{"id":21663,"date":"2016-04-01T09:50:10","date_gmt":"2016-04-01T08:50:10","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=21663"},"modified":"2016-04-01T11:12:20","modified_gmt":"2016-04-01T10:12:20","slug":"ineficacia-del-deslinde-para-inscribir-un-exceso-de-cabida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/exceso-de-cabida\/ineficacia-del-deslinde-para-inscribir-un-exceso-de-cabida\/","title":{"rendered":"Ineficacia del deslinde para inscribir un exceso de cabida"},"content":{"rendered":"

EXCESO DE CABIDA
<\/strong><\/h1>\n

Ineficacia del deslinde para inscribir un exceso de cabida<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Ineficacia del deslinde para inscribir un exceso de cabida<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Son hechos determinantes para la resoluci\u00f3n de este recurso, los siguientes: a) Se presenta en el Registro de la Propiedad de Purchena, copia del acta autorizada por el Notario de esa localidad Don Eduardo P\u00e9rez Hern\u00e1ndez el d\u00eda 30 de septiembre de 2004 (n.\u00ba de protocolo 1802), referida a la finca registral 3492-N (radicada en t\u00e9rmino de Macael e inscrita en el Registro de la Propiedad de Purchena). Dicho instrumento p\u00fablico ten\u00eda por objeto la protocolizaci\u00f3n del testimonio (expedido por el Secretario Judicial) de un Acta Judicial de deslinde en la que se se\u00f1alaba como comparecientes, adem\u00e1s del promotor de la misma (ahora recurrente), a los colindantes D. Jos\u00e9 S\u00e1nchez Molina, a Do\u00f1a Carmen Cano Garc\u00eda y al Ayuntamiento de Macael.<\/li>\n<\/ol>\n

    En dicha acta judicial consta lo siguiente: \u00abEl deslinde se acuerda en la forma establecida en el plano incorporado a la escritura de fecha 6- febrero-2004, n.\u00ba de protocolo 441, otorgada ante el Notario de Albox, Don Mariano Expedito Gil Gil Albaladejo. Estando de acuerdo todos los asistentes se da por terminado la presente diligencia, extendi\u00e9ndose este acta que firman todos…\u00bb.<\/p>\n

    Al Registro, se presenta la copia del acta de protocolizaci\u00f3n y la copia aut\u00e9ntica de la escritura relacionada en el acta judicial, que en su d\u00eda hab\u00eda sido objeto de calificaci\u00f3n negativa (ahora no recurrida), suspendiendo la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida de 36 metros y 58 dec\u00edmetros cuadrados, as\u00ed como la alteraci\u00f3n de los linderos. En dicha escritura \u2013en el expositivo\u2013 se indicaba que la finca en cuesti\u00f3n linda: derecha, entrando, Dolores Rodr\u00edguez Casta\u00f1o; izquierda, calle de su situaci\u00f3n a la que tambi\u00e9n da su frente, y fondo, Mar\u00eda Casta\u00f1o P\u00e9rez, hoy calle; y en el otorgamiento \u00abcuarto\u00bb, el Notario indica lo siguiente: \u00abMe entregan un plano firmado por los otorgantes en el que consta la superficie del solar seg\u00fan reciente medici\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

      \n
    1. b) La calificaci\u00f3n negativa que recae sobre el acta de protocolizaci\u00f3n del deslinde judicial se basaba, sustancialmente, en estos dos motivos: a) la imposibilidad de hacer constar en la inscripci\u00f3n la mera remisi\u00f3n a un plano incorporado a una escritura, al no ser posible trasladar el plano a la inscripci\u00f3n en que debe constar claramente la descripci\u00f3n de la finca; b) y porque la inscripci\u00f3n del acta de deslinde de la finca con una superficie de 96,68 metros, implicar\u00eda la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida, y de los nuevos linderos manifestados en la escritura que se acompa\u00f1a, sin utilizar los medios previstos para ello en las leyes.<\/li>\n
    2. Antes de entrar en el examen de los dos defectos que pone de manifiesto la nota de calificaci\u00f3n, conviene realizar estas precisiones: a) Que conforme a una doctrina com\u00fanmente admitida \u2013y que ha inspirado anteriores pronunciamientos de este Centro Directivo-, las operaciones de deslinde y amojonamiento llevadas a cabo con arreglo a lo preceptuado en el T\u00edtulo XV del Libro III de Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (a\u00fan vigente en este punto), no dan ni quitan derechos, ni sirven para despojar de todo o parte de terrenos lim\u00edtrofes mientras no recaiga sentencia en el juicio declarativo que corresponda. Por ello, la fuerza y valor de tales operaciones realizadas en la v\u00eda de la jurisdicci\u00f3n voluntaria, inter volentes, no gozan de la eficacia de la cosa juzgada (ni en sentido negativo, puesto que siempre ser\u00eda posible un ulterior proceso contradictorio sobre la misma cuesti\u00f3n; ni en sentido positivo, pues los efectos de la resoluci\u00f3n no vinculan en la resoluci\u00f3n del fondo de un proceso posterior).<\/li>\n<\/ol>\n

      M\u00e1s bien, su eficacia depende del consentimiento de los interesados, por lo que el examen de la adecuaci\u00f3n de tales t\u00edtulos a aquellos requisitos que vengan imperativamente exigidos por la legislaci\u00f3n hipotecaria, habr\u00e1 de seguir necesariamente esta premisa.<\/p>\n

      A mayores, es tambi\u00e9n opini\u00f3n general de la doctrina cient\u00edfica que, en la llamada jurisdicci\u00f3n voluntaria, no hay \u2013propiamente-ejercicio de la potestad jurisdiccional en los t\u00e9rminos que establece el art\u00edculo 117.3 de la Constituci\u00f3n, raz\u00f3n por la cual, en los actos de jurisdicci\u00f3n voluntaria no cabe hablar de un verdadero proceso.<\/p>\n

        \n
      1. b) Que, a tenor de dispuesto en el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n registral de los documentos judiciales se extiende a la adecuaci\u00f3n, o congruencia, de la resoluci\u00f3n dictada con el procedimiento seguido \u2013resoluci\u00f3n y procedimiento que, dicho sea de paso, no existen en este caso como tales\u2013 y a los obst\u00e1culos que surjan del Registro; por supuesto, tambi\u00e9n, a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado.<\/li>\n<\/ol>\n

        De lo anteriormente expuesto se extrae una consecuencia evidente, y es que, si ese es el alcance de la calificaci\u00f3n registral respecto de resoluciones judiciales que puedan ser consecuencia del ejercicio de verdadera potestad jurisdiccional, con mayor intensidad a\u00fan habr\u00e1 de desplegar su eficacia trat\u00e1ndose de un acto de jurisdicci\u00f3n voluntaria (privado de la eficacia de la cosa juzgada, no lo olvidemos); especialmente, en lo que se refiera a aquellos obst\u00e1culos que surjan del registro. Y no solo para que el acceso al Registro por parte del titulo objeto de calificaci\u00f3n cumpla plenamente con aquellos requisitos que imperativamente vengan establecidos por la legislaci\u00f3n hipotecaria, sino tambi\u00e9n con aquellos otros derivados de la normas especiales que busquen la coordinaci\u00f3n del Registro de la Propiedad con otros Registros Administrativos. Tal sucede, por ejemplo, con el Catastro.<\/p>\n

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        1. b) Y por lo que se refiere al segundo de los defectos (el primero est\u00e1 recogido anteriormente, dentro de la voz \u201cDESLINDE\u201d, en el apartado \u201cRequisitos<\/em>), es tambi\u00e9n evidente que la inscripci\u00f3n del acta de deslinde de la finca con una superficie de 96,68 metros implicar\u00eda la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida (nada menos que de un sesenta por ciento respecto de la superficie inscrita) y de los nuevos linderos manifestados en la escritura que se acompa\u00f1a a inscripci\u00f3n junto con el acta de protocolizaci\u00f3n, sin utilizar los medios previstos para ello en las leyes, (art\u00edculos 200 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 298 de su Reglamento y 53 de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre), pues en modo alguno cabe atribuir al acta judicial de deslinde (cuyos efectos como acto de jurisdicci\u00f3n voluntaria han quedado prefijados) una eficacia o virtualidad superior a la que tendr\u00eda una escritura que documentara un posible exceso de cabida; y mucho menos a\u00fan \u2013por supuestoun efecto taumat\u00fargico respecto de la escritura publica a la que en cierto sentido se superpone y que tampoco los cumple (salta palmariamente a la vista, por ejemplo, la omisi\u00f3n de la certificaci\u00f3n catastral, descriptiva y gr\u00e1fica, que permita la perfecta identificaci\u00f3n de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente).<\/li>\n<\/ol>\n

          Es decir, que el acta judicial de deslinde, que en este caso vendr\u00eda a consignar el exceso de cabida per relationem, en modo alguno es un medio privilegiado que sirva para eludir los requisitos que habr\u00eda de superar una escritura publica que documente un exceso de cabida y pretenda acceder al Registro. Sin olvidar, por \u00faltimo, que, como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo: La registraci\u00f3n de un exceso de cabida \u00abstricto sensu\u00bb s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral.<\/p>\n

          Que fuera de esta hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida que seg\u00fan el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta \u00faltima a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente.<\/p>\n

          Que para la registraci\u00f3n de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca.<\/p>\n

          Por lo expuesto, tambi\u00e9n ha de confirmase el segundo defecto indicado en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

          20 abril 2005<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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