo previo, de manera que sin este \u00faltimo el negocio representativo nunca habr\u00eda tenido lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis cl\u00e1sica no s\u00f3lo por su alejamiento de la realidad sino tambi\u00e9n por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificaci\u00f3n como gestor con la condici\u00f3n de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que conduce la tesis cl\u00e1sica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a \u00e9l las acciones que le permiten defender su dominio (acci\u00f3n reivindicatoria, tercer\u00eda de dominio), y habr\u00eda que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposici\u00f3n realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamaci\u00f3n contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente en forma el car\u00e1cter ajeno de la actuaci\u00f3n del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposici\u00f3n (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecuci\u00f3n del encargo o que exist\u00eda una previa provisi\u00f3n de fondos para realizar la adquisici\u00f3n). Desde este planteamiento, la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representaci\u00f3n indirecta o mediata es una aut\u00e9ntica forma de representaci\u00f3n que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representaci\u00f3n directa, permite atribuir efectos directos a la actuaci\u00f3n del representante, con lo que se define correctamente la posici\u00f3n de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculaci\u00f3n personal que se produce entre gestor y quien contrata con \u00e9l (art\u00edculo 1.257 del C\u00f3digo Civil), y aunque no sea f\u00e1cil elucidar desde el punto de vista te\u00f3rico el mecanismo \u00faltimo que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumaci\u00f3n del contrato, que el gestor no es m\u00e1s que un poseedor en nombre ajeno (art\u00edculo 439 y 463 del C\u00f3digo Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por v\u00eda de usucapi\u00f3n ordinaria por falta de justo t\u00edtulo (art\u00edculos 447, 1.941 y 1.952 del C\u00f3digo Civil) y que el dominus puede ejercitar la acci\u00f3n reivindicatoria frente a \u00e9l. Confirma esta idea el art\u00edculo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003, que recoge la tradici\u00f3n de los derogados art\u00edculos 908 y 909.4.\u00ba del C\u00f3digo de Comercio de 1885.<\/p>\n

            En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el car\u00e1cter ajeno de la gesti\u00f3n del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de mayo de 1900, 10 de julio de 1946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio de 1997, 18 de enero de 2000 y 31 de octubre de 2003).<\/p>\n

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            1. Admitida la adquisici\u00f3n inmediata de la propiedad por el dominus, el siguiente problema que se presenta se concreta en la forma de acreditaci\u00f3n de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Es evidente que si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis cl\u00e1sica, pues el derecho, seg\u00fan lo dicho, ya le pertenece, por lo que la transmisi\u00f3n, de realizarse, no pasar\u00eda de ser un mecanismo de simulaci\u00f3n, como tal, nula por falta de causa (art\u00edculo 1.275 del C\u00f3digo Civil). Pero, desde luego, la titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mec\u00e1nica de la representaci\u00f3n indirecta \u2013aunque esto \u00faltimo no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la relaci\u00f3n representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusi\u00f3n del negocio traslativo, lo que permitir\u00eda a los terceros conocedores de esa situaci\u00f3n entenderse con el representado en su condici\u00f3n de propietario-. \u00danicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situaci\u00f3n, la v\u00eda recta que permitir\u00e1 acreditar la titularidad del dominus podr\u00e1 ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aqu\u00e9l en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del \u00faltimo (cfr. art\u00edculo 540 del C\u00f3digo Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificaci\u00f3n o modificaci\u00f3n del t\u00edtulo previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relaci\u00f3n, incluso el tercero que contrat\u00f3 con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el t\u00edtulo previo y la relaci\u00f3n contractual establecida y en \u00e9l documentada no se modifica \u2013se trata de simple adecuaci\u00f3n de la titularidad formal a la realidad\u2013, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. art\u00edculo 1.257 del C\u00f3digo Civil), sin modificaci\u00f3n de ninguna especie \u2013a salvo la incidencia de lo dispuesto en el segundo inciso del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1.717, cuesti\u00f3n sobre lo que se volver\u00e1 m\u00e1s adelante-por lo que, respecto de tal extremo, debe ahora matizarse la doctrina de la Resoluci\u00f3n de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto que la motiv\u00f3, con las especiales circunstancias concurrentes.O, en caso de que no exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relaci\u00f3n representativa y del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado debidamente la relaci\u00f3n representativa.<\/li>\n<\/ol>\n

              Ahora bien, en relaci\u00f3n con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaraci\u00f3n de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaraci\u00f3n debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relaci\u00f3n representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto f\u00e1ctico. La causalizaci\u00f3n quedar\u00e1 facilitada cuando se pueda demostrar la previa constituci\u00f3n de la relaci\u00f3n representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representaci\u00f3n. Pero incluso cuando no exista esa previa justificaci\u00f3n debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relaci\u00f3n. Es lo que ocurre en relaci\u00f3n con la representaci\u00f3n directa merced al instituto de la ratificaci\u00f3n y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditaci\u00f3n o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicaci\u00f3n de la ratificaci\u00f3n a la representaci\u00f3n indirecta \u2013el art\u00edculo 1.259 del C\u00f3digo Civil se refiere estrictamente a la actuaci\u00f3n en nombre ajeno\u2013 lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaraci\u00f3n de las partes dirigida a suplir la falta de acreditaci\u00f3n previa de la representaci\u00f3n o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representaci\u00f3n del actuante (art\u00edculos 1.727 y 1.892 y 1.893 del C\u00f3digo Civil), siempre que esa declaraci\u00f3n vaya acompa\u00f1ada de alg\u00fan hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.<\/p>\n

              En el supuesto de hecho del presente recurso \u2013sin que sea posible atender en el \u00e1mbito de este expediente al contenido del documento protocolizado, pues aunque adquiera fecha fehaciente desde el fallecimiento de su otorgante no por ello adquiere naturaleza de documento p\u00fablico\u2013, a la vista del contenido de la escritura, debe entenderse que la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n queda suficientemente causalizada, no s\u00f3lo por la declaraci\u00f3n de voluntad de los herederos de quien actu\u00f3 como comprador, que reconocen la titularidad del dominus por raz\u00f3n de que su causante intervino en el negocio en calidad de representante recibiendo a tal fin los fondos precisos para tal adquisici\u00f3n, sino por la expresa admisi\u00f3n de la figura y la prestaci\u00f3n de consentimiento por parte del representante de la entidad vendedora \u2013sin perjuicio de lo que m\u00e1s adelante se dir\u00e1 sobre el poder de representaci\u00f3n del otorgante-, que con su consentimiento expreso al efecto reconoce la actuaci\u00f3n en nombre ajeno. Cabiendo incluso la duda de si el reconocimiento por parte del vendedor en los t\u00e9rminos en que se manifiesta el consentimento implica la admisi\u00f3n expresa de la condici\u00f3n de representante directo de quien intervino como comprador, a cuyo efecto se modificar\u00eda en tal sentido la escritura inicial de compraventa. Respecto de tales declaraciones, no puede olvidarse su car\u00e1cter de confesi\u00f3n, con los efectos probatorios t\u00edpicos que derivan de su inclusi\u00f3n en el documento p\u00fablico y la presunci\u00f3n general del art\u00edculo 1.227 del C\u00f3digo Civil, que reserva a los Tribunales en \u00faltima instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003). Estas cautelas \u2013dejando al margen las repercusiones fiscales\u2013 a la vez que sirven para justificar la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n y la consiguiente adquisici\u00f3n ab initio por el representado, excluyen la utilizaci\u00f3n indirecta de la representaci\u00f3n como mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisi\u00f3n. Y sin perjuicio de que pueda ser impugnada por aquellos a quienes perjudique por no ajustarse a la realidad, habida cuenta de que la declaraci\u00f3n no podr\u00e1 en ning\u00fan caso perjudicar los derechos adquiridos por terceros (art\u00edculos 1.219 del C\u00f3digo Civil y 40 de la Ley Hipotecaria), por lo que el lapso de tiempo transcurrido desde al otorgamiento, ciertamente notable, no debe constituir un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

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              1. En el debate que suscita la escritura calificada no puede en absoluto ser obviada la incidencia de lo dispuesto en el inciso segundo del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, que excepciona la regla general de obligaci\u00f3n exclusiva del representante el caso de que se trate de \u00abcosas propias del mandante\u00bb. La interpretaci\u00f3n del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y de las consecuencias de la excepci\u00f3n, ante la falta de claridad del precepto, resulta de la m\u00e1xima dificultad, como as\u00ed lo acredita la multitud de interpretaciones que la doctrina ha elaborado sobre este extremo. Ahora bien, sin que sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepci\u00f3n sobre la relaci\u00f3n contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n reconocen en escritura p\u00fablica la titularidad del representado sobre los bienes adquiridos en ejercicio de la facultad de representaci\u00f3n hasta entonces reservada, la excepci\u00f3n resulta aplicable \u2013incluso se puede llegar a entender que en tal caso se produce un supuesto de representaci\u00f3n directa, como puso de relieve la Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 1987\u2013, lo que confirma la relaci\u00f3n directa que entonces se produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.<\/li>\n
              2. Las consecuencias anteriores no quedan desvirtuadas por la necesidad de proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situaci\u00f3n de titularidad formal o aparente del representante indirecto \u2013por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo faltando a la confianza en \u00e9l depositada-. La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto reflejar\u00e1 un acto otorgado por una persona en su propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponder\u00e1 a \u00e9l, lo que obligar\u00e1 a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente. Se trata de un caso de protecci\u00f3n a la apariencia jur\u00eddica que no puede considerarse en absoluto excepcional: adem\u00e1s de los casos de protecci\u00f3n al tr\u00e1fico mobiliario (art\u00edculo 464 del C\u00f3digo Civil, y 85 y 86 del C\u00f3digo de Comercio), deben citarse aquellos otros supuestos propios de la representaci\u00f3n directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuaci\u00f3n del apoderado (art\u00edculos 1.725, 1.734, 1.738 del C\u00f3digo Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que prevalece la protecci\u00f3n del tercero \u2013obs\u00e9rvese que la situaci\u00f3n que se produce es coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripci\u00f3n por la que est\u00e1 reflejada en la escritura p\u00fablica\u2013. En cualquier caso, este es un riesgo que debe asumir quien autoriz\u00f3 al representante a actuar en su propio nombre.<\/li>\n
              3. Expuesta la situaci\u00f3n desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el t\u00edtulo material por el que se produce la transmisi\u00f3n o la declaraci\u00f3n del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un t\u00edtulo formal de los previstos en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que s\u00f3lo si el reconocimiento de dominio tiene la condici\u00f3n de t\u00edtulo material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresi\u00f3n de la causa (cfr. Resoluci\u00f3n de 19 de enero de 1994). De aqu\u00ed resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresi\u00f3n de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripci\u00f3n. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situaci\u00f3n que se produce. Seg\u00fan se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisi\u00f3n carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relaci\u00f3n representativa. La transmisi\u00f3n y su causa se recogen en el t\u00edtulo previo, y ahora s\u00f3lo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un t\u00edtulo carente de causa, sino que en \u00e9l se exterioriza la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n que hasta ese momento hab\u00eda permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real \u2013cfr. art. 40.d) de la Ley Hipotecaria\u2013. En el presente supuesto, el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n hab\u00eda accedido al Registro, haci\u00e9ndose precisa la rectificaci\u00f3n, para lo que se cuenta con la declaraci\u00f3n no s\u00f3lo de las partes ligadas por la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n del representante de la entidad vendedora. Que lo que accede al Registro es la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n lo confirma que la inscripci\u00f3n debiera practicarse directamente a favor del representado si la relaci\u00f3n representativa hubiera sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo traslativo.<\/li>\n
              4. Sin embargo, en este caso, s\u00ed constituye un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n el hecho de que la misma persona intervenga en la escritura calificada en representaci\u00f3n de la sociedad vendedora y, a la vez, como comprador. El car\u00e1cter derivado de la escritura presentada a inscripci\u00f3n impone que los mismos requisitos de capacidad aplicables a la compraventa que ahora se pretende rectificar sean igualmente observados. Y es evidente que la comparecencia de una persona f\u00edsica con aquella doble condici\u00f3n determina un supuesto de autocontrataci\u00f3n no permitido, de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 1.459 del C\u00f3digo Civil, por lo que en este punto debe ser confirmada la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/li>\n<\/ol>\n

                Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.<\/p>\n

                6 julio 2006<\/p>\n

                <\/a>Subsanaci\u00f3n de errores [3]<\/strong><\/a><\/strong>.- 1. En la escritura de reconocimiento de dominio calificada, la compradora de una mitad indivisa de una finca y los herederos de su difunto esposo reconocen, junto con la compradora de la otra mitad indivisa, a la vez hija y heredera de aqu\u00e9l, que la cuota adquirida por la primera de ellas en la escritura de compraventa previa perteneci\u00f3 desde el mismo instante de la compra a la segunda compradora, quien fue en realidad la \u00fanica adquirente de la totalidad del derecho de dominio sobre la finca descrita por lo que la apariencia de titularidad, en cuanto a la mitad indivisa de la primera compradora, con car\u00e1cter ganancial, no se corresponde con la realidad, por ser una titularidad que se califica expresamente como fiduciaria, en inter\u00e9s exclusivo de la \u00fanica y real propietaria, que acepta el reconocimiento de dominio expresamente, al mismo tiempo que afirman que la compradora beneficiaria del reconocimiento de dominio pag\u00f3 de su bolsillo el precio de la mitad indivisa cuyo dominio se le reconoce as\u00ed como todos los gastos e impuestos devengados por la compraventa y los posteriores inherentes al dominio de la finca.<\/p>\n

                El Registrador de la Propiedad sostiene en su calificaci\u00f3n que el reconocimiento de dominio no es t\u00edtulo material h\u00e1bil para operar una transmisi\u00f3n inscribible en el Registro de la Propiedad, siendo necesario para que exista un t\u00edtulo inscribible que exista un acuerdo de voluntades o negocio gratuito u oneroso seguido de la entrega o tradici\u00f3n.<\/p>\n

                  \n
                1. La resoluci\u00f3n del presente recurso exige examinar en primer lugar la problem\u00e1tica desde el punto de vista sustantivo, con especial atenci\u00f3n a las cuestiones documentales, tras lo cual, podr\u00e1 examinarse la cuesti\u00f3n desde el punto de vista estrictamente registral.<\/li>\n
                2. La anterior relaci\u00f3n de hechos evidencia que, seg\u00fan las declaraciones contenidas en la escritura de reconocimiento calificada, la actuaci\u00f3n de uno de los compradores en la primera escritura de compraventa se hac\u00eda en nombre propio, pero en inter\u00e9s ajeno. Debe analizarse, en primer lugar, la viabilidad de esta forma de actuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                  La posibilidad de actuaci\u00f3n de una persona en nombre propio pero en inter\u00e9s ajeno queda reconocida expresamente en el art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, precepto central que plantea importantes problemas de interpretaci\u00f3n y de aplicaci\u00f3n. Tambi\u00e9n se refieren a ella otros preceptos (art\u00edculos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del C\u00f3digo Civil y 245, 246 y 287 del C\u00f3digo de Comercio). El examen de esta cuesti\u00f3n brinda, adem\u00e1s, la ocasi\u00f3n de clarificar la doctrina de este Centro Directivo en relaci\u00f3n con esta figura. Incidentalmente, antes de entrar en la materia, sin dejar de reconocer la trascendencia que puede tener la doctrina de la simulaci\u00f3n, se considera preferible orillar el estudio de esta \u00faltima ya que, por su naturaleza, queda reservada al conocimiento de la autoridad judicial en el procedimiento correspondiente.<\/p>\n

                    \n
                  1. La interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil ha originado una evoluci\u00f3n de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relaci\u00f3n directa entre el representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre tercero y representado que hace el p\u00e1rrafo segundo in fine del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, para la tesis cl\u00e1sica, la gesti\u00f3n del representante en nombre propio determinaba que la \u00fanica vinculaci\u00f3n por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los \u00fanicos efectos que derivaban de la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculaci\u00f3n entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisi\u00f3n del derecho real o personal a favor del \u00faltimo, que deb\u00eda cumplir los requisitos exigidos en funci\u00f3n de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba s\u00f3lo obligado por la relaci\u00f3n representativa. En la pr\u00e1ctica, esta postura equival\u00eda a eliminar el car\u00e1cter representativo de la actuaci\u00f3n del gestor, lo que se confirmaba con la afirmaci\u00f3n de que la contemplatio domini era requisito esencial de la instituci\u00f3n representativa.<\/li>\n<\/ol>\n

                    Sin embargo, una observaci\u00f3n m\u00e1s detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina reciente m\u00e1s autorizada, destacar las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento. Este punto de vista parte de la atenci\u00f3n preferente a la intenci\u00f3n real de las partes \u2014recu\u00e9rdese que la relaci\u00f3n que causaliza la representaci\u00f3n no tiene que ser exclusivamente de mandato\u2014 que se sintetiza en la atribuci\u00f3n al gestor de facultades suficientes para la realizaci\u00f3n de un acto determinado en inter\u00e9s del dominus. A tal fin, este \u00faltimo habr\u00e1 dado al gestor las instrucciones precisas para el desempe\u00f1o de su cometido y, acaso, le habr\u00e1 provisto de los fondos necesarios, lo que le permitir\u00e1 exigirle la oportuna rendici\u00f3n de cuentas tras el desempe\u00f1o de su encargo. Se pone as\u00ed en evidencia el car\u00e1cter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuaci\u00f3n, que no se desvirt\u00faa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendr\u00e1 por causa el encargo previo, de manera que sin este \u00faltimo el negocio representativo nunca habr\u00eda tenido lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis cl\u00e1sica no s\u00f3lo por su alejamiento de la realidad sino tambi\u00e9n por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificaci\u00f3n como gestor con la condici\u00f3n de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que conduce la tesis cl\u00e1sica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a \u00e9l las acciones que le permiten defender su dominio (acci\u00f3n reivindicatoria, tercer\u00eda de dominio), y habr\u00eda que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposici\u00f3n realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamaci\u00f3n contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente en forma el car\u00e1cter ajeno de la actuaci\u00f3n del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposici\u00f3n (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecuci\u00f3n del encargo o que exist\u00eda una previa provisi\u00f3n de fondos para realizar la adquisici\u00f3n). Desde este planteamiento, la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representaci\u00f3n indirecta o mediata es una aut\u00e9ntica forma de representaci\u00f3n que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representaci\u00f3n directa, permite atribuir efectos directos a la actuaci\u00f3n del representante, con lo que se define correctamente la posici\u00f3n de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculaci\u00f3n personal que se produce entre gestor y quien contrata con \u00e9l (art\u00edculo 1.257 del C\u00f3digo Civil), y aunque no sea f\u00e1cil elucidar desde el punto de vista te\u00f3rico el mecanismo \u00faltimo que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumaci\u00f3n del contrato, que el gestor no es m\u00e1s que un poseedor en nombre ajeno (art\u00edculo 439 y 463 del C\u00f3digo Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por v\u00eda de usucapi\u00f3n ordinaria por falta de justo t\u00edtulo (art\u00edculos 447, 1.941 y 1.952 del C\u00f3digo Civil) y que el dominus puede ejercitar la acci\u00f3n reivindicatoria frente a \u00e9l. Confirma esta idea el art\u00edculo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003 \u2014que recoge la tradici\u00f3n de los derogados art\u00edculos 908 y 909.4.\u00ba del C\u00f3digo de Comercio de 1885\u2014.<\/p>\n

                    En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el car\u00e1cter ajeno de la gesti\u00f3n del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de mayo de 1900, 10 de julio de 1.946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio de 1997, 18 de enero de 2.000 y 31 de octubre de 2003).<\/p>\n

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                    1. Admitida la adquisici\u00f3n inmediata de la propiedad por el dominus, el siguiente problema que se presenta se concreta en la forma de acreditaci\u00f3n de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Es evidente que si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis cl\u00e1sica, pues el derecho, seg\u00fan lo dicho, ya le pertenece, por lo que la transmisi\u00f3n, de realizarse, no pasar\u00eda de ser un mecanismo de simulaci\u00f3n, como tal, nula por falta de causa (art\u00edculo 1.275 del C\u00f3digo Civil). Pero, desde luego, la titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mec\u00e1nica de la representaci\u00f3n indirecta \u2014aunque esto \u00faltimo no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la relaci\u00f3n representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusi\u00f3n del negocio traslativo, lo que permitir\u00eda a los terceros conocedores de esa situaci\u00f3n entenderse con el representado en su condici\u00f3n de propietario\u2014. \u00danicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situaci\u00f3n, la v\u00eda recta que permitir\u00e1 acreditar la titularidad del dominus podr\u00e1 ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquel en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del \u00faltimo (cfr. art\u00edculo 540 del C\u00f3digo Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificaci\u00f3n o modificaci\u00f3n del t\u00edtulo previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relaci\u00f3n, incluso el tercero que contrat\u00f3 con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el t\u00edtulo previo y la relaci\u00f3n contractual establecida y en \u00e9l documentada no se modifica \u2014se trata de simple adecuaci\u00f3n de la titularidad formal a la realidad\u2014, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. art\u00edculo 1.257 del C\u00f3digo Civil), sin modificaci\u00f3n de ninguna especie \u2014a salvo la incidencia de lo dispuesto en el segundo inciso del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1.717, cuesti\u00f3n sobre lo que se volver\u00e1 m\u00e1s adelante\u2014 por lo que, respecto de tal extremo, debe ahora matizarse la doctrina de la Resoluci\u00f3n de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto que la motiv\u00f3, con las especiales circunstancias concurrentes. O, en caso de que no exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relaci\u00f3n representativa y del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado debidamente la relaci\u00f3n representativa.<\/li>\n<\/ol>\n

                      Ahora bien, en relaci\u00f3n con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaraci\u00f3n de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaraci\u00f3n debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relaci\u00f3n representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto f\u00e1ctico. La causalizaci\u00f3n quedar\u00e1 facilitada cuando se pueda demostrar la previa constituci\u00f3n de la relaci\u00f3n representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representaci\u00f3n. Pero incluso cuando no exista esa previa justificaci\u00f3n debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relaci\u00f3n. Es lo que ocurre en relaci\u00f3n con la representaci\u00f3n directa merced al instituto de la ratificaci\u00f3n y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditaci\u00f3n o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicaci\u00f3n de la ratificaci\u00f3n a la representaci\u00f3n indirecta \u2014el art\u00edculo 1.259 del C\u00f3digo Civil se refiere estrictamente a la actuaci\u00f3n en nombre ajeno\u2014 lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaraci\u00f3n de las partes dirigida a suplir la falta de acreditaci\u00f3n previa de la representaci\u00f3n o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representaci\u00f3n del actuante (art\u00edculos 1.727 y 1.892 y 1.893 del C\u00f3digo Civil), siempre que esa declaraci\u00f3n vaya acompa\u00f1ada de alg\u00fan hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.<\/p>\n

                      En el supuesto de hecho que se plantea en el presente recurso, adem\u00e1s de la relaci\u00f3n de parentesco que existe entre los compradores y otorgantes de la escritura de reconocimiento, debe tenerse en cuenta la declaraci\u00f3n de que el precio y todos los gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por la persona favorecida con el reconocimiento de dominio. Respecto de esta \u00faltima declaraci\u00f3n no puede olvidarse su car\u00e1cter de confesi\u00f3n, con los efectos probatorios t\u00edpicos que derivan de su inclusi\u00f3n en el documento p\u00fablico y la presunci\u00f3n general del art\u00edculo 1.277 del C\u00f3digo Civil, que reserva a los Tribunales de Justicia en \u00faltima instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003). Estas cautelas, a la vez que sirven para justificar la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n y la consiguiente adquisici\u00f3n ab initio por el representado, excluyen la utilizaci\u00f3n indirecta de la representaci\u00f3n como mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisi\u00f3n. Y sin perjuicio de que pueda ser impugnada por aquellos a quienes perjudique de no ajustarse a la realidad.<\/p>\n

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                      1. En el debate que suscita la escritura calificada no puede en absoluto ser obviada la incidencia de lo dispuesto en el inciso segundo del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, que excepciona la regla general de obligaci\u00f3n exclusiva del representante el caso de que se trate de \u00abcosas propias del mandante\u00bb. La interpretaci\u00f3n del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y de las consecuencias de la excepci\u00f3n, ante la falta de claridad del precepto, resulta de la m\u00e1xima dificultad, como as\u00ed lo acredita la multitud de interpretaciones que la doctrina ha elaborado sobre este extremo. Ahora bien, sin que sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepci\u00f3n sobre la relaci\u00f3n contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n reconocen en escritura p\u00fablica la titularidad del representado sobre los bienes adquiridos en ejercicio de la facultad de representaci\u00f3n hasta entonces reservada, la excepci\u00f3n resulta aplicable \u2014incluso se puede llegar a entender que en tal caso se produce un supuesto de representaci\u00f3n directa, como puso de relieve la Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 1987\u2014, lo que confirma la relaci\u00f3n directa que entonces se produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.<\/li>\n
                      2. Las consecuencias anteriores no quedan desvirtuadas por la necesidad de proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situaci\u00f3n de titularidad formal o aparente del representante indirecto \u2014por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo faltando a la confianza en \u00e9l depositada\u2014. La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto reflejar\u00e1 un acto otorgado por una persona en su propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponder\u00e1 a \u00e9l, lo que obligar\u00e1 a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente. Se trata de un caso de protecci\u00f3n a la apariencia jur\u00eddica que no puede considerarse en absoluto excepcional: adem\u00e1s de los casos de protecci\u00f3n al tr\u00e1fico mobiliario (art\u00edculo 464 del C\u00f3digo Civil, 85 y 86 del C\u00f3digo de Comercio), deben citarse aquellos otros supuestos propios de la representaci\u00f3n directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuaci\u00f3n del apoderado (art\u00edculos 1.725, 1.734, 1.738 del C\u00f3digo Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que prevalece la protecci\u00f3n del tercero \u2014obs\u00e9rvese que la situaci\u00f3n que se produce es coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripci\u00f3n por la que est\u00e1 reflejada en la escritura p\u00fablica\u2014. En cualquier caso, este es un riesgo que debe asumir quien autoriz\u00f3 al representante a actuar en su propio nombre.<\/li>\n
                      3. Expuesta la situaci\u00f3n desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el t\u00edtulo material por el que se produce la transmisi\u00f3n o la declaraci\u00f3n del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un t\u00edtulo formal de los previstos en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que s\u00f3lo si el reconocimiento de dominio tiene la condici\u00f3n de t\u00edtulo material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresi\u00f3n de la causa (cfr. Resoluci\u00f3n de 19 de enero de 1994). De aqu\u00ed resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresi\u00f3n de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripci\u00f3n. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situaci\u00f3n que se produce. Seg\u00fan se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisi\u00f3n carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relaci\u00f3n representativa. La transmisi\u00f3n y su causa se recogen en el t\u00edtulo previo, y ahora s\u00f3lo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un t\u00edtulo carente de causa, sino que en \u00e9l se exterioriza la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n que hasta ese momento hab\u00eda permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real \u2014cfr. art. 40.d) de la Ley Hipotecaria\u2014. En el supuesto, el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n inicial hab\u00eda accedido al Registro, haci\u00e9ndose precisa la rectificaci\u00f3n, para lo que es suficiente la declaraci\u00f3n de las partes ligadas por la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos que acaban de ser expuestos, pues la situaci\u00f3n del vendedor no queda alterada \u2014a salvo la incidencia del articulo 1.717 del C\u00f3digo Civil en el \u00e1mbito contractual, como tal, sin trascendencia registral\u2014. Que lo que accede al Registro en el presente caso es la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n lo confirma el que la inscripci\u00f3n deba practicarse directamente a favor del representado si la relaci\u00f3n representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo traslativo.<\/li>\n<\/ol>\n

                        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

                        6 julio 2006<\/p>\n

                        Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- 1. El primero de los defectos radica en dilucidar si la subsanaci\u00f3n de una escritura anterior requiere la comparecencia de todos los que la otorgaron.<\/p>\n

                        La contestaci\u00f3n ha de ser positiva, pues, como dice el Registrador, los vendedores transmitieron una finca destinada a \u00abcuadras en estado ruinoso, con corral\u00bb, y ahora se pretende expresar que lo que transmitieron aqu\u00e9llos fue una \u00abfinca con edificio destinado a viviendas, cuadras y patio\u00bb por lo que se rectifica sustancialmente el objeto del negocio, que puede tener, para los vendedores o sus causahabientes efectos no s\u00f3lo tributarios, sino tambi\u00e9n civiles. En este sentido, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial establece que, cuando no sea posible realizar la subsanaci\u00f3n en la forma prevista en sus tres primeros p\u00e1rrafos \u2013supuesto que no es el presente-se requerir\u00e1 el consentimiento de los otorgantes o resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

                        11 octubre 2008<\/p>\n

                        Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- 7. Respecto del \u00faltimo de los defectos de la nota de calificaci\u00f3n \u2013no procedencia de la diligencia de subsanaci\u00f3n notarial\u2013, en primer lugar hay que determinar si se trata de uno de los errores materiales que el Notario puede subsanar por s\u00ed solo en diligencia. Y al respecto debe se\u00f1alarse que el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial recoge esta posibilidad: \u00ablos errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales inter vivos podr\u00e1n ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido\u00bb. As\u00ed pues, el error que se subsana, se encuadra perfectamente en estos casos, porque se trata de una aclaraci\u00f3n respecto de la forma de compensaci\u00f3n entre las partes, que se aprecia claramente en la lectura del documento (figuraba \u00abcompensando\u00bb cuando debi\u00f3 decir \u00abhabiendo sido compensada\u00bb, como as\u00ed se hizo constar en la diligencia). La reiterada doctrina de este Centro directivo \u2013Resoluciones de 27 de septiembre y 20 de diciembre de 2005\u2013 se\u00f1ala que los escasos supuestos en que se permite la subsanaci\u00f3n de forma unilateral, son de meros errores materiales que se hayan producido con ocasi\u00f3n de la redacci\u00f3n de la escritura, o que resulten claramente de los antecedentes obrantes en su haber, o de lo relatado en la escritura respecto de lo ocurrido en su presencia. Lo que el Notario no puede hacer en ning\u00fan caso es sustituir la voluntad de los otorgantes y esta facultad de rectificaci\u00f3n unilateral por el Notario deber\u00e1 ser de interpretaci\u00f3n restrictiva.<\/p>\n

                        En este caso, no se trata de contenido de fondo ni de cl\u00e1usulas o estipulaciones en lo que se refiere a manifestaci\u00f3n de voluntad, adem\u00e1s, cumpliendo con lo dispuesto en el p\u00e1rrafo segundo del citado art\u00edculo 153: \u00abpara realizar la subsanaci\u00f3n se atender\u00e1 al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos p\u00fablicos que se tuvieron en cuenta para la autorizaci\u00f3n…\u00bb. La doctrina de este Centro directivo se\u00f1ala que dichas subsanaciones de errores materiales, omisiones o defectos de forma padecidos en los instrumentos p\u00fablicos, pueden afectar a elementos relevantes del negocio que se trate, pero s\u00f3lo cuando pueda comprobarse con claridad meridiana que se trata de un mero error material, por resultar as\u00ed, atendiendo al contexto del documento y a los anteriores y siguientes, escrituras y otros documentos que se tuvieran en cuanta para la autorizaci\u00f3n y los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado, lo que parece cumplirse en la diligencia aclaratoria que se cuestiona.<\/p>\n

                        Por \u00faltimo, en cuanto a la autor\u00eda de la diligencia -autorizada por el Notario sustituto legal por licencia reglamentaria de la recurrente- tambi\u00e9n el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial lo permite (\u00abpor el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo\u2026\u00bb), y exclusivamente exige que lo sea el Notario autorizante en los casos de \u00abexpresi\u00f3n en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorizaci\u00f3n\u00bb. As\u00ed pues, puede ser su sucesor o sustituto siempre que se refiera a errores que pueden ser apreciados por el Notario que autorice el documento de rectificaci\u00f3n, lo que ocurre claramente en este supuesto, en el que se puede apreciar el error con la lectura simple del texto.<\/p>\n

                        9 diciembre 2011<\/p>\n

                        Subsanaci\u00f3n de errores<\/strong>.- 1. El presente expediente versa sobre si una escritura en la que se dice que dos personas \u00absolteras\u00bb compran una finca y una cuota indivisa de otra \u00abpara su sociedad de gananciales\u00bb puede ser rectificada mediante diligencia extendida por el propio notario autorizante conforme al art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial en la que se hace constar que la misma se extiende \u00abpara rectificar el siguiente error de car\u00e1cter material: Los compradores son solteros y adquieren por mitad y pro indiviso, por lo que no vale y se tiene por no puesto donde dice \u00abcon car\u00e1cter ganancial\u00bb en la estipulaci\u00f3n primera\u2026 As\u00ed resulta de la comparecencia de la escritura y de lo manifestado ante m\u00ed por los interesados\u00bb.<\/p>\n

                          \n
                        1. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, la Resoluci\u00f3n de 6 de abril de 2006) que lo que permite el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial es la subsanaci\u00f3n de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos p\u00fablicos, pudiendo afectar, incluso, a elementos relevantes del negocio de que se trate, pero s\u00f3lo cuando pueda comprobarse, con claridad meridiana, que se trata de mero error material, por resultar as\u00ed atendiendo al contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos p\u00fablicos que se tuvieron en cuenta para la autorizaci\u00f3n y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado.<\/li>\n<\/ol>\n

                          En tales supuestos la legislaci\u00f3n notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificaci\u00f3n lo \u00fanico que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasi\u00f3n del otorgamiento del documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos registrales.<\/p>\n

                          Ahora bien, los supuestos en que se permite la subsanaci\u00f3n de forma unilateral son claramente excepcionales y, por tanto, su interpretaci\u00f3n ha de ser restrictiva y limitada a defectos formales del instrumento, nunca a su contenido de fondo, cl\u00e1usulas o estipulaciones, para los que se precisa, como queda dicho, el consentimiento (por s\u00ed o debidamente representados) de quienes inicialmente lo prestaron o sus causahabientes.<\/p>\n

                            \n
                          1. De este modo, en el caso que nos ocupa, de la confrontaci\u00f3n de la escritura original con la diligencia extendida por el notario autorizante de aqu\u00e9lla resulta evidente que la indicaci\u00f3n realizada en la escritura relativa a que la adquisici\u00f3n verificada por los compradores lo es \u00abpara su sociedad de gananciales\u00bb no representa sino un mero error material. As\u00ed resulta del contexto de la propia escritura, a trav\u00e9s de la simple comprobaci\u00f3n del estado civil de los compradores, solteros, as\u00ed como por la falta de referencia alguna en el documento a que los adquirentes pudieran constituir una pareja de hecho que hubieran convenido la sumisi\u00f3n a un r\u00e9gimen ganancial. Por ello, la diligencia del art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial puede considerarse medio formal suficiente para tener por no puesta la alusi\u00f3n al car\u00e1cter \u00abganancial\u00bb de la compra efectuada que constaba en la escritura original.<\/li>\n
                          2. Sin embargo, no puede sostenerse el mismo criterio en relaci\u00f3n con la proporci\u00f3n en que el notario autorizante de la escritura rectificada pretende hacer constar que adquirieron los compradores. En efecto, resulta evidente que, una vez aclarado que no hay sociedad de gananciales entre los adquirentes, y siendo estos solteros, su adquisici\u00f3n debe ser en pro indiviso. Pero no puede colegirse con el mismo automatismo que las adquisiciones sean forzosamente para los dos compradores en pro indiviso ordinario, adquiriendo ambos por mitad, pues esto depende de la voluntad de los adquirentes. De modo que queda al descubierto, por tanto, un error, o mejor, una omisi\u00f3n sustancial cuya subsanaci\u00f3n excede del \u00e1mbito anteriormente considerado como limitado y restrictivamente formal del art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial.<\/li>\n
                          3. No puede obviarse que, como ha reiterado esta Direcci\u00f3n General sobre la base del principio de especialidad y el art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario, una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripci\u00f3n es la fijaci\u00f3n o extensi\u00f3n del dominio, lo que falta cuando no est\u00e1 determinada la cuota objeto de inscripci\u00f3n (vid. Resoluci\u00f3n de 21 de junio de 1991), sin que sean suficientes para cumplir con esta exigencia las presunciones de igualdad de los art\u00edculos 393 y 1138 del C\u00f3digo Civil, pues dado su car\u00e1cter, no definen la extensi\u00f3n del derecho (Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 1994 entre otras). Por esta raz\u00f3n carece de virtualidad la referencia que en su recurso hace el notario a que el pago se hizo con cargo a una cuenta abierta a nombre de la parte compradora: esa simple afirmaci\u00f3n, ni desde el punto de vista civil ni registral \u2013que es el que ahora ocupa\u2013, significa necesariamente que adquieran por partes iguales.<\/li>\n
                          4. Para realizar la subsanaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial por mera diligencia, sin necesidad de nuevo consentimiento de los interesados, debe atenderse al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos p\u00fablicos que se tuvieron en cuenta para la autorizaci\u00f3n y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El notario autorizante podr\u00e1 tener en cuenta, adem\u00e1s, los juicios por \u00e9l formulados y los hechos por \u00e9l percibidos en el acto del otorgamiento.<\/li>\n<\/ol>\n

                            Sin embargo, del contexto de la escritura no resulta fehacientemente que la voluntad de los interesados fue adquirir por mitad, ni tampoco puede considerarse un hecho percibido en el acto del otorgamiento, sino m\u00e1s bien se trata de una declaraci\u00f3n de voluntad que debe ser otorgada por los interesados conforme a la regla final del citado precepto.<\/p>\n

                            En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

                            13 junio 2012<\/p>\n

                            [1]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de un Registrador Mercantil.<\/p>\n

                            [2]<\/a> La Direcci\u00f3n da por supuesto que el error estaba en las cantidades distribuidas, pero no tiene en cuenta que pod\u00eda estar en la cantidad global, en la que tal vez hab\u00eda un exceso. Parece l\u00f3gico, tal como se\u00f1al\u00f3 la calificaci\u00f3n, que estas dudas s\u00f3lo pod\u00edan ser resueltas por los propios otorgantes.<\/p>\n

                            [3]<\/a> El texto de esta larga Resoluci\u00f3n es id\u00e9ntico a la de igual fecha que la precede, salvo el \u00faltimo p\u00e1rrafo de la anterior, que se public\u00f3 en el Bolet\u00edn Oficial del Estado un d\u00eda antes. Este matiz, sirve para que en la Resoluci\u00f3n anterior se desestime el recurso, mientras que en \u00e9sta se revoc\u00f3 la calificaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                            DOCUMENTO NOTARIAL Subsanaci\u00f3n de errores Subsanaci\u00f3n de errores Autorizada una escritura con determinadas imprecisiones respecto a las fincas y a los derechos existentes sobre ellas, es inscribible una segunda escritura de ampliaci\u00f3n y complemento en la que describen las fincas de acuerdo con un expediente de informaci\u00f3n posesoria y se precisa que el derecho transmitido […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[5084],"tags":[1526,5133],"class_list":{"0":"post-21493","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-documento-notarial","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-subsanacion-de-errores","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21493","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21493"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21493\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21493"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21493"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21493"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}