{"id":21517,"date":"2016-03-31T13:15:50","date_gmt":"2016-03-31T12:15:50","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21517"},"modified":"2016-03-31T13:53:56","modified_gmt":"2016-03-31T12:53:56","slug":"ineficacia-registral","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/documento-privado\/ineficacia-registral\/","title":{"rendered":"Ineficacia registral"},"content":{"rendered":"

DOCUMENTO PRIVADO
<\/strong><\/h1>\n

Ineficacia registral<\/a><\/strong><\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong><\/p>\n

No es inscribible un documento privado de compraventa de varias fincas, aunque contenga la estipulaci\u00f3n de que podr\u00eda ser elevado a escritura p\u00fablica, pues aunque el sistema espiritualista de nuestro C\u00f3digo Civil establece la obligatoriedad de los contratos, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, lo cierto es que el art\u00edculo 1.280 de mismo cuerpo legal impone para ciertos casos, con car\u00e1cter inexcusable y no s\u00f3lo ad probationem<\/strong> la necesidad de instrumento p\u00fablico; y por su parte, el principio de legalidad, consagrado en el art\u00edculo 3\u00ba de la Ley Hipotecaria, dispone con car\u00e1cter imperativo que los documentos inscribibles consten en escritura p\u00fablica, ejecutoria o documento aut\u00e9ntico. El documento que motiv\u00f3 este recurso fue objeto de presentaci\u00f3n y nota de calificaci\u00f3n, pero el Centro Directivo, acertadamente, apunta a continuaci\u00f3n que salvo los casos excepcionales de documentos privados que pueden tener acceso al Registro, el Registrador no debe practicar el asiento de presentaci\u00f3n, sin perjuicio del derecho del interesado para recurrir en queja.<\/p>\n

17 febrero 1955<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- Planteado el problema de la inscripci\u00f3n de una obra nueva anterior a la Ley 8\/1990, (cuyo examen detallado puede verse en el ep\u00edgrafe \u00abOBRA NUEVA: Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico\u00bb) que se pretend\u00eda acreditar mediante una certificaci\u00f3n en papel com\u00fan por un Arquitecto t\u00e9cnico que se dice perteneciente al Colegio de C\u00e1diz, sin indicar su n\u00famero de colegiado, carente de legitimaci\u00f3n notarial de firma y de visado colegial, en la que afirma que despu\u00e9s de haber girado una visita a la finca y describirla \u00abPor sus caracter\u00edsticas constructivas puede determinarse que la antig\u00fcedad de su construcci\u00f3n es de m\u00e1s de diez a\u00f1os\u00bb, la Direcci\u00f3n confirma que esta certificaci\u00f3n no acredita la preexistencia de la edificaci\u00f3n a la entrada en vigor de la Ley ni su antig\u00fcedad de m\u00e1s de diez a\u00f1os, toda vez que: A) la certificaci\u00f3n aportada carece de las garant\u00edas precisas para tener por acreditada su autor\u00eda, as\u00ed como la calificaci\u00f3n t\u00e9cnica del que la expide… c) las certificaciones e informes emitidos por los Arquitectos t\u00e9cnicos, seg\u00fan su legislaci\u00f3n especial, no tienen car\u00e1cter p\u00fablico ni gozan de fehaciencia; d) el principio registral de legalidad impone la necesidad de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica para obtener el acceso al Registro de la Propiedad, incluso para la documentaci\u00f3n complementaria; e) finalmente, la seriedad y certeza de los pronunciamientos registrales, y el deber de cooperaci\u00f3n de Notarios y Registradores en el mantenimiento de la disciplina urban\u00edstica.<\/p>\n

4 marzo 1996<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- Facultado un apoderado para vender inmuebles, pero precisando el poder que para cada venta que realice necesitar\u00e1 autorizaci\u00f3n del poderdante, en la que se especifiquen el nombre del comprador, objeto de la venta, precio y forma de pago, se considera que no es suficiente un documento privado con firma legitimada para acreditar dicha autorizaci\u00f3n, pues la participaci\u00f3n del \u00abdominus negotii\u00bb integra de forma tan decisiva la voluntad negocial que debe revestir la fehaciencia de un documento p\u00fablico.<\/p>\n

3 marzo 2000<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- 1) Como establece el art\u00edculo 166.11 del Reglamento Hipotecario, en los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario que las firmas de los que los suscriben est\u00e9n legitimadas notarialmente o ratificadas ante el Registrador. 2) Respecto a la no presentaci\u00f3n de duplicado de la instancia, a los efectos de archivo en el legado correspondiente (art\u00edculo 41 del Reglamento Hipotecario), puede considerarse que la presentaci\u00f3n de duplicados por el interesado es una obligaci\u00f3n de la que, en los momentos actuales, dados los medios t\u00e9cnicos que obran en el Registro, puede prescindirse, pudiendo ser cumplida la obligaci\u00f3n de archivo por la obtenci\u00f3n por el Registrador de la oportuna fotocopia (art\u00edculo 3 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

8 enero 2002<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- Solicitada mediante documento privado anotaci\u00f3n preventiva de una demanda de nulidad de determinada transmisi\u00f3n, interpuesta en procedimiento contencioso-administrativo, y denegada por falta de mandamiento judicial, se recurre la calificaci\u00f3n a los solos efectos de que se declare que el defecto ten\u00eda car\u00e1cter subsanable, lo que permitir\u00eda subsanar la falta durante la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n y conservar la prioridad conseguida con el mismo. La Direcci\u00f3n, partiendo de la dificultad de distinguir entre faltas subsanables e insubsanables, llega a la conclusi\u00f3n de que el documento aportado no debi\u00f3 tener acceso al Registro, pues falta el t\u00edtulo material de una anotaci\u00f3n de demanda, que es el mandato judicial. Para obtenerlo, no basta con una solicitud del demandante, sino que son necesarios otros requisitos que debe ponderar el Juez.<\/p>\n

7 mayo 2002<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- Inscrita una condici\u00f3n resolutoria en garant\u00eda de un precio aplazado, representado por letras de cambio identificadas, para cuya cancelaci\u00f3n se hab\u00eda previsto el acta notarial a instancia del comprador mediante exhibici\u00f3n de las letras, se solicita la cancelaci\u00f3n mediante instancia ratificada ante el Registrador a la que se acompa\u00f1an las mencionadas cambiales. La Direcci\u00f3n admite que la instancia, en uni\u00f3n de la escritura de venta, ser\u00eda t\u00edtulo suficiente si se hubiera pactado la caducidad por el transcurso del plazo para el pago de la \u00faltima letra sin que en el Registro constase el ejercicio de acciones tendentes a obtener la resoluci\u00f3n, pues se tratar\u00eda de uno de los supuestos en que la extinci\u00f3n del derecho inscrito resulta del mismo t\u00edtulo en cuya virtud se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n (art\u00edculo 82, p\u00e1rrafo segundo de la Ley Hipotecaria). Pero a falta de dicho pacto, ser\u00e1 necesaria el acta notarial prevista en la escritura de compra en armon\u00eda con el principio de legalidad, que est\u00e1 fundado en una rigurosa selecci\u00f3n de los t\u00edtulos inscribibles sometidos a la calificaci\u00f3n del Registrador como resulta del art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, que establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento p\u00fablico o aut\u00e9ntico para que pueda practicarse la inscripci\u00f3n en los libros registrales, siendo una norma que se reitera a trav\u00e9s de toda la Ley Hipotecaria y de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso debatido.<\/p>\n

21 septiembre 2002<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- Despu\u00e9s de exponer la necesidad de documento p\u00fablico o aut\u00e9ntico, como regla general, fundada en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, para lograr la inscripci\u00f3n, y de afirmar que los testimonios de las resoluciones judiciales expedidos por los Secretarios Judiciales tienen el car\u00e1cter de documentos p\u00fablicos, la Direcci\u00f3n, igual que manifest\u00f3 en la Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de este mismo a\u00f1o (puede verse en el apartado \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. Homologaci\u00f3n de convenio transaccional\u201d), afirma que la distinci\u00f3n entre escritura p\u00fablica, ejecutoria o documento aut\u00e9ntico del art\u00edculo 3 no quiere decir que sea indiferente el empleo de cualquiera de estos t\u00edtulos para lograr la inscripci\u00f3n, sino que habr\u00e1 de utilizarse el que legalmente sea el propio del acto o contrato que haya de inscribirse. Por este motivo, se considera no inscribible el testimonio expedido por el Secretario de un Juzgado de Primera Instancia relativo a un acto de conciliaci\u00f3n mediante el cual se celebra una compraventa, pues el acto de conciliaci\u00f3n es una actuaci\u00f3n preliminar que debe intentarse para poder entablar el juicio declarativo; y sus efectos se conseguir\u00e1n por los tr\u00e1mites establecidos para la ejecuci\u00f3n de sentencias, cuando se trate de asuntos de la competencia del Juez, mientras que en los dem\u00e1s casos tendr\u00e1 el valor y eficacia de un convenio consignado en documento p\u00fablico, aunque en este caso no constituye t\u00edtulo inscribible, pues no tiene las garant\u00edas de las resoluciones judiciales ni de las transacciones u otros contratos autorizados por Notario.<\/p>\n

20 mayo 2003<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- Constituida una hipoteca por plazo de quince a\u00f1os a partir del 10 de marzo de 1982, no es posible la cancelaci\u00f3n mediante instancia suscrita el 19 de marzo de 2003, conforme al art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria, por no haber transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n hipotecaria recogido en el art\u00edculo 128 de la misma Ley.<\/p>\n

8 enero 2004<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- No es inscribible la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de compraventa, otorgada por los herederos del vendedor \u2013quien no era titular registral- que se acompa\u00f1a de la escritura de aceptaci\u00f3n de herencia a la que se ha unido una fotocopia del documento privado por el que el causante adquiri\u00f3 del titular registral, pues este \u00faltimo documento no deja de ser privado por el hecho de hallarse incorporado a un documento p\u00fablico, con lo que el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria impide su inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2 marzo 2004<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- Hechos: Se presenta en el Registro instancia privada en la que se solicita la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de venta de la nuda propiedad de una finca, aport\u00e1ndose para ello un documento privado que, seg\u00fan el presentante demuestra que no fue una venta sino un \u00abcontrato vitalicio oneroso \u00bb, y alegando el presentante que tal documento privado es inscribible por haber sido admitido como prueba documental en un procedimiento de divorcio. El Registrador deniega lo solicitado, recurriendo el presentante. Dejando aparte la cuesti\u00f3n de fondo, que se examina en otro lado, en lo que se refiere a la eficacia del documento privado la Direcci\u00f3n resuelve que carece de todo fundamento la afirmaci\u00f3n de que un documento privado pueda ser inscribible por el hecho de haber sido admitido en un procedimiento judicial, ya que tal admisi\u00f3n no eleva a p\u00fablico el documento privado, y, por ello falta el requisito de documentaci\u00f3n p\u00fablica establecido en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

17 noviembre 2004<\/p>\n

Ineficacia registral<\/strong>.- 1. La cuesti\u00f3n que se plantea en este recurso consiste en determinar, si es posible, la enajenaci\u00f3n por el Administrador de una sociedad de un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad sobre el que pende una anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n de pagos, sin la concurrencia de los interventores judiciales.<\/p>\n

El Registrador mantiene que constando en el Registro la anotaci\u00f3n preventiva y el nombramiento de interventores, no cabe tal enajenaci\u00f3n por el Administrador de la sociedad, sin la intervenci\u00f3n de aqu\u00e9llos; y que, por otra parte, el Auto Judicial que el presentante acompa\u00f1a por fotocopia, por el que se declara la conclusi\u00f3n del concurso, no es suficiente y ello tanto porque es una mera fotocopia, como porque no es firme y cabe recurso contra el mismo.<\/p>\n

El recurrente alega que existe un Auto Judicial por el que el Juzgado que decret\u00f3 la suspensi\u00f3n, expresamente dispone \u00abhaber lugar a declarar legalmente concluido el procedimiento. …, cesen en sus funciones los interventores designados\u00bb, y, en consecuencia, que ha desaparecido la situaci\u00f3n de suspensi\u00f3n, recuperando el administrador las plenas facultades dispositivas. Dicho auto judicial lo aporta en fotocopia.<\/p>\n

    \n
  1. El Registrador en el ejercicio de su funci\u00f3n calificadora ha de atenerse a lo que resulte de los documentos presentados y lo que conste en los asientos del Registro, as\u00ed resulta del art\u00edculo. 18 de la Ley Hipotecaria, que juega tanto positiva (ha de utilizar en la calificaci\u00f3n necesariamente esos medios) como negativamente (no puede tener en cuenta otros datos que no consten en el Registro o en los t\u00edtulos presentados); en consecuencia, figurando anotado en los libros registrales la situaci\u00f3n de suspensi\u00f3n de pagos y el nombramiento de interventores, no cabe la inscripci\u00f3n de los actos realizados por el administrador de la concursada sin la intervenci\u00f3n de aqu\u00e9llos o sin que previamente se presente e inscriba el correspondiente testimonio del auto firme poniendo fin al procedimiento.<\/li>\n<\/ol>\n

    Por ello, en el caso objeto del presente recurso la fotocopia de un auto judicial no es un documento aut\u00e9ntico en el sentido que exige el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2002) y, en consecuencia, no es t\u00edtulo h\u00e1bil para tener en cuenta en la calificaci\u00f3n y, aunque se aportare el testimonio aut\u00e9ntico del mismo, ha de constar en \u00e9l su firmeza (cfr. art\u00edculo 83.1 de la Ley Hipotecaria y 174.3 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    5 julio 2006<\/p>\n

    Ineficacia registral<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por do\u00f1a Clementina Garc\u00eda Hern\u00e1ndez, en nombre y representaci\u00f3n de do\u00f1a Amada Segura Delgado, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del n\u00famero dos de Puerto del Rosario a inscribir una solicitud privada.<\/p>\n

    Mediante dicha instancia privada, a la que se acompa\u00f1a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 11 de Las Palmas de Gran Canarias de fecha 27 de septiembre de 2005, se solicita sean cancelados los embargos anotados en las fincas 4.323 y 4.325, por haberse producido su caducidad, de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 86 de la Ley Hipotecaria, inscribiendo asimismo como titulares de las fincas, de conformidad con lo expuesto en la parte dispositiva de la sentencia aportada, a los herederos del finado don Juan S\u00e1nchez Trujillo.<\/p>\n

    De los tres defectos inicialmente apreciados por el Registrador Interino, el Registrador titular del Registro de la Propiedad n\u00famero dos de Puerto del Rosario mantiene \u00fanicamente los dos siguientes: 1) No estar la instancia ratificada ante el Registrador; 2) No estar la precedente instancia ni la sentencia en la que se condena a la E. M. Pumave a elevar a p\u00fablico los contratos privados de compraventa y de permuta, dentro de los t\u00edtulos inscribibles del art\u00edculo 2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

    Para la adecuada Resoluci\u00f3n de este Recurso deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos de la Sentencia que se acompa\u00f1a a la instancia privada: 1. En la demanda la parte actora solicita en el suplico tres declaraciones distintas: \u00abLa primera que se declare la titularidad de do\u00f1a Amanda Segura Delgado y de sus tres hijos don \u00d3scar Juan, don Mario Aridane y do\u00f1a Estefan\u00eda S\u00e1nchez Segura, estos segundos en concepto de herederos de sus finados padres en la parte que le corresponda seg\u00fan copia simple de la declaraci\u00f3n de herederos abintestato unida a las actuaciones, sobre la finca de autos desde la fecha del mes de 1985 que figura en el contrato privado de compraventa; en segundo lugar, solicita la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato privado de compraventa; los demandantes solicitan, por \u00faltimo, que se inscriba su titularidad en el Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

      \n
    1. La Sentencia dispone en su Fallo: \u00abQue estimando parcialmente la demanda principal interpuesta por do\u00f1a Juana Delia Hern\u00e1ndez, Procurador de los Tribunales y de don \u00d3scar Juan S\u00e1nchez Segura, don Mario Aridane S\u00e1nchez Segura, do\u00f1a Estefan\u00eda S\u00e1nchez Segura (interviniendo en el pleito su madre al ser menor de edad) y do\u00f1a Amada Segura Delgado contra Pumave S.A.: 1.\u00ba Se condena a la entidad demandada a elevar a p\u00fablico los contratos privados de compraventa y de permuta celebrados por don Juan S\u00e1nchez Trujillo (fallecido interviniendo en el otorgamiento sus herederos) y Pumave, S.A., a los que hacen referencia en el hecho primero de la demanda, sobre el local comercial 2-A de 70 m2 y una terraza de 30 m2 sitos en la Urbanizaci\u00f3n solana matorral de Jand\u00eda (Fuerteventura) otorgando al efecto las oportunas escrituras, conteniendo en las mismas los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria que permitan sus inscripciones en el registro de la Propiedad; 2.\u00ba Se desestiman los dem\u00e1s pedimentos solicitados en la demanda en contra del demandado; 3.\u00ba No se hace pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales. Esta resoluci\u00f3n no es firme\u00bb.<\/li>\n
    2. En relaci\u00f3n con el primer defecto\u2026 (ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cCancelaci\u00f3n mediante documento privado de anotaci\u00f3n preventiva\u201d).<\/li>\n
    3. El segundo defecto igualmente debe ser confirmado. Como se deduce con toda claridad de la Sentencia aportada, de las tres solicitudes contenidas en el suplico de la demanda \u00fanicamente es estimada la segunda, condenando a la entidad demandada a elevar a p\u00fablico los contratos privados de compraventa y de permuta otorgando al efecto las oportunas escrituras, debiendo intervenir en el otorgamiento los herederos de Juan S\u00e1nchez Trujillo (Cfr. Antecedentes de Hecho).<\/li>\n<\/ol>\n

      La pretensi\u00f3n de la recurrente de que se inscriban las titularidades en el Registro de la Propiedad ha sido expresamente desestimada en la Sentencia, por cuanto como expresamente se dice de manera acertada en su fundamento de derecho cuarto \u00ab\u2026En cuanto a la \u00faltima petici\u00f3n (se inscriba su titularidad en el Registro de la Propiedad) ha de ser desestimada, pues si se eleva a p\u00fablico el contrato privado \u00e9ste tiene acceso directo al Registro de la Propiedad sin que sea necesaria ninguna actuaci\u00f3n judicial, previa liquidaci\u00f3n del impuesto a que hubiere lugar, al propio tiempo la parte actora no justifica a nombre de quien se encuentran en la actualidad en el Registro de la Propiedad pudiendo estar a nombre de un tercero el cual no ha sido llamado a este procedimiento\u00bb.<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

      5 febrero 2007\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

      <\/a>Ineficacia registral<\/strong>.- Se debate en este recurso la posibilidad de practicar asiento de presentaci\u00f3n de una instancia privada por la que se solicita que se deje sin efecto la rectificaci\u00f3n de un asiento registral que se hizo en virtud de escritura de rectificaci\u00f3n otorgada sin intervenci\u00f3n de la recurrente, hasta entonces cotitular de la finca. En efecto, la finca inicialmente estaba inscrita tambi\u00e9n a nombre de la recurrente, como cotitular, si bien con posterioridad qued\u00f3 inscrita en pleno dominio a nombre de su anterior c\u00f3nyuge, Juan Antonio Soto Santos, en virtud de la citada escritura de rectificaci\u00f3n otorgada unilateralmente por \u00e9ste en el que se hac\u00eda constar que la adquisici\u00f3n la realiz\u00f3 en estado de soltero, como se acreditaba a trav\u00e9s de testimonio del documento privado de compra en el que comparec\u00eda como tal.<\/p>\n

        \n
      1. Ante todo debe confirmarse la nota de calificaci\u00f3n registral que deniega la presentaci\u00f3n de la instancia privada solicitando la rectificaci\u00f3n del asiento registral. El procedimiento registral se basa en la necesidad de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica (cfr. art\u00edculo 3 L.H.), por lo que la mera instancia suscrita por la recurrente adolece de falta de forma adecuada para provocar la pr\u00e1ctica de ning\u00fan asiento registral, ni siquiera el de presentaci\u00f3n, por mucho que la recurrente entienda que no debi\u00f3 haberse practicado el asiento de rectificaci\u00f3n cuya anulaci\u00f3n ahora solicita. Por eso el Reglamento Hipotecario proscribe la presentaci\u00f3n de los documentos privados, salvo que las disposiciones legales le atribuyan eficacia registral (art\u00edculo 420.1 R.H.).<\/li>\n<\/ol>\n

        23 diciembre 2008<\/p>\n

        Ineficacia registral<\/strong>.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificaci\u00f3n registral por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de promesa de compraventa y cesi\u00f3n de derechos de usufructo y de retracto, por falta de acreditaci\u00f3n suficiente de la representaci\u00f3n, por aparecer las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los otorgantes, por indeterminaci\u00f3n de derechos y por falta de legalidad en la formas extr\u00ednsecas del documento por el que se solicita la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

          \n
        1. Prescindiendo de los defectos relativos a la promesa de venta por no haber sido objeto de recurso, son varios los problemas planteados: en primer lugar, que aparezcan indeterminadas en el t\u00edtulo presentado las fincas a que se refieren las cesiones de derechos que se pretenden inscribir; en segundo lugar, que la determinaci\u00f3n de las fincas se complemente con una instancia privada suscrita, respectivamente, por cada uno de los otorgantes; en tercer lugar el hecho de que las fincas a que se refiere dicha instancia aparezcan inscritas a nombre de terceros; y, por \u00faltimo, la indeterminaci\u00f3n de los derechos cedidos (a continuaci\u00f3n se transcribe s\u00f3lo la parte de la Resoluci\u00f3n relativa al Problema se\u00f1alado en primer lugar).<\/li>\n
        2. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. art\u00edculos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto b\u00e1sico de toda actividad registral y de la actuaci\u00f3n de sus principios (cfr. art\u00edculos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el t\u00edtulo presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los t\u00edtulos inscribibles han de contener una descripci\u00f3n precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que \u00e9stos queden suficientemente individualizados e identificados (art\u00edculos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1.\u00aa a 4.\u00aa del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos t\u00edtulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisi\u00f3n o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que \u00e9stos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n, dicho obst\u00e1culo existir\u00e1 cuando la omisi\u00f3n o discrepancia sea de tal condici\u00f3n que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que seg\u00fan el t\u00edtulo se transmite. Por ello, el acceso al Registro de los t\u00edtulos exige que la descripci\u00f3n que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jur\u00eddico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirm\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 29 de diciembre de 1992 \u00absiendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jur\u00eddico-real, su descripci\u00f3n debe garantizar de modo preciso e inequ\u00edvoco, su identificaci\u00f3n y localizaci\u00f3n\u00bb, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulaci\u00f3n en la materia (cfr. art\u00edculos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulaci\u00f3n de los derechos reales y desenvolvimiento de la instituci\u00f3n registral (cfr. Resoluci\u00f3n de 7 de enero de 1994).<\/li>\n<\/ol>\n

          \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En el t\u00edtulo presentado no se especifican ni describen las fincas afectadas por el mismo. No basta para suplir tal omisi\u00f3n que se aporte como documento complementario una instancia en la que se solicita la inscripci\u00f3n de las fincas que se rese\u00f1an. Para rectificar la escritura complet\u00e1ndola con la descripci\u00f3n de las fincas, trat\u00e1ndose de un extremo esencial de la misma, ser\u00eda preciso el consentimiento de los interesados mediante un nuevo otorgamiento, dando cumplimiento con ello al mandato contenido en el art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual los documentos relativos a contratos o actos que daban inscribirse \u00abexpresar\u00e1n, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos\u00bb (cfr. art\u00edculos 3 y 22 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

          14 junio 2010<\/p>\n

          Ineficacia registral<\/strong>.- 1. Se debate en el presente expediente si procede tomar asiento de presentaci\u00f3n en el Libro Diario respecto de una instancia privada por la que se solicita la anulaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva vigente.<\/p>\n

            \n
          1. La respuesta debe ser negativa. En efecto, el art\u00edculo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los Registradores no extender asiento de presentaci\u00f3n de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepci\u00f3n en los supuestos en que se pretende cancelar anotaciones preventivas vigentes, la Registradora ha obrado correctamente al no presentar en el Libro Diario la referida instancia.<\/li>\n
          2. Como hace constar la Registradora en su nota, debe tenerse en cuenta que al encontrarse la anotaci\u00f3n practicada vigente bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al art\u00edculo 1.\u00ba de la Ley Hipotecaria, su modificaci\u00f3n s\u00f3lo podr\u00e1 realizarse mediante el consentimiento del titular de la anotaci\u00f3n que se encuentre leg\u00edtimamente acreditado y expresado en legal forma (cfr. art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo contra el referido titular registral de la anotaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria); sin perjuicio, claro est\u00e1, de los supuestos de caducidad legal de la anotaci\u00f3n y de su cancelaci\u00f3n en virtud de ejecuci\u00f3n de cargas anteriores (v\u00e9ase art\u00edculos 275 y 353.3 del Reglamento Hipotecario).<\/li>\n
          3. Del mismo modo y por todo lo expuesto, la solicitud de medidas cautelares tendentes a suspender la eficacia de la anotaci\u00f3n practicada deber\u00e1 realizarse ante el \u00f3rgano que adopt\u00f3 la anotaci\u00f3n preventiva, no ante este centro directivo.<\/li>\n<\/ol>\n

            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

            20 septiembre 2010<\/p>\n

            Ineficacia registral<\/strong>.- 1. La cuesti\u00f3n a resolver en el presente recurso es la de si se puede cancelar una inscripci\u00f3n en virtud de una instancia privada por la que se alega omisi\u00f3n del tr\u00e1mite de audiencia en el procedimiento de ejecuci\u00f3n e incongruencia en el mandato contenido en el auto de adjudicaci\u00f3n que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n cuya cancelaci\u00f3n se solicita.<\/p>\n

              \n
            1. La respuesta debe ser negativa. En efecto, como se\u00f1ala el registrador en su nota, es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb entre otras muchas) que trat\u00e1ndose de inscripciones ya efectuadas y encontr\u00e1ndose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales, con arreglo al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n s\u00f3lo podr\u00e1 realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren leg\u00edtimamente acreditados (art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo contra los mismos (vid. tambi\u00e9n art\u00edculos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria). En caso contrario se producir\u00eda una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n de tal titular, proscrita por la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola (cfr. art\u00edculo 24).<\/li>\n
            2. En efecto, como se ha reiterado por este Centro Directivo, no es el recurso contra la calificaci\u00f3n de los registradores el procedimiento adecuado para la revisi\u00f3n de una inscripci\u00f3n practicada, ya que el \u00e1mbito de este recurso se circunscribe a las calificaciones del registrador por las que se suspende o deniega la inscripci\u00f3n solicitada (art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

              Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

              13 septiembre 2011<\/p>\n

              \u00a0Ineficacia registral<\/strong>.- Sobre la ineficacia de la instancia privada para rectificar la descripci\u00f3n de una finca, ver el apartado \u201cERROR. Rectificaci\u00f3n (descripci\u00f3n de la finca).<\/p>\n

              16 enero 2010<\/p>\n

              Ineficacia registral<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n a resolver en este recurso es si puede practicarse alg\u00fan asiento en el Registro en virtud de una instancia privada suscrita por el titular registral de una finca en la que solicita al Registrador que \u00abrechace el acuerdo de conversi\u00f3n de medidas cautelares en definitivas\u00bb que previamente hab\u00eda decretado la Agencia Tributaria, Delegaci\u00f3n de Huelva, sobre una finca del interesado. En la instancia se alega que frente a la desestimaci\u00f3n del recurso de reposici\u00f3n interpuesto por el interesado contra el procedimiento de adopci\u00f3n de medidas cautelares, ha interpuesto recurso ante el Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Regional de Andaluc\u00eda, el cual se encuentra pendiente de resoluci\u00f3n, por lo que estima que en dicha situaci\u00f3n de pendencia procedimental la Dependencia de Recaudaci\u00f3n carece de competencias para acordar la conversi\u00f3n de las medidas cautelares en definitivas. En el momento en que se presenta tal instancia, el mandamiento de conversi\u00f3n ya hab\u00eda sido presentado e inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

                \n
              1. Conforme al art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por ello no pueden tenerse en cuenta para la resoluci\u00f3n del presente recurso los documentos acompa\u00f1ados al escrito de interposici\u00f3n, que no pudieron tenerse en cuenta en el momento de la calificaci\u00f3n.<\/li>\n
              2. Pues bien, la respuesta a la cuesti\u00f3n planteada ha de ser negativa y, por tanto, el recurso debe ser desestimado. Al car\u00e1cter excepcional del documento privado en el procedimiento registral que implica, como regla general, no s\u00f3lo su falta de aptitud formal para la pr\u00e1ctica de asientos en los libros de inscripciones del Registro, sino incluso la denegaci\u00f3n de su presentaci\u00f3n en el Libro Diario (cfr. art\u00edculos 3 de la Ley Hipotecaria, y 420.1 del Reglamento Hipotecario), se une el hecho de que practicado un asiento en el Registro, \u00e9ste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y s\u00f3lo puede ser rectificado o dejado sin efecto de acuerdo a los procedimientos legalmente previstos (cfr. art\u00edculos 1.2, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria), sin que una mera instancia privada tenga virtualidad alguna, cualquiera que sea la causa que se invoque, para rectificar o cancelar una anotaci\u00f3n de embargo preventivo convertida en anotaci\u00f3n de embargo ejecutivo en el procedimiento de apremio practicado ya a favor de la Hacienda P\u00fablica (cfr. art\u00edculos citados y 81 de la Ley General Tributaria). Y ello sin perjuicio de la cancelaci\u00f3n que pueda derivar de la eventual estimaci\u00f3n por el \u00f3rgano competente de los recursos interpuestos contra el acuerdo de adopci\u00f3n de medidas cautelares o de su conversi\u00f3n en definitivas, a trav\u00e9s del correspondiente mandamiento expedido por la autoridad y con las solemnidades previstas en la Ley (cfr. art\u00edculo 84 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

                En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

                28 marzo 2011<\/p>\n

                Ineficacia registral<\/strong>.- La falta de fehaciencia en cuanto a su contenido impide que pueda utilizarse como t\u00edtulo que acredite la adquisici\u00f3n por el transmitente en caso de inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico. Ver el apartado \u201cINMATRICULACI\u00d3N. T\u00edtulo de adquisici\u00f3n del transmitente\u201d.<\/p>\n

                23 enero 2012<\/p>\n

                Ineficacia registral<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso si procede tomar asiento de presentaci\u00f3n en el Libro Diario respecto de una instancia privada por la que se solicita la \u00absuspensi\u00f3n de la anotaci\u00f3n marginal\u00bb de unas capitulaciones (debe entenderse que se pretende la no inscripci\u00f3n de la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal pactada en dichas capitulaciones).<\/p>\n

                  \n
                1. La respuesta debe ser negativa. En efecto, el art\u00edculo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentaci\u00f3n de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepci\u00f3n en los supuestos en que se pretende que no se despachen documentos presentados, el registrador ha obrado correctamente al no presentar en el Libro Diario la referida instancia.<\/li>\n
                2. Si el recurrente entiende que las capitulaciones otorgadas son nulas o anulables, debe iniciar el procedimiento judicial correspondiente para declarar dicha nulidad, sin que esta Direcci\u00f3n General pueda intervenir en el mismo.<\/li>\n<\/ol>\n

                  Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                  3 mayo 2012<\/p>\n

                  Ineficacia registral<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si debe practicarse asiento de presentaci\u00f3n de una instancia privada de determinadas fotocopias de documentos judiciales de los que resulta la petici\u00f3n al juzgado de la expedici\u00f3n de mandamiento para la anotaci\u00f3n de una demanda en la que se solicita la nulidad de unos acuerdos sociales, que, seg\u00fan la recurrente, debe anotarse sobre una finca propiedad de la sociedad cuyos acuerdos se recurren (la resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N. De documentos privados\u201d).<\/p>\n

                  14 julio 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                  DOCUMENTO PRIVADO Ineficacia registral Ineficacia registral No es inscribible un documento privado de compraventa de varias fincas, aunque contenga la estipulaci\u00f3n de que podr\u00eda ser elevado a escritura p\u00fablica, pues aunque el sistema espiritualista de nuestro C\u00f3digo Civil establece la obligatoriedad de los contratos, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, lo […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[5139],"tags":[1526,5145],"class_list":{"0":"post-21517","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-documento-privado","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-ineficacia-registral","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21517","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21517"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21517\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21517"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21517"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21517"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}