{"id":21608,"date":"2016-03-31T18:01:46","date_gmt":"2016-03-31T17:01:46","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21608"},"modified":"2016-04-01T08:03:47","modified_gmt":"2016-04-01T07:03:47","slug":"por-inexactitud-del-titulo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/error\/por-inexactitud-del-titulo\/","title":{"rendered":"Por inexactitud del t\u00edtulo"},"content":{"rendered":"

ERROR
\n <\/strong><\/h1>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/a><\/strong><\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- Hechos: utilizando un poder para comprar conferido por dos hermanos, el apoderado compra una finca para uno de ellos y, transcurridos tres a\u00f1os desde que se inscribi\u00f3 la compra a favor de \u00e9ste, el apoderado, utilizando el mismo poder, otorga una escritura en la que afirma que cometi\u00f3 un error y que la compra se realiz\u00f3 en favor del otro hermano. Se confirma la calificaci\u00f3n denegatoria, en primer lugar, porque el mandato no puede ampliarse a casos distintos de los comprendidos en su texto, singularmente cuando el acto de gesti\u00f3n tienda a cancelar o anular situaciones leg\u00edtimas creadas en el Registro de la Propiedad o a disminuir el patrimonio del poderdante. En segundo lugar, porque el autocontrato es admisible cuando el poderdante conceda al apoderado las facultades necesarias, con la vista puesta en el posible conflicto de intereses, o cuando no pueda surgir \u00e9ste al determinar el contenido del contrato, por lo que en este caso hubiera sido necesario que los mandantes, una vez reconocida la existencia del error, hubiesen conferido al mandatario poderes adecuados a la \u00edndole del negocio.<\/p>\n

23 enero 1943 <\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- El error padecido en una escritura, consistente en escribir un apellido equivocado, y que se reflej\u00f3 en la inscripci\u00f3n correspondiente, puede ser subsanado mediante acta de notoriedad, no siendo necesario acudir a actuaciones judiciales contenciosas ni voluntarias.<\/p>\n

19 octubre 1949 <\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- Teniendo el titular registral la facultad de modificar las entidades hipotecarias por su exclusiva voluntad, con no menos raz\u00f3n las partes de un contrato pueden rectificar, por otra escritura, la equivocada descripci\u00f3n de dos parcelas segregadas y vendidas, con objeto de poner de acuerdo el Registro con la realidad jur\u00eddica. De este modo resulta que se ha prestado el consentimiento exigido por el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 82 y el apartado d) del art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria para rectificar asientos inexactos, los cuales se extinguen mediante la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n, que no constituye una cancelaci\u00f3n formal en sentido t\u00e9cnico. Por otra parte, el hecho de que este sistema pueda emplearse como un medio \u00fatil para eludir el pago de cargas fiscales que habr\u00edan de ser satisfechas si se formalizaran nuevas transmisiones, es un problema que en todo caso incumbir\u00eda resolver a la competente Oficina liquidadora y no al Registrador de la Propiedad.<\/p>\n

28 febrero 1951 <\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- No puede inscribirse un exceso de cabida cuando en la que figura inscrita se comprueba una inexactitud (la que figura globalmente no coincide con la que resultar\u00eda de la operaci\u00f3n matem\u00e1tica para obtenerla a trav\u00e9s de la longitud se\u00f1alada en los linderos de la finca), pues en tal caso se produce una inexactitud por defecto del t\u00edtulo que motiv\u00f3 el asiento, que exigir\u00eda su rectificaci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 40, apartado d), de la Ley, mediante el consentimiento del titular registral (los vendedores del inmueble que otorgaron la escritura de venta que ya figuraba inscrita) o en su defecto resoluci\u00f3n judicial. [1]<\/a><\/p>\n

6 noviembre 1985 <\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- La Direcci\u00f3n confirma la nota de calificaci\u00f3n que, ante una escritura por la que se rectificaba el error cometido en varias escrituras de compraventa -consistente en la expresi\u00f3n equivocada del n\u00famero de las registrales adquiridas-, consider\u00f3 como defecto que no se acompa\u00f1aban a la escritura de rectificaci\u00f3n los t\u00edtulos rectificados, pues al haber tenido acceso en cada folio registral un negocio que ahora, por la escritura de rectificaci\u00f3n se descubre que es inexistente, para practicar la inscripci\u00f3n que corresponde el negocio est\u00e1 contenido en dos t\u00edtulos, pues ambos son piezas que integran el t\u00edtulo notarial nuevo en cuya virtud podr\u00e1n acceder al Registro las transmisiones que a\u00fan no han accedido. Como consecuencia, no es procedente obligar al Registrador a reconstruir cada t\u00edtulo notarial de transmisi\u00f3n con expresiones que el t\u00edtulo notarial originario de objeto equivocado hubiere producido en otro folio registral y dentro de inscripciones que por la rectificaci\u00f3n han de perder vigencia.<\/p>\n

20 mayo 1993 <\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- Inscrita una finca a favor de una persona que cometi\u00f3 el error de no indicar que actuaba en nombre y representaci\u00f3n de otra, se pretende conseguir la concordancia con la realidad mediante un auto aprobatorio de un expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido, y la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n que considera que la finalidad del expediente no es \u00e9sta, sino que al haberse producido la inexactitud del Registro por un error en el t\u00edtulo, el cauce de rectificaci\u00f3n es el previsto en el apartado d) del art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria y no el de su apartado b). Por otra parte, esta calificaci\u00f3n no supone un exceso en la facultad calificadora de un documento judicial, sino que, de acuerdo con el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, pone de relieve la incongruencia del mandato con el procedimiento seguido.<\/p>\n

23 diciembre 1999 <\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- Los hechos que motivaron este recurso fueron los siguientes: se venden diversas participaciones de fincas por un precio de 3.500.000 pesetas, del que se confiesan recibidas 300.000 pesetas, manifest\u00e1ndose que el resto lo percibir\u00e1 el vendedor con cargo a un pr\u00e9stamo hipotecario que se formalizar\u00e1 a continuaci\u00f3n; en el cajet\u00edn de honorarios del Notario figura que la base tenida en cuenta son 13.500.000 pesetas; en la escritura siguiente del mismo Notario se formaliza el pr\u00e9stamo, que es de un principal de 18.500.000 pesetas, y en ella se autoriza por el deudor a la entidad prestamista a entregar 13.200.000 pesetas a la parte vendedora; dos meses despu\u00e9s de inscritas ambas escrituras, se presenta acta de rectificaci\u00f3n en la que el Notario, por s\u00ed solo, hace constar que se padeci\u00f3 el error de consignar que el precio de venta que se puso fue de 3.500.000 pesetas, cuando en realidad fueron 13.500.000 pesetas, denegando la inscripci\u00f3n la Registradora por considerar necesario el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n porque el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial permite rectificar al Notario los errores que resulten del contexto del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes, o de los que se tuvieron en cuenta al redactarlo; y si bien es cierto que el precio en la compraventa es un elemento relevante, en el presente caso, pese tal relevancia, se advierte con claridad meridiana tratarse de un supuesto de mero error material que se comprueba mediante la comparaci\u00f3n del documento rectificado con el autorizado a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

12 marzo 2001 <\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- Se plantea este recurso con motivo de solicitarse la rectificaci\u00f3n de un error cometido en tres t\u00edtulos que figuraban inscritos, por los que sucesivamente: 1) se vend\u00eda una finca, previa su segregaci\u00f3n, 2) se declaraba una obra nueva, y 3) se vend\u00eda la finca anterior. La rectificaci\u00f3n se solicita s\u00f3lo por el primer vendedor y por el \u00faltimo comprador, y la Direcci\u00f3n, confirmando el criterio del Registrador, considera necesario el consentimiento del titular intermedio \u2013primer adquirente y autor de la declaraci\u00f3n de obra nueva- porque para que la rectificaci\u00f3n sea eficaz precisa que sea consentida por todos los que fueron parte en los negocios que accedieron al Registro, como resulta de los art\u00edculos 1091, 1256, 1257 y 1259 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

19 diciembre 2002<\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- Hechos: en el Registro figura inscrita una finca a favor de determinada persona, que la adquiri\u00f3 por compra con previo aplazado y garantizado con hipoteca a favor del vendedor, adem\u00e1s de otra hipoteca posterior; se presenta escritura por la que el titular registral y otra persona que le hab\u00eda conferido un mandato manifiestan que la compra debi\u00f3 realizarse a favor del mandante, para ejecutar un negocio fiduciario, y solicitan que la finca se inscriba a favor de dicho mandante. La Direcci\u00f3n confirma la nota denegatoria diciendo que en la escritura ahora presentada lo que realmente se pretende es la rectificaci\u00f3n del Registro por rectificaci\u00f3n del negocio que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n a calificar, lo que no puede hacerse sin consentimiento de todos los que en \u00e9l intervinieron, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1257 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

2 septiembre 2004<\/p>\n

Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- 1. Apareciendo inscrita una finca urbana a favor de unos esposos conjuntamente, sin atribuci\u00f3n de cuotas y para su sociedad conyugal inscripci\u00f3n extendidas en 1977, se presenta ahora instancia privada suscrita por la esposa solicitando la rectificaci\u00f3n del car\u00e1cter del bien, de ganancial a privativo, alegando que la compra la efectu\u00f3 ella en estado de soltera por adjudicaci\u00f3n del Instituto Nacional de la Vivienda. A la instancia se acompa\u00f1a el certificado de matrimonio (1974) el contrato de venta del ministerio de la vivienda (1975) sin sello de tal organismo y la escritura de compraventa de 1977. La registradora deniega la rectificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n, que a su juicio estaba bien extendida en su d\u00eda, por falta de consentimiento del esposo.<\/p>\n

    \n
  1. El defecto debe ser confirmado. Aunque el recurrente alega que se padeci\u00f3 en su d\u00eda un error de concepto al extenderse el asiento, es m\u00e1s cierto que en realidad invoca error en el t\u00edtulo que lo motiv\u00f3, y para lograr la rectificaci\u00f3n del Registro por error en el t\u00edtulo el art\u00edculo 40, letra d, de la Ley Hipotecaria es tajante al exigir el consentimiento de los titulares o la oportuna resoluci\u00f3n judicial. Solamente en casos excepcionales y en virtud de documentos fehacientes y aut\u00e9nticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes se puede lograr la rectificaci\u00f3n cuando palmariamente resulte de los aportados que el asiento estaba err\u00f3neamente extendido.<\/li>\n<\/ol>\n

    En este supuesto de tales documentos se desprende lo contrario a lo que pretende el recurrente pues por s\u00ed solos no desvirt\u00faan la voluntad expresada en su d\u00eda ya que tanto el contrato de adjudicaci\u00f3n como la escritura de venta se celebraron con posterioridad a la celebraci\u00f3n del matrimonio, por lo que no pueden quedar fuera de la regla general del art\u00edculo 40, letra d, siendo correcta la actuaci\u00f3n de la Registradora que requiere el consentimiento del esposo o el de sus herederos si hubiera fallecido para acceder a la rectificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

    13 septiembre 2005<\/p>\n

    Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- 1. El objeto del presente recurso se centra en la negativa de la Registradora de la Propiedad a practicar rectificaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo y su conversi\u00f3n en una anotaci\u00f3n de demanda, \u2013que era la anotaci\u00f3n originariamente solicitada, pero que debido a un error en el mandamiento presentado no se hab\u00eda extendido como tal\u2013, siendo el motivo de la denegaci\u00f3n el que la finca pertenece a un titular registral distinto de la persona demandada en el procedimiento judicial.<\/p>\n

      \n
    1. Es preciso en primer t\u00e9rmino analizar la primera operaci\u00f3n llevada a cabo en el Registro, es decir, la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, tal y como ordenaba el mandamiento, cuando de la resoluci\u00f3n judicial insertada literalmente en el mismo resultaba que lo que se hab\u00eda acordado en el proceso era una anotaci\u00f3n preventiva de demanda. Se trata de un error de concepto en la inscripci\u00f3n, motivado por un mandamiento judicial igualmente err\u00f3neo, ya que no cabe ordenar judicialmente (ni practicar anotaci\u00f3n del mismo) un mandamiento de embargo que transcribe literalmente una providencia acordando la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda en ejercicio de una acci\u00f3n con trascendencia registral.<\/li>\n
    2. Cuando posteriormente se presenta de nuevo el mandamiento advirtiendo el error, la finca hab\u00eda sido adjudicada a tercer adquirente, en virtud de documento presentado con anterioridad a aqu\u00e9l, por lo que la Registradora deniega la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de demanda, por tratarse de persona distinta. Esta calificaci\u00f3n resulta adecuada a la luz del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, regulador del principio de tracto sucesivo, que impide la pr\u00e1ctica de la conversi\u00f3n solicitada, en la medida en que la finca ha pasado a pertenecer a un tercero cuyos derechos pueden verse perjudicados.<\/li>\n
    3. Lo procedente en definitiva es iniciar la rectificaci\u00f3n del asiento de anotaci\u00f3n de embargo indebidamente practicado, conforme a las reglas reguladoras de la rectificaci\u00f3n de los errores de concepto. En consecuencia, ser\u00e1 preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados (y por tanto el del actual titular registral) o en su defecto deber\u00e1 acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquellos (art\u00edculos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento). Entretanto debe rechazarse la rectificaci\u00f3n solicitada unilateralmente.<\/li>\n<\/ol>\n

      En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

      3 octubre 2005<\/p>\n

      <\/a> Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- 1. La presente resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Joaqu\u00edn Serrano Valverde, notario de Sevilla, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad n\u00famero nueve de la misma localidad, a inscribir una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

      Son dos los defectos alegados por la Sra. Registradora: a)… ; b) error num\u00e9rico en las valoraciones.<\/p>\n

        \n
      1. Respecto del segundo defecto de la nota de calificaci\u00f3n, como indica la misma Sra. Registradora en su nota de calificaci\u00f3n, no tiene importancia relevante, toda vez que, las cifras se encuentran correctamente consignadas en las estipulaciones por lo que el error en la parte expositiva de la escritura no adquiere el car\u00e1cter de defecto que suspenda la inscripci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

        6 junio 2006<\/p>\n

        Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- Inscrita una finca como ganancial cuando, despu\u00e9s, el adquirente pretende su transformaci\u00f3n en privativa por entender que hubo un error en el t\u00edtulo que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n, la rectificaci\u00f3n requiere el consentimiento del otro c\u00f3nyuge. Puede verse, m\u00e1s ampliamente, en el apartado posterior \u201cRectificaci\u00f3n (r\u00e9gimen matrimonial)\u201d.<\/p>\n

        19 junio 2010<\/p>\n

        Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una diligencia de subsanaci\u00f3n de una escritura de la que resulta la rectificaci\u00f3n de \u00e9sta en el sentido de tener por no puesto como adquirente a uno de los intervinientes en la misma que inscribi\u00f3 ya su derecho de propiedad. Por la registradora se alega la imposibilidad de ir contra los propios actos y se se\u00f1ala que dicha alteraci\u00f3n supone una nueva transmisi\u00f3n para la que no hay causa suficiente. Los recurrentes, por su parte, alegan que no pudieron tener presentes al momento de llevar a cabo la formalizaci\u00f3n de la escritura determinadas circunstancias relativas a explotaciones agrarias, as\u00ed como el resto de argumentos que se han reflejado al extractar el texto del escrito de recurso.<\/p>\n

          \n
        1. Se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura p\u00fablica cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisi\u00f3n dominical, inscrita y protegida por la presunci\u00f3n del art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, no puede dejarse sin efecto la transmisi\u00f3n operada como si se tratara de un mero error del t\u00edtulo o de la inscripci\u00f3n, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes.<\/li>\n
        2. En este sentido, debe tenerse en cuenta el lapso temporal que ha mediado entre la fecha de la escritura (12 de junio de 2009) y la fecha de la diligencia de subsanaci\u00f3n (3 de noviembre de 2009) durante el cual el adquirente ha figurado como titular registral. Ello supone que deber\u00e1 destruirse la presunci\u00f3n de legitimaci\u00f3n derivada del asiento registral practicado en su d\u00eda (bajo salvaguardia de los tribunales, ex art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. art\u00edculos 1.218 del C\u00f3digo Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a trav\u00e9s de procedimiento adecuado.<\/li>\n
        3. Lo anterior no es \u00f3bice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los t\u00e9rminos de la escritura cuando \u00e9stos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificaci\u00f3n o aclaraci\u00f3n y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteraci\u00f3n siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (art\u00edculos 1.261 y 1.275 del C\u00f3digo Civil, y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la raz\u00f3n de la modificaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n, a fin de evitar que por una v\u00eda indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisi\u00f3n de los bienes y derechos.<\/li>\n
        4. En definitiva, nada impedir\u00eda que se dejara sin efecto un t\u00edtulo inscrito con el consentimiento de todos los titulares (ex art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en el error de consentimiento de alguno de los contratantes, y sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve. Pero lo que no cabe, so pena de alterar las reglas generales de formalizaci\u00f3n de los contratos e inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificaci\u00f3n sustantiva del t\u00edtulo por una mera diligencia como si de una rectificaci\u00f3n material se tratara.<\/li>\n
        5. La alegaci\u00f3n de los recurrentes relativa al pago por el adquirente no debe alterar las conclusiones a la luz de lo expuesto. En efecto, nadie duda de que el pago lo pudo realizar el adquirente como tercero, pero lo cierto es que adem\u00e1s de pagador era accipiens. Por tanto, adquiri\u00f3 el bien seg\u00fan la escritura, pas\u00f3 a ser titular registral, y operado dicho cambio no cabr\u00e1 obtener su alteraci\u00f3n sino en los t\u00e9rminos indicados. En esta l\u00ednea, el hecho de que el adquirente constituyese la hipoteca dirigida a la adquisici\u00f3n, confirma las consideraciones expuestas. En efecto, el hecho de que no s\u00f3lo haya sido titular registral sino de que adem\u00e1s haya ejercido su condici\u00f3n de tal constituyendo derechos a favor de terceras personas, debe llevar a exigir que los cambios se verifiquen en virtud de justa causa.<\/li>\n<\/ol>\n

          En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

          12 agosto 2011<\/p>\n

          Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n a resolver en este recurso es si para dejar sin efecto una serie de cancelaciones de hipotecas que se han practicado por error en el t\u00edtulo que las motiv\u00f3, bastan unas escrituras de rectificaci\u00f3n y aclaraci\u00f3n otorgadas s\u00f3lo por el que fue titular registral de dichas hipotecas o, por el contrario, es necesario el consentimiento de los titulares registrales actuales de dichas fincas. En la nota de calificaci\u00f3n la registradora hace constar que del historial de las fincas resulta que se practic\u00f3 la cancelaci\u00f3n de la hipoteca en el a\u00f1o 2007; que los titulares del dominio de las cincuenta y cuatro fincas en las que se pretende dejar sin efecto la cancelaci\u00f3n asumieron la deuda y se subrogaron en la hipoteca inscrita, salvo el propietario de la finca registral 49.906 que adquiri\u00f3 una vez cancelada la hipoteca, existiendo en esta finca una hipoteca inscrita con posterioridad a favor de otra entidad. En la \u00faltima escritura de subsanaci\u00f3n, los representantes de la entidad bancaria acreedora aportan cincuenta y cuatro certificaciones expedidas por apoderados del banco de los que resultan los saldos actuales de los pr\u00e9stamos cuya hipoteca ha sido cancelada err\u00f3neamente.<\/p>\n

            \n
          1. El recurso no puede ser estimado. El art\u00edculo 40 d) de la Ley Hipotecaria es claro al se\u00f1alar el procedimiento de rectificaci\u00f3n del Registro cuando la inexactitud tabular tuviese su causa en \u00abfalsedad, nulidad o defecto del t\u00edtulo que hubiese motivado el asiento\u00bb. En estos casos se exige consentimiento del titular o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial. S\u00f3lo si los errores padecidos en un t\u00edtulo inscribible pueden ser comprobados plenamente a trav\u00e9s de documentos aut\u00e9nticos, que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes (documentos que ponen de manifiesto la falta de concordancia entre el Registro y la realidad jur\u00eddica), bastar\u00e1 la extensi\u00f3n del asiento a petici\u00f3n del interesado, con la presentaci\u00f3n de los mismos, y sin que sea necesario entonces acudir a los procedimientos legalmente establecidos en el citado art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 7 de mayo de 1978 y 4 de octubre de 2007 y 7 de marzo de 2011). Pero esta excepci\u00f3n no es aplicable al supuesto de hecho planteado. En efecto, no puede admitirse, como pretende el recurrente, que al haberse pactado al amparo del art\u00edculo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que la cantidad exigible para el caso de ejecuci\u00f3n sea la resultante de la liquidaci\u00f3n efectuada por el banco, baste con la incorporaci\u00f3n a la escritura de subsanaci\u00f3n de las certificaciones de los apoderados de la entidad que acreditan el saldo vivo de los pr\u00e9stamos para rectificar el error. Las referidas certificaciones carecen de valor de documento aut\u00e9ntico a los efectos expresados y las cancelaciones han producido, desde su realizaci\u00f3n, relevantes efectos: se presume extinguido el derecho inscrito y el asiento de cancelaci\u00f3n est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. art\u00edculos 1.3 y 96 de la Ley Hipotecaria). Adem\u00e1s, a\u00fan cuando se probase de forma fehaciente el hecho negativo de la falta de extinci\u00f3n por pago de las obligaciones garantizadas, ello no ser\u00eda suficiente \u00abper se\u00bb para dar por acreditado el error, pues si bien la garant\u00eda no puede subsistir sin la obligaci\u00f3n asegurada (cfr. art\u00edculos 1847 y 1857 n\u00famero 1 del C\u00f3digo Civil), nada impide que \u00e9sta subsista sin aquella, por lo que la eventual prueba de la falta de extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n asegurada no es suficiente, a los efectos de su rectificaci\u00f3n registral, para entender acreditado que la cancelaci\u00f3n de la hipoteca por su titular haya sido necesariamente err\u00f3nea.<\/li>\n<\/ol>\n

            En definitiva, el hecho de que la escritura de cancelaci\u00f3n se haya otorgado unilateralmente no implica, una vez verificada la cancelaci\u00f3n, que su anulaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n pueda ser acordada unilateralmente por la entidad bancaria, del mismo modo que, por ejemplo, la hipoteca constituida unilateralmente no puede cancelarse simplemente por otra declaraci\u00f3n unilateral contraria (cfr. art\u00edculo 141 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

            En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

            18 agosto 2011<\/p>\n

            Por inexactitud del t\u00edtulo<\/strong>.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso, se presenta a inscripci\u00f3n una escritura de aclaraci\u00f3n y subsanaci\u00f3n, otorgada el d\u00eda 11 de octubre de 2011, acompa\u00f1ada de un acta notarial del mismo d\u00eda, por las que se pretende rectificar determinados errores que, seg\u00fan se expresa, han determinado que los asientos del Registro no se ajusten a la realidad respecto de las fincas que se describen y fueron objeto de adjudicaci\u00f3n por determinada herencia mediante auto judicial de 14 de noviembre de 2005 por el que se aprob\u00f3 el acuerdo transaccional al que llegaron todos los herederos, dando fin al procedimiento para la divisi\u00f3n judicial de la herencia. Dichos documentos notariales subsanatorios son otorgados no por todos los firmantes del referido acuerdo transaccional sino \u00fanicamente por los titulares registrales y \u00fanicos adjudicatarios de las dos fincas cuya descripci\u00f3n es objeto de la rectificaci\u00f3n pretendida.<\/p>\n

            Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, el registrador considera \u00abnecesario aportar nuevo documento otorgado por todos los interesados en la rectificaci\u00f3n, teniendo en cuenta que como \u00abinteresados\u00bb hay que incluir no s\u00f3lo a los titulares registrales, sino tambi\u00e9n a todos aquellos que otorgaron el documento defectuoso, e incluso a todos aquellos a quienes la rectificaci\u00f3n afecte en cualquier forma a su derecho inscrito\u00bb. A esta cuesti\u00f3n debe ce\u00f1irse el presente recurso (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), sin que deba decidirse si los documentos aportados con el escrito del recurrente y no tenidos a la vista por el registrador en el momento de la calificaci\u00f3n son o no suficientes por s\u00ed mismos para estimar acreditado el error que se pretende subsanar.<\/p>\n

              \n
            1. Es regla b\u00e1sica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (art\u00edculo 1, p\u00e1rrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006 y 23 de agosto de 2011), la rectificaci\u00f3n de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya alg\u00fan derecho -l\u00f3gicamente siempre que se trate de materia no sustra\u00edda al \u00e1mbito de autonom\u00eda de la voluntad-, bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho (cfr. art\u00edculos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

              No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o resoluci\u00f3n judicial, o sin una acreditaci\u00f3n fehaciente de lo manifestado que desvirt\u00fae el contenido del t\u00edtulo que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n vigente.<\/p>\n

              Si lo que realmente se rectifica no es un error del Registro sino de la formalizaci\u00f3n de negocios que hayan accedido al mismo, ser\u00e1 necesario para su reflejo tabular el consentimiento del titular registral pero tambi\u00e9n que tales rectificaciones sean eficaces por s\u00ed mismas y esa eficacia no puede admitirse si no es consentida por todos los que fueron parte en aqu\u00e9llos (cfr. art\u00edculos 1.091, 1.256, 1.257 y 1.259 del C\u00f3digo Civil). Ahora bien, esta Direcci\u00f3n General ha declarado en diversas ocasiones (entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005 y 19 de junio de 2010) que cuando la rectificaci\u00f3n se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y aut\u00e9nticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastar\u00e1 para llevar a cabo la subsanaci\u00f3n tabular la mera petici\u00f3n de la parte interesada acompa\u00f1ada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.<\/p>\n

                \n
              1. En el presente caso, ambas partes, recurrente y registrador, est\u00e1n de acuerdo en que el supuesto planteado ha de encuadrarse en el \u00e1mbito de los art\u00edculos 217 y 219 de la Ley Hipotecaria, en cuanto se trata de rectificar errores padecidos en los documentos primitivos presentados a inscripci\u00f3n, de suerte que es necesario en este caso el consentimiento de los interesados. Pero discrepan a la hora de interpretar el alcance de esa exigencia pues si el registrador entiende que es necesario el consentimiento de todos los otorgantes del documento defectuoso, para la recurrente es suficiente que s\u00f3lo consientan la rectificaci\u00f3n los adjudicatarios de las dos fincas cuyos datos identificativos se modifican.<\/li>\n<\/ol>\n

                De los documentos que fueron presentados para la calificaci\u00f3n del registrador, no resulta probado el error en que incurrieron los interesados y que ahora se pretende subsanar. Por tanto, no habi\u00e9ndose acreditado fehacientemente el error, debe exigirse el consentimiento de todos los interesados en la partici\u00f3n aprobada judicialmente o, en su defecto, la correspondiente resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

                De los documentos que acompa\u00f1an al escrito de recurso, parece que podr\u00eda considerarse justificado, una vez cotejados con las inscripciones practicadas, el error cuya subsanaci\u00f3n se pretende, sin necesidad de exigir el consentimiento de todos los interesados en la partici\u00f3n. En efecto, si del cotejo del auto judicial que aprueba la partici\u00f3n con los asientos registrales resultara que la descripci\u00f3n de las fincas en el citado auto no se corresponde con la que consta en el folio de las fincas registrales rese\u00f1adas en el mismo auto, los \u00fanicos interesados, al reunir la condici\u00f3n de titulares registrales de las dos fincas descritas podr\u00edan realizar la rectificaci\u00f3n del asiento, al no existir otros titulares de derechos inscritos que puedan ser perjudicados. Ello porque, como se expres\u00f3 en la Resoluci\u00f3n de 19 julio 1994, en la pr\u00e1ctica de las inscripciones solicitadas ha de evitarse la realizaci\u00f3n de tr\u00e1mites adicionales o desproporcionados con la solicitud realizada por los particulares, a fin de que el inter\u00e9s leg\u00edtimo de los mismos en someterse a los efectos del sistema registral pueda resultar obstaculizado. En este caso concreto, se tratar\u00eda de una aclaraci\u00f3n realizada por quienes, seg\u00fan los t\u00e9rminos en los que se realiza, \u00fanicamente pueden ver menoscabada su posici\u00f3n contractual, ya que lo que se hace es despejar las dudas existentes sobre la descripci\u00f3n de las fincas a ellos adjudicadas. No ser\u00eda necesario, por tanto, exigir que tambi\u00e9n constara nuevamente el consentimiento de los adjudicatarios de otras fincas cuyos asientos registrales no son objeto de rectificaci\u00f3n alguna.<\/p>\n

                Lo que sucede en el presente supuesto es que los documentos que podr\u00edan tener virtualidad, en su caso, para acreditar el error, no deben ni pueden ser tenidos en cuenta para la resoluci\u00f3n del recurso, habida cuenta que no fueron aportados al registrador para su calificaci\u00f3n. Ello compele a la desestimaci\u00f3n del presente recurso, por no haberse acreditado el error, en los t\u00e9rminos expresados.<\/p>\n

                Por ello, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.<\/p>\n

                29 febrero 2012<\/p>\n

                [1]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n fue anulada por otra posterior de 27 de diciembre del mismo a\u00f1o, pues por comunicaci\u00f3n del Presidente de la Audiencia, fechada el 23 de noviembre, la Direcci\u00f3n General tuvo conocimiento de que el Presidente hab\u00eda desestimado la apelaci\u00f3n del Notario recurrente, quien interpuso recurso de queja. La Direcci\u00f3n General confirm\u00f3 el Auto de inadmisi\u00f3n del recurso y desestim\u00f3 la queja por considerar que la apelaci\u00f3n se produjo transcurrido el plazo de quince d\u00edas h\u00e1biles que se\u00f1ala el art\u00edculo 12 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                ERROR Por inexactitud del t\u00edtulo Por inexactitud del t\u00edtulo.- Hechos: utilizando un poder para comprar conferido por dos hermanos, el apoderado compra una finca para uno de ellos y, transcurridos tres a\u00f1os desde que se inscribi\u00f3 la compra a favor de \u00e9ste, el apoderado, utilizando el mismo poder, otorga una escritura en la que afirma […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[5186],"tags":[1526,5192],"class_list":{"0":"post-21608","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-error","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-por-inexactitud-del-titulo","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21608","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21608"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21608\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21608"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21608"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21608"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}