{"id":22686,"date":"2016-05-08T19:14:21","date_gmt":"2016-05-08T17:14:21","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=22686"},"modified":"2017-10-10T02:17:05","modified_gmt":"2017-10-10T00:17:05","slug":"calificacion-registral-de-los-deberes-de-transparencia-en-la-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/calificacion-registral-de-los-deberes-de-transparencia-en-la-hipoteca\/","title":{"rendered":"Calificaci\u00f3n registral de los deberes de transparencia en la hipoteca"},"content":{"rendered":"

Calificaci\u00f3n registral de los deberes de transparencia en la hipoteca<\/strong><\/span><\/p>\n

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Resumen de la resoluci\u00f3n DGRN 9 marzo<\/a> 2016<\/p>\n

 <\/p>\n

Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/p>\n

@BallugeraCarlos<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

TRATOS PRELIMINARES Y DEBERES DE TRANSPARENCIA<\/strong><\/span><\/h6>\n

\u00a0 La contrataci\u00f3n masiva en las sociedades de consumo contempor\u00e1neas viene de la mano de la aparici\u00f3n en escena de los tratos preliminares. De quedar ocultos en los bastidores de la trama de la contrataci\u00f3n por negociaci\u00f3n, con las condiciones generales aparecen, se hacen visibles y se objetivan, por escrito o en medios duraderos, en forma de inscripciones en registros p\u00fablicos \u2013RCGC, Registro estatal Ley 2\/2009-, publicidad, informaci\u00f3n previa al contrato, tablones de anuncios, folletos, tarifas, condiciones generales a disposici\u00f3n del p\u00fablico, formularios publicados en las web de las empresas, fichas, ofertas vinculantes, evaluaciones de solvencia, etc.<\/p>\n

\u00a0 Al mismo tiempo, el legislador pretende combatir la asimetr\u00eda informativa que existe en ese intercambio, estableciendo requisitos de transparencia, deberes de informaci\u00f3n, obligaciones, unas veces a cargo de los predisponentes, otras a cargo de administraciones, notarios, etc.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

DEBERES DE TRANSPARENCIA Y CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL<\/strong><\/span><\/h6>\n

\u00a0 Por su parte, la jurisprudencia del TS viene considerando desde hace tiempo la contrataci\u00f3n con condiciones generales como una categor\u00eda contractual diferenciada \u201cque se caracteriza por tener un r\u00e9gimen propio y espec\u00edfico, que hace descansar su eficacia \u00faltima, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuraci\u00f3n contractual en orden, especialmente al reforzamiento de la informaci\u00f3n\u201d [resoluci\u00f3n 9 marzo 2016].<\/p>\n

\u00a0 La DGRN viene desde hace tiempo tambi\u00e9n, diciendo que \u201cel registrador de la Propiedad en el ejercicio de su funci\u00f3n calificadora, especialmente en presencia de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios concedidos a personas f\u00edsicas y garantizados con viviendas, \u00abdeber\u00e1 tambi\u00e9n rechazar la inscripci\u00f3n de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de informaci\u00f3n y transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios […] \u2013Orden EHA 2899\/2011, art. 6 de la Ley 1\/2013, etc.\u2013\u00bb […] el registrador […] no s\u00f3lo puede sino que debe comprobar si en el proceso de contrataci\u00f3n han sido cumplidos los requisitos de informaci\u00f3n establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoraci\u00f3n de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporaci\u00f3n de las condiciones generales a los contratos de adhesi\u00f3n recogido en los art\u00edculos 5.1, 7 y 8 LCGC\u201d [resoluciones DGRN 13 septiembre<\/a> 2013, 5 febrero<\/a> 2014 o 22 enero<\/a>, 28 abril<\/a>, 25 septiembre<\/a> 2015 y 9 marzo 2016].<\/p>\n

\u00a0 Ahora, esta \u00faltima resoluci\u00f3n da un paso m\u00e1s y al enfrentar el cumplimiento por el notario de los deberes de informaci\u00f3n previa al contrato que le impone el art. 123-10, n\u00famero 2, del C\u00f3digo de consumo<\/a> de Catalu\u00f1a [CcC en adelante], reafirma esa doctrina mediante el an\u00e1lisis de tres niveles diferenciados en cuanto al tratamiento de la transparencia de las condiciones generales de cara a su inscripci\u00f3n, seg\u00fan que la informaci\u00f3n notarial afecte o no a la eficacia del contrato por adhesi\u00f3n, a la formaci\u00f3n de la voluntad contractual del consumidor o a la validez civil del contrato.<\/p>\n

\u00a0 Junto a esa relevante y detallada cuesti\u00f3n, la resoluci\u00f3n trata de la licitud de los intereses de demora, para pasar de ella a la configuraci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria por los mismos y al enjuiciamiento no de una sino de seis causas y cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

FUNDAMENTO DE LA ACTUACI\u00d3N REGISTRAL<\/strong><\/span><\/h6>\n

\u00a0 Recordemos una vez m\u00e1s, que seg\u00fan la presente resoluci\u00f3n, el registrador debe comprobar si en el proceso de contrataci\u00f3n se han cumplido los requisitos de informaci\u00f3n por el acreedor y por el notario. El fundamento de ese deber est\u00e1 en el profundo cambio que la contrataci\u00f3n masiva ha producido en el contrato por adhesi\u00f3n en general y en el pr\u00e9stamo hipotecario con condiciones generales de la contrataci\u00f3n en particular.<\/p>\n

\u00a0 La aparici\u00f3n y objetivaci\u00f3n documental de los tratos preliminares ha dado lugar al establecimiento por el legislador de muchos requisitos, deberes y obligaciones de transparencia e informaci\u00f3n previa al contrato.<\/p>\n

\u00a0 Esas obligaciones, que en la fase anterior a la celebraci\u00f3n del contrato son obligaciones legales, se vuelven, por la celebraci\u00f3n del mismo, obligaciones contractuales y como tales exigibles por su acreedor. En el pr\u00e9stamo, la aparici\u00f3n de tales obligaciones contractuales a cargo del acreedor y a favor del deudor, han cambiado el pr\u00e9stamo que de unilateral se ha vuelto bilateral.<\/p>\n

\u00a0 De ese modo el incumplimiento por el acreedor de sus deberes de transparencia le impide poner en mora al deudor tal y como ocurre con las obligaciones rec\u00edprocas. Por tanto, la falta de cumplimiento de los requisitos de informaci\u00f3n previa al contrato, quita la fuerza ejecutiva al t\u00edtulo, de ah\u00ed que el registrador, en el ejercicio de su calificaci\u00f3n, debe comprobar que tales deberes se hayan cumplido, a fin de que la hipoteca que se inscriba en el Registro de la propiedad tenga toda su fuerza.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

EFECTOS DE LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL<\/strong><\/span><\/h6>\n

\u00a0 Para terminar, antes de pasar al resumen, una matizaci\u00f3n propia de protecci\u00f3n de las personas consumidoras y adherentes. Se refiere a la diferencia de tratamiento registral seg\u00fan que el incumplimiento de un requisito de transparencia afecte o no a una concreta estipulaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0 Cuando el incumplimiento del deber de transparencia se refiera a alguna o algunas estipulaciones, concretas e identificables, de la hipoteca, es indudable que la intervenci\u00f3n del registrador en beneficio de la persona consumidora ser\u00e1 la denegaci\u00f3n de la cl\u00e1usula falta de transparencia con inscripci\u00f3n del resto.<\/p>\n

\u00a0 Pero cuando el incumplimiento de los requisitos de transparencia se refiera a la falta de puesta a disposici\u00f3n con antelaci\u00f3n suficiente del proyecto de escritura; de la ficha de informaci\u00f3n personalizada (FIPER); oferta vinculante o cuando no haya juicio notarial sobre la coincidencia o divergencia entre antecedentes obligatorios y contenido contractual, la soluci\u00f3n es distinta.<\/p>\n

\u00a0 En esos casos procede la inscripci\u00f3n de la hipoteca no la suspensi\u00f3n, sin perjuicio de la advertencia del registrador, en beneficio exclusivo del adherente, conforme al art. 23 LCGC y 81.2 TRLGDCU, de que el incumplimiento por el acreedor de sus deberes de transparencia puede dificultar la eficacia ejecutiva del t\u00edtulo conforme al \u00faltimo p\u00e1rrafo de art. 1100 CC, y arts. 87.1, 85.5 TRLGDCU y apartado o) del Anexo de la Directiva 93\/13\/CE.<\/p>\n

\u00a0 La suspensi\u00f3n de la hipoteca hasta que se haga constar en la escritura la constancia del cumplimiento por el acreedor de los requisitos de informaci\u00f3n previa al contrato puede ser perjudicial para la persona consumidora en el caso de que se haya condicionado la disposici\u00f3n del dinero a la inscripci\u00f3n de la hipoteca. Ser\u00eda un contrasentido aplicar la protecci\u00f3n de la persona consumidora en su perjuicio, por lo que lo procedente es inscribir la hipoteca pero hacer esa advertencia en beneficio \u2013ambas actuaciones- de la persona consumidora.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

Resumen de la resoluci\u00f3n DGRN 9 marzo<\/a> 2016<\/strong><\/span><\/h6>\n

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    \n
  1. Hipoteca. Cl\u00e1usulas. Intereses de demora. Deberes de informaci\u00f3n notarial. Vencimiento anticipado. ^<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Resoluci\u00f3n de 9 de marzo de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Barcelona n\u00ba 17, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de ciertos pactos en una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario de la citada entidad (CB).<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    EL CASO, LOS DEFECTOS Y LA DECISI\u00d3N DE LA DGRN<\/strong>.- Unos deudores personas consumidoras hipotecan a favor de Abanca una vivienda, que no es la habitual<\/u>, en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo de 68.000 euros de principal, del 16% del principal, en garant\u00eda de los intereses ordinarios al tipo m\u00e1ximo del 8% anual equivalente a 24 meses, un 25% del principal en garant\u00eda de los intereses de demora, equivalente a 20 meses al tipo m\u00e1ximo pactada<\/strong>, y un 10% del principal para costas y gastos.<\/p>\n

    La registradora pone tres defectos. Primero<\/u><\/strong>: que la cantidad que se asegura por intereses [de demora] es superior al l\u00edmite<\/strong> previsto por el art. 251.6.4 letra a) del C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a, por lo que suspende la inscripci\u00f3n de la hipoteca, sin que proceda la inscripci\u00f3n parcial, por afectar a un elemento esencial del derecho real de hipoteca cual es la responsabilidad hipotecaria. Defecto confirmado.<\/strong> Segundo<\/u><\/strong>, que no se indica en la escritura si se cumplen las obligaciones legales de informaci\u00f3n del notario del art. 123,10 Ley 22\/2010, de 20 de julio. [Los hechos resultan de la misma escritura donde se relacionan por el notario el cumplimiento de obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato de predisponente y notario, sin que entre ellas se encuentren las del citado art\u00edculo]. Defecto confirmado parcialmente.<\/strong> Tercero<\/u><\/strong>, de la cl\u00e1usula de resoluci\u00f3n o vencimiento anticipado se rechazan los siguientes pactos: 1.- La cl\u00e1usula se\u00f1alada con la letra b) [defecto confirmado], d), g) [defecto revocado], h<\/strong>) [confirmado] <\/strong>en cuanto establece el vencimiento anticipado de la deuda por raz\u00f3n de causas que pueden provocar la disminuci\u00f3n de la solvencia del deudor. 2.- La cl\u00e1usula se\u00f1alada con la letra e), i) [revocado] y j) [revocado] en<\/strong> cuanto establece el vencimiento anticipado por raz\u00f3n incumplimiento de obligaciones accesorias. 3.- La cl\u00e1usula se\u00f1alada con la letra f) [confirmado],<\/strong> en cuanto establece el vencimiento anticipado por raz\u00f3n de la falta de inscripci\u00f3n de la garant\u00eda.<\/p>\n

    REMISI\u00d3N AL RESUMEN DE OTRAS RESOLUCIONES.-<\/strong> Con car\u00e1cter previo se plantean en el recurso dos cuestiones (competencia administrativa para resolver el recurso y aplicaci\u00f3n del Derecho auton\u00f3mico), que ya fueron analizadas en la Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2015<\/a> y reiteradas en otras diez Resoluciones posteriores de fechas 8 (dos) y 9 (dos) de octubre, 21 de octubre, 10 (dos) de noviembre y 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 4 de enero de 2016 sobre la misma materia a cuyo resumen nos remitimos.<\/p>\n

    El recurso tambi\u00e9n aclara, como la resoluci\u00f3n de 10 noviembre<\/a> 2015, que se procede a resolver todas las cuestiones planteadas, no obstante, la suspensi\u00f3n de la norma objeto de aplicaci\u00f3n. En cuanto al resto, el caso es parecido<\/strong> con algunas variaciones que se indican, a las resoluciones citadas, por lo que nos remitimos al correspondiente resumen.<\/p>\n

    […] No puede admitirse la alegaci\u00f3n del recurrente<\/strong> de que desde el 9 octubre no puede ser invocado el citado art\u00edculo de la legislaci\u00f3n catalana hasta que no se levante la suspensi\u00f3n o se confirme la legalidad del mismo […] Ello es as\u00ed porque, tal suspensi\u00f3n s\u00f3lo afecta a las escrituras otorgadas a partir de la fecha<\/strong> en que la misma comienza a operar, pero no a las que fueron otorgadas bajo la vigencia de la norma (10 septiembre 2015).<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    PRIMER DEFECTO (APARTADO PRIMERO): LOS INTERESES MORATORIOS.- <\/strong>La cuesti\u00f3n de fondo principal<\/strong>, es si se aplica a los intereses moratorios de los pr\u00e9stamos hipotecarios el l\u00edmite del art. 251-6, n\u00famero 4, del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a. Se dan por reproducidos los argumentos de las resoluciones citadas con anterioridad que lo hacen aplicable[1]<\/a>.<\/p>\n

    En el presente caso la finalidad del pr\u00e9stamo no<\/u><\/strong> es la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual de los prestatarios sino otra distinta; por lo que no resulta aplicable, y no lo hace la registradora, la legislaci\u00f3n estatal [art. 114.III LH]<\/strong>.<\/p>\n

    Como ya se resolvi\u00f3 en las Resoluciones de 25 de septiembre y 8 y 9 de octubre de 2015, s\u00ed ser\u00eda aplicable<\/strong> la citada norma auton\u00f3mica<\/strong> catalana. Pues bien, esta norma catalana s\u00ed<\/u> es vulnerada<\/strong> ya que el l\u00edmite legal en la fecha de otorgamiento de la escritura de los intereses moratorios era del tipo el 10,50% durante toda la vida del pr\u00e9stamo, mientras que el estipulado es el resultado de adicionar 6 puntos porcentuales a los intereses ordinarios vigentes en el momento del devengo, el cual podr\u00eda ser superior al m\u00e1ximo legal en alg\u00fan momento de la vida del pr\u00e9stamo. El registrador debe<\/strong>, en este caso, rechazar la inscripci\u00f3n de la cl\u00e1usula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva<\/strong>; y eso es lo que efectivamente ha hecho la registradora<\/strong>, por lo que el defecto<\/strong> debe ser confirmado<\/u><\/strong> al encontrase bien fundamentada la nota de calificaci\u00f3n y haber actuado el registrador<\/strong> dentro del marco de extensi\u00f3n de sus facultades calificadoras [deber\u00eda evitarse el lenguaje sexista y hacer visible en el discurso a la mujer que firma la nota \u2013Conferencia de Beijing de 1995 y art. 15 LO 3\/2007].<\/p>\n

    PRIMER DEFECTO (APARTADO SEGUNDO): RESPONSABILIDAD POR INTERESES MORATORIOS.-<\/strong> No existiendo devengo de intereses moratorios no podr\u00e1 existir garant\u00eda hipotecaria de los mismos<\/strong> o, como ocurre en este caso, siendo el tipo m\u00e1ximo de inter\u00e9s moratorios a efectos obligacionales del 10,50%, no cabe que su cobertura hipotecaria tenga un tipo m\u00e1ximo del 15,00% porque nunca podr\u00e1n devengarse intereses de demora a dicho tipo.<\/p>\n

    Adicionalmente, en el caso de que la finalidad del pr\u00e9stamo fuera la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual<\/strong> del prestatario persona f\u00edsica \u2013lo que no ocurre en el presente supuesto<\/u>\u2013, dicha responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios deber\u00e1 tambi\u00e9n ser objeto de una segunda limitaci\u00f3n<\/strong>, consistente en que se deber\u00e1 incluir<\/strong> en la estipulaci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria la referencia a que el tipo m\u00e1ximo pactado a efectos de los intereses moratorios no ser\u00e1 aplicable \u00aben caso de exceder de tres veces el inter\u00e9s legal del dinero<\/strong> vigente en el momento del devengo\u00bb, o si se quiere, que s\u00f3lo se aplicar\u00e1 como un nuevo l\u00edmite para el supuesto de que el triple del inter\u00e9s legal del dinero fuera superior<\/strong>, y nunca como un l\u00edmite general a efectos hipotecarios. Tal segundo l\u00edmite viene impuesto por el art. 114 LH que es una norma de jerarqu\u00eda superior<\/strong> al C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a, el cual no puede impedir su operatividad en caso de concurrir el supuesto que provoca su aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    SEGUNDO DEFECTO: DEBERES DE INFORMACI\u00d3N NOTARIAL.-<\/strong> Tales deberes se establecen en el art. 123-10, n\u00famero 2, del C\u00f3digo de consumo<\/a> de Catalu\u00f1a [CcC en adelante]. Se plantea si la omisi\u00f3n en la escritura de hipoteca de haberse suministrado por el notario <\/strong>la informaci\u00f3n del n\u00famero 2 del indicado precepto, es motivo suficiente para suspender la inscripci\u00f3n de la hipoteca<\/strong>, lo que lleva a analizar la concreta naturaleza de las obligaciones<\/u><\/strong> del indicado art\u00edculo.<\/p>\n

    Sobre esta materia<\/u><\/strong>, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, recogida, entre otras, en las Sentencias de 18 junio<\/a> 2012, 9 de mayo<\/a> de 2013, 8 septiembre<\/a> 2014, 22 abril 2015<\/a> y 23 diciembre<\/a> 2015, ha sentado la doctrina acerca de que la contrataci\u00f3n con condiciones generales constituye una categor\u00eda contractual diferenciada<\/u><\/strong> de la contrataci\u00f3n negocial individual, que se caracteriza por tener un r\u00e9gimen propio y espec\u00edfico, que hace descansar su eficacia \u00faltima<\/u>, <\/strong>no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuraci\u00f3n contractual <\/u>en orden, especialmente al reforzamiento de la informaci\u00f3n<\/strong>. Estos deberes<\/u><\/strong> en la contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios, a nivel nacional, se materializa<\/strong> en el seguimiento del proceso de contrataci\u00f3n e informaci\u00f3n regulado en la Orden Ministerial EHA 2899\/2011<\/strong>.<\/p>\n

    La Direcci\u00f3n General en Resoluciones como las de 13 de septiembre<\/a> de 2013, 5 de febrero<\/a> de 2014 o 22 de enero<\/a>, 28 de abril<\/a> y 25 de septiembre<\/a> de 2015, ha dicho que el registrador de la Propiedad, especialmente en presencia de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios concedidos a personas f\u00edsicas y garantizados con viviendas, \u00abdeber\u00e1 tambi\u00e9n rechazar la inscripci\u00f3n<\/strong> de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de informaci\u00f3n y transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios<\/strong>, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cl\u00e1usulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen \u2013Orden EHA 2899\/2011, art. 6 de la Ley 1\/2013<\/u>, etc<\/strong>.\u2013\u00bb. La protecci\u00f3n del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia se\u00f1aladas, alcanza, por tanto, a la totalidad<\/strong> del proceso de contrataci\u00f3n que culmina<\/strong> en la constituci\u00f3n de la hipoteca mediante su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y que se inicia<\/strong> con la puesta a disposici\u00f3n del consumidor de la informaci\u00f3n precontractual (ficha de informaci\u00f3n precontractual, oferta vinculante y ficha de informaci\u00f3n personalizada) suficiente para que \u00e9ste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y contin\u00faa<\/strong> con la posibilidad de estudiar<\/strong> el contrato de pr\u00e9stamo durante tres d\u00edas antes de su firma y las obligaciones de informaci\u00f3n y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario<\/strong> autorizante del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

    El registrador no s\u00f3lo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de informaci\u00f3n establecidos en la normativa vigente<\/strong>, ya que se trata de un criterio objetivo<\/strong> de valoraci\u00f3n de la transparencia contractual y se incardina dentro<\/strong> del denominado control de incorporaci\u00f3n<\/strong> de las condiciones generales a los contratos de adhesi\u00f3n de los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC.<\/p>\n

    Pues bien, estos mismos criterios<\/u> han de aplicarse al art. 123-10, n\u00famero 2, del C\u00f3digo de consumo de<\/strong> Catalu\u00f1a [compatible<\/u> con su hom\u00f3nimo, el art. 30 de la Orden EHA 2899\/2011 nacional, <\/strong>en el sentido de considerar las exigencias de ese art\u00edculo CcC incardinadas en el control de inclusi\u00f3n]. <\/strong><\/p>\n

    Pero, ese propio \u00e1mbito del control de incorporaci\u00f3n<\/u> antes se\u00f1alado y los t\u00e9rminos del art. 30 de la Orden EHA 2899\/2011, que constituye la regla general<\/strong> de la actuaci\u00f3n notarial en este campo, genera que no todo<\/u> requisito o informaci\u00f3n recogido en la norma catalana deba tener la misma consideraci\u00f3n<\/strong> a los efectos de la inscripci\u00f3n registral. As\u00ed, se pueden se\u00f1alar los tres siguientes niveles diferenciados<\/u><\/strong>:<\/p>\n

    [1] La obligaci\u00f3n del notario de poner a disposici\u00f3n<\/strong> del prestatario con una antelaci\u00f3n de al menos cinco d\u00edas h\u00e1biles el contenido de la escritura<\/strong>, que ampl\u00eda los tres d\u00edas del art. 30.2 de la Orden EHA 2899\/2011, debe integrarse<\/strong> con \u00e9ste en el sentido que, tambi\u00e9n en el supuesto de aplicaci\u00f3n de la norma catalana, \u00abel cliente podr\u00e1 renunciar<\/strong> expresamente, ante el notario autorizante, al se\u00f1alado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura p\u00fablica tenga lugar en la propia notar\u00eda\u00bb. Pues bien, el cumplimiento de este requisito de puesta a disposici\u00f3n<\/strong> para su examen del proyecto<\/strong> de escritura, la efectividad<\/strong> de ese estudio anticipado o la renuncia<\/strong> del prestatario a su derecho a examinar el proyecto, debe tener un reflejo expreso en la propia escritura de formalizaci\u00f3n de la hipoteca<\/strong>, en cuanto que constituye un tr\u00e1mite <\/strong>[el inicial seg\u00fan la resoluci\u00f3n] del proceso de contrataci\u00f3n<\/strong> cuya omisi\u00f3n puede afectar a la eficacia<\/strong> del <\/u>contrato <\/u><\/strong>de adhesi\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario<\/u>.<\/p>\n

    [2] El notario debe velar porque se haya cumplido la obligaci\u00f3n del predisponente<\/u><\/strong> y \u00e9l mismo debe proporcionar<\/strong> de modo que sea comprensible informaci\u00f3n acerca de las circunstancias del dicho art. 123-10, n\u00famero 2 […] requisito cuyo cumplimiento, debe ser objeto de control registral<\/u><\/strong> en cuanto es determinante de una adecuada formaci\u00f3n de la voluntad contractual<\/strong> del consumidor, y del conocimiento real<\/u> por el deudor de los concretos riesgos contratados. La concreta redacci\u00f3n del art\u00edculo de referencia, su contenido no puede entenderse comprendido<\/strong> dentro de los t\u00e9rminos m\u00e1s detallados de la informaci\u00f3n notarial recogida en el art. 30.3 de la Orden EHA 2899\/2011 […]<\/p>\n

    [3] Y, finalmente, respecto de la informaci\u00f3n del arbitraje<\/strong> de consumo y dem\u00e1s mecanismos extrajudiciales de resoluci\u00f3n de conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato; al tratarse de una informaci\u00f3n que no repercute en la comprensi\u00f3n del prestatario acerca de las consecuencias econ\u00f3micas y jur\u00eddicas de lo que firma, <\/strong>se encuadra dentro de los deberes generales del notario de informar a las partes sobre ciertos aspectos asociados al contrato que se va a otorgar, pero que no afectan a la validez civil<\/strong> del mismo y carecen, por tanto, de repercusi\u00f3n de car\u00e1cter registral [la informaci\u00f3n del predisponente tiene efectos civiles, la notarial no, tal vez pueda tener efectos notariales: debilita la fuerza ejecutiva del t\u00edtulo.<\/p>\n

    CUMPLIMIENTO OBLIGACIONES DE TRANSPARENCIA.-<\/strong> En la escritura que es objeto de este expediente constan las siguientes circunstancias: a) en su p\u00e1gina 77 que el prestatario \u00abmanifiesta haber recibido adecuadamente y con la suficiente antelaci\u00f3n [se supone que del predisponente: el predisponente es el que entrega y cumple con la obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n: es el que comunica] la FIPER y la Oferta Vinculante<\/strong> y que no existen discrepancias<\/strong> entre las condiciones de \u00e9sta y las pactadas en la presente escritura\u00bb; b) En las p\u00e1ginas 78 a 80 que el notario ha cumplido sus obligaciones de informaci\u00f3n de conformidad con el art. 30<\/strong> de la Orden EHA 2899\/2011 […] incorporando un documento de dos folios acreditativo de ello firmado<\/strong> por la parte prestataria, y c) en la estipulaci\u00f3n decimotercera (p\u00e1ginas 55 y 56) que la entidad acreedora<\/strong> ha manifestado al prestatario, de conformidad con los arts. 132 y 133 del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a, su voluntad de no someterse a arbitraje<\/strong> de consumo y de haber optado por el procedimiento de mediaci\u00f3n como \u00fanico sistema de resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos.<\/p>\n

    Por tanto, en cuanto a este defecto el recurso debe ser desestimado<\/strong>, excepto en lo referente a la informaci\u00f3n relativa al arbitraje de consumo y a los dem\u00e1s mecanismos extrajudiciales de resoluci\u00f3n de los conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato, que debe ser estimado<\/strong> en este concreto aspecto.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    DEFECTO TERCERO: LAS CL\u00c1USULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.<\/strong>– Un primer grupo<\/strong> formado por aquellas causas que asocian el vencimiento anticipado a la eventual insolvencia<\/strong> del prestatario, letra b<\/strong>) \u00abcuando se compruebe falseamiento, ocultaci\u00f3n o incorrecci\u00f3n<\/strong> de los datos facilitados por el Prestatario y\/o fiadores o de los documentos aportados por ellos a la Entidad, que hubiesen sido determinantes para la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo<\/strong> o vigencia del mismo\u00bb, la letra g) \u00absi por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados no se hubiesen podido cancelar registralmente las cargas,<\/strong> limitaciones o grav\u00e1menes que existiesen sobre la finca hipotecada, cuya cancelaci\u00f3n hubiese sido condici\u00f3n indispensable para la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo, por perjudicar el rango hipotecario que se habla convenido, y el Prestatario no aportase otras garant\u00edas similares, libres de cargas\u00bb, y la letra h) \u00absi pesase sobre la finca hipotecada condici\u00f3n, carga o gravamen distintos <\/strong>de los expresados en esta escritura, que resulten de informaci\u00f3n registral obtenida por la Entidad, previa a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo que perjudiquen la garant\u00eda hipotecaria\u00bb.<\/p>\n

    [1] En cuanto al supuesto letra b),<\/strong> falsedad<\/u><\/strong> u ocultaci\u00f3n de datos que hayan resultado esenciales para la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo, aunque m\u00e1s que en el vencimiento anticipado por insolvencia del prestatario debe encuadrarse en el de anulabilidad del contrato por vicios del consentimiento<\/strong>, teniendo en cuenta el actual contexto de otorgamiento \u00abresponsable de los cr\u00e9ditos\u00bb con consumidores que impone, entre otros factores, que las entidades financieras atiendan en la concesi\u00f3n de los cr\u00e9ditos residenciales preferentemente a la solvencia del deudor y no exclusivamente al valor esperado de la garant\u00eda real se considera como una causa proporcional y adecuada<\/u><\/strong> […]<\/p>\n

    No obstante, para considerar inscribible esta causa de vencimiento anticipado es preciso que sea objetiva<\/strong> de alguna forma cu\u00e1les han sido los datos que han determinado la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo, de tal manera que ese vencimiento no quede a la libre apreciaci\u00f3n del acreedor con vulneraci\u00f3n del art. 1256 CC. En el presente caso no resulta de la cl\u00e1usula denegada ni de la documentaci\u00f3n complementaria (ej. Fiper) la necesaria concreci\u00f3n<\/strong> de cu\u00e1les fueron esos datos, por lo que el defecto debe ser confirmado<\/strong>.<\/p>\n

    [2] Respecto del supuesto letra g), no cancelaci\u00f3n<\/u> de las cargas registrales<\/strong> que gravan la finca hipoteca y que se estableci\u00f3 como condici\u00f3n esencial de la concesi\u00f3n del cr\u00e9dito, sin embargo debe ser revocada la calificaci\u00f3n porque, frente a lo que se afirma en la nota de despacho, s\u00ed responde a una justa causa<\/strong> cual es la suficiencia de la garant\u00eda hipotecaria<\/u><\/strong>, s\u00ed se prev\u00e9 expresamente la posibilidad para el prestatario de constituci\u00f3n de nuevas garant\u00edas complementarias o sustitutivas de la hipoteca en cumplimiento del art. 1.129.3 CC y, adem\u00e1s, se excluye el vencimiento cuando la ausencia de la cancelaci\u00f3n sea imputable al banco o a sus empleados. [Revocado<\/strong>].<\/p>\n

    [3] Y, en relaci\u00f3n con el supuesto letra h), existencia de cargas registrales<\/strong> que graven la finca hipotecada distintas<\/strong> de la que conste en la previa informaci\u00f3n registral, debe ratificarse la nota de calificaci\u00f3n<\/strong> porque en la misma, ni se permite al prestatario complementar o sustituir la garant\u00eda ni se excluye el supuesto de ser imputable la causa de la desinformaci\u00f3n al acreedor, a quien, por otra parte, le incumbe la diligencia en la obtenci\u00f3n y comprobaci\u00f3n de la situaci\u00f3n registral de las fincas. Es a este supuesto al que es plenamente aplicable lo se\u00f1alado por el Tribunal Supremo en la sentencia de 16 de diciembre de 2009, que reproduce la registradora […]<\/p>\n

    Un segundo grupo<\/strong> de causas se refiere a aquellas que asocian el vencimiento anticipado al incumplimiento de obligaciones accesorias<\/strong>, del que forman parte [4] la letra i) \u00abpor la suspensi\u00f3n, anulaci\u00f3n o revocaci\u00f3n, aunque no sean firmes, de los actos administrativos que hayan autorizado el uso de suelo o edificaci\u00f3n en la finca hipotecada, cuando supongan su derribo, si el Prestatario no procediese conforme a lo previsto para ese supuesto en la letra d) anterior\u00bb [5] y la letra j) \u00abconcurrencia de cualquier otra causa que, con arreglo a Derecho, determine la resoluci\u00f3n o vencimiento anticipado\u00bb<\/strong>.<\/p>\n

    Ambos defectos deben ser revocados<\/strong>, el recogido en la letra i) por cuanto al pactarse que el vencimiento operara en la misma forma que en la causa letra d), con la que guarda identidad de raz\u00f3n (ruina, derribo o deterioro de la finca hipotecada), las mismas razones que han llevado a la registradora a la estimaci\u00f3n del recurso en cuanto a la misma, son aplicables en el presente caso: justa causa por suponer un deterioro de la garant\u00eda, cuantificaci\u00f3n del mismo por t\u00e9cnico independiente y derecho del cliente a ofrecer nuevas garant\u00edas<\/strong>. El recogido en la letra j) porque las causas de resoluci\u00f3n legales no pueden considerarse per se accesorias<\/strong>, antes al contrario, la normativa aplicable en cada caso las considera de suficiente entidad para generar tal efecto, ya por vincularlas al incumplimiento de la obligaci\u00f3n principal ya por hacerlo respecto de la p\u00e9rdida o deterioro de la cosa objeto del respectivo contrato, y su determinaci\u00f3n<\/strong> resulta del propio reflejo en la norma que se invoque.<\/p>\n

    Por \u00faltimo, [6] respecto de la \u00faltima causa<\/strong> de vencimiento anticipado denegada, la letra f),<\/strong> referida a \u00absi por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados, fuese suspendida o denegada la inscripci\u00f3n de esta escritura en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no quedase v\u00e1lidamente constituida la hipoteca en la forma indicada, por existir un asiento contradictorio o por limitaci\u00f3n o condici\u00f3n que obste a la plena eficacia de la garant\u00eda ofrecida\u00bb, debe confirmarse su denegaci\u00f3n<\/strong> ya que, aunque el vencimiento no opera en caso de negligencia de la entidad de cr\u00e9dito o de sus empleados, no se excluyen todos los supuestos en que la falta de inscripci\u00f3n se puede producir por causa ajena al prestatario<\/strong> (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009), ya que es a la entidad acreedora a quien incumbe asegurarse de que jur\u00eddicamente esa inscripci\u00f3n es posible<\/strong>, y, por otra parte, tampoco se concede al deudor la posibilidad de sustituir la garant\u00eda<\/strong> en caso de tal imposibilidad. Adem\u00e1s, como se\u00f1ala la registradora con base en la Resoluci\u00f3n de 8 junio<\/strong> 2011, se trata de una causa de vencimiento tendente a operar en caso de ausencia de inscripci\u00f3n de la hipoteca, ya que una vez practicada \u00e9sta, resulta una cl\u00e1usula superflua<\/strong> y carente de todo efecto jur\u00eddico.<\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n

    PDF (BOE-A-2016-3307 \u2013 21 p\u00e1gs. \u2013 341 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a> (CB)<\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n

    [1]<\/a> El Pleno del Tribunal Constitucional, por Auto de 12 abril<\/a> 2016, en el recurso de inconstitucionalidad n\u00fam. 5459-2015, promovido por el Presidente del Gobierno, ha acordado levantar la suspensi\u00f3n de los siguientes preceptos de la Ley 20\/2014, de 29 de diciembre, de modificaci\u00f3n de la Ley 22\/2010, de 20 de julio, del C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a para la mejora de la protecci\u00f3n de las personas consumidoras en materia de cr\u00e9ditos y pr\u00e9stamos hipotecarios, vulnerabilidad econ\u00f3mica y relaciones de consumo: […] 13 [por cuanto a\u00f1ade un nuevo apartado 4 al art\u00edculo 251.6 de la Ley 22\/2010] […] Suspensi\u00f3n que se produjo con la admisi\u00f3n del mencionado recurso de inconstitucionalidad y que fue publicada en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb n\u00fameros 242 y 243, de 9 y 10 de octubre de 2015.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Calificaci\u00f3n registral de los deberes de transparencia en la hipoteca   Resumen de la resoluci\u00f3n DGRN 9 marzo 2016   Carlos Ballugera G\u00f3mez @BallugeraCarlos \u00a0 TRATOS PRELIMINARES Y DEBERES DE TRANSPARENCIA \u00a0 La contrataci\u00f3n masiva en las sociedades de consumo contempor\u00e1neas viene de la mano de la aparici\u00f3n en escena de los tratos preliminares. De […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":40937,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[279,268,5449],"tags":[1544,740,629,5427,5428,5431,1492,5430,5429],"class_list":{"0":"post-22686","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-cyd","8":"category-articulos-doctrina","9":"category-resoluciones-importantes","10":"tag-calificacion-registral","11":"tag-carlos-ballugera","12":"tag-cataluna","13":"tag-deberes-de-transparencia","14":"tag-informacion-previa-al-contrato","15":"tag-mora","16":"tag-personas-consumidoras","17":"tag-prestamo-bilateral","18":"tag-requisitos-de-informacion"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22686","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=22686"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22686\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/40937"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22686"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22686"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=22686"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}