\u00a0<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
\u00a0 La resoluci\u00f3n que vamos a resumir parte del derecho del acreedor a solicitar la adjudicaci\u00f3n de la finca no por su valor de tasaci\u00f3n pactado, sino con el descuento del art. 671 LEC, que reconoce sin discusi\u00f3n dicho derecho en caso de subasta desierta por falta de postores[1]<\/a>.<\/p>\n \u00a0 Bajo ese presupuesto, la discusi\u00f3n versa sobre si el importe de la adjudicaci\u00f3n, siendo la deuda inferior al 70% del valor de tasaci\u00f3n pactado, debe ser el 60% o el mayor importe de lo adeudado \u2013en este caso el 68%-. La DGRN se inclina por interpretar el art. 671 LEC pro persona consumidora y conceder una especie de daci\u00f3n en pago por esta vez y sin que sirva de precedente.<\/p>\n \u00a0 Pero al plantear as\u00ed las cosas la resoluci\u00f3n margina lo fundamental, la existencia en la escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de hipoteca de una estipulaci\u00f3n por la que las partes acuerdan un valor de tasaci\u00f3n para subasta. Esta estipulaci\u00f3n es esencial no s\u00f3lo para que el acreedor pueda ir a la ejecuci\u00f3n directa, sino tambi\u00e9n para titulizar su pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n \u00a0 La imposici\u00f3n de una estipulaci\u00f3n de este tipo, introducida por el banco en su provecho, es un \u00edndice de que el acreedor le exige al deudor que para seguridad del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito aporte una garant\u00eda suficiente en seguridad de la deuda \u00edntegra, es decir, principal, intereses y dem\u00e1s accesorios. Si el cliente no da esa garant\u00eda el banco no da cr\u00e9dito.<\/p>\n \u00a0 Es evidente que eso, conforme a la buena fe, crea en el adherente una expectativa razonable de que la finca ser\u00e1 suficiente para pagar la deuda en caso de incumplimiento.<\/p>\n \u00a0 Las oscuras intenciones del acreedor se ponen de manifiesto cuando la hipoteca plasmada en un contrato por adhesi\u00f3n con condiciones generales de la contrataci\u00f3n, contiene entre ellas, oculta entre muchas otras, la cl\u00e1usula seg\u00fan la que se afirma que la constituci\u00f3n de hipoteca es sin perjuicio de la responsabilidad personal del prestatario, invocando incluso el art. 105 LH.<\/p>\n \u00a0 Nosotros vemos una contradicci\u00f3n cuando a la vez que se pacta la responsabilidad personal universal, se exige una garant\u00eda que cubra toda la deuda. En ese caso, ante determinaciones contradictorias del contrato hay que estar a la regla de la prevalencia de la condici\u00f3n m\u00e1s beneficiosa del art. 6.1 LCGC, rechazar el descuento y adjudicar la finca al acreedor por su valor de tasaci\u00f3n[2]<\/a>.<\/p>\n \u00a0 Esto es todav\u00eda m\u00e1s evidente cuando el acreedor va a la ejecuci\u00f3n directa reconociendo la validez del pacto de tasaci\u00f3n, sin haber solicitado el complemento de la garant\u00eda del art. 117 LH y luego pretende adjudicarse la finca con un descuento al amparo del art. 671 LEC.<\/p>\n \u00a0 Una vez que la subasta se ha celebrado sin postores y se constata con ello el fracaso del mercado, las partes deben regular sus relaciones por el contrato, y el de hipoteca contiene una estipulaci\u00f3n con el valor que las partes dan al bien y que debe ser respetado por ellas.<\/p>\n \u00a0 Es verdad que el pacto sobre el valor de tasaci\u00f3n no vincula a los terceros postores de la finca, pero s\u00ed vincula a las partes, o sea, al banco, que si quiere adjudicarse la finca tiene que hacerlo conforme a lo pactado.<\/p>\n \u00a0 Recurrir a la ley, en concreto al art. 671 LEC, es un caso de integraci\u00f3n prohibida en beneficio del predisponente conforme a los arts. 1258 CC y 65 TRLGDCU. El recurso al art. 1258 CC es improcedente porque en lugar de laguna hay pacto, y la integraci\u00f3n en beneficio del predisponente est\u00e1 prohibida por el art. 65 TRLGDCU.<\/p>\n \u00a0 Por otro lado, el art. 671 queda encuadrado fuera de los preceptos dedicados por la LEC a la ejecuci\u00f3n directa y s\u00f3lo es aplicable a la ordinaria para el caso de que no haya acuerdo de tasaci\u00f3n, por ejemplo, para el caso de que el valor de tasaci\u00f3n resulte de una pericial contradictoria.<\/p>\n \u00a0 El art. 671 LEC tampoco impide al juez valorar el car\u00e1cter abusivo o no de la pr\u00e1ctica consistente en adjudicar al acreedor, al margen del pacto de tasaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de hipoteca, el bien por un precio inferior a dicho pacto. Adem\u00e1s, el juez est\u00e1 obligado a analizar de oficio ese car\u00e1cter. Echamos eso en falta en el procedimiento de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0 Dicho esto que los \u00e1rboles de la discusi\u00f3n que ahora vamos a resumir, no nos impidan ver el bosque y el bosque es que, antes de nada, es abusiva la pr\u00e1ctica que permite la adjudicaci\u00f3n al acreedor de la vivienda del deudor en caso de subasta desierta, con un rappel<\/em> o descuento sobre el valor de tasaci\u00f3n estipulado.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 12 de mayo de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de decreto de adjudicaci\u00f3n y de mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria. (CB)<\/p>\n PDF (BOE-A-2016-5511 \u2013 6 p\u00e1gs. \u2013 189 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n EL CASO, DEFECTO Y DECISI\u00d3N DE LA DGRN.<\/p>\n En una ejecuci\u00f3n directa el valor de tasaci\u00f3n de la finca a efectos de subasta son 146.764,80 euros, el 70% de dicho valor es 102.735,36 y la cantidad reclamada por todos los conceptos asciende a 100.581,62 euros. Como consecuencia de estos datos, desierta la subasta por falta de postores, <\/strong>se procede adjudicar la vivienda habitual hipotecada por el 60% del valor de tasaci\u00f3n, es decir, 88.058,88 euros, ya que la cantidad reclamada por todos los conceptos es inferior al 70<\/strong>%, todo ello conforme al art. 671 LEC.<\/p>\n El registrador suspende la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n por el 60% del precio fijado para subasta, por no cumplir el requisito legal por el que la adjudicaci\u00f3n del bien, al acreedor por falta de postores<\/strong>, ha de ser por cantidad igual o superior al 70% de su valor de tasaci\u00f3n, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, entonces se lo adjudique por dicha cantidad. Lo contrario ser\u00eda una interpretaci\u00f3n no querida por el legislador, ya que aun debiendo el deudor m\u00e1s del 60% del valor de tasaci\u00f3n, si el acreedor se adjudica por el 60%, quedar\u00eda un remanente<\/strong> para el acreedor en perjuicio del deudor que podr\u00e1 seguir reclam\u00e1ndoselo en procedimiento adecuado.<\/p>\n La recurrente se\u00f1ala que la finca debe adjudicarse por el 60% ya que, conforme al art. 671 LEC, la cantidad que se debe por todos los conceptos es inferior al 70%. La DGRN confirma<\/strong> el defecto y la interpretaci\u00f3n del art. 671 LEC [no literal] del registrador.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA SUFICIENCIA DEL PRECIO DE ADJUDICACI\u00d3N AL ACREEDOR TRAS SUBASTA DESIERTA.- Tras recordar su doctrina sobre la calificaci\u00f3n registral de las resoluciones judiciales, la DGRN indica que siendo la inscripci\u00f3n de la hipoteca uno de los pilares b\u00e1sicos de la ejecuci\u00f3n hipotecaria (cfr. art. 130 LH), la fijaci\u00f3n de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasaci\u00f3n, son elementos esenciales<\/strong> sobre los cuales gira la licitaci\u00f3n, confiriendo distintos derechos<\/strong> al postor, al ejecutado y al ejecutante en funci\u00f3n del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los t\u00e9rminos de los arts. 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluaci\u00f3n acerca de si el valor de lo adjudicado <\/strong>ha sido igual o inferior al importe total del cr\u00e9dito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos \u00e9stos expresamente calificables<\/u> por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art. 132.4 LH<\/strong>.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n SUBASTA DESIERTA: VALOR SEG\u00daN LA LEC DE LA ADJUDICACI\u00d3N AL ACREEDOR.- Procede evaluar<\/strong> si en el presente caso, y puesto que la subasta qued\u00f3 desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicaci\u00f3n debi\u00f3 realizarse por el 60% del valor de tasaci\u00f3n, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53%<\/strong> del valor de subasta de la finca.<\/p>\n Para el caso de ejecuci\u00f3n de bienes inmuebles existiendo postores<\/strong>, el art. 670.4 LEC se\u00f1ala que \u00abcuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podr\u00e1 el ejecutado, en el plazo de diez d\u00edas, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasaci\u00f3n o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacci\u00f3n del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el p\u00e1rrafo anterior, el ejecutante podr\u00e1, en el plazo de cinco d\u00edas, pedir la adjudicaci\u00f3n del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasaci\u00f3n y a la mejor postura\u00bb.<\/p>\n Y para el caso de subasta sin ning\u00fan postor<\/strong>, el art. 671 LEC, en su redacci\u00f3n dada por la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, se\u00f1ala que \u00absi en la subasta no hubiere ning\u00fan postor, podr\u00e1 el acreedor, en el plazo de los veinte d\u00edas siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicaci\u00f3n del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podr\u00e1 pedir la adjudicaci\u00f3n por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicaci\u00f3n se har\u00e1 por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien\u00bb.<\/p>\n Para la DGRN, conforme al art. 3 CC, la interpretaci\u00f3n del art. 671 no puede ser la puramente literal, <\/strong>ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60%<\/strong> y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual<\/strong>, siendo as\u00ed que si la deuda fuera del 70% la adjudicaci\u00f3n se realizar\u00eda por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicaci\u00f3n se producir\u00eda por el 60%.<\/p>\n Por ello, debe tambi\u00e9n atenderse al esp\u00edritu y finalidad<\/strong><\/u> de la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protecci\u00f3n a los ejecutados en el caso de ejecuci\u00f3n de su vivienda habitual, as\u00ed como a los criterios de interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y contextual, comparando la redacci\u00f3n de los arts. 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacci\u00f3n literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del art. 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicaci\u00f3n del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.<\/strong><\/p>\n Finalmente, ha de destacarse que esta correcta interpretaci\u00f3n del art. 671 LEC no supone imponer una daci\u00f3n de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de \u00e9sta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aqu\u00e9lla, ya que en ning\u00fan caso estar\u00edamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal daci\u00f3n en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicaci\u00f3n de la finca por tal importe, si as\u00ed le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.<\/p>\n La interpretaci\u00f3n ponderada y razonable<\/strong> del art. 671 LEC, para evitar un resultado literal contrario al esp\u00edritu y finalidad de la ley<\/u><\/strong>, habr\u00e1 de ser la de que \u00absi se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicaci\u00f3n se har\u00e1 por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el l\u00edmite m\u00ednimo del 60 por cien del valor de subasta\u00bb.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n BIBLIOGRAF\u00cdA<\/p>\n – \u201cLos cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo<\/a> 2013 contra las cl\u00e1usulas abusivas (SEGUNDA PARTE)\u201d, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013); Y 15\/2013 \u201cUn futuro lleno de cambios en la lucha contra las cl\u00e1usulas abusivas en las hipotecas (II). Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013\u201d, Diario La Ley, N\u00ba 8081, Secci\u00f3n Documento on-line, 13 May. 2013, A\u00f1o XXXIV, Editorial LA LEY (LA LEY 2816\/2013); y Diario La Ley, N\u00ba 8092, Secci\u00f3n Doctrina, 28 May. 2013, A\u00f1o XXXIV, Editorial LA LEY.<\/p>\n – \u201cCaso en que la adjudicaci\u00f3n de la finca al acreedor extingue la deuda por pago<\/a>\u201d, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 23 diciembre 2012).<\/p>\n – \u201cLa entrega<\/a> de la finca hipotecada salda la deuda\u201d, en www.notariosyregistradores.com<\/a>, (publicado el 15 octubre 2012).<\/p>\n – \u201cLa entrega del solar<\/a> sald\u00f3 la deuda. Resumen del Auto AP C\u00f3rdoba 1 febrero 2012\u201d, en www.notariosyregistradores.com<\/a>, (publicado el 1 marzo 2012).<\/p>\n – \u201cRespuestas normativas<\/a> a los problemas de los consumidores en la crisis\u201d en www.notariosyregistradores.com (publicado el 29 de diciembre de 2010).<\/p>\n – \u201cCar\u00e1cter abusivo del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del pr\u00e9stamo hipotecario en la STS de 16 de diciembre de 2009\u201d, Diario La Ley, n\u00ba 7507, Secci\u00f3n Doctrina, 11 nov. 2010, A\u00f1o XXXI, Editorial LA LEY, pgs. 1 a 8.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n [1]<\/a> Al final del trabajo he puesto unas referencias bibliogr\u00e1ficas a otros estudios m\u00edos con reenv\u00edos doctrinales y sentencias que pueden ilustrar sobre lo dicho.<\/p>\n [2]<\/a> \u201cLos cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo<\/a> 2013 contra las cl\u00e1usulas abusivas (SEGUNDA PARTE)\u201d, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013); Y 15\/2013 \u201cUn futuro lleno de cambios en la lucha contra las cl\u00e1usulas abusivas en las hipotecas (II). Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013\u201d, Diario La Ley, N\u00ba 8081, Secci\u00f3n Documento on-line, 13 May. 2013, A\u00f1o XXXIV, Editorial LA LEY (LA LEY 2816\/2013); y Diario La Ley, N\u00ba 8092, Secci\u00f3n Doctrina, 28 May. 2013, A\u00f1o XXXIV, Editorial LA LEY.<\/p>\n \u00a0 REBAJAS HIPOTECARIAS: DESCUENTOS SOBRE LA TASACI\u00d3N \u00a0 Comentario y resumen de la resoluci\u00f3n DGRN 12 mayo 2016 \u00a0 Carlos Ballugera G\u00f3mez @BallugeraCarlos \u00a0 \u00a0 La resoluci\u00f3n que vamos a resumir parte del derecho del acreedor a solicitar la adjudicaci\u00f3n de la finca no por su valor de tasaci\u00f3n pactado, sino con el descuento del […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":40949,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[279],"tags":[5795,740,1485,5785,1923,5792,5794,5793],"class_list":{"0":"post-24523","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-cyd","8":"tag-autonomia-de-la-voluntad","9":"tag-carlos-ballugera","10":"tag-dacion-en-pago","11":"tag-descuentos-tasacion","12":"tag-ejecucion-hipotecaria","13":"tag-rebajas","14":"tag-rebajas-hipotecarias","15":"tag-valor-de-tasacion"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24523","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=24523"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24523\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/40949"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=24523"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=24523"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=24523"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
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